1、PAGE PAGE 21南京國際際商城項項目投資資價值分分析報告告目 錄一、南京京國際商商城項目目概況 2 1發展商商簡介 22項目目參與方方 333項目目概況 33選址分析析44南京國際際商城總總體規劃劃介紹55南京國際際商城首首期工程程介紹66二、項目目投資收收益分析析7 1項目建建設進度度情況分分析72項目目資金投投入情況況分析73項目目首期工工程市值值及收益益預測9三、項目目敏感性性分析12四、項目目投資價價值分析析14 1南京國國際商城城項目投投資收益益指標分分析142項目目投資價價值判斷斷155備 注注：本分分析報告告有關項項目數據據以華東東建筑設設計研究究院所作作的項目目初步設設

2、計方案案為依據據，最終終須以的的項目施施工圖設設計數據據為準。南京國際際商城項項目概況況1發展展商簡介介 南京國國際集團團股份有有限公司司（以下下簡稱公公司）于于19993年66月發起起設立。目前公公司總股股本2771233萬股，每股凈凈資產22.488元，資資產負責責率255.6%。在NETT系統上上定向募募集法人人股為440277.5萬萬股，后后10送送5，最最新定向向募集法法人股660866.255萬股，由華夏夏證券包包銷。公司主要要股東單單位南京國際際商城建建設有限限公司武漢鋼鐵鐵（集團團）公司司中國石化化集團揚揚子石油油化工有有限責任任公司恒通集團團股份有有限公司司中國石化化集團金金

3、陵石油油化工有有限責任任公司南京南華華北方實實業有限限責任公公司中國人民民保險公公司江蘇蘇省分公公司中國城鄉鄉建設發發展總公公司中國農房房公司安徽省國國際信托托投資公公司公司發展展目標公司以建建設和持持有南京京國際商商城這一一南京市市中心區區域綜合合性超大大型商用用建筑群群為主要要發展目目標，并并在此基基礎上，拓展國國內主要要中心城城市類似似商業地地產物業業，成為為以長期期持有優優質商業業物業為為主要投投資方向向、以物物業租賃賃業務為為主要收收益來源源的收租租股概念念的大型型公眾公公司，為為股東獲獲取長期期穩定豐豐厚的收收益回報報和資產產增值。近期發展展計劃 （從220011年111月始336

4、個月月的時間間）：建成首期期工程（21萬萬）并并開業；與工程程建設同同步實現現公司發發行社會會公眾股股并申請請上市的的目標。中期發展展計劃 （從220055年2月月始300個月的的時間）：建成二期期工程（約166萬）并開業業。長期發展展計劃：拓展國國內主要要中心城城市類似似商業地地產物業業，為股股東獲取取長期穩穩定的收收益回報報和資產產增值。2項目目參與方方建 筑 師：美美國洛翰翰建筑師師事務所所 （美國，芝加哥哥） 上海華華東建筑筑設計研研究院 （中國，上 海）物業管理理：第一一太平戴戴維斯牧牧業顧問問有限公公司 （中國，香 港）酒店管理理：雅高高國際酒酒店管理理集團 （法法國，巴巴 黎黎）

5、物業代理理：美聯聯物業（香港聯聯交所上上市公司司） （中國，上 海）法律顧問問：方和和吳正和和律師行行 （中國國，香 港）發 展 商：南南京國際際集團股股份有限限公司 南京國國際商城城建設有有限公司司（中外外合資）3項目目概況南京國際際商城（Worrld Traade & Exxhibbitiion Cennterr，Nannjinng），是位于于南京市市城區中中心區域域綜合性性超大型型商用建建筑群，項目總總建筑面面積為337萬平平米。（1）選選址分析析南京國際際商城項項目位于于南京市市城區西西北部的的鼓樓區區。鼓樓樓區因建建于明洪洪武十五五年（113822）的“鼓樓”而得名名，區內內有掃葉葉

