1、第 PAGE107 頁 共 NUMPAGES107 頁房地產市場調查報告15篇房地產市場調查報告1 “只要去做，你就能得到。”很多房地產項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現實世界里，所有經濟上獲得成功的房地產開發項目都與其市場潛力密不可分。 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺

2、乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。一、房地產市場分析的層次與內容1、房地產市場分析的層次房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。區域房地產市場分析：是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。專業房地產市場分析：是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預

3、測。它側重于專業市場供求分析內容。項目房地產市場分析：是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。2、房地產市場分析的內容房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。地區經濟分析：是研究地區的經濟環境，它包含地區經濟的基本趨勢分析；？地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分

4、析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。區位分析：是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。市場概況分析：它包含對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。？找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明

5、確下一步分析的方向和側重點。專業市場供求分析：它包含根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；？分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。項目競爭分析：它包含：分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；？進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預

6、測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。敏感性分析：測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在

7、確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。二、不同使用目的下房地產市場分析的特點在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、政府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。1、投資決策中的房地產市場分析房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確

8、的位置、合適的開發時間，以保證項目汗發完成后有良好的市場需求。2、項目融資中的房地產市場分析房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發商需要房地產市場分析作為項目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經濟能國，作為貸款項目選擇的重要依據。3、房地產證券化中的房地產市場分析在房地產證券化過程中，房地產形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產證券定價等，為投資者提供抵押對象的

9、完備信息，反映抵押對象的質量及市場預期回報。作為投資者選擇證券類則的依據；為政府擔保方及評級機構提供房地產的市場前景分析，價為分析證券實際價值的參考，并為進行證券結構控制提供依據。總之，為證券化服務的房地產市場分析目的較復雜，它根本的側重點在于關注房地產市場前景及項目物業的收益或回報率。4、房地產開發中的房地產市場分析房地產的開發過程中，開發商要根據市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產品計劃、設計、品質、定價、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發成功。如為其提供項目建成后的市場可按納的售價和租金水平；根據項目特點進行亮點的

10、挖掘，據此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產企業對市場狀況的把握程度，增強了企業的競爭能力，實時調整營銷策略。5、市場宏觀管理中的房地產市場分析房地產市場的宏觀管理要把握房地產市場供求關系的變化規律，以合理制定有關的房地產產業政策；把握房地產市場宏觀經濟情況及政策、法律環境，及房地產市場供求情況，了解整個房地產宏觀市場，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開發與土地供給的數量與結構；了解房地產專業物業供需情況，為房地產合理結構控制提供依據；房地產宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發項目周圍公眾的態度，以確保新的開發適合社區的需要，滿足公眾的需要。研究以上各類

11、活動的特點，得出各類房地產活動所需市場分析的層次及內容側重點如表所示。三、提高房地產市場分析有效性的途徑1、影響房地產市場分析有效性的原因通過對房地產市場分析的系統研究，本文認為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產市場分析要點的把握程度。只有根據分析目的把握住市場分析的關鍵所在，才能使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數據是否充分、可靠。在一個房地產市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發生，都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。2、提高房地戶市場分析有效性

12、的途徑總體上來說，要提高房地產市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產活動對房地產市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數據有針對性，有兩個以上數據來源的比較；需求參數確定合理，對關鍵需求參數的變動趨勢有獨到的研究分析，而不是簡單采用了不變的參數來求算；預測需求時測定了細分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建項目的供給；市場占有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結論明確，結論適用的范圍界定清

13、楚，能充分反映市場分析結論所面對的不確定性。房地產市場分析，是房產市場調查者最主要的一種統計分析方法，這也是考察房地產市場的最根本的依據，是房產走向的導航標！房地產市場調查報告2 一 調查背景 房地產營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人和集體交換產品和價值，獲得所需物品的社會經濟活動過程。其實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，房地產企業通過有效地提供住宅、辦公樓、商業樓宇、廠房等房地產商品和服務來滿足消費者生產或生活，物質或精神的需求，并獲取利潤的經濟活動。 近年來，大多數房地產開發項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視

