1、正文目錄 HYPERLINK l _TOC_250008 一、以美國(guó)為代表的海外 REITs 的發(fā)展與投資機(jī)會(huì) 4 HYPERLINK l _TOC_250007 美國(guó) REITs 發(fā)展歷史進(jìn)程 4 HYPERLINK l _TOC_250006 疫情下的美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè) 5 HYPERLINK l _TOC_250005 MSCI US REIT 指數(shù)和標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù)的表現(xiàn) 7 HYPERLINK l _TOC_250004 2020 年上半年美國(guó)大型 REITs 公司的的業(yè)務(wù)表現(xiàn) 9 HYPERLINK l _TOC_250003 美國(guó) REITs 相關(guān)標(biāo)的投資機(jī)會(huì) 17 HYPE

2、RLINK l _TOC_250002 二、中國(guó) REITs 發(fā)展與相關(guān)投資機(jī)會(huì) 19 HYPERLINK l _TOC_250001 中國(guó) REITs 發(fā)展歷史進(jìn)程 19 HYPERLINK l _TOC_250000 中國(guó) REITs 可能帶來的投資機(jī)會(huì) 21圖表目錄圖 1：美國(guó)新建住房平均價(jià)（美元） 6圖 2：美國(guó)新建住房銷售套數(shù)（千套） 6圖 3：美國(guó)房屋空置率（） 6圖 4：美國(guó)住房自有率（） 6圖 5：NAHB 房產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù) 7圖 6：S&P/CS20 座大城市房?jī)r(jià)指數(shù) 7圖 7：MSCI US REIT INDEX 走勢(shì) 7圖 8：標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì) 8圖 9：標(biāo)普 5

3、00 房地產(chǎn)指數(shù) PE、PB 和 EPS 8圖 10： 標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù)的 ROA 和 ROE() 9圖 11： 公平住屋傘形信托結(jié)構(gòu) 9圖 12： 美國(guó)大型 REITS 公司營(yíng)業(yè)收入（億美元） 15圖 13： 美國(guó)大型 REITS 公司營(yíng)業(yè)收入增速（） 15圖 14： 美國(guó)大型 REITS 相關(guān)公司凈利潤(rùn)（億美元） 15圖 15： 美國(guó)大型 REITS 相關(guān)公司凈利潤(rùn)增速（） 15圖 16： 美國(guó)大型 REITS 公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量（億美元） 16圖 17： 美國(guó)大型 REITS 公司資產(chǎn)負(fù)債率（） 16圖 18： 美國(guó)大型 REITS 公司 ROA（） 17圖 19： 美國(guó)大型

4、REITS 公司 ROE（） 17圖 20： WIND 房地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì) 22圖 21： WIND 房地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)市盈率 22表格 1. 美國(guó) REITs 市場(chǎng)的開放進(jìn)程 5表格 2. 2020 年上半年公平住屋物業(yè)分類 10表格 3. 2020 年上半年公平住屋收入情況（千美元） 10表格 4. 公平住屋 2020 年上半年租金收入分類（千美元） 10表格 5. 大眾倉(cāng)儲(chǔ)上半年收入（千美元） 11表格 6. 2020 年上半年大眾倉(cāng)儲(chǔ)各地區(qū)相同存儲(chǔ)設(shè)施收入（千美元） 11表格 7. 埃塞克斯信托 2020 年上半年收入構(gòu)成（千美元） 12表格 8. 埃塞克斯信托 2020 年上半年房產(chǎn)收入構(gòu)成

5、（千美元） 12表格 9. 數(shù)字房地產(chǎn)信托公司上半年收入（千美元） 13表格 10. 數(shù)字房地產(chǎn)信托公司數(shù)據(jù)中心分布 13表格 11. 艾芙隆海灣社區(qū)上半年收入（千美元） 13表格 12. 艾芙隆海灣社區(qū)各地區(qū)收入（千美元） 14表格 13. 2020 年中報(bào)標(biāo)普 500 房地產(chǎn)個(gè)股重要財(cái)務(wù)指標(biāo) 18表格 14. 中國(guó) REITs 市場(chǎng)的開放進(jìn)程 20表格 15. 2020 年 8 月發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文印發(fā) REITs 有關(guān)試點(diǎn)通知 21表格 16. A 股房地產(chǎn)板塊重點(diǎn)標(biāo)的 22一、以美國(guó)為代表的海外 REITs 的發(fā)展與投資機(jī)會(huì)美國(guó) REITs 發(fā)展歷史進(jìn)程房地產(chǎn)投資信托基金(Real Est

6、ate Investment Trusts, REITs)是一種由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)管理，主要投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基金。通過 REITS 可以把流動(dòng)性較低，非證券化形態(tài)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為用于交易的證券資產(chǎn)，從而可以取得房地產(chǎn)的租金以及溢價(jià)收益。REITs 最早起源于美國(guó) 20 世紀(jì) 60 年代，當(dāng)時(shí) REITs 只能以商業(yè)信托或者協(xié)會(huì)的形式注冊(cè)，并且美國(guó)有關(guān) REITs 的法律對(duì)其有著嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理限制，其所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開的。和其他基金相比，REITs 能夠免征所得稅和資本利得稅，且分紅比例一般超過了 90。到了 1981 年，里根簽署了1981 經(jīng)濟(jì)復(fù)興法案，主要內(nèi)容是允許房地產(chǎn)擁有者可將房地產(chǎn)折舊

