1、秦淮源里金水灣項目企劃方案目錄：一一.前言 二二.售樓處處包裝 三三.SWTTO分析析 四四.市場調調研 五五.銷售售策略 六.建建議提要要一.前言言：句容市永永豐置業業有限公公司住宅宅項目是是一個占占地3663500.4的純住住宅項目目，該項項目計劃劃于20008年年五月份份啟動。作為該項項目的開開發商，貴公司司希望與與一支具具有戰略略眼光，豐富的的同類項項目專業業服務經經驗，具具備項目目需求的的各專業業力量的的團隊合合作，共共同來做做好該項項目，實實現利潤潤最大化化是我們們共同的的一致目目標。我們充分分理解貴貴公司的的戰略意意圖，愿愿意根據據該項目目的目前前狀況，需要專專業的策策劃人員員及

2、團隊隊提供“高質量量，可操操作，便便領導”的策劃劃推廣和和銷售要要求，開開展對項項目的策策劃和論論證工作作，我們們愿意集集中力量量高質量量服務該該項目。而實現現目標成成功是我我們與貴貴公司長長期合作作的重要要基石。根據近期期，中期期，遠期期的策劃劃思路，為該項項目建設設提供參參考，避避免決策策失誤，減少項項目投資資風險，提高項項目投資資效益。該項目前前期的產產品規劃劃已基本本落實，通過與與貴公司司的初步步接觸，我們提提出了合合作建議議，敬請請參考。二.售樓樓處包裝裝： 第一部分分：售樓樓處的選選址售樓處是是本案形形象的一一個展示示場所，更是一一個重要要的、獨獨特廣告告載體。因此做做好接待待中心

3、的的包裝，以以給客戶戶留下深深刻的印印象，是是爭取客客戶在第第一時間間成交的的重要手段段。銷售現場場是銷售售活動的的中心，未來的的產品展展示、銷銷售談判判、成交交簽約等等一系列列活動都都集中在在此處完完成。隨隨著房地地產市場場的發展展，越來來越多的的開發商商已認識識到銷售現場場的重要要：人性性化的現現場設計計 HYPERLINK 包裝 o 點擊搜索所有關于包裝的文章 包裝影響響著消費費者對開開發商的的信心，同時也也是促成成銷售成成交的重重要手段段之一。上面我們們有提到到售樓處處是廣告告的載體體，而這這個特殊殊的載體體要便于于目標客客戶對此此地段更更為認識識和了解解。通過過我們對對當地的的認識和

4、和調查，我們認認為本案案的售樓樓處可設設在汽車車站附近近。而這一一地段更更能有效效的提高高宣傳及及活動半半徑，以以達到促進進將來的的銷售進進程。一.汽車車站附近近的優點點：1.汽車車站附近近離本項項目基地地比較近近，很方方便以后后帶客戶戶現場看看房。22.汽車車站附近近人流集集中，此此地點有有大量的的自然人人流，無無論是自自然人流流變為目目標客戶還是宣宣傳媒體體都是對對本案有有百利而而無一害害的。3.這樣樣一個眾眾人皆知知的位置置做售樓樓處，就會避免免因客戶戶找不著著售樓處處，而流失了了誠意客客戶。所所以，選選擇車站站附近也也就是選選擇了句句容的人人群地標標。二.售樓樓處建在在本案會會所的缺缺

5、點：1.本案案的交通通不夠便便利，導導致客戶戶難以尋尋找到售售樓中心心，從而而會流失失或錯過過大量目目標客戶戶。2.本案案離市中中心較遠遠，位置置相對較較偏，以以至于幾幾乎沒有有人流量量。這樣樣，會造造成信息息散布和和信息流流通有一一定阻礙礙。第三部分分：包裝裝主題構構思售樓處這這一窗口口是本案案的品牌牌形象，此窗口口是直接接面對社社會的。因此本本案的售售樓處現場包裝裝應更好好的與本本案的產產品相結結合，要要以構筑一一個綠色色、自然然、健康康、生態態水系為為主題的的環境氛圍圍，要使客戶戶在進入入售樓處的第一一時刻就就能深刻刻體會和了了解到本項目的的總體氣氣質以及及本項目的的獨特賣賣點。包裝目的

6、的：全方方位包裝裝，突出出自身特特色，有有效吸引引客戶，促進最最終成交交。包裝原則則：用現現場傳達達理念、用設計計刻畫產產品、用用氣氛感感染客戶戶，用行行動感動客戶戶，用產產品逼定定客戶。包裝場所所：本案案接待中中心第四部分分：包裝裝細節一.包裝裝表現部部分： 1. 銷控臺臺：銷控控臺的位位置布置置，使專專案經理理對銷售售現場的的視線無無盲區，能夠密密切注意意銷售現現場的情情況變化化，及時時作出反反應。 2. 銷售桌桌椅：視視售樓處處的大小小決定銷銷售桌椅椅的多少少，一般般一張桌桌子配四四張椅子子為佳。另可配配些中高高檔沙發發茶幾等等。 3. 電器：包括空空調、飲飲水機、音響、復印機機、傳真真