14、為是項目致勝的關鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉向重視前期研究和產品定位，隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉變。生態賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流。“綠色”、“生態”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發周期逐步縮短，產品更新換代速度加快，項目針對性更強。社會消費心理的不穩定以及發展商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產品出現“不斷升級”的現象。居住趨向郊區化，住房消費平民化，產品更新換代速度加快。在一些地方的房地產產品甚至已經出現了 “住房如時裝，一年一個樣”的狀況。大型住宅項目不斷出現，開發主題更為明顯，產品多元化、

15、客戶多元化、開發主題的連貫性、品牌經營的系統性，均是營銷工作的新課題。發展商的品牌策略不斷提升，企業品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。服務概念貫徹于營銷全過程。優質的看樓服務、物業管理服務、24小時的專車接送服務，均給買家帶來了方便和優惠。形成了從優質方便的服務到看樓、買樓的良性循環。本次主要是分析我在興龍置業實習階段對購房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來發展趨勢所做的調查。二、公司簡介秦皇島市興龍置家房地產經紀有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金20_萬元。公司成立于20_年，自成立以來，始終貫徹“仁和、誠信、務實、求新”的企業精神，通過實行科學規范的運營管理，現已擁有連

16、鎖店三十二家，員工200余人。公司以房地產中介、樓盤代理和信貸業務為核心，業務范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產權、廣告等，力爭成為國內房地產經紀和金融按揭服務的領跑者。公司與數十家金融機構建立了長期友好的合作關系，在廣大購房者、開發企業和房產中介企業中享有較高的知名度。20_年10月，公司先進的二手房交易電子商務網站上線。網站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務。20_年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實力進一步增強。公司現有市內黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告

17、位多處，本著“以市場為導向，以客戶為中心”的服務理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務。公司大專以上學歷的員工占到了90%以上，高素質的人才隊伍為公司的持續穩定發展奠定了良好的基礎。公司堅持“德才兼備、敬業為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。從剛剛入職的新員工培訓到基層門店管理人員的素質提升，從中層干部的能力提升到業務骨干的外派培訓，無不體現著公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學院”，公司為員工提供了更為全面的成長和發展平臺。公司重視企業文化建設。通過內刊動感興龍和興龍之路引領員工團結、拼搏、奉獻的精神風貌，同時，經常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動，豐富員工的業余文化生活。“

18、龍騰杯”長跑比賽、運動會、歌詠比賽、春節晚會等，無不體現著公司濃厚的文化氛圍。公司堅持“貼近社區、服務百姓、回報社會”的宗旨，與秦皇島各個社區居委會進行便民合作，同時經常組織員工參與各種公益活動，多次捐資助教，得到了社會各界的肯定和好評。在開拓市場的過程中，公司的綜合實力不斷增強，呈現出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來的日子里，我們將和有志于從事房地產經紀服務的精英們一起，以“誠信的品質，專業的服務”，全力打造秦皇島市房產經紀新坐標。三、目前購房群體的基本狀況1、大部分購房者目前的事業狀態處于起步階段或發展階段，總體購買力不高。從調查結果來看，大部分購房者在目前的事業發展中并沒有取得很大的成功

19、，其中17%的購房者處于事業的起步階段，60%的購房者處于事業的發展階段，處于事業起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20_元以下，而且他們在單位的職務多為普通員工。而處于事業發展階段的購房者大部分為3145歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在30005000元之間，在單位中的職務多為中層管理者或主管級別。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進一步補充知識，拓展自己的業務，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業消費上的總體購買力不高。就總體情況來看，購房者的購買力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為20_元，而83.3%的購房者的

20、家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。2、購房者對房地產開發商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高。隨著外地的房地產開發商進軍房產市場，房地產開發商日益增多，房地產開發商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產開發商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調查結果中，購房者能夠說出開發商品牌的數量不等，能夠說出三個及三個以上的開發商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產開發商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個開發商品牌的購房者所占的比例高達31.2%，這充