7、作為稅盾，從而創(chuàng)造了減稅的優(yōu)勢(shì)。法案簽署后，房地產(chǎn)具備了避稅的功能，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)了 REITs 價(jià)格的上漲。然而，里根政府于 1986 年頒布了1986 稅收改革法案，該法案雖然下降了個(gè)人所得稅稅率，但也限制了房地產(chǎn)作為避稅的功能，因此房地產(chǎn)行情走入了一段盤整期。但這個(gè)法案具有里程碑性質(zhì)的意義在于允許設(shè)立公司型 REITs，且內(nèi)部管理人可以直接為其客戶提供服務(wù)而不必委托外部機(jī)構(gòu)管理。從此美國(guó) REITs行業(yè)逐漸從抵押型形式走向了權(quán)益型形式。20 世紀(jì) 90 年代以后，以養(yǎng)老金為代表的機(jī)構(gòu)投資者開始逐漸進(jìn)入美國(guó) REITs市場(chǎng)，使得美國(guó) REITs 走上了一條專業(yè)化和市場(chǎng)化的發(fā)展

8、道路。1997 年，美國(guó)政府進(jìn)一步修改了稅法，直接有利于更多的海外投資者投資美國(guó)的 REITs 市場(chǎng)。2001 年美國(guó)科技股泡沫破滅后，美國(guó) REITs 又迎來了黃金的發(fā)展時(shí)期。隨著 2008 年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，由于房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌，也給美國(guó) REITs 帶來了嚴(yán)重的影響，但由于募集權(quán)益資本和縮減股利等辦法，美國(guó) REITs 市場(chǎng)并沒有持續(xù)低迷，于 2009 年年底又重新開啟了反彈行情。經(jīng)過 35 年的高速發(fā)展，目前美國(guó) REITs 市場(chǎng)已經(jīng)具備了非常龐大的規(guī)模。表格 1. 美國(guó) REITs 市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程時(shí)間美國(guó) REITs 發(fā)展進(jìn)程美國(guó)政府采用長(zhǎng)期財(cái)政赤字政策刺激經(jīng)濟(jì)，為了應(yīng)對(duì)日益嚴(yán)峻

9、的通貨膨脹，美聯(lián)儲(chǔ)采用了加息政策。這時(shí)抵押型 REITs 開始受到市場(chǎng)關(guān)注，其以20 世紀(jì) 70 年更高的利率向高風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)貸款提供融資并可以繞開管制，因此許多美國(guó)代大型銀行通過設(shè)立抵押型 REITs 實(shí)現(xiàn)貸款出表，REITs 資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大。20 世紀(jì) 60 年代美國(guó)國(guó)會(huì)通過REITs 法案，首批 REITs 誕生。20 世紀(jì) 80 年代由于美聯(lián)儲(chǔ)的加息政策和供給沖擊導(dǎo)致建筑材料短缺，建筑成本上升，抵押型 REITs 泡沫破裂。權(quán)益型 REITs 由于保守的投資策略和低杠桿率，在 “里根經(jīng)濟(jì)學(xué)”的刺激下發(fā)展迅速。2008 年金融危機(jī)前利發(fā)放等策略，REITs 市場(chǎng)在短暫的低迷期后重回走勢(shì)。

10、金融危機(jī)給 REITs 市場(chǎng)帶來了嚴(yán)重的影響，受益于募集權(quán)益資本，縮減股2008 年金融危機(jī)后REITs 的業(yè)績(jī)提升顯著，其在市場(chǎng)中開始有了一定議價(jià)能力來挑選物業(yè)。 20 世紀(jì) 90 年與此同時(shí)，養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)客戶開始參與 REITs 市場(chǎng)，美國(guó)政府于 1997 年代修改稅法使海外投資者也可參與美國(guó) REITs 市場(chǎng)，權(quán)益型 REITs 的主導(dǎo)地位得到鞏固。機(jī)構(gòu)貨幣管理人開始投資 REITs，房地產(chǎn)的公開證券化趨勢(shì)確立。在 2001年美國(guó)股市互聯(lián)網(wǎng)科技泡沫后，讓眾多投資者意識(shí)到“價(jià)值投資”的重要意義，房地產(chǎn)作為同時(shí)具有居住屬性和投資屬性的商品，具有相當(dāng)價(jià)值的投資標(biāo)的，REITs 又迎來了黃金的發(fā)

