1、中原辦張莊閘管理處片區改造項目可行性研究報告第 PAGE 57 頁 共 NUMPAGES 58 頁目 錄錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc26798 第1章 總 論 PAGEREF _Toc26798 4 HYPERLINK l _Toc6184 1.1. 項目目背景與與概況 PAGEREF _Toc6184 4 HYPERLINK l _Toc8822 1.2. 問題題與建議議 PAGEREF _Toc8822 7 HYPERLINK l _Toc6541 第2章 項目投投資環境境與市場場研究 PAGEREF _Toc6541 8 HYPERLINK l _T

2、oc4532 2.1. 投資資環境分分析 PAGEREF _Toc4532 8 HYPERLINK l _Toc29353 2.2. 區域域房地產產市場分分析 PAGEREF _Toc29353 10 HYPERLINK l _Toc3708 2.3. 銷售售預測 PAGEREF _Toc3708 13 HYPERLINK l _Toc28189 2.4. 營銷銷策略 PAGEREF _Toc28189 16 HYPERLINK l _Toc10332 第3章 建設規規模與項項目開發發條件 PAGEREF _Toc10332 19 HYPERLINK l _Toc22248 3.1. 建設設規

3、模 PAGEREF _Toc22248 19 HYPERLINK l _Toc14682 3.2. 項目目概況現現狀 PAGEREF _Toc14682 19 HYPERLINK l _Toc30196 3.3. 項目目建設條條件 PAGEREF _Toc30196 19 HYPERLINK l _Toc18890 第4章 建筑方方案 PAGEREF _Toc18890 21 HYPERLINK l _Toc20746 4.1. 設計計依據 PAGEREF _Toc20746 21 HYPERLINK l _Toc5104 4.2. 項目目設計主主題和開開發理念念 PAGEREF _Toc51

4、04 21 HYPERLINK l _Toc24190 4.3. 項目目總體規規劃方案案 PAGEREF _Toc24190 21 HYPERLINK l _Toc11653 4.4. 建筑筑設計 PAGEREF _Toc11653 22 HYPERLINK l _Toc15114 4.5. 結構構設計 PAGEREF _Toc15114 24 HYPERLINK l _Toc20124 4.6. 給排排水設計計 PAGEREF _Toc20124 24 HYPERLINK l _Toc7090 第5章 節能節節水措施施 PAGEREF _Toc7090 26 HYPERLINK l _Toc

5、10363 5.1. 設計計依據 PAGEREF _Toc10363 26 HYPERLINK l _Toc17326 5.2. 建筑筑部分節節能設計計 PAGEREF _Toc17326 26 HYPERLINK l _Toc5214 第6章 環境影影響評價價 PAGEREF _Toc5214 27 HYPERLINK l _Toc18083 6.1. 編制制依據 PAGEREF _Toc18083 27 HYPERLINK l _Toc24902 6.2. 環境境現狀 PAGEREF _Toc24902 27 HYPERLINK l _Toc25018 6.3. 項目目建設對對環境的的影響

6、 PAGEREF _Toc25018 28 HYPERLINK l _Toc314 6.4. 環境境保護措措施 PAGEREF _Toc314 28 HYPERLINK l _Toc19026 第7章 勞動衛衛生與消消防 PAGEREF _Toc19026 29 HYPERLINK l _Toc6573 7.1. 指導導思想 PAGEREF _Toc6573 29 HYPERLINK l _Toc1891 7.2. 職業業安全衛衛生健康康對策與與措施 PAGEREF _Toc1891 29 HYPERLINK l _Toc22494 7.3. 消防防設計 PAGEREF _Toc22494 3

7、0 HYPERLINK l _Toc21191 第8章 組織機機構與人人力資源源配置 PAGEREF _Toc21191 32 HYPERLINK l _Toc12654 8.1. 組織織機構 PAGEREF _Toc12654 32 HYPERLINK l _Toc10758 8.2. 人力力資源配配置 PAGEREF _Toc10758 32 HYPERLINK l _Toc14981 第9章 項目實實施進度度 PAGEREF _Toc14981 33 HYPERLINK l _Toc12896 9.1. 項目目開發期期 PAGEREF _Toc12896 33 HYPERLINK l _

8、Toc17979 9.2. 項目目實施進進度安排排 PAGEREF _Toc17979 33 HYPERLINK l _Toc29210 9.3. 項目目實施過過程控制制措施 PAGEREF _Toc29210 33 HYPERLINK l _Toc27419 第10章章 項目目招投標標 PAGEREF _Toc27419 35 HYPERLINK l _Toc12648 10.11. 工工程項目目招標投投標概述述 PAGEREF _Toc12648 35 HYPERLINK l _Toc5378 10.22. 工工程項目目招標投投標因素素分析 PAGEREF _Toc5378 36 HYPE

9、RLINK l _Toc10084 10.33. 招招標依據據 PAGEREF _Toc10084 38 HYPERLINK l _Toc22178 10.44. 招招標范圍圍 PAGEREF _Toc22178 38 HYPERLINK l _Toc31723 10.55. 招招標方式式 PAGEREF _Toc31723 38 HYPERLINK l _Toc113 第11章章 投資資估算與與資金籌籌措 PAGEREF _Toc113 39 HYPERLINK l _Toc11625 11.11. 投投資估算算 PAGEREF _Toc11625 39 HYPERLINK l _Toc28

10、628 11.22. 資資金籌措措 PAGEREF _Toc28628 39 HYPERLINK l _Toc8649 第12章章 財務務評價 PAGEREF _Toc8649 41 HYPERLINK l _Toc24762 12.11. 項項目評估估依據 PAGEREF _Toc24762 41 HYPERLINK l _Toc9257 12.22. 財財務評價價基礎數數據的選選擇 PAGEREF _Toc9257 41 HYPERLINK l _Toc7434 12.33. 財財務評價價 PAGEREF _Toc7434 41 HYPERLINK l _Toc23818 12.44. 不

