1、地 塊 養(yǎng) 老 院可行性研究報告項 目 名 稱 君蓮居住區(qū)I1地塊養(yǎng)老院建 設 單 位（蓋章） 單位負責人 （蓋章） 項目負責人 上海XX工程項目治理咨詢有限公司（資格等級:甲級 編號:工咨甲1042903002）目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc150925827 1.項目概況 PAGEREF _Toc150925827 h 1 HYPERLINK l _Toc150925828 1.1項目簡介 PAGEREF _Toc150925828 h 1 HYPERLINK l _Toc150925829 1.1.1項目名稱 PAGEREF _Toc150925

2、829 h 1 HYPERLINK l _Toc150925830 1.1.2項目建設地點 PAGEREF _Toc150925830 h 1 HYPERLINK l _Toc150925831 1.1.3建設規(guī)模及內(nèi)容 PAGEREF _Toc150925831 h 1 HYPERLINK l _Toc150925832 1.1.4項目法人及法人代表 PAGEREF _Toc150925832 h 1 HYPERLINK l _Toc150925833 1.2項目法人簡介 PAGEREF _Toc150925833 h 1 HYPERLINK l _Toc150925834 1.3可研報告編

3、制依據(jù)和研究范圍 PAGEREF _Toc150925834 h 2 HYPERLINK l _Toc150925835 1.3.1編制依據(jù)： PAGEREF _Toc150925835 h 2 HYPERLINK l _Toc150925836 1.3.2研究范圍 PAGEREF _Toc150925836 h 3 HYPERLINK l _Toc150925837 2.項目背景和建設的必要性及可行性分析 PAGEREF _Toc150925837 h 4 HYPERLINK l _Toc150925838 2.1項目背景 PAGEREF _Toc150925838 h 4 HYPERLIN

4、K l _Toc150925839 2.1.1上海市進入老齡化社會 PAGEREF _Toc150925839 h 4 HYPERLINK l _Toc150925840 2.1.2閔行區(qū)制定相應養(yǎng)老規(guī)劃 PAGEREF _Toc150925840 h 4 HYPERLINK l _Toc150925841 2.1.3君蓮居住區(qū)建設養(yǎng)老院的理由 PAGEREF _Toc150925841 h 5 HYPERLINK l _Toc150925842 2.2項目建設的必要性 PAGEREF _Toc150925842 h 5 HYPERLINK l _Toc150925843 2.2.1是推進上海

5、市養(yǎng)老工作的需要 PAGEREF _Toc150925843 h 5 HYPERLINK l _Toc150925844 2.2.2是閔行區(qū)養(yǎng)老工作的需要 PAGEREF _Toc150925844 h 6 HYPERLINK l _Toc150925845 2.2.3是君蓮居住區(qū)功能完善的需要 PAGEREF _Toc150925845 h 7 HYPERLINK l _Toc150925846 2.3項目建設的可行性 PAGEREF _Toc150925846 h 8 HYPERLINK l _Toc150925847 2.3.1項目建設的技術(shù)可行性 PAGEREF _Toc1509258

6、47 h 8 HYPERLINK l _Toc150925848 2.3.2項目建設的方案可行性 PAGEREF _Toc150925848 h 8 HYPERLINK l _Toc150925849 2.3.3項目建設的經(jīng)濟可行性 PAGEREF _Toc150925849 h 8 HYPERLINK l _Toc150925850 3項目場址與建設條件 PAGEREF _Toc150925850 h 10 HYPERLINK l _Toc150925851 3.1項目場址 PAGEREF _Toc150925851 h 10 HYPERLINK l _Toc150925852 3.2建設條

7、件 PAGEREF _Toc150925852 h 10 HYPERLINK l _Toc150925853 3.2.1自然條件 PAGEREF _Toc150925853 h 10 HYPERLINK l _Toc150925854 3.2.2區(qū)位和交通 PAGEREF _Toc150925854 h 11 HYPERLINK l _Toc150925855 3.2.3工程用水用電條件 PAGEREF _Toc150925855 h 11 HYPERLINK l _Toc150925856 3.2.4建材供應條件 PAGEREF _Toc150925856 h 11 HYPERLINK l

8、_Toc150925857 3.2.5社會環(huán)境條件 PAGEREF _Toc150925857 h 11 HYPERLINK l _Toc150925858 4建設規(guī)模和建設方案 PAGEREF _Toc150925858 h 12 HYPERLINK l _Toc150925859 4.1總體設計 PAGEREF _Toc150925859 h 12 HYPERLINK l _Toc150925860 4.1.1設計依據(jù) PAGEREF _Toc150925860 h 12 HYPERLINK l _Toc150925861 4.1.2設計范圍 PAGEREF _Toc150925861 h

