1、 五星級養老中心（頂級老人群體生活綜合解決方案） 日落項目及產業可行性研究報告前言提到“養老產品”，人們可能會直觀地認為它是老人共同居住的老人公寓。事實上，國際上對于“養老產品”有一個常用的定義，即“以居家養老、綜合醫療和社區服務相結合的方式，為老年人集中居住而設計的住宅。”從養老院和福利院來看，它不是社會福利設施，而是社會投資、按市場運作的商品房。老年住宅產品非常落后，隨著家庭小型化，人口老齡化，老年人的生活方式和居住問題越來越受到大家的關注。越來越多的老年人有條件獨自或在孩子的幫助下過上更好的生活。他老人家。在整個房地產市場中，老年住宅產品仍然存在供給不足或供給無效的特點。在這種情況下，老

2、年住宅產品細分市場的研究就顯得尤為重要。 .一、國外老年人生活方式與中國現狀比較美國模特在美國，老年社區或公寓非常普遍。它們分為兩類：營利性和非營利性。前者多由私人公司經營，后者主要由教會經營。美國政府給予一些補貼。在美國，環境較好的大型老年社區一般都位于大城市的郊區。其中大部分是私人投資和商業化的。社區包括各類養老配套設施，形成養老產業發展基地。美國的老年住房模式多種多樣：健康老人居：專為身體健康、生活自理的老人設計，同時提供最簡單的家務服務。老年多戶住房：政府資助的同時為老年人提供必要的家務和護理服務的住房。帶醫療設施的老年住宅：專為身體虛弱的老年人提供的住宅。新加坡模式新加坡也是一個人口

3、迅速老齡化的亞洲國家。目前，每 14 個人中就有一個超過 60 歲。 1998年3月，新加坡建屋發展局開始推出高級公寓（senior apartments），55歲。以上新加坡公民均可申請入住。這種高級公寓建在成熟的社區。這是一棟12至14層的板式高層建筑。整棟樓只有高級單位，沒有其他單位。老年公寓一般分為35平米和45平米兩種，為一兩個老人（老人）提供居住空間，既舒適又便于整理。這種公寓已經全面裝修，老人只需把自己的房子搬進新房就可以生活。社會福利集團在公寓內經營社區服務站。服務站配備娛樂、健身、護理等配套設施，為老年人提供社會服務，讓老年人保持愉悅的生活方式。日本模式日本也非常重視老年人的

4、住房建設。近年來，新的“銀發住宅”得到了廣泛的實施。每間“銀屋”的面積在40-60平方米左右，分為一居室和兩居室兩種。入住條件為年滿60周歲的老年夫婦或單身老人。費用按居住16年計算，簽訂合同時一次性支付。如果過早死亡，費用可以每年退還。 “銀屋”的房間都配備了廚房和浴室。所有電氣設備都考慮到安全性。房間還配備了生活節奏傳感器。如果房子在一段時間內沒有動靜，生活節奏傳感器可以發出警報，服務人員會及時趕到。在這里，觀察情況。考慮到老人與鄰居之間的溝通和健康管理，“銀屋”的公共場所配備了健身機、多功能廳、恒溫游泳池、娛樂室、食堂等。在用餐方面，食堂提供營養菜單，老人也可以自己做飯，在健康管理方面，

5、每晚都有護士或助理值班，醫院每周派醫生上門一次，或者老人可以自行決定自己根據情況。中國常見模式共住模式：老人與孩子同住。共居家庭模式的存在有很多因素：比如孩子的住房困難、父母年老生病、第三代需要養老、傳統家庭觀念的影響。這種生活方式對社會、家庭和老年人都有很多好處，并將繼續下去。然而，現代社會生活的多樣性、代際生活習慣的不同、家庭錯綜復雜的人際關系，是影響這種家庭生活模式存在的主要因素。獨居模式：老人獨立生活。受現代城市生活方式和城市住房日益寬松的影響，越來越多的老年夫婦選擇與已婚子女分居，純老年家庭越來越多。這種家庭模式更適合現代生活方式，相互干擾少，家庭關系簡單化。非常適合有自理能力的老年

