1、怡和企業集團不動產經營管理建議書2006年隨著“怡和第一城”的奠基開工，小十里堡項目、膠南海王項目的正式簽約，怡和企業將進入一個快速發展和擴張時期，開發項目也將從傳統的居民住宅擴張到商業房地產領域，從此將意味著怡和企業今后將有大量的不動產沉淀， 如何經營和管理好這些不動產已迫在眉睫。 從“怡和星國際”物業管理和會所經營情況分析，企業內部缺乏市場經營管理經驗和手段，對沉淀下來的不動產經營的重要性沒有正確理解和認識。如果今后不能有效地經營管理好這些不動產，怡和企業將會隨著不動產數量的增加而背負越來越重的“負擔” ，最終將會影響到怡和企業的正常發展。為此，作為怡和企業的投資運行部門特提出此建議書，供

2、怡和企業集團的股東及董事參考。一、項目經營主體分散造成管理難度增加。因各開發項目在不同的城市和區域， 各地方政府為了實現在當地納稅的目的，必然會要求將項目的經營管理公司在當地進行注冊。因此，各經營公司今后必然都屬于獨立的法人機構，并會出現機構設置重疊現象。為實現專業化、規范化管理，建議在怡和企業集團內部設立不動產專業經營管理部門進行統一管理，并設立經營性項目的投資主體。二、設立經營性項目的專業管理部門。按照怡和企業集團的機構設置應該有一個獨立的實業管理部門。根據目前怡和企業不動產的沉淀數量來看，從規模到管理等各方面條件還不成熟。因此，建議在投資事業部下分設兩個部門：將原投資部和策劃部合并成立投

3、資策劃部，另外成立運營管理部。1、投資策劃部主要職責： 尋找、洽談投資項目及項目融資。1）對投資項目進行考察、談判、規劃審核、投資分析、市場調研，為項目融資提供數據和素材。2）編制項目的可行性研究報告、商業計劃書、市場調研報告，為項目融資提供文字材料。2、運營管理部主要職責： 對怡和企業下屬的所有需要獨立運營的經營性項目進行統一管理，盤活怡和企業現有和未來的不動產，尋找新的盈利點。如：物業公司及各項目的經營管理公司。三、為避免今后給開發商帶來不必要的法律責任，建議參考國家和各地政府的管理方式。1、運營管理部相當于目前國家對國有資產進行管理的國有資產管理局。2、怡和企業對各項目的投資主體相當于各

4、地政府對項目投資進行管理的城市開發投資公司。四、對經營性項目實行所有權和經營權分離。按照現代企業管理模式，為降低怡和企業的投資風險，使其更好的加以運營，必須采用所有權和經營權分離模式，就目前怡和星國際的運營方式，怡和企業背負著很大的經濟負擔。建議采取以下兩種方式分離投資主體，以期達到怡和企業輕裝上陣的目的。1、注冊成立“山東怡和實業發展有限公司”作為今后各經營性項目的投資管理主體。2、 以現有的 “瑞邦投資公司” 作為今后各投資經營性項目的投資主體。3、為便于今后各項目經營管理公司的正常運營，建議加大投資主體的注冊資金規模。4、以上兩種投資主體應根據項目的實際需要選擇介入。5、投資主體的股東可

5、由原怡和企業的股東組成或根據需要另行設立。6、投資主體在法律上與怡和企業應該是完全獨立的投資、管理、經營主體，獨立承擔一切經濟和民事責任，盡量避免與怡和企業存在連帶責任。五、不動產的經營管理方式。建議對怡和企業沉淀下來的不動產采取以下兩種方式進行市場運作， 并實現所有權與經營權的分離，盡可能降低怡和企業的投資風險。1、怡和企業將不動產轉移給投資公司，投資公司以不動產作為投資股本，合伙人以現金方式作為投資股本，成立項目的專業經營管理公司獨立運營。經營管理公司擁有經營權，投資公司以不動產投入、合伙人以現金方式投入擁有經營公司的所有權，雙方均已以經營公司贏利分紅獲得回報。對市場風險和投資規模比較大的

6、項目， 合伙人會要求怡和企業以不動產作為股本直接參與投資，這種方式怡和企業需要直接承擔風險。為盡量規避經營風險，怡和企業可直接將需要投資的不動產轉移給投資公司進行投資，從而承擔有限責任的風險，使怡和企業在法律上擺脫連帶責任。2、實業公司以及合伙人以現金方式投入股本，成立項目的專業經營管理公司，由經營公司租賃怡和企業的不動產獨立運營。怡和企業無論經營公司經營的成敗仍然擁有不動產的所有權，主要以房租形式獲得回報。經營管理公司擁有經營權，實業公司以及合伙人均以現金方式投入擁有經營公司的所有權，雙方均已以經營公司盈利分紅獲得回報。對市場風險和投資規模比較小的項目， 合伙人一般會選擇這種方式獲得最大利益