9、 12 HYPERLINK l _Toc150925862 4.1.3工程概況 PAGEREF _Toc150925862 h 12 HYPERLINK l _Toc150925863 4.1.4設計原則和總體構(gòu)思 PAGEREF _Toc150925863 h 13 HYPERLINK l _Toc150925864 4.1.5總平面規(guī)劃設計 PAGEREF _Toc150925864 h 13 HYPERLINK l _Toc150925865 4.2建設規(guī)模 PAGEREF _Toc150925865 h 13 HYPERLINK l _Toc150925866 4.2.1入口大堂 PA

10、GEREF _Toc150925866 h 15 HYPERLINK l _Toc150925867 4.2.2餐廳及輔助設施 PAGEREF _Toc150925867 h 15 HYPERLINK l _Toc150925868 4.2.3大夫辦公室及護士值班室 PAGEREF _Toc150925868 h 15 HYPERLINK l _Toc150925869 4.2.4各類醫(yī)務室 PAGEREF _Toc150925869 h 15 HYPERLINK l _Toc150925870 4.2.5心理咨詢室 PAGEREF _Toc150925870 h 16 HYPERLINK l

11、 _Toc150925871 4.2.6辦公室、會議室、資料室等 PAGEREF _Toc150925871 h 16 HYPERLINK l _Toc150925872 4.2.7健身房、活動室等 PAGEREF _Toc150925872 h 16 HYPERLINK l _Toc150925873 4.2.8老人居住室 PAGEREF _Toc150925873 h 16 HYPERLINK l _Toc150925874 4.3建設方案 PAGEREF _Toc150925874 h 16 HYPERLINK l _Toc150925875 4.3.1 建筑功能設計 PAGEREF _

12、Toc150925875 h 16 HYPERLINK l _Toc150925876 4.3.2 建筑造型設計 PAGEREF _Toc150925876 h 17 HYPERLINK l _Toc150925877 4.3.3 建筑裝飾標準 PAGEREF _Toc150925877 h 17 HYPERLINK l _Toc150925878 5組織機構(gòu)與項目治理 PAGEREF _Toc150925878 h 19 HYPERLINK l _Toc150925879 6投資估算和資金籌措方案 PAGEREF _Toc150925879 h 20 HYPERLINK l _Toc1509

13、25880 7財務分析和項目效益評價 PAGEREF _Toc150925880 h 21 HYPERLINK l _Toc150925881 8項目進度安排 PAGEREF _Toc150925881 h 22 HYPERLINK l _Toc150925882 9項目風險分析 PAGEREF _Toc150925882 h 23 HYPERLINK l _Toc150925883 9.1項目風險分類 PAGEREF _Toc150925883 h 23 HYPERLINK l _Toc150925884 9.1.1建設風險 PAGEREF _Toc150925884 h 23 HYPERL

14、INK l _Toc150925885 9.1.2成本超支風險 PAGEREF _Toc150925885 h 23 HYPERLINK l _Toc150925886 9.1.3技術(shù)風險 PAGEREF _Toc150925886 h 23 HYPERLINK l _Toc150925887 9.1.4其他風險 PAGEREF _Toc150925887 h 23 HYPERLINK l _Toc150925888 9.2項目風險操縱對策 PAGEREF _Toc150925888 h 24 HYPERLINK l _Toc150925889 9.2.1建設風險 PAGEREF _Toc15

15、0925889 h 24 HYPERLINK l _Toc150925890 9.2.2成本超支風險 PAGEREF _Toc150925890 h 24 HYPERLINK l _Toc150925891 10可行性研究結(jié)論 PAGEREF _Toc150925891 h 25 HYPERLINK l _Toc150925892 10.1養(yǎng)老院建設是必要的 PAGEREF _Toc150925892 h 25 HYPERLINK l _Toc150925893 10.2養(yǎng)老院建設是可行的 PAGEREF _Toc150925893 h 251.項目概況1.1項目簡介1.1.1項目名稱君蓮居住

16、區(qū)I1地塊養(yǎng)老院1.1.2項目建設地點項目建設地點位于上海市閔行區(qū)，地處閔行區(qū)A4線以東、金都路以南顓橋鎮(zhèn)154號的I1地塊內(nèi)，養(yǎng)老院坐落在I1地塊的西北角，北臨滬光路，西傍都會路，東有在建中的社區(qū)衛(wèi)生中心，地理位置優(yōu)越，交通方便。1.1.3建設規(guī)模及內(nèi)容君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地177.49公頃，總建筑面積180萬平方米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J等地塊。位于I1地塊的養(yǎng)老院占地4007m2，總建筑面積為5196m2，建筑層數(shù)為4層，建筑密度39%，建筑容積率1.3。1.1.4項目法人及法人代表項目法人

