1、PART 1一場教育軍備競賽，首選要有入場券。無論是京籍還是非京籍家長，都在尋找能力范圍內的最優解。戶口-為娃走？為娃留？據北京市第七次全國人口普查公報數據，至 2020 年 11 月，北京全市常住人口為2189.3 萬人。與 2010 年（第六次全國人口普查數據，下同）的 1961.2 萬人相比，十年增加 228.1 萬人，平均每年增加 22.8 萬人。比 2000 年到 2010 年的年平均增長率 3.8%下降 2.7 個百分點。全市常住人口中，0-14 歲人口 259.1 萬人，占 11.9%；15-59 歲人口 1500.3 萬人，占 68.5%；60 歲及以上人口 429.9 萬人，

2、占 19.6%。與 2010 年相比，0-14 歲人口比重上升 3.3 個百分點；15-59 歲人口比重下降 10.4 個百分點；60 歲及以上人口比重上升 7.1個百分點。盡管北京市常住人口增長有所放緩，但從年齡構成來看，適齡入學兒童的總量不減反增，這無疑給北京各類學校，尤其是市區優質學校帶來巨大的運作壓力。每年 4-5 月，北京各區公布入學政策，戶口、住房是重要的篩選條件。政策和人口的變化，對教育型置業有著顯著影響。人口結構：勞動力外溢，城區適齡入學兒童不減反增受多方面因素影響，北京的常住人口正在從中心城區向“外”流動，北京市 2020 年國民經濟和社會發展統計公報顯示，城六區人口全部下跌

3、，合計減少達 24.7 萬人，其中，作為核心區的東城、西城合計已不足 200 萬人。與此同時，近郊區人口全部增加，其中，門頭溝、通州、順義增長最快。離開的都是哪些人？以東城、西城、海淀三區為例，其常住人口中，2020 年 15-59歲勞動人口環比上年分別減少 11.6、5.1、16 萬人，占比下降 8.2%、2.9%、2.7%，是區域中人口流失體量最大的人群。然而，0-14 歲適齡入學兒童卻沒有因勞動力外溢而明顯下降。數據顯示，東城、西城、海淀三區，即教育資源最豐富、最受家長認可的“東西海”，其 0-14 歲適齡入學兒童的人口數量不減反增，分別增長 1.7、1.9、4.5 萬人，占比上升 1.

4、7%、2.1%、1.7%。2020 年2019 年區域15-59 歲0-14 歲15-59 歲0-14 歲東城42.39.853.98.1西城66.115.871.213.9朝陽234.839.5-32.9海淀218.437.1234.432.6放開“二孩”是適齡入學兒童總量增長的主要因素。2013 年國家放開“單獨二孩”政策，2015 年全面放開，如今第一批二孩恰好進入幼升小階段。戶籍選擇：非京籍人口更想要改變現狀針對京籍和非京籍兩類人群，我們提出了一個問 題：是否愿意孩子在現居住地上學/是否愿意孩子回老家上學。看似是一個選擇題，但更多的是受訪者對于目前可享受到的教育資源的認可度以及對戶籍的

5、取舍。13.5%京籍受訪者表示“不愿意在現居住地上學”，其中中心城區、近郊區、遠郊區三類人群選擇“不愿意”的分別占樣本總量的 1%、10.6%、1.9%。非京籍中表示“不愿意回老家上學”的受訪者達到 45.2%。相比之下，非京籍受訪者對于另尋優質教育資源的需求更加急迫。占百分比已育未育選項您是否會為了孩子的教育問題更改戶籍是否要為了改善孩子的學習環境而落戶到大城市，一直是困擾外來人口的問題。有人認為京津等城市教育水平更高、高考競爭壓力小，有人則認為大可不 必。本次調查中 18.3%的受訪者考慮或已經落戶北京，32.7%的受訪者則沒有任何想法。是，考慮/已經落戶北京18.3%23.5%13.2%

