1、PAGE 目 錄第一部分分：萬盛盛區(qū)概況況 44 頁第二部分分：區(qū)域域市場消消費調(diào)研研 99 頁第三部分分：項目目概況及及SWOOT分析析 117頁第四部分分：項目目定位 22頁頁第五部分分：項目目規(guī)劃布布局及包包裝建議議 339頁第六部分分： 項項目營銷銷推廣策策略 442頁第七部分分：項目目經(jīng)營建建議 500頁第八部分分：項目目招商策策略 588頁第九部分分：項目目操作思思路及手手法 622頁第十部分分：項目目包裝及及推廣執(zhí)執(zhí)行 644頁第一部分分 萬盛區(qū)區(qū)概況一、萬盛盛區(qū)基本本情況1、地理理位置：萬盛區(qū)區(qū)位于北北緯288。4629。06，東經(jīng)經(jīng)1066。451077。03,南北北最長44

2、0.55公里、東西最最寬233公里幅幅員面積積5655.766平方公公里,位位于重慶慶市東南南部，是是重慶市市重要的的能源基基地和重重慶市新新興旅游游區(qū),人人口277萬人，城鎮(zhèn)人人口約110萬人人。區(qū)人人民政府府駐萬盛盛，距重重慶市中中心區(qū)880公里里。區(qū)境境東和北北與南川川市接壤壤、西與與綦江縣縣交界、南與貴貴州省桐桐梓縣相相鄰,地地處渝黔黔、渝湘湘要沖，是渝南南、黔北北地區(qū)重重要的物物資集散散地。2、交通通條件：萬盛交交通運輸輸十分便便捷，已已經(jīng)進入入一小時時經(jīng)濟區(qū)區(qū)，有渝渝黔鐵路路三（江江）萬（盛）支支線、萬萬（盛）南（川川）鐵路路，個個火車站站，個個二級編編輯站，開通了了重慶至至萬盛旅

3、旅游專列列；渝湘湘公路上上連重慶慶、下接接涪陵、黔江和和貴州黔黔北地區(qū)區(qū)。渝黔黔高速公公路已建建成通車車，綦萬萬高速公公路全長長公里，路基寬寬米米，雙向向四車道道，擁有有大小橋橋梁座，互互通式立立交處處。該公公路是重重慶連接接南川市市、涪陵陵區(qū)、黔黔江區(qū)以以及毗鄰鄰的湖南南、湖北北、貴州州等省的的重要通通道。出出境公路路還有渝渝湘公路路橫貫全全境，將將國道3319線線與國道道2100線連為為一體。向南有有萬（盛盛）桐（梓）高高等級公公路連接接黔北地地區(qū)，使使萬盛這這個渝南南、黔北北地區(qū)傳傳統(tǒng)的邊邊貿(mào)重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，具備備了更為為優(yōu)越的的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展條件件。萬盛盛區(qū)西有有三萬鐵鐵路連接接鐵路干干線渝黔黔線

4、；東東有萬南南鐵路連連接南川川市，具具備與渝渝懷鐵路路相連的的基礎(chǔ)條條件。3、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施：經(jīng)過幾幾年的建建設(shè),萬萬盛區(qū)內(nèi)內(nèi)已形成成了較為為完善的的供水、供電、天然氣氣、通訊訊、郵政政、國際際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)以及閉閉路電視視系統(tǒng)。 = 1 * GB3 .供電電：全區(qū)區(qū)有2.4萬千千瓦、55.5千千瓦火電電廠各一一座,另另有一座座230萬萬千瓦的的火電廠廠正在建建設(shè)當(dāng)中中；有2220kkv變電電站1座座、1110kvv變電站站2座、35kkv變電電站9座座，100kv和和6kvv配電線線路255條。 = 2 * GB3 .供水水：區(qū)內(nèi)內(nèi)有大小小河流667條，地下水水有77770萬萬立方米米，區(qū)自自來水廠廠

5、供水能能力2000000立方米米（每日日），中中二級水水庫湯家家溝水庫庫蓄水量量11333萬立立方米，銀碗槽槽水庫、毛里水水庫和興興建中的的張三塘塘水庫等等水利設(shè)設(shè)施及輸輸水渠道道四通八八達的。 = 3 * GB3 .天然然氣：管管道天然然氣工程程已于220033年建成成通氣，每日最最大供氣氣能力226萬立立方米，可向萬萬盛城區(qū)區(qū)、萬盛盛資源型型特色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)及萬盛盛北部鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)供氣氣。 = 4 * GB3 .通訊訊：區(qū)內(nèi)內(nèi)已經(jīng)開開通了44萬門程程控電話話和600路遠(yuǎn)程程數(shù)字微微波站，實現(xiàn)了了國際、國內(nèi)直直撥。移移動電話話與全國國聯(lián)網(wǎng)，無論是是在熱鬧鬧的城市市，還是是在偏僻僻的鄉(xiāng)村村都可以以順

6、利的的接通，在境內(nèi)內(nèi)基本上上都沒有有盲區(qū)，形成了了現(xiàn)代化化的通訊訊網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)。互互聯(lián)網(wǎng)業(yè)業(yè)務(wù)廣泛泛開展，遍及每每一個鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而而且光纖纖寬帶互互聯(lián)網(wǎng)也已已在城區(qū)區(qū)及附近近鄉(xiāng)鎮(zhèn)開開通。4、旅游游資源：萬盛區(qū)區(qū)處于四四川盆地地向云貴貴高原過過渡地帶帶，典型型的喀斯斯特地貌貌、“十里不不同天”的高山山垂直氣氣候條件件，孕育育了豐富富的旅游游資源，其品種種齊全，在重慶慶市獨樹樹一幟。據(jù)統(tǒng)計計，全區(qū)區(qū)有山地地景觀、峽谷景景觀、石石林景觀觀、溶洞洞景觀、森林景景觀、氣氣象景觀觀及生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)景景觀等大大型景區(qū)區(qū)1000余處，各小景景點數(shù)不不勝數(shù)，具有“山峻、峽險、石奇、水秀、林幽、洞深”等顯著著特色。萬盛區(qū)

7、區(qū)以其秀秀美的山山水風(fēng)光光，被譽譽為長江江三峽外外環(huán)旅游游線上一一顆“綠色明明珠”。擁有有重慶市市最大的的自然生生態(tài)旅游游區(qū)黑山山谷、“重慶十十佳景區(qū)區(qū)”萬盛石石林、“渝黔第第一漂”銅鼓灘灘漂流、“天然氧氧吧”九鍋箐箐森林公公園、“休閑圣圣地”櫻花溫溫泉等五五大景區(qū)區(qū)，此外外，尚有有別具特特色的奧奧陶紀(jì)地地質(zhì)公園園（原重重慶滸石石林）正正在建設(shè)設(shè)當(dāng)中。其中，萬盛石石林和黑黑山谷雙雙雙被評評為中國國旅游景景區(qū)最高高等級“國家AAAAAA級景區(qū)區(qū)”。5、城市市功能：城市環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，教育育、文化化、體育育、醫(yī)療療、生活活服務(wù)設(shè)設(shè)施齊全全，自成成體系。區(qū)內(nèi)有有工商銀銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行、建設(shè)設(shè)銀行三三