17、：上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司法人代表：朱國蘭1.2項目法人簡介上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司是閔行區(qū)人民政府出資監(jiān)管企業(yè)，企業(yè)注冊資本為叁億元人民幣。經(jīng)營范圍：地產(chǎn)項目基礎(chǔ)性工程開發(fā)服務，市政基礎(chǔ)工程建設，綠化工程服務，房屋動拆遷服務，建筑裝潢材料，鋼材，金屬材料銷售，工程技術(shù)咨詢。（涉及許可經(jīng)營的憑許可證經(jīng)營）。1.3可研報告編制依據(jù)和研究范圍1.3.1編制依據(jù)：閔行區(qū)進展打算委員會關(guān)于對顓橋鎮(zhèn)原八大市場A（B、C）地塊前期基礎(chǔ)性開發(fā)儲備項目建議書批復，閔計基審發(fā)(2004)22號（23號、24號）；閔行區(qū)人民政府關(guān)于批準閔行區(qū)土地儲備中心為八大市場住宅儲備用地A（B、C）塊劃撥國有土地的通知，閔府

18、土（2004）358號（359號、360號）房屋土地測繪技術(shù)報告書 (上海市測繪院第二分院)；上海市閔行區(qū)規(guī)劃治理局關(guān)于君蓮居住區(qū)修建性詳細規(guī)劃的批復，閔規(guī)綜(2005)25號；都市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(2002年版)（GB50180-93）；上海市都市規(guī)劃治理技術(shù)規(guī)定(2003年11月版)；上海市工程建設規(guī)范都市居住區(qū)公共服務設施設置標準（DGJ08-55-2006）；公共建筑節(jié)能設計標準（DGJ08-107-2004 J10307-2003）；建筑設計防火規(guī)范(2001年版) (GBJ16-87)；建筑抗震設計規(guī)范(上海市標準DGJ08-9-2003)；建筑給水排水設計規(guī)范（GB50015-

19、2003）；環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB3095-1996）；民用建筑設計通則（JGJ37-87）；民用建筑隔聲設計規(guī)范（GBJ118-88）；上海市老年事業(yè)進展“九五”打算和2010年遠景目標；老年人建筑設計規(guī)范（JGJ122-99）；老年人居住建筑設計標準(GB/T 50340-2003)；療養(yǎng)院建筑設計規(guī)范(JGJ 40-87)；無障礙設施設計標準（DGJ08-103-2003）；上海市工程建設規(guī)范養(yǎng)老設施建筑設計標準；（DGJ08-32-2000）；中華人民共和國工程建設標準強制性條文(2002年版)；建筑工程設計文件編制深度規(guī)定（建設部2003年4月）。1.3.2研究范圍本可研報告的研究范

20、圍如下：項目背景和建設的必要性及可行性分析；項目場址和建設條件分析；建設規(guī)模和建設方案；組織機構(gòu)與項目治理；投資估算和資金籌措方案；財務分析和項目效益評價；項目進度安排；項目風險分析；可行性研究結(jié)論。2.項目背景和建設的必要性及可行性分析2.1項目背景2.1.1上海市進入老齡化社會目前我國老齡人口占總?cè)丝诘谋嚷蕿?%左右，截至2005年年底，上海戶籍總?cè)丝跒?360.26萬人，其中60歲及以上老年人口266.37萬人，占總?cè)丝诘?9.58，這意味著，每5個上海人中就有1個老人；而這一比重仍有上升趨勢。依照聯(lián)合國今年2月份剛公布的數(shù)據(jù)，世界人口老齡化的“先行者”日本，人口老齡化為22%。因此，上

21、海的老齡化差不多“比肩”日本。上海比全國提早10年進入老齡化社會，同時老齡化水平越來越高的趨勢在短期內(nèi)可不能改變。在以后25年內(nèi)，目前35歲到60歲年齡段的人將逐步進入老年人口時期，那個龐大的人口群體（2005年為609.35萬人）將極大地提高上海市老齡人口比重。2.1.2閔行區(qū)制定相應養(yǎng)老規(guī)劃閔行區(qū)政府最近（2006年9月）召開了老年福利設施建設與治理工作推進會，會議按照上海市有關(guān)政策和區(qū)政府前不久出臺的關(guān)于全面落實市政府養(yǎng)老服務實事項目，進一步推進本區(qū)養(yǎng)老服務工作意見的通知（2006年8月）精神，提出了閔行區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)范化建設和治理實施細則和關(guān)于加強老年活動室建設和治理的意見，這些舉措進一

