1、 HYPERLINK / 房地產司法鑒定估價問題研究房地產司法鑒定調查問卷統計分析一、問卷調查來源依據房地產司法鑒定估價規范研究課題組工作分工及工作打算，課題組長崔太平博士組織設計了針對司法鑒定估價機構的調查問卷，于2009年5月完成問卷收集。本次調查要緊針對四川省的二級以上具有司法鑒定資格的房地產評估機構。機構的選取由成都市房地產評估協會、四川省高級人民法院、成都市中院從近5年從事司法鑒定估價的機構中選取，選取機構從事業務量達到了司法鑒定項目的90以上，選取機構代表了四川省從事司法鑒定估價機構的整體情況。本次調查問卷共發出30份，收回有效問卷25份。在收回的有效問卷中一級評估機構7家，二級評

2、估機構18家，分不占統計總體的28%與72%；25份有效問卷中，其中有22份來自于成都市當地評估機構，占統計總體的88%。本次統計總體特指調查機構25份有效回收問卷。二、問卷調查結果通過對25份調查問卷的統計分析、歸納，揭示出了統計結果的四大方面內容：第一、房地產司法鑒定的現狀；第二、房地產司法鑒定估價類型劃分；第三，房地產司法鑒定在各種類型劃分下的技術路線選取；第四，房地產司法鑒定估價機構的期望及建議。房地產司法鑒定的現狀估價程序：是指完成一個估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內在聯系排列出的先后次序。一個完整的房地產司法鑒定差不多程序是： = 1 * GB3 獵取估價業務； = 2

3、* GB3 受理估價托付； = 3 * GB3 制定估價作業方案 = 4 * GB3 搜集估價所需資料； = 5 * GB3 實地查看估價對象； = 6 * GB3 分析估價對象價值； = 7 * GB3 測算估價對象價值； = 8 * GB3 推斷估價對象價值； = 9 * GB3 撰寫估價報告等程序。在以上估價程序中問題最嚴峻的受理估價托付、搜集估價所需資料、實地查看估價對象、制定估價作業方案四方面。1.受理估價托付時期：房地產司法鑒定托付書差不多不規范，其中有極大部分為托付方按照自己意愿填寫，甚至有法院不愿與房地產司法鑒定機構簽訂書面托付合同。2.資料搜集和現場查看時期：訴訟當事人極為不

4、配合，抵觸情緒明顯，造成司法鑒定估價后續工作難以開展。在現場查看前，估價機構對基礎資料難以搜集或搜集不完整已成為普遍現象。在現場查看時當事人或法官不陪同現場查看或即便陪同而不愿在現場查看表上簽字確認已成為常例。3.制定估價作業方案時期：估價人員進場現場查看后，在制定作業方案時常發覺估價范圍不明確、產權登記與實際面積不符、房屋登記用途與土地登記用途不一致、權屬資料與實物不能一一對應、產權不清等。由于當事人的不配合、消極態度，以致估價人員專門難開展鑒定對象檔案查詢，以及面積測繪等差不多事項工作。4.訴訟當事人擅自與估價機構接觸，不同意估價結果現象占有相當大的比重，訴訟當事人不及時出庭也屢見不鮮。5

5、.訴訟當事人的不配合、現場工作受到限制、估價對象存在重大權屬瑕疵是目前房地產司法鑒定估價無法實施的要緊緣故。6.房地產估價師出庭就估價報告同意詢問的比率依舊較高。盡管要緊比率集中在5%以下，但相關于抵押評估等其他類型評估，該比例仍處于高位。7.在法院二審和再審程序中的房地產鑒定估價，對鑒定機構的選擇隨意性較大，缺乏規范性和標準型。甚至有16%的比例認為另選機構，不在意起資質高低，“從而出現受托估價機構的資質不符合相關規定。法院托付的房地產估價機構，其資質并不符合部門規章的規定，建設部房地產估價機構治理方法規定，一級和二級資質的機構才能夠同意法院托付的估價，然而實際情況中，卻又一些三級資質機構同

