1、徐州城南區(qū)某別墅類項目定位報告第一部分 徐州社會經(jīng)濟發(fā)展狀況一、社會經(jīng)濟背景分析1、區(qū)域中心城市地位形成徐州客觀形成了南京以北、濟南以南、連云港以西、鄭州以東這一區(qū)域的中心城市都市圈，輻射范圍近20萬平方公里，人口1.09億。國家國土規(guī)劃綱要將徐州列為近期發(fā)展的特大城市；建設部在新亞歐大陸橋隴海蘭新線城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要中，把徐州列為新亞歐大陸橋東端第一個中心城市。2、城市總體經(jīng)濟發(fā)展良好2003年徐州市國內(nèi)生產(chǎn)總值905.66億元，比上年增長12.5%,增幅提高1.1個百分點。擴大內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用凸現(xiàn)，投資、消費需求較快增長。財政收入快速增長，金融運行保持穩(wěn)定，對經(jīng)濟增長的支撐作用明顯增

2、強。 3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整2003年，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的構(gòu)成比例由2002年的16.9：46.4：36.7調(diào)整為15.4：48.5：36.1。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值139.13億元，增長3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值439.48億元，增長16.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值327.05億元，增長11.7%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進一步優(yōu)化，但三產(chǎn)比例偏低。隨著工業(yè)化、城市化的加快推進，第二、第三產(chǎn)業(yè)增長加快，所占份額繼續(xù)增加，目前徐州市已開始向工業(yè)化中期邁進。4、人均GDP及可支配收入2003年，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值9990元，按現(xiàn)行匯率折算再次突破1000美元，較2002年提高2.1個百分點;200

3、3年城市居民人均可支配收入達到8950元，增長11.4。5、人口及居住條件全市戶籍總?cè)丝谥?003年末為908.66萬人，比上年年末增加4.22萬人，其中全市非農(nóng)業(yè)人口284.50萬人，增加34.19萬人。城市人均住宅使用面積15.29平米，比上年末增加0.25平米,農(nóng)村人均住宅使用面積29.50平米，增加3.84平米，居住條件尚有巨大改善空間。6、恩格爾系數(shù)2003年徐州市城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)由2002年的36.5%。下降到34.6%，下降1.9個百分點，生活質(zhì)量有了明顯變化。這是新世紀以來恩格爾系數(shù)連續(xù)低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已進入相對富裕階段。二、城市規(guī)劃1、城市

4、發(fā)展方向受到城市周邊各種發(fā)展阻力與引力影響，徐州市將形成向東、向南方向發(fā)展的城市發(fā)展格局。城市東擴、南進，疏解老城，優(yōu)化功能，城市以向東沿隴海鐵路和向東南沿104國道與古黃河為城市主要發(fā)展軸。2、徐州都市圈構(gòu)成“單核心多節(jié)點放射狀”圈域空間結(jié)構(gòu)。根據(jù)徐州市總體規(guī)劃綱要方案，徐州都市圈和徐連城鎮(zhèn)發(fā)展軸要加強接受長江三角洲經(jīng)濟區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的產(chǎn)業(yè)、技術擴散和轉(zhuǎn)移；發(fā)揮承東啟西、南引北聯(lián)的區(qū)位優(yōu)勢，加強各城市間優(yōu)勢互補，加快我國東部沿?！暗凸取钡貐^(qū)的發(fā)展，推動隴海蘭新經(jīng)濟帶加快崛起；充分發(fā)揮蘇北地區(qū)后發(fā)優(yōu)勢，成為蘇北地區(qū)首要的增長極和實施全省區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略的重要區(qū)域。 徐州都市圈的規(guī)劃范圍為以徐

5、州為中心半徑100公里左右，包括江蘇的徐州市、連云港市、宿遷市以及安徽、山東、河南部分城市，涉及總?cè)丝?188萬人 其中省內(nèi)1857萬人，面積4.8萬平方公里 其中省內(nèi)2.7萬平方公里。構(gòu)成“單核心多節(jié)點放射狀”圈域空間結(jié)構(gòu)。3、新中心區(qū)建設對于徐州市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府提出了“V”字型的發(fā)展構(gòu)想，即沿徐連公路走廊的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶和沿104國道到雙溝機場的新興產(chǎn)業(yè)帶，以便更好地為這兩條產(chǎn)業(yè)帶服務，同時又能兼顧徐州市原有中心城區(qū)的發(fā)展，徐州需要一個全新的中心，帶動原有城區(qū)和兩條產(chǎn)業(yè)帶協(xié)調(diào)發(fā)展。徐州市新中心區(qū)的建設不能是舊中心區(qū)功能的簡單轉(zhuǎn)移，而應以前瞻的眼光建設具有國際水平的新中心區(qū)，有效地為周圍地區(qū)提

6、供高質(zhì)量的服務，成為徐州市對外開放的窗口，功能上新中心區(qū)將集商業(yè)貿(mào)易、行政金融、文化娛樂和旅游為一體。 結(jié) 論 1、徐州位于蘇魯豫皖四省交界地區(qū)，是淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市之一，新歐亞大陸橋東端第一個重要的大城市，自然區(qū)位較為重要，礦產(chǎn)資源豐富。但受周圍經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展水平影響，經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢度不高，政治文化區(qū)位不具優(yōu)勢，綜合區(qū)位競爭力不強。2、徐州是我國重要的鐵路樞紐，隴海、京滬兩大干線交匯，對外交通發(fā)達。市內(nèi)基礎設施較為完善，基礎設施成本指數(shù)較好，具有一定的基礎設施競爭力。3、徐州是典型的礦業(yè)城市，礦業(yè)經(jīng)濟在全市具有舉足輕重的地位。煤礦業(yè)是徐州傳統(tǒng)的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來，徐州大力發(fā)展機械、電子、化工、食品

7、等行業(yè)，突破了以能源為主體的產(chǎn)業(yè)格局，機械工業(yè)在全國具有一定的競爭力，但以礦業(yè)、工業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)格局沒有根本改變，第三產(chǎn)業(yè)比重較低，結(jié)構(gòu)競爭力不高。4、徐州城市基礎建設發(fā)展較為完善，資源豐富，交通便利，是以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的城市，但由于長期滯后的發(fā)展，造成經(jīng)濟的落后，人均收入不高。5、徐州人力資源數(shù)量較為充足，人力資源質(zhì)量、人力資源配置指數(shù)等指標不高，人才競爭力表現(xiàn)一般。在科技、資本、制度、開放程度、企業(yè)管理水平等方面，徐州不具有較強競爭力。6、徐州綜合競爭力不強，綜合市場占有率排名尚可，綜合長期經(jīng)濟增長率、綜合人均GDP、綜合人均收入等指標表現(xiàn)一般。7、由于近些年大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展對外經(jīng)濟