22、步推進了閔行區(qū)老年福利設施規(guī)范設置、嚴格治理和科學評估，從而達到可持續(xù)進展，對閔行區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)和老年活動室的進展起到指導意義。按照關(guān)于全面落實市政府養(yǎng)老服務實事項目，進一步推進本區(qū)養(yǎng)老服務工作的意見的規(guī)定：境內(nèi)組織和個人，在區(qū)民政部門登記取得“民辦非企業(yè)單位登記證書”，并在閔行區(qū)區(qū)域內(nèi)舉辦的為老年人提供住養(yǎng)、生活護理等綜合性服務的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)，給予每張床位一次性補貼10000元（含市府補貼5000元）。對差不多民政部門批準執(zhí)業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)，通過對原有設施的擴建改造，新增的養(yǎng)老床位經(jīng)區(qū)民政部門驗收，符合上海市“養(yǎng)老機構(gòu)建筑設計標準”，并辦理床位設置變更手續(xù)，給予每張新增床位一次性補貼10000元

23、（含市府補貼5000）。新辦的養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)區(qū)民政局檢查驗收合格，按照每張床位1000元的標準給予一次性開辦補貼。為了給區(qū)內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)的市場化運作提供一個公平競爭的環(huán)境，提升養(yǎng)老機構(gòu)的為老服務質(zhì)量和科學治理水平，按行業(yè)考核標準對區(qū)內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)進行考核，每年考核在80分以上的，按核定的床位數(shù)每收養(yǎng)一位閔行區(qū)籍老人給予每月100元運營補貼經(jīng)費。在以后五年里，閔行區(qū)老年福利設施建設的目標是：養(yǎng)老機構(gòu)床位總數(shù)達到7000張以上；居家養(yǎng)老服務達1萬人，90%以上的居(村)委會建成標準化老年活動室。為此，閔行區(qū)將在政府的大力推動下，鼓舞民間和海外資金投入，讓更多的企業(yè)和個人興辦養(yǎng)老機構(gòu)，并在養(yǎng)老機構(gòu)投資多元化，運

24、作機制市場化的情況下，引進競爭機制，形成一個良好的競爭環(huán)境，推動養(yǎng)老機構(gòu)的良性進展。2.1.3君蓮居住區(qū)建設養(yǎng)老院的理由屆時，君蓮居住區(qū)內(nèi)居住人口將達5.4萬人左右，其中相當一部分確實是老年人，本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學、老有所為的目標，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、護理等服務為原則，有必要在居住區(qū)內(nèi)建設至少一所養(yǎng)老院。2.2項目建設的必要性2.2.1是推進上海市養(yǎng)老工作的需要上海市人口委主任謝玲麗在同意媒體采訪時表示：上海市正越來越明顯的呈現(xiàn)出人口的老齡化和家庭的小型化。老齡人口占總?cè)丝诘?8.9，而家庭平均只有2.6人，這使家庭成員養(yǎng)老成為今后的大問題。另據(jù)統(tǒng)計，上海市贍

25、養(yǎng)系數(shù)（指老年人口與就業(yè)人口的比值）正在不斷升高，目前上海60歲以上老人占到1559歲勞動力人口的贍養(yǎng)系數(shù)已高達20.6，也確實是講，目前5個勞動力人口撫養(yǎng)一個老人，到2025年，這一比值將達58.5，2050年高達90.1，也確實是接近于1個勞動力人口撫養(yǎng)一個老人。此前，上海市統(tǒng)計局對上海1000位65歲及以上老年人的生活狀況進行的一項調(diào)查顯示，上海有超過40的老年人處于“空巢狀態(tài)”，1/6的老人因為生活難以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。“未富先老”，日趨嚴峻的人口老齡化，無疑會阻礙其經(jīng)濟建設的步伐。截至2004年底，上海市共有養(yǎng)老機構(gòu)439家，養(yǎng)老床位40,136張，床位數(shù)占60歲以上