7、機、點點鈔機、電腦、打印機等。 4. 電話：在售樓樓處裝修修的同時時，預埋埋電話線線，確保保電話通通暢，如如有問題題，及時修理理。 55. 室內綠綠化：通通過綠化化公司租租賃。二、包裝裝效果通過必要要的包裝裝使主題題突出：綠色、自然、健康、生態自自然水系系等特點點，使之之與本案案產品更更好的融融合在一一起，以以增強客客戶對本本案的認認同感，體現產產品的稀稀缺性與與不可復復制性。三、室內內包裝說明明售樓部展展示沙盤盤位于整整個售樓樓部中央央，洽談談區可設設在沙盤盤四周，簽約區可可在接待待大廳旁旁設置一一間，設設置情景景展示區區域，用用于展示示一些以以綠色和和水為主主題的工工藝小品品，也可可把戶型

8、型展示設設置于展展示區內內，通過過這樣一一種手段段來營造造一種客客戶未來來可以在在此獲得得的生活活感受。第五部包包裝建議議（一）、內部包包裝部位位： eq oac(,1).接待區區 eq oac(,2).洽談談區 eq oac(,3).展示區區 eq oac(,4).簽約區區 eq oac(,1)接待待區：A：形象象墻：建建議將形形象墻的的顏色用用淺綠色色，另外外對LOOGO與與案名的的顏色與與材質進進行一下下必要磋磋商，通通過材質質的調整整和顏色色的變化化，達到到突出本本項目主主題的目目的。B：控臺臺：控臺兩側側放置綠綠色植物物盆景，臺面上上放置鮮鮮花，給給予客戶戶更舒服服的視覺覺效果。 e

9、q oac(,2)洽談談區：洽談區要要求其相相對其它它區域較較為封閉，這樣客客戶的注注意力更更加容易易集中。 1.沙沙發組合合：結合合本案產品品特色與與目標客客戶群的心心理特點點，設置置一些比比較簡約約，而又又不失品品位的中中高檔沙沙發，配配合設置置一些與與項目整整體色調調相一致致的茶幾幾。 2.飲飲水機：在接待區區與洽談談區中間間部位的的隱蔽地地方放置置飲水機機，在不不影響布布置整體體效果的的情況下下盡量方方便置業業顧問為為客戶提提供服務務。3.資料料架：售售樓處進門與洽洽談區相相接的位位置放置置資料架架，可便于客客戶向置置業顧索索取。4.墻體體：墻體體包括區區域墻面面與玻璃璃幕墻，實墻體體

10、部分用用展板裝裝飾，展展板以效效果圖與與一些精精美的圖圖片為主主，營造造一種與與眾不同同的高品品位生活活的感覺覺。 eq oac(,3).展示區區（沙盤盤）沙盤可設設置于進進門正中中央位置置，這一一位置醒醒目，同同時光線線良好，將沙盤盤設置于于此，有有利于客客戶對本本案產生生良好的的印象，也方便置置業顧問問對項目目講解。沙盤：沙沙盤中間間應更多多的體現現出本案案的最大大賣點-自自然生態態水系，使客戶戶通過沙沙盤就可可對本案案的環境境有具體體直觀的的認識。戶型模型型：設置兩到三三個主力力戶型的的模型，在戶型型模型的的設計中中，以能能更好的的體現房房間，客客廳、廚廚房、衛衛生間等等的各種種配置為為

11、準。 eq oac(,4)簽約約區：簽簽約區布布置可以以簡單一些些， 只要要能營造造一種舒舒適、藝藝術、溫溫馨的客客戶簽約約環境即即可。三SWWOT分分析：第一章 Strrenggthss優勢1.中國國房地產產行業已已基本走走向了正正規化，發展化化的進程程。所以以在一定定的市場場下任何何公司的的發展和和前景都都是較為為樂觀的的。2.句容容的房地地產業是是整個滬滬寧沿線線上是相相對落后后的發展展中城市市。在某某種程度度上講這這座城市市有更大大的開發發空間和和塑造空空間。3.本案案的項目目地址兩兩面環水水，自然然景觀和和生態環環境極為為有利。第二章WWeakknesss劣勢勢1.在220077年下

12、半半年的宏宏觀調控控政策的的影響下下中國房房地產行行業逐漸漸走向了了低谷，這一現現象導致致了市場場觀望及及等待態態度。2.句容容市房地地產行業業從20007年年的100月份以以后就開開始走向向疲軟，至今然然未復蘇蘇。3.本案案地段離離金融區區及行政政區較遠遠，周圍圍沒有任任何相應應的生活活設施配配套。4.產品品較為單單調，內內部設施施及配套套較為一一般。第三章OOppoortuunittiess機會1.在相相關同行行的參與與下，本本項目的的地段已已成為目目前本地地最大的的生活居居住區。而本地地段的規規模和氣氣候是決決定項目目成功的的前提之之一。2.通過過準確的的產品規規劃和產產品定位位抓住和和

13、發掘定定有的市市場份額額是行之之有效的的方針。3.開發發特色產產品，是是贏得市市場需求求總要途途徑。第四章TThreeatss威脅1.本地地段及整整個市場場的競爭爭個案非非常之多多，整個個市場的的體量之之大是直直接影響響市場占有份額額的關鍵鍵因素。2.大氣氣候的疲疲軟導致致消化周周期拉長長，資金金回籠緩緩慢，利利潤空間間縮水。3.缺少少核心競競爭力，沒有不不可復制制的賣點點。在此此條件下下地段就就成了最最大的抗抗性。四.市場場調研及及分析：第一章競競爭個案案分析句容調資資料（220088-5-28）案名位置開發商均價(元元/)在售期別別規劃戶數數汽車庫自行車庫庫銷售率都市晴園園華陽東路路延伸段