6、樓、江江南水師師學堂附附設礦路路學堂，民國臨臨時政府府參議院院舊址等等文物古古跡522處，其其中市級級以上文文物保護護單位99處，區區域內的的古林公公園、國國際園、江蘇電電視塔、清涼山山公園、烏龍潭潭公園等等構成了了南京市市的“城西旅旅游風光光帶”，其中中最著名名的是石石頭城，公元2212年年，東吳吳統潔者者孫權建建石頭城城，作為為建鄴的的衛城。蜿蜒雄雄峙的石石頭城遺遺址，現現為國家家級文物物保護單單位。轄區內的的山西路路廣場地地區是全全市最繁繁華的商商貿中心心之一，其中湖湖南路精精品一條條街是南南京名牌牌產品最最多、質質量最優優、款式式最新的的商業街街之一，是“全國創創建文明明城市活活動百家

7、家示范點點”之一，也是全全國十五五條“百家萬萬店無假假貨活動動示范街街”之一，緊鄰玄玄武飯店店南側，東起中中央路，西至山山西路廣廣場，全全長11100米米，沿街街共有大大小商店店1744家，總總營業面面積5663600平米，其中商商場5家家、名牌牌專賣店店25家家、特色色商店440家、金融網網點9家家，湖南南路東端端將規劃劃建成全全國規模模最大的的江蘇省省書城。湖南路路集商貿貿、金融融、信息息、旅游游、娛樂樂等諸多多功能于于一體，以其獨獨具的風風格特色色，濃郁郁的現代代氣息，形成未未來都市市風貌的的雛型。鼓樓區高高等院校校集中，有南京京大學、河海大大學等高高等院校校28所所，有五五臺山體體育中

8、心心和文體體功能齊齊全的鼓鼓樓區體體育館。文化氣氣息濃、體育鍛鍛煉熱情情高，每每兩年舉舉辦一次次鼓樓金金秋藝術術節，文文體活動動豐富多多彩。八八十年代代以來，改革開開放使鼓鼓樓區充充滿了生生機和活活力。南京國際際商城項項目用地地扼居南南京市主主軸線中中央路最最繁華地地段，與與華東地地區經貿貿活動中中心江蘇展展覽館隔隔街相對對，緊鄰鄰四星級級玄武飯飯店，并并與南京京唯一的的國家級級商業示示范街湖湖南路毗毗鄰。近近鄰南京京國際商商城項目目的還有有南京最最大的城城市公園園玄武湖湖，直線線距離僅僅3000余米。南京國國際商城城項目、南京市市政府、江蘇省省政府所所在地構構成南京京城金三三角區域域，是南南

9、京商貿貿、政治治、文化化、通訊訊、交通通及旅游游中心區區。基地現狀狀南京國際際商城基基地位于于南京市市鼓樓區區，占地地324477平平方米，基地北北側為馬馬家街，東側為為中央路路，南側側是童家家巷。東東望玄武武湖及紫紫金山，向北可可達寧滬滬高速巴巴士總站站、南京京火車站站和長江江二橋；往南直直抵南京京傳統商商貿中心心新街口口。北面面新模范范馬路連連接玄武武湖湖底底隧道，可直達達新莊南南京國際際會展中中心；在在建的南南京地鐵鐵一期工工程（220055年竣工工通車）玄武門門站與項項目緊鄰鄰。項目具有有南京新新商貿中中心的地地段優勢勢，依托托玄武湖湖秀麗的的風景優優勢，擁擁有公交交和地鐵鐵構筑成成的

10、立體體交通優優勢。地地鐵概念念、景觀觀物業、綜合功功能、超超大規模模、CBBD位置置使項目目其獨占占鰲頭的的市場優優勢顯而而易見。（2）南南京國際際商城總總體規劃劃介紹南京國際際商城作作為一個個多功能能的綜合合性大型型建筑群群，規劃劃建筑面面積377萬平米米。總體體布局結結合基地地東向面面對玄武武湖、紫紫金山壯壯麗景觀觀這一得得天獨厚厚的地理理位置，組成以以主塔南南京國際際大廈為為主體的的品字形形布局，三幢超超高層塔塔樓鼎足足而立。平面布布置的重重點是在在中央路路開辟中中心廣場場，以與與城市主主干道形形成良好好的空間間尺度關關系。此此面積達達80000平米米的弧形形柱廊廣廣場，將將成為進進入商