26、老年人口的1.58。，這一數(shù)字遠遠低于發(fā)達國家6的水平。雖講近幾年來上海養(yǎng)老設施建設有了空前的進展，各類養(yǎng)老場所也雨后春筍般地先后矗立，與居民區(qū)，尤其新建居民區(qū)配套的養(yǎng)老設施日漸齊全，老年人的生活水平也有了明顯的改善和提高，然而與發(fā)達國家相比各項指標仍然存在不小的差距。因此，如何解決老年人養(yǎng)老的問題將成為關(guān)乎社會繁榮穩(wěn)定、經(jīng)濟健康進展的關(guān)鍵因素，而建設老年福利機構(gòu)、養(yǎng)老設施無疑成為解決這一頑疾的良藥，本案正是這一良藥中的一粒藥丸。2.2.2是閔行區(qū)養(yǎng)老工作的需要閔行區(qū)現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)26個，床位2740余張（見下表），在一定程度上解決了部分老年人的養(yǎng)老需要，然而隨著各類新區(qū)的不斷建設、老年人口的不

27、斷劇增，這些設施差不多明顯不能滿足老年人的需求，因此需要建立更多的養(yǎng)老機構(gòu)、增添養(yǎng)老床位。養(yǎng)老機構(gòu)地址床位數(shù)1上海市閔行區(qū)社會福利院莘莊七莘路700號6002上海市閔行區(qū)第二社會福利院華坪街道蘭坪路37號603上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)敬老院吳翟路吳漕路288號484上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)敬老院馬橋鎮(zhèn)北松沙港橋北側(cè)765上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)陳行敬老院陳行鎮(zhèn)躍農(nóng)路水閘橋南406上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)敬老院虹橋鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)南路120號807上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)諸翟敬老院諸翟鎮(zhèn)平樂路6號268古美路街道敬老院塘灣鎮(zhèn)三新街309上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)魯匯敬老院魯匯鎮(zhèn)教師新村37號4210上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)杜行敬老院談家港葉家橋路28號6811上

28、海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)紀王敬老院紀王鎮(zhèn)紀高路中段5012上海閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)虹梅敬老院虹梅南路景聯(lián)路1109號6013上海閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)敬老院蓮花路春申路2105號9114江川路街道華坪老院蘭坪路131弄13號6015江川路街道碧江敬老院碧江路280弄17號甲5016上海閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)敬老院劍川路100弄44號7017龍柏街道航華敬老院航華街道航南路108號7018上海閔行區(qū)愛德養(yǎng)老院顓橋鎮(zhèn)顓建路張家弄14號10019上海南張安老院莘莊鎮(zhèn)七莘路九號橋8020上海閔行區(qū)福祿壽敬老院滬閔路3158號瓶北路口14021上海閔行區(qū)隴西養(yǎng)老院梅隴鎮(zhèn)滬閔路羅陽七村5122上海恩光敬老院華寧路245號東13223上海閔行區(qū)

29、大眾敬老院滬閔路2865號5024上海大華福利院中春路2626號29025龍柏街道龍柏敬老院龍柏七村104號5626上海閔行區(qū)愛心敬老院滬閔路2865號50閔行區(qū)政府打算在以后五年里，閔行區(qū)老年福利設施建設的目標之一是：養(yǎng)老機構(gòu)床位總數(shù)達到7000張以上。從數(shù)據(jù)對比來看，要達到7000張床位的標準，閔行老年設施的建設還有專門長的一段路要走。本項目設計養(yǎng)老床位76張，這也將成為以后閔行區(qū)養(yǎng)老床位7000張的一部分。2.2.3是君蓮居住區(qū)功能完善的需要依照上海市工程建設規(guī)范都市居住區(qū)公共服務設施設置標準；（DGJ08-55-2006）關(guān)于居住區(qū)級公共服務設施設置標準的要求：必須設置至少一所養(yǎng)老院，

30、養(yǎng)老院的建筑面積和用地面積分不不應小于4200m2和4000m2；另據(jù)上海市工程建設規(guī)范養(yǎng)老設施建筑設計標準（DGJ08-32-2000）的規(guī)定：新建的居住區(qū)、居住小區(qū)，應配置與居住區(qū)、居住小區(qū)人口規(guī)模相應的養(yǎng)老設施，其總床位不應小于人口規(guī)模的2，因此在擁有人口容量為5.4萬的君蓮居住區(qū)內(nèi)至養(yǎng)老床位的操縱應該在100床位以上。由于目前在君蓮居住區(qū)D地塊尚要建設一所托老所（用地面積1233m2，建筑面積600m2），因此本案養(yǎng)老院床位的設置為76張。2.3項目建設的可行性2.3.1項目建設的技術(shù)可行性上海市閔行區(qū)君蓮居住區(qū)養(yǎng)老院總建筑面積為5196m2，總用地面積約4007m2，是一座四層磚混結(jié)