8、，逐漸形成了以徐州為中心的都市圈輻射效應，與南京、蘇州、無錫相對呼應，發(fā)展狀況良好。8、徐州正由單純的以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的城市向綜合性的中心城市發(fā)展，與周邊地區(qū)形成經(jīng)濟聯(lián)合體，共同組成了江蘇省第三大都市圈。9、目前，徐州城市發(fā)展正處于快速擴張時期，由中等城市向大城市邁進，城市化水平快速提升，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的市場基礎與發(fā)展空間。10、隨著城市“東進南延”的發(fā)展趨勢，徐州將重點發(fā)展城南片區(qū)新城區(qū)，一個嶄新的大徐州都市已經(jīng)拉開了發(fā)展的框架。11、政府對于房地產(chǎn)市場的政策在逐漸改革、整頓以及完善，房地產(chǎn)市場公開化程度不斷增高，政策法規(guī)的日益完善，人民收入的提高，對房地產(chǎn)市場是利好的消息。第二部

9、分 徐州房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)宏觀市場分析1、良好的政策環(huán)境為房地產(chǎn)發(fā)展提供了保障2002年以來徐州市招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定、徐州市區(qū)國有土地儲備辦法及徐州市住房維修基金管理辦法等一系列制度措施的頒布實施，不但確保了土地行政化與市場化運作的有效對接，從產(chǎn)業(yè)源頭凈化了市場透明度，而且為產(chǎn)業(yè)的規(guī)范持續(xù)發(fā)展提供了保障。 逐步把國有土地使用權的獲取方式由行政劃撥轉(zhuǎn)為市場化運作的掛牌交易，為徐州市舊城改造戰(zhàn)略的順利實施指明了方向。 房地產(chǎn)市場住房貨幣化政策得到進一步落實，拆遷條例及貨幣安置卡等制度的落實，加上金融部門貸款制度的放寬，諸多合力積聚形成住宅消費的內(nèi)在動力，有力地支撐了產(chǎn)業(yè)市場的

10、升溫。 房地產(chǎn)業(yè)的市場核心的競爭力，已由原來的融資能力、土地資源的獲取能力、公關能力和整合能力將逐漸演變?yōu)轫椖窟\作能力、資金實力和綜合的創(chuàng)新能力。同時，讓小開發(fā)商出局，為實力雄厚、資金運作比較成熟的開發(fā)商開辟空間，進一步凈化市場和規(guī)范市場拉開前奏。2、房地產(chǎn)投資與交易持續(xù)增加 近年來，徐州房地產(chǎn)投資一直保持較高速增長，房地產(chǎn)市場不斷活躍，二首房與一手房聯(lián)動發(fā)展。類別年 份交易面積（萬）交易金額（萬元）戶數(shù)增量房（商品房）200251.1710124560200389.131429617520存量房（私房）200227.69210183949200378.827659179822004年一季度房

11、地產(chǎn)交易情況年度戶數(shù)交易面積（萬）交易金額（萬元）套價（萬元/戶）增量住房2004年一季度191021.782498213.08存量住房2004年一季度249318.21163726.572004年一季度商品房預售面積類型2004年一季度住宅（萬）27.30非住宅（萬）4.522004年一季度增量房交易戶數(shù)比較2004年一季度存量房交易戶數(shù)比較3、徐州房產(chǎn)市場均價上漲1992年房改后，徐州市相當數(shù)量的購房戶經(jīng)過多年積累，賣舊房購新房改善居住條件的換房族，他們購買商品房的需求對于徐州房地產(chǎn)市場價格的走高起了決定性影響。徐州市在1996-2000年期間共分五期建造了170余萬平方米的經(jīng)濟實用房，價

12、位在800元/平方米左右，解決了2萬多戶居民的住房問題。2002年又出臺了住房公積金貸款實施細則，使公積金貸款門檻降低，貸款額度得到了提高，單筆貸款最高可達30萬元，通過一系列措施，使徐州房價保持了平穩(wěn)態(tài)勢。進入2004年，伴隨著住房消費結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，市場需求加大，使2004年一季度房價上漲明顯，住宅均值為1877元/平方米，較去年第四季度上漲8.06%。存量房銷售上漲，因徐州市近年來流動人口不斷加大，中等收入者的梯級消費，城市拆遷居民的貨幣安置，致使二手房市場升溫，需求旺盛。由于徐州城市規(guī)模目標的確定，以面向中低收入家庭的大型社區(qū)還會進一步涌現(xiàn)?？梢灶A見，今后相當一個時期，存量房價格下滑空

13、間不大，穩(wěn)中有升應是發(fā)展趨勢，尤其是市中心區(qū)及周邊地段的房產(chǎn)價格在現(xiàn)有水平上將繼續(xù)平穩(wěn)上升。4、區(qū)位優(yōu)勢逐漸淡化，開發(fā)熱點由集中走向分散 隨著市區(qū)城市交通格局的大改變，促使徐州房地產(chǎn)業(yè)的投資熱點由單一化走向多元化，呈現(xiàn)出四面開花的態(tài)勢。 徐州市房地產(chǎn)市場一個最顯著的變化便是各區(qū)域板塊冷熱不均的現(xiàn)象逐漸淡化。原先不被人們所看好的東北區(qū)和西北區(qū)價格有所上升。 徐州市房地產(chǎn)市場上南區(qū)、中心區(qū)一統(tǒng)江湖的堅冰被打破，徐州北區(qū)、東區(qū)因市委市政府對綜合整治改造力度的加大，開始凸現(xiàn)便捷的區(qū)位優(yōu)勢，逐漸成為普通住宅蓬勃發(fā)展的熱門板塊。特別是東北區(qū)，隨著“徐州人家” “子房美景”等樓盤的開發(fā)，使東北區(qū)的市場供給量

14、大增。5、二手房市場狀況近年來二手房的交易火爆為商品房的梯度消費奠定了基礎，賣舊換新、賣小換大成為二手房賣家的主要因素。存量住房買賣持續(xù)增長。通過一系列盤活存量住房、刺激住房消費、搞活房地產(chǎn)二級市場的政策舉措，為各類存量房屋開辟了相應的流通渠道，使存量房市場規(guī)模不斷擴大，買賣成交持續(xù)增長。如房改房上市量增長較快。房屋租賃日趨活躍。個人住房出租已成為居民的一種重要的投資方式，單位非住宅用房出租也隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，出租量逐步增長，住宅租金價格穩(wěn)中有升。存量房市場聯(lián)動效應日益顯現(xiàn)。存量房成交量持續(xù)放大，有力地帶動了增量房的消化吸納。新建商品房銷售成交量逐年增長。總體看來，總價在10萬元左右的二手房

15、最受市場歡迎，10萬元以上的總價已經(jīng)受到消費能力限制與低價商品房的競爭。二手房市場大面積戶型供應量與需求量均較少，二手房市場多為50-70平方米的小戶型、老戶型，購買者主要需要面積在60-70的二房或是面積略大的三房。市區(qū)交通便利、配套齊全區(qū)域的二手房較受歡迎。市中心如奎園小區(qū)的二手房較受歡迎，價格也較高，年代較近的房子賣到1800元/平方米，年代較遠的房子賣到1400元/平方米。大學周邊的二手房價格已經(jīng)普遍上漲至12001300元每平方米左右。購買二手房以拆遷戶、外地人、年輕夫婦為主，主要是為了滿足最基本的居住要求，以及考慮學區(qū)因素。二、土地市場分析2002年，徐州市土地出讓全部采用掛牌方式

