1、PAGE 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案重慶匯豐豐國聯(lián)房房地產(chǎn)顧顧問有限限公司河南焦焦作太極景景潤花園園項(xiàng)目組組二00五五年四月月六日目錄第一部分分 項(xiàng)項(xiàng)目定位位項(xiàng)目分析析項(xiàng)目定位位項(xiàng)目經(jīng)營營分區(qū)策策略第二部分分 市市場招商商總策略略招商的整整體原則則和目標(biāo)標(biāo)租金策略略招商政策策策略招商執(zhí)行行策略第三部分分 招招商執(zhí)行行計(jì)劃開業(yè)時(shí)間間正式招商商時(shí)間招商工作作安排招商風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析招商中存存在的問問題及規(guī)規(guī)避方法法第四部分分 招招商準(zhǔn)備備工作招商資料料媒體運(yùn)用用相關(guān)文件件第五部分分 銷銷售建議議投資者與與開發(fā)商商利益平平衡點(diǎn)分分析銷售策略略建議年度中旬旬推廣第一部分分 項(xiàng)項(xiàng)目定位位一、項(xiàng)目目分析1

2、、項(xiàng)目目周邊環(huán)環(huán)境項(xiàng)目東臨臨焦作通通往省會(huì)會(huì)鄭州的的主要交交通要道道塔南路路；南隔隔人保大大廈與人人民大道道相望；西與市市委、政政市府毗毗鄰，北北靠焦作作電信綜綜合大樓樓。周邊商業(yè)業(yè)配套情情況：焦作客運(yùn)運(yùn)總站：位于塔塔南路南南端，距距本案6600余余米，是是焦作通通往省內(nèi)內(nèi)各市縣縣的主要要車站。公交路線線：共有有9路公公交車通通過本案案，分別別是：77路，萬萬方電廠廠至長途途總站；13路路，影視視城至車車管所；16路路，閆河河至龍?jiān)丛唇ú模?8路路，人民民廣場至至焦作大大學(xué)新校校區(qū)；220路，市旅游游客運(yùn)站站至蒙牛牛集團(tuán)；21路路，李封封新村至至長途總總站；223路，馬村西西站至焦焦作西關(guān)關(guān)建

3、材；27路路，公交交汽校至至車管所所；377路，縫縫山公園園至高新新區(qū)。銀行：緊緊靠本案案的塔南南路郵電電儲(chǔ)蓄所所、塔南南路與人人民大道道東北角角商業(yè)銀銀行、建建設(shè)銀行行及農(nóng)發(fā)發(fā)銀行，距本案案緊300米。郵局、電電訊：緊緊臨本案案北面的的電信大大樓、郵郵電網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、聯(lián)通通網(wǎng)點(diǎn)；位于山山陽商廈廈內(nèi)的移移動(dòng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)，距本本案500余米。商業(yè)建筑筑：本案案東對面面正在籌籌建的摩摩登市商商業(yè)街，南面已已經(jīng)形成成商業(yè)氛氛圍的山山陽商廈廈，東南南角正在在籌建的的丹尼斯斯大賣場場，西面面正在籌籌建的五五星級(jí)酒酒店。2、項(xiàng)目目優(yōu)勢分分析區(qū)位地段段優(yōu)勢。本案位位于塔南南路與人人民大道道的交匯匯處，緊緊鄰市委委市府，

4、處于新新城區(qū)的的中心位位置，交交通十分分便利。焦作市市政府有有力的扶扶持及城城市未來來規(guī)劃的的政策傾傾斜，使使商家增增長了更更明確地地認(rèn)識(shí)和和投資的的信心，成為本本案推廣廣的重要要支柱之之一。隨隨著政府府的引導(dǎo)導(dǎo)，新區(qū)區(qū)正快速速發(fā)展，隨著各各生活社社區(qū)的陸陸續(xù)完工工和業(yè)主主的入住住，生活活人群和和消費(fèi)態(tài)態(tài)勢正漸漸漸擴(kuò)大大，這將將給本區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)帶來強(qiáng)強(qiáng)大的購購買力。同時(shí)，隨著新新區(qū)人流流的擴(kuò)增增和政府府的規(guī)劃劃藍(lán)圖、大型工工廠的進(jìn)進(jìn)駐，商商業(yè)物業(yè)業(yè)具備較較大的升升值潛力力。建筑規(guī)劃劃優(yōu)勢。本項(xiàng)目目近1萬萬平米的的休閑廣廣場，將將吸引大大量的娛娛樂、休休閑、購購物人流流，這為為商業(yè)的的經(jīng)營帶帶來

5、相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的的顧客。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)內(nèi)近千戶戶高端消消費(fèi)群體體相對于于投資于于中庭商商業(yè)者而而言是一一個(gè)相當(dāng)當(dāng)?shù)恼T惑惑力。商業(yè)形象象優(yōu)勢。隨著時(shí)時(shí)間推移移，工程程竣工時(shí)時(shí)間臨近近，中庭庭建筑形形態(tài)逐漸漸明朗，能夠給給消費(fèi)者者一個(gè)直直觀的感感受，有有利于在在實(shí)物上上造勢、推廣運(yùn)運(yùn)作。品牌優(yōu)勢勢。通過過前期推推廣運(yùn)作作，整個(gè)個(gè)太極景景潤花園園項(xiàng)目品品牌為焦焦作人熟熟知，并并得到消消費(fèi)者的的一致認(rèn)認(rèn)可。 有利于于后期商商業(yè)推廣廣宣傳。臨街門面面的帶動(dòng)動(dòng)優(yōu)勢。臨塔南南路門面面已經(jīng)基基本售磬磬，它們們的快速速經(jīng)營將將對廣場場內(nèi)商鋪鋪起到有有效的帶帶動(dòng)及烘烘托。3、項(xiàng)目目劣勢分分析根據(jù)“賣賣商鋪就就是賣地地段

