1、.PAGE ：.；內(nèi)部資料，留意嚴(yán)密謀劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 83598 ：69031789房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)謀劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)謀劃?rùn)C(jī)構(gòu)謀劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 83598 ：69031789房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)謀劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)謀劃?rùn)C(jī)構(gòu)江蘇省阜寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)研日期：2006年8月17日至2006年8月21日?qǐng)?bào)告完成日期：2006年9月5日目 錄第一章、城市概略P2第二章、土地市場(chǎng)概略P14第三章、阜寧房地產(chǎn)概略P17第四章、地塊分析P25HYPERLINK l _top第五章、土地開(kāi)發(fā)測(cè)算P30第六章、綜合評(píng)判P33一、城市概略地理位置

2、阜寧縣位于江蘇省鹽阜平原北部，南北長(zhǎng)52.5公里，東西寬48公里，總面積1438.29平方公里，東與射陽(yáng)縣相連，南與建湖縣交界，西與淮安、漣水縣毗鄰，北與濱海縣接壤。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫14，降雨量979.6毫米，無(wú)霜期213天，全縣地勢(shì)平坦，地形西高東低，河渠縱橫交錯(cuò)，自然條件優(yōu)越，射陽(yáng)河貫穿中部，蘇北灌溉總渠橫亙西北，204國(guó)道、鹽淮和0601公路貫穿全境，交通方便。阜寧縣志古阜寧境域，數(shù)度“陵谷互易，滄桑改觀。大海奪田時(shí)，“怒潮嘯涌，百里為墟，陸地遂成淺水灣。海潮東退，水灣又成陸地。距今約6000年前的一次海潮東退，海岸線始長(zhǎng)期穩(wěn)定在北沙、羊寨、施莊一線。以后，滄海變桑田，海岸

3、線逐漸東移。黃河奪淮后，黃水夾帶大量泥沙于河口附近堆積，“淤墊日遠(yuǎn)，增地日多，至清雍正九年1731立縣時(shí)，海岸線已東移90公里。民國(guó)初年，隸江蘇省淮揚(yáng)道，1932年隸江蘇省第十督察北部分地域。1940年建立抗日民主政權(quán)，隸淮海區(qū)，1941年隸鹽阜區(qū)。是年析縣境東北部分地域，建立阜東縣。1942年析東南部分地域建射陽(yáng)縣。1945年隸鹽阜分區(qū)，是年12月，隸蘇皖邊區(qū)第五行政區(qū)。中華人民共和國(guó)成立后，阜寧縣隸鹽城行政區(qū)，1983年隸屬鹽城市。自然資源土地資源 全縣總面積143933.67公頃。其中耕地面積為88751.09公頃，水域面積35157.08公頃，居民點(diǎn)及工礦用地面積39.06公頃，交通用

4、地3480.67公頃，園地面積1655.07公頃，林地173.55公頃，牧草地758.44公頃，未利用地118.71公頃。水資源阜寧縣地處里下河下游地域，境內(nèi)河網(wǎng)稠密，雨水充沛，本地徑流，外來(lái)水資源較好。3、礦產(chǎn)資源 阜寧縣境喻口、溝墩等地有泥炭礦、粘土礦等。泥炭礦蘊(yùn)藏量298.5萬(wàn)噸粘土礦蘊(yùn)藏量1 581.9萬(wàn)立方米。縣境施莊的沙崗、新溝的北沙灣等地有優(yōu)質(zhì)黃沙，面積826.67公頃，相當(dāng)于全縣土地總面積的0.57。黃沙質(zhì)地純真，沙粒均勻。顆粒為70120目，是工業(yè)、建筑業(yè)的理想資料。石油礦藏在縣境永興等地勘查。統(tǒng)計(jì)目的綜合經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度明顯加快。據(jù)初步核算，2005年全縣完成地域消費(fèi)總值GDP

5、85.04億元，按可比價(jià)錢(qián)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.4%，其中第一產(chǎn)業(yè)添加值22.15億元，增長(zhǎng)6.9%；第二產(chǎn)業(yè)添加值36.20億元，增長(zhǎng)19.6%；第三產(chǎn)業(yè)添加值26.69億元，增長(zhǎng)14.2%。全縣人均GDP為7973元，比上年添加1322元。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造進(jìn)一步伐整，一二三產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成比例由上年的27.2:40.4:32.4調(diào)整為26.0:42.6:31.4。2005年末全縣從業(yè)人員42.1萬(wàn)人，比上年末添加6.18萬(wàn)人。城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)任務(wù)效果顯著。年末城鎮(zhèn)就業(yè)人員達(dá)8.15萬(wàn)人，比上年末添加0.43萬(wàn)人，其中，國(guó)有和城鎮(zhèn)集體、股份制等單位就業(yè)人員4.24萬(wàn)人，城鎮(zhèn)私營(yíng)個(gè)體就業(yè)人員3.15萬(wàn)人，從事