6、夫婦和承受社會和家庭雙重壓力的已婚子女。但是，當老人年紀大了，自理能力減弱，孩子比探望還少，老人的孤獨和不便就會突出體現。相鄰模式：獨立于孩子或親戚生活，彼此相鄰生活。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中最受歡迎的居住模式。但是，由于居住地和居住環境的限制，往往兩個居住方中的一方必須做出犧牲和讓步。往往是老人為了照顧孩子上班和上學而做出犧牲。借助養老服務設施：老年人選擇合適的養老服務設施，安享晚年。這在我國并不常見。老年福利機構中的老人多為孤兒或不能自理、子女不能自理的老人。由于傳統觀念，很多老人寧愿自己生活不便，也不愿住在孤兒院。然而，隨著傳統養老責任向社會的轉變，為了減輕孩子和家庭的負

7、擔，越來越多的老年人去養老公寓或養老院，從而推動了城市養老服務設施的快速發展。居住社區。由于制度、管理、設計等因素，目前的養老設施還存在不少問題。從以上分析可以看出，我國養老服務產品與國外存在較大差距，現有產品與傳統觀念、消費習慣和實際有效需求存在較大矛盾。老年服務只滿足于簡單的茶水、送餐、洗衣服務，無法從老年人的心理和生理需求角度提供全面、人性化的專業服務。在社會保障機制尚不完善的情況下，全社會發展養老服務產品的條件尚不成熟。我們認為中國老齡產業前景相對樂觀，尤其是高端老齡產業消費市場。隨著人民在過去30年的改革發展中積累的巨額財富，許多成功人士正在逐漸步入老年。此外，在中國傳統孝道的根深蒂

8、固的影響下，愿意為父母花大價錢的中產及以上階層不在少數。老齡化行業消費市場蘊藏著巨大商機。在所有消費品中，適合老年人居住和居住的老年住宅產品是最需要考慮的問題。憑借我們的專業知識，我們瞄準養老產品的最高端消費市場，通過市場細分瞄準這些小眾高端群體，為老年人提供五星級的養老解決方案。長三角等經濟發達地區（以城區為例）等老年人口及養老產品市場分析一、城市老齡化現狀及發展趨勢目前，全省老年人口640萬，是全國第二個進入老齡化社會的省份。城市人口老齡化更加明顯。截至2004年底，全市60歲以上老年人口92.57萬人，占全市人口的14.2 %。到2005年底，全市60歲以上老年人口達到103.47萬人，

9、其中65歲以上老年人口占四分之三。2002-2004年老年人口數（萬人） 老年人口比例（%）和老少比（%） 60歲以上/全市人口比例/老少超過 65 / 城市人口2002年89.83 / 14.1% / 98.80%68.67 / 10.78%2003年90.52 / 14.1% / 101.5%69.68 / 10.9%2004年92.57 / 14.2% / 106.6%70.63 / 10.9%2005年103.4775老年人口的增加對社會物質、精神和文化生活提出了更高的要求。隨著人口老齡化進程加快，老年人口數量進一步增加，社會必然要提供適宜的住房、消費、服務、體育、醫療、休閑、旅游、保

10、障等公共環境。 ，讓其享受和諧的晚年氛圍。這對整個社會的消費結構、勞動就業、社會保障和社會道德水平都帶來了巨大的變化和挑戰。同時，龐大的老年人消費群體的消費需求，也將推動與老年人消費相關的產業發展，帶動包括老年醫院、療養院、老年公寓等產業的發展。老年人專用產品。2、市場需求分析由于中國特殊的國情快速發展的人口老齡化和“四二一”的家庭結構（即一對夫婦，照顧四個老人和一個獨生子女），對老年人的生活照料將不可避免地成為一項重要的工作。常見的社會問題。老年人對社會化服務的需求很高，不是因為他們的孩子不愿意照顧老人，而是因為他們自己未必能夠照顧老人。尤其是、等大城市較早進入老齡化社會，上述問題開始顯現。