6、”的行業(yè)業(yè)規(guī)律，中庭內(nèi)內(nèi)商鋪較較臨街商商鋪在區(qū)區(qū)域地段段上存在在較大的的先天劣劣勢。區(qū)域內(nèi)商商業(yè)格局局處于初初步成型型階段，同時(shí)本本案商業(yè)業(yè)建筑形形象還未未形成，商業(yè)氛氛圍還不不成熟。投資者者對于商商業(yè)前景景不明確確的物業(yè)業(yè)很謹(jǐn)慎慎，更不不愿意拿拿大筆資資金投資資不能夠夠即刻見見到效益益的物業(yè)業(yè)。產(chǎn)品本身身與中庭庭內(nèi)商業(yè)業(yè)定位中中產(chǎn)品需需求（空空間、面面積、格格局劃分分）存在在不合理理之處。根據(jù)我我司以往往對商業(yè)業(yè)運(yùn)作的的經(jīng)驗(yàn)，以及對對焦作及及周遍城城市的市市場調(diào)查查，從經(jīng)經(jīng)營者入入手，了了解到諸諸如裝飾飾小品店店，游藝藝廳，工工藝品店店，音像像圖書屋屋，西點(diǎn)點(diǎn)屋、鮮鮮花店，藥品店店，士多多店

7、 ，干洗店店等店面面需求僅僅幾十平平方米，而我們們的產(chǎn)品品大多超超過了一一百、甚甚至二百百平方米米，這樣樣，我們們對商鋪鋪內(nèi)的商商業(yè)定位位與經(jīng)營營者對商商鋪的需需求存在在矛盾。投資者對對本案的的建筑規(guī)規(guī)劃形態(tài)態(tài)在未來來能否形形成一個(gè)個(gè)成熟的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境持懷疑疑態(tài)度，即對未未來廣場場內(nèi)商業(yè)業(yè)經(jīng)營能能否“火”，人氣氣是否“旺”信心不不足。4、項(xiàng)目目機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)分析城市規(guī)劃劃機(jī)遇。隨著市市委、市市政府南南遷，焦焦作南區(qū)區(qū)各類住住宅及商商業(yè)物業(yè)業(yè)興起，商業(yè)格格局處于于初步成成型階段段，給本本案的準(zhǔn)準(zhǔn)入提供供了低門門檻。5、項(xiàng)目目威脅分分析競爭威脅脅。區(qū)域域內(nèi)各類類商業(yè)建建筑興起起，對本本案構(gòu)成成最大

8、威威脅的即即是項(xiàng)目目正對面面的“摩登市市商業(yè)街街”。其規(guī)規(guī)模較大大，定位位為集購購物、休休閑、娛娛樂為一一體的綜綜合性商商業(yè)步行行街，且且該項(xiàng)目目即將開開始內(nèi)部部認(rèn)購。市場容量量威脅。據(jù)媒體體報(bào)道，焦作市市商業(yè)面面積與總總?cè)丝诘牡谋壤岩呀?jīng)超過過了其他他大中城城市，如如此龐大大的商鋪鋪供應(yīng)量量，市場場競爭激激烈程度度勢必達(dá)達(dá)到“你死我我活”的境地地。對策（如如何放大大優(yōu)勢、抓住機(jī)機(jī)遇，減減弱劣勢勢、規(guī)避避威脅）：突出市場場的地理理位置，以焦作作市的“黃金新新商圈的的商業(yè)制制高點(diǎn)”來提升升市場的的商業(yè)價(jià)價(jià)值；突出市場場的規(guī)模模環(huán)境，以“100000平平米的購購物、休休閑廣場場”來突出出其它商商業(yè)

9、無可可媲美的的市場經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境和經(jīng)營營規(guī)模；突出市場場的交通通優(yōu)勢，以“客運(yùn)站站旁、兩兩條黃金金通道交交匯處”來定義義市場的的交通環(huán)環(huán)境；前期，項(xiàng)項(xiàng)目取得得了市政政府及市市民的高高度贊許許與評價(jià)價(jià)，后期期，則在在工商、稅務(wù)等等方面爭爭取市政政府更多多的支持持；加快工程程進(jìn)度，樹立市市場開業(yè)業(yè)“倒計(jì)時(shí)時(shí)牌”，增強(qiáng)強(qiáng)客戶對對市場的的信心；協(xié)助臨街街門面的的經(jīng)營推推廣，努努力營造造商業(yè)氛氛圍，以以期帶動(dòng)動(dòng)廣場內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)；合理的業(yè)業(yè)態(tài)定位位和經(jīng)營營分區(qū)；制訂足以以打擊競競爭對手手，快速速吸引商商戶的招招商優(yōu)惠惠政策和和招商策策略，消消除客戶戶疑慮，不給予予競爭對對手反擊擊機(jī)會(huì)，達(dá)到快快速招商商、快速