11、城城裙樓超超大型“Shooppiing Malll”的的主入口口。南京國際際商城即即使以當當今最先先進的國國際標準準衡量也也是一個個巨大無無比高水水準的多多功能開開發項目目，它將將零售、娛樂、餐飲、展覽、辦公、酒店、高級公公寓和公公眾停車車場融匯匯于統一一規劃的的建筑群群體。南南京國際際商城的的建成大大大提升升南京城城市商業業基礎設設施的檔檔次、水水準，因因而她被被譽為南南京市“十五”計劃期期間首要要標志性性建筑，南京市市20002年固固定資產產投資城城建重大大項目。（3）南南京國際際商城首首期工程程介紹南京國際際商城項項目分兩兩期開發發，第一一期包括括南、北北塔樓和和裙樓，總計221.33萬

12、平米米；第二二期為主主樓，約約16萬平平米。首期工程程融匯以以下四個個建筑功功能：裙 樓樓位于八層層裙樓（約8.4萬平平米）的的“名店世世界”，是按按北美標標準設計計的大型型復合商商業設施施，它將將中型精精品百貨貨與眾多多特色名名牌專賣賣店、風風格化餐餐廳，以以及休閑閑娛樂等等不同服服務業，復合于于舒適宏宏大的共共享室內內公眾空空間之中中，提供供“一站式式”的完善善服務。名店世世界采光光中庭廣廣場逾千千平米，室內步步行商業業街寬達達9米，休閑空空間設施施充裕。在這里里，購物物不再是是唯一目目的，“逛Malll“將成為為都市人人熱衷的的生活方方式。裙裙樓第八八層世界界貿易展展覽中心心，展覽覽大廳

13、面面積逾萬萬平米，透過二二百米長長的東向向弧形落落地玻璃璃，廣闊闊的景觀觀視野，一掃普普通展館館封閉、壓抑的的傳統印印象。在在此舉行行的商業業展示、發布活活動將變變得輕松松、愉快快和更具具魅力。南 塔 樓南塔樓335層，高度1146米米。南塔樓上上部（223層以以上）為為南京諾諾富特國國際酒店店（四星星級），約3000個房房間（含含北塔樓樓部分酒酒店式服服務公寓寓），由由法國雅雅高（AAccoor）國國際酒店店管理集集團管理理。南塔樓下下部（111-222層）為面積積約2.6萬平平米高科科技商務務辦公樓樓，按照照國際公公認的智智能化建建筑標準準BACCnett（建筑筑自控網網絡和數數據通訊訊標

14、準）的要求求定位；建筑并并采用大大跨度的的框架結結構，可可任意改改變間隔隔。北 塔 樓北塔樓338層，高度1149米米。北塔樓自自11層層-388層為面面積約44.2萬萬平米的的高檔公公寓，共共有1330套建建筑面積積在2440平米米-3770平米米之間的的南北躍躍層復式式單位，或者可可稱為空空中別墅墅。裙 樓樓的天臺臺花園和和雙塔的的9-110層是是酒店客客商和公公寓住戶戶所享有有的俱樂樂部會所所。首期工程程含4萬萬多平米米的兩層層地庫，容納6625個個汽車車車位。二、項目目投資收收益分析析1項目目建設進進度情況況分析南京國際際商城項項目工程程施工包包括前后后兩期，項目總總建設期期為5.5年

15、，合計666個月月，工期期從20001年年11月月開始，至20007年年5月底底結束。其中一一期工程程為南北北塔樓以以及裙樓樓建設，總建筑筑面積為為2133，6117平方方米，工工期預計計為366個月，20001年111月動動工至220044年100月結束束；二期期工程為為60層層主塔以以及裙樓樓建設，總建筑筑面積1158，0255平方米米，工期期預計為為30個個月。2項目目資金投投入情況況分析依據南南京國際際商城項項目可行行性研究究報告，項目目靜態總總投資為為24228822萬元，其中一一期工程程靜態投投資為11190046萬萬元，二二期工程程靜態投投資為11238836萬萬元。一一期工程程