6、意了法院的估價托付。”（引用內容）（二）房地產司法鑒定估價類型劃分由于各種類型的房地產都有可能涉及司法鑒定評估，因而依據不同的劃分標準其類型也多種多樣。1.依照估價對象的不同劃分：常遇見的類型有實體存在并可實施現場查看、實體存在但不能實施現場查看、實體存在但不能實施現場查看、隱蔽工程、規劃調整或未嚴格執行等缺陷造成的價值減損。在此種類型劃分中也會遇見少量的公共設施面積分割、租約限制、在建工程等類型。2.依照統計調查數據顯示，目前尚未出現依照法發200811號最高人民法院新民事案件案由規定,依據案由劃分估價類型。3. 依照時點不同劃分：有估價時點為過去、現在、以后（預測房地產以后某一時點價值）。

7、4.其他劃分依照評估實體情況劃分為：土地、房產、房屋、構筑物、附屬物、在建工程等；依照價值類型劃分為：公開市場價值、快速變現價值。分析：目前估價類型劃分仍以司法鑒定估價機構為主導，依據房地產估價規范劃分估價類型。房地產司法鑒定在各種類型劃分下的技術路線選取1.實體存在但不能實施現場查看情況A選取市場比較法進行評估（ = 1 * GB3 選取類似實體進行評估，給出區域平均價，不作個不因素修正； = 2 * GB3 選取類似實體進行評估，個不因素中只作結構、年限、朝向修正。）B核定其存在性，按規范評估，并在報告中揭示；C選取成本法評估，按照房屋建成年代確定其成新率；D采納替代程序，法院及當事人雙方

8、簽字、蓋章確認估價資料，托付方出具估價對象實物狀況講明；E依照產權資料、影音資料、圖紙、2. 實體滅失A要求托付方提供證據保全資料，估價時點為過去，選取類似實體進行評估；B依照資料推斷是否能評估，一般原則上不評，不出具估價報告；C法院與當事人提供實體滅失的影視、筆錄、照片等證據，并確認證據與滅失實體一致。法院及當事人對滅失實體往常狀況作書面描述，法院及當事人雙方簽字、蓋章加以確認，在評估報告給予披露。依據調查統計數據分析，大部分司法鑒定機構采納此種技術路線。D.結合相關圖紙、概預算等資料進行測算。3. 隱蔽工程A采納成本法，要求托付方提供設計圖、施工圖、竣工圖、決算資料等，并聘請專業人員支持。

9、此種技術路線為多數司法鑒定機構所采納。B依照施工圖、預決算書等作期日調整。C當事人提供工程資料，并對隱蔽工程作書面講明和確認，在征得當事人同意的情況下打開隱蔽工程。4. 規劃調整或未嚴格執行等缺陷造成的價值減損A規劃調整前后的差價即為價值減損額度。該技術路線為大多數鑒定機構所采納。B無缺陷估價對象與有缺陷估價對象的差價即為價值減損額度。C按托付書要求的規劃條件進行鑒定。D規劃調整后的價值減去現狀價值，求得價值減損。（四）房地產司法鑒定估價機構的期望及建議1.訴訟當事人的配合義務依照調查結果，司法鑒定機構在訴訟當事人應向法院如實提供資料并對真實性負責、配合機構現場查看、配合法院及鑒定機構對權屬資

10、料查檔方面有強烈的愿望。也期望訴訟當事人能在現場查看后在查看表上簽字，在現場查看中如實回答估價人員提出的問題。此項調查也應證了目前房地產司法鑒定中訴訟當事人極為不配合的現狀。2.法院的配合義務通過調查統計，認為法院配合的義務要緊分布在簽訂托付、搜集資料、現場查看、配合司法鑒定機構權屬查檔等幾大方面。托付時期的配合義務100%的司法鑒定機構強烈要求在從事司法鑒定工作前與法院簽訂司法鑒定托付書，同時也急切期望盡快統一規范司法鑒定估價托付書。在托付書的內容設計上應當包括估價范圍、估價時點、估價目的。資料收集時期的配合義務通過調查統計，90%以上的鑒定機構認為法院在負責向訴訟當事人搜集資料并轉交給評估