31、構(gòu)建筑，一層建筑面積1551m2，二層建筑面積1450m2，三層建筑面積1169m2，四層建筑面積1026m2。此四層建筑不存在新材料、新技術(shù)的運用，盡管局部存在入口大堂較大跨度的形式，但總體屬于一般建筑。項目所使用的技術(shù)差不多成熟，因此該項目建設在技術(shù)上是可行的。2.3.2項目建設的方案可行性君蓮小區(qū)社區(qū)養(yǎng)老院建設符合上海市工程建設規(guī)范養(yǎng)老設施建筑設計標準（DGJ08-32-2000）、上海市工程建設規(guī)范都市居住區(qū)公共服務設施設置標準（DGJ08-55-2006）等規(guī)范、標準的要求，能夠完全滿足消防、衛(wèi)生、綠化、取暖采光、保溫隔熱、給排水、交通等標準，滿足規(guī)劃局的規(guī)劃要求，在方案上是可行的。

32、2.3.3項目建設的經(jīng)濟可行性養(yǎng)老院是微利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、項目周期較長、資金回籠較慢，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會效益將大于經(jīng)濟效益。由于上海市老年人口比率的不斷攀升而導致的養(yǎng)老院“一鋪難求”的窘境促使政府不斷加大對養(yǎng)老院建設的重視。按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素阻礙下，君蓮居住區(qū)將會入住一萬左右的老年人，顯然，關(guān)于如此規(guī)模老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會是一個莫大的社會問題。另外，閔行區(qū)政府也先后出頭臺了許多舉措鼓舞老年福利事業(yè)的進展，例如，在關(guān)于全面落實市政府養(yǎng)老服務實事項目，進一步推進本區(qū)養(yǎng)老服務工作的意見中規(guī)定：新辦的養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)區(qū)民政局檢查驗收合格，

33、按照每張床位1000元的標準給予一次性開辦補貼。3項目場址與建設條件3.1項目場址君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)，東臨蓮花南路，西臨莘奉金高速公路，北臨金都路，南臨六磊塘河，基地中間有都會路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整個地塊分為A、B、C1、C2、D、E、F、G1、G2、H、I1、I2、J等十三塊。I1地塊位于君蓮居住區(qū)的南部，被滬光路、都會路、六磊塘、都莊路相擁，其中，養(yǎng)老院位于I1地塊的西北角，滬光路與都會路交匯處。3.2建設條件3.2.1自然條件君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)西部，地處長江三角洲沖積平原，屬亞熱帶海洋氣候，常年要緊風向為東南風，全年氣候和氣，日照充足，四

34、季分明，雨水充沛。年降水量1103.6mm，日照2175小時，無霜期288天，年平均氣溫158度，冬無嚴寒，夏無酷暑。依照提供的現(xiàn)有地質(zhì)資料，該地塊地下水位較高，上層為軟弱土層，其第6層暗綠草黃色粉質(zhì)粘土為硬塑的粘性土層，該層土土性較上覆粘性土層好，可作為本工程項目的樁基持力層。基地內(nèi)有30米寬的中八尺溝河南北貫穿，連接南側(cè)六磊塘河，基地內(nèi)水系發(fā)達，水資源豐富。東北西南方向有黃浦江引水管渠穿過基地，水渠上面是可利用綠地，可作為小區(qū)休閑活動場所。3.2.2區(qū)位和交通君蓮居住區(qū)西側(cè)的莘奉金高速公路與基地有綠化帶相隔，通過莘奉金高速能夠方便到達莘莊及外環(huán)線，居住區(qū)東側(cè)的蓮花南路向北延伸直通滬閔路和地

35、鐵蓮花路站。3.2.3工程用水用電條件蓮花南路、金都路等要緊周邊道路差不多布置有市政管網(wǎng)、管線，養(yǎng)老院電力可方便由供電部門電力管線引入，給水由市政管網(wǎng)供水，雨、污水分流,最終排入市政道路雨、污水管網(wǎng)系統(tǒng)，燃氣為天然氣，由市煤氣管網(wǎng)供給。3.2.4建材供應條件閔行區(qū)建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設所需的砂子、石料、磚、木材等均由當?shù)亟ú膹S家提供，鋼材、水泥由各生產(chǎn)廠家駐上海供貨商定點供應。項目的建筑材料來源充足。3.2.5社會環(huán)境條件閔行區(qū)人民政府在投資興辦養(yǎng)老院方面給予了專門多方面的優(yōu)惠政策，在建設用地規(guī)劃、行政規(guī)費減免、資金籌集等方面給予大量優(yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項目建設提供