11、不確定性性分析 PAGEREF _Toc23818 42 HYPERLINK l _Toc147 第13章章 社會會評價 PAGEREF _Toc147 43 HYPERLINK l _Toc266 13.11. 項項目對社社會的影影響分析析 PAGEREF _Toc266 43 HYPERLINK l _Toc15708 13.22. 風風險分析析 PAGEREF _Toc15708 44 HYPERLINK l _Toc4721 13.33. 社社會評價價結論 PAGEREF _Toc4721 44 HYPERLINK l _Toc27521 第14章章 研究究結論與與建議 PAGEREF

12、 _Toc27521 46 HYPERLINK l _Toc13331 14.11. 可可行性研研究結論論 PAGEREF _Toc13331 46總 論論項目背景景與概況況1、項目目名稱：中原辦張張莊閘管管理處片片區改造造項目2、承辦辦單位概概況單位名稱稱：濮陽市市正大置置業有限限公司單位性質質：有限限責任公公司注冊資金金：人民民幣95516萬萬元業務范圍圍：房地產產開發、銷售 、法定代表表人：邵亞3、可行行性研究究報告編編制依據據與委托方方簽訂的的咨詢協協議；國家計委委計辦投投資審定定的投投資項目目可行性性研究指指南（試試用版）；國家發展展改革委委員會、建設部部聯合頒頒發的建設項項目經濟濟

13、評價方方法與參參數（第第三版）；城市房房地產開開發經營營管理條條例；房地產產項目經經濟評價價方法。4、編制制范圍依據國家家有關政政策、法法律、法法規、規規程、規規范，對對青年城城項目建建設的目目的、必必要性、項目區區域概況況、項目目規劃方方案及建建設內容容、項目目建設組組織管理理、項目目招標方方案、投投資估算算、融資資方案與與效益分分析、財財務分析析、項目目風險分分析等方方面進行行全面論論證和研研究。5、項目目提出的的理由項目建設設符合國國民經濟濟發展當前，我我國國民民經濟運運行正處處于一個個特殊發發展時期期，為了了促進國國民經濟濟的穩步步健康發發展，必必然要求求擴大內內需，優優化消費費結構，

14、把住宅宅建設作作為推動動國民經經濟發展展的支柱柱產業之之一。根根據國家家統計局局的分析析和研究究，房地地產對國國民經濟濟的拉動動作用約約1.552個百百分點。濮陽房房地產占占GDPP的比重重還將快快速上升升，對GGDP的的貢獻率率還將逐逐步增大大。根據國家家有關部部門的分分析和預預測，我我國居民民住宅目目前正在在從生存存型向舒舒適型方方向轉變變，到220088年，我我國城鎮鎮居民人人均建筑筑面積將將達到222平方方米，平平均每戶戶擁有一一套功能能基本齊齊全的住住房，住住房消費費占整個個消費的的比重將將達到115%，城市化化水平將將提高到到36%左右。我國居居民住宅宅的近期期發展目目標是戶戶均一

15、套套、人均均一室，力爭220100年達到到人均建建筑面積積35平平方米，主導戶戶型為三三室兩廳廳和兩室室兩廳。正因為房房地產投投資的帶帶動作用用較大，國家為為推動我我國國民民經濟的的持續健健康穩定定發展，將建筑筑業列為為國家的的支柱產產業之一一。因此此，本項項目的建建設是國國民經濟濟發展的的需要。 項目目對城市市建設將將起到促促進作用用20122年12月月24日日，在河南省各各民主黨黨派省委委、無黨黨派人士士和省工工商聯參參政議政政聯合調調研課題題組向河河南省委委、省政政府提交交的“3+55”新型型城市群群建設及及產業發發展思路路與對策策研究總總報告中，提提出要把把“3+5”新新型城市市群打造

16、造成為功功能互補補的高新新產業聚聚集區、發展布布局合理理的新型型城市連連綿區、中部領領先的現現代大商商業區、環境優優美的綜綜合生態態區。濮陽作為為“3+5”新新型城市市群建設設的中心心城市之之一，其其經濟發發展速度度在河南南區域經經濟中領領先地位位更加突突出，對對全省各各地乃至至中南地地區都具具有較強強的輻射射力，在在以長株株潭為中中心的“3+55”城市群群發展建建設的環環境下，濮陽市市委市政政府提出出要突出出濮陽城城市形象象建筑，提高濮濮陽城市市品位，加強城城市輻射射功能的的目標。根據河河南省住住宅與房房地產業業20113年規規劃，未未來100年內河河南省將將斥資333277億元打打造城市市

17、住宅，使城鎮鎮人均住住宅建筑筑面積增增加到330.118平方方米。目前，濮濮陽市的的人均住住宅面積積偏小，而且居居住條件件也比較較差，與與河南省住住宅與房房地產業業發展規規劃相差差甚遠。因此，改善濮濮陽市人人民的居居住條件件已經成成為濮陽陽市政府府特別關關心的問問題之一一。同時時，隨著著濮陽經經濟的發發展和人人民生活活水平的的不斷提提高，人人們對居居住環境境等方面面的要求求也越來來越高，近年來來實施的的房地產產開發建建設就是是為了使使濮陽城城市居民民的生活活環境、居住環環境不斷斷得到改改善。青年城項項目符合合濮陽城城市建設設總體規規劃，貫貫徹了 “3+55”城市群群建設的的發展戰戰略，其其對加