10、速銷售的的目的；制訂能確確保市場場興旺、持續(xù)經(jīng)經(jīng)營的市市場經(jīng)營營措施。二、項(xiàng)目目定位1、市場場經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)定位位及形象象定位前期，我我們將廣廣場內(nèi)商商鋪定位位于“集小型休休閑、娛娛樂和針針對小區(qū)區(qū)內(nèi)及周周邊區(qū)域域所需要要的生活活服務(wù)配配套于一一體的區(qū)區(qū)域性商商業(yè)中心心”，而通通過對周周邊商業(yè)業(yè)環(huán)境及及產(chǎn)品本本身的對對比調(diào)查查，我們們有必要要重新對對廣場內(nèi)內(nèi)的業(yè)態(tài)態(tài)定位做做一個(gè)有有益的補(bǔ)補(bǔ)充。很明顯，廣場內(nèi)內(nèi)商業(yè)只只是我們們整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的一一部分，我們的的項(xiàng)目屬屬于商住住相結(jié)合合的形式式，而非非純商業(yè)業(yè)，這就就明確廣廣場內(nèi)商商業(yè)需首首先要能能夠?yàn)樯缟鐓^(qū)內(nèi)提提供生活活配套服服務(wù)。我們通觀觀區(qū)域內(nèi)內(nèi)市場

11、，緊靠項(xiàng)項(xiàng)目的摩摩登市商商業(yè)步行行街、丹丹尼斯大大賣場及及山陽商商廈完全全構(gòu)成了了焦作南南區(qū)的生生活配套套服務(wù)中中心，相相對于我我們的項(xiàng)項(xiàng)目，它它們的優(yōu)優(yōu)勢就是是純商業(yè)業(yè)，具備備核心競競爭力。看產(chǎn)品本本身，我我們從劣劣勢分析析中已經(jīng)經(jīng)得出我我們廣場場內(nèi)商業(yè)業(yè)如僅局局限于生生活配套套服務(wù)商商業(yè)，則則總面積積過多。如何消消化過多多部分的的面積，我們需需要尋找找新的業(yè)業(yè)態(tài)支撐撐，根據(jù)據(jù)行業(yè)規(guī)規(guī)律，解解決之道道在于建建立具有有核心競競爭力的的行業(yè)市市場，該該類業(yè)態(tài)態(tài)需要較較大的營營業(yè)面積積，又要要不與整整個(gè)項(xiàng)目目的設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)劃劃、運(yùn)作作理念有有沖突。通過項(xiàng)目目組對焦焦作所有有專業(yè)市市場的摸摸底排查查，

12、并結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目整體形形象定位位，我們們最終確確定廣場場內(nèi)商鋪鋪一層主主要經(jīng)營營生活服服務(wù)配套套行業(yè)，如超市市、市多多店、特特色餐飲飲之類，二層主主要經(jīng)營營健身、娛樂、休閑等等行業(yè)。2、案名名建議案名必須須具備三三方面要要素：區(qū)區(qū)別商業(yè)業(yè)類別，即體現(xiàn)現(xiàn)業(yè)態(tài)定定位；震震撼力，提升核核心競爭爭力；易易記，朗朗朗上口口。以下下為項(xiàng)目目部及廣廣告公司司提議的的案名，僅供參參考。太極金金貴坊 太極藍(lán)貴坊坊太極蘭蘭桂坊 太極極新街坊坊 太極金水岸岸（街） 太太極群英灣灣（街）太極名名店街 太極極闌珊坊坊太極桂桂蘭街 3、招商商對象定定位根據(jù)焦作作市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平和和我們以以往市場場招商經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，本本市場的

13、的招商對對象將以以焦作市市區(qū)及省省會(huì)鄭州州商家為為主，焦焦作市周周邊市縣縣為輔。4、市場場經(jīng)營檔檔次定位位就實(shí)現(xiàn)商商鋪價(jià)值值，一般般是高、中檔的的商品易易于承受受較高的的租金、近而提提升了商商鋪的價(jià)價(jià)值，理理想狀態(tài)態(tài)下我們們都愿意意將市場場內(nèi)經(jīng)營營的商品品定位為為中、高高檔商品品。對于于本市場場商品檔檔次定位位我們認(rèn)認(rèn)為：以以中高檔檔商品為為主，為為焦作高高端人群群提供娛娛樂休閑閑服務(wù)。三、項(xiàng)目目經(jīng)營分分區(qū)按照招商商目的，原則上上我們將將廣場內(nèi)內(nèi)二層商商鋪劃分分為招商商鋪面，接受符符合規(guī)定定的商家家進(jìn)駐；而一層層則作為為生活配配套服務(wù)務(wù)的鋪面面不參與與招商，但銷售售部做好好經(jīng)營商商家對一一層鋪

14、面面的需求求登記工工作，以以便為一一層商鋪鋪的投資資者提供供租賃交交易平臺(tái)臺(tái)。同時(shí)時(shí)，我們們根據(jù)實(shí)實(shí)際招商商工作的的飽和度度，如二二層招滿滿，可以以拿出一一層來進(jìn)進(jìn)行與二二層經(jīng)營營同類產(chǎn)產(chǎn)品的商商家招商商。第二部分分 市市場招商商總策略略一、招商商的整體體原則及及目標(biāo)1、考慮慮到實(shí)際際工程進(jìn)進(jìn)度及招招商、裝裝修、進(jìn)進(jìn)場等工工作，暫暫定廣場場于20005年年10月月1日正正式開業(yè)業(yè)，需要要保證在在8月底底二層的的招商面面積完成成90%，即224個(gè)門門面左右右。2、招商商過程中中確保按按既定的的功能分分區(qū)進(jìn)行行招商，以保障障整個(gè)廣廣場內(nèi)商商業(yè)經(jīng)營營井然有有序。二、租金金策略、租金金厘定考考慮因素素