36、了有力的保障。4建設規(guī)模和建設方案4.1總體設計4.1.1設計依據(jù)見第一章可研報告編制依據(jù)4.1.2設計范圍上海市顓橋鎮(zhèn)君蓮居住區(qū)I1地塊養(yǎng)老院托老所規(guī)劃養(yǎng)老院托老所建筑設計4.1.3工程概況上海市顓橋鎮(zhèn)君蓮居住區(qū)I1地塊養(yǎng)老院托老所項目，坐落于閔行區(qū)土地儲備中心顓橋八大市場住宅儲備I1塊地上。養(yǎng)老院的建設規(guī)模應依照其服務的居民人口來確定。按都市居住區(qū)公共服務設施設置標準規(guī)定，養(yǎng)老院配建“千人指標”：建筑面積為84平方米；用地面積為80平方米。按規(guī)劃，入住居住區(qū)人口應達5.4萬人左右，對應建筑面積4536平方米，用地4230平方米。本方案設計建筑面積5196平方米，滿足要求。要緊技術(shù)經(jīng)濟指標如

37、下：項目指標總用地面積4007平方米道路廣場用地面積總建筑面積5196平方米綠化用地面積建筑用地面積1551平方米建筑密度39.00%建筑容積率1.3綠化率4.1.4設計原則和總體構(gòu)思符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃，執(zhí)行國家方針政策，滿足國家和本市的規(guī)范、標準、規(guī)定的要求，注重社會效益，體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會理念。從目的性、方案及實際設施上要考慮到老人的起居、日常事務、個人愛好適應、社會接觸及文娛體育活動等方面，以體現(xiàn)他們早先生活方式的連續(xù)性，最重要的目標確實是盡可能長時刻維持其獨立生活能力。考慮老年人的戶外環(huán)境設計特色，著力彌補老年人減退和喪失的機能，采取無障礙設計，提供足夠面積的室外活動場所，

38、保證老人戶外活動的需要。在總體規(guī)劃布局和建筑單體設計過程中以老年人的生理需求和精神需求為全然，把“老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為”作為基木指導思想。老年人在經(jīng)歷了一生拼博后，到老年“回歸自然、反樸歸真”成為追求的理想境地。清新自然的環(huán)境、舒適的居所和完善的綜合服務設施是老年人的理想居住形態(tài)也是規(guī)劃和設計所遵循的理念和努力達到的目標。4.1.5總平面規(guī)劃設計總體布置上，充分考慮到養(yǎng)老院托老所的特點，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。養(yǎng)老院托老所各要緊出入口均設在滬光路上，依照使用功能的差異分為養(yǎng)老院出入口、托老所出入口及后勤處入口交通便捷。 基地南側(cè)為黃浦江引水管渠，結(jié)合水景在此布置

39、綠化景觀。4.2建設規(guī)模君蓮居住區(qū)養(yǎng)老院建筑面積為5196m2，總用地面積約4007m2，是一座四層磚混結(jié)構(gòu)建筑。其中，一層建筑面積1551m2，二層建筑面積1450m2，三層建筑面積1169m2，四層建筑面積1026m2。具體功能設置見下表：建設內(nèi)容設置方位總面積（m2）數(shù)量入口大堂1樓1餐廳1樓1備餐間1樓1休息室1樓3活動室1樓3洗消間1樓1庫房1樓2更衣休息室1樓1大夫辦公室1樓2門衛(wèi)值班室1樓1藥房1樓1搶救室1樓1觀看室1樓1光療室1樓1預備室1樓1理療室1樓1按摩室1樓1針灸室1樓1太平間1樓1其他1樓小計1樓1551理療室2樓1急救室2樓1觀看室2樓1醫(yī)務室2樓1藥房2樓1心理

40、咨詢室2樓1活動室2樓4大夫值班室2樓1護士值班室2樓1淋浴房2樓1更衣室2樓1老人居住室2樓10其他2樓小計2樓1450資料室3樓1會議室3樓1辦公室3樓3洗衣房3樓1大夫值班室3樓1護士值班室3樓1淋浴房3樓1更衣室3樓1老人居住室3樓10其他3樓小計3樓1169健身房4樓1儲藏室4樓1大夫值班室4樓1護士值班室4樓1淋浴房4樓1更衣室4樓1老人居住室4樓10其他4樓小計4樓1026總建筑面積51964.2.1入口大堂入口大堂外圍呈圓缺形結(jié)構(gòu)，共有兩層，圓缺四周為獨立的活動室，上下各三間，大堂中庭上空，便于采光，給人一種溫馨舒適、欣欣向榮的感受。4.2.2餐廳及輔助設施餐廳位于一樓入門大堂