11、方、提供資料移交資料清單方面負有義務。其次還有向訴訟當事人發出鑒定風險告知書的義務。現場查看時期的配合義務配合司法鑒定機構進行現場查看并簽字。配合司法鑒定機構進行權屬查檔96%的司法鑒定機構希望法院能協助機構搜集基礎資料并完成查檔工作。E其他方面的配合義務a.確認訴訟事實、界定估價對象、時刻進度、收費進度等等；b.支付司法鑒定費（被調查機構中反映較多）；c.甄不資料真實性；d.完善估價托付，出具報告后及時結清評估費；e.提供估價實詳細資料、協助催收鑒定費等。3. 如何樣區分資料來源的建議在調查總體中（25份）有72%的鑒定機構認為“當事人在提供的資料清單及資料上簽字、蓋章，法官在提交評估機構時

12、同時在提供的資料清單及資料上簽字”以區分資料的來源。28%的鑒定機構認為“當事人在提供的資料清單及資料上簽字、蓋章，法官只在提交評估機構的資料清單上簽字”即可。其他建議有：a.中途提交資料以法院確認為主；b.法院查詢的相關權屬資料應蓋檔案章；c.與法院托付書中載明評估機構的清單。4. 完善司法鑒定估價托付程序的建議A托付書中明確價值類型（如市場價值或拍賣底價）；B提供充分估價對象資料，陪同現場查看并簽字，交接清單上雙方（法院與當事人）簽字；C明確估價目的、估價時點、糾紛緣故；D要求當事人在托付書中簽字，雙方共同認可估價機構；E司法鑒定機構的入圍程序、資質審查、報告簽收、評估費用結算、機構考核制

13、度等。5.司法鑒定估價機構認為質證程序應當包括出庭通知、估價師出庭、質證內容、訴訟當事人質詢和法官詢問、估價師退庭等。三、問卷分析結論（一）估價托付程序不規范依照以上調查結果顯示，估價托付書不規范系司法鑒定估價中存在的普遍阻礙。其程序上的不規范化嚴峻阻礙了司法鑒定的公正性及當事人的利益，也為司法鑒定機構的鑒定工作帶來了極大的不便，亟需建立統一的規范托付。司法鑒定估價托付書不規范在本次問卷調查中，25份調查問卷中有23份認為房地產司法鑒定估價托付書不夠規范統一，占統計總體的92%，其中在不規范統一中有42.86%比例為法官依照自己理解填寫托付書，甚至有法院不愿與估價機構簽訂估價托付書。由于法院對

14、“國家的房地產估價制度不熟悉”，其填寫的托付書幾乎均不符合房地產估價規范的要求，在估價人員與托付方在估價托付書達成一致意見分歧較大。基于上述緣故，房地產司法鑒定估價機構關于規范統一托付書格式具有強烈的要求。在對估價機構的“你認為統一規范房地產司法鑒定估價托付書”問題調查中，有24家機構認為有必要統一房地產司法鑒定托付書，占統計總體的96%;其中有20家機構認為有必要,同時在托付工作當中與受托估價機構就托付書內容進行溝通后填寫托付書，占統計總體的比例為80%。備注：A.托付書不夠規范統一； B。司法鑒定估價機構認為有必要規范統一托付書司法鑒定估價范圍不明確由于法院在房地產估價方面知識的匱乏，常常

15、出現司法鑒定估價范圍不明確等情況，給司法鑒定機構帶來兩大極大的不便。“例如，假如有托付人托付我們評估一個賓館的大堂，是否能夠？因此不能夠。房屋差不多單元登記的狀態，以及房屋登記方法規定的相關內容，法院在查封和預查封的時候，他們有時也不清晰該查封什么。”（為引用內容）在對“你認為托付書應當包括的內容有”問題中，集中反映了估價托付書應包含估價范圍、估價時點、估價目的等差不多事項，其中前三項分不占到了統計總體的比例分不為100%、96%、96%。備注：A.估價范圍； B估價時點； C。估價目的（二）訴訟當事人、法院不清晰自己的配合義務通過統計可知，100%的訴訟當事人均不配合司法鑒定估價工作，其抵觸

