1、 7/7作者：一氣貫長空新一輪REITs擴容將至？ 支持房地產企業融資再度成為近期的市場熱度問題。5月4日證監會最新信息發布中提到，證監會近日召開專題會議，認真傳達學習中央政治局會議和習近平總書記在中央政治局第三十八次集體學習時的重要講話精神，其中一個重點，即積極支持房地產企業債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點范圍。受消息影響，多只地產股沖擊漲停。作為打通一、二級市場的產品，REITs起到了盤活存量資產、為新項目投資注入權益性資金的橋梁作用。自首批REITs上市以來，也得到了市場的熱烈反響。數據顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來漲幅為正。從資產配置角度看，

2、公募REITs與其他大類資產相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資產，在權益市場波動較大、“資產荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求。目前，全市場12只公募REITs合計發行規模超458億元，業內估計國內公募REITs市場規模將達到4-12萬億元。公募REITs新一輪擴容將至？近來，火熱“吸金”的REITs產品持續引來眾多投資者關注。4月28日，首單央企高速公路REITs華夏中國交建REIT上市，單日成交額6.99億元。成交金額與單日漲幅均位列同類基金首位。發行時僅為0.84%的配售比例不僅刷新了公募基金產品配售比例的歷史最低紀錄，也令該產品成為唯一配售比例不足1%的公募基金。關于公募R

3、EITs產品備受市場追捧的原因，業內認為與其本身特性有關。華夏基金認為，公募REITs投資于成熟運營的基礎設施資產，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，因此具有底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩定的現金流。此外，數據顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來漲幅為正。其中，富國首創水務REIT和建信中關村REIT自上市以來漲幅超過40%，包括上述兩只REITs在內漲幅超過20%達7只。針對公募REI

4、Ts自成立以來整體表現較好，華夏基金指出，從資產配置角度看，公募REITs與其他大類資產相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資產，在權益市場波動較大、“資產荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求；從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產品均通過監管嚴格審核，資產質量優良，各類資金配置意愿較強，且目前已上市項目存量規模較小，且流通盤比例不高，產品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。資產管理平臺屬性進一步增強隨著公募REITs市場機制的進一步發展，資產管理平臺屬性也在進一步增強。一直以來，城投公司作為地方政府的投融資平臺，其業務主要集

5、中在基礎設施建設領域。例如公路、鐵路、機場、港口等交通設施投資；城市供水、供電、供氣、供熱、污水與垃圾處理、園林綠化、環境衛生等公用設施投資領域。2021年6月首批上市的9只公募REITs中，就有2只REITs的發行主體城投公司，分別為浙商證券滬杭甬高速REITs與平安廣州交投廣河高速公路REITs，主營業務為交通道路投資，收入來源于公路收費。有分析人士認為，考慮到城投公司與基礎設施公募REITs的底層資產天然契合，則城投主體或可搭乘REITs市場加速擴容的東風，轉型成為基礎設施市場化運營主體。近期也有越來越多的城投企業陸續投入到發行基礎設施REITs產品的隊列之中。例如，4月13日，保障性租

6、賃住房發行基礎設施REITs產品取得突破性進展，深圳市人才安居集團項目近日已經報送到國家發展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。同日，廣州科學城集團發布招標公告，根據科學城(廣州)投資集團有限公司和廣東廣咨國際工程投資顧問股份有限公司簽署的委托協議，現委托廣東廣咨國際工程投資顧問股份有限公司全資子公司廣東省國際工程咨詢有限公司，就科學城集團公募REITs總協調人項目進行公開招標。紅土創新基金也表示，基礎設施公募REITs作為打通一、二級市場的產品，起到了盤活存量資產、為新項目投資注入權益性資金的橋梁作用。相關政策的不斷落地，可以看出無論從國家宏觀經濟層面還是監管機構要求

7、，都希望有更多領域的資產類型擴充到公募REITs市場中。也希望引導更多的資金進入這個市場，可以確定的是未來行業的發展空間巨大，成為股票、債券之外另一個重要融資市場。新政連續出臺此前，滬深交易所發布公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業務指引第3號新購入基礎設施項目(試行)(以下簡稱指引)，引發市場關注。業內人士表示，擴募機制是REITs產品的重要特性，是市場建設不可缺少的重要環節，推出REITs擴募機制，有利于已上市優質運營主體依托市場機制增發份額收購資產，優化投資組合，促進并購活動，能夠真正實現REITs作為“資產上市平臺”的長期戰略價值和持續發展能力。支持運作良好的REITs通過擴募

8、機制做大做強，健全正向激勵機制，也是形成市場化優勝劣汰，促進投融資良性循環，提升REITs整體市場表現的重要途徑。指引是交易所規范和引導基礎設施基金存續期間新購入基礎設施項目及相關的擴募、信息披露等事項的基本規則，對新購入項目的業務全流程重要節點、擴募份額發售等關鍵事項均進行了規定。未來，公募REITs作為資產上市主體，新購入基礎設施項目及擴募發售相關安排將有據可依。交易所稱，指引主要圍繞以下三大思路制定：一是，堅持市場化理念，以上市公司為參考范本，并強調REITs的資產特性；二是，明確市場預期，參照首次發售相關要求，并加強信息披露；三是，按照急用先行的原則，以新購入基礎設施項目為著力點，并規范募集資金其他用途。華夏基金認為，擴募機制的出臺標志著中國REIT