16、，共成交38萬多，總成交額達44380萬元，創(chuàng)下歷史新高。政府共實現(xiàn)土地收益2億多元，超出了自土地局成立以來歷年土地市場收益的總和，是2001年政府土地收益的近20倍。2003年掛牌土地面積繼續(xù)增長，上市土地主要集中在城北區(qū)域，城南土地供量較小。掛牌面積達到60萬以上，土地供應量正在放大，預計隨著未來住宅市場項目增多，商品房市場供應量會進一步放量，市場的競爭會更加激烈。2004年以房地產(chǎn)開發(fā)為主體的經(jīng)營性用地儲備計劃將達4000畝。這是徐州市首次制定房地產(chǎn)開發(fā)市場供地計劃。徐州市制定房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃，標志著土地管理和土地利用與房地產(chǎn)市場建設的協(xié)調(diào)性發(fā)展上有了新的提高。從近期掛牌拍賣的土地來看

17、，土地價格大幅上升，競爭激烈，外來資本開始大規(guī)模進入徐州。較高的土地價格帶來較高的開發(fā)成本，必然會帶動徐州房地產(chǎn)市場進入新一輪的價格上漲階段。外來資本介入徐州房地產(chǎn)市場，一方面是因為發(fā)達地區(qū)地價高昂，土地成本加大，資金實力弱的公司只好到二級城市生存，另一方面，也預示了徐州房地產(chǎn)市場具有較大的發(fā)展?jié)摿?，被外來資本看好。附：2002-2003年土地出讓情況土地編號位置面積（）用途成交價（萬元）2001-1中山南路西側(cè)（原體育館）16493.8商辦、住宅48802001-2中山北路與夾何路交叉口4169.8商辦未成交2002-1淮海西路195號10828.7商辦、住宅32602002-2原匯都集團1

18、8061.1住宅29302002-3云龍湖南岸度假村20207.9度假村未成交2002-4濱湖花園242412住宅343002002-5汽車運輸總公司集裝箱公司南25387住宅18102002-6四道街27385商業(yè)公寓辦公19002002-7延平路9297商業(yè)公寓辦公1902002-8兵工路49778.5住宅公寓未成交2003-1云龍湖南岸度假村20207.9住宅未成交2003-2原金屬結(jié)構(gòu)廠39889居住44102003-3原朱莊銅窗廠27279.8商住1310 2003-5原徐州壓力機械廠10960商業(yè)住宅15502003-6明理街棚戶區(qū)9044.3商業(yè)住宅1402003-7西后里棚戶區(qū)

19、11976.2沿街商業(yè)內(nèi)部住宅2102003-8東方永久照明公司59997.9商住58902003-9礦山路原農(nóng)機廠南廠區(qū)用地10303商業(yè)辦公住宅10302003-10文亭街原電視臺2927高層商辦17102003-11雙山子南區(qū)204290多層居住110302003-12雙山子北區(qū)89493多層居住75002003-13黃河南路原儀表二廠用地10198住宅13202003-14二環(huán)北路原建材倉庫用地5739.7商業(yè)住宅5202003-16金山橋中小學東87421住宅2003-17金山橋金貝莊園南22979.5住宅總計附：2004年儲備地塊編號原單位土地位置面積（畝）規(guī)劃用途1起重機廠東區(qū)新

20、一佳淮西店東側(cè)30商業(yè)住宅（出讓）2起重機廠西區(qū)新一佳淮西店西側(cè)35商業(yè)住宅3水泥廠南區(qū)響山路南側(cè)100住宅（出讓）4子房棚戶區(qū)子房美景花園東10住宅5保溫瓶廠環(huán)城南路65住宅6輕工六廠東區(qū)二輕路東側(cè)86住宅7輕工六廠西區(qū)二輕路西側(cè)100住宅9鼓樓區(qū)馬場湖征地用地塊馬場湖1180商業(yè)住宅10絲綢廠七里溝33.45商業(yè)住宅11昌朋鼓樓花園鼓樓花園南、徐運新河南32.3住宅12建材化工廠三環(huán)東路東、郭莊路兩側(cè)68商業(yè)住宅13徐州鍋廠、水泵廠銅沛路45.2住宅14糖果冷食二廠二環(huán)西路15.244商業(yè)住宅15國信印染廠雞嘴壩87商業(yè)住宅16飛虹網(wǎng)架淮海西路62商業(yè)住宅17徐州汽車電器廠郭莊路28.16

21、1商業(yè)住宅18皇后機械公司大慶路21.719儲運公司汽車隊響山路南14.47220儲運公司603倉庫金山橋開發(fā)區(qū)28.4321二輕機械廠銅沛路53.66住宅22有色金屬公司南廠區(qū)黃河北路11.275住宅23有色金屬公司北廠區(qū)銅沛路8.072住宅24九里山機場二環(huán)北路北270商業(yè)住宅25徐州皮毛廠輕公路西24.23426水泥廠北廠區(qū)響北路北200商業(yè)住宅27鋁制品廠民怡園南39028市少年宮下洪、黃河東岸18.129肉聯(lián)廠銅沛路倉庫四兼北側(cè)5.4830聯(lián)廠石橋液化汽站金山橋開發(fā)區(qū)16.37831銅山農(nóng)業(yè)局城南開發(fā)區(qū)60.832民祥園東集團征用地塊民祥園東、慶豐路西121233鼓樓祥和小區(qū)北儲備地

22、祥和小區(qū)北564.7734八里村置換地鼓樓區(qū)殷莊7035麒麟飲料廠三環(huán)東路東38.8736電焊條廠翟山西24.437醫(yī)療器械廠紡織東路7.5338半導體廠云龍湖南岸、大山頭52.239電子管廠礦山路北3040徐州防爆電器廠馬場湖41.541試劑總廠子房東路32.642化工機械廠沒港路21.343新華紙板廠北郊萬塞100.644方圓建筑公司延平路北4.846林場翟山西測50住宅（出讓）總計三、區(qū)域市場分析徐州市房地產(chǎn)市場根據(jù)區(qū)域位置不同，可以分為以下幾個板快1、城北板快開發(fā)規(guī)模中、低檔樓盤為主，除徐州人家、子房美景花園、金山曉月開發(fā)規(guī)模較大外，其他樓盤開發(fā)規(guī)模較小。建筑形態(tài)多層建筑，出現(xiàn)少數(shù)小高

23、層代表樓盤徐州人家、子房美景花園、金山曉月戶型戶型面積比例2房80-10550%3房110-13040%3房以上135以上10%價格區(qū)域基價在1300-1600元/，平均價格在1650元/客群分析以周邊企業(yè)、鐵路職工為主，平均收入水平中等偏下，多數(shù)年輕購買者已接受按揭貸款，年齡較大有能力的購買者愿意一次性付款。房型以面積在80-110之間的二房二廳、三房二廳為主。區(qū)域發(fā)展趨勢徐州東北區(qū)因市委市政府對綜合整治改造力度的加大，優(yōu)勢凸現(xiàn)。商品房銷售均價上漲，但由于區(qū)域環(huán)境較差，本區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為普通住宅社區(qū)。 2、城西北板快開發(fā)規(guī)模中、低檔樓盤為主，開發(fā)規(guī)模較大建筑形態(tài)多層建筑為主，出現(xiàn)部分小高層