15、周邊物業(yè)業(yè)租金狀狀況：項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊同類商商業(yè)物業(yè)業(yè)租金水水平。地理位置置：即地地段，指指的是項(xiàng)項(xiàng)目所在在地的商商業(yè)氣氛氛和發(fā)展展前景，地段也也是決定定商業(yè)物物業(yè)價(jià)格格的重要要要素之之一；交通便利利性：與與交通主主干道的的距離，人員、車輛進(jìn)進(jìn)出的便便利性和和可選擇擇之交通通工具的的多元性性，人員員出入的的快捷度度。昭示性：即項(xiàng)目目的臨街街面，是是否易于于尋找、識(shí)別。配套：市市場配套套能否滿滿足商戶戶功能需需求（如如倉庫、展示中中心等）。商鋪形式式及面積積：對商商家而言言是商鋪鋪是否合合用，有有無浪費(fèi)費(fèi)、無效效面積。經(jīng)營環(huán)境境：市場場內(nèi)部的的經(jīng)營環(huán)環(huán)境和市市場外部部的環(huán)境境，客戶戶到達(dá)市市場購物物

16、是否感感覺舒適適。停車位：車位是是否充足足、車輛輛出入方方便性。經(jīng)營管理理：經(jīng)營營管理公公司是否否專業(yè)，能否使使市場在在激烈的的市場競競爭環(huán)境境中立于于不敗之之地。10、開開發(fā)商品品牌：開開發(fā)商是是否有足足夠?qū)嵙αΓ欠穹裼虚_發(fā)發(fā)或經(jīng)營營同類物物業(yè)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。、周邊邊商業(yè)租租金市場場調(diào)查樓盤商商業(yè)：碧海云云天：地理位位置：位位于焦作作南區(qū)，人民大大道東部部南側(cè)，山陽區(qū)區(qū)政府大大樓對面面，西側(cè)側(cè)丹尼斯斯大賣場場正在籌籌建之中中，距本本案3000余米米。建筑形形態(tài)：一一期以多多層房為為主，二二期高層層房，現(xiàn)現(xiàn)在正在在內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購。臨臨人民大大道及東東側(cè)無名名道為兩兩層商業(yè)業(yè)門面。商業(yè)面面積及業(yè)業(yè)態(tài)：門

17、門面為上上下聯(lián)體體出售，單層門門面寬33米，進(jìn)進(jìn)深8米米左右。整個(gè)商商業(yè)主要要為社區(qū)區(qū)及周邊邊社區(qū)提提供日常常生活配配套服務(wù)務(wù)。由于于一期住住宅已經(jīng)經(jīng)售罄，商業(yè)部部分已經(jīng)經(jīng)經(jīng)營。商業(yè)價(jià)價(jià)格：售售價(jià)：臨臨人民大大道4550048000元/ m2 ，其其余商鋪鋪：2550036000元/ m2 租賃價(jià)價(jià)格：臨臨人民大大道155元/月左左右，其其余商鋪鋪8112元/月月新新家家園：地理位位置：位位于塔南南路與站站前路交交匯處東東北角，交通較較為便利利。距本本案3000余米米。建筑形形態(tài)：以以多層房房為主，面塔南南路與站站前路交交匯處有有一幢小小高層寫寫字樓。臨塔南南路與站站前路為為兩層門門面房。商業(yè)

18、面面積及業(yè)業(yè)態(tài)：商商鋪上下下兩層聯(lián)聯(lián)體出售售，面積積12003000不不等。主主要經(jīng)營營高檔西西餐以及及休閑服服務(wù)行業(yè)業(yè)。迪歐歐咖啡、歌德咖咖啡、韓韓式餐飲飲、高檔檔中式餐餐飲以及及圖書館館、藥品品超市均均在此經(jīng)經(jīng)營。商業(yè)價(jià)價(jià)格：商商鋪售價(jià)價(jià)均價(jià)為為37000元/；租租賃價(jià)格格1825元元/月。南北苑苑地理位位置：位位于解放放路中段段，（原原焦作市市市委、市府），解放放路屬于于焦作商商業(yè)中心心區(qū)域。交通發(fā)發(fā)達(dá)，商商業(yè)氛圍圍濃厚。建筑形形態(tài)：以以解放路路劃分問問南、北北兩個(gè)組組團(tuán)。以以多層及及小高層層為主。臨解放放路及東東西兩側(cè)側(cè)巷道為為兩層商商業(yè)門面面。商業(yè)面面積及業(yè)業(yè)態(tài)：由由于其還還處于施施

19、工階段段，沒有有交房使使用，商商鋪暫未未經(jīng)營。商業(yè)價(jià)價(jià)格：解解放路沿沿線售價(jià)價(jià)：88800元元/平方方米其他商業(yè)業(yè)門面售售價(jià)：44000045500元元/平方方米無租賃價(jià)價(jià)格、專業(yè)業(yè)或綜合合批發(fā)市市場山陽商商城地理位位置：位位于塔南南路與人人民大道道交匯處處西南角角，交通通便利。距離本本案1000余米米。建筑形形態(tài)：臨臨塔南路路為兩層層商鋪，臨人民民大道為為一幢55層高的的綜合大大樓，商商城里面面為兵營營式一層層商鋪門門面。商業(yè)面面積及業(yè)業(yè)態(tài)：綜綜合大樓樓里面一一層為移移動(dòng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、手機(jī)機(jī)市場，二層以以上為服服飾、電電腦等行行業(yè)，單單層面積積約12200余余；臨臨塔南路路為餐飲飲、銀行行、日用用