21、分表明購房者對房地產開發商品牌的總體認知程度不高。在所有購房者說出的房地產開發商中，消費者認知度較高的是在房地產市場中比較活躍的34個開發商，但對它們的認知水平仍然不高。購房者認知度最高的兩個開發商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對其他開發商的認知度則更低。消費者對房地產開發商品牌認知程度不高，其主要原因在于以往開發商對樓盤項目本身的宣傳力度很大，而對開發商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經驗來看，那些知曉房地產開發商的購房者對其所知曉的開發商的樓盤項目選擇率會更高。可見，房地產開發商本身的品牌，是影響消費者購買的重要因素，對促進樓盤的銷售起著不可忽視的作

22、用。因此，房地產開發商在大力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設和宣傳。3、置業消費盲區與企業品牌建立置業投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復雜，涉及眾多環節，因此存在著比較極大的認知難度，而消費者在房屋消費過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。在房地產市場逐步發育和成熟的同時，購房糾紛也隨著增多。業主與物業公司、開發商之間的沖突事件時有發生，并且事態發展有增多和升級的跡象，并且不斷有房地產銷售人員對開發商的銷售內幕進行暴光，這些事件對房地產開發商所形成的負面影響在短期內挽回的可能極小，致使消費者在選擇開發商以及樓盤上存

23、在著更多的忐忑不安從總體看，在以往的實際房地產購買者當中，只有不到20%的消費者在購買之前對購房手續、市場供應樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認為購房是一種理性消費存在著嚴重的差異，產生這一現象的原因是復雜的：但消費動機與消費決策之間信息的不匹配和不平衡性是關鍵因素。從消費市場經驗來說，在復雜而缺乏規范秩序的市場中，在消費者消費認知力低下的情況下，消費者的消費安全感直接影響消費選擇、決策，而影響消費安全感的一個重要作用力就是企業品牌的形象與價值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發商的業界地位、市場業績，尤其是在目前消費者對期房持懷疑態度情況下，良好的品牌形象對開發商市場表現將起到至關

24、重要的作用。因此基于消費群體認知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價值。房地產市場調查報告3 一、調研前言 長沙是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的，經濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區和長沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽市總面積1、18萬平方公里，人口613萬，其中城區面積556平方公里，人口199萬。本次調研主要是為了了解長沙地區的人均住房面積情況，針對_年長沙地區的400戶住民進行的調查，通過了解這400戶住民的現收入

25、層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門問調查。通過此次調研，我們了解了長沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19、88平米，10%的低收入住房面積21、72平米，60%的中等收入住房面積28、50平米，10%的高收入住房面積35、93平米，10%的最高收入的住房面積43、60平米，總平均29、31平米。本次調查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。（一）調研時間及地點_年初至_年末；長沙市區（二）調

26、研對象及范圍長沙市區隨機抽取的400戶住民（三）調研目的了解了長沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。（四）調研方法隨機抽樣調查法和上門問調查法（五）調研結論通過調查了解長沙的人均住房面積有了很的增長，從1980的7、67平米到本次調研得出的29、21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

27、二、情況介紹通過本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19、88平米，10%的低收入住房面積21、72平米，60%的中等收入住房面積28、50平米，10%的高收入住房面積35、93平米，10%的最高收入的住房面積43、60平米，總平均29、31平米。其中：租公房23戶占5、75%，租私房14戶，占3、50%，自由私房360戶，占90、0%，其他3戶，占0、75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94、68%。擁有三居室以上的家庭占46、21%、除現住房之外還有一套住房占19、84%，有兩套占1、38%還有3套占0、82%，擁有兩

28、套以上占22、04%。現在長沙的人均住房面積有了很的增長，從1980的7、67平米到本次調研得出的29、21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。三、分析預測（一）長沙市人均住房和市區人口分析從1980年開始到_年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101、94萬人增加到_年的218、75萬人，人均住房使用面積由198