11、在這種情況下，為緩解人口老齡化的影響，提高老年人晚年生活質量，在政府的大力支持下，倡導積極的老年人生活和生活觀，發展周邊對老年人的產品無疑會更有效。巨大的市場潛力對整個社會也具有非常積極的現實意義。中國經濟發達地區驚人的老齡化速度以及養老金模式的相對滯后和局限性，迫使全社會關注和研究這一課題。在我們的研究中，我們發現現有的養老金模式與國際成熟模式相比存在明顯滯后。比如居家養老系統中的空巢現象，很多老人感到孤獨，從而導致一系列的不安全因素； ，方式太單調了，因為很多60歲以上的老人還需要交流、學習等，希望能夠利用自己剩余的精力，融入社會，這是他們老了所向往的年齡。目前養老院的類型大致分為三類：福

12、利養老院、政府與社會共辦的養老院、民營養老院。近年來，養老機構從單一的福利院發展到生活設施齊全的養老公寓等多種模式，養老機構細分。政府開辦的療養院適合一些經濟不富裕、需要政府幫助的老人。那里，通常是三個老人合住一個房間，但價格低廉。這些療養院大多是這類福利的療養院，300多家機構床位已滿。但是，針對富裕老人的高端養老產品和服務機構市場存在較大差距。很多文化水平較高、養老基金相對豐富的老年人對養老機構提出了更高的要求，他們需要更高水平的養老產品和服務。在長三角等經濟發達地區，確實有一些有經濟實力的老人或子女愿意支付高額的養老費用。 3、高端養老產品的機會夕陽紅是人們晚年的意思。老年人，尤其是高端

13、老年人，對衣、食、住、行、醫、娛等有著獨特的需求。目前，該地區普遍存在住宅產品檔次低、養老服務體系滯后等問題。現有的老年公寓大多由政府投資，很少有房地產開發商聯合開發和經營。在政府保障性養老產品無法滿足各級養老服務需求的情況下，如何利用“市場力量+政府福利支持”更好地建設這項福利事業，創造更多社會效益？這是我們迫切需要解決的問題。多年的房地產市場證明，房地產產品消費的輻射范圍通常可以擴大到全省乃至更遠。同一地區的老年住宅產品也是如此。在合適的地點開發產品并不局限于當地，這為我們在該地區開發相關產品提供了很好的機會。機會點一：養老產品市場整體需求巨大且不斷增長，能夠滿足更高層次養老產品需求的產品

14、供應商寥寥無幾。機會點2：高端養老產品消費能力已達到一定規模，其他富裕地區已經具備先進條件，消費輻射非常大。機會點3 ：某種標準模式（類似于奧運體育住宅產品）成功后，可以在更大的鏈條上進行復制推廣。規模大了，就有可能形成從打造養老產品，到駕駛相關培訓就業、相關專業的一條龍。產品研發、制造、代理銷售的系統產業。3、市場細分及產品特點目前市場上市場化的老年住宅產品有多種。經過分析研究，我們認為以上模式可能是市場前沿對于如何打造老年地產產品、探索老年地產消費的一種嘗試。也可能是因為房地產項目體量過大，區域消化能力有限，所以要打造這樣的營銷主題，而不是原創設計和創造這樣的滿足極端高端細分市場的產品。考

15、慮到中國傳統生活觀念的影響，我們的目標客戶主要針對三類老年人：高收入且思想相對文明的老人、有孩子的不在國內的老人（小孩、外國人的父母）來華工作或學習，倡導全新的退休生活計劃，居住只是實現計劃的載體，倡導以服務為核心，為退休人員提供更全面的配套服務和更好的管理制度，讓他們在退休后能夠過得更好。體驗一種全新的、積極的生活方式。居住方式：根據老年人的不同情況，可采取單獨分套居住和同住同住的居住方式。具體商業模式：針對以上細分市場，我們結合長三角大城市的經濟發展現狀和現狀，結合養老市場的消費理念，提出前瞻性的養老產品運營模式：城市五星級老年群體的全套生活解決方案（人居環境、社會群體、醫療、特殊消費品、

