1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc309337014 第一章(y zhn) 總 論 PAGEREF _Toc309337014 h 1 HYPERLINK l _Toc309337015 一、工程(gngchng)概況(gikung)及目標 PAGEREF _Toc309337015 h 1 HYPERLINK l _Toc309337016 二、編制(binzh)依據及研究范圍 PAGEREF _Toc309337016 h 3 HYPERLINK l _T

2、oc309337017 三、編制(binzh)原那么 PAGEREF _Toc309337017 h 4 HYPERLINK l _Toc309337018 四、主要經濟技術指標 PAGEREF _Toc309337018 h 5 HYPERLINK l _Toc309337019 五、可行性研究結論 PAGEREF _Toc309337019 h 7 HYPERLINK l _Toc309337020 第二章 工程建設的背景及必要性 PAGEREF _Toc309337020 h 9 HYPERLINK l _Toc309337021 第三章 工程建設單位概況 PAGEREF _Toc309

3、337021 h 25 HYPERLINK l _Toc309337022 第四章 行業分析及市場預測 PAGEREF _Toc309337022 h 25 HYPERLINK l _Toc309337023 一、國內市場開展預測 PAGEREF _Toc309337023 h 25 HYPERLINK l _Toc309337024 第五章 工程選址及建設條件 PAGEREF _Toc309337024 h 33 HYPERLINK l _Toc309337025 一、工程選址 PAGEREF _Toc309337025 h 33 HYPERLINK l _Toc309337026 二、根底

4、條件 PAGEREF _Toc309337026 h 33 HYPERLINK l _Toc309337027 第六章 建設方案 PAGEREF _Toc309337027 h 36 HYPERLINK l _Toc309337028 一、建設規模 PAGEREF _Toc309337028 h 36 HYPERLINK l _Toc309337029 二、建設原那么 PAGEREF _Toc309337029 h 37 HYPERLINK l _Toc309337030 三、建設目標 PAGEREF _Toc309337030 h 37 HYPERLINK l _Toc309337031 四

5、、交易倉儲中心功能定位及結構設計 PAGEREF _Toc309337031 h 38 HYPERLINK l _Toc309337032 第七章 專業技術方案 PAGEREF _Toc309337032 h 41 HYPERLINK l _Toc309337033 一、總平面布置 PAGEREF _Toc309337033 h 41 HYPERLINK l _Toc309337034 二、建筑結構 PAGEREF _Toc309337034 h 44 HYPERLINK l _Toc309337035 三、供電系統 PAGEREF _Toc309337035 h 44 HYPERLINK l

6、 _Toc309337036 四、通訊、電視、網絡系統 PAGEREF _Toc309337036 h 45 HYPERLINK l _Toc309337037 五、給排水設施 PAGEREF _Toc309337037 h 45 HYPERLINK l _Toc309337038 六、消 防 PAGEREF _Toc309337038 h 46 HYPERLINK l _Toc309337039 七、通風空調 PAGEREF _Toc309337039 h 47 HYPERLINK l _Toc309337040 八、節能措施 PAGEREF _Toc309337040 h 47 HYPER

7、LINK l _Toc309337041 第八章 環境保護與平安衛生 PAGEREF _Toc309337041 h 48 HYPERLINK l _Toc309337042 一、環境保護 PAGEREF _Toc309337042 h 48 HYPERLINK l _Toc309337043 二、平安衛生 PAGEREF _Toc309337043 h 48 HYPERLINK l _Toc309337044 第九章 工程組織及運營 PAGEREF _Toc309337044 h 49 HYPERLINK l _Toc309337045 一、莒東新區建材(jin ci)家居商貿城的管理系統

8、PAGEREF _Toc309337045 h 49 HYPERLINK l _Toc309337046 第十章 工程(gngchng)進度(jnd)方案(fng n) PAGEREF _Toc309337046 h 51 HYPERLINK l _Toc309337047 一、工程進度方案(fng n) PAGEREF _Toc309337047 h 51 HYPERLINK l _Toc309337048 二、工程實施進度表一期、二期 PAGEREF _Toc309337048 h 52 HYPERLINK l _Toc309337049 第十一章 投資估算與資金籌措 PAGEREF _T

9、oc309337049 h 53 HYPERLINK l _Toc309337050 一、投資估算依據 PAGEREF _Toc309337050 h 53 HYPERLINK l _Toc309337051 二、價格及取費依據： PAGEREF _Toc309337051 h 53 HYPERLINK l _Toc309337052 五、還貸方案 PAGEREF _Toc309337052 h 55 HYPERLINK l _Toc309337053 十二章、工程財務評價 PAGEREF _Toc309337053 h 56 HYPERLINK l _Toc309337054 二、稅率及利潤