18、快快城鎮化化進程，美化城城市空間間，創造造新的城城市景觀觀，提升升城市品品位都具具有積極極意義。 解決決勞動就就業的需需要由于我國國目前正正處于經經濟結構構的調整整時期，部分行行業職工工下崗再再就業也也就在所所難免，廣開就就業渠道道，解決決人民的的生活與與就業問問題已成成為當前前各級政政府的頭頭等大事事。而投投資、消消費、出出口是國國民經濟濟增長的的原動力力，因此此國家固固定資產產投資總總的政策策仍然是是繼續保保持投資資總量的的穩定增增長，以以創造更更多的就就業機會會。據有關權權威人士士測算，我國GGDP每每增長11個百分分點，全全國可新新提供880多萬萬個就業業崗位，而住宅宅投資每每增加11

19、0%，大約可可以拉動動GDPP增長00.5個個百分點點，則可可提供440多萬萬個就業業崗位。因此，住宅建建設投資資的增加加對于增增加社會會就業機機會有著著不可忽忽視的作作用，而而本項目目作為濮濮陽市重重點商品品住宅建建設項目目工程之之一，將將為增加加濮陽市市當地社社會就業業崗位作作出一定定的貢獻獻。6、擬建建地點本項目位位于濮陽陽市京開開路與中中原路交交叉口北北路東，總占占地面積積23畝自自然環境境優越，道路交交通便利利。7、預期期目標中原辦張張莊閘管管理處片片區改造造項目擬在占地地面積334畝，建設總總容積率率為2.33，建建設密度度為233.6%,總總建筑面面積為11682270平平方米的

20、的。8、主要要建設條條件為了加快快招商引引資力度度，加快快濮陽城城市基礎礎設施建建設，促促進經濟濟社會可可持續發發展，把把濮陽建建設成為為區域性性中心城城市。主要技術術經濟指指標序號項目單位數值1總用地面面積34畝2規劃總建建筑面積積16822702.1其中：住住宅建筑筑面積70,6652.32.2其中：11-4層商鋪鋪建筑面面積3719902.3其中：地地下停車車場位741位位3建筑密度度%23.664容積率2.3335綠地率%35.3326項目總投投資萬元5000007財務凈現現值萬元4000008財務內部部收益率率%140.009靜態投資資回收期期年2.110動態投資資回收期期年1.5問

21、題與建建議項目開發發商已合合法取得得本項目目土地使使用權，各項建建設手續續正在申申辦中。分析測測算過程程假定本本項目在在土地取取得、立立項、開開發建設設、銷售售等方面面均遵照照國家及及濮陽的的房地產產項目開開發程序序及規定定。根據測算算，在預預計的銷銷售價格格、銷售售率條件件下，本本項目具具備良好好的可行行性。濮陽市房房地產市市場正處處于開發發高潮時時期，競競爭日趨趨白熾化化，因此此需要切切實考慮慮市場容容量和市市場銷售售節奏；在建設設過程中中，需要要嚴格控控制工程程成本和和管理成成本。充分利用用地塊區區域優勢勢和景觀觀資源；與知名名專業設設計公司司、中介介顧問公公司合作作，強強強聯合，打造小

22、小區品牌牌和企業業品牌；制定合合理的市市場營銷銷方案，擴大媒媒體宣傳傳，注重重營銷推推廣，保保證銷售售資金回回款。項目投資資環境與與市場研研究投資環境境分析國家政治治經濟形形勢及有有關政策策20133年全年年國內生生產總值值2466,6199億元，比上年年增長111.44%。分分產業看看，第一一產業增增加值228,9100億元，增長33.7%；第二二產業增增加值1121,3811億元，增長113.44%；第第三產業業增加值值96,3288億元，增長111.44%。第第一產業業增加值值占國內內生產總總值的比比重為111.77%，與與上年持持平；第第二產業業增加值值比重為為49.2%，上升00.3

23、個個百分點點；第三三產業增增加值比比重為339.11%，下下降0.3個百百分點。固定資產產投資增增長較快快全年全全社會固固定資產產投資1137,2399億元，比上年年增長224.88%。在在城鎮投投資中，第一產產業投資資1,4666億元，比上年年增長331.11%；第第二產業業投資551,0200億元，增長229.00%；第第三產業業投資664,9288億元，增長223.22%。全年房地地產開發發投資225,2800億元，比上年年增長330.22%，其其中商品品住宅投投資188,0100億元，增長332.11%。商商品房竣竣工面積積58,2366萬平方方米，增增長4.3%。商品房房銷售面面積7

24、66,1933萬平方方米，增增長233.2%，其中中商品住住宅699,1044萬平方方米，增增長244.7%。中央經濟濟工作會會議將220088年的調調控政策策業位于于緊縮，為“防止經經濟增長長由偏快快轉向過過熱、防防止價格格由結構構性上漲漲演變為為明顯的的通貨膨膨脹”，20007年年12月月8日，央行將將存款利利準備金金率提高高一個百百分點；同年111月CCPI同同比上漲漲6.99%；隨隨后央行行、銀監監會明確確規定第第二套房房貸以戶戶為單位位；122月國務務院發出出禁令：城鎮居居民不得得到農村村購買小小產權房房，繼220044年經來來，因家家出臺的的宏觀調調控政策策頻率之之高，調調控力度度

