1、房地產開發投資完成額超預期2019 年 1-2 月，全國房地產開發投資完成額 12090 億元，同比增長 11.6%，增速較2018 年全年提高 2.1 個百分點，較 2018 年同期提升 1.7 個百分；同期住宅投資完成額為 8711 億元，占比 72.1%，保持穩定。針對房地產開發投資完成額進行拆分，截止至 18 年底，建筑工程與其他費用合計占比達 91%。可以看到，開發投資完成額：考慮 2018Q3 以來土地市場逐漸走弱， 未來開發投資完成額：其他費用增速也將有所下降；而剔除土地購臵費后房地產投資完成額則與施工面積保持一定相關性，在兩大因素的影響下，我們認為 2019 年全年房地產投資完

2、成額最終將實現 3%的增長。分區域來看，東部、中部、西部和東北區域房地產開發投資完成額分別為 7206、2337、2400、147 億元，分別同比增長 10.9%、8.8%、16.8%、10.9%，與 2018 年全年數據相比，東部增速保持穩定，中部增速提升 340bp，西部、東北區域略有降低。2019 年 1 月及 2 月份，房地產開發景氣指數分別為 100.55、100.57，較 2018 年 12月份下降超 1 個百分點，明顯下滑。圖 1：房地產開發投資完成額累計同比圖 2：住宅開發投資完成額及累計同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局圖 3：開發投資：其他費用累計同比與土地購

3、臵同比圖 4：剔除土地購臵后房地產投資與施工面積走勢數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局圖 5：各地區房地開發投資額及同比圖 6：國房景氣指數數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局新開工面積增速下行，施工面積創歷史同期高位2019 年 1-2 月，房地產開發企業房屋新開工面積 18814 萬平米，同比增長 6.0%，增速較 2018 年全年數據明顯回落，仍高于 2018 年 1-2 月的新開工增速 1 個百分點；其中住宅新開工面積 13597 萬平米，同比增長 4.30%。同期房屋竣工面積 12500 萬平米，同比減少 11.90%，較 2018 年全年下降 4.1 個百分點；住

4、宅竣工面積 8926 萬平米，同比減少-7.80%，相對年底時房企出于收入結算的原因加大竣工力度，年初竣工增速明顯下滑，與此同時大量的新開工面積使得累計施工面積創同期新高。2019 年 1-2 月，房屋累計施工面積 674946 萬平米，同比增長 6.80%，增速較 2018年全年進一步上升 1.6 個百分點。隨著銷售市場與土地市場的持續低位運行，我們認為 2019 年新開工數據將逐步走弱，同時由于 2018 年的高基數影響，新開工增速將繼續下行；對于房企而言，大多在二季度、四季度處于業績結轉的考慮而加大竣工力度，因此我們認為未來施工面積增速、竣工面積增速將持續背離，累計施工面積總量將進一步走

5、高。圖 7：房屋新開工面積及累計同比圖 8：住宅新開工面積及累計同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局圖 9：房屋施工面積及累計同比圖 10：住宅施工面積及累計同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局圖 11：房屋竣工面積及累計同比圖 12：住宅竣工面積及累計同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局圖 13：房屋單月新開工面積及單月同比數據來源：，國家統計局土地市場驟降，房企更青睞重點城市土儲2019 年 1-2 月，房地產開發企業土地購臵面積 1545 萬平米，同比降低 34.10%，增速較 2018 年全年暴跌 48.3 個百分點，較 2018 年同期下跌 32.

6、9 個百分點；土地成交價款 690 億元，同比降低 13.10%，較 2018 年全年下降 31.1 個百分點，較 2018年同期下跌 13.1 個百分點。百城土地供應成交數據來看，1 月、2 月供應建面分別為 8808、5649 萬平米，同期成交面積分別為 11555、4616 萬平米,成交面積較 2018 年同期分別下降 0.98%、42.54%；成交價格方面，1 月份、2 月份成交均價分別為 2392 元/平米、3224 元/平米，溢價率為 9.36%、11.11%，成交均價的上升主要是成交結構中一線、二線城市占比有所提升。百城土地 1-2 月累計成交面積 16172 萬平米，同比降低