16、精神文化的完整解決方案）旨在打造市場最高端金字塔尖（小眾群體）的五星級多功能老年別墅生活社區或老年大學城（居、住、學一體化）。考慮到有些老人睡覺時認自己的床，有些老人想練字寫字時必須使用習慣的桌子，我們甚至允許老人自帶家具和生活用品。老人可以把自己喜歡的家具搬進養老院，在專業影院看自己喜歡的節目，得到醫護人員的悉心照料這就是我們設計的護理中心諸多特色的縮影。2 、五星級護理中心具有以下核心特點五星級養老產品商業模式：以長租為主，通過類似于分時度假和全國連鎖交易所的復合模式，最大限度地發揮投資者的使用權利益。轉讓使用權出售公寓僅供老年人居住，不得中途轉讓、出租或出售。老人必須在臨終時退房。收取一

17、定的高級會員費（享有交換假期生活的權利）并收取月租和服務費售出后按期限及一定比例等方式進行回購。五星級護理中心租賃對象60歲以上身體健康、經濟條件較好的老年人，可根據自身身體狀況選擇不同服務級別的自理型和基本陪護型。五星級護理中心選址及規模中心位置：隨著居民生活水平的提高，老年人對生活的要求更加挑剔。他們年輕的時候，由于競爭環境和謀生的沖動，他們常年在城市里奔波。他們渴望回歸自然，卻無法獨立。退休后，他們感到如釋重負、心曠神怡、無后顧之憂。 “桃花源”式田園生活，長壽。項目以養老住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會議事務于一體。根據老年人的身心需求，我們分析，作為老年人滋養身、心、性、情的場所，應

18、滿足以下要求：交通便利（距市中心一小時車程）環境優美（具有良好的自然條件，如靠近水系、大片綠地、主題公園等） ，中間或周圍應有山、丘、水等。良好的生態環境可以讓老年人感覺更舒適，更符合養生的要求。區域內規劃起點較高、生活配套較為完善的郊區衛星城土地面積：地塊面積300-500畝。較大的社區可以利用大體量來稀釋相對較高的建設成本和配套設備設施。五星級護理中心合適的建筑形式住宅產品 建筑形式：獨立、復式、聯排（每棟別墅分為上下兩層，可有四個標準間，共用客廳、廚房、花園、露臺），以獨立戶公寓為輔，滿足不同層次的居住需求目標客戶。別墅擁有單人房、雙人房、多人房等多種房型。房間空調、電視、緊急呼叫系統等

19、生活用品一應俱全。裝修精美的一樓大廳，讓老人可以自由活動，接待來訪。 )五星級養老中心專業服務會所為保證居住環境的安靜，五星級裝修硬件、專業服務水準的專業會所應與別墅小區分開集中。會所功能包括：夕陽紅健身俱樂部音樂、畫廊、咖啡廳 三味書店傳統茶道書畫創作與棋牌交流館種植室和車間釣魚臺、飛禽公園高級BOSS廳交流廳戶外運動健身房醫療保健專業工作站其他生活設施等針對老年人最關心的養生保健，我們特別提供了夕陽紅健身俱樂部（太極拳、健身氣功、溫水游泳、理療按摩、專業食譜指導等） 家、檢查診斷）。具有相當規模的老年醫療保健中心。除了為社區和連鎖社區的老人提供服務外，它還接受高端的外部服務。還可以提供老年人體檢和醫療服務，也可以提供試住服務，同時也可以彌補專科醫療體系中高端老年病醫院的少數空缺。五星級護理中心服務人員服務人員：定位為“養老伴侶”，知識全面，經過專業培訓，具備護士、營養師資格行政人員：具有酒店管理標準的行政人員各類專業服務人員，引導老年人培養和發展自己的特長和愛好五星級護理中心衍生服務產品專業