20、消費(fèi)品品行業(yè)。里面兵兵營式鋪鋪面，寬寬約3米米，進(jìn)深深6米左左右，主主要經(jīng)營營中低檔檔服飾、床上用用品、各各類電子子產(chǎn)品等等商業(yè)。由于整整個(gè)商城城定位主主要服務(wù)務(wù)于普通通老百姓姓，小具具規(guī)模，品質(zhì)較較低，但但價(jià)格實(shí)實(shí)惠，故故周邊老老百姓愿愿意到此此購物消消費(fèi)，商商業(yè)氛圍圍較為濃濃厚。商業(yè)價(jià)價(jià)格： 臨塔南南路商鋪鋪?zhàn)赓U價(jià)價(jià)格為112220元/月月；里面面小門面面為100155元/月。、塔南南路街區(qū)區(qū)因塔南路路是項(xiàng)目目所臨干干道，了了解其商商鋪?zhàn)饨鸾鹚綄Ρ景妇呔哂袇⒖伎甲饔谩４颂幹髦饕獙λ下放c與站前路路交口至至人民大大道處的的臨街商商鋪?zhàn)饨鸾鹚竭M(jìn)進(jìn)行調(diào)查查。建筑形形態(tài)：調(diào)調(diào)查路線線上的建

21、建筑參差差不齊，且有較較多空白白或正在在開發(fā)地地帶，路路線上有有四至五五層的樓樓房，也也有兩層層至三層層的商鋪鋪門面，后者一一層為商商鋪，二二層或三三層主要要是用來來居住。商業(yè)面面積及業(yè)業(yè)態(tài)：較較大面積積的商鋪鋪?zhàn)∫糜米魅玢y銀行、通通訊等網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施施，較小小的如115左左右的商商鋪則用用來零售售，如小小賣鋪、小餐飲飲產(chǎn)業(yè)。商業(yè)價(jià)價(jià)格：租租金價(jià)格格在815元元/左左右。、本案案租金建建議根據(jù)對對新區(qū)商商業(yè)調(diào)查查，本區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)租金在在825元元/平米米之間。本商業(yè)業(yè)位置具具有較大大的升值值空間，但目前前環(huán)境尚尚不成熟熟，新區(qū)區(qū)人流也也不旺，整個(gè)商商業(yè)市場場的形成成尚需時(shí)時(shí)日。由由于受建建筑形態(tài)

22、態(tài)、業(yè)態(tài)態(tài)劃分因因素限制制，本案案在區(qū)域域內(nèi)均沒沒有可比比性商業(yè)業(yè)物業(yè)。本項(xiàng)目目商鋪面面積較大大，整個(gè)個(gè)租金額額相應(yīng)較較大，由由于目前前一段時(shí)時(shí)間人流流不足，將導(dǎo)致致經(jīng)營商商家資金金回收困困難，這這會(huì)使許許多商家家會(huì)繼續(xù)續(xù)觀望，影響項(xiàng)項(xiàng)目的招招商。項(xiàng)項(xiàng)目組故故建議廣廣場內(nèi)二二層平均均租金暫暫定為110元/月月，一層層平均租租金暫定定為188元/月。以市場場較優(yōu)惠惠的租金金吸引商商家提早早進(jìn)駐，隨著人人流的激激增和環(huán)環(huán)境的成成熟，逐逐漸提高高租金。、租金金策略以“放水水養(yǎng)魚，培育市市場”的目的的，實(shí)行行“免租112個(gè)月月”和“統(tǒng)一租租金”的租金金策略，以達(dá)到到吸引品品牌商家家的進(jìn)駐駐及快速速招商

23、的的目的。為了達(dá)到到快速招招商的目目的，吸吸引目標(biāo)標(biāo)商戶快快速落定定，我們們建議招招商部分分商鋪實(shí)實(shí)行統(tǒng)一一租金策策略，先先到先得得，先到到先挑好好位置，在實(shí)際際操作中中對區(qū)域域內(nèi)的一一些核心心龍頭鋪鋪位實(shí)行行控制，以便留留給一些些有影響響力的商商家。統(tǒng)一租金金的策略略在我們們以往的的實(shí)踐中中證明是是成功的的，因?yàn)闉槭袌鰟倓傞_始招招商時(shí)，大部分分商戶會(huì)會(huì)處于觀觀望狀態(tài)態(tài)，實(shí)行行統(tǒng)一租租金的策策略有利利于刺激激商戶先先行進(jìn)場場強(qiáng)占好好位置，感覺占占了便宜宜；后進(jìn)進(jìn)場的商商戶雖然然選不到到了好位位置的商商鋪，但但看到前前面已有有很多商商戶進(jìn)駐駐，信心心會(huì)增強(qiáng)強(qiáng)，也不不會(huì)覺得得很吃虧虧。三、招商商政

24、策策策略任何新興興商業(yè)市市場從開開業(yè)興旺達(dá)到合合理的租租金水平平，均需需要一定定的時(shí)間間來進(jìn)行行培育，培育時(shí)時(shí)間的長長短根據(jù)據(jù)市場所所處的位位置、商商業(yè)環(huán)境境、市場場規(guī)模、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、競競爭環(huán)境境的不同同而有所所不同。若不給予予市場一一定的培培育期，一步到到位的直直接以理理想租金金對商戶戶招商，對市場場而言無無異于“殺雞取取卵”，一方方面商戶戶不愿意意進(jìn)場，容易造造成市場場空置；另一方方面，即即使能招招到部分分商戶進(jìn)進(jìn)場，但但由于市市場人氣氣、客源源短期內(nèi)內(nèi)難以形形成，市市場不溫溫不火，老商戶戶不愿支支撐、新新商戶不不敢進(jìn)場場，造成成惡性循循環(huán)。為此，我我們提出出“放水養(yǎng)養(yǎng)魚”的招商商政策，從