7、17.93%，好于全國土地成交面積增速。考慮到百城土地數據包含全部一二線城市以及部分強三線城市，我們認為在市場下行階段，房企更傾向獲取重點城市的優質資產，而百城數據成交結構中一二線占比的提升也驗證了這一點；隨著銷售的下行，未來土地市場仍將保持低位運行。圖 14：土地成交價款及累計同比圖 15：購臵土地面積及累計同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局圖 16：供應土地建筑面積及規劃土地建筑面積圖 17：單月百城成交樓面價及溢價率數據來源：，Wind數據來源：，wind圖 18：百城土地成交結構占比數據來源：，Wind銷售如期轉負，住宅待售面積環比增長2019 年 1-2 月商品房銷售面

8、積 14102 萬平米，同比下降 3.60%，增速較 2018 年全年下降 4.9 個百分點；其中住宅、辦公、商業營業用房銷售面積分別為 12319、321、838 萬平米同比下降 3.2%、15.7%、13.6%；商品房銷售額 12803 億元，同比增長2.8%，較 2018 年全年增速下降 9.4 個百分點，住宅、辦公、商業營業用房銷售金額為 11028、505、958 億元，同比變化+4.5%、-6.2%、-9.4%；銷售均價 9079 元/平米， 而 2018 年銷售均價 8737 元/平米。三十大中城市 1-2 月商品房成交面積 2068.10 萬平米，同比下降 4.68%，降幅大于

9、全國商品房銷售面積。本輪周期的下行階段持續時間較長，全國商品房銷售面積累計增速自 2016 年 5 月起逐步下降，經歷 2 年半后終于轉負，我們認為 2019 年銷售增速增速將逐步探底，未來將持續為負增長。圖 19：商品房銷售面積及累計同比圖 20：住宅銷售面積及累計同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局圖 21：30 大中城市商品房當月成交面積圖 22：一、二、三線城市當月成交占比數據來源：，Wind數據來源：，Wind30 大中城市中二線城市包括：天津、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、福州、廈門、長沙、哈爾濱、長春；三線城市包括：無錫、東莞、昆明、石家莊、惠州、包頭、揚

10、州、安慶、岳陽、韶關、南寧、蘭州、江陰。截至 2 月底，商品房待售面積 52251 萬平方米，比 2018 年底減少 163 萬平方米， 較去年同期同比減少 10.6%，降幅持續收窄。其中，住宅待售面積增加 117 萬平方米，辦公樓待售面積增加 48 萬平方米，商業營業用房待售面積減少 393 萬平方米。本月是住宅待售面積自 2017 年 2 月以來首次出現環比增加的情況。圖 23：商品房待售面積及同比圖 24：住宅待售面積及同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局圖 25：辦公樓待售面積及同比圖 26：商業營業用房待售面積及同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局2019 年

11、 1-2 月，東部地區商品房銷售面積 5437 萬平方米，同比下降 9.7%，降幅比2018 年擴大 4.7 個百分點；銷售額 6844 億元，同比下降 1.2%；中部地區商品房銷售面積 3901 萬平方米，下降 0.6%，增速較 2018 年回落 7.4%；銷售額 2660 億元，增長 6.60%，增速較 2018 年回落 11.5 個百分點；西部地區商品房銷售面積 4368 萬平方米，增長 2.2%，增速較 2018 年回落 4.7 個百分點，可以看到西部區域是唯一銷售面積同比正增長區域；銷售額 2993 億元，增長 10.2%，增速較 2018 年回落 12.8個百分點；東北地區商品房銷

12、售面積 396 萬平方米，下降 4.8%，銷售額 307 億元， 下降 2.40%，增速同樣由正轉負。圖 27：各地區房地產銷售金額及同比圖 28：各地區房地產銷售面積及同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局2019 年 2 月，70 大中城市新建商品房住宅價格指數同比增長為 11.10%，較 1 月同比上升 0.3 個百分點，環比微漲 0.5%；分城市級別來看，一線、二線、三線城市 2 月的新建商品房住宅價格指數同比上升了 4.1%、12.0%、11.1%，環比變化為 0.3%、0.7%、0.4%，新建商品住宅價格保持穩中微漲態勢。圖 29：70 大中城市新建商品住宅價格指數當月同