11、展時(shí)期。資料來源：搜狐財(cái)經(jīng)，Wind，川財(cái)證券研究所疫情下的美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然受疫情影響，現(xiàn)階段美國(guó)REITs 所處的大環(huán)境好于2008 年次貸危機(jī)時(shí)期，主要是由于現(xiàn)階段疫情對(duì)房地產(chǎn)的沖擊力度小于次貸危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的打擊。由于美聯(lián)儲(chǔ)開啟了史無前例的大規(guī)模貨幣寬松政策，且疫情加速了居家辦公浪潮，今年美國(guó)房地產(chǎn)受到的沖擊還不夠明顯。從需求端來看，現(xiàn)階段美國(guó)人民的購(gòu)房需求受疫情影響不是很大，4 月之后美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。今年來美國(guó)新建住房銷售數(shù)量于 4 月達(dá)到低位，為 53000 套，此后新建住房的銷售行情顯著回升，6 月新建住房銷售數(shù)量回升至 74000 套。今年 4 月美國(guó)新建住房平均價(jià)也

12、達(dá)到了近 3 年以來最低值，為 353800 美元，6 月回升至 384700美元。圖 1： 美國(guó)新建住房平均價(jià)（美元）圖 2： 美國(guó)新建住房銷售套數(shù)（千套）資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所今年二季度美國(guó)房屋空置率為 0.9%，處于歷史低位；二季度美國(guó)住房自有率則從 65.3%上升到了 67.9%，處于歷史相對(duì)高位。人們?cè)谝咔槠趯?duì)穩(wěn)定住所的需求上升是導(dǎo)致這一現(xiàn)象出現(xiàn)的直接原因之一。圖 3： 美國(guó)房屋空置率（%）圖 4： 美國(guó)住房自有率（%）資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所NAHB 房產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)在 2020 年 4 月一度跌

13、至 30，此后指數(shù)反彈，8 月回升至 78。S&P/CS20 座大城市房?jī)r(jià)指數(shù)自 2012 年以來持續(xù)上升，2020 年 5 月數(shù)值為 224.76。圖 5： NAHB 房產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)圖 6： S&P/CS20 座大城市房?jī)r(jià)指數(shù)資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所MSCI US REIT 指數(shù)和標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù)的表現(xiàn)MSCI US REIT 指數(shù)于 2007 年 2 月達(dá)到 1233.66 點(diǎn)的高位之后，受次貸危機(jī)爆發(fā)的影響，MSCI US REIT 在 2009 年 3 月最低跌至 287.87 點(diǎn)的低位，跌幅高達(dá) 76.67%。2009 年以后，美國(guó)房

14、地產(chǎn)行業(yè)開始從次貸危機(jī)中復(fù)蘇，于 2020 年 2 月達(dá)到歷史最高值 1358.59 點(diǎn)。此后受新冠疫情影響， MSCI USREIT 指數(shù)在 2020 年 3 月一度跌至 751.71 點(diǎn)，跌幅達(dá) 45.67%；隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)重啟，MSCI US REIT 指數(shù)于 2020 年 8 月 10 日上漲至 1084.12 點(diǎn)。圖 7： MSCI US REIT INDEX 走勢(shì)資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù)中的公司大多數(shù)為 REITs 公司，近十年也走出類似 MSCI US REIT 指數(shù)的走勢(shì)。受次貸危機(jī)影響，2009 年 3 月，標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù)最低跌至 4

15、2.95 點(diǎn)的歷史低位，后來隨著美國(guó)逐漸從次貸危機(jī)的陰影中逐步恢復(fù)，到 2020 年 2 月，標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù)最高上漲至 259.71 點(diǎn)的高點(diǎn)。后來由于疫情的沖擊，2020 年 2 月下旬開始大幅下跌，2020 年 3 月，標(biāo)普 500房地產(chǎn)指數(shù)跌至 158.62 點(diǎn)。之后出現(xiàn)反彈，到 2020 年 8 月 10 日，標(biāo)普 500房地產(chǎn)指數(shù)反彈至 225.96 點(diǎn)。圖 8： 標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)資料來源：Bloomberg，川財(cái)證券研究所截至 2020 年 8 月 10 日，標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù)的 PE 為 52.13， PB 為 3.45， PE 處于歷史較高位置， E

16、PS（最近加權(quán)每股收益）為 4.33 美元，較今年 1月的 5.02 美元出現(xiàn)了明顯下滑；ROA 和 ROE 分別為 3.38%和 8.96%，較今年 1 月 4.01%和 10.64%出現(xiàn)一定回落。圖 9： 標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù) PE、PB 和 EPS資料來源：Bloomberg，川財(cái)證券研究所圖 10： 標(biāo)普 500 房地產(chǎn)指數(shù)的 ROA 和 ROE(%)資料來源：Bloomberg，川財(cái)證券研究所2020 年上半年美國(guó)大型 REITs 公司的的業(yè)務(wù)表現(xiàn)埃塞克斯信托、艾芙隆海灣社區(qū)、大眾倉(cāng)儲(chǔ)信托、公平住屋、數(shù)字房地產(chǎn)信托是美國(guó)具有代表性的大型 REITs 公司，在現(xiàn)階段的疫情下表現(xiàn)出較

