1、項目投資發展管理制度第一章 流程要素 一、流程目標 為保持公司可持續性發展，尋找房地產新項目并在確定項目前對其可行性進行科學論證。 二、流程主要責任部門 下屬公司投資發展部、投資公司三、流程關鍵控制點 流程關鍵點 主責部門 輸出成果 提出項目投資發展建議 下屬公司投資發展部 項目投資發展建議 可行性研究報告 下屬公司投資發展部 可行性研究報告 組織可行性論證 投資發展中心 可行性研究報告論證結果 項目獲取方式 下屬公司總經理室 獲取土地 四、適用范圍 適用于房地產新項目拓展的論證工作，以及為之展開的相應研究和決策工作。 五、術語與定義 1.房地產土地儲備：為保證公司未來項目開發的土地需求，而預

2、先進行的以控制土地開發權力為目的購入土地的行為。 2.可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產項目技術經濟上的論證分析，并在此基礎上對項目的經濟效果進行預測，為投資決策提供依據。 第二章 職責權限 一、下屬公司投資發展部 1負責城市土地信息收集； 2根據集團對土地信息的A、B、C、D類項目評價的設置，進行土地信息的甄別； 3在項目預研階段進行項目背景調查； 4在項目預研階段提出項目投資發展建議，報下屬公司總經理室審核； 5在項目預研階段將沒有通過審批的項目投資發展建議歸檔； 6在項目可行性研究階段負責項目可行性研究的組織和項目可行性研究報告的編寫。 7. 在項目可行性研究階段對通過決策需要獲取

3、的項目，除招拍掛項目外，負責對合約性文件的起草； 8在項目可行性研究階段，對被董事長否決的可行性研究報告進行存檔。 二、下屬公司總經理室 1在項目預研階段參與項目預研，提出項目投資發展建議； 2在項目可研階段，對下屬公司投資發展部的項目可行性研究報告提出意見和建議； 3在項目獲取階段負責土地獲取的招拍掛和商務談判； 4在項目獲取階段負責土地協議的審核及簽署； 5獲取土地之后負責進行項目組織的籌建工作。 三、法務人員 1在項目預研和可研階段進行項目背景調查，進行法律風險分析，規避法律風險； 2在項目獲取階段的土地招拍掛、合作談判和土地協議的簽署中提供法律支持，對合作合同等法律文件進行把關。 四、

4、投資發展中心 1在項目預研階段對下屬公司總經理室審核過的項目投資發展建議進行專業審核，提出專業意見； 2在項目可行性研究階段對下屬公司總經理室審核過的項目可行性研究報告進行論證，提出專業意見；并在已完善的前提下，組織召開戰略與發展決策委員會會議，進行綜合論證。同時，進一步協調法務及財務人員對合約性文件進行審核； 3在項目獲取階段參與下屬公司總經理室獲取土地的過程，并提供專業支持。 五、項目論證組/戰略與發展決策委員會 1在項目預研階段對投資發展中心審核過的項目投資發展建議進行審批，決定是否進入可行性研究階段，指導項目投資發展方向； 2在可行性研究階段參與或者審核項目可行性研究報告及合約性文件。

5、 六、董事長 1在項目預研階段，對投資發展委員會及董事長辦公室審批過的項目投資發展建議進行了解，提出導向性意見并備案； 2在可行性研究階段聽取項目可行性研究成果匯報，提出綜合調整意見，對項目的可行性進行論證審批； 對項目合約性文件進行審批； 對集團投資項目具有一票否決權。 第三章 工作程序 一、 基礎研究 1.下屬公司投資發展部負責基礎研究工作的組織，收集本城市內的土地信息，做到專項有專人負責，然后再充分利用內外資源，予以功能完善和健全。 2.各分項工作需及時把握動態信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果每季度向投資發展中心提交一次。 3.基礎研究的成果經向下屬公司總經理室、投資發展中心匯報