24、、高層代表樓盤中川藝郡、西苑人家、西苑康庭、水云間、楓林綠洲、水苑長橋、（天潤花園未開盤）戶型戶型面積比例2房80-10050%3房105-12540%4房以上130以上10%價格區(qū)域樓盤均價在1350-1500元/,楓林綠洲5月推出，均價已達到2000元/客群分析企事業(yè)單位中檔收入者為主，購買者接受按揭貸款，有經(jīng)濟實力的購買者愿意一次性付款。購買面積為80-110的二房、三房。區(qū)域發(fā)展趨勢徐州西北區(qū)開始以經(jīng)濟適用房片區(qū)存在，但隨著生活配套設施的逐步完善，商品房的逐漸開發(fā)，片區(qū)的形象已改善。區(qū)域市場認同度較高，銷售情況較好。3、城中板塊開發(fā)規(guī)模城中開發(fā)地塊稀缺，樓盤開發(fā)規(guī)模較小，中、高檔樓盤建

25、筑形態(tài)小高層、高層為主代表樓盤錦江豪庭、皇城大廈、錦繡嘉園、黃河景園戶型戶型面積比例2房100-11015%3房120-14060%3房以上150-20025%價格區(qū)域基價在2500-2800元/之間，平均價格在2800元/客群分析市區(qū)中高收入者，包括企、事業(yè)高層領導，醫(yī)生，政府官員。消費者在購房時多會考慮辦理按揭貸款。區(qū)域發(fā)展趨勢徐州市中心區(qū)域市場向小高層、高層等物業(yè)發(fā)展，市場供應量隨土地資源稀缺而逐漸減少。4、城南板塊開發(fā)規(guī)模樓盤開發(fā)規(guī)模較大，中、高檔樓盤為主建筑形態(tài)多層建筑為主，云龍山、鳳凰山周邊是別墅市場的集中地，別墅以疊拼、聯(lián)排為主，云龍湖西岸出現(xiàn)獨棟別墅，面積在190-500代表樓

26、盤風華園、森活綠郡、泓潤花園、鳳凰山康居家園、陽光半山別墅戶型戶型面積比例2房100-10520%3房110-14060%3房以上150以上20%價格多層市場均價達到1650以上。近期森活綠郡提價到1740元/，康居花園市場均價已達到2500元/，云龍湖旁的小高層濱湖花園均價已達到3100元/，別墅價格在3300-5000元/，市場均價在4000元/客群分析大學教師、公務員、經(jīng)濟效益較好的企事業(yè)單位中高收入人士為主，以二次置業(yè)換房族是城南多層住宅的主要客群，別墅主要客群以經(jīng)商者為主。區(qū)域發(fā)展趨勢板塊依靠大學城的人文背景，泉山森林公園、鳳凰山云龍湖的優(yōu)良環(huán)境逐漸發(fā)展為中、高檔物業(yè)聚集，區(qū)但后續(xù)發(fā)

27、展空間受到土地資源短缺限制。5、銅山新區(qū)板塊開發(fā)規(guī)模目前新區(qū)大規(guī)模在售樓盤只有久隆鳳凰城、嘉惠園，但市場存在較大的潛在供應量建筑形態(tài)多層住宅、別墅代表樓盤嘉惠園、久隆鳳凰城、福澤園戶型多層戶型面積比例2房95-11015%3房 120-15070%3房以上160-18015%價格 住宅均價1450元/，別墅：獨立別墅4000元/平方米，雙拼別墅2568元/平方米，聯(lián)排別墅2300元/平方米。客群分析 除銅山當?shù)鼐用裢?，以鳳凰城為代表的銅山新區(qū)項目依靠優(yōu)良的環(huán)境優(yōu)勢吸引了市區(qū)中高收入者的關注，二次置業(yè)已經(jīng)在徐州開始興起。7、板塊市場分析 板塊市場小結(jié)徐州房產(chǎn)市場的城中、城南、城西北、城北等板塊，

28、價格梯級明顯，吸引不同類型的住房消費者。其中城區(qū)（含云龍山、鳳凰山）為徐州現(xiàn)階段高、中高端物業(yè)主要聚集地；城北、城西北等為中低端市場。城北主要是采礦業(yè)、重工業(yè)、化工區(qū)，環(huán)境差，生活配套設施一般，居住環(huán)境較差。購買者收入水平低，對價格敏感，住房面積需求偏小，以經(jīng)濟適用為購買目的。城西北板塊是工作生活型住宅的主要供應板塊，價格適中，房型偏大，因周邊環(huán)境的影響，該板塊樓盤檔次較低。城中土地開發(fā)資源稀缺，市場將向小高層、高層等高端物業(yè)發(fā)展。城南板塊住宅市場定位為中高端物業(yè)，市場已被消費者接受，但周邊生活配套、交通不完善。城南依托城市發(fā)展以及大學城得到發(fā)展，未來規(guī)劃為新城區(qū)，城南板塊是房地產(chǎn)市場發(fā)展重點

29、，發(fā)展趨勢向城中板塊靠攏。四、各類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢1、物業(yè)價格穩(wěn)步攀升，市場潛在供量龐大如果說2001年是徐州房地產(chǎn)市場高檔住宅的發(fā)展年，20022003年就是徐州中檔住宅的發(fā)展年，2004年隨著徐州房價穩(wěn)步上升，徐州市民對中高檔次住宅的需求進一步增加。開發(fā)項目一改過去的千篇一面，在小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設計、房屋品質(zhì)、綠化配套及相關服務等方面都有較大程度的提升，以產(chǎn)品高性價比的優(yōu)勢達到占領較多市場份額的目的。隨著市場潛在儲備地塊、2002年以來大量掛牌土地的開發(fā)，市場潛在供應量將持續(xù)增長，競爭將更加激烈。2、小高層開始啟動，高層繼續(xù)充當市場“看點”徐州高層住宅市場目前還不成熟。高層因戶型面積普遍偏大、房

30、款總價過高、綠化率較低、后期入住成本較高等客觀因素的制約，再加上徐州市整體物業(yè)管理水平的相對滯后，使高層的發(fā)展在住宅市場上還只能充當市場“看點”的角色，住宅空置率也越來越高。介于高層和多層之間的小高層物業(yè)異軍突起，銷售價格穩(wěn)步上升。3、多層住宅規(guī)?；_發(fā)成為市場追捧的焦點隨著徐州房地產(chǎn)市場的日趨成熟，城市中見縫插針式的單幢建筑已到了盡頭，按現(xiàn)代的生活方式，大制作、大配套、大整合，締造完全家居、成熟社區(qū)的“大盤開發(fā)模式”成為開發(fā)商最大限度地發(fā)揮資源整合的優(yōu)勢，降低成本的最有效途徑。4、別墅市場不溫不火，價格上調(diào)乏力 ，經(jīng)濟型別墅走俏市場徐州的別墅市場可以說是波瀾不驚，因為別墅的目標客戶只是針對金