6、社區(qū)公益崗位及靈敏就業(yè)人員0.68萬(wàn)人。經(jīng)過(guò)多種途徑使3500多個(gè)失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.7%，比上年下降了 0.66個(gè)百分點(diǎn)。鄉(xiāng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移又有新進(jìn)展，至年末全縣累計(jì)轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力19.68萬(wàn)人，比年初增長(zhǎng)8.3%。農(nóng)林牧漁業(yè)2005年，先后戰(zhàn)勝了干旱和臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)禍，抑制種種不利要素，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定開(kāi)展。全縣實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值49.94億元，按可比價(jià)錢(qián)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.5%。全年糧食總產(chǎn)70.69萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)10.7 %，畝產(chǎn)431公斤，添加18公斤，棉花總產(chǎn)3252噸，油料總產(chǎn)2.63萬(wàn)噸；全年造林面積5471畝，育苗面積1527畝；全年肉類(lèi)總產(chǎn)量14.69萬(wàn)噸，

7、比上年增長(zhǎng)4.9%；全年水產(chǎn)品總產(chǎn)量5.43萬(wàn)噸，增長(zhǎng)12.4 %。農(nóng)業(yè)消費(fèi)條件繼續(xù)改善。年末擁有農(nóng)業(yè)機(jī)械總動(dòng)力47.69萬(wàn)千瓦，比上年增長(zhǎng)1.4%；農(nóng)業(yè)綜合機(jī)械化程度達(dá)78%，比上年上升2個(gè)百分點(diǎn)；鄉(xiāng)村用電量2.53億千瓦時(shí)，比上年增長(zhǎng)22.2%。年末耕地面積86388公頃，有效灌溉面積84300公頃。3、工業(yè)和建筑2005年實(shí)現(xiàn)工業(yè)添加值30.7億元，按可比價(jià)錢(qián)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)19.4%，占地域消費(fèi)總值的比重達(dá)36.1%。其中184家工業(yè)規(guī)模企業(yè)完成21.23億元，增長(zhǎng)23.0%。全年工業(yè)用電量5.2億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)20.6%。184家工業(yè)規(guī)模企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入88億元，比上年增長(zhǎng)32

8、.2%；利稅總額4.5億元，增長(zhǎng)31.2%；利潤(rùn)總額1.9億元，增長(zhǎng)42%。其中，開(kāi)票銷(xiāo)售超千萬(wàn)元企業(yè)71家，入庫(kù)稅金超百萬(wàn)元企業(yè)36家。全縣建筑安裝企業(yè)縣內(nèi)外實(shí)現(xiàn)添加值13.5億元，延續(xù)五年列蘇北第一，其中縣內(nèi)建筑業(yè)添加值5.5億元，比上年增長(zhǎng)20.6%，建筑業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，在全縣鄉(xiāng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移、農(nóng)民收入程度的提高等方面擔(dān)負(fù)了重要角色。固定資產(chǎn)投資全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資36.51億元，比上年增長(zhǎng)40.3%。其中根本建立投資11.21億元，增長(zhǎng)39.9%，技術(shù)改造投資25.32億元，增長(zhǎng)40.6%。全縣私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資17.70億元，比上年增長(zhǎng)47.4%，已成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)最活潑的

9、要素。工程推進(jìn)獲得突破，全年完成工業(yè)技術(shù)改造投資額25.01億元，比上年增長(zhǎng)34.1%，占全部投資的比重為68.5%。全年共實(shí)施工業(yè)工程543個(gè)，其中超千萬(wàn)元工程187個(gè)，超億元工程6個(gè)。交通運(yùn)輸和郵電業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)快步前進(jìn)。全年交通運(yùn)輸業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值2.65億元，比上年增長(zhǎng)13.0%。客貨運(yùn)輸穩(wěn)步開(kāi)展，全社會(huì)客運(yùn)量達(dá)521萬(wàn)人，貨運(yùn)量544萬(wàn)噸，港口貨物吞吐量萬(wàn)噸。交通根底設(shè)備繼續(xù)改善。年末公路通車(chē)?yán)锍?586公里，其中：等級(jí)公路816公里一級(jí)33公里、二級(jí)275公里、三級(jí)16公里、四級(jí)492公里，內(nèi)河航道通船里程548公里。鄉(xiāng)村根本實(shí)現(xiàn)村村通灰黑公路或航道。郵電通訊才干不斷加強(qiáng)。年末電信譽(yù)戶達(dá)

