1、二手房市場復蘇，下半年還能持續嗎？貝殼研究院貝殼數據顯示，今年上半年二手房市場低位修復，市場量價及預期均有改善。強二線城市復蘇效果明顯強于其他城市。預計下半年市場呈現逐月修復態勢，同比降幅不斷收窄。一、上半年二手房市場正在修復上半年，各城市因城施策，積極使用房地產調控政策工具箱，采用包括放松限貸（降首付、取消認房認貸）、限購、限售、個稅免征年限縮短等措施，提振市場預期，恢復市場流通。去年下半年導致市場急速下行的金融信貸環境得到了明顯的改善。今年以來，貝殼監測到的主流貸款利率持續下降。央行5月份下調了5年期LPR利率以及首套房貸款利率下限。在這些政策共同的影響下，5、6月貝殼50城二手房成交量連

2、續環比增長，環比增幅分別為14%、25% 6月成交量為預估數據，通過6月1日-20日的成交數據估算得到。二季度成交量比一季度增長約15%。核心城市群的市場復蘇節奏較快、力度較大。尤其是長三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好轉和政策支持下，南通、合肥等城市市場率先復蘇。大灣區的深圳、東莞也在底部醞釀復蘇的動力，環比增長勢頭比較明顯。分城市看，太原、石家莊、貴陽上半年二手房成交量同比增長。圖：貝殼50城 貝殼50城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、武漢、西

3、安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、綿陽、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、南通、泉州、紹興、無錫、蕪湖、徐州、煙臺、中山、珠海。二手房月度成交量走勢數據來源：貝殼研究院二手房價格接近到底。6月以來貝殼50城周度二手房價格指數 貝殼二手房房價指數是在城市選擇固定樣本小區，以貝殼真實的二手房成交數據為基礎，利用重復交易法，反映城市房地產市場價格走勢。環比下跌0.3% 6月50城整體及具體城市價格指數均為截至6月19日的周度價格指數。，比5月份跌幅收窄。分城市看，紹興、南京、南通、蘇州等14城市環比上漲，廣州、珠海與上月持平。從同比看，上半年北京、上海、泉州房價指數同比上漲，部分城市房價同比

4、跌幅開始收窄，表明房價正在接近底部。圖：貝殼50城二手房價格指數走勢數據來源：貝殼研究院市場預期已從底部回升。去年年底以來，貝殼50城二手房景氣指數 貝殼二手房市場景氣指數是基于貝殼平臺上業主掛牌和調價行為數據，計算掛牌房源調價中調升的次數比例來反映當前市場預期，能夠預測未來短期房價走勢，景氣指數=調漲次數/調價次數*100。景氣指數在40以上為市場預期景氣，漲價預期強，20至40之間預期相對平穩，20以下為市場預期低迷。觸底反彈，目前已處于榮枯線附近。上海處于景氣擴張區間，表明短期房價將出現修復上漲。杭州、廈門、成都、合肥、大連、佛山、南昌、福州、東莞、廣州等城市預期處于平穩區間。圖：貝殼5

5、0城二手房景氣指數走勢數據來源：貝殼研究院代表需求變化的帶看量指數今年以來也在恢復上升，預示著未來交易將進一步復蘇。圖：貝殼50城二手房帶看客戶量指數（以2020年1月值為基期值100）數據來源：貝殼研究院二、政策效果取決于需求基本面從市場復蘇的節奏和力度看，強二線城市領先。杭州、成都、南京、蘇州等強二線城市調控放松后，二手房成交明顯增長，政策效果持續性較強。鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調控政策出臺后，短期成交量增長但后期政策效果弱化，持續性較弱。如3月1日鄭州出臺扶持政策，3月二手房成交環比增長超過100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持續下降，6月“房票”新政出臺帶動新一輪住房需求釋放

6、，“房票”新政的效果仍有待觀察。市場復蘇動能分化的根本是城市基本面的差異。表：強二線城市調控放松后市場走勢城市日期放松手段二手房成交量環比二手房價格指數環比3月4月5月6月3月4月5月6月成都5.31放松限購、限售，公積金降首付76%-25%9%80%0.8%-0.2%-0.3%-0.2%杭州5.17放松限購，優化稅收126%-18%15%75%3.4%-1.8%-0.6%-1.2%蘇州5.9取消二手房限售，放松限購106%-61%185%22%0.1%-0.4%1.3%0.3%南京4.27全市放松限購，部分區域取消限購35%-20%60%5%-1.6%-0.7%-0.6%0.7%西安5.28