31、字塔頂?shù)哪且恍〔糠痔囟ǖ南M群體，市場需求有限，基本上屬二次置業(yè)者，消費挑剔性極強，再加上受徐州地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的制約和傳統(tǒng)思想的影響，使徐州的別墅物業(yè)價格上調(diào)顯得乏力。然而2002年末開始推出的九龍鳳凰城卻在一路乏力的別墅市場掀起了一股別墅熱，究其原因，是以優(yōu)良的環(huán)境、較低的總價吸引客戶，40萬出頭的一套別墅，只相當于市區(qū)一套高檔公寓的價格，經(jīng)濟型別墅自然成為二次置業(yè)者的寵愛。5、住宅面積趨小化趨勢明顯 徐州住宅長期以來主力面積在140平米左右，戶型面積偏大。從目前市場供需情況來看，中小戶型產(chǎn)品熱銷，大戶型產(chǎn)品相對銷售速度較慢，由徐州房地產(chǎn)整體市場需求特征及市場發(fā)展前景分析，未來幾年，80-

32、120平方米的公寓戶型是市場發(fā)展主流。五、市場重點個案行銷主題項 目 名 稱行 銷 主 題橙黃時代城南大型PARKHOUSE社區(qū) 健康生活每一天半山別墅在陽光森林，與自然風景心靈交語 樹是回家的方向康居花園自然趣味 私有空間 山水為鄰 康居為家徐州人家大型生態(tài)居住社區(qū)，鎖定藍天，擁有白云嘉慧園十六萬平米自然風情山水主題社區(qū) 高尚住宅特區(qū)，依山擁水，陽光無限久隆鳳凰城歐典山水高檔社區(qū)，財富領袖時尚生活法蘭西浪漫情懷 塞納河畔超低密度歐洲風情洋房森活綠郡森活綠郡，風華園旁綠色人文社區(qū)沒有象這樣面對自然有多久 呼吸風景呼吸綠色源動力楓林綠洲城市中的一絲綠意，自然中的家，生活和自然的藝術福澤園流彩生活

33、 溫情寓所 卓越精品 傲然南城 從目前市場項目行銷來看，行銷概念較為膚淺，基本停留在賣地段、賣環(huán)境等初級階段，對于項目的深層次賣點挖掘不夠。 市場在生活方式、主題社區(qū)等方面還沒有較為出色的項目出現(xiàn)，整合營銷手段還較為落后，存在著巨大的市場空間。六、徐州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特征分析1、建筑風格A、徐州居民對于樓盤的建筑風格、外立面色彩等并不十分重視，居民購房的消費意識還停留在地段、價格、交通、戶型等較為實在的樓盤賣點上。B、但這不表示徐州居民不喜歡優(yōu)雅、時尚、具有品質(zhì)感的樓盤外觀，而是市場缺乏好產(chǎn)品。我們也看到，徐州房地產(chǎn)市場也已經(jīng)出現(xiàn)了一批建筑風格與外觀設計良好的樓盤（如森活綠郡、濱湖花園、鳳凰城等

34、），獲得了消費者的認可。2、景觀環(huán)境A、居民購房正從注重地段、交通、套型等基本因素向注重環(huán)境轉(zhuǎn)變，對環(huán)境的要求越來越高，這從“森活綠郡”、“康居花園”、“濱湖花園”的熱銷可以看出。B、居民對于環(huán)境的理解還停留在較低階段，僅僅知道有山有水的綠色，還不清楚什么是真正的綠色與生態(tài)。C、居民在選擇戶型時，已經(jīng)非?？粗孛鎸ι鐓^(qū)中央花園等景觀良好的方位，這要求景觀設計應具有良好的均好性。D、居民對小區(qū)、小區(qū)周邊環(huán)境要求較高。3、戶型特征A、戶型徐州居民對于好戶型的理解與選擇，在于注重戶形的全明設計，采光通風效果良好，功能布局合理等基本方面，對于房間的南朝向特別感興趣。但對于戶型的附加功能（大露臺、轉(zhuǎn)角飄窗

35、等），由于市場缺乏創(chuàng)新性好戶型，還沒有表現(xiàn)出顯性的需求。徐州房產(chǎn)戶型相對南京等地區(qū)同等功能套型房間面積偏大，但面積已有偏小趨勢，逐漸向面積的合理性回歸。整體市場戶型設計較差，但隨著外來開發(fā)商、代理商的進入，已經(jīng)出現(xiàn)一批較好的產(chǎn)品。在市場供應戶型面積普遍較大的情況下，面積適中，功能合理的戶型，兩房面積在85-95平方米左右，三房的面積在110-130平方米左右的戶型同樣具有較強的市場潛力。B、客廳與臥室“大廳小臥”的戶型在徐州較受歡迎，居民要求客廳面積較大，采光、通風好，客廳開間一般在4.2-4.8米之間，面積在30平米左右，具有良好的活動空間?？蛷d大落地推拉門設計較受歡迎。臥室面積適中，三房戶

36、型一般要求有兩臥朝南，冬季溫暖，主臥在1520平米左右，次臥中可有一較小10平米左右房間。由客廳朝向統(tǒng)計可以看出，城北、城東北、西北等價格較低區(qū)域的客廳北向比例較大，城中、城南等區(qū)域的客廳南向比例相對上升。這說明中高端戶型設計南廳的比例較高，同時高端客戶也越來越傾向于接受南廳。（附圖徐州市場客廳朝向比例）C、陽臺大多數(shù)為全封閉陽臺。D、其他房地產(chǎn)較發(fā)達地區(qū)流行的廚房連工作陽臺、大露臺、客臥連接大陽臺、轉(zhuǎn)角飄窗、入戶花園等在徐州還較為少見。E、地下室大多數(shù)樓盤有半地下室，且與房屋搭配銷售，由于有半地下室，所以對戶內(nèi)儲藏間的要求不高。F、頂層做法頂層大多數(shù)為六層帶閣樓，頂為坡屋頂。頂層閣樓大多數(shù)贈

37、送或者低價銷售。部分頂層閣樓的銷售具有重要啟示作用：閣樓單獨作為一戶，不作為頂層躍層，帶有室外樓梯，層高適當增加，單獨銷售，由于戶形較小，加上價格較低（500700元/），2.2以下部分不計建筑面積，總價較低，吸引部分承受能力不強的人群需求。部分樓盤因六層帶閣樓去化較慢，將閣樓單獨分割出來銷售。G、車庫：半地下自行車庫和房子配售。購房者對汽車庫并不十分重視，且汽車庫的配比較小，多數(shù)樓盤沒有地下汽車庫，但關注停車問題的購房者將越來越多。汽車庫面積在20-30之間，價格在2-6萬之間。多數(shù)樓盤有露天停車車位。H、供暖設施絕大多數(shù)新建樓盤有供暖設施，但供暖設備質(zhì)量普遍較差,費用高，徐州市冬季的供暖期