25、之大，前所未未有，以以“管嚴土土地，看看緊信貸貸”為主的的宏觀調調控措施施，緊緊緊扼住了了房地產產開發的的兩大命命脈，房房貸利率率持續漲漲高，同同時各地地政府在在房地產產稅收方方面也加加大了調調控力度度。以上上政策對對打擊房房地產投投機，消消除房地地產泡沫沫，保障障房地產產業的健健康穩定定發展產產生了巨巨大的作作用。2、項目目開發地地區的經經濟社會會情況及及管理、政策因因素20133年，濮濮陽市實實現生產產總值（初步核核算）8823.51億億元，增增長155.3%。其中中第一產產業增加加值2001.44億元，增長 4.11%；第第二產業業增加值值3355.433億元，增長220.22%；第第三

26、產業業增加值值2866.688億元，增長117.33%。按按常住人人口計算算，全市市人均生生產總值值122287元元，比220000年增長長2133.8 %，翻翻了一番番。近五五年，是是濮陽經經濟發展展較快的的五年，經濟總總量從220033年的4432.34億億元，增增加到220077年的8823.51億億元，年年均增長長速度達達到111.999%。經經濟結構構發生明明顯變化化，第二二產業比比重上升升，20007年年二產業業占GDDP的比比重達到到40.73%，比220033年上升升5.223個百百分點。一產業業占GDDP比重重較20003年年下降00.555個百分分點。主主要經濟濟結構比比重

27、見圖圖2。就就業再就就業成效效顯著。年末就就業勞動動力3997.55萬人，新增就就業人員員5.775萬人人，其中中城鎮新新增就業業人員55.611萬人，其中下下崗失業業人員再再就業44.199萬人。組織農農村勞務務輸出55.3萬萬人。年年末城鎮鎮登記失失業率為為4.33 %，就業形形勢保持持穩定。物價總總水平溫溫和上漲漲。全年年居民消消費價格格總水平平比年初初上升55.277個百分分點，其其中,服服務價格格上漲11.233個百分分點。商商品零售售價格上上漲6.47個個百分點點。食品品類價格格上漲112.331個百百分點。房屋銷銷售價格格上漲55.499%，其其中商品品房銷售售價格上上漲7.23

28、%。安全全生產形形勢好轉轉，全年年共發生生各類安安全事故故8644起，同同比下降降14.88；死亡亡2422人，同同比下降降26.89；億元元GDPP生產安安全事故故死亡率率為0.55，道路交交通萬車車死亡率率10.1；煤煤炭百萬萬噸事故故死亡率率8.33；工礦礦商貿企企業十萬萬從業人人員生產產安全事事故死亡亡率3.75，四項安安全生產產事故死死亡率均均比上年年有較大大幅度的的下降。20133年，濮濮陽市人人口和計計劃生育育工作穩穩定發展展。年末末全市戶戶籍人口口7288.833萬人，其中城城鎮人口口3000.433萬人，增長111.88%；鄉鄉村人口口4288.455萬人，下降66.4%。人

29、口口出生率率11.32，人口口死亡率率6.332，人口口自然增增長率55.000。城鄉居居民生活活繼續得得到改善善。20007年年濮陽市市全部職職工年平平均工資資176673元元，月平平均工資資14773元。城市居居民人均均可支配配收入1106881 元元，比上上年增長長16.54 %；扣扣除物價價因素，實際增增長100.7%。農民民人均純純收入448855元，增增長144.533%，實實際增長長8.88%。城城市居民民人均生生活消費費76008元，比上年年增長115.33%，扣扣除物價價因素，實際增增長9.5%；農村居居民消費費35554元，增長114.002%，實際增增長8.5%。2000

30、3-220077年城鄉鄉居民人人均收入入情況見見圖6和和圖7。社會保保障事業業穩步推推進。年末全全市五項項社會保保險擴面面19.31萬萬人次，參保總總人數1196.66萬萬人次，征繳基基金177.266億元（含企業業養老保保險清欠欠），支支付各項項保險待待遇200.988億元。其中企企業養老老保險新新增參保保人數33.744萬人，參加社社會養老老保險人人數655.455萬人，其中職職工數446.222人，離退休休人員119.335萬人人；參加加企業改改制保險險的單位位1555家，參參加失業業保險的的職工人人數133.044 萬人人；基本本醫療保保險的參參保人數數達500.877人，新新增4.6

31、1萬萬人，其其中職工工34.79萬萬人，離離退休人人員166.099萬人。參加工工傷保險險人數222.112萬人人，參加加生育保保險人數數35.09萬萬人。居居民享受受最低生生活保險險的對象象共有220.118萬人人，城市市居民領領取失業業保險人人數0.89萬萬人，基基本做到到應保盡盡保。20133年，濮濮陽市固固定資產產投資較較快增長長，投資資結構進進一步優優化。全全社會固固定資產產投資完完成2227.99億元，比上年年增長228.33%。從從產業投投向看，第一產產業投資資3.44億元，與去年年持平；第二產產業投資資1144.9億億元，增增長522.4%；第三三產業投投資1009.66億元，

32、增長110.88%，工工業投入入明顯加加大。全全年工業業完成投投資1114.99億元，比上年年增長553.33%。其其中制造造業完成成投資882.11億元，占工業業投資的的比重為為71.5%；電力、燃氣及及水的生生產供應應業完成成投資88.5億億元，占占工業投投資的比比重為77.4%。社會會事業和和基礎設設施投資資均有大大幅度的的增長。房地產產開發投投資穩步步增長，全年完完成投資資額233.5億億元，增增長411.7%，最近五五年是濮濮陽投資資額增加加最快的的五年。區域房地地產市場場分析1、濮陽陽房地產產市場區區域分布布及特點點 主城城區板塊塊主城區為為濮陽市市老的行行政、商商業、金金融、文文