16、投資情情況如下下：A土地地費用： 1668000萬元B工程程費用： 7995699萬元C其他他費用： 1770088萬元D不可可預見費費（5%）： 556699萬元總投資：11990466萬元（折合單單位成本本55773元/）需要說明明的是，在預計計南京國國際商城城項目投投資時考考慮的是是靜態因因素，不不考慮時時間對投投入的影影響以及及建筑原原材料價價格的可可能變化化。南京國際際集團的的資金投投入計劃劃：一期工程程：公司自籌籌資金及及工程總總包單位位融資，完成進進度至裙裙樓結構構四層頂頂，約11.5億億元；以項目在在建工程程抵押形形式向銀銀行申請請建設資資金貸款款約2億億元；工程進度度至0時開

17、開始預售售，以建建設期銷銷售回籠籠資金（依據美美聯物業業銷售計計劃及綜綜合市場場各種潛潛在因素素）約為為6億元元；資金缺口口部分或或采用公公司股東東擴股增增資或引引進戰略略投資者者或其他他投資者者籌措資資金。二期工程程：以一期工工程物業業租售回回款作為為二期工工程的建建設投入入資金完完成二期期工程的的建設；資金缺口口部分通通過貸款款、上市市籌資或或引進投投資者。3項目目首期工工程市值值及收益益預測一期工程程市值預預測預測依據據 南南京市目目前同類類相似物物業的售售價水準準表1 各建建筑功能能銷售單單位和總總價建筑功能能 可可售面積積 銷售售價格 銷售總總價（） （元/） （萬萬元）北塔樓公公寓

18、 4420444 880000 3336355南塔樓辦辦公 2265998 100000 265598南塔樓酒酒店 2221440 130000 287782裙樓商場場 842229 2000000 16884544北塔樓會會所 57222 998000 556088地庫車位位 6625（個） 25（萬元/個） 15666255總 計 27887022項目首期期工程市市值總價價及凈現現金收入入 首期工工程物業業總資產產市值22787702萬萬元（2）一一期工程程建成后后收益預預測南京國際際商城項項目自進進入正負負零時期期，開始始進行相相關樓盤盤的預租租、預售售，這就就意味著著項目啟啟動后便便會

19、有現現金流入入。實施銷售售依據：南京國際際商城各各功能部部分的出出租、出出售價格格的取值值參照南南京市目目前同類類物業出出售、出出租水準準而定；出租率的的取定：基本上上按照第第一、第第二年以以70-80%的比例例，正常常經營年年按900%的比比例取定定；出售率的的取定：商場、公寓式式酒店按按照建設設期第二二年預售售50%、第三三年預售售30%、經營營期第一一年銷售售20%的比例例，而住住宅分別別按照330%、50%、200%的比比例出售售；各種稅費費按國家家標準計計取；折舊年限限取土地地費用為為50年年，前期期及配套套費用、業主開開辦費、室內裝裝飾、不不可預見見費及建建設期利利息折舊舊年限為為

20、5年，房屋建建筑折舊舊年限為為30年年，設備備、安裝裝為100年，均均采用分分大類直直線折舊舊；出租物業業經營成成本按租租金收入入的100%計取取；一期工程程物業租租售模式式：商場場：155%銷售售，855%出租租；辦公公樓：1100%出租；公寓式式酒店、北塔住住宅均1100%銷售。銷售收入入：一期工程程可提供供出售的的物業包包括住宅宅、公寓寓式酒店店、裙樓樓商場的的15%的物業業。總計計銷售收收入為：992208萬萬元（見見表2）。表2 一一期工程程物業銷銷售收入入匯總（詳見附附表二） 建筑功能能 出售售面積 銷銷售基價價 銷售收收入 （） （元/） （萬元）裙樓商場場 1126334 20