38、為本年十二月到來年的一月、二月共三個月，老百姓普遍希望冬季能有暖氣供應。供暖計量必須向分戶計量方向發(fā)展，避免出現(xiàn)由于部分住戶不交供暖費，引發(fā)供暖糾紛，形成惡性循環(huán)。I、交房標準全部為毛坯房交付，精裝修房目前還未在徐州房產(chǎn)市場出現(xiàn)。J、定價原則多層的定價原則是：一般五層為基價,在基價的基礎上,樓層不同按一定百分比加價。三層的加價最高，一般加價在20%左右。朝東的房子有朝向的加價，一般加價在20-40元/平方米之間。目前徐州尚未實行購房房款“一價清”制度,在總房款之外還要收取如單元防盜門、暖氣初裝費等費用。徐州地區(qū)的半地下室基本上都有產(chǎn)權,且一般買房都必須購買地下室,地下室的價格售價一般在500-

39、600元/平方米左右。徐州的多層頂多為坡頂，一般頂層帶閣樓。多層頂層帶閣樓的房子去化較慢，閣樓的賣法各家不同。有的樓盤頂層帶閣樓，閣樓2.2米以上的部分有產(chǎn)權，閣樓單獨計價，單價在800-900元/平方米左右，六樓的價格在基價的基礎上要減價。有的樓盤閣樓沒有產(chǎn)權，但六樓在基價的基礎上要加價。別墅類高檔物業(yè)基本是一房一價。小 結(jié)：徐州市房地產(chǎn)市場整體開發(fā)水平較低，小區(qū)整體規(guī)劃、戶型、景觀設計水平一般，物業(yè)管理水平不高，開發(fā)商在對項目的整體規(guī)劃、戶型設計、景觀設計、物業(yè)管理等諸多方面均有較大提升空間，市場可操作與提升空間較大。隨著外地開發(fā)公司和營銷公司的進入，徐州房產(chǎn)市場的營銷水平逐步提高，市場正

40、走向正規(guī)化。七、市場需求特征總結(jié)1、購房考慮因素徐州居民購房考慮因素按其重要性排序依次為：地段、價格、戶型與面積、配套、學區(qū)、建筑質(zhì)量、景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌。2、期房、現(xiàn)房的差異徐州居民現(xiàn)基本能接受期房，但會根據(jù)用房迫切程度與開發(fā)商的信譽和實力選擇取舍。市中心期房的接受度較高，但郊區(qū)期房接受度相對較低。3、套型需求分析戶型面積上來看，目前市民認可的戶型使用面積在90120平方米為宜。所占人數(shù)比例在80%以上，市場購買量較大。消費者購房先看單價能否接受，其次根據(jù)自己的積蓄和未來的收入預期決定購買總價。普遍承受總價在16-20萬，高收入者可接受2530萬元以上的價格。南區(qū)單價接受在1600-

41、2000元/平方米，北區(qū)單價在1300-1500元/平方米。4、戶型設計要有明確合理的功能分區(qū)：公共活動區(qū)，如客廳、餐廳、門廳等；私密休息區(qū)，如臥室、書房；輔助功能區(qū)，如廚房、衛(wèi)生間、健身房、貯藏間、陽臺；這些分區(qū)，各有明確的專門使用的功能，既有動與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。較理想的臥室面積應在1216平方米之間，較理想的客廳面積在30平方米。居民比較接受錯層戶型。5、購房區(qū)域認識徐州居民對改善居住條件的欲望較強烈，置業(yè)的同時也較看重房產(chǎn)的保值和增值，城南地區(qū)因環(huán)境較好且受城市總體規(guī)劃南移的利好前景看好。徐州周邊縣區(qū)居民在徐州市區(qū)購房的欲望隨經(jīng)濟實力與工作選擇，但向往居住市區(qū)。徐州城北的居民

42、也普遍感到城南地區(qū)更適合居住，只是因為考慮價格和工作的便利性才選擇在其他區(qū)域置業(yè)。城南片區(qū)客群購買商品房以二次置業(yè)為主，主要是為了改善居住的條件和環(huán)境。有經(jīng)濟實力的居民對郊區(qū)環(huán)境良好、檔次高、價格較高樓盤已接受。6、居民對房產(chǎn)價格承受度消費者購房先看單價能否接受，其次根據(jù)自己的積蓄和未來的收入預期決定購買總價。普遍承受總價在16-20萬，高收入者可接受2530萬元以上的價格。南區(qū)單價接受在1600-2000元/平方米，北區(qū)單價在1200-1500元/平方米。7、按揭貸款接受度徐州居民貸款按揭購房有一定的積極性，部分居民在選擇貸款的時候有一定的顧慮：一方面考慮貸款利息較高，居民傳統(tǒng)的不希望負債的

43、心理，另一方面對未來預期具有不確定性，在有能力付款的條件下盡量選擇一次性付款。但是現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中，70%左右的大部分人已選擇按揭貸款購房。年輕人有較強的超前消費意識，在貸款額度不高的情況下再適當延長貸款年限，每月的還款本息也就在300-400元左右和租房每月的費用差不多，基本上能夠承受。本地居民中部分投資意識較強且有投資渠道的人以及部分生意人在購房時考慮自有資金周轉(zhuǎn)的問題，會選擇貸款購房。徐州購房貸款最多可貸到七成，多家銀行提供購房貸款的服務，徐州現(xiàn)已有專業(yè)的代辦貸款手續(xù)的公司。8、房地產(chǎn)投資意識居民的房產(chǎn)投資意識較差，但房產(chǎn)投資（出租、升值出售）的意識逐漸形成。徐州房地產(chǎn)價格的增幅較小，

44、投資回報率較低也阻礙了投資意識的形成。本地居民在購買商品房的同時也在考慮房產(chǎn)的保值和增值，所以環(huán)境好有增值潛力的商品房受到消費者的青睞。9、對于教育的重視程度徐州大型的廠礦企業(yè)較多，這些單位都有自己的子弟學校，教學條件和質(zhì)量都還不錯。本地居民注重教育，但購房時考慮學校的不多，主要是希望住處離學校較近接送孩子方便。有些徐州本地居民甚至會為此在學校周邊租房，造成了學校特別是名校周邊的房屋租賃的價格偏高。10、區(qū)域認知訪談徐州市民對徐州未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景樂觀，普遍認為徐州的房產(chǎn)還有一定的增值空間，認同城南地區(qū)的發(fā)展優(yōu)于城北地區(qū)，但現(xiàn)階段不夠成熟與便利，市民更傾向于選擇城南風華園大學城附近生活便利

45、的區(qū)域。徐州居民對于政府南遷具有廣泛的認知，并普遍認同城南區(qū)域?qū)淼陌l(fā)展前景，但同時也對政府的實現(xiàn)能力具有一定的質(zhì)疑。并且認為現(xiàn)階段城東南區(qū)域還較落后，政府的南遷目前只是規(guī)劃，并沒有實質(zhì)性進展，政府南遷的進度對于城南區(qū)域的開發(fā)起著重要作用，但政府的政策導向并不能直接影響購房者的消費趨向。八、市場結(jié)論徐州市房地產(chǎn)市場供需基本平衡，市場溫和，開發(fā)水平較低，居民投資意識不高，正處于市場化水平的起步階段，市場競爭層次較低（價格競爭）。開發(fā)商開始重視項目的概念開發(fā)、生活方式的營造，但從供給與需求的角度看，總體還處于從用家市場向概念市場的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境、地段、戶型向賣生活方式、文化過渡）。大企業(yè)集