10、計算 PAGEREF _Toc309337054 h 57 HYPERLINK l _Toc309337055 第十三章 可行性報告結論 PAGEREF _Toc309337055 h 59附 件：1、工程投資估算表2、銷售與運營收入測算表附 圖：莒東新區建材家居商貿城平面圖第一章 總 論日照(rzho)泰晟房地產開發在對日照(rzho)市江豪建材(jin ci)家居(jij)城的市場(shchng)進行了考察分析；并對莒東新區建材家居商貿城建設工程可行性展開了研究，通過對該工程所在地區的環境、交通、電力、給排水等條件的調查，收集有關根底資料，在此根底上編制了?莒東新區建材家居商貿城工程可行性

11、研究報告?。一、工程概況及目標工程名稱：莒東新區建材家居商貿城建設地點：莒縣東環路以西，莒大路以南，是對內外優勢物流區域。建設單位：日照泰晟房地產開發投資單位：日照市原昊貿易 日照泰坤經貿 日照泰晟農產品工程運作：日照筑仁建設工程管理建設期限：3年莒東新區建材家居商貿城工程擬建在莒縣東環路以西，莒大路以南，與城區一河之隔，處于莒縣新區腹地，輻射五蓮、東港、莒南等區域，日東高速、335省道在此交匯，交通方便、區域位置優越，將為建材倉儲物流最優綜合本錢的城市建筑重要配套。莒東新區建材家居商貿城工程規劃占地約366畝，總投資77522萬元人民幣。工程擬建總建筑面積402602平方米，其中：品牌建材展

12、示交易中心38600平方米；綜合效勞中心17010平方米；裝飾材料倉儲交易區55392平方米；板材石材倉儲交易區89440平方米；地板倉儲交易區57760平方米；燈飾倉儲交易區43320平方米；家居倉儲交易區101080平方米。工程分三期進行建設：一期(y q)總投資10708萬元，形成(xngchng)建筑面積(jin zh min j)55610平方米的投資(tu z)，分別(fnbi)建成綜合效勞中心、品牌建材展示交易區。二期總投資38926萬元，形成建筑面積202160平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區、地板倉儲交易區、家居倉儲交易區。三期總投資27888萬元，形成建筑面積14483

13、2平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區和板材石材倉儲交易區。工程建設目標：建材及家居倉儲月吞吐量到達40萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產值60億元以上；與近400家品牌建材商設施通用、功能齊全、效勞完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合效勞中心同盟；形成高效的建材倉儲交易效勞網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代建材效勞；建立健全建材效勞管理信息系統，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和本錢控制等功能；引進(ynjn)第三方建材(jin ci)家居企業(qy)600家以上(yshng)，為日照(rzho)及周邊市縣50家左右大型建材家居企業和日照近20家品

14、牌家居/建材等專業市場，提供全程倉儲物流供給鏈效勞；現代建材倉儲交易綜合效勞體系初步形成。 本工程的建設對促進莒縣品牌家居/建材業做到了綜合的效勞和優越配套；實現了在莒縣家居/建材業劇烈競爭的差異化開展。促進莒縣建材業的優化開展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業區位配置高本錢運作的壓力；促進莒縣家居、建材市場的良性開展。宏觀上對莒縣城市建設和市民家居及建材需求起到促進作用。具有十分重要的現實意義和經濟社會效益。二、編制依據及研究范圍2.1、編制依據1國家、山東省、日照市國民經濟和社會開展第十二個五年方案；2國家計委、建設部公布的?建設工程工程經濟評價方法與參數?；4莒縣關于商貿、物流等現代效勞

15、業開展規劃；5莒東新區建材家居商貿城工程意向性規劃布局；6其他文件和協議；2.2、研究范圍1工程建設的背景和必要性2工程投資主體的情況3行業分析(fnx)及市場預測4工程(gngchng)選址(xun zh)及建設條件5工程(gngchng)布局(bj)及及各局部功能定位6工程組織及管理系統7工程效益評價及不確定性分析三、編制原那么3.1遵照國民經濟和社會開展第十二個五年方案關于“把推動效勞業大開展作為產業結構優化升級的戰略重點，營造有利于效勞業開展的政策和體制環境，拓展新領域，開展新業態，培育新熱點，推進效勞業規模化、品牌化、網絡化經營，不斷提高效勞業比重和水平。加快建立社會化、專業化、信息

16、化的現代物流效勞體系，大力開展第三方物流，優先整合和利用現有物流資源，加強物流根底設施的建設和銜接，提高物流效率，降低物流本錢。推動農產品、大宗礦產品、重要工業品等重點領域物流開展。優化物流業開展的區域布局，支持物流園區等物流功能集聚區有序開展。推廣現代物流管理，提高物流智能化和標準化水平。來做好工程定位、進行工程設計。3.2按照國家經貿委等六部委?關于加快我國現代物流開展的假設干意見?的通知要求，明確工程開展總體目標。3.3根據山東省和日照市“十二五方案，融入區域經濟、合理安排進度。3.4按照國家有關產業政策(chn y zhn c)及可行性研究報告編制工作的根本(gnbn)工作程序(chn