10、23.95萬(wàn)戶，新增3.33萬(wàn)戶，其中住宅用戶17.52萬(wàn)戶，新增1.18萬(wàn)戶，至年末，每百戶家庭擁有170.3部；小靈通用戶5.38萬(wàn)戶，新增2.09萬(wàn)戶。挪動(dòng)和聯(lián)通快速開(kāi)展，網(wǎng)通和鐵通也已初具規(guī)模，進(jìn)一步推進(jìn)了通訊事業(yè)的昌盛。國(guó)內(nèi)貿(mào)易和對(duì)外經(jīng)濟(jì)全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額25.99億元，比上年增長(zhǎng)15.8%。其中零售零售貿(mào)易業(yè)21.65億元，增長(zhǎng)16.0% ；餐飲業(yè)3.63億元，增長(zhǎng)16.6 %。開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新突破。對(duì)外貿(mào)易增勢(shì)強(qiáng)勁。隨著國(guó)家出口退稅政策的不斷完善，調(diào)動(dòng)了外資企業(yè)的積極性，全年完成進(jìn)出口總額5779萬(wàn)美圓，比上年增長(zhǎng)10.2%。其中，自營(yíng)出口總額4460萬(wàn)美圓，增長(zhǎng)17.1

11、%。利用外資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)展。全年新批外資企業(yè)29家，注冊(cè)外資實(shí)踐到帳新口徑2021萬(wàn)美圓。對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作穩(wěn)步開(kāi)展。全年完成外經(jīng)協(xié)作營(yíng)業(yè)額3263萬(wàn)美圓，比上年增長(zhǎng)29.2%；新派出國(guó)勞務(wù)人員2564人，比上年添加854人。財(cái)政、金融和保險(xiǎn)財(cái)政稅收平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)。2005年完成財(cái)政收入5.70億元，同口徑比上年增長(zhǎng)27.3%，其中：上劃中央收入完成1.90億元，增長(zhǎng)27.3；地方普通預(yù)算收入完成2.69億元，增長(zhǎng)29.4%；基金預(yù)算收入完成1.11億元，增長(zhǎng)22.8%。全年財(cái)政支出8.57億元，增長(zhǎng)32.9%,實(shí)現(xiàn)了保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn)、促開(kāi)展的預(yù)定目的。財(cái)政收入占GDP的比重由上年的6.5%上升為今年的6

12、.7%，提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。金融存貸繼續(xù)增長(zhǎng)。年末全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額67.35億元，比年初添加9.18億元，增長(zhǎng)15.8%；其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額55.34億元，添加7.85億元，增長(zhǎng)16.5%；各項(xiàng)貸款余額27.76億元，比年初添加1.17億元，增長(zhǎng)4.4%。科學(xué)技術(shù)和教育全年實(shí)施省級(jí)以上星火工程7個(gè)，其中國(guó)家級(jí)星火工程2個(gè)；列入省高新技術(shù)產(chǎn)品3個(gè)，市高新技術(shù)產(chǎn)品5個(gè)；經(jīng)過(guò)省級(jí)科技成果鑒定9項(xiàng)，市級(jí)科技成果鑒定3項(xiàng)，獲得市科技提高獎(jiǎng)4項(xiàng)，懇求專(zhuān)利150件，得到授權(quán)110件，其中發(fā)明13件。全年R&D經(jīng)費(fèi)支出占GDP的比重達(dá)0.36%。教育事業(yè)穩(wěn)步開(kāi)展。2005-2006學(xué)年，全縣擁有普通

13、中學(xué)53所，在校生7.1萬(wàn)人；職業(yè)中學(xué)2所，在校生0.6萬(wàn)人；小學(xué)108所，在校生5.4萬(wàn)人。小學(xué)適齡兒童入學(xué)率、穩(wěn)定率、升學(xué)率均為100%。初中適齡兒童入學(xué)率100%，穩(wěn)定率99.9%，升學(xué)率82.7%；高中階段教育毛入學(xué)率64.5%。學(xué)校辦學(xué)條件不斷改善。阜寧中學(xué)南校區(qū)已開(kāi)工建立。城市建立和環(huán)境維護(hù)城市規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)展。新一輪縣城總體規(guī)劃全面實(shí)施，老城區(qū)功能進(jìn)一步完善，新城區(qū)建立加快了步伐。2005年先后實(shí)施了城市根底設(shè)備、綠化會(huì)戰(zhàn)和省級(jí)文明城市創(chuàng)建3大類(lèi)51項(xiàng)工程，重點(diǎn)實(shí)施了阜城大街改造、通榆北路改造、城西路改造和小區(qū)整治等工程。城市容顏煥然一新。城鎮(zhèn)人均擁有道路面積13.5平方米，綠化覆蓋