8、家金融融機構(gòu)，并設(shè)立立了外匯匯業(yè)務(wù)；保險機機構(gòu)險種種齊全。近年來來，隨著著區(qū)內(nèi)有有線電視視工程、管道天天然氣工工程、文文化大樓樓、體育育館、旅旅游賓館館等設(shè)施施的相繼繼建成，城市綜綜合服務(wù)務(wù)功能顯顯著增強強。二、萬盛盛區(qū)未來來規(guī)劃萬盛區(qū)正正在沿萬萬盛大道道開發(fā)新新城區(qū)，新城區(qū)區(qū)集住宅宅、行政政、金融融、商業(yè)業(yè)、休閑閑為一體體，以解解決萬盛盛老城區(qū)區(qū)人口過過于集中中、片區(qū)區(qū)規(guī)模小小等問題題，3.4萬平平方米的的萬盛廣廣場已經(jīng)經(jīng)破土動動工，將將成為市市民休閑閑的好去去處,萬萬盛區(qū)規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)19條條城市道道路，包包括臨江江路、濱濱江路在在內(nèi)的交交通主干干道和次次干道，規(guī)劃建建設(shè)的東東環(huán)路與與延長的

9、的迎賓大大道相交交后和萬萬東南路路連接，規(guī)劃建建設(shè)火車車北站和和汽車客客運中心心，將市市區(qū)范圍圍擴大一一倍，待待建的桂桂花公園園，正在在建設(shè)的的萬盛廣廣場將大大大改善善城市形形象，此此外，萬萬盛區(qū)加加緊創(chuàng)建建文明衛(wèi)衛(wèi)生城市市工作，改善并并優(yōu)化鵬鵬生農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場、紅楓綜綜合市場場等市場場的銷售售產(chǎn)品品品種、物物價、食食品衛(wèi)生生和環(huán)境境衛(wèi)生，濱江路路、紅楓楓小區(qū)、東林火火車站廣廣場、萬萬盛大道道、三元元橋、高高速公路路路口、觀景灣灣等公路路環(huán)線的的交通秩秩序和衛(wèi)衛(wèi)生狀況況。從規(guī)規(guī)劃入手手，打造造綠色、衛(wèi)生、旅游城城市,提提高城市市水平。從規(guī)范范化管理理入手，加大創(chuàng)創(chuàng)建力度度。規(guī)范范攤點的的布局和和衛(wèi)

10、生管管理，并并把整潔潔、衛(wèi)生生、美觀觀、禮貌貌等作為為規(guī)范的的重點。從社會會參與入入手，在在政府投投入路燈燈、綠化化等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)的同同時，通通過集資資、招商商等方式式，多渠渠道集合合社會資資金共同同參與城城市建設(shè)設(shè)。“十一五五”期間，堅持以以大開發(fā)發(fā)促大開開放，以以大開放放促大發(fā)發(fā)展，全全力打造造“誠信萬萬盛”、“商機萬萬盛”、“人文萬萬盛”、“法制萬萬盛”、“魅力萬萬盛”，全面面實施以以“旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為龍龍頭、優(yōu)優(yōu)勢工業(yè)業(yè)為主體體、特色色農(nóng)業(yè)為為基礎(chǔ)、城市建建設(shè)為依依托、科科技創(chuàng)新新為動力力”的旅游游帶動戰(zhàn)戰(zhàn)略，全全面建設(shè)設(shè)“小而精精、小而而美、小小而富、小而強強”的新萬萬盛。三、萬盛盛

11、未來商商業(yè)中心心的形成成萬盛區(qū)目目前的城城市金融融、商業(yè)業(yè)、行政政中心是是以龍鳳鳳碑為圓圓心，向向四周輻輻射，主主要集中中在萬盛盛大道、勤儉路路、萬新新路、濱濱江路之之間的區(qū)區(qū)域，該該片區(qū)存存在人口口密度較較大，居居住環(huán)境境較差、商業(yè)格格局凌亂亂、城市市形象落落后、片片區(qū)規(guī)劃劃單一等等劣勢。萬盛區(qū)區(qū)政府從從市民實實際需要要、提高高市民生生活質(zhì)量量、提升升城市形形象等方方面出發(fā)發(fā)，對萬萬盛區(qū)做做了富有有前瞻性性、科學(xué)學(xué)性、可可行性、創(chuàng)新性性的未來來發(fā)展規(guī)規(guī)劃，在在萬東北北路與松松林路交交匯處興興建3.5萬平平方米的的市民廣廣場及上上萬平方方米的商商業(yè)步行行街，廣廣場旁興興建政府府大樓，把萬盛盛主

12、城區(qū)區(qū)的東部部及東南南部規(guī)劃劃為新開開發(fā)區(qū)域域，作為為將來的的居住、金融、行政、商貿(mào)、休閑、娛樂中中心，從從整個城城市范圍圍來看，將來的的城市中中心是以以市民廣廣場為中中心向四四周輻射射。四、萬盛盛未來商商業(yè)中心心的打造造萬盛老城城區(qū)的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主要為為中小型型的百貨貨零售及及專業(yè)店店，商品品質(zhì)量處處于中低低檔，不不能滿足足市民日日益增長長的購物物需求，再加上上老城區(qū)區(qū)的建筑筑陳舊，缺乏現(xiàn)現(xiàn)在都市市感和時時尚感。隨著城城市規(guī)劃劃的執(zhí)行行及相關(guān)關(guān)優(yōu)惠政政策的出出臺，經(jīng)經(jīng)濟嗅覺覺靈敏的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商和投資資商紛紛紛看好該該片區(qū)，沿萬東東北路及及萬盛大大道兩邊邊的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)如火如如荼，萬萬

13、盛大道道旁的巨巨鼎、名名店城、紅楓綜綜合市場場、康隆隆盛大都都會等等等樓盤相相繼面市市，總建建筑面積積20多多萬平方方米，商商業(yè)面積積5萬多多平方米米，沿萬萬盛大道道的商業(yè)業(yè)門面紛紛紛開業(yè)業(yè)，該片片區(qū)的美美好商業(yè)業(yè)前景不不可估量量。五、廣進進購物廣廣場特殊殊地理位位置介紹紹廣進購物物廣場位位于萬盛盛大道與與松林路路交匯處處，臨萬萬盛市民民廣和萬萬盛大道道，萬盛盛大道目目前為該該地區(qū)的的主干道道，隨著著片區(qū)開開發(fā)的逐逐步進行行，該道道路人流流量及車車流量較較大，廣廣進購物物廣場離離商業(yè)步步行街約約1000米，與與步行街街僅一路路之隔，以市民民廣場和和商業(yè)步步行街為為推動力力，可以以輻射新新城區(qū)及

14、及老城區(qū)區(qū)。第二部分分 區(qū)域市市場消費費調(diào)研一、社區(qū)區(qū)消費中中心商業(yè)業(yè)研究商業(yè)用房房供需分分析隨著萬盛盛區(qū)政府府打造片片區(qū)經(jīng)濟濟的力度度加強及及片區(qū)經(jīng)經(jīng)濟的蓬蓬勃發(fā)展展，萬盛盛區(qū)房地地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)出出良好的的發(fā)展勢勢頭，商商業(yè)用房房的供給給需求量量逐步上上升，老老城區(qū)的的商業(yè)格格局已經(jīng)經(jīng)不能適適應(yīng)城市市發(fā)展需需求，隨隨著政府府的新城城區(qū)規(guī)劃劃，城市市中心的的逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，因因此老城城區(qū)商業(yè)業(yè)中心商商業(yè)物業(yè)業(yè)價格已已經(jīng)沒有有上升空空間，而而新社區(qū)區(qū)消費中中心物業(yè)業(yè)，由于于受城市市發(fā)展速速度的影影響，市市民開始始接受，其價值值已經(jīng)被被初步認(rèn)認(rèn)識，所所以新城城區(qū)消費費中心的的商業(yè)用用房呈現(xiàn)現(xiàn)出供求求兩