14、段華陽房產產32800三期14728000元/18000元/90%哈佛星城城東昌路與與崇明路路交匯處處蘇州建興興置業32000三期260約2萬元元/個約7.88萬元/個90%潤景美鄰鄰苑東昌南路路新廣房產產29500二期51220000元/15000元/60%美家府邸邸河濱東路路聯城房產產26000一期 未未開 226地上8萬萬元/個 地下4.5萬元元/個 15000元/15戶左左右明豪華庭庭華陽南路路延伸段段明豪房地地產27000一期328地下車位位出租770元/月原14000元/現在在買房送送95%太陽星城城洪武路萬邦房地地產30000二期350未定未定40%國際花園園華陽北路路與北環環路

15、交匯匯處國際曙光光30500四期160約8萬元元/個約1.55萬/個55%東方華城城東昌路11號振華置業業31500四期346約8萬元元/個15000元/92%以上樓盤盤為本案案的直接接競爭項項目，針針對以上上該樓盤盤我們做做如下分分析：一都市晴晴園位置分析析：1.此項項目位于于句容市市的東面面。 2.此地地段位于于華陽東東路延伸伸段與東東昌路交交匯處，交通很很便利，離本樓樓盤地段段較近。 3.周圍圍生活配配套設施施比較齊齊全，離離市中心心也較近近。價格分析析1.它們們的價格格從目前前整個市市場分析析是屬于于高價位位行情，與本樓樓盤價格格相比略略1500元/左右。 2.此樓樓盤價位位一直在在市

16、場位位居榜首首，因為為地段和和產品深深得置業業者歡迎迎，以至至于銷售售情況一一直很好好。 備注 1.此此樓盤無無論是從從產品上上還是從從地段上上分析都都是典型型的針對對性的競競爭個案案。 2.此樓盤盤在今年年七月即即將開第第四期，據內部部業務員員介紹四四期產品品最低定定價可能能在31150元元/左右。而最高高單價可可能將達達到36600元元/。 二.哈佛佛星城位置分析析：該項目位位于句容容市城東東偏北，交通還還算便利利。 2.周邊生生活配套套設施目目前還不不夠完善善，周邊邊及內部部環境相相對較好好。價格分析析： 1.價價位比市市場上同同類產品品高3000-6000（元元/平米米）不等等。 2.

17、屬屬于高價價位樓盤盤，不過過有一定定的品牌牌知名度度。備注：該樓盤別別墅產品品于5月月26日日開盤，因多層層產品剩剩余量較較少，故故目前與與本案競競爭不會會太明顯顯。三.潤景景美鄰苑苑地段分析析：該項目位位于句容容市區東東南角。 2.交交通很便便利，離離本樓盤盤地段較較近。 3.周周圍生活活配套設設施基本本符合置置業要求求，離市市中心也也相對較較近。價格分析析：價格屬于于中等價價位，性性價比較較高，占占一定的的價格優優勢。備注：無論是產產品、地地段、價價格等因因素，該該項目都都是本案案最直接接的競爭爭個案之之一。四.美家家福邸位置分析析：該項目位位于句容容市區東東南角。 22.位于于東昌南南路

18、和河河濱東路路之間，主入口口設在河河濱東路路。 3.目前河河濱東路路還未動動工，交交通不便便。 價格分析析：1.由于于地段、產品和和規模的的局限性性，該項項目是市市場房價價最低的的樓盤之之一。 備注：該項目共共分兩期期，一期期推2226套二二期推1180套套，共4406套套。 2.一一期開盤盤時間可可能定在在6月中中旬。 33.目前前已開始始收取定定金，內內部認購購目前為為止才達達到155戶左右右。4.該案案和本案案是直接接競爭對對手，相相同地段段兩者之之間就一一墻之隔隔。 五.明豪豪華庭地段分析析：1.該項項目位于于城南，離市中中心繁華華地段較較近。 2.這一一地段目目前配套套缺乏，居住環環

19、境較佳佳。 3.因為為華陽南南路的向向南延伸伸，大橋橋通車，給交通通帶來了了明顯優優勢。 4.不足足之處是是靠近趙趙文山烈烈士陵園園。價格分析析：1.因為為地段及及產品本本身的等等等情況況，以至至于價格格定位較較市場上上中高檔檔樓盤價價位略低一點。 2.根據據此樓盤盤銷售請請況來看看，它們們價格定定位比較較接近購購房者心心理價位位。 3.此樓盤盤六樓頂頂樓加閣閣樓價格格為20000元元/-21100元元/，閣樓2.2米以以上算積積。 備注：1.該項項目計劃劃6月份份推出二二期產品品，二期期共2552戶。 2.一期銷銷售情況況良好，周邊交交通和環環境已基基本改善善。 3.二期均均價大概概定在33