7、放松限購、限售，公積金降首付50%-17%14%18%-0.1%-0.4%-1.4%-0.2%合肥5.10全市放松限購，部分區域取消限購39%-40%69%-10%0.4%-1.5%-0.1%0.3%數據來源：貝殼研究院表：弱二線城市調控放松后市場走勢城市日期放松手段二手房成交量環比二手房價格指數環比3月4月5月6月3月4月5月6月長春5.6降首付、發補貼、認貸不認房-50%-97%4438%95%1.2%-0.5%-1.8%-0.6%濟南5.23降首付、認貸不認房、放松限購56%-49%51%51%-0.4%-0.5%-0.1%-1.3%鄭州3.1取消認房認貸、間接放松限購105%-26%-

8、35%69%-0.2%-0.5%0.0%-1.3%蘭州4.12降首付、認貸不認房、放松限購1%27%51%-9%-0.7%0.4%-1.1%-0.3%哈爾濱5.23放松限售0%-62%212%18%-2.0%0.0%-2.6%-0.9%太原5.23降首付、認貸不認房、放松限購94%-71%183%2%-1.0%-0.1%0.9%1.0%數據來源：貝殼研究院本輪調控放松中，除了廣州限購政策微調外，其他一線城市均未松動。北京、上海隨著疫情管控，市場已開始恢復，6月北京成交量環比增長31%，上海環比增長近40倍。從價格看，北京房價保持平穩，上海盡管交易量低，但房價保持小幅上漲。表：一線城市二手房市場

9、走勢城市二手房成交量環比二手房價格指數環比3月4月5月6月3月4月5月6月北京52%-23%-49%31%1.4%0.5%-0.6%-0.1%上海-31%-97%-8%3929%1.8%0.1%0.6%0.5%廣州123%-31%16%-8%-0.3%1.1%-1.5%0.0%深圳50%78%-9%-22%-2.5%1.0%0.3%-0.5%數據來源：貝殼研究院三、下半年市場將持續復蘇根據歷史政策傳導規律，市場復蘇分為領頭復蘇、帶動復蘇和整體復蘇三個階段。第一階段領頭復蘇，即少數領頭城市市場信心率先修復，成交量修復增長、價格止跌企穩；第二階段更多的城市跟進，出現量增價漲。第三階段修復傳導至其他

10、基本面較弱的城市。當前市場走到了復蘇的第一階段向第二階段過渡時期，即強二線和一線城市領頭修復，普通二線及以下城市預期仍在低位。從2014-2015年市場復蘇時間節奏看，第二階段復蘇在第一階段約3個月之后，第三階段在第二階段約4個月之后。考慮到本輪下行出現房企流動性風險和疫情擾動風險，本輪市場第二、第三階段修復所需時間可能更長，并且第三階段修復只包括部分城市。據此推演，今年8月普通二線城市房價企穩，年底部分低能級城市房價企穩。表：房地產市場三階段復蘇階段第一階段第二階段第三階段特征領頭城市量增價穩跟隨城市量增價穩其他城市量增價穩2014-2015年政策介入6個月后一線城市房價企穩政策介入9個月后

11、二線城市房價企穩政策介入13個月后三線城市房價企穩2021-2022年2022年5月強二線和一線城市量漲價穩2022年8月普通二線城市房價企穩2022年底部分低能級城市房價企穩資料來源：貝殼研究院假設下半年外部經濟形勢沒有突發事件，根據不同城市需求基本面和政策支持力度綜合判斷，預計今年6-12月一線城市與去年同期銷售額基本持平，二線和三線及以下城市同比略有下降，帶動2022年全年一線、二線、三線及以下城市銷售額同比降幅約9%、19%、14%，全國商品住宅累計銷售額13.8萬億元，較2021年降幅15%。考慮到二手房市場主要集中在一二線城市，二手房銷售額同比降幅可能更大，比2021年下降20%。

12、表：新建商品住宅銷售額預測樣本銷售額22年1-5月累計同比22年6-12月累計同比22年銷售額同比22年銷售額（萬億元）一線-30%0%-9%1.6二線-52%-1%-19%5.6三線及以下-20%-6%-14%6.6全國-34%-3%-15%13.8從絕對量上看，全年新房有望實現13.8萬億元的銷售額，與2019年13.9萬億元的銷售規模基本持平，略低于2018-2020年三年平均14萬億元的規模，新房市場基本回到合理中樞水平。二手房市場5.6萬億元的銷售額，與過去5年最低的2017年6萬億元的成交規模仍有一定差距。總體看，房企流動性風險疊加疫情沖擊對房地產市場造成的缺口，在今年年內無法完全回補，但逐月修復的態勢已確立。四、建議進一步降低交易成本，提高市場流通性盡管5、6月份二手房市場出現了邊際復蘇，但當前市場成交量還處于較低的位置。二季度成交量較2020年、2021年同期分別下降32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。價格上漲的預期仍然不強，市場信心不足。新房市場的復蘇力度比二手房還要偏弱。因此，要進一步降低流通成本，促進二手房市場流