1、模擬試卷二一、單項(xiàng)選擇題1、下列（ ）不屬于鑒證性估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的原則。A、獨(dú)立 B、客觀 C、公正 D、牟利2、一個估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，取決于（ ）。A、估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)判斷 B、估價(jià)機(jī)構(gòu)的定位C、估價(jià)使用者的預(yù)期D、估價(jià)委托人對估價(jià)的實(shí)際需要3、區(qū)位成為房地產(chǎn)的重要組成部分的原因是（ ）。A、房地產(chǎn)是附著物B、房地產(chǎn)具有不可移動性 C、房地產(chǎn)是實(shí)物D、房地產(chǎn)包含權(quán)益4、房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有（ ）。A、獨(dú)占性 B、公益性 C、可支配性 D、共享性5、通常情況下，開發(fā)程度越高的房地產(chǎn)，不確定 A、越弱B、越強(qiáng) C、適中 D、較好6、決定房地產(chǎn)需求量的不包括（ ）。A、房地產(chǎn)商對未來

2、的預(yù)期 B、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 C、相關(guān)物品的價(jià)格水平 D、消費(fèi)者的收入水平7、決定房地產(chǎn)供給量的不包括下列（ ）。A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有著對未來的預(yù)期D、消費(fèi)者的偏好少，變現(xiàn)能力會（）。8、（ ）是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。A、評估價(jià)格 B、成交價(jià)格 C、市場價(jià)格 D、理論價(jià)格9、下列有關(guān)市場價(jià)格、理論價(jià)格、成交價(jià)格、評估價(jià)值描述錯誤的是（A、當(dāng)交易狀況正常時，成交價(jià)格接近市場價(jià)格）。B、當(dāng)市場狀況正常時，市場價(jià)格接近理論價(jià)格C、當(dāng)估價(jià)科學(xué)準(zhǔn)確時，評估價(jià)值接近市場價(jià)格D、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格有的情況下，比較價(jià)值大大低于收益價(jià)值和

3、成本價(jià)值10、某在建工程在假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 1 億元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款 500 萬元，同時還有一筆成數(shù)為 60%，余額為 3000 萬元的抵押，該在建工程的再次抵押A、1500 B、2100 C、4500D、5000價(jià)值為（ ）萬元。11、當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的（ ）。A、10% B、20% C、30%D、50%12、下列影響某套住宅價(jià)格的 A、臨街狀況B、層高 C、樓層D、朝向中，屬于實(shí)物的是（ ）。13、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（ ）。A、提高契稅稅率 B、增加土地C、增加營業(yè)稅

4、 D、減免房地產(chǎn)稅14、某宗房地產(chǎn)的建筑面積為 5000 平方米，土地面積為 3000 平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為 8000 元/平方米，土地市場單價(jià)為 5000 元/平方米，用成本測算的建筑物重建價(jià)格為 4800 元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為（ ）。A、5000 B、4800 C、5500D、438015、某住宅的建筑面積為 100m2，合同約定成交價(jià)為 20000 元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付 100 萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為 3 萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為 8 萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例

5、，年折現(xiàn)率為 6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（ ）萬元。A、201.89 B、186.79 C、191.51 D、197.1716、評估甲別墅的市場價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為 10000 元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 1000 元/平方米，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為 800 元/平方米），因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高 10%，若不考慮其他元/平方米。A、7020 B、8909 C、7380 D、858017、已知某房地產(chǎn) 2015 年 1 月的市場價(jià)格為 12000 元/平方米，類似房地產(chǎn)在 2014 年 12 月至 2015年 7 月的價(jià)格指數(shù)分別為：1

6、01.1，103.2，99.8，98.7，104.3，101.5，100.7，102.0（均以上個月為 100）。則該房地產(chǎn)在 2015 年 6 月的價(jià)格為（ ）。A、12601.11 B、12853.13 C、13056.00D、13004.34，則通過乙別墅求取的比較價(jià)格為（ ）18、某個可比實(shí)例 2014 年 1 月 30 日的價(jià)格為 1200/平方米，該類房地產(chǎn)以為基準(zhǔn)的價(jià)格變動平均每月比上月上漲 0.4%。假設(shè)與=6.2062 元的市場匯率 2014 年 1 月 30 日為 1=6.2088，2014 年 9 月 30 日為 1。則可比實(shí)例在 2014 年 9 月 30 日比較價(jià)元格