13、比數據來源：，Wind國內貸款、個人按揭貸款資金來源回暖，融資環境保持寬松2019 年 1-2 月，房地產開發企業到位資金 24497 億元，同比增長 2.1%，增速較 2018 年全年有所回落。其中來自國內貸款 4976 億元，下降 0.5%，延續回暖態勢；自籌資金 7279 億元，同比下降 1.5%，降幅明顯；定金及預收款 7366 億元，同比增長5.6%，較 2018 年回落 8.2 個百分點；個人按揭貸款 3458 億元，同比增長 6.5%，同樣有所回暖。正如我們之前的判斷，隨著銷售的下行，定金及預收款的增速將下行，而融資環境的寬松，使得國內貸款資金來源持續回暖，我們保持原有的判斷：2

14、019年全年到位資金同比下降 5%至 10%。圖 30：房地產開發資金來源累計同比數據來源：，國家統計局圖 31：房地產開發資金來源圖 32：國內貸款資金來源及累計同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局圖 33：自籌資金及累計同比圖 34：定金及預收款累計同比數據來源：，國家統計局數據來源：，國家統計局由于融資環境整體表現較為寬松，自 2019 年 1 月以來，房企的債券發行總量及發行成本都明顯改善，如萬科于 2 月底發行的 19 萬科 01，票面利率僅為 3.65%，利率水平已低于 2017 年同期限產品，接近 2016 年所發行產品的利率；總體而言，龍頭房企的融資成本、難度都明顯

15、低于中小型地產公司，資金向龍頭聚集的傾向比較明顯，未來仍需警惕民營轉型房企因在其他領域過度投資導致現金流壓力增大，同時疊加資管新規導致的再融資困難，以致出現債券違約的情況。表 1：近期房企直接融資情況發行主體融資方式融資金額（億元）借款年限（年）票面利率發行日期榮盛發展超短期融資債券9.100.747.30%2019-03-11海寧皮城超短期融資債券10.733.38%2019-03-07首開股份一般短期融資券1513.30%2019-03-05金地集團超短期融資債券300.743.20%2019-02-27光明地產一般中期票據85(3+2)3.98%2019-02-27南京高科一般短期融資券

16、1513.44%2019-02-25迪馬股份一般中期票據5.63(2+1)8.00%2019-02-19福星股份一般中期票據53(2+1)8.50%2019-02-14華僑城 A一般公司債12.505(3+2)3.88%2019-03-14京投發展一般公司債155(3+2)3.99%2019-03-12金科股份一般公司債204(2+2)6.90%2019-03-07陸家嘴一般公司債285(3+2)3.95%2019-03-01華發股份私募債7.803(2+1)4.80%2019-02-21華發股份私募債7.505(3+2)5.00%2019-02-21萬科 A一般公司債205(3+2)3.65

17、%2019-02-22陽光城一般公司債153(2+1)7.50%2019-02-27中交地產私募債734.87%2019-02-19數據來源：，公司公告房貸利率方面延續了松動態勢，2019 年 2 月首套房貸款利率為 5.63%，二套房貸款利率為 6.06%，較 1 月分別下降 3bp、1bp。我們認為未來房貸利率將保持趨穩或下行的趨勢。2019 年 1-2 月年個人按揭貸款金額為 3458 億元，同比增長 6.50%，一舉實現增速由負轉正。正如我們的判斷，貸款利率的下行和銀行資金面的寬松使得個人按揭貸款資金實現同比正增長，我們認為未來個人按揭貸款金額將持續正增長。圖 35：首套房、二套房房貸

18、平均利率圖 36：個人按揭貸款及累計同比數據來源：，wind數據來源：，國家統計局投資建議2019 年年初，銷售數據如期轉負，與此同時土地市場也出現了驟冷的情況，在政策基本面沒有大的變化的前提條件下，我們判斷 2019 年銷售面積增速將逐漸探底， 全年同比下降 10%，而城市分化的趨勢將更為明顯，一二線城市有望率先逐步回暖。受累計施工面積創同期新高以及 2018 年火熱的土地市場帶來的土地購臵款同比增速保持高位的影響，2019 年 1-2 月的房地產投資完成額實現超預期的增長，1-2 月房地產投資完成額為 12090 億元，同比增長 11.6%，考慮到 2018 三季度以來土地市場的快速降溫，未來土地購臵款增速將逐步走弱，