1、2022年房地產估價師考試真題-經營與管理1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入2、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發 投資就轉變成了長期置業投資。A.出售B.抵押C.轉讓D.經營3、以下風險中屬于系統風險的是（）oA.比較風險B.市場供求風險C.將來運營費用風險D.持有期風險4、買賣雙方要經過屢次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（）oA.分別B.獨立C.對立D.融合30、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人 住房抵押貸款的貸款價值比，緣由主要是（）oA.商用

2、房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大31、建立貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）oA.租金收入B.土地出讓收入C.長期抵押貸款D.凈經營收入32、銀行對個人發放在房抵押貸款時，假如對借款人資質審查不嚴或 放松貸款條件，那么會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.治理風險33、由于寫字樓物業與零售商業物業的租約期限較長，在租約中一般 都要包括（）oA.租金調整條款B.代收代繳費用條款C.裝修費用條款D.折讓優待條款34、以下關于零售商業物業租金的表述中，錯誤的選項是（）0A.設置百分比租金的目的是讓業主共享局部經營成果

3、，鼓勵其更好地 治理物業B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整 的時間間隔較長C.百分比租金的基數通常是年總營業額，或年總營業額中超出某一根 底營業額之外的D.營業額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往 較高35、某寫字樓2022年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為 5%,經營費用為潛在毛收入的30%,抵押貸款還本付息為200萬元，所得 稅和預備金共計120萬元，那么2022年的凈經營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個 以上符合題意。全部選對的，得2分;錯

4、選或多項選擇的，不得分，少選 且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1、固定資產投資根據工作內容和實現方式分類，可以分為（）投 資。A.建筑安裝工程B.新建和擴建C.設備與工器具購置D.遷建和恢復E.其他費用2、從宏觀上說，在進展房地產市場構造分析時，通常應分析（）。A.物理構造B.區域構造C.產品構造D.供求構造E.總量構造3、以下關于房地產市場周期循環的表述中，正確的有（）oA.房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動 現象，且此現象重復發生B.在房地產周期循環的最低點，空置率C.房地產周期循環的供求平衡點是長期均衡價格D.在房地產周期循環的點，供應增長率等于需求增長率E.在

5、房地產周期循環中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的4、在以下房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）0 A.空置量B.房地產價格指數C.平均建立周期D.吸納率E.失業率5、房地產產品功能定位是在市場分析的根底上，詳細規定擬供應的房地產產品的）。A.價格水平B.銷售對象C.根本功能D.地理位置E.幫助功能6、以下指標中，屬于房地產投資工程靜態盈利力量指標的有（）。A.凈現值B.投資利潤率C.現金回報率D.靜態投資回收期E.內部收益率7、以下關于名義利率與實際利率的表述中，正確的有（）0A.當計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率B.實際利率真實地反映了資金的時間價值C.名義利率真實地反

6、映了資金的時間價值D.名義利率一樣時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越 大E.計算周期一樣時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越 大8.以下關于內部收益率的表述中，正確的有（）0A.內部收益率反映了工程的動態盈利力量B.內部收益率是當工程壽命期終了時，全部投資正好被收回的收益率C.當內部收益率高于目標收益率時，投資工程是可行的D.假如使用貸款。且工程盈利，那么全投資的內部收益率要高于資本金 內部收益率E.內部收益率越高，投資風險就越小9、用于反映工程清償力量的經濟評價指標有（）0A.權益投資比率B.利息備付率C.償債各付率D.內部收益率E.資產負債率10、在利用預期收益的期望

7、值和標準差進展工程比選時，以下表述中 正確的有（）oA.期望值一樣、標準差小的方案為優B.標準差一樣、期望值小的為優C.標準差一樣，期望值大的為優D.標準差系數大的為優E.標準差系數小的為優11、以下報表中，屬于房地產開發工程根本財務報表的有（）。A.資產負債表B.投資打算與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.資金來源與運用表E.損益表12、以下關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有A.房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特別的制度安排來降低信息本錢B.大型房地產開發公司一般更情愿托付房地產經紀機構進展物業租 售C.依代理托付方的不同，房地產經紀