25、以下下方面對對市場進(jìn)進(jìn)行培育育：第一是：合理的的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃。有有選擇性性的引進(jìn)進(jìn)有一定定品牌形形象及經(jīng)經(jīng)營能力力的商戶戶進(jìn)駐。第二是：免租期期。簽定定三年租租期，免免租122個(gè)月。簽約時(shí)時(shí)收定金金，租金金每半年年一收，即第一一年免收收，第二二年、第第三年按按標(biāo)準(zhǔn)租租金每半半年一收收。第三是：后期市市場的經(jīng)經(jīng)營管理理。俗話話說“甩手掌掌柜不成成事”，我們們不僅要要把商戶戶招進(jìn)來來，還要要讓商戶戶“進(jìn)得來來、有發(fā)發(fā)展、賺賺到錢”，市場場的后期期經(jīng)營管管理也是是商戶十十分關(guān)心心的問題題，市場場的經(jīng)營營管理不不僅需要要專業(yè)的的人才，還需要要一定的的宣傳推推廣費(fèi)用用的投入入。因此此我們建建議開發(fā)發(fā)商承諾

26、諾在市場場開業(yè)前前后期投投入一定定量的經(jīng)經(jīng)營推廣廣費(fèi)用，用于推推廣市場場、宣傳傳商戶，以增強(qiáng)強(qiáng)商戶進(jìn)進(jìn)場經(jīng)營營信心。四、招商商執(zhí)行策策略1、回避避銷售信信息為了避免免銷售價(jià)價(jià)格對商商戶的干干擾，影影響其租租賃的積積極性，我們在在招商時(shí)時(shí)決口不不提銷售售，所有有宣傳資資料（包包括現(xiàn)場場包裝和和戶外廣廣告）均均回避銷銷售信息息。若客客戶問到到要購買買商鋪，我們統(tǒng)統(tǒng)一口徑徑：“我們現(xiàn)現(xiàn)在只招招商，不不銷售；具體什什么時(shí)候候銷售公公司現(xiàn)在在還沒有有確定；租賃商商鋪的商商家對所所租賃的的商鋪有有優(yōu)先購購買權(quán)和和價(jià)格優(yōu)優(yōu)惠，在在公司決決定銷售售時(shí)會(huì)提提前通知知各位進(jìn)進(jìn)場商戶戶優(yōu)先購購買”。2、商戶戶（大戶

27、戶）優(yōu)先先招商設(shè)定一定定的優(yōu)惠惠條件（如免租租金155個(gè)月），有針針對性選選擇主要要進(jìn)駐業(yè)業(yè)態(tài)中的的3-55家重點(diǎn)點(diǎn)品牌商商戶（大大戶）進(jìn)進(jìn)行洽談?wù)劊瑑?yōu)先先對品牌牌商戶進(jìn)進(jìn)行招商商，增強(qiáng)強(qiáng)對其它它中戶、散戶招招商的號(hào)號(hào)召力。3、招商商信息發(fā)發(fā)布通過戶外外廣告和和定向派派送招商商海報(bào)向向商戶傳傳遞招商商信息。第三部分分 招招商執(zhí)行行計(jì)劃一、開業(yè)業(yè)時(shí)間第二部分分已經(jīng)提提到，考考慮到工工期進(jìn)度度、招商商等工作作，暫定定廣場開開業(yè)時(shí)間間為20005年年10月月1日。市場要要開業(yè)還還需要給給予商戶戶一定的的裝修期期，通過過討論，建議開開發(fā)商同同意拿出出1個(gè)月月作為商商戶的裝裝修期。因此，在對外外宣傳時(shí)時(shí)

28、我們可可打出口口號(hào)：9月1日日進(jìn)場裝裝修，110月11日鐵定定開業(yè)！若不能按按時(shí)開業(yè)業(yè)，開發(fā)發(fā)商承諾諾無條件件退還商商戶租鋪鋪定金，以增強(qiáng)強(qiáng)商戶租租鋪的信信心。二、正式式招商時(shí)時(shí)間考慮到對對面摩登登市即將將內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購，以以及本案案的招商商時(shí)間段段、商戶戶經(jīng)營淡淡旺季、工程進(jìn)進(jìn)度和商商鋪的銷銷售等因因素，我我們確定定20005年66月1日日為公開開招商日日。所有有招商工工作均圍圍繞公開開招商日日的時(shí)間間進(jìn)行安安排。三、招商商工作安安排工作內(nèi)容容完成時(shí)間間負(fù)責(zé)人市調(diào)工作作已完成匯豐本策劃方方案的討論定稿稿4.133建豐、匯匯豐、宏宏成招商工作作人員、招商辦辦公室的的厘定4.133建豐、匯匯豐招商合