17、gx)和要求，做到實事求是、客觀公正。3.5山東(shn dn)省及日照(rzho)市目前國民經濟水平，現代商貿效勞產業開展現狀及前景為依據，借鑒國外行業開展經驗，明確工程建成以后的管理模式、運營模式。3.6工程建設以建材家居的需求為依據，以現有設施及資源為根底，防止盲目投資和重復建設。3.7工程建設積極采用先進技術和設備，采購工作實行招標采購及比質比價采購。3.8消防、環保、平安設施建設符合國家和地方法規。3.9其它規定及客戶要求。四、主要經濟技術指標工程于2021年建設，并可于2021年完工。整個工程預計于2021年到達全部的生產能力，進入正常營運。預測可以年實現營業收入4636萬元。具體

18、指標如下：4.1 主要經濟技術指標序號工程單位指標備注1總建筑面積平方米40260260%用于出售；40%自營2容積率1.653建筑密度41.94建設工期月365工程總投資萬元775226年平均收入額萬元4636正常營運年4.2銷售(xioshu)及運營(ynyng)收入的測算(c sun)如下表： 銷售及運營收入的測算表 單位：萬元 名 稱投資期正常運營年份2021年2021年2021年2021年一、銷售收入：20820.0020820.00 20820.00 0.00 1家居倉儲區6065.206065.20 6065.200.00 2燈飾倉儲交易區2598.60 2598.60 2598

19、.600.00 3地板倉儲交易區3465.40 3465.403465.400.00 4裝飾材料倉儲交易區3324.00 3324.00 3324.000.00 5板材石材倉儲交易區5366.00 5366.005366.000.00 二、租賃及運營收入：0.00 767.00 1535.00 4636.00倉儲租賃收入0.00 379.60 759.00 1518.00綜合效勞中心租賃收入0.00 0.00 0.00 408.00 品牌建材展示租賃收入0.00 0.00 0.00 1158.00裝卸效勞費0.00 75.00 150.00 300.00理貨包干費0.00 43.00 86.0

20、0172.00信息系統收入0.00 20.00 40.00 80.00 運營收入0.00 150.00 300.00 600.00 其他業務收入0.00 100.00 200.00 400.00 三、工程營業總收入20820.00 21587.0022355.00 4636.00五、可行性研究結論(jiln)5.1莒東新區(xnq)建材家居商貿城工程(gngchng)建設，符合國家和省市有關(yugun)促進現代效勞(xio lo)業的商貿物流業開展的政策；符合產業開展方向和要求；工程建設用地符合土地規劃要求。5.2工程的建設將推動十二五規劃倡導的先進制造業與現代商貿效勞業“雙輪驅動，開展大商

21、貿，建設大市場，搞活大流通，努力把莒東新區建材家居商貿城打造成為東進西出、輻射南北的區域性商業效勞業中心。具有推動莒縣現代效勞業經濟的開展，體系之進程，配套藍色經濟的建設，帶動城市新型建材工業經濟開展，擴大地方社會就業等現實意義。5.3莒東新區建材家居商貿城將招引一批建材品牌商入駐；吸引第三方建材家居經營企業。推動企業依托南部臨沂商貿城物流優勢條件,通過陸、鐵流通，參與區域性市場競爭,降低建材/家居業在日照的運營本錢；有效實現地方經濟宏觀物流產值，增加地方財稅。5.4工程的建設將成為推動日照江豪建材城的有利補充，促進區域產業結構調整。莒東新區建材家居商貿城的建成,為整頓目前該區域零散的建材交易

22、和倉儲,提升該區域建材物流環境提供了良好整合平臺；工程建設將成為莒縣東部鄉鎮開展專業市場和物流產業形成互惠,互動,協同開展的一支重要經濟力量。工程(gngchng)在市場(shchng)選址方面做了充分的考慮：針對周邊城市家居建材市場重復建設造成經濟回報嚴重下降狀況(zhungkung)，調查區域(qy)內建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現實(xinsh)，結合工程的地塊區位，在規劃定位上側重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業倉儲配套。園區功能布置上做了周到安排；重視消防、平安、衛生等環節的設置，特別是投資公司來自于日照市頗具規模的集商貿流通、農業標準化生產和房地產開發

23、于一體的公司，對工程的市場運作和供地的整理具有優越的背景。建設單位在多年專業運營中對建材市場有著獨到開展戰略，概念規劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身標準化公司管理建設，為本工程投產后的經濟回報起到了保障。在滿足土地投資強度的根底上，工程投資兼顧了經濟和社會效益的雙重標準。建議工程早日開工建設。 第二章 工程(gngchng)建設(jinsh)的背景及必要性一、我國建材(jin ci)業及建材/家居專業市場開展(kizhn)背景(bijng)1.1 建材市場現狀據國家統計局和國家經貿委有關調查報告：建筑材料產業近幾年已開展成為我國市場經濟中的新興產業，對拉動國內市場消費作用十分顯著。截止

24、2007年，全國有以經營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發經營為主和以零售經營為主的各有542家。 近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。平均年市場管理費總額4.5億元；稅金總額9.6億元；攤們租金總額9.8億元；浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達63.6億元；第二山東淄川區建材城，成交額達41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區長江貿易中心、西南建材中心批發市場、寧波現代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發市場和河北正定縣恒山板材市場等。 建材產品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃開展。全國建材