20、0000元左右右。（據據業務員員預估價價格） 六.太陽陽星城地段分析析：1.該項項目位于于句容市市城西。 22.臨近近洪武路路，車流流量大，大型車車輛多。 33.周圍圍生活配配套設施施不齊全全，離市市中心較較遠。價格分析析：相對該地地段而言言定價較較高，優優惠幅度度大，性性價比較較高。 2.不同位位置價格格差距較較大。備注：二期20008.5.44開盤，銷售情情況良好好，現正正處于強強銷期。 2.開開盤優惠惠政策很很多，如如：太陽陽卡優惠惠28888元，交50000元元定金優優惠99999元元，一次次性付款款再打99.7折折。七.國際際花園地段分析析：該項目位位于句容容市城北北，交通通便利，但

21、臨近近車流量量較大的的北環路路。 2.周圍圍生活配配套設施施目前還還不夠完完善，離離市中心心也相對對較遠。價格分析析：1.該樓樓盤價差差達10000元元/，六樓樓25550元/送閣樓樓，三樓樓景觀樓樓36000元/。備注：1.該樓樓盤于今今年4月月16日日開盤，產品戶戶型及面面積比較較適應當當地需求求。 2.平均價價位和市市場均價價基本平平齊，與與本案存存在著一一定競爭爭。 八.東方方華城地段分析析：該項目位位于東昌昌路中段段，交通通便利，配套相相對齊全全。離市中心心約5分分鐘車程程，方便便快捷。此項目北北側將建建造大規規模高標標準的生生態公園園，大環環境十分分優越。價格分析析：此樓盤價價位在

22、市市場上同同類產品品價位中中等偏上上。由于此項項目的地地段逐漸漸被市場場認可，以以至于價價格一度度穩步上上揚。備注：1.此項項目于220088年6月月份五期期開盤，五期是是此項目目的最后后一期。結論：通過以上上各競爭個個案地段段，價格格，成交交情況分分析，本本地客戶戶對地段段和價格格已經有有了一個個較為理理智的理理解。在在一定條條件下，本案在在將來的的價格定定位上要要經過細細致的市市場調研研，配以以自身產產品的檔檔次。根根據我們們以往的的經驗，我們認認為本案案應當采采取低開開高走的的策略，入市定定價應當當較具彈彈性空間間，入市市時富有有較強的的市場競競爭力，能讓先先購先住住者的物物業升值值，同

23、時時要使投資資者的投投資具有有炒作空空間。二.競爭爭個案產產品規劃劃表：句容調資資料（220088-5-28）案名位置開發商規劃產品品在售期別別規劃戶數數戶型面積積都市晴園園華陽東路路延伸段段華陽房產產多層 別別墅 躍躍層三期14790.1077.1116.1448哈佛星城城東昌路與與崇明路路交匯處處蘇州建興興置業多層 別別墅 躍躍層三期26077.1055.1120潤景美鄰鄰苑東昌南路路新廣房產產多層 別別墅 小小高層二期51281.91.1112.1277.1140美家府邸邸河濱東路路聯城房產產多層一期 未未開22696.1022.1124明豪華庭庭華陽南路路延伸段段明豪房地地產多層一期3

24、2890.1033.1110.1336太陽星城城洪武路萬邦房地地產多層 小小高層二期35077.82.899.992.99.1116國際花園園華陽北路路與北環環路交匯匯處國際曙光光多層 別別墅 小小高層四期16074.90.1008.1288.1135東方華城城東昌路11號振華置業業多層四期34659.67.811.884.93.977.1102.1114.1366結論：通通過以上上表格我我們不難難看出，目前市市場上幾幾乎以多多層產品品為主導導，別墅，躍層，小高層層等產品品為補充充的規劃劃結構。根據據我們對對本身地地塊及本本地市場場的了解解和研究究，我們們認為在在產品規規劃和設設計上要要有建設

25、設性的創創新，在在保持控控制成本本的情況況下挖掘掘一批鮮鮮明的特特殊賣點點以抵擋擋競爭個個案的地地段及價價格等核核心競爭爭力。 第三三章 本案項目目優劣勢勢分析區位及地地段分析析劣勢：1.本案案處于句句容市的最東東南面，此地和和市中心心相隔較較遠，交交通很不不便利。2.目前前本案周周邊的規規劃還處處于一個個盲區，整個地地段的經經濟紐帶帶及人口口密度都都較為疏疏散。3.本案案周邊沒沒有任何何成熟的的生活配配套設施施，給生生活帶來來了不便便。優勢：句容離南南京較近近，且是是滬寧經經濟紐帶帶的一個個支點，而目前前句容的的房地產產業剛剛剛成長，所以未未來的發發展空間間很大。城市需要要發展的的同時必必然

26、要拉拉開城市市框架，本地塊塊在城市市規劃范范圍之內內，所以以本案的的前景還還是較為為樂觀的的。本案地處處句容唯唯一的景景觀大道道東昌路邊邊，目前東東昌路兩兩邊已經經逐漸形形成了人人口密集集的大型型生活區區域。本本項目有有望在大大環境的的帶動下下成功開開發。 產品品分析：戶型設計計中暗衛衛較多：現代人人對生活活品質的的要求不不斷提高高，暗衛衛會給室室內造成成通風效效果差及及氣味難難以排出出等問題題。所以以，我們們認為戶戶型的適適當調整整是增加加產品賣賣點的舉舉措之一一。單個戶型型面積大大功能少少：隨著著置業者者對產品品的認知知度不斷斷提高，對產品品的功能能也提出出了更高高的要求求，在同同等功能能