33、化教育育中心，交通便便利、配配套完善善，商業業氛圍濃濃厚，升升值潛力力及投資資價值大大，土地地成本較較高，主主要以中中高檔次次的高層層住宅、商鋪為為主、銷銷售價格格受到規規模和建建筑規劃劃水平的的不同，住宅在在18000-330000元/平平方米左左右。老老城區比比較有代代表性的的有熙園園、中泰泰峰境、亞華名名都、世世紀名城城等。主要特征征：市區區中心位位置，規規模較小小，占地地面積不不大，高高容積率率，一、兩棟樓樓體，多多為高層層，居住住環境一一般，小小區景觀觀，面積積以中、大戶型型為主，售價多多為18800-30000元/平方米米左右。華龍區區板快濮陽市新新的行政政中心，市委市市政府等等行

34、政事事業性單單位均已已入駐該該片區，已形成成一定的的規模，政府機機關搬遷遷工作已已基本完完成，區區域的后后發優勢勢已經開開始體現現，片區區市場將將具有較較大的發發展和潛潛力。濮濮陽市民民對華龍龍區的認認可度是是比較高高的，片片區規劃劃較好，路網建建設已經經完成，生活配配套設施施正在逐逐步完善善，生活活便利程程度不斷斷提高。由于片片區擁有有良好的的區位優優勢和優優美片區區環境，現已成成為濮陽陽市民購購房置業業的首選選區域。主要特征征：普遍遍的樓盤盤規模比比較大,檔次相相對其他他幾個區區域要高高,戶型型面積上上相對而而言設計計比較合合理,以以三房為為主力,一般做做到1220-1150平平方米,12

35、00-1330平方方米的三三房旺銷銷,四房房面積一一般在1160-1900平方米米。樓盤盤在同等等檔次的的情況下下，銷售售速度比比其它幾幾個區快快。 立新新片區板板塊相對其它它幾個區區域而言言，立新新區雖然然離老城城中心區區比較近近，但感感覺比較較偏僻，區域形形象不佳佳，規劃劃不好，小區檔檔次普遍遍比較低低，建設設速度也也比較慢慢，交通通、購物物、休閑閑、商業業、生活活配套也也未完全全上來，并且檔檔次不高高，缺乏乏基本的的生活配配套設施施，生活活的氛圍圍遠未形形成。主要特征征：片區區市場在在售樓盤盤少，先先天條件件不足，推出樓樓盤一般般中低檔檔次，主主要通過過價格優優勢搶占占市場份份額，如如蒸

36、湘奧奧運世紀紀城為代代表的樓樓盤，價價格相對對比較低低。2、濮陽陽房地產產投資分分析從上面的的圖表數數據中可可以看出出，濮陽陽房地產產投資一一共出現現兩次較較大幅度度的增長長，一次次是20003年年，一次次是20013年。20110年開開始出現現房地產產投資的的熱潮興興起，也也可以說說是華新新開發區區的正式式啟動，而20013年將將這種熱熱潮推向向了頂峰峰。投資資的熱潮潮源于市市場需求求的策動動，兩者者呈現著著良好的的增長勢勢頭。從近幾年年的數據據，我們們分析其其房地產產投資增增長，如如下：年 份份20100201112012220133房地產開開發投資資金額（億元）12.44813.2231

37、6.55923.551增長幅度度8.433%6.011%25.44%41.771%上表中很很明顯，20112、220133年是濮濮陽房地地產投資資的快速速增長年年，快速速的投資資增長來來自于濮濮陽房地地產市場場需求的的提升。從走訪訪的樓盤盤看，很很多都是是20006年就就開始興興建的項項目，只只經過11-2年年的銷售售，項目目就基本本售完，表明銷銷售速度度大大提提升。3、濮陽陽房地產產供求分分析1）供給給分析年 份份20100201112012220133商品房施施工面積積（萬平平方米）248.14271.49311.58460.13其中新開開工面積積（萬平平方米）81.44894.44283

38、.999197.84新開工面面積增幅幅33.44%15.888%-11.05%135.55%20133年，不不管是施施工總面面積和新新開工面面積都增增加了1100萬萬平方米米以上，尤其是是新開工工面積增增幅達1135.55%,與市市場投資資呈現著著明顯的的正比遞遞增關系系，20007年年可以算算是一個個不折不不扣的濮濮陽房地地產開發發年。2）需求求分析年 份份201112012220133商品房施施工面積積（萬平平方米）86.335107.85120.92增幅 1408%24990%12112%年 份份201112012220133商品房施施工面積積（萬平平方米）9.68813.5517.44

39、2增幅 1604%39446%29004% 從上頁的的系列圖圖表中可可以看出出，不管管是商品品房銷售售還是銷銷售總金金額均保保持著較較大的增增長勢態態，市場場需求整整體向好好。4、濮陽陽房地產產市場特特征分析析：綜上所述述，我們們可以對對近幾年年濮陽房房地產市市場的特特征總結結如下：房地產開開發投資資持續增增長，但但增速與與市場需需求的增增長呈良良性發展展關系。增量地供供應大幅幅度增加加，存量量地減少少，住宅宅用地供供應總量量增加。商品房供供給快速速增長，市場需需求較為為平穩。產品建筑筑設計水水平的提提高，不不管是立立面設計計、內部部結構、實用率率、園林林等等方方面，任任何項目目都不會會具有非

40、非常明顯顯的優勢勢。5、20008年年濮陽樓樓市分析析 濮陽陽房地產產市場走走勢隨著國家家宏觀調調控政策策的貫徹徹落實，濮陽220133年尤其其是下半半年房地地產市場場預計將將呈現以以下特點點：1）房地地產開發發投資增增長回落落。當前前房地產產開發投投資需求求由強轉轉弱，新新注冊房房地產開開發企業業比上年年減少，增量資資金謹慎慎入市。另外，調整住住房供應應結構的的措施將將進一步步減緩已已批準項項目的投投資節奏奏。房地地產開發發投資增增速將低低于全社社會固定定資產投投資增速速。2）住房房供應結結構調整整加快。按照國國家調控控政策的的要求，套型建建筑面積積90平平方米以以下的住住房供應應將大幅幅增