25、裝飾材料攤位數量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內裝飾已成為新的消費熱點和新的經濟增長點。目前國內裝飾企業已超過4萬家，裝飾業所創造的價值已躍居輕工40多個行業前列，成輕工業的重要支柱產業。 1.2 建材(jin ci)市場(shchng)形成的特點(tdin)和問題 建材(jin ci)企業后向一體化開展(kizhn)趨勢近年來，原材料漲價已經成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一

26、局部企業甚至出現過材料斷炊的為難。資源的緊缺讓中小企業的競爭更加劇烈，大型品牌企業與材料供給商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業只能夾縫求生，日子益發難過。局部建材企業已經開始從源頭著手，通過并購或是購置股權等方式與原料廠家合作，以求降低本錢。 渠道商介入生產領域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發不好過了。所以，局部渠道商離開建材行業，另一局部人涉足生產領域，開始打造獨立品牌。 資源向優勢企業集中在家居行業市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經過近年市場化競爭，已經形成品牌化趨勢。 資本給予更多關注風

27、險投資是2007年建材行業最熱門的話題，因為早年(zonin)的框架協議，在2021年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內外的私募資本以及風險投資業都表現(bioxin)出對中國建材家居產業的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。美國(mi u)凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板(dbn)。此后，安信偉光(上海)木材(mci)兼并收購寶鋼旗下的寶優特地板。中國聯想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產品生產的企業同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。 出口保護越來越少涉及地板、鋼材類產品的出口退稅新政策2007年連續公布了

28、幾項。日前，商務部和海關總署又公布了新一批加工貿易限制類商品目錄。新調整的加工貿易政策將于8月23日起執行，從事家具加工貿易的企業也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調及繳納保證金而大幅增加的本錢，使一些小企業面臨著將倒閉或轉型的局面。 跨界招募專業人才建材業其實是競爭仍不太充分的行業。雖然，業內領軍企業的規模、設備、人員素質等都已經上了幾個臺階，但是其手工企業、家族企業的影子還沒有完全退卻。 專利意識有所升級隨著中國經濟的全球化趨勢，如何尊重和保護(boh)知識產權將成為建材企業的研究課題。在關稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術壁壘和非關稅壁壘將中國的建材企業擋在國門(gumn)之內。知識

29、產權保護一直是中國建材企業的軟肋，“COPY至一度(yd)是局部(jb)企業的生存法寶。如今，隨著行業的進步，越來越多的企業開始重視知識產權，相關專利的申請數量驟增。除了投巨資資助(zzh)研發外，有的企業為了保護自己的原創設計，在國內也開始打起了知識產權的官司。雖然追求的未必是勝訴結果，保護產權意識得到彰顯！ 品牌建設備受重視5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地-電視、路牌、公交車、報紙、網絡上，都能看到建材企業的身影。建材企業原來多是埋頭干活，對于品牌建設根本“沒有感覺。如今，競爭使他們認識到，企業需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業除為了銷售而打廣告外，還會越來

30、越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。 家裝行業面臨拐點奧運會到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。房地產開發交房量下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機遇。如果大型家裝公司能夠抓住機遇，加緊儲藏人才，加大投入，調整到位，將是一個大開展的時機。1.3 中國建材連鎖市場前景可觀(kgun)，外資掌控明顯中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統的建材批發零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業態的前景十分(shfn)可觀，無論在建材供給(gngj)商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高(t go)，這種業態開展(kizhn)順應了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉向質量、健康

31、、效勞、價格等因素并舉的開展趨勢，尤其是在上海、北京等興旺大城市。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。中國建材市場的現狀及美好前景已經吸引了全球范圍內資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。同時中國國內也涌現了一批建材連鎖企業，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當地市場的優勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優秀的比方天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。資金實力成為制約外鄉建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業在培養人才，挖人

32、，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業相抗衡。1.4 建材業消費創新呈現新趨勢宏觀經濟(hn un jn j)緊縮、房貸政策收緊的2021年，建材巨頭(jtu)百安居日前宣布了新的家裝策略2021年將在全國(qun u)60家店面中，全面推廣家裝按揭業務，在無擔保前提下可以提供分期(fn q)貸款的家裝效勞(xio lo)，與百安居的合作方銀行目前為與，雙方分別推出的工程是“家裝易、“分期寶。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費者購置新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等為難局面。家裝按揭創新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭

33、效勞，成為促進建材消費促進的新動力。1.5 商業模式下，建材市場投資的困境動輒幾萬、幾十萬平方米的五金建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業地產用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于投資建材市場的來說，存在一定困境。而市場建設對于當地制造業開展具有促進作用，在房地產業辭別高速開展的通路后，促進工業經濟和市場建設的開展對于城市經濟循環和帶動輻射作用具有重要意義。1.6 工程區域及周邊建材/家居專業市場現狀據一項全國數據顯示，2004年我國家居零售額約為1200億元，建材