7、為（ ）。 A、7689.12 B、7692.34 C、7723.11 D、7719.8719、對 4 個可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整得到的 4 個比較價(jià)值分別為 8000 元/平方米、8500元/平方米、7800 元/平方米和 8150 元/平方米，分別賦予權(quán)重 0.35、0.20、0.25 和 0.2。則利用簡單算術(shù)平均數(shù)計(jì)算綜合比較價(jià)值為（ ）元/平方米。A、8230.5 B、8112.5 C、8080D、807520、已知某宗收益性房地產(chǎn)在 40 年建設(shè)用地使用權(quán)、率為 10%下的價(jià)格為 3500 元/平方米。則該房地產(chǎn)在 50 年建設(shè)用地使用權(quán)、A、2179.47 B、3893.

8、01 C、4139.51 D、1044.7921、某公司 2 年前租與某房地產(chǎn)所率在 8.5%下的價(jià)格為（ ）元/平方米。人簽訂了租賃合同。租用其中 800 平方米面積，約定租賃期限為 15 年，月固定不變?yōu)?1500 元/平方米。現(xiàn)在市場上相似的寫字樓月為 1800 元/平方米。假設(shè)折現(xiàn)率為 10%，則目前承租 A、2045.77B、2250.34C、2409.61 D、2 190.55益價(jià)值為（ ）萬元。22、某在建辦公樓，建筑面積為 25000 平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)期為 2 年，業(yè)主委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為 1 年。預(yù)計(jì)辦公樓建成后全部可

9、用于出租，凈收入為 3 元/（m2?天），每年計(jì) 365 天，空置率為 5%，資本化率為 8%，折現(xiàn)率為 10%。則該辦公樓在建成時的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（ ）萬元。A、29552.62 B、30025.81 C、24020.60D、26866.0223、某機(jī)構(gòu)欲測算某類房地產(chǎn)綜合資本化率，已知該類房地產(chǎn)，通常的抵押占 60%，抵押者的自有資本年利率為 6.5%，期限為 25 年，按月等額還本付息。經(jīng)過測算得出化率為 8%。這該類房地產(chǎn)綜合資本化率為（ ）。A、8.04% B、8.06% C、6.43% D、6.50%24、某房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格中，建安工程費(fèi)為 4000 萬元，專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的

10、10%，用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的 3%，銷售費(fèi)用為重新構(gòu)建價(jià)格的 4%，投資利息為 240 萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為 20%，銷售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價(jià)格的 6%，該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（ ）萬元。 A、6419.73B、6507.27 C、5680.95D、5524.3325、由于住宅內(nèi)沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)狻⒕€路、有線電視等原因，導(dǎo)致住宅在出租時，低于市場，此情況屬于（ ）。A、功能缺乏折舊B、功能折舊C、功能過剩折舊 D、外部折舊26、下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出，描述錯誤的是（ ）。A、投資利息只有在動態(tài)分析法中才需要測算 B、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息C、一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起

11、點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)D、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)，后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外購置費(fèi)等支出的27、某房地產(chǎn)的建筑面積為 3000m2，現(xiàn)狀價(jià)值為 5000 萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為 200 萬元，殘值為 30 萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為 5000 元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價(jià)格為 20000 元/m2。該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為（ ）萬元。A、1330 B、4300 C、4330 D、453028、某類商品房 20092013 售價(jià)分別為 6300 元m2、7100 元m2、7500 元m2、8200 元m2、8700 元m2，

12、由于越接近的價(jià)格對應(yīng)的時間的增減量對越重要，故采用權(quán)重進(jìn)一步調(diào)整，采用某組權(quán)重格為（ ）元m2。A、8340：0.1、0.1、0.2、0.6，利用平均增減量法，該類商品房 2014 年的價(jià)B、9100 C、9300 D、990029、.的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式中，Pc 表示（ ）。A、面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B、市場上每 C、生產(chǎn)每D、向市場農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品的成本每農(nóng)產(chǎn)品的成本30、某宗工業(yè)用地的面積為 2000 平方米，容積率為 0.85，相應(yīng)的樓面地價(jià)為 1000 元/平方米。現(xiàn)在依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到 2.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為 1800 元/平方米。則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)數(shù)額為（ ）。