46、團購買用作福利性的住宅仍占一定的比例，目前徐州房產(chǎn)市場正由集團購買逐步向個人購買過渡。購房者對于小區(qū)內(nèi)在環(huán)境、周邊環(huán)境、交通便捷等要素要求高，需求面積適中、功能較為合理的商品房。小區(qū)整體規(guī)劃、戶型、景觀設計水平一般，物業(yè)管理水平不高。房地產(chǎn)需求市場的主要動因來自于改善居住條件（以小換大、以舊換新）、結(jié)婚購房、外來人員購房，城市改造引起購房。引發(fā)市場大規(guī)模需求的動因不足，市場需求處于正常的自然增長階段。徐州市場呈現(xiàn)南北兩極化，中低端物業(yè)主要集中在城北區(qū)，中高端物業(yè)主要集中城南區(qū)。房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模小，物業(yè)以多層為主，小高層、高層開始出現(xiàn)，購買者對小高層接受程度較好，高層接受度較差。城北片區(qū)價格較

47、低，均價在1500元/，購買者因經(jīng)濟承受能力較低，購買面積較小主要集中在100左右的二房、三房，多數(shù)購買者已接受貸款購房，有經(jīng)濟實力的購房者愿意一次性付款?？腿褐饕怨さV、企業(yè)職工、鐵路職工為主，由于城北片區(qū)屬于工礦區(qū)，環(huán)境較差，市場認同度較低，主要以普通多層住宅為開發(fā)對象。城南片區(qū)以中高檔物業(yè)為主，價格較高，均價在2000元/以上，消費客群由中高收入者組成，多數(shù)消費者能夠接受按揭貸款，購買面積偏大110-130。城南生活配套齊全，市場認知度較高。未來發(fā)展中，城南板塊是徐州房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點。中等收入家庭將成為購房主體，大眾精品型房地產(chǎn)市場潛力巨大。購房者購買目的主要滿足住房需求，投資意識淡

48、薄。隨著外來開發(fā)商、代理商的進入，徐州房地產(chǎn)市場在學習、模仿發(fā)達地區(qū)經(jīng)驗的基礎上，也出現(xiàn)了一批開發(fā)較為成功的項目，如康居花園、九龍鳳凰城等。隨著外來一批高水平營銷策劃公司的介入，市場競爭也逐步變得更激烈，但總體開發(fā)水平、營銷水平還有很大提升空間。第三部分 競爭市場分析一、項目競爭態(tài)勢徐州房產(chǎn)市場的城中、城北、城西北、城南、銅山等板塊，經(jīng)過市場盤整已形成各具特色，價格梯級明顯，吸引不同類型的住房消費者的明顯層次。本案所處的區(qū)域市場屬于城南板塊。城南板塊作為徐州高檔居住區(qū)的聚集地，受到徐州居民的一致認同，然而較高的價格使區(qū)域客群與其他區(qū)域區(qū)別開來。因此，本案的市場競爭，將不再是單純的板塊內(nèi)項目的競

49、爭，而是在基于共同環(huán)境資源、價格水平、客群層次等具有共性物業(yè)間的同質(zhì)競爭。同質(zhì)競爭圈是指在全市范圍內(nèi)，與本項目地緣相似、品質(zhì)相當、價格相近的項目。同質(zhì)競爭圈沒有集中的區(qū)域性，而是以項目質(zhì)素為界定標準（交通便利，周邊配套設施完善，自然環(huán)境或人文氛圍優(yōu)良，項目規(guī)模較大，開發(fā)理念先進），目前本案的同質(zhì)項目，分布較為零散，但其較高的定位與價格，本案同質(zhì)競爭項目主要集中在自然環(huán)境優(yōu)良的山水景觀區(qū)域，如濱湖花園、康居花園等。二、重點公寓項目分析1、重點項目列表個案項目森活綠郡康居花園鳳凰城濱湖花園地址三環(huán)南路北側(cè)鳳鳴路銅山新區(qū)湖北路南側(cè)開發(fā)商廣宇房產(chǎn)潤發(fā)房產(chǎn)徐州久隆濱湖房產(chǎn)占地面積6.26公頃355畝15

50、00 畝（公寓住宅190畝）365畝建筑面積8萬25萬13萬52萬總戶數(shù)550200010224000戶（一期1020）戶型（）2房：99-101 273房2衛(wèi)： 123、140 52%4房： 162 213房2衛(wèi)112-160 404房160-19050躍層200 10項目后期開發(fā)110-150房型2房：99-110403房2衛(wèi)：120-140 602房 102、105 253房1衛(wèi)125-135 40%3房2衛(wèi) 145、152 254房 147 10售價元/m2一期均價165025001500（公寓）3000去化量一期基本去化完畢（去化售價為1500-1600）前期開發(fā)已基本去化完畢目前只

51、推出d、e區(qū)300戶左右，去化70左右。未售車庫、地下室半地下室、無地下車庫車庫3000元/車庫、地下室售價未定價格未定物管費（元/月）0.30.3多層0.5未定客群大學老師、公務員居多醫(yī)生、公務員、煙廠職工、供電局等高收入客群客群主要以市區(qū)公務員、周邊大學老師以及極少量銅山居民私企老板、高級公務員、外地商人備注房型以大三房為主，項目戶型設計較為先進。140房型暢銷。項目位于鳳凰山下，有風景優(yōu)勢，質(zhì)量較高，以大房型為主。項目周邊環(huán)境優(yōu)美，但缺乏配套。項目去化較快。項目靠近云龍湖風景區(qū)，項目接受登記，一期已登記2000戶。2、總體評價 代表項目總體素質(zhì)較高，銷售情況普遍良好。 從戶型、價格等各方

52、面來看，戶型偏大，95-125的房型銷售較快。 由于單價較高帶來的總價提升，以及消費客群層次的下移，單元面積呈現(xiàn)在改善居住空間、提高生活品質(zhì)的前提下，向適當?shù)目刂泼娣e方向發(fā)展。3、產(chǎn)品分析產(chǎn)品類別目標客群需求市場供求度中小戶型經(jīng)濟型低端市場稀缺標準戶型生活型未飽和大戶型享受型飽和豪華型奢侈型面臨別墅市場競爭從市場中看，該類型項目戶型設計普遍偏大，2房面積普遍都在95-110左右，三房主力面積在140以上，市場中缺乏面積適中，功能合理，居住舒適的產(chǎn)品。4、價格分析 徐州高檔物業(yè)與普通項目價格差距明顯，即使銅山新區(qū)鳳皇城項目距離市區(qū)較遠，價格依然能與市場低檔公寓相近，可以看出，高檔物業(yè)在徐州具有堅