15、旺的的局面。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分析從萬盛區(qū)區(qū)的零售售業(yè)分布布來看，主要商商場分布布在老社社區(qū)中心心的萬東東北路及及萬新路路，而且且經(jīng)營面面積從幾幾百到幾幾千不等等，正在在經(jīng)營的的商場中中，商業(yè)業(yè)形態(tài)以以百貨及及生活用用品為主主。1、百貨貨商場：名稱經(jīng)營面積積立泰百貨貨40000平方米米萬盛百貨貨40000平方米米勞動商場場10000平方米米新東風(fēng)購購物中心心30000平方米米仟贊商場場20000平方米米野太陽商商場15000平方米米昌宏商都都20000平方米米人民商場場20000平方米米2、中小小型生活活超市：名稱經(jīng)營場地地面積萬德超市市40000平方米米盛亨超市市600平平方米朝暉超市市10000平

16、方米米森森超市市300平平方米新華超市市10000平方米米3、電器器專業(yè)店店：名稱經(jīng)營場地地面積萬達電器器10000平方米米三元電器器10000平方米米萬匯電器器500平平方米商社電器器600平平方米經(jīng)營的產(chǎn)產(chǎn)品主要要為：家家用電器器、床上上用品、服裝、鞋帽、皮具、日用化化妝品、鐘表、通訊產(chǎn)產(chǎn)品、家家具等。產(chǎn)品檔次次：以中中低檔為為主，高高檔產(chǎn)品品為輔。商業(yè)片區(qū)區(qū)分布從目前萬萬盛區(qū)的的商業(yè)分分布來看看，還處處于傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)階階段，門門面及商商場主要要集中在在交通生生活要道道萬東北北路及萬萬新路旁旁，萬東東北路是是萬盛目目前車流流量、人人流量最最大的道道路，因因為片區(qū)區(qū)目前沒沒有商業(yè)業(yè)街及步步行街

17、，臨街門門面及商商場依托托于道路路較大的的人流量量，萬東東北路主主要以大大中型商商場、服服裝專賣賣店、通通訊產(chǎn)品品專賣店店、餐飲飲、鞋帽帽專賣、超市、休閑娛娛樂、建建材、裝裝飾材料料、布藝藝為主，萬新路路主要以以臨街門門面為主主， 經(jīng)經(jīng)營以服服裝、餐餐飲、休休閑娛樂樂、勞保保用品、網(wǎng)吧等等。萬東路與與濱江路路之間為為萬盛餐餐飲休閑閑娛樂業(yè)業(yè)最發(fā)達達的區(qū)域域，火鍋鍋店、美美容美發(fā)發(fā)、休閑閑娛樂、茶道、酒吧等等，區(qū)域域依存該該片區(qū)人人口最集集中的優(yōu)優(yōu)勢和臨臨江優(yōu)勢勢，充分分發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，經(jīng)經(jīng)營的如如火如荼荼。勤儉路主主要以事事業(yè)單位位、休閑閑娛樂、服裝專專賣、售售樓中心心為主，道路人人流量及及車流量

18、量與萬東東北路相相比，具具有較大大差距；部分處處于施工工階段的的萬盛大大道，道道路兩邊邊主要為為萬盛近近兩年來來新修的的商品房房，為了了滿足片片區(qū)開發(fā)發(fā)的需要要，片區(qū)區(qū)集中了了大量的的建材、裝飾材材料、燈燈具、布布藝商家家。萬盛的商商業(yè)從分分布來看看，可以以認(rèn)為是是以濱江江路、勤勤儉路、萬新路路圍成的的商業(yè)片片區(qū)。商業(yè)氛圍圍處于萬東東北路的的幾個大大中型商商場依靠靠道路的的人流量量，但是是由于人人流總量量有限，經(jīng)營狀狀況一般般，同時時光顧的的人數(shù)不不足500人。超超市受地地理位置置的限制制，同時時光顧的的人數(shù)不不足100人。服服裝、鞋鞋帽專賣賣店同時時光顧的的人數(shù)不不足5人人。由于于萬盛目目前

19、大興興土木，陸續(xù)開開發(fā)推出出的樓盤盤較多，裝修房房子的戶戶主對建建材、裝裝飾材料料需求較較大，該該行業(yè)目目前呈現(xiàn)現(xiàn)良好勢勢頭。商業(yè)用房房價格分分析萬盛區(qū)的的商業(yè)從從最近幾幾年開始始逐步繁繁榮，商商業(yè)用房房的銷售售價格逐逐漸上升升，租金金價格也也在逐步步攀高。在三年年以前，萬盛區(qū)區(qū)商業(yè)用用房的月月租金價價格平均均在100-300元/平平方米，截止到到20004年111月，調(diào)查顯顯示，現(xiàn)現(xiàn)在租金金價格上上漲到330-880/平平方米。商業(yè)用用房的銷銷售價格格從三年年前20000-60000元/平方米米，上漲漲到如今今的40000-130000元元/平方方米，根根據(jù)目前前萬盛的的經(jīng)濟情情況、人人口數(shù)

20、量量、新開開發(fā)商業(yè)業(yè)物業(yè)面面積、目目前的租租金價格格來判斷斷，在未未來3年年內(nèi)，萬萬盛商業(yè)業(yè)物業(yè)的的銷售價價格會保保持在現(xiàn)現(xiàn)有的價價格區(qū)間間內(nèi)，不不會有較較大幅度度的上漲漲。二、社區(qū)區(qū)消費中中心發(fā)展展趨勢分分析與預(yù)預(yù)測行政區(qū)域域的改變變對社區(qū)區(qū)形成的的影響隨著城市市化進程程的繼續(xù)續(xù)進行，城市擴擴張的速速度日益益加快，城市人人口的不不斷增加加，讓城城市行政政管轄區(qū)區(qū)域不斷斷的在發(fā)發(fā)生變化化，原有有的老的的社區(qū)不不斷擴大大與膨脹脹，功能能日益復(fù)復(fù)雜，新新的社區(qū)區(qū)不斷增增加，這這將極大大的改變變整個城城市的板板塊劃分分，而板板塊劃分分帶來的的經(jīng)濟繁繁榮與發(fā)發(fā)展，又又受政府府宏觀政政策的引引導(dǎo)與經(jīng)經(jīng)濟

21、政策策的傾斜斜，所以以都市行行政區(qū)劃劃的改變變將對社社區(qū)的形形成和發(fā)發(fā)展。城市增容容對社區(qū)區(qū)消費中中心的影影響萬盛經(jīng)濟濟飛躍前前的社區(qū)區(qū)消費中中心，由由于其功功能主要要是服務(wù)務(wù)于本社社區(qū)內(nèi)的的居民，從社區(qū)區(qū)構(gòu)成理理論看，其產(chǎn)生生基礎(chǔ)也也是以廠廠礦企業(yè)業(yè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)的，所所以其規(guī)規(guī)模一般般皆不是是很大。近幾年年的社區(qū)區(qū)消費中中心，由由于不僅僅要服務(wù)務(wù)于本區(qū)區(qū)居民，同時也也要服務(wù)務(wù)于外來來的居民民，而從從社區(qū)產(chǎn)產(chǎn)生與構(gòu)構(gòu)成的角角度來看看，他改改變了第第一代社社區(qū)消費費中心以以廠礦為為產(chǎn)生源源的形成成基礎(chǔ)，形成了了以功能能劃分為為形成基基礎(chǔ)的社社區(qū)，所所以其規(guī)規(guī)模有日日益擴大大的趨勢勢。隨著著城市化化進