13、A、132 B、320 C、412 D、55031、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為 20000 平方米，房地產(chǎn)總價(jià)值為 1.2 個億，其中土地總價(jià)值為 5000萬元。擁有該宗房地產(chǎn)的某部分，該部分的建筑面積為 200 平方米，房地產(chǎn)價(jià)值為 500 萬元。則按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算該人占有的土地份額為（ ）。A、17.2% B、9.0% C、8.6% D、7.6%32、在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競爭激烈的情況下，（ ）通常是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來源。A、主動爭取 B、主動接受C、D、爭取接受33、房地產(chǎn)估價(jià)通常由（ ）組成。封面；目錄；致估價(jià)委托人函；估價(jià)師；估價(jià)假設(shè)和限制條件；估價(jià)結(jié)果；估價(jià)技術(shù)；附件；估價(jià)商務(wù)

14、；估價(jià)師走訪。A、 B、 C、 D、34、某委托人不是估價(jià)對象權(quán)利人且不能提供估價(jià)對象的權(quán)屬證明原件，此時估價(jià)師對缺少估價(jià)對象權(quán)屬證明進(jìn)行說明并對估價(jià)對象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于（ ）。A、一般假定B、不相一致假定C、依據(jù)假定D、未定事項(xiàng)假設(shè)35、對未正式出具估價(jià) A、1B、2C、3的估價(jià)項(xiàng)目的相關(guān)資料，應(yīng)參照相關(guān)要求保存，保存期限至少（ ）年。D、5二、多項(xiàng)選擇題1、房地利的分類中，下列（ ）屬于他物權(quán)。A、國有建設(shè)用地使用權(quán) B、集體建設(shè)用地使用權(quán) C、抵押權(quán)D、租賃權(quán) E、房屋所2、下列房地產(chǎn)中，屬于按經(jīng)營使用方式劃分的有（ ）。A、銷售的房地產(chǎn) B、收益性房地產(chǎn) C、出租的房地產(chǎn) D

15、、自用的房地產(chǎn)E、有租約限制的房地產(chǎn)3、下列對房地產(chǎn)供給量的描述正確的是（ ）。A、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多B、在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不便的情況下，開發(fā)成本提高，該種房地產(chǎn)的供給減少C、房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平的提高，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)D、如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有著不對來房地產(chǎn)市場不看好，將會減少對房地產(chǎn)的供給 E、房地產(chǎn)的供給富有彈性4、下列（ ）屬于建筑物實(shí)物。A、開間、進(jìn)深、樓層B、電梯、空調(diào)、集中供熱C、通風(fēng)、采光、日照 D、風(fēng)格、色調(diào)E、層高、朝向5、下列有關(guān)房地產(chǎn)制度政策，描述正確的是（ ）。A、B、在房價(jià)增長過快時，實(shí)施政策干擾，可平抑房地產(chǎn)

16、價(jià)格制定最高限價(jià)，可以有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格C、增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的 D、在賣方市場，增加賣方E、在買方市場，減少賣方，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲會導(dǎo)致房價(jià)下降會導(dǎo)致房價(jià)上升6、下列對于價(jià)值時點(diǎn)，描述正確的是（ ）。A、房地產(chǎn)抵押、征收等估價(jià)，價(jià)值時點(diǎn)在現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在狀況 B、房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r(jià)，估價(jià)對象狀況為過去，價(jià)值時點(diǎn)為現(xiàn)在C、對評估期房的價(jià)值，估價(jià)對象狀況為過去，價(jià)值時點(diǎn)在未來D、在房地產(chǎn)糾紛E、對房地產(chǎn)市場中，估價(jià)對象狀況在過去，價(jià)值時點(diǎn)為過去時，估價(jià)對象狀況在過去，價(jià)值時點(diǎn)為現(xiàn)在7、下列（ ）難以采用比較法估價(jià)。A、機(jī)場 B、碼頭 C、古建筑 D、學(xué)校 E、

17、寫字樓8、對某房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整中，下列（ ）屬于實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容。A、樓層狀況調(diào)整 B、朝向狀況調(diào)整C、裝飾裝修狀況調(diào)整 D、采光、通風(fēng)狀況調(diào)整E、土地使用期限狀況調(diào)整9、下列（ ）難以采用收益法估價(jià)。A、學(xué)校 B、公園C、大樓D、商店 E、游樂場10、下列有關(guān)收益法測算的描述，正確的是（ ）。A、無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益B、無形收益難以貨幣化，無法通過選取較低的率予以考慮C、實(shí)際收益是實(shí)際獲得的收益，它一般能直接用于估價(jià)D、客觀收益的在正常情況下所能獲得的收益E、評估出租益價(jià)值，租賃期間應(yīng)采用租賃合同約定的11、下列有關(guān)土地取得成本，描述錯誤的是（ ）。A、征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，