29、0年的7、67增長到_年的21、，登記結婚的數據則有起伏變化，時高時低，無法預測。（二）收入層次與住房建筑面積情況分析10%的最低收入戶住房建筑面積19、88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21、72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28、50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35、93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43、60平米，總平均29、21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28、50平米。（三）住房類型和現有住房數分析5、75%是租賃公房，3、50%租賃私房，90、0%自有私房，0、75%市其他類型。其中，2、0%是

30、單棟配套樓房，89、25%是單元式配套住宅，5、5%是普通樓房，3、25%是普通平房。而居室類型分析94、68%家庭是二居室，46、21%家庭是三居室。19、84%有兩套住房，1、38%有三套住房，0、82%有四套住房。由此可以看出有90、0%住的是私房，89、25%是單元式配套住宅，而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的，46、21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。（四）長沙市房地產開發情況分析1、長沙市施工和竣工房屋面積從1998年到_年施工房屋面積從339、01平方米增長到3270、34平方米，竣工房屋面積從98、38平方米增長到699、90平方米，房屋

31、售出面積，從39、97平方米增長到985、09平方米。由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。2、房地產品房空置面積_年長沙市房地產商品房空置面積65、63萬平米，其中空置13年面積49、42萬平米，空置3年和3年以上面積5、70萬平方米。從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。四、結論及建議通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到_年，人均住房面積隨著市區人口數的增加而增加，收入高的住房建筑面積越，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28、50平米。有90、0%住的是私房，89、25%是單

32、元式配套住宅，而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的，46、21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。房地產市場調查報告4 一、城市居民目前住得怎樣 從調查所涉及的范圍看，城市居民以居住樓房為主。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3，超過半數；18.2向房管所租用房屋；11.5租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。二、多少都市

33、人準備買房據調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的21.9，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70-140平方米之間。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。三、有了產權房，還買房嗎數據顯示，調查總體中59.3的家庭擁有住房產權，住房面積在20-80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23.3預計在五年內購房，20.1預計明年購房，商品

34、房及經濟適用房仍占預購主導地位。調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量。有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達55.6，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81-100平方米的需求為最高，達30.5；而在100-150平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62.3，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯

35、示，其中家庭月收入在20_至2500元之間的比例最高，達16.5；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000-20_元的比例最高，為30.4；500-1000元的占22.3；20_-3000元的占21.6；希望房價在6000元以上的不足1。以上數據顯示，人口基數和迅猛的經濟發展態勢使房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69.1希望使用家庭存

36、款來購房，31.4希望政府貸款，16.1打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。四、購房者是什么樣的人數據顯示，25-34歲的人占購房人群的36，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業、政府機關及教育文化領域，以制造業職工、中級技術人員、商業服務業職員公司中級經理居多。目前，家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的42.7和39.2；預購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在

37、2500-4000元間。另外，調查發現，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。五、居民購房承受能力有多大房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。從居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續目前還稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，

38、希望使用家庭存款的占68.6，希望政府貸款的占31.1，希望銀行貸款的占15.5，希望向親戚朋友借的占12.2。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。六、誰更急于買房目前，從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工占預購總體的11.5，居第二位，而這其中60.1的預購者介于21-35歲之間；制造業職工占預購總體的12.8，居首位，這其中46.5的預購者介于21-35歲之間；而中級公司經理介于21-35歲的預購比例也超過了60。由此可見，市場

39、的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6為已婚，其中介于21-35歲的占43.7，介于36-45歲的占30.4；34.7的獨身，其中66.1介于21-35歲之間，僅有1.4介于36-45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。應該說21-45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50-140平方米之間，愿望花3000-4000元平方米購房的也占有一定的比例。七、居住環境對購房有多大影響調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境

40、（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。目前環保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認為城市環境污染太嚴重的占調查總體的60.9，看來，爭取“綠色”生存環境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因為交通網絡的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環境的愿望無法實現。房地產市場調查報告5 引言： 新房成交遠高于預期，二手房20%個稅出臺，成交火爆。 20_年第一季度新房成交量達到1194