53、實的市場基礎。 高檔物業(yè)在價格高于市場的同時，其優(yōu)勢也十分明顯。環(huán)境優(yōu)勢是高檔物業(yè)立足的前提， 縱觀徐州高檔物業(yè)，無一不是具有優(yōu)良的山水環(huán)境資源，由此可見，徐州高收入居民對于居住環(huán)境的重視與追捧。 在規(guī)劃、產(chǎn)品等方面，高檔物業(yè)也比市場其他項目具有較大的優(yōu)勢。5、客群分析 主力客群除具有中上經(jīng)濟收入水平的特征之外，社會地位也較高。 大學老師、機關干部、企業(yè)中高級管理人員等是購買群體的中堅分子。此外，新經(jīng)濟從業(yè)人士也是重要的構(gòu)成部分，有足夠的經(jīng)濟實力來追求生活便利、舒適的生活。 消費者以有較強經(jīng)濟基礎的成功人士為主，二次置業(yè)的比重相對較高?！拘?結(jié)】可以看出，徐州高檔物業(yè)市場需求層次較高，消費能力

54、高，以改善居住條件享受生活為主要需求。然而，市場中的供應產(chǎn)品還停留在僅有的山水景觀資源、區(qū)位資源等低層次賣點，在文化氛圍塑造，生活方式營造等精神追求與挖掘方面還停留在較低層次水平。因此，塑造一個能夠體現(xiàn)徐州高層次居民精神生活層次的、能夠彰顯身份與生活品位的主題社區(qū)，是目前市場的一大空白與機會。三、別墅市場分析目前徐州別墅市場主要集中在鳳凰山莊周邊，以及銅山新區(qū)。代表項目有半山別墅、久隆鳳凰城、嘉惠園等。1、項目列表個案項目久隆鳳凰城嘉惠園半山別墅地址銅山新區(qū)銅山中醫(yī)院旁鳳鳴路開發(fā)商徐州久隆徐州港彭鳳鳴房產(chǎn)占地面積1500畝（公寓住宅190畝）225畝（公寓住宅100畝）60畝建筑面積/8.5萬

55、2.4萬戶數(shù)316（一期）30098戶型（）獨棟254-30730套聯(lián)排：180-210 272套雙拼：220-230 16套聯(lián)排：230、320雙拼：320獨棟別墅：335-700聯(lián)排200-22026戶雙拼24012戶躍層140、19160戶售價元/m22300（聯(lián)排）3000（雙拼）4200（獨棟）2688（聯(lián)排）2980（雙拼）3580(獨棟)別墅4000元/躍層3800元/物管費（元/月）1未定1去化量一期推出別墅已售完別墅去化75左右別墅售完，剩余部分躍層客群市區(qū)生意人以及外地在徐經(jīng)商者經(jīng)商者以及銅山政府高級公務員生意人為主備注項目周邊環(huán)境優(yōu)美，無工業(yè)污染，但缺乏配套。項目一期去化

56、較快（銷售半年），二期別墅戶型放大。項目周邊生活配套較好，從產(chǎn)品上看房型設計較大（銷售近半年）項目位于鳳凰山下，外部環(huán)境較好，項目銷售近2年，價格較高，房型設計一般2、產(chǎn)品分析 從別墅總體市場上看，別墅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅居多，雙拼、獨棟別墅數(shù)量相對較少。鳳凰山附近別墅項目聯(lián)排、雙拼的面積在200-240之間，一般以3層為主，產(chǎn)品面積較大。 鳳凰城別墅項目一期聯(lián)排在180-200之間，雙拼在220-230，獨棟250-300，產(chǎn)品設計以小為主，但項目二期別墅項目面積將會放大。 嘉惠園別墅產(chǎn)品以大為主。聯(lián)排面積達到230、320，獨棟面積最大達到700。 由此可見，徐州別墅市場產(chǎn)品面積將會放大，隨著面

57、積的放大，總價也逐漸提高，由于市場購買群體較少，別墅市場的去化難度也會增加。 從市場銷售情況看，別墅市場以經(jīng)濟型別墅為消費主流，市場供應面積偏大主要在于開發(fā)商不能較好的把握產(chǎn)品設計，在有限的面積中做出舒適的功能。3、價格分析鳳凰山附近別墅由于環(huán)境較好加上離市中心區(qū)域較近，區(qū)位優(yōu)勢明顯導致價格較高，均價已過4000元/，聯(lián)排總價在80萬/套，雙拼總價在100萬/套； 銅山新區(qū)別墅項目周邊環(huán)境良好，但距離市中心區(qū)域較遠，并且周邊生活配套較差，市場的別墅價格略低，聯(lián)排市場均價在2500元/左右，雙拼在3000元/，獨棟價格在4000元/，聯(lián)排、雙拼別墅總價在40-55萬/套，獨棟別墅總價在100萬/

58、套。4、客群分析徐州別墅市場購買群體主要集中在徐州的個體私營企業(yè)主、商人以及少量企事業(yè)單位高級領導，高收入白領群體與工薪階層購買較少。5、銷售狀況從目前市場上看，別墅項目銷售較好的是久隆鳳凰城和嘉惠園，嘉惠園和鳳凰城分別是2003年11月份、2004年1月推出，到目前已近半年，半山別墅更是銷售近兩年，銷售周期較長。在徐州購買別墅多為經(jīng)商者，購買群體有限，以及別墅價格過高，導致徐州別墅市場去化速度較慢。6、市場發(fā)展方向根據(jù)市場供需情況，結(jié)合徐州居民收入水平，消費特征，可以看出，別墅需求還是以聯(lián)排別墅為主。目前市場面積適中（180200），功能完善，布局合理的聯(lián)排產(chǎn)品是市場的發(fā)展方向。四、躍層公寓

59、市場徐州躍層公寓的市場供應并不多，目前有該產(chǎn)品銷售的項目是徐州人家、黃河景園、半山別墅、嘉惠園等。1、項目列表個案項目徐州人家黃河景園半山別墅嘉惠園地址響山路夾河街北側(cè)鳳鳴路銅山新區(qū)中醫(yī)院旁開發(fā)商徐州人家房產(chǎn)泰山房產(chǎn)鳳鳴房產(chǎn)徐州港彭戶數(shù)躍層24戶躍層18戶60戶176戶戶型（）190-220146躍層140、191170-188售價元/m21680-178028003700-38001548物管費（元/月）未定0.8-11未定去化量90（04年初開盤）售完售完目前只剩下12套客群鐵路職工、煙廠職工等周邊區(qū)域較高客群為主私企老板、學校老師、以及電力、煙草系統(tǒng)職工企業(yè)高級管理人員居多師大、建筑學院

60、老師、銅山公務員、熱電廠職工居多備注該項目躍層公寓售價較標準公寓僅貴100-200，售價不高。項目02年6月開盤，躍層公寓在03年下半年售完，去化速度較慢。項目位于鳳凰山下，外部環(huán)境較好，項目銷售近2年，價格較高，房型設計一般項目去年年底推出，已銷售半年，去化速度較慢2、產(chǎn)品分析徐州躍層式公寓一般采用1躍2、3躍4的建筑形態(tài)，面積多數(shù)在190-220之間，市區(qū)中心的樓盤躍層公寓面積較小，在150左右，房型設計較差。3、價格分析徐州房地產(chǎn)市場價格較低，導致躍層公寓的價格提升幅度并不大，市中心區(qū)域價格在2800元/，在徐州市邊緣區(qū)域價格在1700元/，售價過低，僅比普通住宅公寓高200元/左右。4