17、好的韌性。公平住屋（EQR）成立于 1966 年，總部位于伊利諾伊州芝加哥，是美國(guó)最大的住宅類物業(yè)投資信托基金（REITs）公司。公平住屋的架構(gòu)選擇建立 UPREIT 的主要原因之一合理避稅。EQR 的傘型結(jié)構(gòu)使其在擴(kuò)張時(shí)期融資以收購(gòu)資產(chǎn)和后期以股權(quán)方式退出非核心資產(chǎn)合理避稅起到了關(guān)鍵作用。圖 11： 公平住屋傘形信托結(jié)構(gòu)資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所截至 2020 年 6 月 30 日，公平住屋通過直接或間接的手段對(duì)產(chǎn)權(quán)持有實(shí)體進(jìn)行的投資中，包括位于 9 個(gè)州和華盛頓哥倫比亞特區(qū)的 304 處房產(chǎn)的全部或部分產(chǎn)權(quán)，一共擁有 78410 套公寓單元（不包括各種未完成的開發(fā)物業(yè)）。表格 2.

18、 2020 年上半年公平住屋物業(yè)分類項(xiàng)目房產(chǎn)數(shù)量公寓單元全資物業(yè)28774849業(yè)主出租物業(yè)合并1162部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)合并163399合計(jì)30478410資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所公平住屋的收入全部來源于租金收入。2020 年上半年公平住屋租金收入為13.36 億美元，好于 2019 年上半年的租金收入 13.32 億美元。表格 3. 2020 年上半年公平住屋收入情況（千美元）項(xiàng)目2020 年上半年2019 年上半年租金收入1,335,8371,331,676收入合計(jì)1,335,8371,331,676資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所2020 年上半年公平住屋約 97.6%的租賃總收

19、入來自住宅公寓租賃，這些租賃一般不超過 12 個(gè)月。住宅公寓租賃包括了與公用設(shè)施回收、停車、倉(cāng)儲(chǔ)和寵物租金等項(xiàng)目相關(guān)的租賃收入。2020 年上半年公司約 2.4%的租賃總收入來自期限一般在 5 至 10 年之間的非住宅租賃。非住宅租賃一般包括底層零售空間和主租賃的車庫(kù)，作為居民的附加設(shè)施。非住宅租賃包括與公用事業(yè)回收、停車租金和倉(cāng)庫(kù)租金等項(xiàng)目相關(guān)的租賃收入。表格 4. 2020 年上半年公平住屋租金收入分類（千美元）業(yè)務(wù)住宅租賃非住宅租賃合計(jì)住宅及非住宅租金1,207,10630,2211,237,327公用事業(yè)回收35,23237535,607停車場(chǎng)租金19,46022319,683倉(cāng)庫(kù)出租

20、金1,913401,953寵物租金5,7405,740租賃收入總額1,269,45130,8591,300,310其他租金收入總額35,527租金收入總計(jì)：1,335,837資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所大眾倉(cāng)儲(chǔ)創(chuàng)立于 1971 年，總部位于美國(guó)加利福尼亞州格倫代爾，是一家投資標(biāo)的為倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的美國(guó) REITs 公司。2020 年上半年大眾倉(cāng)儲(chǔ)收入為 13.39 億美元，2020 年上半年相同存儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收入占總收入的 90.15%，為 12.07 億美元，與 2019 年同期相比下降了 0.9%。這些減少是由于租金收入的下降等因素；已購(gòu)設(shè)施包括公司在 2018 年、2019 年和 2020

21、 年前 6 個(gè)月收購(gòu)的 84個(gè)設(shè)施，2020 年上半年已購(gòu)設(shè)備項(xiàng)目收入為 0.25 億美元，占總收入的 1.9%；已開發(fā)和擴(kuò)展的設(shè)施包括自 2015 年 1 月 1 日以來在新地點(diǎn)開發(fā)的 76 個(gè)設(shè)施和正在擴(kuò)建的 71 個(gè)設(shè)施，2020 年上半年其收入為 0.85 億美元，占總收入的6.39%；其他不同存儲(chǔ)設(shè)施（2018 年 1 月 1 日以來還沒有完全穩(wěn)定的設(shè)備以及從第三方獲得的設(shè)施）在 2020 年上半年收入為 0.21 億美元，占總收入的1.56%。表格 5. 2020 年上半年大眾倉(cāng)儲(chǔ)收入（千美元）項(xiàng)目2020 上半年2019 上半年YOY相同存儲(chǔ)設(shè)施1,206,8851,218,35

22、2-0.9已購(gòu)設(shè)施25,47210,361145.8新開發(fā)和擴(kuò)建的設(shè)施85,48869,88922.3其他不同的存儲(chǔ)設(shè)施20,89821,145-1.2總收入1,338,7431,319,7371.4資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所在 2020 年上半年相同存儲(chǔ)設(shè)施收入中，洛杉磯市場(chǎng)收入為 1.88 億美元，占相同存儲(chǔ)設(shè)施收入的 15.6%；舊金山市場(chǎng)收入為 1.01 億美元，占相同存儲(chǔ)設(shè)施收入的 8.36%；紐約市場(chǎng)收入為 0.76 億美元，占相同存儲(chǔ)設(shè)施收入的 6.33%。表格 6. 2020 年上半年大眾倉(cāng)儲(chǔ)各地區(qū)相同存儲(chǔ)設(shè)施收入（千美元）地區(qū)2020 上半年占比洛杉磯188,2221