34、城每平方米的年平均銷售額僅為3400元，而據核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應該在1萬元以上，而目前日照市每平米年銷售額只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數處于維持現狀的狀態。與此同時，眾多建材門市扎堆建設，密度過高，經營工程雷同，缺少特色。此外，劇烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段。“建材門市多了，東西都差不多，在選擇上主要看價格和質量。而業內人士認為，殘酷的市場競爭已經使得以往暴利的建材行業風光不再。 日照(rzho)市建材行業協會有關專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及(yj)市場過剩導致的競爭日趨劇烈(jli)，當初建

35、材城能夠快速獲利的市場條件已不復存在。現在建材行業已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業，投資建材城，風險加劇。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經營特色上應當(yngdng)力求錯位，以防止(fngzh)單純的價格競爭。 2021年對于日照的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，外鄉家具銷售企業的競爭更加劇烈，另一方面，外資家具銷售企業將發起強有力的共識，家具龍頭紅星美凱龍開業，都將給外鄉賣場帶來巨大的挑戰。目前日照市建材市場分布主要集中于日照東部。相比擬來說，西部及莒縣周邊區域建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。西部目前只具有零散傳統的建材門市和家具商場。莒縣東部新區的開發蘊藏

36、巨大的市場前景，目前建材市場無法滿足新區的配套需求。因此(ync)，和以前(yqin)的建材(jin ci)/家具商場(shngchng)相比，莒東新區(xnq)建材家居商貿城不但要有自己的招商標準和定位檔次，更在規模、檔次、品位和效勞各具特色。在廠家和產品的選擇上，莒東新區建材家居商貿城也會選擇擁有自身的生存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求。目前莒縣新進的建材和家居專業商家，其位置根本處于莒縣的城區，以商業化投資模式運營，將為自身今后的開展造成壓力。1.6 國家及日照市十二五規劃對建材/家居專業市場開展提出更新要求國家在十二五規劃中關于開展商貿效勞業明確指出：堅持市場化、

37、拓寬領域、優化結構、增強功能、標準市場，提高效勞業的比重和水平。大力開展主要面向生產者的效勞業，細化深化專業化分工，降低社會交易本錢，提高資源配置效率。鼓勵開展所有制形式和經營業態多樣化、誠信便民的零售等商貿效勞。積極開展連鎖經營、特許經營、物流配送等現代流通方式和組織形式。按照優化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業網點結構和布局。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、標準的行業準入制度。鼓勵社會資金投入效勞業，提高非公有制經濟比重。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持效勞業關鍵領域、薄弱環節、新興產業和新型業態的開展。健全效勞業標準體系，推進效勞業標準化。大城市要把開展效勞業放在

38、優先位置，有條件的要逐步形成效勞經濟為主的產業結構。日照(rzho)市在十二五規劃(guhu)中對商貿開展(kizhn)進行前瞻性規劃(guhu)，目標是建設(jinsh)區域性商貿中心。實施中鼓勵推進功能創新、交易方式現代化，建設輻射力強的大中型批發市場，完善功能，提升檔次。支持開展以連鎖經營、物流配送、代理銷售網絡、特許經營、電子商務等為主要特征的現代流通方式，改造和提升傳統商貿業。加速融入長三角大物流圈，開展大型的商貿流通集團。1.7城市工業經濟和區位及物流快速開展對綜合性、專業化建材/家居專業市場開展構成有效支撐二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。社會經濟開展越來越依賴

39、于現代物流的開展，這是一個國家調整經濟結構，轉變經濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現代化推開工業現代化的必然。山東在進行推進物流管理體制改革，構建快速物流運輸平臺和物流信息平臺。今年以來，全省商務系統圍繞落實“十二五規劃，以開展“滿意消費惠萬家活動為總抓手，實施“一保二建三提升工程，商品供給豐富，便民惠民措施深入落實，消費規模持續擴大，確保了市場的繁榮穩定。1-9月份，全省限額以上批零企業實現商品零售額5722.7億元，同比增長27.9%，銷售的21大類商品中增幅超過30%的有金銀珠寶、家具、煤炭及制品、石油及制品、建筑及裝潢材料、機電產品及設備等6大類。房產相關商品銷售保持較快增長，家具類

40、、建筑及裝潢材料類、五金電料類零售額同比分別增長34.2%、30.2%和28.8%。培育了一批物流龍頭企業和物流園區。推進物流標準化管理，整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業、運輸業、貨運代理和企業物流等向第三方物流轉化。到目前年根本形成結構合理、設施配套、技術先進、運轉高效、互聯互通、與周邊區域全面對接的現代化綜合物流體系。近年來，莒縣以推進流通業現代化為主線，加大投資，科學調整產業結構(chn y ji u)、推動產業升級，促進了商貿流通效勞(xio lo)業的平穩(pngwn)較快開展(kizhn)，己經是山東(shn dn)省內最為重要的交通樞紐，具有優越的經濟地理條件。特別是，莒縣處于藍色