41、右側(cè)，另由庫房、洗消間、操作間、備餐間等輔助設施與其相鄰，餐廳能夠依照老年人的不同特點制定食譜，合理調(diào)劑飲食營養(yǎng)，餐廳外圍綠色遍布，是老年人用餐的良好場所。4.2.3大夫辦公室及護士值班室每層均設置有大夫辦公、值班室和護士值班室以及護士站，能夠方便及時地為老年人提供服務。4.2.4各類醫(yī)務室要緊包括光療室、理療室、針灸室、觀看室、按摩室、搶救室等，這些功能各異的設施能夠保障老年人日常生理的健康以及專門時刻的緊急救治。4.2.5心理咨詢室位于二樓的心理咨詢室能夠為老年人的心理健康提供服務，有助于緩解老年人的心理壓力和焦躁情緒。4.2.6辦公室、會議室、資料室等位于三樓的辦公室、會議室、資料室為養(yǎng)

42、老院治理者提供了交流溝通的平臺，有助于群策群力，做好老年養(yǎng)老的工作。4.2.7健身房、活動室等健身房和活動室為老年人的軀體鍛煉和自娛自樂提供了場所，能夠為老年人有個好軀體、有個好的精神面貌提供了便利。4.2.8老人居住室老人居住室位于2-4樓，每層10間，共30間，每間有兩個或四個床位，共76張床位。房間內(nèi)設有獨立衛(wèi)生間、另有閉路電視、空調(diào)等設備，能夠?qū)ｉT好地滿足老年人的生活需要。4.3建設方案4.3.1 建筑功能設計養(yǎng)老院托老所建筑最高處為4層，建筑面積5196平方米。建筑在使用功能上分為兩類，即養(yǎng)老院部分與托老所部分。養(yǎng)老院出入口設在建筑中部，一層布置有餐廳、治療室等功能房間，二至四層南側(cè)

43、單廊布置老人居住類房間，具有良好的采光通風效果，基地南側(cè)黃浦江引水管渠也提供了良好的景觀視線。走廊中段設有護士站及護士值班室，護士站視線可及所有老年人居住房間。北側(cè)為治療用房及辦公輔助用房等，同時利用北側(cè)建筑局部退臺形成的上人屋面解決了被服洗滌后的晾曬問題。托老所部分設在建筑一層東側(cè)部分，有獨立的出入口及尺度宜人的小規(guī)模中庭空間。各活動室尺度各異，有開暢式有封閉式為使用者提供了多種選擇的可能。另外以上各空間均考慮了滿足老年人的使用要求，采納無障礙設計。4.3.2 建筑造型設計本方案在建筑造型設計上摒棄了傳統(tǒng)觀念對老年人建筑要求沉穩(wěn)、凝重、古樸的特點，轉(zhuǎn)而追求爽朗輕快的建筑形式，以求為老年人制造

44、一處充滿活力的居住娛樂場所。在設計中從形體上將建筑分為南北兩個體塊，南側(cè)體塊在平面上處理為弧線狀，豐富了立面造型即內(nèi)部空間。北側(cè)體塊為“一”字形，為打破呆板，將東側(cè)盡端設計為圓形，如此也豐富了內(nèi)部空間及立面造型。4.3.3 建筑裝飾標準在建筑裝飾設計過程中，關(guān)于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的差不多要求下，盡量使得本建筑項目能夠體現(xiàn)最新建筑設計理念，將環(huán)保及高科技充分融入項目設計中。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標準，其室內(nèi)空氣質(zhì)量應達到國家標準室內(nèi)空氣質(zhì)量標準（GB/T18883）的要求。室內(nèi)環(huán)境污染應按國家標準民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染操縱規(guī)范（G

45、B50325）執(zhí)行。建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室內(nèi)墻面應采納耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。 室內(nèi)地面應選用平坦、防滑、耐磨的裝修材料。臥房、起居室、活動室宜采納木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采納清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應平坦防滑無障礙，界限鮮亮，不宜采納黑色、顯深色面料。老年人居室不宜設吊柜，應設貼壁式貯藏壁櫥, 設置高度在1.50m以下。每人應有1.00m3 以上的貯藏空間。 老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應裝配安全玻璃，并在玻璃上設有醒目標示。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設置的各類標志和標注應強調(diào)功能作用，應醒目、易識不。5組織機構(gòu)與項目治理該社區(qū)養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設，建成后將移交給閔行區(qū)民政局，由其負責治理、經(jīng)營。（有待于進一步補充）6投資估算和資金籌措方案（待補充）7財務分析和項目效益評價（待補充）8項目進度安排養(yǎng)老院用地已征遷完成，前期三通一平也已完成，已具備施工條件。該養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設，建成后將移交給閔行區(qū)衛(wèi)生局，由其負責治理、經(jīng)營。項目具體進度如下：2006年91