1、XX某項目商業街策劃案某項目商業街策劃案XX某項目 商 業策劃案寫在目錄的前面： 承蒙信任，我司有機會參與“XX某項目”商業項目提供MD策劃意見。現向貴司提交 “XX某項目” MD策劃案，供貴司決策時參考并作為進一步合作的基礎。務求協助貴司憑著周詳而緊密的計劃，成功完成本案。 項目回顧及概況簡析 項目的本質、遠景與目標 項目功能分區及消費模式分析 項目商家及租戶分析 項目招商計劃目 錄從熱鬧中看發展，從擁擠中看市場是商業項目運營的一條重要法則，然而，針對本案（某項目項目）的招商、運營不一定會按其正向的思維去套用。先讓我們回顧本案的市場定位，項目定位旅游區與商業開發相結合 是一種新興的城鎮商業文

2、化是中國待開發的經濟增長點新市鎮主義商業 XX風景區素有“感受XX，天下無山”的美名，旅游景點眾多，超越五岳，是國家著名的5A級旅游勝地。 其每年接待游客三百萬，并以每年10%以上的速率大幅遞增；從而使XX景區及周邊的餐飲、娛樂、購物、住宿產業極度發達，為XX經濟帶來滾滾財源。 現隨著合黃銅高速公路的全線暢通，使整個景區更是直接輻射長三角地區，推動整體旅游經濟產業的興旺發達。旅游中心XX 湯口鎮位于馳名中外的XX風景區南麓，居G205、S103和XX旅游專線交匯處，東南距上海509公里，距南京314公里，距杭州283公里，西南距景德鎮270公里；鎮中心距市府所在地屯溪67公里，離XX南門僅1公

3、里。 湯口鎮為出入景區的必經之地，區位優勢明顯，素有“XX門戶”之稱，是XX的主要生活服務基地和旅游接待基地，也是省級綜合改革試點鎮、新農村建設示范鎮和全國重點鎮、全國小城鎮建設示范鎮及全國環境優美鄉鎮。 旅游接待中心湯口 湯口鎮利用XX旅游快速發展的難得機遇，充分結合區位優勢和資源優勢，立足“旅游興鎮”，從封閉落后的山區小鄉發展成為聲名遠播的省內旅游重鎮、國內旅游名鎮。 湯口鎮，游人如織，人潮涌動，各地游客紛至沓來，旅游高潮迭起，各項旅游接待指標一路攀升！ “高山出好茶”，XX湯口鎮一帶，盛產烘青綠茶，葉芽細嫩，茸毛披露，而有鋒芒者，稱“毛峰”茶，品質極高。XX毛峰始于清代光緒年間，已有10

4、0多年的歷史。 鎮域內動植物資源豐富，分布有櫧、櫟、樟、楠、檫、三尖杉等珍貴樹種，有國家一級保護動物云豹、黑麂、麋鹿、長尾雉，國家二級保護動物靈貓、大青猴、短尾猴、相思鳥、棘胸蛙、娃娃魚等珍貴動物。旅游接待中心湯口XX某項目 占地約43000平方米，坐擁XX風景區，是集旅游、住宿、餐飲、購物、娛樂、休閑、高級酒店等為一體的大型商業街。 以純商業步行街形式，依山傍水，打造XX腳下絕無僅有精品級的商業旅游綜合接待區！旅游商業地標旅游商業地標一、“XX某項目”的本質、遠景與目標某項目的本質某項目適合什么消費人群？某項目適合什么消費時段？某項目的業種業態是什么？1、1四“W”核心問題 ： WhenWh

5、ereWhoWhat某項目覆蓋哪些商業區域？某項目的本質：是以旅游者為主要目標客戶群，24小時全天候營業，覆蓋XX旅游區的旅游接待中心面向來XX旅游的消費者為主24小時全天候的服務理念是新業態組合體的旅游接待中心1、2解決四“W”核心問題 ： WhenWhereWhoWhatXX旅游區為重點商業覆蓋面1、3對核心問題詮釋：1、以XX旅游的消費者為主 a、消費能力強； b、嘗鮮心理； c、品牌忠誠度的建立； d、與目標業種業態定位相符；2、24小時全天候服務理念 a、獨特的賣點； b、市場空白的填補； c、足夠的業態支撐；4、新業態組合的旅游接 待中心 a、主力店的定位目標； b、次主力店的的支

6、撐 ； c、期望業態之目標 ；3、以XX旅游區域為重點 商業覆蓋面 a、新業態組合對區域市場 的吸引力； b、差異化競爭；旅游商業地標二、“XX某項目”功能分區及消費模式分析2、1功能分區及業態規劃 ： 餐飲、住宿休閑步行街區 餐廳飯館茶坊是中國最具商業活性的行業，成功地打造餐飲、 住宿街區，即可帶動整個區域人氣。民俗特色休閑街區 結合經典的徽派建筑打造最具名片意義的民俗風情街區，形 成風貌提升，充實休閑和購物功能。 酒吧休閑步行街區 酒吧是夜生活中的主力支撐，借助區域優勢和客源優勢成功 的打造出夜生活區，成為XX旅游的亮點。 2、2商業休閑步行街塑造模式： 在“XX某項目”商業步行街的游憩方