27、不影響響居住效效果的前前提下，置業者者往往會會考慮面面積小總總價低的的產品。房型配比比：根據據細致的的市場調調研及理理性的研研究分析析，我們們認為市市場上對對多功能能小面積積的需求求較大。因為本本地人均均收入在在100000元元左右，導致了了絕大多多職業者者對大戶戶型的渴渴望而不不可求的的無奈。所以我我們建議議75-855占一一期體量量的355%，995-1155占445%，1200-1140占200%。產品硬件件配套：在在本案價價格和地地段上占占不到任任何優勢勢的前提提下，產產品本身身的魅力力就顯得得尤為重重要，我我們可以以在不違違背控制制成本的的條件下增增加一些些特殊的的輔助配配件來包包裝

28、產品品提高與與眾不同同的核心心競爭力力。項目規模模的局限限性：本本案建筑筑面積為為474438.3，這種體體量給樓樓盤形象象和開發發商形象象的建立立造成了了一定的的抗性，加上地地段及價價格等因因素就更更加要求求我們要要在開發產品品特色時時做到越越發嚴謹謹，只有有做出特特色的精精品才能能贏得更更多的市市場份額額。所以以在整個個項目上上要考慮慮更多的的細節和和設施來來滿足置置業者的的真正需需求。環境分析析：大環境資資源短缺缺：通過過我們對對本案地地段及地地形的了了解，該該地塊周周邊缺少少人文環環境，商商業環境境，景觀觀環境等等。在這這種大環環境條件件匱乏的的形勢下下，我們們要找到到新的突突破口對對

29、本案進進行品牌牌塑造和和包裝。景觀設計計單調缺缺少鮮明明特點：通過本本案的總總平圖可可以看出出景觀設設計較為為粗糙，缺少細細節。怎怎樣建立立樓盤形形象是和和小區環環境切切切相關的的。環境的資資源整合合：從本本案的邊邊界資源源分析，句容河河的整治治會給本本案增添添自然景景觀，加加大對土土地的利利用率提提高綠化化面積和和綠化品品質。 五.銷銷售策略略：1.項目目定位：項目總體體定位概概況：本本項目總總占地面面積為3363550.44，總建建筑面積積：4774388.3，總體體量為：4088戶。依依照以上上數據我我們不難難看出本本項目的的規模較較小，因因此，我們在項項目的形形象包裝裝上存在在一定阻阻

30、力，并并且，本本項目的的目前地地理位置置占不到到任何優優勢，所所以，我我們認為為本項目目要以小小而精的的形式出出現在市市場上為為最佳著著落點。我們可可以通過過內部環環境和硬硬件設施施來強化化和增加加項目賣賣點。2.產品品定位：建筑形式式建筑風格格建筑結構構建筑外立立面戶型定位位戶型設計計戶型面積積園林景觀觀設計配套功能能設計3.客戶戶定位：居住區域域職業類別別收入情況況年齡構成成家庭結構構4.價格格定位： 土土地成本本運營成本本建筑成本本它項雜費費5.廣告告全案：項目LOOGO廣告階段段性劃分分階段性廣廣告主題題廣告創意意廣告效果果監控媒介組合合軟性新聞聞主題印刷品（樓書，海報等等）六.建議議

31、提要：建議：品牌建立立本案名稱稱：名稱稱一個項項目的品品牌形象象，同時時也是能能夠表達達一個公公司文化化內涵的的方式。因此在在定項目目名稱時時要體現現出品牌牌形象及及品牌魅魅力。一一般情況況下項目目名稱要要能給人人們留下下印象及及遐想的的空間。讀起來來聽起來來要順口口順耳，言簡意意賅。（具體項項目名稱稱可以和和甲方磋磋商定奪奪） 案名名建議：聚賢灣灣 望望水閣 沁沁園香島島 麗江華華邸 傳奇世世家 流水親親居 永豐城城市花園園 碧海金金波港 一品清水城城 南國風風景城項目LOOGO：從形狀狀顏色上體體現項目目特點，建立認認知度制制定LOOGO標標志。推廣形象象：把握握市場需需求開拓拓競爭優優勢

32、，做做好全城城廣告鋪鋪墊。（標志需需和甲方方研究決決定）環境規劃劃項目環境境是決定定一個項項目成功功與否的的關鍵。通過我我們對地地塊及大大環境的的仔細研研究和分分析我們們認為：本案可利利用北面面和西面面的河流流進行美美化和修修建。以以增加自自然景觀觀對本案案環境品品質的提提升。做一些特特色綠化化，比如如增加一一些凈化化有害氣氣體的，防蚊蠅蠅的，有有清新香香氣的樹樹種等。設計一些些具有特特色的小小品，假假山，人人工水系系。從一一些硬件件設施上上提高環環境檔次次。產品規劃劃三米層高高：根據據我們對對本地客客戶的了了解，我我們發現現他們對對層高的的要求較較高，目目前市場場上還沒沒有一家家競爭個個案做