41、加，中低價價位、中中小套型型普通商商品房的的土地供供應也將將大幅增增加，大大戶型住住房建設設與供應應受到相相應限制制，中小小套型普普通商品品住房將將逐步成成為房地地產市場場的主流流產品。3）土地地供給將將進一步步緊縮。繼續執執行從嚴嚴從緊控控制新增增建設用用地的政政策，住住宅用地地中增量量地供應應將更加加困難，存量地地供應仍仍會保持持增長，但供應應總量將將減少。房地產產投資需需求減弱弱，將緩緩解土地地供求的的矛盾。 20013年濮濮陽樓市市走勢對濮陽房房價的走走勢，目目前受到到宏觀調調控政策策、CPPI指數數持續的的攀高居居民生活活壓力加加大、股股市動蕩蕩跌至330000點以下下等情況況的影響

42、響，樓價價增長勢勢頭將相相對放緩緩，但是是總體上上依然呈呈現增長長的勢頭頭，主要要是因為為土地成成本的增增加，建建筑材料料的價格格增長，人工工工資的提提高，直直接導致致開發成成本的大大幅度提提升，所所以20008年年樓市房房價依然然有一定定的上漲漲空間。銷售預測測1、項目目需求分分析本項目所所在地華華龍區是是濮陽市市最大的的一個區區,人口口眾多,交通發發達,但但湘江以以東尚沒沒有一個個具有一一定規模模的高檔檔商住小小區,在在這里工工作和經經商的人人很多,學校、醫院、幼兒園園、工廠廠、商品品經營與與批發等等云集在在這里，人流量量非常大大。人們們物質生生活的不不斷改善善，帶來來消費的的增長，人們對

43、對住房的的要求越越來越高高，項目目將利用用其“傍水依依城”的良好好生態和和區位優優勢在濮濮陽華龍龍區打造造出一個個人文共共生的生生態示范范小區，以創新新的開發發理念和和居住生生活方式式打造濮濮陽高品品質、高高標準、不可復復制的江江景住房房，使得得沿河而而居成為為濮陽人人民追求求新生活活的時尚尚，成為為追求高高品質生生活的一一種必然然。2、項目目銷售目目標群定定位本項目規規劃為濮濮陽地區區的中高高檔樓盤盤，銷售售目標客客戶群定定位如下下： 一類類客戶：企事業業單位職職工本項目周周邊的大大型企業業較多，上萬人人的企業業包括中中鋼衡重重企業職職工、濮濮陽鐵路路部門職職工等等等。 二類類客戶：周邊的的

44、私營業業主項目毗臨臨濮陽火火車站，周邊的的中小私私營業主主較多，主要分分布在火火車站商商貿城、東方廣廣場、創創富商城城、廣東東路批發發街等幾幾大濮陽陽主力批批發市場場，具備備大批有有購買實實力的經經營商家家及商鋪鋪業主過過萬人，目前都都住在江江東，街街道狹小小，而且且普遍家家庭人口口眾多，居住空空間不夠夠，急需需添置物物業解決決親人居居住問題題。 三類類客戶：周邊學學校老師師華龍區學學校眾多多，從小小學到大大學皆而而有之，如華龍龍區實驗驗小學、濮陽師師范學院院、濮陽陽工業大大學、濮濮陽機械械技術學學校、濮濮陽財政政學校等等等，從從業教師師近萬人人，而且且學校老老師待遇遇較高，具有較較強的購購買

45、能力力。 四類類客戶：華龍區區公務員員華龍區公公務員系系統，包包括企事事業單位位員工近近萬人，該部分分客戶主主要考慮慮就近工工作就近近上班，但由于于江東缺缺少大型型的優質質物業，不能滿滿足他們們改善居居住環境境的基本本要求，而湘水水明珠的的出現完完全改變變了這種種尷尬的的局面，本區公公務員必必將置業業的目光光從江西西重新轉轉移到江江東。 五類類客戶：濮陽在在外地成成功人士士目前湘江江邊乃至至整個濮濮陽，大大型規模模的社區區都罕有有，特別別是別墅墅社區，對于在在外工作作的濮陽陽籍人士士回家鄉鄉購房，一定選選擇景觀觀好品質質高的規規模社區區，作為為唯一的的別墅區區無疑是是該部分分金字塔塔高端人人群

46、的置置業首選選。特別別是劉和和平等名名人作為為湘水明明珠的準準業主，對項目目內在品品質的提提升是更更大的促促進。濮陽人具具有很強強烈的戀戀土情結結，外地地成功人人士普遍遍愿意在在當地置置業，一一方面是是為了改改善父母母的居住住環境；另一方方面也是是考慮逢逢年過節節回家能能有一個個好的居居住環境境。 六類類客戶：各下轄轄縣區、鄉鎮成成功人士士“居住農農村向城城市轉移移”，這是是普遍多多數縣市市以下居居民的心心愿，其其中部分分經濟條條件較好好的必將將置業眼眼光投入入到市區區，對湘湘水明珠珠的銷售售也將起起到很大大的促進進作用。 七類類客戶：各地房房地產投投資人士士濮陽房價價目前在在全國來來講都偏偏