18、為該耕地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 610 倍B、每一農(nóng)業(yè)的安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 610 倍C、每公頃被征收耕地的安置費(fèi)，最高不得超過被征收前 3 年平均產(chǎn)值的 15 倍D、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的總和不得超過土地被征收前 3 年年均產(chǎn)值的 15 倍E、對于可以移植的苗木、花草以及多年生經(jīng)濟(jì)林木等，一般是支付移植費(fèi)12、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是 5 年前以出讓方式取得的 50 年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新構(gòu)建價(jià)格為 200 萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為 300 萬元，用為 15 萬元，銷售費(fèi)用為 20 萬元，銷售稅費(fèi)為 50 萬元。正常建設(shè)期為 1.5 年，

19、假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為 6.31%，投資利潤率為 12%，土地用成本法評估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有（ ）。A、評估對象土地取得成本為 196 萬元B、應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為 535 萬元C、土地取得成本的計(jì)息期為 1.5 年D、土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為 15.73 萬元E、開發(fā)利潤為 64.20 萬元率為 6%。下列運(yùn)13、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在建工程價(jià)值時，當(dāng)在建工程要續(xù)建成房屋時，在建工程價(jià)值需要扣除（ ）。A、續(xù)建完成后的價(jià)值 B、在建工程取得稅費(fèi) C、續(xù)建成本D、用E、投資利息14、建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ校?/p>

20、 ）。A、按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)侭、按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)侰、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?D、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?E、按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?5、保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括（ ）。A、估價(jià)B、估價(jià)委托書C、估價(jià)中的不同意見D、外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見E、專業(yè)幫助和專業(yè)意見三、判斷題1、房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬對錯2、建筑物區(qū)分所是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部的價(jià)值。（ ）有所，對專有部分以外的共有部對錯有共有和共同管理的權(quán)利。（ ）3、抵押價(jià)值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”，而是將“完全價(jià)值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過數(shù)（抵押率）打折后的價(jià)值。（ ）對錯4、

21、樓面地價(jià)是一種特殊的建筑物單價(jià)，是指全部建筑面積分?jǐn)偟秸嫉孛娣e上的建筑物價(jià)格。（ ）對錯5、在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。 （ ）對錯6、估價(jià)對象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際狀況確定的，必須依法判定。（ ）對錯7、一般認(rèn)為可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時點(diǎn)相隔 1 年以上的不宜采用。 （ ）對錯8、實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)乘格的對錯。（ ）9、比較兩宗相似的房地產(chǎn)

22、的價(jià)格高低時，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較時不妥的，需要先將它們轉(zhuǎn)換成相同期限下的價(jià)格，然后再進(jìn)行比較。（ ）對錯10、在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，對錯11、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為 360 萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、率正好等于資本化率。（ ）用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000 萬元，投資利息為 200 萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地潤率為 18%。（ ）對錯12、成新折扣法比較精準(zhǔn)，主要用于后期估價(jià)。（ ）對錯200 萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利13、如果是在建工程由現(xiàn)房被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企

23、業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。（ ）對錯14、路線價(jià)法，實(shí)際上是一種比較法，在求取路線價(jià)法時不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（ ）對錯15、房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，評估的是市場價(jià)值，而房地產(chǎn)抵押估價(jià)，評估的應(yīng)是謹(jǐn)慎價(jià)值。（ ）對錯四、簡答題1、某宗“七通一平”熟地的面積為 3000 平方米，容積率為 2.5，城市規(guī)劃要求該區(qū)域房地產(chǎn)為金融商用為主。現(xiàn)在，某房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)取得該處土地，建造寫字樓。故取得土地后將該寫字樓建成需要1.5 年，建筑安裝工程費(fèi)為 1800 元/平方米，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)為建安工