41、套，成交量遠高于預期，同比20_年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆， 單月成交量達到了842套。（文中所有數據截至3月29日）一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析（20_年第一季度諸暨商品房住宅成交量統計圖）提要：20_年第一季度新房成交量同比20_年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出，諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。環比20_年第四季度，20_第一季度新房成交量有所回落，同比20_年第一

42、季度有明顯漲幅。每年的1、2月份，春節前后，大部分房企正處于總結前一年業績、制訂新一年目標的階段，開盤、營銷節奏普遍放緩，因此這個時間段內交易量通常會相對較低，尤其20_年年底市場總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環比有所回落是正常現象。如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發現，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾。總結來看，去年年底的市場上升行情其實仍在延續。二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價分析（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20_年有小幅度的上漲。從1月份開始，諸暨商品房住宅

43、（新房）成交均價在穩步上升。環比20_第四季度，漲幅不大。但是同比20_年第一季度，成交均價卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。事實上，20_年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20_年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來，整個20_年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位，但經過20_年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20_年同期普遍出現大幅縮短。三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析（20_年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）二手房：受到3月1日出臺的國五條細則個人出

44、售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。20_年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20_年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20_年第四季度諸暨二手房市場成交347套，環比20_年第四季度成交量上漲了237%。3月1日國五條細則出臺之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調，“國五條”一定要嚴格執行。他說：“執行過程中如果有什么問題再改，但一定要嚴格執行。”通過走訪諸暨本地的中介了解到，此前執行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房

45、的可免征個人所得稅。細則出臺前的短期內，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實施，進一步導致了房租租賃的減少，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。四、第一季度諸暨房地產市場總結20_年1月，隨著春節的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節奏，新增供應量環比出現大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續去年底的“翹尾”行情，盡管環比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現了增長。3月1日國五條細則出臺之后， 二手房交易進入暫時的高峰期， 諸暨3月份二手房市場交易火爆

46、。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場的影響，可能會在未來一段時間里逐步顯現。我市存量雖仍處在一個相對高位，但經過20_年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20_年同期普遍出現大幅縮短。總體看來，20_年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續到什么時候，我們認為，如果短期內整個房地產行業政策面能維持當前的平穩格局，那么市場需求繼續溫和釋放應是基本上確定的。房地產市場調查報告6 關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏

47、較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20_年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下： 一、基本情況近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以

48、商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。20_年至20_年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬，完成銷售面積136.8萬，空置面積74.0萬，空置率為35.2%，其中20_年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬，銷售27.2萬。20_年榆林市區商品房均價1646元/，20_年漲至2300元/，20_年更是漲至高層4000元/、多層3000元/，20_年1-10月份，高層3900-4100元/、多層3000-3200元/。盡管20_年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降

49、且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20_年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20_年-20_年全市累計完成經濟適用房85.1萬，其中20_年完成22萬;20_年完成18.1萬,同比下降17.7%;20_年完成45萬，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬，小高層均價2300元/，多層均價約1800元/，在房產市場占有較大份額。廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7

50、萬(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬、850套。二、我市房地產市場的主要表現及原因分析1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20_年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的

51、不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，20_年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。20_年全市房地產上市交易面積67.6萬，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20_年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20_年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是市政策效

52、果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20_年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20_年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增

53、4.15億元。金融機構為積極配合2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20_年-20_年全縣共建成商品房面積60萬，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20_年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，

54、助推了房價的強勢上漲。但從20_年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20_年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用

55、權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：20_年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20_20_每畝均價為207.4萬元，20_年畝均價94.1萬元，基本與20_年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20_年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20_年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀

56、調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20_到20_年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20_年至20_年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20_年至20_年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20_年的20_元/上升到20_年的2394元/，上漲了344

57、元/，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20_年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因

58、素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20_年20_年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20_年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到20_年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20_年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款

59、穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20_年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著

60、增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20_年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到20_年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20_年榆林市房地產業開發投資對gdp