8、機構的代理形式可以分為首席代 理和分代理D.房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息的規模經濟優勢，供 應效勞并獵取收益E.無論采納哪種代理形式，都應在工程前期就讓房地產經紀機構及早 介入13、投資工程可行性討論的根本目的包括（）oA.削減或避開投資決策的失誤B.提高工程開發建立的經濟效益C.提高工程開發建立的社會和環境效益D.為工程決策供應依據E.為工程后期的經營決策供應依據14、在以下費用中，屬于債務融資本錢的有（）oA.費B.手續費C.擔保費D.利息E.稅費15、寫字樓物業效勞企業在選擇租戶時，往往注意考察租戶的（）oA.商業信譽和財務狀況B.面積需求大小C.租金支付方式D.物業效勞需求E.

9、與寫字樓業主的關系三、推斷題（共15小題，每題1分。請依據推斷結果，用7展示正確，用a“表 示錯誤不答不得分，推斷錯誤扣1分，此題總分最多扣至零分。）1、對房地產置業投資者而言，所投資房地產的適應性的強弱往往與 投資風險呈負相關關系。（）2、系統風險是指個別投資風險中可以在投資組合內部被分散和抵消 的那局部風險。（）3、我國房地產開發統計中目前采納的銷售面積指標，是指報告期已 竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或己簽訂（正式）銷售合同的商品 房屋面積。（）4、房地產空間市場上的需求者就是房地產資產市場上的供應者。5、在市場定位的差異化分析中，通常將行業分為批量行業、僵滯行 業、分塊行業和專業化

10、行業。（）6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金 的比例。（）7、資產負債率屬短期償債力量指標，反映債權人所供應的資金占全 部資產的比例。（）8、對于置業投資者而言，在租金水平不變的狀況下，出租物業空置 率的凹凸與有效毛租金收入的多少呈負相關關系。（）9、房地產投資分析中的敏感性分析是在風險因素發生的概率可以確 定的狀況下的風險分析。（）10、房屋開發費中的根底設施建立費是指建筑物2m之外和工程紅線 范圍內的各種管線、道路工程的建立費用。（）11、損益表反映了房地產工程在開發經營期內各期的利潤總額、所得 稅及各期稅后利潤的安排狀況，可以用來計算內部收益率和投資回收期等 評

11、價指標。（）12、商用房地產抵押貸款是開發商以銷售的房地產作為抵押擔向金融 機構申請的貸款。（）13、房地產工程的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、土地獵取本錢分析、租售數量分析和工程費用分析等多種形式。（）14、房地產資產治理以運行治理為主，指導物業治理和設施治理公司的工作，目標是實現資產價值的化。（）15、零售商業物業的根底租金是指業主獲得的、與租戶經營業績無關 的一個最低租金收入。（）四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計 算的，要寫出公式，僅有計算結果而無計算過程的，不得分）1.某家庭擬購置一套新居，并將原有住房出租。估計原有住房的凈租金 收入為每月2022元

12、，資本化率為9.6%,假設租金和住房市場價值不隨時 間發生變化。該家庭盼望實現“以租養房”，即每月的抵押貸款還款額不 超過原有住房的租金收入。購置新居的最低首付款為房價的30%,余款 申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。 問：（1）該家庭能夠購置總價為多少萬元的新居（準確到小數點后2位）？（2）設該家庭購置了這一總價的新居，并盼望在還款一段時間之后， 利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多 少個月（取整）后，再出售原有住房并還清貸款?（8分）2.某購物中心開發工程規劃建立用地面積為10000m2,總建筑面積為 15000m2o估計工程開

13、發建立周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸 款利息）。工程第1年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲 銀行貸款：工程第2年投資500萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利 率為9.0%,按年復利計息，工程竣工時一次性還清本息。工程竣工A.不行移動性B.適應性C.弱流淌性D.相互影響性5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住 房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.那么吸納周期為（）年。6、在房地產市場周期循環中，供應增長速度高于需求增長速度，空 置率上升并漸漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的（ ）A.第一階段B.其次階段C.