22、程的的日益前前進，城城市人口口必將越越來越密密集，因因此社區(qū)區(qū)人口也也有呈現(xiàn)現(xiàn)出日益益增多的的這樣一一種趨勢勢，所以以社區(qū)商商業(yè)也就就有日益益繁榮的的趨勢，社區(qū)消消費中心心也有日日益向中中心商業(yè)業(yè)靠攏的的這樣一一種趨勢勢。新商圈的的發(fā)展對對社區(qū)消消費中心心的影響響隨著萬盛盛政府部部門的整整體規(guī)劃劃及新片片區(qū)的開開發(fā)，商商業(yè)中心心正在向向新修的的市民廣廣場靠近近，社區(qū)區(qū)消費中中心也有有日益向向區(qū)域中中心商業(yè)業(yè)靠攏的的局面。近年來來，區(qū)域域在發(fā)展展自身競競爭力的的同時，不斷引引進大型型商場或或者百貨貨業(yè)，而而由于受受就近消消費的影影響，商商業(yè)中心心的零售售百貨商商場的生生意也較較樂觀。這種在在打破

23、老老城區(qū)才才能有中中型購物物中心與與百貨商商場的觀觀念的同同時，也也給社區(qū)區(qū)消費中中心指明明了一條條商業(yè)發(fā)發(fā)展前進進的方向向，即社社區(qū)消費費中心只只要有足足夠的人人流與足足夠的消消費能力力做支撐撐，社區(qū)區(qū)消費中中心也可可以發(fā)展展大型零零售百貨貨或者其其他的一一些都市市時尚的的消費形形態(tài)與商商業(yè)形態(tài)態(tài)。三、社區(qū)區(qū)消費中中心的商商業(yè)調(diào)研研數(shù)據(jù)與與分析片區(qū)商業(yè)業(yè)數(shù)據(jù)分分析圖表表說明：社社區(qū)現(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和和業(yè)種顯顯得十分分分散，分布比比例也很很不均衡衡，沒有有突出的的主力商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，整個個社區(qū)商商業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)出典型型的傳統(tǒng)統(tǒng)社區(qū)消消費中心心的特征征。說明：在在現(xiàn)在社社區(qū)消費費中心里里，商業(yè)業(yè)鋪面面

24、面積在22160平平方米是是主力需需求面積積，其整整個比例例占了總總共鋪面面比例的的70%左右，同時在在超過1120平平方米以以上的鋪鋪面出現(xiàn)現(xiàn)空缺，也與整整個社區(qū)區(qū)現(xiàn)在的的商家有有著非常常直接的的聯(lián)系，現(xiàn)在尚尚沒有一一家品牌牌商家進進駐，所所以在商商鋪面積積上幾乎乎沒有出出現(xiàn)大的的鋪面。說明：整整個片區(qū)區(qū)現(xiàn)在典典型的商商業(yè)特征征就是傳傳統(tǒng)社區(qū)區(qū)消費中中心，其其經(jīng)營檔檔次低，商家品品牌低，所以商商業(yè)鋪面面的價值值低，在在本區(qū)域域的租金金主要集集中在11630元元/平方方米這個個區(qū)間內(nèi)內(nèi)，他們們一共占占了整個個商業(yè)鋪鋪面的770%以以上。第三部分分 項項目概況況及SWWOT分分析一、基本本情況本

25、項目處處于萬盛盛大道與與萬東北北路交匯匯處，項項目緊靠靠萬盛市市民廣場場是萬盛盛區(qū)以后后的中心心區(qū)域，離老城城區(qū)步行行約100分鐘時時間，區(qū)區(qū)位條件件十分優(yōu)優(yōu)越。1、項目目總用地地面積447000平方米米；占地地面積：21117.113平方方米；2、總建建筑面積積：2114266.044平方米米，其中中住宅建建筑面積積132202.88平平方米，商業(yè)建建筑面積積62223.668平方方米（負(fù)負(fù)一層：19999.448平方方米，層層高4.7米；第一層層：22200平平方米，層高44.8米米；第二二層：119344.499平方米米，層高高4.88米；第第三層：19334.449平方方米，層層高5.

26、4米；第四層層：10000平平方米，層高44.5米米）。3、建筑筑密度：45.05；4、建筑筑容積率率：4.58；5、綠地地率：225.224；6、停車車位：地地下211個，地地上122個。7、施工工進度：目前已已經(jīng)施工工至4層層，計劃劃20005年竣竣工；8、建筑筑形態(tài)：共177層，塔塔樓住宅宅4-113層，裙樓商商業(yè)1-3層，-1層層超市與與停車位位，第44樓部分分為露臺臺（約110000平方米米）；9、項目目臨商業(yè)業(yè)步行街街、萬盛盛廣場、萬盛大大道、政政府三個個中心、政府大大樓；10、項項目已于于20004年99月開盤盤。(以上數(shù)數(shù)據(jù)來源源于開發(fā)發(fā)商所提提供，以以最后施施工方案案為準(zhǔn))二

27、、項目目SWOOT分析析（一）優(yōu)優(yōu)勢（SS）：1、地處處城市核核心位置置，區(qū)位位優(yōu)勢較較為明顯顯。2、靠萬萬盛市民民廣場，人流量量較大，項目的的增值空空間充裕裕；3、臨萬萬盛大道道和紅楓楓路，距距汽車客客運站較較近，交交通和物物流都非非常便捷捷；4、臨商商業(yè)步行行街，商商業(yè)前景景可觀；5、項目目體量較較大、容容易形成成大市場場；6、項目目臨街門門面相對對獨立且且方正，業(yè)態(tài)選選擇面大大；7、獨立立觀光電電梯緩解解三、四四樓人流流引入困困難的壓壓力；8、層高高5.55米，對對商場業(yè)業(yè)態(tài)選擇擇面限制制較小；9、外立立面設(shè)計計美觀，有效提提升了物物業(yè)檔次次。（二）劣劣勢（WW）1、片區(qū)區(qū)為新開開發(fā)社區(qū)

28、區(qū)，配套套不完善善；2、萬盛盛大道的的萬盛廣廣場段，正在施施工，短短時間交交通不通通暢；3、萬盛盛廣場還還未竣工工，現(xiàn)場場比較凌凌亂；4、片區(qū)區(qū)商業(yè)氛氛圍需要要較長時時間來培培育；5、期房房項目，品質(zhì)能能否最終終落實成成為影響響購買的的阻力；6、售樓樓部選址址較偏，到項目目現(xiàn)場的的距離較較遠(yuǎn)。7、開發(fā)發(fā)商在重重慶市區(qū)區(qū)的知名名度不高高，招商商缺乏品品牌支撐撐。（三）機機會（OO）1、萬盛盛廣場已已經(jīng)開工工，對于于未來片片區(qū)商業(yè)業(yè)狀況會會有極大大改善，并且會會給房地地產(chǎn)項目目帶來新新的契機機；2、萬盛盛廣場周周邊同樣樣擁有大大面積商商業(yè)的項項目少，近一兩兩年之內(nèi)內(nèi)沒有同同類項目目推出；3、該片片

29、區(qū)屬于于新開發(fā)發(fā)片區(qū)，周邊相相似項目目較多，容易形形成大片片區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍；（四）危危脅（TT）1、周邊邊新建樓樓盤較多多，對項項目的招招商、銷銷售有一一定的壓壓力。2、老商商業(yè)區(qū)有有部分商商業(yè)物業(yè)業(yè)將翻新新面市；3、目前前重慶房房地產(chǎn)市市場較不不可觀，容易影影響客戶戶投資信信心。二、SWWOT矩矩陣策略略配對SO策略略：發(fā)揮揮優(yōu)勢，利用機機會1）發(fā)揮揮地段的的優(yōu)勢，突出項項目升值值空間充充裕；2）發(fā)揮揮行政中中心、商商業(yè)中心心、金融融中心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到該該片區(qū)的的優(yōu)勢，突出大大環(huán)境的的利好和和置業(yè)風(fēng)風(fēng)險系數(shù)數(shù)小的優(yōu)優(yōu)勢，從從而帶動動項目的的銷售；3）發(fā)揮揮交通優(yōu)優(yōu)勢，突突出便捷捷交通給給人流、物流運