6、是，考慮/已經落戶天津5.8%7.8%3.8%是，考慮/已經落戶其他城市16.3%11.8%20.8%否32.7%27.5%37.7%沒想好26.9%29.4%24.5%不過，遷戶可能更多受現實條件約束，比如北京高昂的生活成本和落戶準入門檻、受訪者的職業限制、家人贍養等因素影響。在調查中，已生育者有遷戶意愿的比例比未生育者更高。在百度搜索指數中，以“北京落戶政策”為關鍵詞，居于 20-29 歲之間的用戶占 48.55%，而隨著年齡增長，更多的用戶把目光轉向天津落戶。相比于競爭激烈的北京積分落戶，天津落戶門檻較低且不設總量限制，成為了北漂家長的“保底志愿”。搜索占比5040-4930-3920-

7、29190.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%天津落戶政策北京落戶政策PART 2資源-要雞娃？要躺平？在一個公平度不足和階級固化的社會里，進入優質學校是家長搶占賽道的第一步，為此，學區成了中產家庭向上階層流動的最現實的選擇。根據北京市教委統計數據，北京市共有小學 1236 所，其中城六區 641 所。按照“就近入學”政策，理論上所有住宅都有對應的一所或多所學校。上世紀 50 年代，北京市教委發布了一批市級重點小學名單，雖然 21 世紀后為縮小學校差距，促進公平分配資源而取消了重點小學制度，但是早期人力物力的投入以及學校聲譽、教學質量的積累，重點學校

8、在家長心目中的地位仍然不可動搖。2014 年-2016 年期間，北京市教委公布了 3 批北京中小學學校文化建設示范校名單，其評判標準涵蓋文化建設、辦學理念、師資力量、課程設置、公共關系、校園環境以及優勢領域發展等維度，上榜學校某種程度上可以說是北京的優質學校。這一名單仍然是現價段家長對于學校質量評價的主要衡量標準之一，本文以此名單為根據隨機選取部分小學進行研究。資源分布：優質學校集中化即使是教育資源十分豐富的北京，也存在分配不均衡的現象。在市教委 2014 年公布的首批示范小學名單中，城六區擁有 30 所，高于其他所有區域的總和，其中“東西朝海”中示范小學占名單總量的 40.7%。雖然自第二批

9、起官方有意將入圍名額向郊區傾斜，但也不能改變優質學校集中在中心城區的事實。學區偏好：東西海家長更“較真”200150100500各區示范小學（含一貫制）分布情況東城西城 朝陽 海淀 豐臺 石景山門頭溝房山 通州 順義 昌平 大興 懷柔 平谷 密云 延慶首批重點第二、三批重點其他小學8在北京某幼升小主題論壇中，從有關“學區”的話題中出現頻率最高的 30 個詞來看，家長關注的內容呈現出集中化、精準化等特點。海淀、西城、東城等“牛校”集中地區，對于具體學校和片區的討論更為熱烈，討論的話題也更為詳盡。對于入學計劃會有針對性地討論具體某所學校甚至某個班，而其他區域以及非京籍家長的話題，則更寬泛，大多圍繞

10、在買房、落戶、是否要進入“東西朝海”上，除了對區域內極個別知名學校有較多討論外，普通學校的討論熱度并不高。學區友好度榜單我們通過對教育環境、生活環境兩大類對城六區 67 個片區進行“學區友好度”的綜合評定，指標變量及權重的確定如下：指標確定對已采集的 67 個片區 445 所學校進行數據歸類。教育環境方面，通過小學的數量以及辦學質量進行評判，某一片區內的小學數量是可吸納學生規模的決定因素。教育質量方面，由于官方沒有對辦學質量進行過打分，我們仍以入圍市教委文化示范校名單為基準進行評定。生活環境方面，公交站點的數量直接決定學生出行的便利度。文體設施某種程度上也可反應片區內的文化環境。而房價的高低則