7、；對沒有合伙人需要自主投資的項目盡量采取這種方式運營，使怡和企業的風險降到最低。3、怡和物業公司以物業租金作為投資股本，合伙人以現金方式投入股本，成立項目的專業經營管理公司，由經營公司獨立運營。不動產屬于業主委員會的財產只能以租金方式合作。經營管理公司擁有經營權，物業公司以每年房租投入（相當于現金投入） ，合伙人以現金方式投入擁有經營公司的所有權，合伙人以經營公司盈利分紅獲得回報，物業公司以房租形式獲得固定回報或通過經營公司盈利分紅獲得回報。以上三種方式應根據具體項目經營管理啟動和投資的難易程度以及投資規模進行選擇。六、與物業管理公司應該產權明晰，如長年虧損可隨時脫身。根據有關法律規定，物業公

8、司是由業主委員會選聘的，主動權在業主委員會中手中。因此，物業公司經營和管理的好壞，直接影響到怡和企業的很多主動權和直接利益。同時，優秀的物業公司應該通過對業主委員會的物業經營，來降低業主的物業管理費或免收物業費，這一點遲早業主委員會會明白的。因此，怡和企業與物業管理公司必須產權明晰。、業主委員會成立之后，怡和物業是否被聘用，應該由業主委員會來決定。為避免今后與業主委員會產生物業產權等法律方面的責任，維護怡和企業的市場形象，建議怡和企業盡量提前合法辦理物業的產權分離手續。對應該屬于業主委員會的所有物業均移交到怡和物業管理，并辦理法律移交手續，實現真正意義上的產權清晰、自主經營、自負盈虧。、對目前

9、的怡和物業財務進行全面清理（盤點） ，對屬于怡和企業投資的項目必須投資到位（當時銷售房產時承諾的配套項目） ，對不屬于開發商投資但已經投資的項目，按借款方式掛賬給怡和物業公司，在今后物業經營盈利中返還，利息按當期銀行利息核算。以此可給業主委員會一種財務壓力，拖延物業整體移交的時間，確保對物業的長期經營管理權。、在怡和企業和怡和物業內部，對目前應該由怡和企業解決的虧算開支項目，必須明確怡和企業應該自主承擔的責任，并簽訂法律文件。但在此期間怡和企業必須全力解決遺留問題，避免自身長年的經濟壓力和負擔。一旦因怡和物業管理不善引起業主委員會的興師問罪，可隨時通報給業主委員會，給前來接管的物業公司造成壓力

10、，使其感覺不敢輕易更換物業公司。、怡和物業總經理（便于開展工作）人選以老資格的男性管理人員最佳能夠壓住陣腳，并可以隨時出差進入各項目現場；下屬各項目的物業經理（如：星國際經理、海王經理、清池經理、十里堡經理等）以熟悉 本項目業主的女性為主便于與業主溝通。5、根據項目的實際經營管理情況，物業管理將會出現以下不同情況，并采取不同的管理模式。1）如：怡和星國際、海王等單一性的居民住宅項目，可由物業公司一步到位直接向業主收取物業管理費，一般只設項目經理，下設保安、保潔、工程等部門主管，歸物業公司服務中心管理，并委派項目經理。2）如：十里堡這種帶有酒店公寓、普通住宅、商業服務的綜合性項目，相對比較大的和

11、比較復雜，物業管理和經營管理一般實行分離管理，這種情況應直接設物業公司副總經理專人負責，使其實現責、權、利、人、財、物的相對獨立，確保物業管理到位。3）如：清河商城這種以綜合經營為主項目，一般會出現出現房租、經營管理費、物業管理費混收現象，一般由經營公司負責向物業公司支付物業管理費。這種項目只設物業經理，實行業務歸經營公司直接代管，人事、財務、行政歸物業公司管理的雙重管理模式。6、保安、保潔、工程等各專業部門根據要求分別派出業務主管，物業公司服務中心經理由物業公司副總經理兼任，并負責派出各項目經理對項目進行現場管理。七、房產經濟中介公司目前怡和企業營銷中心的房產銷售僅局限在項目所在地， 但目前隨著商業地產開發量的增加，其投資人很大一部分來自于外地，山東投資比較多的主要集中在青島、淄博、東營、煙臺、濰坊等地。如果只局限在當地銷售，勢必在銷售市場中出現很多被動局面。建議成立中介公司，在銷售本企業樓盤的同時，也可代理銷售其他樓盤，或與其他房地產商合作策劃一些市場盈利性的合作項目。其主要目的：1、及時獲得各地市場房地產信息的可靠反饋信息，為企業集團投資決策奠定基礎;2、通過中介公司儲備部分人才，根據怡和企業發展情況給以任用3、通過