47、低，220133年全國國地級市市房地產產銷售平平均價格格27000元/,濮濮陽現在在的水平平還不到到23000元/，有有著極大大的升值值空間，將會吸吸引各地地有眼光光的人士士前來購購買。本項目暫暫時未作作任何廣廣告宣傳傳，已經經有近5500批批客戶慕慕湘水明明珠風光光帶的名名聲前來來公司作作登記，希望能能第一時時間購買買到湘水水明珠的的房屋。銷售部部計劃在在項目開開盤前進進行為期期3個月月的蓄客客期，計計劃儲備備客戶330000批以上上。銷售計劃劃鑒于目前前青年城城項目工工程進度度，銷售售部根據據目前市市場情況況，制定定以下銷銷售計劃劃。 銷售售量一期工程程1至33號樓標標準商業業、住宅宅、辦

48、公公 銷售售進度本項目預預計20014年5月初開開盤：開盤后一一個月內內，即至至20114年111月底底，完成成總銷售售任務的的50%，約1186套套住 宅宅，銷售售金額約約90000萬；開盤后三三個月內內，即至至20115年11月底，完成總總銷售任任務的770%，約2660套住住宅，銷銷售金額額約1.4億；銷售收入入預測1）周邊邊城市房房價比較較：許多業內內人士認認為，濮濮陽目前前房價水水平處于于全省中中等水平平，經濟濟發展潛潛力大，在未來來相當長長的一段段時間里里，將有有比較好好的成長長空間，20113年110月下下旬，由由省建設設廳、統統計局、國土資資源廳、發改委委、中國國人民銀銀行長沙

49、沙中心支支計行，河南銀行行監局，國家統統計局河河南調查查總隊等等部門在在長沙召召開的全全省前三三季度房房地產市市場聯席席會議上上獲悉：全省商商品房住住宅均價價為22291元元/平方方米，濮濮陽的均均價為337099元/平平方米，高于全省省平均水水平。在濮陽市市開發協協會第三三屆理事事會換屆屆選舉會會議上，市城建建開發辦辦主任田田世凡的的發言中中發現，濮陽房房地產發發展分為為三個階階段：990年代代至20001年年為第一一極端，這一階階段主要要表現為為房地產產的起步步和調整整；20002年年至20006年年為第二二階段，這一階階段是濮濮陽市房房地產開開發行業業發生翻翻天覆地地的一個個重要階階段，

50、也也是譜寫寫濮陽市市房地產產開發行行業新篇篇章的一一個重要要時期。這一階階段全市市共完成成開發投投資611.299億元，完成土土地開發發面積1117.81萬萬平方米米,竣工工房屋面面積4334.339萬平平方米,實現商商品銷售售額333.299億元。20007年開開始進入入第三階階段，濮濮陽樓市市經過前前兩階段段的發展展后，已已向品質質、人文文、居住住等高端端方向發發展。經過前面面兩個階階段的準準備，許許多業內內人士認認為，濮濮陽房價價上漲已已是萬事事懼備，并且已已經在現現在樓市市上體現現出來了了。一是是房貸新新政策抬抬高門檻檻，開發發企業融融資成本本增加，自然促促進房屋屋價格上上漲；其其次是

51、本本身就稀稀缺的土土地，協協議出讓讓方嚴管管后，地地價還有有進一步步上升的的趨勢；其三是是建材價價格在上上漲，提提高了建建筑成本本；第四四是隨著著人居環環境和小小區規劃劃的日益益完善，房屋成成本上漲漲；最后后城市變變化帶來來了較大大的有效效需求促促進房地地產行業業的發展展。這些些因素將將讓濮陽陽房價面面臨快速速爆發的的到來。20110年66月份時時，濮陽陽商品房房均價為為37009元/平方米米,但到到年底已已經突破破40000元/平方米米,上漲漲勢頭迅迅猛。濮陽樓市市價格現現狀：項目銷售售價格定定位：根據本項項目住宅宅和商鋪鋪房預測測銷售價價格，標標準層住住宅實現現銷售均均價不低低于27700

52、元元/；其中11號住宅宅樓銷售售均價228000元/平平方米，2號住住宅樓銷銷售均價價26550元/平方米米，3號號住宅樓樓銷售均均價28800元元/平方方米，11號至33號樓公公共停車車場30000元元/平方方米，33號樓一一層商鋪鋪銷售均均價90000元元/平方方米，33號樓二二層商鋪鋪銷售均均價50000元元/平方方米，本本項目預預測銷售售總收入入為6559133.4223萬元元，詳見見附表五五銷售售收入及及稅金估估算表。營銷策略略本項目擬擬在價格格策略上上采取低低開高走走的定價價策略推推向市場場。該項項目價位位有較高高的上漲漲空間，升值的的潛力很很大。本本項目將將確定以以下推廣廣策略：

53、1、推廣廣渠道 報紙紙廣告包括濮陽陽日報、濮陽晚晚報，屬屬于典型型的政府府報，報報紙不宜宜投入過過多，開開盤和推推新品前前122周進行行344次推廣廣既可。 短信信推廣 成本低低，覆蓋蓋面廣，操作簡簡單靈活活，可以以作為一一種長期期的營銷銷手法。 影視視廣告當地幾個個電視臺臺收視率率不高，主要用用來開盤盤和新品品集中投投放。電電視廣告告是唯一一的動態態廣告平平臺，值值得周期期性的高高密度投投放。 單張張派發貫穿項目目營銷始始終的宣宣傳利器器，濮陽陽地方小小，人口口集中，單張派派發能起起到良效效。 營銷銷活動活動一：“百年濮濮陽風光光帶”攝影圖圖片展”。活動二：濮陽人人說濮陽陽大型文文化論壇壇。