33、的的這一點點，所以以我們可可以通過過層高抬抬到三米米而增加加產品本本身的賣賣點。錯層：這這是目前前市場上上還沒有有出現的的一種新新的產品品，這種種產品的的優勢在在于房屋屋的層次次感和立立體感強強，并且且整個空空間的布布局安排排上可以以得到最最好的利利用。根根據細致致的市場場調研我我們得出出結論，這種新新的產品品已經得得到了很很多當地地消費者者的認同同。這種種新型產產品的出出現可能能會給我我們帶來來意想不不到的行行業契機機。客廳挑高高：客廳廳挑高可可以增加加客廳的的視覺效效果并且且可以更更好的利利用空間間。這一一賣點是是提高產產品性價價比的途途徑之一一。樓梯地磚磚：樓梯梯的地面面上可以以做防滑滑

34、地磚，以提高高產品檔檔次。外墻墻裙裙：產品品的外立立面是決決定客戶戶對產品品檔次評評判的重重要標志志，所以以，在外外墻1-2樓上上貼花崗崗巖或些些高檔墻墻面磚是是提高賣賣點的重重要手段段。智能化系系統：做做好做全全小區智智能化系系統是提提高小區區檔次和和降低安安全隱患患的重要要手段，現代人人的安全全意識越越來越強強，同時時對居住住地點的的安全性性能的要要求也更更高了。我們要要通過超超強的智智能化系系統建立立市場形形象。塑鋼門窗窗：現在在一般小小區都是是用的鋁鋁合金門門窗，而而一般的的普通鋁鋁合金門門窗的品品質是沒沒有塑鋼鋼門窗品品質好的的，所以以我們需需要做別別人沒有有的特色色。名牌防盜盜門：

35、 盼盼防防盜門步陽防防盜門王力防盜盜門美心防盜盜門飛云防防盜門 日上防防盜門新多防防盜門星月神神防盜門門群升升防盜門門鑄誠防防盜門以上這十十種防盜盜門為國國家名牌牌產品，同過強強強聯手手的方法法增加產產品賣點點及品質質。安裝244小時供供熱水系系統，提提高整體體品質。太陽能預預留管道道：預留留太陽能能管道，給客戶戶提供應應有的方方便，體體現我們們的細節節做得到到位，從從而增加加良好的的基礎口口碑。管道純凈凈水：這這一配套套是目前前市場上上競爭個個案的一個盲盲區，做做別人沒沒有的做做客戶想想要的才才是我們們的優勢勢。油煙倒回回止逆閥閥：這是是安裝在在油煙機機管道里里的一種種防止油油煙倒流流到油煙

36、煙機內的的裝置。據我們們我實地地調查這這個賣點點也是別別的競爭爭個案所所沒有的的賣點。提要：句容人需需要什么么樣的房房子？據我們細細致的市市場調研研及分析析，我們們認為市市場對價價格的敏敏感度極極高，因因此我們們要做的的是怎么么提高本本案的性性價比，在價格格和地段段得不到到優勢的的前提下下我們需需要有市市場上其其他競爭爭樓盤所所沒有的的特殊性性。這些些特殊性性體現在在我們的的環境和和產品上上。（具具體如何何提高性性價比請請參考：環境規規劃及產產品規劃劃）句容人為為什么要要購買我我們的房房子？婚房，換換房，遷遷房，投投資，等等都需要要購房，我們的的主要目目標客戶戶是對生生活品味味有一些些要求的的

37、人群。我們的的地段升升值前景景廣泛，內部環環境品質質優良，戶型先先進，產產品實用用功能齊齊全，安安全性高高。區內競爭爭個案均均好性：項目名稱稱項目賣點點都市晴園園1.地段段好2.項項目大33.環境境好4.品牌響響5.智智能化設設施齊全全6配套套全哈佛星城城1.項目目大2.景觀好好3.智智能化設設施齊全全4.品品牌好潤景美鄰鄰苑1.項目目大2.價位低低3.配配套全美家福邸邸1.價位位低明豪華庭庭1.價位位低2.環境好好3.地地段好44.配套套全太陽星城城1.坡景景洋房22.項目目大3.價位低低國際花園園1.項目目大2.價位適適中東方華城城1.項目目大2.地段好好3.環環境好44.智能能化設施施齊

38、全55.配套套全 因因為傳統統的代理理公司在在幾年前前可能更更多起到到的作用用就是幫幫助開發發商賣房房子。但但是現在在隨著市市場競爭爭的激烈烈，從整整個房地地產市場場角度來來看需要要更多的的專業的的代理行行來在項項目推向向市場之之前在初初期就向向開發商商提供一一些技術術性的服服務，簡簡單的說說就是前前期的策策劃，這這個前期期的策劃劃事實上上涉及的的面是比比較廣的的，涉及及到市場場，涉及及到規劃劃條件，涉及到到競爭對對手的狀狀況。同同時也涉涉及到開開發商主主觀愿望望，他希希望做什什么樣的的產品。綜合這這些方面面之后才才能夠通通過一些些技術的的整合才才能提出出這個項項目有效效的一些些策劃，這個策策