30、運輸帶來來的可靠靠性；4）利用用萬盛廣廣場周邊邊競爭項項目較少少的機會會，突出出本項目目在該片片區(qū)的稀稀缺性；WT策略略：弱化化劣勢，規(guī)避威威脅1）轉(zhuǎn)移移銷售中中心到項項目現(xiàn)場場，利用用萬盛廣廣場竣工工后人流流大的優(yōu)優(yōu)勢，宣宣傳項目目；2）通過過與專業(yè)業(yè)代理公公司和相相關(guān)專業(yè)業(yè)協(xié)作單單位合作作，以此此彌補開開發(fā)商開開發(fā)經(jīng)驗驗的不足足和提高高開發(fā)商商的知名名度；3）通過過對項目目擁有眾眾多品牌牌商品的的宣傳吸吸引可能能流失的的客戶群群。第四部分分 項項目定位位一、市場場定位考慮到本本項目獨獨特的地地理位置置、周邊邊自然環(huán)環(huán)境、片片區(qū)商業(yè)業(yè)環(huán)境以以及其他他競爭樓樓盤等等等各個方方面的因因素，我我們

31、建議議將本案案定位為為：“萬盛首首家多功功能立體體式商業(yè)業(yè)城”將本項目目定位為為萬盛首首家多功功能立體體式商業(yè)業(yè)城，主主要是考考慮到目目前萬盛盛區(qū)沒有有一個集集購物、餐飲、休閑、娛樂為為一體的的大型綜綜合型商商業(yè)設(shè)施施，超市市、商場場、酒樓樓等分散散經(jīng)營，距離較較遠(yuǎn)，缺缺乏一個個將幾種種業(yè)態(tài)集集合起來來的商業(yè)業(yè)項目，讓消費費者在一一撞樓內(nèi)內(nèi)就可以以滿足購購物、餐餐飲、休休閑、娛娛樂的多多種消費費和享受受。而本本項目的的規(guī)劃格格局和建建筑形態(tài)態(tài)就恰好好可以滿滿足以上上幾種業(yè)業(yè)態(tài)的大大致要求求，因此此，我們們經(jīng)過充充分調(diào)查查和論證證，決定定把項目目-1層層規(guī)劃為為超市和和停車場場，12樓規(guī)規(guī)劃為品

32、品牌百貨貨商場，3樓規(guī)規(guī)劃為品品牌餐飲飲、咖啡啡廳、健健身房等等業(yè)態(tài)，4樓露露臺規(guī)劃劃為酒吧吧、露天天茶樓等等業(yè)態(tài)。本項目多多功能、立體式式的市場場定位，不僅可可以彌補補目前萬萬盛商業(yè)業(yè)缺乏中中高檔次次商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的市市場空缺缺，還可可以提升升項目本本身的檔檔次和品品質(zhì)，提提升開發(fā)發(fā)商的企企業(yè)知名名度。本本項目的的成功運運作，將將在萬盛盛市場上上形成強強大的凝凝聚力，成為萬萬盛區(qū)的的標(biāo)志性性建筑，將許多多零散分分布在臨臨街門面面的品牌牌商家吸吸引到本本項目中中來，真真正實現(xiàn)現(xiàn)“一體化化商業(yè)”的規(guī)模模效應(yīng)。二、項目目的功能能定位 結(jié)合項目目的實際際狀況，我們將將本項目目在購物物方面的的功能定定位為

33、萬萬盛“品牌和和時尚的的孵化器器”，該功功能應(yīng)該該在滿足足購物的的基本功功能的前前提下，進一步步擴展其其在滿足足消費者者在休閑閑、娛樂樂等方面面的需求求，具體體包括：1、休閑閑、娛樂樂示范功功能休閑娛樂樂示范和和引領(lǐng)潮潮流，是是廣進購購物廣場場的首要要功能。（1）、廣進購購物廣場場將導(dǎo)入入“多功能能立體式式商業(yè)城城”的模式式及經(jīng)營營理念，是各種種商業(yè)形形態(tài)提檔檔進級的的新興模模式，也也是目前前市民在在購物消消費中的的一種潮潮流和趨趨勢，其其本身就就具有時時尚性，且定位位的本身身，又包包含著商商品的時時尚、消消費的時時尚、生生活的時時尚等，打造檔檔次高、規(guī)模大大、品牌牌全、商商品多的的時尚消消費

34、空間間，所營營造的是是一個舒舒適、輕輕松、愉愉快的購購物環(huán)境境。（2）、作為“時尚孵孵化器”，廣進進購物廣廣場要“孵化”一種新新的生活活方式。深刻體現(xiàn)現(xiàn)廣進購購物廣場場先進理理念的“時尚孵孵化器”，應(yīng)該該使本項項目成為為目前萬萬盛區(qū)甚甚至周邊邊地區(qū)最最高端的的時尚消消費資源源，不論論是在萬萬盛本地地，還是是整個周周邊區(qū)域域，能夠夠進入廣廣進購物物廣場的的主力店店及品牌牌店的商商品和服服務(wù)都應(yīng)應(yīng)該最好好的，使使廣進購購物廣場場成為引引領(lǐng)時尚尚的“旗手”和引發(fā)發(fā)潮流的的“源頭”。知名商家家和品牌牌的引進進和融入入，旗幟幟鮮明的的品牌商商品購物物氛圍、創(chuàng)新超超前的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、科學(xué)學(xué)合理的的功能分分

35、區(qū)、一一站式的的人性化化購物環(huán)環(huán)境、特特色化商商業(yè)服務(wù)務(wù)及輕松松、愉悅悅的消費費場所，將使得得廣進購購物廣場場本身就就是一個個品牌和和形象的的大展臺臺，并在在商業(yè)物物業(yè)同質(zhì)質(zhì)化競爭爭越來越越激烈的的全國各各地，面面貌全新新的休閑閑娛樂購購物的異異軍突起起和“時尚孵孵化器”的強勢勢導(dǎo)入，將大大大沖擊現(xiàn)現(xiàn)有的商商業(yè)形態(tài)態(tài)和人們們因有的的消費行行為、消消費習(xí)性性，甚至至影響和和帶動而而轉(zhuǎn)變其其生活方方式。2、經(jīng)營營資源整整合功能能傾心演繹繹全新的的購物模模式，與與眾不同同的市場場新形象象，引領(lǐng)領(lǐng)購物潮潮流，展展示“休閑化化、娛樂樂化”，培育育好這個個品牌，就是獲獲得了最最好的經(jīng)經(jīng)營資源源。同時時，使

36、得得通過這這個孵化化器整合合的經(jīng)營營資源都都是最優(yōu)優(yōu)質(zhì)的，必將使使廣進購購物廣場場在聚集集更多更更好的商商流、人人流、物物流、信信息流、資金流流的同時時，使得得廣進購購物廣場場及廣進進企業(yè)的的整體品品牌有一一個極好好的素質(zhì)質(zhì)基礎(chǔ)，并最終終聚集為為本項目目的整體體品牌影影響力。3、商業(yè)業(yè)流通的的擴張功功能廣進購物物廣場所所搭建的的這個巨巨大的商商業(yè)平臺臺，可以以為開發(fā)發(fā)商建立立一個涵涵蓋整個個萬盛地地區(qū)的物物流及品品牌擴散散的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，為廣廣進企業(yè)業(yè)通過品品牌輸出出、模式式復(fù)制等等手段實實現(xiàn)快速速的品牌牌擴張，為超常常規(guī)發(fā)展展打下良良好的基基礎(chǔ)，構(gòu)構(gòu)筑廣進進企業(yè)新新的開發(fā)發(fā)思路。4、地產(chǎn)產(chǎn)升值功功