21、00000 272268南塔公寓寓式酒店店 2221440 1330000 316679北塔樓住住宅 4220444 80000 4402661 總 計 9992008 備 注注：表中中銷售收收入中已已含各功功能所配配車庫的的銷售收收入出租收入入：總計年均均出租收收入為：788838萬萬元表3 一期工工程物業業出租收收入匯總總（以220年經經營期計計） 建筑功能能 出租面面積 出出租基價價 租金金總收入入 年均租租金收入入 （） （元/日日） （萬萬元） （萬元） 裙樓商場場 7115955 20 133429953 6771488南塔辦公公樓 265598 88 18335077 91775

22、會 所 57222 110 502299 25115 總 計 157767559 788838備 注注：表中中租金收收入中已已含各功功能所配配車庫的的出租收收入 各經經營年度度租金收收入詳見見附表二二 要說明的的是：物物業租金金收入成成為公司司今后主主要利潤潤來源一期工程程牧業租租售稅利利預測（詳見附附表二）根據附表表二可知知：首期期工程以以20年年經營期期計可實實現稅后后利潤77164445萬萬元人民民幣，年年均稅后后利潤為為325566萬萬元人民民幣。根據一期期工程全全投資現現金流量量分析：（詳見見附表三三） 投資回回收期：6.666年（含建設設期） 內部收收益率：23.19% 凈 現 值

23、：11788818萬萬元表4 本報告告中租售售模式與與可研研報告中的租租售模式式對比匯匯總租售模式式 投資資回收期期 內部部收益率率 凈現值值 （年） （萬元元） 出租：商場770% 可研報告告測算 出售售：商場場30% 3.449 229.666% 8819991出售：辦辦公、酒酒店、住宅辦公公樓出租：商商場855%本報告測測算 辦公1100% 6.64 23.19% 11788818出售：商商場155%出售：酒酒店、住住宅四、項目目敏感性性分析為了進一一步說明明南京國國際商城城項目的的投資收收益的穩穩定可靠靠性，本本分析報報告以物物業銷售售價格、出租價價格、租租售比率率、總投投資以及及商場

24、物物業出租租的出租租率等作作為敏感感性因子子，對南南京國際際商城項項目各有有關收益益指標進進行了單單因子敏敏感性分分析。上上述有關關敏感性性因子，價格因因子的變變化相對對是敏感感的，尤尤其是商商場、辦辦公樓的的租售價價格更容容易受到到外界因因素的影影響并發發生較大大幅度的的變動，從而影影響南京京國際商商場的總總體銷售售收入、內部收收益率以以及投資資回收期期。從南南京國際際商城項項目有關關收益指指標的敏敏感性測測算結果果看，該該項目抗抗風險能能力相對對較強，各影響響因素的的變動對對收益凈凈現值、內部收收益率以以及投資資回收期期的影響響并不是是很明顯顯。即使使在投資資增加110%的的不利情情形下，

25、一期工工程竣工工后連續續經營220年的的稅后利利潤總值值有70098446萬元元，內部部收益率率高達221%，凈現值值為16654337萬元元。表55給出了了南京國國際商城城項目一一期工程程收益敏敏感性分分析。表5 一期工工程敏感感性分析析測算指標標變化比率率凈現值（萬元）內部收益益率投資回收收期（年）利潤總和和（萬元）一、售價價 商場售售價基準值80.000%90.000%110.00%120.00%1788818176116817744931801144181446923.119%22.773%22.996%23.443%23.667%6.6446.7776.7116.5886.51171

26、644457131196714882071800697196694公寓式酒酒店售價價基準值90.000%95.000%105.00%110.00%1788818177330917800641795573180332823.119%22.993%23.006%23.333%23.446%6.6446.7226.6886.6006.57771644457145595715552071733707182295住宅(單單層)售售價基準值90.000%95.000%105.00%110.00%1788818178775117877851788852178888623.119%23.118%23.119%

27、23.220%23.221%6.6446.6556.6446.6446.64471644457163362716440371644877165528住宅(躍躍層)售售價基準值90.000%95.000%105.00%110.00%1788818176999817799031797728180663823.119%22.888%23.004%23.335%23.551%6.6446.7336.6996.6006.55571644457141188715331671755747187702二、出 租 價價商場出租租價格基準值90.000%95.000%105.00%110.00%178881815