24、程費(fèi)的7%，用為建安工程費(fèi)的 5%，工程費(fèi)用和用的投入比例為，前一年投入 70%，后半年宣傳等銷售費(fèi)用，在半年內(nèi)均勻投入，該費(fèi)用投入 30%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入預(yù)計(jì)為售價(jià)的 4%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)和買方應(yīng)繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為正常市場價(jià)格的 7%和 3%。預(yù)計(jì)該寫字樓在建成時可全部售出，售出時的平均價(jià)格為 4500 元/平方米。則結(jié)合所給條件，動態(tài)分析該土地的總價(jià)、單價(jià)及樓地面價(jià)（折現(xiàn)率為 10%）。2、甲公司 6 年前取得一種土地的使用權(quán)，使用期為 40 年，并屆時與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，辦公樓正

25、常使用長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的 1000m2 建筑面積歸甲方，2000m2 建筑面積由乙方使用15 年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元甲方的權(quán)益。 據(jù)得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月平均為 80 元，出租率為 85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占租賃有效毛收入的 35%，部分率為 10%。一、單項(xiàng)選擇題1、】 D【正確【】本題考查房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。鑒證性估價(jià)應(yīng)當(dāng)“獨(dú)立、客觀、公正”，性估價(jià)應(yīng)“委托人爭取最大的合法權(quán)益”。參見P8。【答疑10436610】2、【正確【】 D】本題考查的是估價(jià)目

26、的。估價(jià)目的是指估價(jià)委托人對估價(jià)的預(yù)期用途。它取決于委托人對估價(jià)的實(shí)際需要。參見P29。10436612】【答疑3、【正確【】 B】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)因不可移動使原本為其外的的區(qū)位成了它的重要組成部分。參見P53。10436614】【答疑4、【正確【】 A】本題考查的是供給有限。房地產(chǎn)供給優(yōu)先特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。參見P61。【答疑10436616】5、【正確【】 B】本題考查的是難以變現(xiàn)。通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定多，變現(xiàn)能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱。參見P65。10436618】【答疑6、【正確【】 A】本題考查的是房地

27、產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的需求量是由許多決定的，除了隨機(jī)，經(jīng)常起作用的有：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；消費(fèi)者的收入水平；消費(fèi)者的偏好；相關(guān)物品的價(jià)格水平；消費(fèi)者對未來的預(yù)期。參見P86。10436620】【答疑7、【正確【】 D】本題考查的是房地產(chǎn)供給。消費(fèi)者偏好影響房地產(chǎn)需求量。參見P88。10436622】【答疑8、【正確【】 D】本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)格。理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。參見P95。10436624】【答疑9、【正確【】 D】本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格有的情況下，比較價(jià)值大大高于

28、收益價(jià)值和成本價(jià)值。參見P96。【答疑10436626】10、【正確【】 C】本題考查的是價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。10000500300060%4500。參見P102。【答疑10436628】11、【正確【】 B】本題考查的是評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的 20%。參見P116。【答疑10436630】12、【正確【】 B】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物。選項(xiàng) ACD 屬于區(qū)位。參見P。【答疑】13、【正確【】 A】本題考查的是制度政策。選項(xiàng) BCD 三種情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升

29、。參見P139。【答疑】14、【正確】 A【】本題考查的是最高最佳利用原則。（80005000-50003000）/5000=5000 元/平方米。參見P。【答疑】15、【正確【】 C】本題考查的是稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。由于交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)就是買方實(shí)付金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，另外，還要付款方式，將不是在成交日付清的價(jià)格。正常成交價(jià)=100+100/（1+6%）-3/期支付的房款換算為在成交日期時（1+6%）=191.51（萬元）。參見P。【答疑】16、【正確【】 B】本題考查的是交易情況修正的方法。（100001000800）/1.18909。參見P。

30、【答疑】17、【正確【】 A】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。1200099.8/10098.7/100104.3/100101.5/100100.7/100=12601.11 元/平方米。參見P。【答疑】18、【正確【】 A】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。1200（1+0.4%）86.2062=7689.12 元/平方米。參見P。【答疑】19、【正確【】 B】本題考查的是計(jì)算最終比較價(jià)值。最終比較價(jià)格為（8000米。參見P204205。）/4=8112.5 元/平方10436646】【答疑20、【正確】 C【】本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。350010%（1+10%）40（1