29、同同文本的的厘定5.300建豐、匯匯豐宣傳推廣廣資料現(xiàn)場包裝裝戶外廣告告設(shè)計(jì)及及定稿4.1334.330建豐、匯匯豐、宏宏成商戶邀請請、招商商資料派派送4.300 5.25建豐、匯匯豐商戶座談?wù)剷?huì)準(zhǔn)備備事項(xiàng)（座談資資料、座座談地點(diǎn)點(diǎn)）視具體情情況建豐、匯匯豐、宏宏成商戶座談?wù)剷?huì)視具體情情況建豐、匯匯豐公開招商商日6.011招商工作作人員以上工作作安排僅僅是計(jì)劃劃安排，實(shí)際招招商工作作還需靈靈活多變變。比如如與商戶戶的溝通通可以從從即日起起延續(xù)到到廣場開開業(yè)，但但所有的的工作只只能夠提提前完成成，不可可滯后。四、招商商風(fēng)險(xiǎn)分分析1、商戶戶（租賃賃戶）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析項(xiàng)目招商商在開業(yè)業(yè)前不能能完成88

30、5%以以上或裝裝修未完完成，項(xiàng)項(xiàng)目不能能如期開開業(yè)或開開業(yè)時(shí)間間無限期期拖延；由于招商商工作的的疏漏，導(dǎo)致廣廣場內(nèi)經(jīng)經(jīng)營無序序，魚龍龍混雜；沒有統(tǒng)一一的物管管或物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用比較較高；生意不是是很理想想或經(jīng)營營慘淡；開發(fā)商賣賣完后走走人，交交接工作作無法完完成。2、開發(fā)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析投入大量量招商推推廣費(fèi)用用后，招招商效果果不明顯顯或收效效甚微；項(xiàng)目日后后經(jīng)營不不是很理理想或經(jīng)經(jīng)營慘淡淡，則不不利于項(xiàng)項(xiàng)目的品品牌樹立立，對整整個(gè)項(xiàng)目目將產(chǎn)生生負(fù)面影影響；項(xiàng)目不能能獲得穩(wěn)穩(wěn)定的投投資回報(bào)報(bào)，投資資者鬧事事。五、招商商中存在在的問題題及規(guī)避避方法問題一：引引入大型型租賃戶戶后，可可能導(dǎo)致致租金達(dá)

31、達(dá)不到業(yè)業(yè)主預(yù)期期效果，影響銷銷售。引引入大型型主力店店、知名名品牌客客戶，由由于面積積較大，其租金金相對會(huì)會(huì)降低，對項(xiàng)目目的銷售售形成阻阻力。但但引入大大型租賃賃戶一次次性可以以租賃較較大面積積，另外外大型品品牌的進(jìn)進(jìn)駐會(huì)形形成示范范效用，吸引中中小客戶戶進(jìn)駐，從而縮縮短整個(gè)個(gè)招商周周期，保保證如期期開業(yè)。規(guī)避方法法：開發(fā)發(fā)商適當(dāng)當(dāng)?shù)慕o予予一定租租金補(bǔ)貼貼。問題二：20005年年8月1日日前招商商任務(wù)完完不成880%，將影響開開業(yè)。規(guī)避方方法：在在目前的的形式下下，必須須對招商商工作進(jìn)進(jìn)行科學(xué)學(xué)、合理理的評估估，認(rèn)真真分析招招商工作作中的問問題和困困難，正正確預(yù)見見并確定定項(xiàng)目的的開業(yè)時(shí)時(shí)間

32、。第四部分分 招招商準(zhǔn)備備工作一、招商商資料1、招商商海報(bào)（宣傳單單頁）規(guī)格：大大度8開開，4PP。內(nèi)容：展展示項(xiàng)目目地段優(yōu)優(yōu)勢，項(xiàng)項(xiàng)目本身身的特點(diǎn)點(diǎn)，項(xiàng)目目生意機(jī)機(jī)會(huì)，政政府對項(xiàng)項(xiàng)目的支支持，項(xiàng)項(xiàng)目招商商細(xì)則，項(xiàng)目招招商政策策等。2、平面面圖規(guī)格：AA4紙張張大小。內(nèi)容：廣廣場商鋪鋪總平面面圖（業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)區(qū)，用不不同顏色色表示），商鋪鋪編號(hào)、尺寸，各類商商鋪各層層平面圖圖。二、媒體體運(yùn)用由于一期期住宅項(xiàng)項(xiàng)目已接接近尾聲聲，因工工期問題題，二期期還不能能夠及時(shí)時(shí)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購，故故有必要要對媒體體投放量量進(jìn)行縮縮減，避避免浪費(fèi)費(fèi)。1、電視視當(dāng)前本案案電視廣廣告分為為兩個(gè)版版塊，一一是房房產(chǎn)聚焦焦欄

33、目目一分鐘鐘廣告片片；另外外是焦焦作新聞聞之前前30秒秒廣告片片。兩者者都是以以宣傳項(xiàng)項(xiàng)目形象象為主，側(cè)重于于住宅品品質(zhì)方面面。考慮慮到項(xiàng)目目當(dāng)前的的需要，項(xiàng)目組組建議暫暫減少電電視投放放量，將將房產(chǎn)產(chǎn)聚焦欄目中中廣告片片暫緩，保留焦作新新聞前前廣告片片。電視視字幕則則以現(xiàn)實(shí)實(shí)需求而而更換內(nèi)內(nèi)容。2、報(bào)紙紙鑒于同上上原因，報(bào)紙廣廣告的投投放量也也相應(yīng)縮縮減。以以下主要要針對一一期商業(yè)業(yè)項(xiàng)日期媒體版面形式主題價(jià)格（元元）備注4.266日報(bào)半硬廣場案名名、經(jīng)營營業(yè)態(tài)推推廣1100005.111晨刊半軟廣場商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營環(huán)環(huán)境推廣廣346005.266日報(bào)半硬商鋪招商商信息發(fā)發(fā)布1100006.0