37、能廣進購物物廣場的的獨特構(gòu)構(gòu)造，使使其擁有有了比常常規(guī)的零零售商業(yè)業(yè)和常規(guī)規(guī)的批發(fā)發(fā)市場都都要大得得多的商商業(yè)物業(yè)業(yè)消化能能力和物物業(yè)功能能提升能能力。因因此，它它所到之之處，必必將大大大帶動相相應(yīng)范圍圍內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)的大幅幅度升值值，如果果廣進公公司在廣廣進購物物廣場的的開發(fā)與與運營過過程中，同步培培育和提提升自身身的商業(yè)業(yè)運作能能力，將將使廣進進公司建建立起比比現(xiàn)在以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)行行業(yè)為主主體產(chǎn)業(yè)業(yè)的盈利利能力都都要高得得多的新新型復(fù)合合型經(jīng)營營結(jié)構(gòu)，從而實實現(xiàn)在商商業(yè)流通通業(yè)與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)之間的的有機結(jié)結(jié)合，并并通過由由開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)帶來巨巨大的利利潤，加加速實現(xiàn)現(xiàn)廣進公公司的長長遠(yuǎn)戰(zhàn)略略

38、目標(biāo)。5小結(jié)結(jié)結(jié)合前述述功能定定位的目目標(biāo)，我我們認(rèn)為為“多功能能立體式式商業(yè)城城”的市場場定位，不僅能能與其他他項目進進行區(qū)割割，還能能夠達到到項目預(yù)預(yù)期的經(jīng)經(jīng)濟收益益目標(biāo)。實現(xiàn)快速速的資金金回籠上述功能能定位方方案將使使項目的的產(chǎn)品品品質(zhì)優(yōu)勢勢非常明明顯，同同時定位位又不脫脫離于市市場實際際，能夠夠得到各各個層面面客戶的的廣泛認(rèn)認(rèn)同，為為實現(xiàn)快快速的資資金回籠籠打下堅堅實的基基礎(chǔ)。有效規(guī)避避風(fēng)險由于功能能定位的的復(fù)合性性，使項項目整體體運作的的風(fēng)險大大大降低低，服務(wù)務(wù)的品質(zhì)質(zhì)將樹立立項目獨獨特的產(chǎn)產(chǎn)品定位位與形象象，在推推廣中也也有更大大的調(diào)整整及控制制空間，從而在在購物娛娛樂功能能層面有

39、有效的規(guī)規(guī)避操作作風(fēng)險，形成相相對的優(yōu)優(yōu)勢。盡可能挖挖掘項目目的利潤潤空間本項目的的目標(biāo)客客戶為中中小投資資者，這這些客戶戶都比較較看重物物業(yè)的檔檔次和形形象，單單價不是是其考慮慮的重點點，而總總價成為為購置考考慮的絕絕對要素素。因此此在價格格抗性方方面的承承受能力力較強，為項目目的價格格操作營營造出了了較大的的潛在上上升空間間。三、 項項目形象象定位：本項目形形象和檔檔次定位位為：時尚的內(nèi)內(nèi)外裝飾飾 + 中高高檔次的的商品和和品牌 + 寬寬松舒適適的購物物環(huán)境具體的說說，項目目在視覺覺形象上上要充分分體現(xiàn)出出較純粹粹的購物物、娛樂樂的形象象，以及及簡潔明明快的時時代氣息息，包括括項目的的立面

40、設(shè)設(shè)計、賣賣場包裝裝、銷售售物料制制作等。在另一方方面，項項目的配配套也要要在注重重休閑、娛樂和和購物的的同時有有較高的的形象標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。通過專業(yè)業(yè)系統(tǒng)的的形象包包裝，一一改傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)吵吵雜、凌凌亂的購購物環(huán)境境，塑造造出本項項目與眾眾不同的的休閑娛娛樂購物物新形象象，傾心心演繹一一種全新新的購物物模式。四、目標(biāo)標(biāo)客戶定定位本項目目目標(biāo)客戶戶群的定定位為分分為兩大大類：一一類是目目標(biāo)消費費客戶群群體，一一類是目目標(biāo)投資資客戶群群體。目標(biāo)消費費客戶群群體是：萬盛區(qū)中中高收入入階層、時尚青青年人的的購物、休閑、娛樂中中心本項目由由于自身身的諸多多獨特性性，使其其面對的的投資客客戶群體體比較廣廣，但投投

41、資動機機卻比較較單純。他們是一一群有比比較好的的職業(yè)，有穩(wěn)定定經(jīng)濟收收入，有有時間來來消費和和享受生生活的人人。從職業(yè)上上分，主主要包括括機關(guān)公公務(wù)員、企業(yè)中中高層管管理人員員、醫(yī)生生、教師師、自由由職業(yè)者者及個體體經(jīng)營戶戶從年齡上上看，主主要集中中在青年年和中年年人，年年齡以22550歲歲為主。從地域上上看，除除項目本本身的住住戶外，主要還還有周邊邊包括萬萬東鎮(zhèn)等等片區(qū)的的消費者者、投資資者。五、 項項目經(jīng)營營業(yè)態(tài)定定位12層層的百貨貨商場的的商品囊囊括了日日常消費費品和高高檔消費費品，持持久消費費品和快快速消費費品等，對于廣廣進購物物廣場項項目，我我們不能能將其打打造成大大型的綜綜合的ss

42、hopppinng mmalll市場，因為萬萬盛的人人口數(shù)量量、消費費能力、消費規(guī)規(guī)模、消消費檔次次、消費費頻率等等都不及及大城市市，不能能把居民民所需要要的各種種商品都都搬到商商場來，都會對對項目的的經(jīng)濟效效益還是是品牌效效應(yīng)產(chǎn)生生巨大壓壓力，而而應(yīng)該按按照萬盛盛的“適應(yīng)市市場、適適度超前前、引領(lǐng)領(lǐng)時尚”的原則則進行，即上文文所述的的功能及及“升級版版”定位模模式。 經(jīng)營營模式定定位：“時時尚孵化化器”“品品牌推廣廣中心”不是單純純依賴于于某一大大型百貨貨商場依依托某個個商品大大類的大大集合市市場，而而是具有有經(jīng)營品品牌的聚聚集作用用，并充充分運用用主力店店的凝聚聚力介入入市場競競爭，以以引

43、領(lǐng)萬萬盛市場場。并在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，打打造“品牌運運營中心心”，其目目的是為為了推動動和實現(xiàn)現(xiàn)廣進購購物廣場場項目產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪的營營銷和推推廣。 體現(xiàn)現(xiàn)出“多品牌牌聚集、主力店店經(jīng)營的的孵化基基地和時時尚消費費推廣中中心”的強大大功能和和品牌效效應(yīng)，一一舉成為為萬盛商商業(yè)旗艦艦。商業(yè)業(yè)孵化基基地品牌孵孵化器、財富孵孵化器。品牌牌推廣中中心引導(dǎo)消消費、推推動時尚尚。 按照照“強強結(jié)結(jié)合，領(lǐng)領(lǐng)先萬盛盛，幅射射四周”的原則則，聚集集多個經(jīng)經(jīng)營品牌牌、集合合主力店店，引領(lǐng)領(lǐng)和引導(dǎo)導(dǎo)市場，使本項項目成為為品牌聚聚集和推推廣中心心。 項目目功能分分區(qū)：以大大帶小、優(yōu)勢整整合對于本項項目的功功能分區(qū)區(qū)，鑒于