28、4118016644991911138203445723.119%21.333%22.226%24.111%25.002%6.6447.1116.6886.4446.26671644456542213685332974755617786677辦公樓臺臺出租價價格基準值90.000%95.000%105.00%110.00%1788818175660717722131804424182003023.119%22.997%23.008%23.330%23.441%6.6446.6996.6776.6226.60071644457080030712223872066527248859會所出租租價格基

29、準值90.000%95.000%105.00%110.00%1788818177992217833701792267179771523.119%22.113%23.116%23.222%23.226%6.6446.6666.6556.6446.63371644457141102715227371766177187788三、總 投 資資基準值90.000%95.000%105.00%110.00%1788818192114018544871721135165443723.119%25.779%24.444%22.005%21.000%6.6446.0666.3556.9447.266716444

30、57229957719771271311567098846四、出 租 率率商場出租租率基準值90.000%95.000%105.00%110.00%1788818154118016644991911138203445723.119%21.333%22.226%24.111%25.002%6.6447.1116.8666.4446.26671644456542213685332974755617786677辦公樓出出租率基準值90.000%95.000%105.00%110.00%1788818175660717722131804424182003023.119%22.997%23.008%23

31、.330%23.441%6.6446.6996.6776.6226.60071644457080030712223872066527248859 會所出出租率基準值90.000%95.000%105.00%110.00%1788818177992217833701792267179771523.119%23.113%23.116%23.222%23.226%6.6446.6666.6556.6446.63371644457141102715227371766177187788五、出租租比例裙樓商場場出租比比例85%0%25%50%75%100%基準值0%29.441%58.882%88.223

32、%117.65%1788818-4599849344510322881572230211118623.119%7.133%14.554%18.996%22.114%24.661%6.6443.1333.2773.3993.4994.355716444518000813378826495557065333158110097備注:凈凈現值以以貼現率率為8%計算五、項目目投資價價值分析析1、南京京國際商商城項目目投資收收益指標標分析根據對一一期工程程項目開開工后223年內內收支稅稅利、現現金流量量以及凈凈現值的的預測，南京國國際商城城項目一一期工程程未來財財務指標標的狀況況良好，具有較較好的投投資價

33、值值。一期期工程從從第二年年開始每每年都有有正的利利潤，除除第2年年稅后利利潤不足足50000萬元元外，第第3年至至第233年各年年稅后利利潤均高高于2億億元，從從變化趨趨勢看，一期工工程稅后后利潤從從第5年年開始呈呈現出逐逐年增長長的趨勢勢；項目目凈現金金流量前前3年由由于處于于投入建建設期出出現負凈凈現金流流外，其其它各年年度均有有正的凈凈現金流流，其中中第4年年始凈現現金流量量從2.3億元元逐年遞遞增。這這些數據據均反映映出南京京國際商商城項目目較好的的投資收收益。通過動態態財務分分析預測測可知項項目一期期工程的的主要財財務測算算指標如如下：投資回收收期：33.644年(不不含建設設期)

34、內部收益益率:223.119%凈 現現 值值:17788118萬元元2、項目目投資價價值判斷斷通過對南南京國際際商城項項目的投投資規模模、收益益預測、投資回回收期及及市場需需求狀況況等方面面的審慎慎分析，不管是是從長期期發展看看，還是是從短期期收益看看，南京京國際商商城項目目具有很很好的投投資價值值。同時時，從該該項目的的機會效效應看，已被南南京市政政府列為為“十五”城建重重點建設設工程，將作為為南京市市地標性性建筑物物，該項項目也具具有較好好的社會會投資價價值，有有助于提提升投資資者的形形象與地地位，具具有良好好的品牌牌效應。 南京國際際商城項項目一期期工程可可租售面面積及可可產生效效益單位