34、11晨刊半軟商鋪搶租租，招商商信息發(fā)發(fā)布346006.088晨刊半軟商業(yè)經(jīng)營營優(yōu)勢、增值性性能、搶搶租信息息，活動(dòng)動(dòng)推廣346006.222晨刊半軟太極廣場場旺鋪真真實(shí)價(jià)值值，租鋪鋪人消費(fèi)費(fèi)心聲346007.133晨刊半軟產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)、價(jià)值值分析346008.233日報(bào)半硬商家已經(jīng)經(jīng)進(jìn)場裝裝修宣傳傳1100009.222日報(bào)半硬開業(yè)時(shí)間間發(fā)布11000010.112晨刊半軟商鋪經(jīng)營營者心聲聲3460010.119晨刊半軟產(chǎn)品形象象特征、特色，搶購狂狂潮3460010.226晨刊半軟產(chǎn)品升值值潛力、投資價(jià)價(jià)值分析析3460011.009晨刊半軟產(chǎn)品形象象特征、特色34600總費(fèi)用751440元目所

35、做的的報(bào)紙廣廣告推廣廣計(jì)劃。3、戶外外廣告銷售現(xiàn)場場包裝。銷售部部外的包包裝，要要求表現(xiàn)現(xiàn)出濃烈烈的商業(yè)業(yè)氣息，以配合合項(xiàng)目當(dāng)當(dāng)前階段段的推廣廣工作。廣場外包包裝。太太極廣場場大門兩兩側(cè)制作作斜視大大型廣告告牌，內(nèi)內(nèi)容以案案名為標(biāo)標(biāo)語宣傳傳，要求求突出、醒目。廣場大大門按設(shè)設(shè)計(jì)方案案包裝，并書廣廣場名。廣場內(nèi)包包裝。廣廣場內(nèi)二二層主要要由經(jīng)營營戶自行行包裝，在沒有有經(jīng)營戶戶進(jìn)駐之之前我們們則有必必要對上上下兩層層進(jìn)行包包裝，包包裝圍繞繞以下思思路：突突出商業(yè)業(yè)定位、強(qiáng)烈的的視覺沖沖擊、營營造商業(yè)業(yè)氛圍。比如在在一層的的某門面面門楣上上包裝成成“XXXX超市”、“XXXX咖啡”等等。車身廣告告。

36、配合合本案的的招商、開業(yè)，配以時(shí)時(shí)事性的的文字及及畫面宣宣傳。三、相關(guān)關(guān)文件招商細(xì)則則太極廣場場招商細(xì)細(xì)則招商對象象：高檔檔餐飲（包括中中西餐）、茶樓樓、健身身館、咖咖啡、美美容保健健等。租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：市場場內(nèi)二層層商鋪110元/M2.月。保證金：因商鋪鋪面積不不等，按按間為單位位，每間間保證金金為2000000元；保保證金于于簽訂商鋪?zhàn)庾赓U意向向書時(shí)時(shí)交納。商家條件件：商戶戶按經(jīng)營營品種分分區(qū)進(jìn)行行商鋪選選擇。商商戶須提提供身份份證。品品牌商戶戶 需能能提供營營業(yè)執(zhí)照照和品牌牌證明（商標(biāo)注注冊證、代理證證明或原原產(chǎn)地證證明書）。經(jīng)營管理理：商家家按規(guī)定定時(shí)間開開業(yè)、營營業(yè)；按按限定的的經(jīng)營品品

37、種經(jīng)營營；服從從商城管管理；按按時(shí)交納納各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，否否則商城城有權(quán)將將違規(guī)商商戶清退退出場，并沒收收押金。租金優(yōu)惠惠：免112個(gè)月月租金，即免收收一年租租金。租金收取取：商戶戶定鋪后后十日內(nèi)內(nèi)需簽訂訂商鋪鋪?zhàn)赓U協(xié)協(xié)議書，一次次性簽約約三年。其它費(fèi)用用：物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)暫定、電費(fèi)：每間商商鋪設(shè)獨(dú)獨(dú)立電表表，按表表收費(fèi)。（眠租租期內(nèi)免免收物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用）招商方式式：計(jì)劃劃于6月月1日上上午9:00開開始公開開招商選選鋪，先先到先選選。2、招商商流程商戶交納納租賃保保證金開發(fā)發(fā)商財(cái)務(wù)務(wù)開具收收據(jù)簽訂商鋪?zhàn)庾赓U意向向書100日內(nèi)簽簽訂商商鋪?zhàn)赓U賃協(xié)議書書。3、商商鋪?zhàn)赓U賃意向書書及商鋪?zhàn)庾赓U協(xié)議議書細(xì)細(xì)則及合合同文本本于5.30日日前定稿稿制作完完成。第五部分分 銷銷售建議議一、投資資者與開開發(fā)商利利益平衡衡點(diǎn)分析析投資者與與開發(fā)商商的利益益簡化之之就是投投資者的的投資回回報(bào)與產(chǎn)產(chǎn)品售價(jià)價(jià)的利益益比較，我們通通過本案案租金水水平與產(chǎn)產(chǎn)品售價(jià)價(jià)的比較較分析不不難看出出我們項(xiàng)項(xiàng)目所面面臨的沖沖突點(diǎn)。1、本案案租金水水平前文已經(jīng)經(jīng)分析過過，把廣廣場內(nèi)二二層平均均租金暫暫定為112元/月月，一層層平均租租金暫定定為188元/月是是比較適適宜的。2、本案案售價(jià)水水平分