14、率達(dá)32.3%。全縣環(huán)境質(zhì)量穩(wěn)步提高，縣城飲用水源水質(zhì)合格率為100%，大氣環(huán)境質(zhì)量穩(wěn)中有升，煙控區(qū)、噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)符合功能區(qū)要求。2005年，經(jīng)過(guò)了國(guó)家環(huán)保總局專(zhuān)家組對(duì)創(chuàng)建“以生態(tài)農(nóng)業(yè)為根底，生態(tài)工業(yè)為主導(dǎo)，生態(tài)城鎮(zhèn)為載體，城鄉(xiāng)一體化為特征的農(nóng)林復(fù)合型生態(tài)示范區(qū)的驗(yàn)收，獲得了“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)殊榮。城鄉(xiāng)環(huán)境明顯改善。全縣環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)達(dá)90%，森林覆蓋率達(dá)19%。人口、人民生活和社會(huì)保證年末全縣總?cè)丝?06.66萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口35.69萬(wàn)人，占33.5%。年末城鎮(zhèn)人口38.74萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)36.3%。全年自然增長(zhǎng)人口5704人，自然增長(zhǎng)率為5.33。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。全縣在崗職工

15、平均工資11581元，比上年添加1462元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7002元，比上年添加762元；鄉(xiāng)村居民人均純收入4420元，添加435元。全縣年末人均儲(chǔ)蓄余額有較大添加，達(dá)5188元，比上年添加763元。全縣恩格爾系數(shù)為46.8%，居民文教文娛效力支出占家庭消費(fèi)支出達(dá)13.8%。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積29.2平方米，鄉(xiāng)村居民人均鋼筋、磚木構(gòu)造住房面積28.9平方米。目的2002年2003年2004年2005年一、年末總?cè)丝谌?058831105942110666501066575其中：非農(nóng)業(yè)人口290578294400352873356882二、國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值萬(wàn)元6375187305007

16、07000850400第一產(chǎn)比重28.6027.5027.2026.10第二產(chǎn)比重40.5039.1040.442.5第三產(chǎn)比重30.933.432.431.4三、人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值元/人6017689666517973四、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元153106209247264900365000五、社會(huì)消費(fèi)品零售額萬(wàn)元187742197100224394260000六、實(shí)踐利用外資萬(wàn)美圓2111340121942021七、財(cái)政收入萬(wàn)元30105385054604557000八、農(nóng)民人均收入元/人358237634754 4420阜寧各項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)表規(guī)劃開(kāi)展目前阜寧的城市區(qū)域情況未來(lái)阜寧城市區(qū)域情況其

17、中射陽(yáng)河以南為新區(qū)，是目前城市規(guī)劃開(kāi)展重點(diǎn)阜寧新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃簡(jiǎn)要闡明：用地范圍：北起射陽(yáng)河、串場(chǎng)河，南至329省道，東至奮進(jìn)路，西至射陽(yáng)河，總面積約9.73km2。功能定位：阜寧縣城新區(qū)是以居住和行政、商業(yè)和文體功能為主的生態(tài)型現(xiàn)代化城市新區(qū)。建立規(guī)模：近期(2021年)5萬(wàn)人，遠(yuǎn)期(2020年)10萬(wàn)人，近期(2021年)5km2，遠(yuǎn)期(2020年)10km2。用地形狀：用地規(guī)劃構(gòu)造可以概括為“一帶、一核、兩軸的總體形狀。“一帶即沿射陽(yáng)河兩岸的濱河景觀綠帶；“一核即結(jié)合大關(guān)南路、新興路構(gòu)筑縣城的次中心也是新區(qū)中心，布置主要的商業(yè)中心和體育設(shè)備、教育文化設(shè)備；“兩軸是指沿新興路和大關(guān)南路構(gòu)

18、成的開(kāi)展軸、景觀軸。用地規(guī)劃：居住用地：規(guī)劃居住用地372.31公頃，占新區(qū)建立總用地41.58%。中小學(xué)的設(shè)置應(yīng)結(jié)合居住區(qū)一致規(guī)劃安排，使其規(guī)劃合理，規(guī)模適當(dāng)。新區(qū)設(shè)置兩所中學(xué)、兩所小學(xué)。其中包括阜寧中學(xué)南校區(qū)。公共設(shè)備用地：行政辦公用地規(guī)劃保管阜城鎮(zhèn)政府辦公用地，并在新興路沿線新增行政辦公用地。行政辦公用地合計(jì)26.09公頃，占新區(qū)建立總用地的2.91%。商業(yè)金融業(yè)用地規(guī)劃期內(nèi)，新區(qū)將結(jié)合大關(guān)南路、新興路構(gòu)成縣城的次中心，也是新區(qū)的主中心，效力于新區(qū)并輻射全城；同時(shí)結(jié)合各居住區(qū)布置商業(yè)效力中心，主要為周?chē)幼^(qū)效力。此外，保管宏人商品城用地。規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地70.57公頃，占新區(qū)建立總用