7、式設計中，集中體現在特色餐飲、特色住宿、游樂性購物、參與性游樂、夜間娛樂、日常購物、康體消費、療養消費等十大方面，其消費模式可歸括為： 特色餐廳飯館為主題的餐飲消費模式 工藝、土特產、工坊為主的游客觀光購物消費模式 酒吧演藝歌廳KTV為主的夜生活消費模式 康體健身洗浴按摩為主的修身消費模式 綜合購物與休閑服務的集成消費模式 商品銷售為核心的逛街消費模式2、3商業休閑步行街消費模式： 三、“XX某項目”商家及租戶分析旅游商業地標 “XX某項目”旅游接待型商業步行街 由特色店鋪，品牌店鋪，本地品牌及個體經營者組成，以品牌店鋪及特色店鋪架構出臨街的商業氣氛，以本地品牌（XX）及 個體經營者作為有力的

8、補充，有機地營造出 商業的整體形象和商業氛圍3、1商家及租戶組成結構分析： 引入特色店鋪以確立商業街的個性引入本地品牌以加強消費者的吸引力招引本地個體經營者對商場作有效補充引入品牌店鋪以確立商場的風格和檔次3、2運營策劃打造特色品牌 品牌的重要性 美國廣告研究專家萊利.萊特有一句名言，擁有市場將會比擁有工廠更重 要，擁有市場的唯一辦法是擁有占市場主導地位的品牌。 品牌建立的思路 消費者接受一個商品或品牌的過程大致分為三個階段：認知階段情感階段 行為階段。品牌建立.就應該針對消費者三個階段的心理特質進行推廣。 縱觀湯口現有商業形態， 大多仍停留于傳統的當地居民自發的經營模式，對整體規劃 和商家組

9、合均難以達到理想效果。 “XX某項目”綜合的旅游接待型商業街的出現，彌補了傳統經營中的不足，對商業街進行完整的功能分區組合統一 規劃，在全新的經營理念的指導下 本案必定能創造更大的商業前景。 旅游商業地標四、“XX某項目” 招商計劃4、1“XX某項目” 地域概況 XX風景區素有“感受XX，天下無山”的美名，旅游景點眾多，超越五岳，是國家著名的5A級旅游勝地。 風景區每年接待游客三百萬，并以每年10%以上的速率大幅遞增；從而使XX景區及周邊的餐飲、娛樂、購物、住宿產業極度發達，為XX經濟帶來滾滾財源。 整個景區更是直接輻射長三角地區，整體旅游經濟產業十分興旺發達。4、2“XX某項目” 地域分析

10、“XX某項目”位于湯口鎮XX風景區南麓，離XX南門僅1公里，為出入景區的必經之地，區位優勢明顯，素有“XX門戶”之稱，是XX的主要生活服務基地和旅游接待基地 。 “XX某項目”占地約43000平方米，坐擁XX風景區，是集旅游、住宿、餐飲、購物、娛樂、休閑、高級酒店等為一體的大型商業街。游客年齡層結構分析17-59歲最具消費能力的群體占總人口的比重近75%4、3地域分析消費指數分析 接待型旅游區商業街的主要消費模式為：餐飲消費、住宿消費、觀光購物消費、逛街消費、體驗消費等主要形式。高中低5銀行4電信營業廳4特色酒店4休閑餐廳4中餐廳4家常菜餐廳3珠寶店3服飾店3鞋包店3眼鏡店3沖印店3運動產品店

11、3化妝品店3汽車店3中介3咖啡館3旅館3茶館3童裝童品店3糖果店2玩具店2音像店2鐘表店2茶葉店2IT店2煙酒店2小食品店2小型書店2文具店2洗衣店2婚紗影樓2郵局2手機連鎖店2便利店2水果店2維修店2五金店2廚具店2潔具店2KTV2電玩/網吧2SPA2足浴2棋牌室2床品店2旅行社1生鮮超市1鑰匙攤1健身中心1醫療設施0老年中心0兒童游樂2工藝品店1琴行1畫廊2茶具店2瓷器店2小家電店2書吧4酒店4、5各類型商鋪承租能力分析XX某項目 以純商業步行街形式， 依山傍水，打造XX腳下絕無僅有精品級的商業旅游綜合接待區！ 集旅游、住宿、餐飲、購物、娛樂、休閑、高級酒店為一體的大型 旅游接待型商業步行街 4、6市場定位5附圖（設計效果圖）5附圖（設計