14、第三階段D.第四階段7、以下關于房地產泡沫的表述中，錯誤的選項是（）o A.市場參加者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因后開發商將購物中心用于出租經營，且馬上向乙銀行申請抵押貸款以歸還 甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0,按年付息、到期 還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%,采納根底租金加百 分比租金形式出租，根底租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業額的 10%0估計購物中心的出租率為95%,年超額營業額為10000萬元。購物 中心的運營本錢為毛租金收入的35%0開發商于工程運營3年后整體轉售， 凈轉售收入是年凈經營收入的9.5倍。假設投資和貸款發生在年初，收入

15、、 運營本錢和還款均發生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請答復以下問 題：（1）假設開發商要求的自有資金目標收益率為20%,那么購物中心的年最 低根底租金為多少元，m2（準確到個位）？在該最低根底租金水平下，設工程全部投資的目標收益率為13%,求工程全部投資的內部收益率是多少（準確到小數點后2位）?（12分）B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫C.房地產泡沫產生的根底是土地有限性和稀缺性D.金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括（）oA.移動平均法B.指數平滑法C.市場因子推演法D.簡潔平均法9、實行施工總承包的房地產開

16、發項日。施工現場的平安應由（）負 責。A.開發商B.監理單位C.分包單位D.總承包單位10、依據估量的總銷售收入和估量的銷售量來制定價格的定價方法是 （）。A.目標定價法B.本錢加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法11、房地產市場調查人員有時實行在夜間到居住小區測算“亮燈率” 的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（）oA.觀看法B.試驗法C.爭論法D.問卷調查法12、2022年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2,猜想銷售量為380 萬m2。假如平滑指數a=0.65,那么用指數平滑法猜想的2022年該城市商品 住宅銷售量為（）萬1112。13、以下影響購房者購置行為的因素中，屬于心理因素

17、的是（）。A.生活方式B.受訓練程度C.購置動機D.自我形象14、一些競爭者可能對某些方面反響劇烈，例如對降價競銷反響劇烈, 但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理睬。這種競爭者屬于（）競爭者。A.沉著不迫型B.選擇型C.兇狠型D.隨機型15、房地產置業投資工程的不確定性因素不包括（）。A.購置價格B.容積率及有關設計參數C.空置率D.運營費用16、銀行為某家庭供應了期限為10年的按月等額還本付息的個人住 房抵押貸款、假設該筆貸款的實際年利率為7.25%,那么名義年利率是（）oA.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%17、銀行為某家庭供應了一筆總額10萬元、期限

18、10年、年利率6% 的住房抵押貸款。假設采納月還款常數為0.7%的還款方式，并在最終1個 月還清所余本息。那么相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最 終1個月外，其他各月的月供負擔削減了（）元。18、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業 外收支凈額之和為（）oA.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可安排利潤19、某房地產投資工程的購置投資為5000萬元，流淌資金為500 萬元，投資者的權益資本為2022萬元，經營期內年平均利潤總額為700 萬元，年平均稅后利潤為500萬元，那么工程的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%20、

19、某房地產開發工程的總開發本錢為2600萬元，竣工后的銷售收 入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬 元，那么該工程土地增值稅后的開發本錢利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.5B.86%D.63.6%21、張某以40萬元購置了一處商業店鋪用于出租經營，其購置投資的局 部資金來自銀行供應的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收 入為5萬元，各項本錢費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。那么張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）022、某房地產開發工程的占地面積為1萬m2,容積率為1.5,假如房 屋開發本錢為3000元m2（按建筑面積計），猜想能夠以8000元/m2（按建筑 面積計）的銷售價格實現全部銷售那么該工程實現盈虧平衡的土地取得價 格（按占地面積計）為（）元的2。A.3000B.5000C.7500D.800023、以下關于