11、直接影響家長對于學區的選擇，考慮到城六區房價整體較高，因此價格越低的片區對于家長來說友好度越高。價值類別價值指標量化標準指標量化教學規模生活環境小學數量按片區內學校數量評分，每個計 1 分小學質量按片區內示范校數量占比評分，分 4 個等級：7 分（75%以上）、5 分（50-75%）、3 分（10-49%）、1 分（10%以下）交通環境按片區內公交站、地鐵站點數量評分，分 3 個等級：5 分（大于 80個）、3 分（60-80 個）、1 分（少于 60 個）文體環境片區內擁有博物館、文化館、體育館、圖書館數量，每個計 1 分按片區內房屋均價與該區全區均價差距評分，分 3 個等級：5 分（低于房

12、價全區均價 90%）、3 分（均價上下浮動 10%內）、1 分（高于全區均價 110%）在此基礎上，通過對已采集到的的數據進行評分得出北京城六區各片區（小學劃片） “友好度”得分，總表如下：區域數量質量交通文體房價總分和平里8331318安交4553118景山-東華門7731119北新橋-東直門6550117東四-朝陽門-建國門8350521東花市-崇文門-前門5152518龍體5530518天壇-永定門10351524金融街5550116德勝5750320什剎海7330114月壇4731318陶然亭-白紙坊7330518展覽路5530518廣安門內-牛街5752524西長安街5350114廣

13、安門外9750122大柵欄-椿樹-天橋3151515新街口4553320望京5750118幸福村7731119和平街5330112定福莊7310516安貞4754121黑莊戶9310518十八里店12332525東壩7530520勁松4752321八里莊8750323酒仙橋7352320呼家樓5553119管莊2730517崔各莊9310518垂楊柳3551317紫竹院6551320中關村7550118羊坊店6350317學院路7330316西三旗9330520萬壽路6351116永定路5550520八里莊7331519上地5330314清河4330515青龍橋10510117花園路53503

14、16海淀6351116北太平莊6351318上莊西北旺9130518四季青11330320溫泉蘇家坨8112517X019350522X029351119X038330317X049330116X056331114X066550117X078333320X087330316X099330318X108310315X115110512X125310514西部10510521北部6552321中部8332319東南9331117具體來看，東城與石景山是“學區友好度”最均衡的兩個區域，其低于 15 分的片區均為 0，石景山由于區域人口和學校數量較少，故暫不進行分析。其他五區中，東城最“穩”，學校數量

15、、質量、交通以及文體設施的分布都較均衡，在購房預算充足的情況下，選擇東城的家長大多出于“保底學校不會太差”這一考慮。相比之下，西城擁有更多高分片區，占比達 36%，與此同時西城也擁有少量低分片區，片區與片區之間，同一片區各個學校之間都存在較大差異。因此對于家長來說，選擇西城可能會面臨被派位到不滿意的學校。東西城作為北京房屋均價最高的兩個區域，準入門檻較高，因此許多家長把目光轉投到朝陽海淀。海淀區擁有 17 個學區，各學區的教育資源差距極大。在家長眼中，海淀“好的非常好，差的非常差”，其高分片區數量低于朝陽也印證了這一點。因此，海淀區內優質學校的對口房產價格往往居高不下，如萬壽路片區、海淀片區等

16、，房價得分項拉低了部分片區的總分。數量（占比）數量（占比）15-19 分的片區20-25 分的片區低于 15 分的片區數量（占比）東城0（0%）6（75%）2（25%）西城2（18%）5（46%）4（36%）朝陽1（7%）8（53%）6（40%）海淀1（5%）12（71%）4（24%）豐臺3（25%）7（58%）2（17%）石景山0（0%）2（50%）2（50%）朝陽區擁有 15個學區，超 170 所小學，因地域面積大、知名商圈云集、次新社區較多的原因，在市場上的熱度不次于 “東西海”，坊間流傳朝陽區是“青春版海淀”。朝陽高分片區是城六區最多的，占比達 40%。但細看其得分構成，我們可以發現朝