23、5.60舊金山100,9498.36紐約76,4416.33西雅圖-塔科馬56,7894.71華盛頓55,9164.63邁阿密54,2534.50芝加哥58,5154.85亞特蘭大41,8073.46達(dá)拉斯-沃斯堡41,8953.47休斯頓35,6212.95奧蘭多-代托納30,3412.51費(fèi)城29,2792.43西棕櫚灘22,8341.89坦帕22,9801.90夏洛特22,2781.85其他市場(chǎng)370,76530.72合計(jì)1,206,885100.00資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所埃塞克斯信托是一家自行管理的房地產(chǎn)投資信托基金公司，主要從事公寓社區(qū)和商業(yè)物業(yè)的持有、經(jīng)營(yíng)、管理、并購(gòu)、

24、開發(fā)和再開發(fā)。2020 年上半年埃塞克斯信托公司收入為 7.63 億美元，較去年同期的 7.18 億美元增長(zhǎng)了 6.27%。其中，租金及其他物業(yè)收入為 7.58 億美元，占總收入的 99.35%；從附屬機(jī)構(gòu)收取的管理費(fèi)和其他費(fèi)用項(xiàng)目收入為 0.05 億美元，占總收入的 0.65%。表格 7. 2020 年上半年埃塞克斯信托收入構(gòu)成（千美元）項(xiàng)目2020 年上半年2019 年上半年租金及其他物業(yè)757,899713,263從附屬機(jī)構(gòu)收取的管理費(fèi)和其他費(fèi)用4,9654,595收入合計(jì)762,864717,858資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所2020 年上半年埃塞克斯信托公司租金及其他物業(yè)收入為

25、 7.58 億美元，其中，相同房產(chǎn)收入為 6.68 億美元，占租金及其他物業(yè)收入的 88.18%；非相同房產(chǎn)收入為 0.9 億美元，占租金及其他物業(yè)收入的 11.82%。相同房產(chǎn)收入中，加州南部市場(chǎng)收入為 2.84 億美元，占比 42.46%；加州北部市場(chǎng)收入為 2.62 億美元，占比為 39.21%；西雅圖都會(huì)區(qū)收入為 1.23 億美元，占比為 18.33%。表格 8. 2020 年上半年埃塞克斯信托房產(chǎn)收入構(gòu)成（千美元）項(xiàng)目2020 上半年占比加州南部283,75242.46加州北部262,01139.21西雅圖都會(huì)區(qū)122,52418.33相同房產(chǎn)收入合計(jì)668,28788.18非相同房

26、產(chǎn)收入合計(jì)89,61211.82房產(chǎn)收入合計(jì)757,899100.00資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所數(shù)字房地產(chǎn)信托公司是一家不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司，通過其在 Digital Realty Trust，L.P.的控股，從事科技相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)的持有、收購(gòu)、開發(fā)、再開發(fā)和管理。2020 年上半年數(shù)字房地產(chǎn)信托公司營(yíng)業(yè)收入為 18.16 億美元。其中，租金和其他服務(wù)收入為 18.08 億美元，費(fèi)用等項(xiàng)目收入為 0.09 億美元。表格 9. 2020 年上半年數(shù)字房地產(chǎn)信托公司收入（千美元）項(xiàng)目2020 年上半年2019 年上半年租金和其他服務(wù)1,807,7471,611,416費(fèi)用收入及其他8,5853

27、,896營(yíng)業(yè)收入合計(jì)1,816,3321,615,312資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所數(shù)字房地產(chǎn)信托公司投資遍布美國(guó)、歐洲、新拉丁美洲、亞洲、澳大利亞、非洲、加拿大，主要集中在美國(guó)和歐洲地區(qū)。該投資組合由數(shù)據(jù)中心、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)關(guān)設(shè)施、辦公室和其他非數(shù)據(jù)中心空間組成。截至 2020 年 6 月 30 日，數(shù)字房地產(chǎn)信托公司共擁有 281 個(gè)數(shù)據(jù)中心，包括運(yùn)營(yíng)中的 237 個(gè)、持有待售的 1 個(gè)以及未合并的合資企業(yè)的 43 個(gè)。其中，美國(guó)地區(qū)分布著 137 個(gè)數(shù)據(jù)中心，包括運(yùn)營(yíng)中的 121 個(gè)、未合并的合資企業(yè)的 16 個(gè)；歐洲地區(qū)分布著 102 個(gè)數(shù)據(jù)中心，包括運(yùn)營(yíng)中的 101 個(gè)以及持有待售的