31、+8.5%）50-1/8.5%（1+8.5%）50（1+10%）40-1= 4139.51 元/平方米。參見P221。【答疑10436648】21、【正確【】 A】本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意。V=A/Y1-1/（1+Y）n，其中 A=（1800-1500）80012=288萬；Y=10%；n=15-2=13。V=288/10%1-1/（1+10%）13=2045.77 萬元。參見P244。10436650】【答疑22、【正確【】 A】本題考查的是直接資本化法概述。A=3365（1-5%）2.5=2600.63 萬元，V=2600.63/8%=32507.88萬元，P=32507.88/（1+

32、10%）2-1=29552.62 萬元。參見P252。10436652】【答疑23、【正確【】 B】本題考查的是投資組合技術(shù)。RM=6.5%/12+6.5%/12/（1+6.5%/12）2512-112=8.1%；RO=60%8.1%+（1-60%）8%=8.06%。參見P260。【答疑10436654】24、【正確【】 A】本題考查的是建筑重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V4%+240+V6% +4000（1+10%）（1+3%）+V4%+24020%。V=6419.73 萬元。參見P290。【答疑10436656】25、【正確【】 A】本題考查的是建筑物折舊

33、的含義和原因。功能折舊是指因建筑物中某些、設(shè)施設(shè)備、功能等低于市場要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損。參見P296。10436658】【答疑26、【正確【】 A】本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。投資利息只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。參見P331。10436660】【答疑27、【正確【】 C】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。（20000-5000）3000/10000-200+30=4330 萬元。參見P335。【答疑10436662】28、【正確【】 B】本題考查的是平均增減量法。09 年到 13 年的各年增量為 800、400、700、500，平均數(shù)為：d=8000.1+4000.1+7000.2+

34、5000.6=560。2014 年P(guān)350。價(jià)格630056059100。參見【答疑10436664】29、【正確【】 B】本題考查的是地租理論的簡要回顧。N：的價(jià)格。參見P366。面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量；Pc：市場上每農(nóng)產(chǎn)品【答疑10436666】30、【正確【】 D】本題考查的是補(bǔ)地價(jià)的測算。補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=18002-10000.85=2750 元/平方米；補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=27500.2=550 萬元。參見P386。【答疑10436668】31、【正確【】 C】本題考查的是P390。建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x。500-（12000-5000）/20000200/5000=8.6%。參見10436

35、670】【答疑32、【正確【】 A】本題考查的是估價(jià)業(yè)務(wù)來源。選主動爭取，在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競爭激烈的情況下，通常是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來源。參見P395。【答疑10436672】33、【正確【】 A】本題考查的是估價(jià)的組成。一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)，通常由以下 8 大部分組成：封面；目錄；致估價(jià)委托人函；房地產(chǎn)估價(jià)師P411。；估價(jià)假設(shè)和限制條件；估價(jià)結(jié)果；估價(jià)技術(shù)【答疑；附件。參見10436674】34、【正確【】 C】本題考查的是估價(jià)象狀況的資料以及的組成。依據(jù)假定，是指估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職仍然難以取得該資料情況下，對缺少資料的說P413。明以及對相應(yīng)的估價(jià)對

36、象狀況的合理假定。參見【答疑10436676】35、【正確【】 A】本題考查的是保存估價(jià)資料。對未正式出具估價(jià)的估價(jià)項(xiàng)目的相關(guān)資料，應(yīng)參照相關(guān)要求保存，保存期限至少 1 年。參見P418。【答疑10436678】二、多項(xiàng)選擇題1、】 ABC】【正確【本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。選項(xiàng)D 屬于債權(quán)；選項(xiàng) E 屬于自物權(quán)。參見P52。【答疑10436680】2、【正確【】 ACD】本題考查的是按經(jīng)營使用方式劃分的種類。選項(xiàng) B 屬于按是否產(chǎn)生收益劃分的種類；選項(xiàng) E 屬于按權(quán)益狀況劃分的種類。參見P7172。【答疑10436682】3、【正確【】 ABCD】本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地

37、產(chǎn)供給缺乏彈性。參見【答疑10436684】P89。4、【正確【】 BCD】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物。選項(xiàng) A 中的樓層屬于區(qū)位；選項(xiàng) E 中的朝向?qū)儆趨^(qū)位。參見P125、P【答疑。】5、【正確【】 ABC】本題考查的是制度政策。在賣方市場，增加賣方的可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)買方，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；在買方市場，減少賣方的則會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見P。【答疑】6、【正確【】 ABD】本題考查的是價(jià)值時點(diǎn)原則。對評估期房的價(jià)值，估價(jià)對象狀況為未來，價(jià)值時點(diǎn)為現(xiàn)在；對房地產(chǎn)市場【答疑時，估價(jià)對象狀況為未來，價(jià)值時點(diǎn)為將來。參見】P162。7、【正確【】 ABCD】本題考查的是比較法適用的估價(jià)對象。比較法難