19、地的7.88%。文化文娛用地規(guī)劃兩處文化文娛用地，位于崔灣路與緯二路交叉口的西南角。其中包括阜寧縣婦兒活動(dòng)中心。規(guī)劃文化文娛用地5.68公頃，占新區(qū)建立總用地的0.63%。體育用地規(guī)劃一處體育用地，分別位于新興路與大關(guān)南路交叉口的西南側(cè)，作為縣城體育中心，主要設(shè)備包括規(guī)范體育場(chǎng)、游泳館、訓(xùn)練館等，要求可以承接市級(jí)綜合性運(yùn)動(dòng)會(huì)。規(guī)劃體育用地21.37公頃，占新區(qū)建立總用地的2.38%。醫(yī)療衛(wèi)生用地新區(qū)設(shè)置兩所縣級(jí)醫(yī)院，現(xiàn)有規(guī)模過(guò)小的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備思索吊銷(xiāo)或合并為社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生效力點(diǎn)。規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生用地6.40公頃，占新區(qū)建立總用地的0.72%。道路網(wǎng)構(gòu)造：規(guī)劃道路廣場(chǎng)用地163.46公頃，占新區(qū)建立用

20、地的18.26%。規(guī)劃道路網(wǎng)由主干道、次干道、支路三級(jí)組成。主干道紅線寬度為4060米，呈“兩橫四縱的規(guī)劃方式。其中兩橫：通榆南路50米，新興路60米；四縱：大關(guān)南路60米，阜喻路40米，城南九路40米，奮進(jìn)路40米。次干道紅線寬度為30-40米，呈“兩橫五縱的規(guī)劃方式：其中兩橫：緯二路，緯四路；五縱：城南大街40米，崔灣路，經(jīng)六路，經(jīng)八路，黃碼路30M。支路：支路是道路系統(tǒng)的重要組成部分，主要承當(dāng)短間隔 交通。支路應(yīng)防止長(zhǎng)間隔 的機(jī)動(dòng)車(chē)交通穿越，但要方便公交車(chē)駛?cè)耄侠矸植脊痪€路和站點(diǎn)，縮短乘客步行到公交站點(diǎn)的間隔 。支路承當(dāng)非機(jī)動(dòng)車(chē)和進(jìn)出鄰居的機(jī)動(dòng)車(chē)通行，允許停放機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)，道路紅

21、線寬度為16-24米。景觀綠化：綠地系統(tǒng)由“點(diǎn)、線、面構(gòu)成。規(guī)劃加強(qiáng)公園、沿路綠帶、濱河綠帶的建立。1、公園：規(guī)劃三處公園，位置分別為：黃碼路與新興路交叉口西南角；緯四路與新興路交叉口東北角；阜寧大橋下的橋頭公園。2、沿路綠帶：沿城市道路、高壓走廊設(shè)置隔離綠帶，由喬木、灌木、草坪組成，既可起到隔離的作用，又可與人的行為及視覺(jué)感受?chē)?yán)密結(jié)合，構(gòu)成良好的景觀，是新區(qū)綠地系統(tǒng)的重要組成部分。3、濱河綠帶：沿射陽(yáng)河及規(guī)劃整治后的河道兩旁設(shè)置的景觀綠帶，亦是新區(qū)綠地系統(tǒng)的重要組成部分，注重濱水駁岸、護(hù)坡、小品、步行道及樹(shù)種配植，構(gòu)成宜人的親水生態(tài)走廊。二、土地市場(chǎng)概略土地級(jí)別分布范圍和基準(zhǔn)地價(jià)表二00五年

22、一月一日單位：元平方米土地級(jí)別公布范圍商業(yè)住宅工業(yè)一東至：北門(mén)街、大關(guān)路;南至：射陽(yáng)河北岸;西至：通榆北路北至：城河北路1700560280二東至：沿崗河老阜坎河;南至：射陽(yáng)河;西至：川里河;北至：向陽(yáng)路該區(qū)域中扣除一、三級(jí)地1100400230三東至：開(kāi)發(fā)區(qū)大道204國(guó)道東;南至：阜寧縣汽車(chē)南站南城河北;西至：新興北路馬家巷南延伸躍進(jìn)巷西延伸陸運(yùn)公司東;北至：定級(jí)估價(jià)范圍北邊線新興北路至川里河段城北大溝向陽(yáng)東路該區(qū)域中扣除一、二級(jí)地500280190四整個(gè)估價(jià)區(qū)域中扣除一、二、三級(jí)地300230155*資料源于阜寧國(guó)土資源局阜寧2006年土地掛牌成交統(tǒng)計(jì)日前，在剛剛終了的阜寧縣2006年第2