41、經濟區域內，將成為以良好的經濟地理條件和便利的物流為條件，開展低本錢、高效率地效勞。1.7.1運輸支撐條件莒縣南靠，北近膠濟鐵路，中有，即將開工的中南部鐵路大通道橫貫東西，東臨。和335省道交匯莒城，交通十分便利。全縣村村通公路，縣道路全部實現了硬化，擁有日照最優越的物流條件。為工程的建材/家居材料的配送與交易提供了優越的條件。1.7.2 生活(shnghu)配套支撐(zh chng)條件電信全部實現(shxin)了交換程控化和傳輸數字化，國際互聯網業已經開通；供水設施日臻完善(r zhn wn shn)配套，供電網絡科學合理，可靠性強，現有35KV15座，年供電量達3.866億千瓦時，足以保

42、證全縣工農業生產和人民生活(shnghu)需要；縣城供水系統已成網絡，已建成現代化水廠五座，日供水可達10萬噸，和居民生活用水有充分保障。衛生機構齊全，設施先進，縣屬兩處醫院均到達標準。播送電視蓬勃開展，已并入全省有線電視傳輸網絡，鄉鎮普遍建起了電視差轉臺。興旺，已形成較現代化的效勞網絡，有大型商場，娛樂中心20余處，有設施完備的涉外賓館酒樓18處，可為中外朋友提供優質效勞。因此，從莒縣的交通運輸及網絡設施條件、物流組織條件和生活配套支撐條件分析，莒縣己初步具備進一步建設規模化、組織化程度更高的物流效勞設施而開展現代物流的根本條件。二、莒東新區建材家居商貿城工程建設的意義2.1 推進日照市建材

43、專業市場的健康開展工程的建設和運營是莒縣現代建材/家居專業市場建設的積極前導和有益嘗試，將充分發揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優勢，為莒東新區建材家居商貿城建設以綜合運輸、倉儲、配送和電子商務為支撐的現代建材專業市場提供積極的開展契機和實踐空間。有利于大力推進工業、商業流通、信息效勞等對現代技術的改造重組和社會化協作；有利于促進品牌建材/家居市場的內循環開展，降低商家運營本錢，提升集約化專業市場能力，促進市場更大范圍的輻射。有效解決目前莒縣建材/家居在商業化模式下運營本錢的壓力，提高經濟危機對建材市場需求萎縮的抵抗力。2.2 培養(piyng)和造就莒縣以信息化，大宗建材物流為支撐的專業倉

44、儲(cngch)交易集散中心莒東新區(xnq)建材家居商貿城建設(jinsh)將大大(d d)促進莒縣引進和利用省際商貿和物流企業的步伐。工程建成后通過引入國內先進專業市場信息管理與運作技術在建材專業市場上提升建設理念與建設方法以及建設資金管理渠道與便用方式，讓先進的建材大宗運營企業以其成熟而標準的效勞運作為莒縣建材專業效勞開展提供良好的范例與典范。與日照大型建材超市在商業化模式遇到：產品價格過高；進駐品牌失控；消費需求導向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。本工程的建設將以如下方式進行提升和改善策略：A消費環境明顯改善：高檔的物業設施，空調、保安、自動扶梯等一應俱全等現代設施，讓消費者感受到前

45、所未有的尊重。B集中(jzhng)先進的品牌展示(zhnsh)系統：以品牌(pn pi)展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉變。C先進信息化的經營(jngyng)管理模式：建立網上交易信息平臺；依托物流優勢條件，實施最優先物流配送體系；統一(tngy)廣告、統一促銷；統一市場拓展和團購，深度效勞市場；統一售后效勞，提升市場品牌。D提升品牌經營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化管理模式。E超大經營規模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態的配送。F跨行業整合資源，結盟優勢合作伙伴。為品牌建材商和運營商搭建信息化、本錢

46、集約化、物流配送先進化的建材交易和集散中心。2.3 充分發揮根底優勢，促進該地域的物流產業片區、規模化開展工程的建設將有效的整理亂搭、亂建的散落現象，形成整合的統一的大規模市場，與周邊專業市場連動開展，做強做大區域專業市場規模。促進城市產業的合理化規劃和科學化開展。三、莒東新區建材家居商貿城工程建設的必要性3.1引導和轉化莒縣及帶動周邊潛在建材市場需求商貿活動(hu dng)作為一種經濟活動，需要在供、需兩個方面(fngmin)不斷地相互適應、相互滿足。雖然莒縣及其區域內當前(dngqin)存在著的建材市場需求(xqi)，但莒縣眾多建材(jin ci)/家居專業超市在商業模式下，高本錢運營；其

47、環境和區位根本上集中在鬧市區，重復定位，導致市場間的惡性競爭，由于缺少本錢優勢和交通條件受阻導致市場對外輻射能力較弱。本工程的投資將集中莒縣建材專業的優勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息效勞中心。其核心的便捷的交通條件，使得工程在承接藍色經濟開展機遇，對五蓮、沂水、東港、沂南等周邊縣域的建材市場有獨特的輻射優勢。增強日照建材企業和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。通過聯合規劃與作業，形成高度整合的供給鏈體系改善各自為政開展的阻力。隨著莒縣整體經濟的開展和城市位度的提升，莒東新區建材家居商貿城市場產業帶，必將促進物流需求，提升該地域第三方物流大型產業化開展，有力