28、 1 個(gè)。表格 10. 數(shù)字房地產(chǎn)信托公司數(shù)據(jù)中心分布項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中持有待售未合并的合資企業(yè)總計(jì)美國(guó)12116137歐洲1011102新拉丁美洲2222亞洲6511澳大利亞55非洲22加拿大22總計(jì)237143281資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所艾芙隆海灣社區(qū)成立于 1978 年，從事集合型住宅社區(qū)的開發(fā)、再開發(fā)、并購(gòu)、持有和營(yíng)運(yùn)。截至 2020 年 6 月 30 日，公司在 11 個(gè)州和哥倫比亞特區(qū)直接或間接擁有 276 個(gè)正在運(yùn)營(yíng)的公寓社區(qū)的所有權(quán)，這些社區(qū)包含 80182 個(gè)公寓住宅。2020 年上半年艾芙隆海灣社區(qū)收入為 11.78 億美元，較 2019 年上半年的 11.43 億有小

29、幅增長(zhǎng)。其中，租金及其他收入為 11.76 億美元，管理費(fèi)、開發(fā)費(fèi)及其他費(fèi)用項(xiàng)目收入為 193.3 萬(wàn)美元。表格 11. 2020 年上半年艾芙隆海灣社區(qū)收入（千美元）項(xiàng)目2020 年上半年2019 年上半年租金及其他收入1,176,1231,141,194管理費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和其他費(fèi)用1,9332,252收入合計(jì)1,178,0561,143,446資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所2020 年上半年艾芙隆海灣社區(qū)收入為 11.78 億美元，凈營(yíng)業(yè)收入為 8.26 億元。在已投入運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)中，紐約大都會(huì)區(qū)和新澤西市場(chǎng)收入最高，為 2.35 億美元，占已投入運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)總收入的 21.90%，凈營(yíng)業(yè)收入

30、為 1.63 億美元，占已投入運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)總凈營(yíng)業(yè)收入的 21.39%；加州南部市場(chǎng)收入為 2.22 億美元，占已投入運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)總收入的 20.71%，凈營(yíng)業(yè)收入為 1.57 億美元，占已投入運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)總凈營(yíng)業(yè)收入的 20.67%；加州北部市場(chǎng)收入為 2.06 億美元，占已投入運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)總收入的 19.19%，凈營(yíng)業(yè)收入為 1.58 億美元，占已投入運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)總凈營(yíng)業(yè)收入的 20.83%。表格 12. 2020 年上半年艾芙隆海灣社區(qū)各地區(qū)收入（千美元）項(xiàng)目總收入凈營(yíng)業(yè)收入已投入運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)：新英格蘭161,398106,515紐約大都會(huì)區(qū)/新澤西234,673162,564大西洋中部179,68

31、7127,953太平洋西北部56,41440,464加州北部205,623158,295加州南部221,901157,056擴(kuò)張市場(chǎng)11,7916,989合計(jì)1,071,487759,836其他房產(chǎn)70,16746,604在建/重建房產(chǎn)32,46519,468預(yù)留待建的土地N/AN/A未劃撥房產(chǎn)1,933N/A總計(jì)1,176,052825,908資料來源：公司財(cái)報(bào)，川財(cái)證券研究所從今年中報(bào)數(shù)據(jù)來看，五所美國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）相關(guān)公司總體業(yè)績(jī)自 2009 年以來呈上升趨勢(shì)。現(xiàn)階段五所公司中數(shù)字房地產(chǎn)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入規(guī)模最大。今年上半年埃塞克斯信托和公平住屋的營(yíng)業(yè)收入同比增速最高，分別達(dá)到

32、 12.44和 6.27。另外，艾芙隆海灣社區(qū)、大眾倉(cāng)儲(chǔ)信托、公平住屋的 2020年上半年?duì)I收同比增長(zhǎng) 3.03、1.81、0.31。凈利潤(rùn)方面，埃塞克斯信托、艾芙隆海灣社區(qū)、大眾倉(cāng)儲(chǔ)信托、公平住屋、數(shù)字房地產(chǎn)信托今年上半年凈利潤(rùn)非別為 3.99 億美元、3.39 億美元、6.81 億美元、5.69 億美元、2.99 億美元，大眾倉(cāng)儲(chǔ)信托同比下降 7.53，其余四所公司凈利潤(rùn)同比均為正增長(zhǎng)。其中，埃塞克斯信托、數(shù)字房地產(chǎn)信托和公平住屋的凈利潤(rùn)增速較好，分別為 89.2、68.86和 37.72。圖 12： 美國(guó)大型 REITs 公司營(yíng)業(yè)收入（億美元）圖 13： 美國(guó)大型 REITs 公司營(yíng)業(yè)收

33、入增速（ ）資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所圖 14： 美國(guó)大型 REITs 相關(guān)公司凈利潤(rùn)（億美元）圖 15： 美國(guó)大型 REITs 相關(guān)公司凈利潤(rùn)增速（ ）資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所此外，這五所 REITs 公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量均為正值，總體上呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。今年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海灣社區(qū)、大眾倉(cāng)儲(chǔ)信托、公平住屋、數(shù)字房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量分別為 4.26 億美元、6.29 億美元、10.02 億美元、6.35 億美元、7.12 億美元。圖 16： 美國(guó)大型 REITs 公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量（億美元）資