23、號(hào)國(guó)有土地掛牌買(mǎi)賣(mài)中，一舉對(duì)七宗土地勝利掛牌出讓?zhuān)鲎尶偯娣e252.88畝，成交總金額達(dá)1.5721億元，每畝均價(jià)62.17萬(wàn)元，創(chuàng)阜寧土地買(mǎi)賣(mài)歷史之最。2006年第2號(hào)(2006年7月24日)序號(hào)地 塊名 稱(chēng)土地面積m2規(guī)劃用途容積率建筑密度綠地率出讓年限供地條件起始價(jià)萬(wàn)元成交價(jià)萬(wàn)元樓面地價(jià)元/ m21大關(guān)南路東地塊53555.6商住2.130%商業(yè)40年住宅70年凈地643064305712電信大樓南地塊41724.5商住1.730%商業(yè)40年住宅70年凈地50007053裝飾資料商城地塊65396商業(yè)1.630%40年凈地441444144224城北初中東地塊16732.6商住1.630

24、%商業(yè)40年住宅70年凈地100010003745商貿(mào)局地塊4014.4商住2.325商業(yè)40年住宅70年現(xiàn)狀102711126條河安頓樓地塊16968.6商住1.735%商業(yè)40年住宅70年凈地170017005897檢察院南地塊5244.3商住2.1530%商業(yè)40年住宅70年凈地1535153518天順調(diào)味品廠地塊7700住宅1.630%70年現(xiàn)狀4224223439匯源集團(tuán)東地塊2990商住1.735%商業(yè)40年住宅70年現(xiàn)狀170170334三、阜寧房地產(chǎn)概略縣城主要樓盤(pán)引見(jiàn)：府前公寓地理位置面積/單價(jià)建筑形狀附屬價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售情況綜合概述府前大街與射河北路交匯處目前二手市場(chǎng)2400元/平

25、米左右140-150平米小高層目前已售完，已在二手市場(chǎng)出現(xiàn)很多該工程地理位置是目前阜寧地理位置極佳工程，也是為數(shù)不多的小高層工程之一碧水名苑地理位置面積/單價(jià)建筑形狀附屬價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售情況綜合概述大關(guān)北路與射河北路交匯處2100元/平米左右 面積90150平米左右小高層+多層目前銷(xiāo)售曾經(jīng)接近尾聲，剩余部分多層房屋，獨(dú)一一套小高層2600元/平米2層該工程也是為數(shù)不多的包含小高層工程之一，其環(huán)境位置略差于府前公寓，工程周遍有橋梁影響。屬于沿河景觀帶。南方花園地理位置面積/單價(jià)建筑形狀附屬價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售情況綜合概述新世紀(jì)大橋與射河南路交匯處1750元/平米左右 面積110、140平米左右多層車(chē)庫(kù)2080元/平

26、米27平米左右目前銷(xiāo)售曾經(jīng)剩余不多的幾套是阜寧較早的工程，小區(qū)曾經(jīng)全面入住，入主率較好，周遍環(huán)境幽雅。離商業(yè)中心僅一橋之遙。都市家園地理位置面積/單價(jià)建筑形狀附屬價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售情況綜合概述阜城大街與通榆北路交匯處2050元/平米左右 面積90、120、150平米左右多層車(chē)庫(kù)3280元/平米30平米左右目前銷(xiāo)售75%左右。主要剩余150平米大面積戶型。地處繁華阜城大街，對(duì)面是五星電器。交通生活等比較便利，但環(huán)境也同時(shí)相對(duì)嘈雜。駿秀苑地理位置面積/單價(jià)建筑形狀附屬價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售情況綜合概述阜城大街與通榆北路交匯處1800元/平米左右 多層2300元/平米左右 小高多層、小高層車(chē)庫(kù)1400元/平米左右目前銷(xiāo)售8

27、5%以上。地處政府辦機(jī)關(guān)周?chē)钆涮捉煌ㄍ晟疲^(qū)質(zhì)量、管理等相對(duì)較差。其他樓盤(pán)引見(jiàn)陽(yáng)光家園地理位置面積/單價(jià)建筑形狀附屬價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售情況綜合概述向陽(yáng)大街與東風(fēng)路交匯處1700元/平米左右主力110平米左右多層目前銷(xiāo)售60%左右。總150套左右。工程無(wú)特點(diǎn)，處于城北邊緣，銷(xiāo)價(jià)比其他工程低。 未來(lái)樓盤(pán)引見(jiàn) 估計(jì)2006年末2007年初縣城區(qū)主要待上市樓盤(pán)為富建集團(tuán)的水上樂(lè)園地塊工程。原地塊規(guī)劃為水上樂(lè)園，后改規(guī)劃變?yōu)楦唤瘓F(tuán)大型住宅工程。占地210000平米，為于向陽(yáng)東路，緊臨204國(guó)道，總規(guī)劃面積320000平米。是目前阜寧相對(duì)較大的樓盤(pán)，也是未來(lái)12年較有影響力的工程。此工程位于縣城東北部，