16、情緒特不嚴峻。其次，“是關于法院的配合義務、訴訟當事人的配合義務認識不清。”（為引用內容）在法院與司法鑒定機構之間的配合中也常出現配合不暢，工作難以開展等情況。其中B項、C項分不占到統計總體的76%和72%。備注：A. 訴訟當事人不配合；B現場查看中，訴訟當事人或法官不到現場，或拒絕在現場查看表簽字；C。法官或當事人不在提供資料上簽字，無法分清資料來源途徑（三）訴訟當事人在鑒定估價中存在的問題從調查數據來看，存在的要緊問題集中在不配合估價機構的現場查看(B項)、提供估價資料不及時(C項)、提供資料不全面(D項)三項，三項均占到了統計總體80%以上的比率，其中提供資料不全面(D項)占到了100%

17、。其次為不同意估價結果(F項)和擅自與估價機構接觸(A項)，其所占比率分不為52%、32%。其他情形(G項)要緊有：阻擾現場，拖延時刻；提供資料不真實，拒絕簽字；當事人態度消極，對訴訟抵觸情緒明顯。訴訟當事人不與估價人員配合一直是房產司法鑒定中難以協調的難題。備注：A.擅自與估價機構接觸 B.不配合估價機構的現場查看 C.提供估價資料不及時D.提供資料不全面 E.不及時出庭 F.不同意估價結果（四）訴訟當事人、法院應有的配合義務1.訴訟當事人的配合義務其義務要緊集中在A.向法院如實提供評估所需資料，并對真實性承擔責任、B.配合評估機構進行現場查看 、C.配合法院、評估機構向權屬登記等部門的資料

18、查詢三項，三項均占到了統計總體的96%。備注：A.向法院如實提供評估所需資料，并對真實性承擔責任 B. 配合評估機構進行現場查看 C. 配合法院、評估機構向權屬登記等部門的資料查詢D. 其他2.法院的配合義務從調查數據來看，統計項目中90%集中在A項、B項、C項、D項、E項、G項，其分不占統計總體的比率為100%、92%、92%、92%、80%、96%。F項：向訴訟當事人發出鑒定風險告知書相對較低，占統計總體的36%，這從一個方面反映了目前司法鑒定估價的真實狀況，由于沒有風險告知這一環節，大伙兒對其缺乏認識。其他配合義務要緊有：協調評估結果，協調處理當事人對評估結果的異議（或報告修改）；協助評

19、估公司收取評估費用，陪同查看現場并簽字，承擔移交資料的真實性和合法性責任。備注：A.出具托付書 B.配合估價機構的現場查看C.將案子涉及的估價資料移交估價機構 D.估價機構申請后,法院人員依職權調查取得資料交鑒定估價機構 E.提供移交資料清單 F.向訴訟當事人發出鑒定風險告知書 G. 配合評估機構向權屬登記等部門的資料查詢（五）二審中法院對房地產估價機構的選擇通過調查可知，有24%的機構認為法院在二審中不用避開一審中的評估機構，76%的司法鑒定機構認為應當避開。其中有40%的機構認為法院在二審中其另選機構資質應當高于一審對外托付估價機構的資質，但仍有16%的機構認為另選估價機構,不在意其資質高低，勢必會造成估價程序的不規范，阻礙司法鑒定估價的公正性和公信力。首先，假如法院在二審中不在乎另選機構資質的高低有可能使受托估價機構的資質不符合相關規定。“建設部房地產估價機構治理方法規定，一級和二級資質的機構才能夠同意法院托付的估價，然而實際情況中，卻又一些三級資質機構同意了法院的估價托付。”（引用內容）其次，級不低的機構復核級不高的不具有公