48、地支持了現有陸、水、鐵的設施銜接以及交通運輸設施與庫、場設施的銜接，使現有物流資源得以合理整合，根底設施及其技術裝備的運作水平得以提高。3.2 支撐了該區域的有效物流市場機制建立物流的市場化與經濟開展的市場化程度直接相關，同時也與市場開放、管制相關聯。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學；需要網絡上各個結點之間相互開放彼此的物流效勞市場，便于企業在較大的市場范圍內進行兼并、重組以資本運作為手段的企業經營網絡建設；并為開展網絡化物流經營活動提供與商流相適應的高效物流效勞。效勞的無形化特點、各種復雜的費率協商、效勞的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面

49、，需要強有力的制度保障和執行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業信用機制等等。物流集中效勞運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易本錢和提高物流效勞效率提供有益的嘗試與實踐，對莒縣實現市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現實的意義。3.3 充分發揮莒縣區域(qy)城市輻射功能莒縣把實施(shsh)重點藍色工程(gngchng)帶動(didng)戰略與培植產業開展(kizhn)優勢有機結合，形成區域開展新格局，全面推進藍色經濟區建設。作為山東半島藍色經濟區的有機組成局部，莒縣量身定做“藍色外衣，堅持規劃先行。立足資源優勢、區位優勢和開展實際，遵循“

50、藍色規律確定開展定位：建設綠色農產品生產加工基地縣，臨港先進制造加工業基地縣，自然、生態、歷史文化旅游縣，“藍色走廊物流基地縣。作為日照藍色經濟區規劃建設中的中部產業開展軸，莒縣充分考慮自身產業布局和環境承載能力，著眼于未來開展需要，在地理空間上初步確定了“一帶雙軸三城五園區的空間架構，加快建設“藍色載體，確定了以融入魯南臨港產業帶，以206國道、335省道為軸線，縱橫拓展、輻射城鄉；以老城區、新城區工程所在地和北部產業區三個功能區為重點，集中打造藍色經濟區亮點；以縣工業園區、日照臨港工業莒縣配套基地和龍山、招賢、浮來產業聚集區為主體，突出打造五個藍色經濟板塊，逐步形成特色明顯、分工協作、產業

51、聚集的藍色經濟區建設格局。 莒縣經濟綜合能力的成長將表現為建立在經濟實力根底上的以商品流通、金融效勞和信息管理的為代表的經濟重要城市的極化效應和以技術、資本、商品、產業、信息等多種途徑為區域開展提供效勞的經濟重要城市擴散效應，力爭在山東省乃至更大區域上的發揮經濟輻射作用。莒東新區建材(jin ci)家居商貿城的建立(jinl)，是莒縣建材工業經濟(jngj)開展(kizhn)和發揮上述經濟(jngj)中心城市功能的最正確窗口和有效途徑。3.4 有效推動建材行業經濟，效勞城市開展目標建設商貿物流業對莒縣經濟社會開展的促進作用主要表達在以下方面： 培育新的經濟增長點經濟的開展，離不開構成工業經濟條

52、件改善因素；規模的商貿專業市場，是促進工業企業對外生產銷售的的重要渠道，也是企業產業外銷的有效通路條件。市場的建立不但其自身形成效勞經濟的增長點，還通過對外的物流促進莒縣自身建材行業的經濟開展。促進莒縣現代效勞業的進程。是莒縣經濟開展的重要支撐條件。 創造(chungzo)經濟開展(kizhn)的環境(hunjng)莒東新區建材(jin ci)家居商貿城工程(gngchng)的建設，將創造莒縣良好的區域內產業布局與開展環境；為區域招商引資，提高經濟開展水平創造了條件。現代商貿效勞經濟的開展是與社會開展階段水平相適應的。從莒縣當前的經濟開展總量和城市化水平來看，其開展雖然領先于周邊的其他城市，但

53、領先程度并不十分突出。同時，與周其他縣域相比擬，其經濟實力尚待加強。在市場經濟條件下，市場競爭也表達在城市間的競爭方面，這將使莒縣在經濟積聚和擴散的范圍受到制約。加快開展以商貿效勞流為平臺的經濟體，將更好的效勞莒縣“縣域經濟向更高層次提速開展的開展目標，增強城市經濟輻射能力。第三章 工程(gngchng)建設(jinsh)單位概況(gikung)公司(n s)名稱：日照(rzho)泰晟房地產開發注冊資本：人民幣3000萬元法 人：林世東企業登記注冊類型：有限責任公司日照泰晟房地產開發位于日照市高新技術產業園內高新六路，注冊資金3000萬元。以房地產經營開發，租賃，物業管理為經營范圍。其在日照市