28、周遍環(huán)境較差，生活配套有待加強(qiáng)，并且東北部目前不是城市整體規(guī)劃開(kāi)展的目的方向。該工程曾經(jīng)開(kāi)場(chǎng)啟動(dòng)，部分建筑曾經(jīng)超出+-0。根據(jù)周遍市場(chǎng)價(jià)錢(qián)推斷目前平均價(jià)應(yīng)在1650元/平米左右。城市地產(chǎn)整體分析縣城主要是由三條主要干道構(gòu)成，由南向北三條路分別是阜城大街、城河路、向陽(yáng)路。圍繞這3條路由南向北，房屋價(jià)錢(qián)逐漸遞減；同時(shí)商業(yè)氣氛也逐漸遞減。阜城大街是目前最為繁華的道路，圍繞次路周?chē)姆课輧r(jià)錢(qián)也最高，大約均價(jià)在2200左右；其次城河路周遍價(jià)錢(qián)約在2000左右，其次向陽(yáng)路周遍價(jià)錢(qián)在1700左右。目前的阜寧開(kāi)展還不平衡，以射陽(yáng)河為界，把縣城分為城南與城北。不論從人口數(shù)量、生活配套、交通情況、等各方便均不如城

29、北，甚至相差甚多，但是城南的整體大環(huán)境優(yōu)于城北。射陽(yáng)河兩岸的道路分別是射陽(yáng)北路與南路，雖一河之隔，兩條路的可操作方式卻截然不同，北岸繁華繁華，適宜運(yùn)做商業(yè)地產(chǎn)方面；而南岸環(huán)境幽雅，閑情別致，目前根本無(wú)商業(yè)的影響其單純性，更適宜操作親水景觀住宅工程等。城市地產(chǎn)整體建立程度略顯缺乏，因其縣城“富建集團(tuán)的在建立開(kāi)發(fā)上的霸主位置，導(dǎo)致地產(chǎn)工程的單一化、同質(zhì)化、陳舊化相對(duì)嚴(yán)重。在建筑形狀、建筑方式、建筑規(guī)劃、建筑用料上缺乏現(xiàn)代水準(zhǔn)。縣城各建成小區(qū)物業(yè)管理程度缺乏，構(gòu)成社區(qū)規(guī)模化，但物業(yè)非專(zhuān)業(yè)化的局面。因此在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化上還有非常宏大的提升空間。社區(qū)智能化開(kāi)展較為落后，在智能化運(yùn)用上幾乎微乎其微。大部分

30、小區(qū)依然沿用傳統(tǒng)的即普通大門(mén)+圍墻方式。不論新老開(kāi)發(fā)工程，95%以上在銷(xiāo)售中無(wú)法一致辦理銀行貸款，即開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行還未構(gòu)成正規(guī)化貸款業(yè)務(wù)。如必需辦理貸款手續(xù)，需自行找銀行辦理，而且外地人辦理要求條件繁多，需兩位以上本地人做擔(dān)保。從地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)角度上看，阜寧目前的程度只是處于房地產(chǎn)初級(jí)營(yíng)銷(xiāo)階段，沒(méi)有過(guò)多的銷(xiāo)售手段與宣傳方法，最多搭建很少幾個(gè)大牌，售樓處的包裝等其他方面就更談不上了。另一個(gè)方面講，也許和其縣城面積不大，無(wú)須過(guò)多宣傳有關(guān)。另外值得一提的是，該城鎮(zhèn)的居民平常消費(fèi)才干較強(qiáng)，雖其生活程度普通，但其地域的消費(fèi)習(xí)慣，相對(duì)比較喜愉快速消費(fèi)。從次點(diǎn)能推斷在其房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款問(wèn)題上，他們也許不能接受太高的

31、壓力。四、地塊分析地塊引見(jiàn)商貿(mào)中心地塊該位置于新區(qū)的中心位置，南側(cè)為新興路，與政府機(jī)關(guān)隔路相望，西側(cè)為大關(guān)南路，與阜中新校區(qū)相臨，北側(cè)為緯二路，東側(cè)為經(jīng)六路。規(guī)劃要求：a 建筑主風(fēng)格采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格,且與周遍環(huán)境相協(xié)調(diào)；b 按規(guī)劃要點(diǎn)退讓道路退讓紅線；c 建筑層次：多層中高層。地塊目的：a、總用地面積110畝；b、用地性質(zhì)：商業(yè)、居住；c、建筑密度：28%；d、綠地綠35%，掛牌價(jià)錢(qián)約40萬(wàn)元/畝左右。地塊周遍情況圖中藍(lán)色位置表示為該地塊所在位置 紅色位置表示城鎮(zhèn)的目前中心位置 綠色位置表示馬上9-10月即將交付運(yùn)用的新阜中位置周遍描畫(huà)：道路：工程周遍道路有大關(guān)南路、緯二路與經(jīng)六路。目前該一切