39、劃必須須有這個個市場的的依據，這樣才才能決定定在項目目的前期期階段就就能夠決決定房地地產項目目推向市市場之后后是一個個對路的的產品。我覺得得這個看看對誰來來說，因因為一方方面我們們所謂剛剛才提到到的居間間服務，一方面面我們是是對開發發商做服服務，一一方面我我們要對對購房客客戶做服服務，這這樣就需需要兩個個體系做做服務，這些年年這兩個個體系也也比較完完善。根根據不同同的銷售售階段制制定銷售售計劃，這些東東西都是是非常成成體系的的，而且且在這些些方面我我們瀚潮潮智業提提出決勝勝在前端端，還有有另外的的一個宗宗旨，要要做一個個有責任任心的代代理商。在這個個市場上上有很多多代理商商把開發發商的好好賣的

40、房房子一下下子短時時間全部部賣完了了，也掙掙了代理理費，然然后剩了了一些不不好的房房子放在在那兒，有可能能作為開開發商會會碰到一一個沒有有責任心心的代理理商，但但是我們們不會這這樣做，我們會會想到怎怎么幫助助開發商商把最后后一套房房子都賣賣掉，我我們運作作的項目目開始都都是賣這這個項目目性價比比相對弱弱一點的的房子。在北京京經常在在尾聲階階段都是是打折，但是我我們代理理的房子子到最后后都是上上漲的。前期策策劃的重重要性，這也是是我們這這些年服服務開發發商的例例子。我我們在北北京的通通州區的的一個項項目，開開發商在在拿到圖圖紙之前前，原本本有一個個開發主主體，那那個開發發主體，他先做做了第一一次

41、設計計，做完完了設計計以后轉轉給了接接手的開開發商，第二個個開發商商接手之之后按照照他們的的思路想想法委托托設計院院做了第第二個設設計。但但是準備備開工的的時候開開始找代代理公司司賣房了了，然后后選中我我們公司司了，然然后就把把全套的的技術資資料提供供給我們們，我們們回去用用了兩周周的時間間把這些些資料匯匯總完之之后做了了一個詳詳細的分分析，然然后我們們得出一一個結論論，他這這個項目目繼續走走下去會會有很大大的風險險。而且且我們當當時提出出說具體體一點有有兩條路路可以走走，他產產品缺點點在哪兒兒呢，就就是這個個房子的的進深比比較大。因為進進深大了了之后，相對來來說你在在遠離窗窗口的地地方采光光

42、暗一些些。他當當時的進進深可能能達到114、115米，但是他他的競爭爭對手都都在做112米進進深的板板樓，他他做144、155米，如如果要實實現相同同的戶型型，他同同樣進深深的情況況下，他他的開間間就要變變窄。這這種房子子從技術術角度兩兩個項目目一比較較，他的的戶型就就不如別別的項目目好，但但是他為為什么要要這么做做，因為為他要涉涉及到整整個小區區的容積積率。他他為了獲獲得比較較大的容容積率他他就把進進深加大大，但是是他原來來開發商商的老總總認為把把戶型做做小才有有市場，這么一一矛盾之之后就把把開間做做小了，這樣的的產品同同樣跟您您的競爭爭對手去去比顯然然就存在在弊病。但是你你作為開開發商只只

43、有走兩兩條路，一條路路是提高高品質降降低售價價，第二二條路就就是以相相同的品品質你降降低售價價，你戶戶型不如如人家好好，價錢錢降低，這樣也也會賣出出去。后后來在項項目開工工的時候候，事實實上就是是讓我們們馬上銷銷售的時時候，我我們做完完提案以以后認為為你這個個有很大大的問題題，我們們跟開發發商老板板說你們們要不要要改產品品。開發發商下一一個問題題說我們們怎么改改，但是是現在從從我的角角度來說說，作為為一些常常規的代代理公司司可能不不具備這這樣的修修改方案案的能力力，但是是我們具具備這樣樣的能力力。在我我們提交交提案的的章節提提出的就就是解決決方案，也就是是說在每每一棟樓樓尺寸不不變的情情況下怎

44、怎么去改改這個產產品，建建筑面積積也不能能變，這這個難度度就更大大了，但但是最終終我們整整合我們們這個技技術優勢勢之后，我們把把這個產產品調整整出來了了。原來來開發商商的主觀觀愿望是是面向市市場上880的的受眾，做大眾眾化的產產品，當當時他有有一個缺缺陷就是是有一個個凹槽。但是最最終我們們把這個個產品在在建筑面面積不變變的情況況下，改改變了產產品定位位，就是是我往高高端去做做，把這這個凹槽槽最終給給堵上了了，這樣樣我們就就實現住住宅里的的別墅空空間。這這樣的話話就相當當于在住住宅的這這種建筑筑面積和和使用功功能不變變的情況況下就實實現了類類似于別別墅的這這種空間間，很多多我們的的客戶當當這種產

45、產品面世世以后都都很驚訝訝。 目前前房地產產市場存存在三種種類型的的代理公公司：第第一種是是文字策策劃與平平面表現現，就是是單純的的廣告策策劃公司司；第二二種是給給開發商商制定戰戰略分析析的代理理公司；第三種種就是脈脈點這種種為開發發商做全全程推廣廣的代理理公司，從前期期的投資資分析、產品規規劃、戶戶型設計計、施工工組織，到后期期的包裝裝推廣銷銷售，代代理公司司都要參參與其中中，通過過對市場場深入的的了解、分析，給企業業提供最最好、最最專業的的服務。 房地產開開發商如如何選擇擇代理公公司 在整整個房地地產營銷銷過程中中，發展展商、設設計院、建筑商商、代理理商、銀銀行、廣廣告公司司、裝修修公司、