44、于本項目目的綜合合情況，我們認(rèn)認(rèn)為“廣進購購物廣場場”項目商商業(yè)物業(yè)業(yè)部分應(yīng)應(yīng)按“購物廣廣場”和“休閑娛娛樂廣場場”二大部部分進行行劃分，負(fù)一層層至二層層為購物物區(qū)，第第三、四四層為休休閑娛樂樂區(qū)。購物區(qū)：負(fù)一樓超超市：日日用消費費品、餐餐具、快快速食品品、調(diào)料料、配料料、干貨貨、副食食、煙酒酒茶、飲飲料、營營養(yǎng)品、保健品品、中低低檔美容容化妝品品、低檔檔鞋帽、低檔服服裝等。一樓商場場：中高高檔護膚膚護發(fā)品品、化妝妝品、時時尚飾品品、皮具具、男女女中高檔檔服裝、男女鞋鞋類、童童裝、金金銀首飾飾、內(nèi)衣衣、床上上用品、布藝等等。二樓商場場：家用用電器產(chǎn)產(chǎn)品、數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品品、通訊訊產(chǎn)品、鐘表、音像、I

45、T產(chǎn)產(chǎn)品、文文具、嬰嬰兒用品品等。現(xiàn)根據(jù)我我公司對對萬盛綜綜合百貨貨及零售售行業(yè)多多個商家家及各業(yè)業(yè)主的深深入調(diào)研研和多次次分析，并依據(jù)據(jù)有關(guān)專專家的初初步分析析，認(rèn)為為購物中中心在本本區(qū)域形形成強勢勢形象，對老商商圈里較較小規(guī)模模的商家家形成強強大的擠擠壓和吸吸引，形形成歸市市的趨勢勢。休閑娛樂樂區(qū)：三樓：品品牌中餐餐、咖啡啡廳、茶茶樓、健健身房四樓：休休閑酒吧吧、露天天茶樓具有休閑閑娛樂特特色的配配套行業(yè)業(yè)（餐飲飲、茶吧吧、酒吧吧、水吧吧等），配有背背景音樂樂，給前前來休閑閑娛樂的的客戶創(chuàng)創(chuàng)造輕松松、輕盈盈的環(huán)境境；據(jù)對對萬盛相相關(guān)市場場的深入入調(diào)研及及專家分分析，目目前萬盛盛相關(guān)場場所要

46、么么環(huán)境吵吵雜，要要么是傳傳統(tǒng)的迪迪吧，大大廳式消消費，無無法給客客戶提供供高享受受的專業(yè)業(yè)場所，無法與與本項目目形成競競爭，所所以，本本項目休休閑娛樂樂設(shè)施的的引入，填補了了萬盛區(qū)區(qū)的市場場空白，也有力力的支撐撐了項目目的“多功能能立體式式”的特色色定位。通過策略略組合的的強勢實實施，本本項目可可充分運運用引進進新品牌牌和錯位位經(jīng)營的的經(jīng)營策策略，特特別是新新型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的進入，將在萬萬盛市場場上及社社會公眾眾心目中中引起強強大的震震撼力和和轟動效效應(yīng)，市市場前景景相當(dāng)可可觀，潛潛力極其其巨大。但是，商業(yè)專專家指出出：該區(qū)區(qū)域總的的經(jīng)營規(guī)規(guī)模不可可超出330000建筑平平方米（其中包包括商

47、業(yè)業(yè)部分配配套設(shè)施施部分面面積）。只有如此此，才能能充分利利用本項項目所擁擁有的良良好區(qū)域域優(yōu)勢和和前景極極大的商商業(yè)契機機，將本本項目打打造成為為擁有鮮鮮明的文文化主題題和賦予予其“人性化化”和“人情味味”的輕松松、愉悅悅的商業(yè)業(yè)服務(wù)及及消費場場所，形形成符合合國際商商業(yè)發(fā)展展潮流的的、以“休閑娛娛樂”為特色色的、具具有本土土特色的的魅力。六、價格格定位（一）、價格制制定原則則1、價格格的差異異性原則則該原則指指物業(yè)價價格因為為位置、大小、朝向、樓層與與功能劃劃分的不不同，應(yīng)應(yīng)存在一一定的差差異性。2、價格格的階段段性原則則按照不同同的銷售售階段制制定不同同的價格格，是銷銷售能否否取得成成功

48、的一一大重要要因素。開盤期期給予一一定的讓讓利，促促進商業(yè)業(yè)氛圍的的快速形形成，項項目商業(yè)業(yè)氛圍提提升后，適當(dāng)?shù)牡膶ι虡I(yè)業(yè)價格提提升，能能夠保證證后期商商業(yè)的成成功銷售售，同時時能夠直直觀的提提升項目目的商業(yè)業(yè)價值，對于維維護開發(fā)發(fā)商的形形象有一一定的幫幫助。本項目根根據(jù)以上上提到的的幾個因因素，在在保證項項目的總總利潤的的前提下下，指定定了如下下定價原原則：項目單位位定價原原則為：一樓價格格相對最最高，二二樓其次次，三樓樓、四樓樓居中，負(fù)一樓樓最低。臨路單位位面積單單價售價價高，背背路單位位面積售售價低；臨廣場場單位面面積售價價高，背背廣場單單位面積積售價低低。（二）、定價依依據(jù)本案所銷銷售

49、物業(yè)業(yè)，由于于自身的的獨特性性，所以以有別與與其他同同類商業(yè)業(yè)物業(yè)。這一差差異特征征將在本本項目的的價格定定位與價價目表中中體現(xiàn)出出來。由于萬盛盛區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)項項目較多多，而且且有的區(qū)區(qū)位、環(huán)環(huán)境較本本項目要要好。故故合理的的價格定定位不僅僅能夠加加速資金金的回收收，同時時也能有有效降低低開發(fā)商商的經(jīng)營營風(fēng)險，根據(jù)市市場調(diào)查查資料，我們做做出以下下分析：類似商業(yè)業(yè)名稱經(jīng)營面積積（平方米米）租金（元元/建筑平平方米/月）負(fù)一層一層二層三層四層百貨商場場立泰百貨貨4000035584025萬盛百貨貨400005635勞動商場場100004820新東風(fēng)購購物中心心3000032584018野太陽商商

50、場150004828昌宏商都都2000058人民商場場2000048中小型生生活超市市萬德超市市4000030584025盛亨超市市60058朝暉超市市1000053森森超市市30053新華超市市1000053電器專業(yè)業(yè)店萬達電器器1000058三元電器器1000055萬匯電器器50050商社電器器60042金世紀(jì)電電器1000055其他康隆盛大大都會800004025市場平均均價格22.33352.77232.55722.667以上項目目商業(yè)氛氛圍基礎(chǔ)礎(chǔ)較好，大部分分處于老老城區(qū)，商業(yè)條條件較成成熟，對對本案來來講，具具有參考考價值。（三）、價格初初步定價價由于目前前項目周周邊的商商業(yè)物業(yè)業(yè)