32、路段均在施工階段，還沒(méi)有正式通車(chē)。其中大關(guān)南路為主要交通道路寬越60m, 其他道路寬約24m左右。以上道路大關(guān)南路、緯二路在2006年12月15日開(kāi)工，經(jīng)六路開(kāi)工日期為2007年12月15日。配套：目前地塊周遍除緊臨西邊新阜中即將交付運(yùn)用以外，其他還沒(méi)有任何可以利用的配套，根本都是一片荒蕪。新阜中是目前阜寧建立規(guī)模最大，名氣、教育等各方面較為突出的學(xué)校，政府對(duì)其學(xué)校建立頗費(fèi)苦心。另在新區(qū)一四星級(jí)酒店待建當(dāng)中，政府估計(jì)2年完工，但詳細(xì)情況未定。環(huán)境：因是新區(qū)位置，整體環(huán)境較好，原有綠化較多，空氣清新，環(huán)境安靜。其北部還有公建“人民公園。地塊SWOT分析S：工程內(nèi)部原有綠化較好，可以直接利用；周遍

33、整體環(huán)境溫馨安靜、空氣質(zhì)量高，適宜居住；緊臨該鎮(zhèn)最大最好的新阜中，教育配套先予立足；新修道路平整寬闊，利于今后小區(qū)車(chē)人流出入。 W：目前缺乏人氣，周遍均在剛剛建立起步當(dāng)中；其他生活配套缺乏，生活便利性降低；間隔 主城繁華區(qū)間隔 較遠(yuǎn)；按目前形狀，商業(yè)氣氛無(wú)，商業(yè)部分操作難度大；工程價(jià)錢(qián)提升難度大。 O：新區(qū)為政府目前重點(diǎn)開(kāi)展方向與區(qū)域，未來(lái)前景良好；區(qū)域周?chē)S著政府部分、4星酒店等搬遷進(jìn)入、較易構(gòu)成高尚住宅區(qū)；新阜中投入運(yùn)用，促進(jìn)工程價(jià)錢(qián)的相對(duì)提高；城鎮(zhèn)地產(chǎn)工程建立、后期管理程度等落后，為本工程帶來(lái)很大提升空間。T:新區(qū)規(guī)劃時(shí)期較長(zhǎng)，短期見(jiàn)效不夠顯著，未來(lái)不確定要素多；城鎮(zhèn)居民的生活習(xí)慣較難在

34、短時(shí)間轉(zhuǎn)變；周遍出讓土地眾多，容易構(gòu)成今后的猛烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；城市房?jī)r(jià)區(qū)間不夠明顯，與原城區(qū)其他工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不夠突出。五、土地開(kāi)發(fā)測(cè)算測(cè)算闡明工程概略：占地約110畝73332.6萬(wàn)。地面現(xiàn)有少部分房屋、植物等等。測(cè)算：方式建安本錢(qián)開(kāi)發(fā)周期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)率多層、小高層11002.5年18計(jì)算公式為：銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)土地費(fèi)用含拆遷補(bǔ)償本錢(qián)、土地出讓金、契稅等前期工程建安本錢(qián)附屬配套市政配套資金本錢(qián)管理本錢(qián)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)前期工程：含場(chǎng)地平整、暫時(shí)設(shè)備，按30元/平方米計(jì)算；規(guī)劃設(shè)計(jì)含景觀等按70元/平方米計(jì)算；合計(jì)100元/平方米；附屬配套：含小區(qū)內(nèi)配套、水、電、氣、熱力、景觀環(huán)境、弱電、配套設(shè)備等，按3

35、00元/平方米計(jì)算；市政配套：含水、電、氣、等公共配套設(shè)備，以及人防等，按148元/平方米計(jì)算；人防建立費(fèi)：48元/平方米；根底配套費(fèi)：75元/平方米住宅；墻改基金：8元/平方米；消防設(shè)備費(fèi)：2元/平方米；水泥散裝費(fèi)：2元/平方米；用地規(guī)劃費(fèi)：1.8元/平方米；工程規(guī)劃費(fèi)：2.9元/平方米；質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)：造價(jià)的0.3%；勞保基金2.6%。合計(jì)約148元/平方米。資金本錢(qián)：土地費(fèi)用含拆遷補(bǔ)償本錢(qián)、土地出讓金、契稅等前期工程建安本錢(qián)附屬配套市政配套30開(kāi)發(fā)周期6，30%為先期需投入的資金部分，6為資金的年運(yùn)用本錢(qián)；管理本錢(qián)：土地費(fèi)用含拆遷補(bǔ)償本錢(qián)、土地出讓金、契稅等前期工程建安本錢(qián)附屬配套市政配套2.5；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：按銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)的一定比例提取；營(yíng)業(yè)稅：銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)的5.5；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：前期工程建安本錢(qián)附屬配套市政配套5測(cè)算數(shù)據(jù)結(jié)論1.7容積率形狀畝預(yù)期