54、活動三：系列名名人講座座。活動四：濮陽人人說濮陽陽大型文文化論壇壇2、媒體體宣傳組組合開盤前三三個月，公司會會以電視視廣告，平面媒媒體，戶戶外廣告告三大主主力廣告告集中宣宣傳湘水水明珠，增強前前期登記記客戶數數量，擴擴大蓄客客量，為為開盤銷銷售一半半做好蓄蓄客準備備。開盤盤當月，公司會會配合風風光帶竣竣工，舉舉辦各種種活動，擴大在在濮陽的的知名度度，加以以促進銷銷售。開開盤三個個月后，公司會會盡快出出樣板房房、實景景園林開開放，加加大廣告告投放力力度。公交和站站臺廣告告：開盤盤前三個個月至開開盤后三三個月，周期半半年。路橋廣告告：貫穿穿項目營營銷始終終。影視廣告告：開盤盤前一個個月高密密度投放

55、放,開盤盤后在每每次推新新貨時前前一周每每天投放放。濮陽報紙紙：開盤盤前一月月投放334次次，以及及每次新新貨上市市投放11次。 單張派發發：每天天均需進進行的推推廣方式式,力求求單張波波及到濮濮陽的每每一個角角落。短信推廣廣：一般般一個月月派發446次次，開盤盤前每周周發送223次次。建設規模模與項目目開發條條件建設規模模中原辦張張莊閘管管理處片片區改造造項目擬在占地地面積334畝，建設總總容積率率為2.33，建建設密度度為233.6%,總總建筑面面積為11682270平平方米的的。項目概況況現狀1、地點點與地理理位置本項目位位于濮陽陽市京開開路與中中原路交交匯處，總占地地面積334畝，小區

56、自自然環境境優越，交通十十分便利利，是一一個理想想的商業業、住家家的風水水寶地。本項目土土地的開開發建設設規劃，已經濮濮陽市規規劃局審審議通過過。項目建設設條件氣溫年平均氣氣溫 188.4一月份氣氣溫 33.5七月份氣氣溫 288.3極端最低低氣溫 -2.9極端最高高氣溫 38.7降水量量年平均降降水量 16660.44mm年降雨天天數 300天日最大降降水量 1000.5mmm濕度最冷月平平均相對對濕度 81%最熱月平平均相對對濕度 75%風風速年平平均值 2.77m/ss主導風向向 夏夏季 NNWW 22.6mm/s 冬季 NNNW 2.88m/ss30年一一遇最大大風速 223m/s最大

57、積積雪深度度 100cm最大凍凍土深度度 5ccm全年日日照時數數 17717.0h6、施工工條件本項目所所在地地地勢平坦坦，不占占用城市市主干道道，無需需大規模模拆遷。城市主主次干道道的水、電、煤煤氣、通通訊等市市政設施施配套完完善，承承擔施工工任務的的施工隊隊伍，只只要滿足足施工資資質的企企業就能能完成施施工任務務。而河河南省滿滿足資質質要求的的企業有有幾十家家，施工工隊伍不不成問題題，施工工所需場場地、施施工道路路、用水水、用電電均已滿滿足，故故施工條條件較好好。7、政策策環境本項目的的建設符符合濮陽陽城市建建設總體體規劃和和濮陽市市華龍區區總體規規劃，貫貫徹了濮濮陽市政政府城市市建設的

58、的發展戰戰略，其其對加快快城鎮化化進程，美化城城市空間間，創造造新的城城市景觀觀，提升升城市品品位都具具有積極極意義。 建筑方案案設計依據據1、城城市居住住區規劃劃設計規規范 GGB5001800-933（20012年版版）2、民民用建筑筑設計通通則 GGB5003522-200053、高高層民用用建筑設設計防火火規范 GBB500045-954、汽汽車庫、修車庫庫、停車車場設計計防火規規范 GGB5000677-9775、城城市規劃劃編制辦辦法6、濮濮陽市城城市規劃劃行政技技術準則則7、濮陽陽市20004年年城市總總體規劃劃8、本項項目鄰近近的湘江江風光帶帶設計項目設計計主題和和開發理理念在

59、建筑設設計上，景為導導向，考考量濮陽陽當地居居民的生生活習慣慣，利用用地形，讓建筑筑樓棟合合理布局局，充分分保持景景觀的均均好性、通風及及采光的的自然暢暢通，而而且每棟棟均擁有有寬綽樓樓間距，使每一一戶均能能享受開開闊視野野和捕捉捉天生稟稟賦的自自然美景景。在項目整整體規劃劃上，以以西方建建筑特色色為藍本本，融合合東方居居住理念念，傾力力打造國國際生活活標準社社區，為為業主營營造高品品位、高高質量的的居住氛氛圍。中原辦張張莊閘管管理處片片區改造造項目以以建筑、自然與與人和諧諧為理念念，旨在在打造尊尊貴、健健康、運運動、休休閑、生生態、養養生的水水岸生活活。在住住宅的設設計理念念上，項項目引入入

60、了“新都市市主義”、“街區型型規劃”、“仿生規規劃”等先進進設計理理論，力力求將歐歐洲經典典藝術的的大氣、尊貴與與東方文文化的“天人合合一”理念有有機結合合，將和和諧生活活氛圍的的營造融融入社區區文化建建設的精精神層面面。項目總體體規劃方方案 挖掘掘地塊核核心價值值，以城城市連營營的商業業視角規規劃社區區； 以銷銷售為主主導的分分期規劃劃設計，保證項項目滾動動有序運運作； 節點點式園林林景觀視視線軸設設計，以以建筑群群體圍合合創造靈靈活多變變的環境境空間； 人車車雙路線線設計，即相對對人車分分流系統統，避免免車流對對社區的的穿越破破壞。2、項目目結構和和布局本項目總總體規劃劃領先于于河南和濮濮