34、料來源：Wind，川財(cái)證券研究所2020 年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海灣社區(qū)、公平住屋資產(chǎn)、數(shù)字房地產(chǎn)信托、大眾倉(cāng)儲(chǔ)信托的資產(chǎn)負(fù)債率均偏低，分別僅為 51.54、43.81、46.06、 47.66和 27.09。大眾倉(cāng)儲(chǔ)的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在較低的水平，近年有所上升；其它四家公司的資產(chǎn)負(fù)債率較十二年前均有所下降。圖 17： 美國(guó)大型 REITs 公司資產(chǎn)負(fù)債率（ ）資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所從 ROA 和 ROE 來看，今年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海灣社區(qū)、大眾倉(cāng)儲(chǔ)信托、公平住屋、數(shù)字房地產(chǎn)信托的 2020 年 ROA 分別為 3.09、1.76、5.74、 2.72、1.05，

35、ROE 分別為 6.45、3.10、7.54、5.45、2.22。今年上半年埃塞克斯信托、公平住屋和數(shù)字房地產(chǎn)信托的 ROA 和 ROE 均較去年同期有所上升。圖 18： 美國(guó)大型 REITs 公司 ROA（ ）資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所圖 19： 美國(guó)大型 REITs 公司 ROE（ ）資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所1.5 美國(guó) REITs 相關(guān)標(biāo)的投資機(jī)會(huì)從今年中報(bào)的數(shù)據(jù)來看，疫情期中標(biāo)普 500 房地產(chǎn)行業(yè)中較多 REITs 公司的財(cái)務(wù)韌性較好，除了數(shù)字房地產(chǎn)信托、公平住屋、艾芙隆海灣社區(qū)、埃塞克斯信托歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)大幅上升以外，波士頓地產(chǎn)、亞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)

36、生的現(xiàn)金流量?jī)纛~（億元）PE(TTM)股息率 EPSROA(近 12 個(gè)(TTM)（ ）月)( )歸屬母公總市值證券凈利潤(rùn)司股東的資產(chǎn)負(fù)證券簡(jiǎn)稱（億代碼（億凈利潤(rùn)同債率元）元）比增長(zhǎng)率（ ）歷山大房地產(chǎn)、Realty Income 歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率均出現(xiàn)大幅上升，分別增長(zhǎng) 187.46%、19.47%和 23.54%。從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~來看，除了豪斯特酒店及度假村和馬賽里奇房產(chǎn)為負(fù)值以外，其它均為正值。從資產(chǎn)負(fù)債率來看，除了美國(guó)電塔、SBA 通信和西蒙地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高于 85%，其他均低于 80%。由于今年 4 月以來不少美股 REITs 公司股價(jià)反彈較多，且估值偏

37、高，疊加現(xiàn)階段美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍受疫情影響，建議關(guān)注現(xiàn)階段業(yè)績(jī)韌性較強(qiáng)，且今年以來下跌較多，且有一定估值優(yōu)勢(shì)的 REITs 公司。考慮到單只標(biāo)的的不確定性，建議在未來的回調(diào)中分批謹(jǐn)慎進(jìn)行一攬子標(biāo)的的配置，相關(guān)標(biāo)的為波士頓地產(chǎn)、埃塞克斯信托、公平住屋和Welltower 信托。表格 13. 2020 年中報(bào)標(biāo)普 500 房地產(chǎn)個(gè)股重要財(cái)務(wù)指標(biāo) （ ）AMT.N美國(guó)電塔1,124.058.614.1988.9117.8958.474.332.041.63PLD.N安博766.328.9722.2733.4613.5544.292.341.881.99CCI.N冠城國(guó)際697.403.86-5.6275.9

38、814.0996.331.730.972.82DLR.N數(shù)字房地425.662.9968.8647.667.1268.442.311.052.31產(chǎn)信托PSA.N大眾倉(cāng)儲(chǔ)353.966.81-7.5327.0910.0228.927.005.743.95信托SBAC.OSBA 通信336.74-1.04-279.85145.695.92-2,212.81-0.14-1.090.56WELL.NWELLTOWER239.704.9017.0547.948.1218.393.121.475.50信托ARE.N亞歷山大220.682.4819.4744.853.9455.773.141.292.23

39、房地產(chǎn)AVB.N艾芙隆海216.463.390.0443.816.2927.545.591.764.03灣社區(qū)O.NREALTY215.512.5523.5445.695.1544.441.411.354.31INCOMEWY.N惠好公司215.002.22237.8949.544.7770.030.411.363.54EQR.N公平住屋206.065.6937.7246.066.3518.343.022.724.22SPG.N西蒙地產(chǎn)200.276.93-33.6792.598.1411.475.712.1311.79VTR.N芬塔公司158.903.16-6.0656.767.2038.5

40、11.111.286.64CBRE.N世邦魏理152.122.54-34.5459.970.0613.253.421.59仕DRE.N杜克房地146.850.59-48.7340.972.6139.411.010.702.30產(chǎn)ESS.N埃塞克斯145.733.9989.2051.544.2623.229.623.093.64信托BXP.N波士頓地產(chǎn)141.557.69187.4662.815.5413.986.513.484.26EXR.NEXTRA135.562.115.7667.813.9231.423.342.473.43SPACESTORAGEMAA.NMAA 房產(chǎn)133.861.1