6、后，由投資發展中心最終提煉作為外部環境分析和發展戰略及經營計劃的主要部分，并在此基礎上制定集團投資發展戰略和項目儲備滾動計劃，提請戰略與發展決策委員會及董事長辦公室決議后，以指導土地儲備工作的進行。 二、 信息收集和判斷 1.下屬公司投資發展部應對本市范圍內的項目拓展進行前期信息收集，投資公司負責所在拓展區域的土地信息的收集；不超過三日內填寫項目信息一覽表，對有價值的信息，應及時報送下屬公司總經理室并轉送投資發展中心。 2.土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行： 政府公告收集類：從相關網站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進行的企業轉讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地

7、信息公告、產權交易中心對擁有土地儲備的企業進行轉讓的掛牌公告。 其他主動收集信息類：主動了解各區土地利用規劃，舊城改造和土地供應計劃等信息；各類招商會與項目推介會等。 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 三、 投資項目確定 1.下屬公司投資發展部拓展人員按統一格式及時填制項目信息一覽表，對項目信息進行初判，對于判定屬于D類項目的，在表中標示出來，C級以上的則按表1所列權限類推進行級別判定 。2.權限內的責任主體可根據項目情況，通過咨詢等方式了解該項目的背景資料，并按照表1中的權限設定，為D級以上的項目定級，初步確定項目的操作方式。 3.對于C類項目：下屬公司投資發展部負責

8、人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調查，根據市場情況和項目特點做出項目投資發展建議。下屬公司總經理室或投資公司總經理室審核后，與投資發展中心審核并申請判定； 類項目的項目建議書，須向投資發展中心做專項匯報。投資發展中心則根據匯報情況調整或組織召開戰略與發展決策委員會會議判定；A類項目須由投資發展中心提議并組織戰略與發展決策委員會及董事長進行項目評審。會議的組織要求按集團戰略與發展決策委員會工作流程指引文件進行。 4.項目經評審確定后，進入項目獲取階段，未通過則根據會議意見進行調整或放棄。會議內容根據會議記錄形成會議紀要交由投資發展中心保存。 土地拓展項目分類表 級別 責任部門 定級部門 支持文

9、件要求 匯報形式 工作時間回復時間D類 投資發展部投資公司 投資發展部負責人，投資公司負責人 項目信息一覽表 短信 3天 C類 投資發展部投資公司 下屬公司總經理室， 投資公司總經理室投資發展中心 1初步評價表 2區位示意圖 3項目情況介紹 4 現場踏勘報告及照片、航拍圖 5其它 書面資料遞送 3天 3天 B類 投資發展部投資公司 戰略與發展決策委員會集團總裁室 1初步評價表 2 宏觀房地產市場及土地情況 3樓盤調查報告 4規劃方案及指標 5其它 專項匯報 3天 3天 A類 投資發展部投資公司投資發展中心 集團董事長 1可行性報告 2樓盤調查報告 3經濟測算表 4 快速流轉節點計劃表 5其它

10、項目評審會 5天 3天 注： 按是否符合公司拓展方向和工作深入程度對項目進行定級； D類項目定級權限歸屬各城市公投資發展部及投資公司負責人；C類項目定級權限歸屬下屬公司總經理室、投資公司總經理室及投資發展中心；B類項目定級權限歸屬集團戰略與發展決策委員會及集團總裁室；A類項目定級權限歸屬集團董事長； 定級后應按拓展管理辦法的相關要求在相應的時間提交相應資料； 投資發展中心根據不同級別對項目進行指導協調服務； 項目評審會由投資發展中心提請組織； 四、 項目可行性研究 1.項目進入可行性研究報告階段后，下屬公司投資發展部成立項目投資發展小組，并制訂可行性研究計劃，該計劃需包含各相應配合工作的責任部門（責任人）、輸出的成果和時間要求，發相關部門。 2.下屬公司投資發展部負責人最終組織各方面材料，形成固定格式的項目可行性報告，經內部審議后，報下屬公司總經理室審核，通過后由集團投資發展中心組織戰略與發展決策委員會和董事長辦公室相關領導就可行性報告內容進行論證，論證結果匯總整理報董事長審批。 五、 土地獲取 1.項目可行性研究報告經董事長審批后進行土地正式獲取工作。 2.若項目在上述環節中未獲通過，下屬公司投資發展部負責人則需要根據會議意見對可行性研究進行綜合調整或放棄該項目。 3.項目論證通過后，若無需進