51、工程進進度比本本項目快快，而且且正是強強勢銷售售期，大大多數(shù)項項目都采采取“邊租邊邊售”的手法法。從市市場角度度而言，由于銷銷售期的的不同、銷售模模式的不不同，本本項目在在定價時時可以適適當(dāng)采取取市場比比較的方方法，再再結(jié)合自自身情況況，制定定本項目目的價格格。根據(jù)本公公司對萬萬盛商業(yè)業(yè)物業(yè)類類型、規(guī)規(guī)模、價價格及品品牌的深深入調(diào)查查研究和和咨詢有有關(guān)專家家人士后后總結(jié)，本公司司建議項項目價格格采取從從租金到到售價的的定價方方法，及及先確定定項目租租金價格格，再根根據(jù)一定定的投資資回報期期，確定定項目的的售價。1、出租租均價由于項目目是屬于于整層招招商、項項目的前前景很大大程度上上依賴主主力店

52、的的進入，本著從從開發(fā)商商及投資資者的長長遠(yuǎn)利益益出發(fā)，確定租租金低于于市場平平均價格格。因此此我們建建議項目目每平方方米（建建筑面積積）平均均租金為為：負(fù)一樓：12元元/ mm2/月 一一 樓樓：499 元/ m22/月二 樓樓：199 元/ m22/月 三三 樓樓：155 元/ m22/月四 樓樓：155元/ m2/月項目月租租金收入入為：樓層建筑面積積（平方米米）單價（元/建建筑平方方米）總收益（萬元）負(fù)一層1000012 1.2 一層2200049 10.774 二層19344.49919 3.688 三層19344.49915 2.888 四層675.415 1.011 合計7744

53、4.388 =SUM(ABOVE) 19.551年租金收收入為119.55112 =19.51*12 2344.122萬元，租金可可按每年年5的的漲幅上上漲。2、根據(jù)據(jù)我們對對萬盛市市場的調(diào)調(diào)查及咨咨詢相關(guān)關(guān)專業(yè)人人士，總總結(jié)認(rèn)為為項目的的投資回回報期確確定在114年左左右較合合適（此此處未考考慮租金金年上漲漲），則則建筑面面積銷售售均價為為：負(fù)一樓：20000元/m2一 樓樓：82200元元/m22二 樓樓：32200元元/m22三 樓樓：25500元元/m22四 樓樓：25500元元/m22根據(jù)以上上價格可可得出項項目總收收益為：樓層建筑面積積（平方米米）單價（元/建建筑平方方米）總收益（

54、萬元）負(fù)一層1000020000200.00 一層220008200018044.000 二層19344.49932000619.04 三層19344.49925000483.62 四層674.525000168.63 合計77433.48832755.288 3、定價價說明：從項目目周邊及及萬盛老老城區(qū)的的商業(yè)物物業(yè)價格格情況可可以看到到，最具具時效性性的參考考項目為為立泰百百貨及康康隆盛大大都會的的中天裝裝飾城商商場，康康隆盛平平街層的的出租均均價為555元/建筑平平方米/月左右右，考慮慮到本項項目位置置優(yōu)勢比比康隆盛盛大都會會稍微欠欠缺，同同時結(jié)合合主力商商家對價價格的敏敏感度，故我們們

55、認(rèn)為本本項目的的平街層層49元元/建筑筑平方米米/月。2F為為商場，受樓層層抗性及及經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)影響響，租金金定為119元/建筑平平方米/月較合合適。由于-1F可可經(jīng)營面面積較小小，經(jīng)營營業(yè)態(tài)比比較單一一，故在在價格制制定上，-1FF的價格格為2FF的600%左右右，即112元/建筑平平方米/月。3F受受到樓層層抗性較較大，留留駐人流流的時間間不長，故3FF的出租租價格定定為155元/建建筑平方方米/月月。4F為為露天平平臺，視視野開闊闊，環(huán)境境優(yōu)美，適合做做休閑場場所，故故定為115元/建筑平平方米/月。4、價格格浮動由于本項項目商業(yè)業(yè)的特殊殊性，考考慮到后后期的銷銷售，在在進入強強銷期后后，

56、根據(jù)據(jù)實際銷銷售情況況，有針針對性的的對商業(yè)業(yè)物業(yè)價價格進行行適當(dāng)浮浮動，以以促進項項目商業(yè)業(yè)的全面面銷售。（四）、經(jīng)濟核核算1、總銷銷售收入入（-11F4F）：32775.228萬元元2、總銷銷售面積積（-11F4F）：77443.448建筑筑平方米米3、建面面均價： =3275.28*10000/77443.448 # 0 42330元/建筑平平方米4、年租租金收入入：199.500萬元5、按照照可售面面積分?jǐn)倲傋饨馂闉椋?9950000/777433.488= =19950000/77443.448 # 00 255元/建建筑平方方米/月月，即每每月返還還的租金金最低可可達到225元/建

57、筑平平方米/月。投資回回報率=每平方方米月租租金租用面面積12/（銷售售單價銷售面面積）投資回回收期=銷售單單價/（每平米米月租金金12）6、測算算方案：設(shè)定客戶戶投資回回報率為為8.55%，投投資回收收期為110年，則客戶戶每平米米租金收收入為：（8.55% =3275.28*10000/77443.448 # 0 42330元/平米）/122個月= =8.55%* =3275.28*10000/77743.48 # 0 42230/12 # 0 300元/平平方米/月根據(jù)上述述數(shù)據(jù)，測算出出投資者者和發(fā)展展商雙方方的收益益如下： 客戶收收益：以客戶購購買一個個50平平方米的的鋪位為為例，以

58、以5成110年按按揭方式式付款，開發(fā)商商承諾返返還租金金5年，年投資資回報率率8.55，租租金每年年返一次次：總價首付月供（等等額）一次性返返租金實際首付付月租金收收入月收益 =50*4230/100000 21.15萬萬 =21.15/2 10.558萬11811元 =30*550*112/1100000 11.8萬萬 =10.58-1.888.788萬 =50*30 115000319發(fā)展商收收益：根據(jù)可售售樓層總總建面為為77443.448平米米，由此此可計算算出發(fā)展展商的收收入為：收：可實實現(xiàn)銷售售收入為為：32275.28萬萬元第一年租租金收入入： =19.51*12 2334.11

59、2萬元元（年上上漲5）第二年租租金收入入： =234.12*1.05 2445.883萬元元第三年租租金收入入： =245.83*1.05 2558.112萬元元第四年租租金收入入： =258.12*1.05 2771.003萬元元第五年租租金收入入： =271.03*1.05 2884.558萬元元支：按330元/平米/月的租租金返還還給客戶戶，則年年支付租租金為：3012個個月77443.448= =330*112*777433.488/1000000 2778.777萬元元。預(yù)計5年年內(nèi)共支支付租金金差額1100.17萬萬。注明：由由于這部部分貼補補租金是是在5年年內(nèi)分為為5次付付出的，

60、每年付付一次。意味著著1000萬的支支出是經(jīng)經(jīng)過5年年的復(fù)利利運作后后才達到到的，而而折算到到當(dāng)前，其實際際的金額額約在990左右右。第五部分分 項目規(guī)規(guī)劃布局局及包裝裝建議一、項目目規(guī)劃布布局建議議1、打造造便捷的的購物通通道、方方便的休休閑娛樂樂交通體體系，創(chuàng)創(chuàng)建舒適適宜人的的消費環(huán)環(huán)境。規(guī)劃布局局考慮人人性的需需求，打打造購物物、休閑閑娛樂購購物通道道，科學(xué)學(xué)營造交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和室內(nèi)內(nèi)外空間間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿滿足購物物及休閑閑娛樂各各項需求求的交通通體系，由于項項目面對對萬盛廣廣場的11-3層層幾乎被被今后的的廣場北北樓所遮遮擋，影影響了項項目對廣廣場人群群信息的的傳達，因此，我們建建議保持持