41、2-11.0444.443.9039.812.941.003.38信托UDR.NUDR 不動(dòng)106.140.634.7755.573.1757.790.620.663.90產(chǎn)信托HST.N豪斯特酒83.79-3.55-175.2144.19-0.1590.090.13-2.905.12店及度假村REG.OREGENCY72.74-0.06-104.4245.572.1779.960.54-0.064.11CENTERSVNO.N沃那多房71.07-1.68-106.4357.612.6821.981.69-0.9211.98產(chǎn)信托FRT.NFRT 信托60.690.65-53.7265.461

42、.8122.483.570.905.22AIV.N公寓投資55.990.46-86.4273.671.8430.891.220.664.39與管理KIM.N金克地產(chǎn)52.208.38285.8251.242.375.342.267.436.90SLG.NSL 格林不37.391.79-15.8555.712.2416.853.031.386.76動(dòng)產(chǎn)MAC.N馬賽里奇12.30-0.18-174.6870.87-0.1522.510.37-0.1927.00房產(chǎn)資料來源：Wind，川財(cái)證券研究所注：總市值、PE、EPS 和股息率截至 2020 年 8 月 10 日；其它均為 2020 年中報(bào)數(shù)

43、據(jù)。二、中國(guó) REITs 發(fā)展與相關(guān)投資機(jī)會(huì)中國(guó) REITs 發(fā)展歷史進(jìn)程自從改革開放以來，房地產(chǎn)一直在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中扮演較為重要的角色。近年來，由于各大房企存在庫(kù)存居高不下、債務(wù)偏高、融資困難等問題，因此當(dāng)下在我國(guó)開展REITs，能夠有效降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的上下游發(fā)展；另一方面，開展 REITs 業(yè)務(wù)，也能夠提高社會(huì)資本的參與度，給國(guó)有資本的退出提供通道。2001-2005 年為我國(guó) REITs 市場(chǎng)的起步階段，這個(gè)時(shí)候剛好頒布了中華人民共和國(guó)信托法，同年發(fā)改委起草了產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法。2005 年以后，隨著香港 REITs 市場(chǎng)的逐漸升溫，市場(chǎng)又開啟了對(duì) REITs 的

44、討論熱潮。但隨著國(guó)家有關(guān)部委發(fā)布的限制外商投資中國(guó)房地產(chǎn)政策，REITs 在中國(guó)的發(fā)展仍然處于政策的討論之中；2008 年，隨著央行發(fā)布的2007 年中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告，第一次鮮明地提出了要開始發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金。經(jīng)過隨后幾年的政策完善和調(diào)研試點(diǎn)工作，2014 年我國(guó)第一支 REITs“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所上市發(fā)行；2015 年，國(guó)內(nèi)首支公募 REITs 產(chǎn)品鵬華前海萬(wàn)科封閉式混合證券投資基金發(fā)行；2017 年，興業(yè)信托發(fā)行了首單銀行間市場(chǎng)公募 REITs；2020 年，證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委正式發(fā)布關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)相關(guān)工作的通知。截至 2020 年

45、 4 月末，我國(guó)歷年來總體發(fā)行的 REITs 產(chǎn)品達(dá)到了 64 單，發(fā)行總金額為 1204 億人民幣。當(dāng)前我國(guó)的 REITs 的發(fā)展時(shí)間仍然較短，未來發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大。表格 14. 中國(guó) REITs 市場(chǎng)的開放進(jìn)程時(shí)間中國(guó) REITs 發(fā)展進(jìn)程2001.04國(guó)務(wù)院頒布了中華人民共和國(guó)信托法，引起了設(shè)立 REITs 的討論熱潮。2008.04央行發(fā)布2007 年中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告，明確提出發(fā)展房地產(chǎn)信托基金。銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合五大信托公司共同起早了信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法草案，REITs 第一次被提上了決策層面。2008.102014.09央行發(fā)布中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金

46、融服務(wù)工作的通知，提出了積極穩(wěn)妥開展 REITs 試點(diǎn)工作。國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見，提出了要有序開展企業(yè)資產(chǎn)證券化，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行 REITs。2016.012018.02深交所制定了深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要，明確指出了研究推進(jìn) REITs 產(chǎn)品，形成具有深市特色的 REITs 板塊。證監(jiān)會(huì)聯(lián)合住建部，發(fā)布關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知，試點(diǎn)發(fā)行 REITs。2018.042019.01中基協(xié)探討了公募 REITs 的實(shí)施路徑和落實(shí)方案。2019.03上交所表示推動(dòng)公募 REITs 試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃 REITs。2020.04證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)相關(guān)工作的通知。2006.07建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布 171 號(hào)文件，限制外商投資中國(guó)房地產(chǎn)。國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了申報(bào)通知，正式開啟了基礎(chǔ)設(shè)施 REIT