54、是一家有規模的集體房地產開發公司。該企業形成了林世東等為領導的標準化企業管理高層人員。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運營體制，積極培訓了一支穩定的，技術熟練中層技術管理人才。第四章 行業分析及市場預測一、國內市場開展預測1.1 國內建材工業開展預測2021年建材工業將向又好又快方向開展。預計建材工業增加值增長速度22%；水泥產量14.7億噸，增長8%；平板玻璃產量6億重量箱，增長15%。水泥制品、技術玻璃、玻璃纖維及制品、輕質建材等產品產量繼續保持較快增長，產業結構繼續優化，主要行業先進生產力比重繼續提高。水泥新型干法工藝比例可望到達56%，浮法玻璃比例到達85

55、%。2021年建材行業的三大(sn d)開展(kizhn)重點：著力推進技術進步和自主創新(chungxn)，加快產業結構調整，加快用先進生產力取代落后生產力；以節能減排為中心，大力開展(kizhn)循環(xnhun)經濟，努力實現又好又快開展；加快產品升級換代，節約能源資源。近兩年我國對局部建材產品出口退稅調整幅度較大，企業還需有一個消化吸收的過程，但從長遠來看，調整出口退稅，有助于促進資源的合理配置和產品結構調整，提升質量檔次，出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。建材行業作為高耗能行業，其過熱和不平衡開展，加大了節能減排任務實現的難度。建材行業落后生產能力依然較多，加快推進淘汰落后產能的

56、工作面臨很多挑戰。加之建材行業企業分散的格局，企業規模小、數量多，集中度很低，結構不平衡問題嚴重。過于分散的行業結構和異常劇烈的市場競爭導致總體產能過剩。這些問題的存在阻礙了我國建材行業的健康開展。未來幾年，我國建材工業開展速度可能略高于國民經濟開展速度，但是與世界興旺國家相比，中國建材工業總體水平還比擬落后，高檔產品需要進口。由于建材行業本錢上漲，中低檔建材企業處于盈虧邊緣，造成了低檔產品因為漲價涌入中檔產品序列、中檔產品漲價涌入高檔產品序列的連鎖反響，這樣勢必會使中高檔產品的價格競爭更加劇烈。國家將繼續實施宏觀調控，以到達建材行業產業結構優化升級的目標。根據建材行業“十二五結構調整目標，我

57、國將鼓勵支持建材行業的大企業集團開展，提高產業集中度；大力開展新型干法水泥等先進工藝和玻璃深加工業務，淘汰落后產能工藝。國家(guji)輕工局發布統計數據稱：2021-2022年，國內室內裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。其中，家庭裝飾占50%。因此，室內裝飾業是大有可為的行業(hngy)。為輕工業結構調整、升級換代發揮了重要作用。隨著當前住房制度改革的不斷深入，建材業對拉動市場消費將起到更積極的促進作用。2021年全國主要(zhyo)新型建材需求總量預測(yc)表單位新型防水卷材保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸12016050-601

58、00平方米2.5億4000-5000萬1400萬4億5000-8000萬1.1 國內家居(jij)市場龐大，品牌呈現集約化趨勢隨著我國泛家居行業的不斷開展，目前的行業脈動呈現以下特征：供過于求(gng gu y qi)、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規劃和市場調控；缺乏客觀、準確的投資信息和科學論證，一些國內、國外的投資商在未能充分了解當地(dngd)投資環境、實際需求和工程(gngchng)開展(kizhn)前景的情況(qngkung)下，僅憑借強大的經濟實力，盲目地興建市場。使得我國許多地區尤其是一類城市家居建材市場的數量和規模都呈現比擬明顯的“泡沫特征，處于“超飽和狀態。以北京為例，僅從六

59、里橋南里到玉泉營環島4公里左右的三環路兩側，竟遍布了十幾家大型家居建材市場。這種現象在其它大城市也較普遍，經常會見到一些超大型的家居建材市場集群。由于區域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商缺乏，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現不正當競爭。其主要原因就是在需求一定的條件下，“同行過多，“分母太大。如果這種情況再不得到抑制，任其開展，不僅會擾亂正常的市場秩序，影響行業的健康開展，還會造成社會資源的浪費。 理念創新、業態多元就我國泛家居行業其開展軌跡應該是，經營商品經營商戶經營管理經營誠信經營效勞經營品牌一直到所有經營理念的核心，其本質就是家居建材流通載

60、體為消費者創造一切有利條件，實現其消費利益的最大化。其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材超市和獨立的品牌專賣店。由于后者的數量和規模都相對有限，因而目前家居建材流通業態的主體依然是處于主導地位的攤位制賣場和漸進的建材超市。可以說，當前我國家居建材流通領域已呈現出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態勢。 細分市場、錯位(cu wi)經營在當前家居(jij)建材流通領域日趨劇烈(jli)的競爭形勢下，流通企業如何根據區域需求、同行狀況(zhungkung)、結合自身形態打造比擬(bn)優勢，增強競爭力的一個重要途徑就是“細分市場、錯位經營。其戰略設計的著眼點應首先將區域消費指數及結