38、以適用于數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如機(jī)場、碼頭、古建筑等；也難以適用于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院等。參見P。【答疑】8、【正確【】 CD】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。選項(xiàng) AB 屬于區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容；選項(xiàng) E 屬于權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。參見P。【答疑】9、【正確【】 ABC】本題考查的是收益法適用的估價(jià)對象。收益法一般不適用于行政大樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)估價(jià)。參見P215。10436696】【答疑10、【正確】 ADE【】本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意。選項(xiàng) B 錯誤，無形收益難以貨幣化，但可通過選取較低的率或資本化率予以考慮；選項(xiàng) C 錯誤，實(shí)際收益一般不能直接用于估價(jià)。參見

39、P242。【答疑10436698】11、【正確【】 BD】本題考查的是土地取得成本。選項(xiàng) B 錯誤，每一農(nóng)業(yè)的安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 46 倍；選項(xiàng) D 錯誤，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的總和不得超過土地被征收前 3年年均產(chǎn)值的 30 倍。參見P275。【答疑10436700】12、【正確【】 ACD】本題考查的是重新購建價(jià)格的求取思路。由于類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為 200 萬元（50 年建設(shè)用地使用權(quán)），估價(jià)對象剩余土地使用權(quán)年限為 45 年，則估價(jià)對象土地取得成本=2001（- 1+6%）-45/1-（1+6%）-50196（萬元）。應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)

40、成本、用、銷售費(fèi)用=196+300+15+20=531（萬元）。土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目=（300+15+20） （1+6.31%）1.5/2-1=15.73（萬元）。投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用），開發(fā)利潤=12%（196+300+15+20）=0.12531=63.72（萬元）。參見P284。10436702】【答疑13、【正確【】 BCDE】本題考查的是按估價(jià)對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式。在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的價(jià)值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤。參見P328。【答疑10436704】14、【

41、正確【】 BCD】本題考查的是建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ā＝ㄖ牡貎r(jià)分?jǐn)偡椒òǎ喊凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)偅话凑辗康貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅话凑胀恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偂⒁奝387。【答疑10436706】15、【正確【】 ABCD】本題考查的是保存估價(jià)資料。保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：估價(jià)；估價(jià)委托書和股價(jià)委托合同；估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供資料；估價(jià)項(xiàng)目來源和溝通情況；估價(jià)對象實(shí)地查勘業(yè)意見。參見；估價(jià)P418。審核；估價(jià)中的不同意見；外部專業(yè)幫助的專【答疑10436708】三、判斷題1、【正確【】 對】本題考查的是估價(jià)對象。房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬的價(jià)值。如某個可供直接經(jīng)

42、營使用的旅館、商店、飯館、汽車、球場等的交易提供價(jià)值參考依據(jù)而估價(jià)，其評估價(jià)值除了包含該旅館、商店、飯館、汽車、球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他等的價(jià)值。參見P31。，如家具、電器、貨架、機(jī)械設(shè)備【答疑10436710】2、【正確【】 對】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。建筑物區(qū)分所是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)有共有和共同管理的權(quán)利。參見教營性用房等專有部材 P50。有所，對專有部分以外的共有部【答疑10436712】3、【正確【】 錯】本題考查的是價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。抵押價(jià)值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”

43、，也不是將“完全價(jià)值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過乘數(shù)（抵押率）打折后的價(jià)值，或者將上述抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的“抵押凈值”。參見P102。【答疑10436714】4、【正確【】 錯】本題考查的是總價(jià)格、價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是指一定地塊內(nèi)分建筑面積上的土地價(jià)格。參見P112。10436716】攤到【答疑5、【正確【】 對】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位。在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。參見P129。【答疑10436718】6、【正確【】 對】本題考查的是合法原則。估價(jià)對象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際狀況確定的，而必須依法判定。參見P。【答疑】7、【正確【】 對】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與價(jià)值時點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用。參見P。【答疑】8、【正確【】 對】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日。參見P照、