35、位匯總表表 附附 表 一項 目 建 筑筑 功 能項 目 建 筑筑 面 積（MM2）合 計商 場場辦 公公酒店式公公寓住宅地庫分攤攤1、商場場 建筑面面積（mm2）799111431888422292、會所所 建筑面面積（mm2）182221822218222256572223、辦公公 建筑面面積（mm2）252114138442659984、公寓寓式酒店店 建筑面面積（mm2）209554118662214405、住宅宅（單層層） 建建筑面積積（m22）14400164160446、住宅宅（躍層層） 建建筑面積積（m22）393554108664044407、地下下汽車庫庫 （輛）294100

36、75156625一期工程程物業租租售稅利利預測附表二單位：萬萬元起始年限限建設期期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年年第11年年第12年年第13年年第14年年第15年年第16年年第17年年第18年年第19年年第20年年第21年年第22年年第23年年合計一經營收入入1商場出租面積積715995出租率70.000%85.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000

37、%90.000%租金(元元/日.M2)20.0020.6621.2221.9922.5523.2223.9924.6625.3326.1126.9927.7728.5529.4430.3331.2232.1133.1134.0035.1136.11年租金收收入365885457557499002513999529441545330561665578550595886613774632115651111670664690776711449732883754882777446800779824881849555車位數250出租率80.000%90.000%90.000%90.000%90.000%

38、90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%租金(元元/月.車位)1000010300106111093311266115991194412300126771305513444138441426614699151331558816055165331702217544車位年租租金收入入240278286295304313322332342352363374385396408420433446459473小計3658854599975

39、01880516886532336548333564778581773599118617115635667654774674338694661715445736991759002781779805225829440854229134229533出售面積積126334預售率50.000%30.000%20.000%預收款率率36.221%22.882%40.997%售價(元元)200000210000220550銷售收入入9476659700107220出售車位位數44預售率50.000%30.000%20.000%預收款單單37.550%22.550%40.000%售價(元元)20000002

40、0000002000000車位銷售售收入331198353小計98077616881107732704482辦公樓出租面積積265998出租率75.000%80.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%85.000%租金(元元/日.M2)8.28.48.79.09.29.59.810.1110.4410.7711.0011.4411.7712.0012.4412.8813.2213.6614

41、.0014.44年租金收收入5971165600717997394476166784448080083222857228829990944936779648899377102335105442108559111884115220118665車位數100出租率80.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%起始年限限建設期期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年

42、第9年第10年年第11年年第12年年第13年年第14年年第15年年第16年年第17年年第18年年第19年年第20年年第21年年第22年年第23年年合計租金(元元/日.M2)1000010300106111093311266115991194412300126771305513444138441426614966151331558816055165331702217544車位年租租金收入入96111115118122125129133137141145149154159163168173179184189小計60677667117293375122773777970082099845558709

43、98970092399951669802210099610399910711111033211366311700412055518355073公寓式酒酒店出售面積積221440預售率50.000%30.000%20.000%預收款率率36.221%22.882%40.997%售價(元元)130000136550143333銷售收入入10799368000122111298004出售車位位數75預售率50.000%30.000%20.000%預收款率率37.550%22.550%40.000%售價(元元)150000015000001500000銷售收入入422253450小計112115705

44、331266613092294住宅單層出售售面積16044預售率30.000%50.000%20.000%預收款單單21.552%37.666%40.882%售價800008400088200銷售收入入28950554813422躍層出售售面積404440預售率30.000%50.000%20.000%預收款單單21.552%37.666%40.882%售價860009030094822銷售收入入78255136994148442363661出售車位位數156預售率30.000%50.000%20.000%預收款率率22.550%37.550%40.000%售價2000000200000020

45、00000銷售收入入7021170012488小計852771486641609903948815會所出租面積積57222出租率80.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%90.000%收益(元元/日.M2)10.0010.3310.6610.9911.3311.6611.9912.3312.7713.0013.4413.8814.3314.7715.1115.6616.00

46、16.5517.0017.55起始年限限建設期期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年年第11年年第12年年第13年年第14年年第15年年第16年年第17年年第18年年第19年年第20年年第21年年第22年年第23年年合計收益收入入1671119366199442054421166217992244423122238112453325266260222680027600284332928830166310773200032966502999合 計計2983376517759410065878876097736280026468866662276862267068857280057498897723397955568194438440018693338954419222279499949784441007779