46、園林景景觀公司司、物業業管理公公司等，形成了了一串息息息相關關的“生生態圈”。他們們共同享享受、服服務于同同一市場場，共同同參與和和完成房房產的“營銷”工作。 開發發商更加加專注于于自己的的職責，所以要要把營銷銷工作交交由代理理商完成成，由專專業人士士做專業業之事，這樣可可以整合合業界優優勢資源源，在競競爭中占占領有利利的位置置。這已已經成為為房地產產界共同同認可的的模式。在決定是是否代理理銷售時時，發展展商應仔仔細地問問問自己己幾個問問題，以以使決策策更加精精確：我有能能力自己己銷售嗎嗎？為什什么？我為什什么要找找代理商商？怎怎樣的經經營風格格的代理理商適合合我的樓樓盤銷售售？只有有弄清這這

47、些問題題，才能能明晰是是否將樓樓盤委托托銷售。而且，在洽談談時，能能夠做到到胸有成成竹。在將樓盤盤委托給給代理商商銷售之之前，首首先要對對代理商商進行比比較、評評估。一一般考察察以下幾幾個方面面：代理商有有否策劃劃理念？有許多策策劃公司司缺乏文文化底蘊蘊，甚至至沒有一一絲一毫毫的文化化氣息，只是一一兩個職職員曾經經做過售售樓工作作，賣過過一些樓樓房，就就組建了了代理公公司。或或是，因因為有關關系，認認得開發發商老總總，便組組建代理理公司，招聘銷銷售人員員，這些些來自“五湖四四?！钡牡摹鞍寺仿奋姟甭毬殬I素養養參差不不齊，有有工作三三、四年年的業務務員，有有的像阿阿姆斯壯壯首次登登陸，許許多企劃劃

48、公司根根本沒有有代理能能力，更更談不上上策劃，策劃是是什么，他們自自己都搞搞不懂。因此，了解代代理公司司的企劃劃理念是是很重要要的。它它標志著著該代理理公司的的專業水水準。智力結構構：策劃，并并非靠勤勤奮就能能勝任，它是一一項綜合合能力要要求相當當高的腦腦力活動動，而且且，需要要多方面面的專家家協作完完成，需需要那種種具備“大局著著眼，枝枝節著手手”的“全才”，但，這些只只是基礎礎，最苛苛刻的要要求是：企劃總總監是個個極具靈靈性的、有著超超然感悟悟并廉備備極度理理性分析析能力的的綜合體體。市場場調研，對于每每個企劃劃公司而而言，也也許硬性性的數據據，差別別不太大大，但，對這些些涼冷的的數字進進

49、行深加加工后，能散發發出對銷銷售的熱熱忱并找找出市場場的入口口處，不不是從事事過或是是工作多多的人就就能勝任任的。同同時，智智力結構構也表現現出代理理商的組組織架構構是否完完整、是是否有序序。一支支編制不不完善的的隊伍能能形成對對“敵人人”鐵桶桶式的圍圍困打擊擊？企業文化化：一家沒有有企業文文化的公公司，猶猶如沒有有靈魂的的木乃伊伊！沒有有目標、沒有方方向、沒沒有標準準、沒有有要求、沒有什什么要堅堅持的、也沒有有什么要要摒棄的的。幾千千萬元、甚至幾幾個億的的房產委委托其代代理，您您不覺得得有點懸懸？以往的業業績如何何？是否成功功地推介介過，與與你目前前欲開發發的項目目相類似似的樓盤盤，這一一點

50、很重重要，經經驗決定定了代理理銷售的的工作安安排是否否井然有有序；是是否有針針對性；是否能能把握該該項目的的市場脈脈搏，并并能杜絕絕不該發發生的事事。當然然，業績績不是指指某一個個個案的的輝煌，而是因因長期經經營，壘壘積而隆隆起的視視覺特效效。曇花花一現、風光一一時的光光環，常常常是運運氣惹的的禍。當當然，有有些較小小之項目目，也可可聘請那那些有實實戰經驗驗、剛創創建的、有才華華的小公公司。因因為任何何一家有有絕對實實力的大大型代理理公司，也曾經經渺小過過。不可可完全以以業績一一葉障目目。業內口碑碑：在考察代代理商時時，不妨妨多向業業內同行行及代理理商、廣廣告公司司了解欲欲委托的的代理商商的背景景情況、為人處處事的態態度。一一個口碑碑不佳的的代理商商，一定定是險象象環生、四面楚楚歌，很很難展開開他的工工作，因因為，它它得不到到各界力力量的支支持與信信賴，得得到的資資訊太少少，推廣廣的業績績，那就就可想而而知了。最重要要的是，遭遇挫挫折時，口碑不不佳的代代理商本本身就是是一道坎坎。所采采取的方方略不是是全力以以赴、強強行突破破，而是是腳底抹抹油溜之大大