17、陽的文體類得分較高，如果單看小學情況，其得分會大大降低。朝陽同樣存在不同片區之間教育水平差距較大的問題，因此朝陽更適合綜合型置業的購房者，而非單純的教育型置業。豐臺區在五區中得分居于末位，由于發展起步時間晚于其他四區，豐臺在基礎配套建設，尤其是交通覆蓋上得分較低。若單看小學情況，片區之間實力較均衡。PART 3置業-老破小？高大新？從“單校劃片”到“多校劃片”乃至“全區協調”的導向意義極強，人們正在重新制定自己的教育置業方案，新的熱門區域也會在供需關系的調整中再次涌現。置業意愿：中產已生育家庭買房更看重學區中高檔收入調查顯示，不同人群在購房時對于學區的重視程度有明顯差異。各收入群體中，家庭月收

18、入低于 1 萬元的購房者相對更不在乎學區的優劣，僅 15.4%的受訪者表示會將學區作為置業的重點考慮因素。而在群體中，這一比例明顯提升，其中月收入為 3-5萬元的受訪者最在意學區，占比達非京40籍%。按照胡潤研究院發布 2019 年提出的中產階級定義“一線城市年收入達 30 萬元”這一標準，這部分人群恰好屬于北京中產群體。在更高收入檔位，對學區的關注度反而有所下降，有一部分原因在于，部分群體在子女教育的選擇上已經不局限于公立劃片學校，他們擁有私立學校、課外補習乃至出國留學等更多選 擇。已育二孩或二孩以上已育一孩已婚未育未婚5萬以上3-5萬2-3萬1-2萬1萬以下0.0%20.0%40.0%60

19、.0%80.0%100.0%重點考慮學區會考慮，但不是重點 無所謂此外，不同的人生階段對于“學區房”的看重程度也有明顯差別。調查顯示，已生育家庭比未生育家庭更在意學區的選擇。已生育一個子女的家庭中，34.3%的受訪者在買房時會重點考慮學區，而在未婚受訪者中這一比例降低到 23%。值得注意的是，隨著二胎家庭的增多和三胎政策全面放開，北京市區優質教育資源的承接壓力正在慢慢加大，教育內卷化會使得擁有多個子女的家庭在換房時越來越渴望一步到位，學區同樣也會成為他們衡量房屋性價比的重要因素。置業時機：幼升小階段買房幾率最大考慮到城六區部分片區及學校對落戶、獲得房產證、實際居住等方面都有時間要求，家長們往往

20、會提前 1-3 年提前購置房產以便孩子落戶上學。調查顯示受訪者在孩子入托入幼、幼升小階段考慮買“學區房”的占比分別為 27.9%、31.7%，甚至有 14.4%的受訪者在生育前就會考慮。可以看出在家長心目中，小學階段是孩子教育進程中最重要的一環。同時，購房客群對購房時機的預期呈現出人群分化的特征。分地區看，非京籍受訪者在入托入幼階段考慮置業的比例明顯高于京籍家庭，而在小升初階段考慮置業的非京籍受訪者僅有 10%，與京籍購房者的 24.1%相去甚 遠。成交走勢：城六區交易量旺季下跌不同人群考慮購買“學區房”的時機京籍非京籍生育前入幼入托幼升小小升初不清楚每年 3-5 月是傳統“學區房”交易旺季，

21、各區在此期間出臺劃片政策并完成入學登 記。近年來北京不斷強調“多校劃片、隨機派位”等手段，“投資神話”和“學位神話”正在被政策平衡。尤其是今年，城六區之中西城與海淀入學政策再度收緊，市場已明確給出打擊“學區房”的信號。受此影響，城六區二手房市場出現變化。自 3 月進入交易高位后，二手房成交量開始出現下行趨勢，“東西朝海”四區表現尤為明顯。其中，海淀區 5月二手房成交不足 2000套，環比下降 17%，西城區與東城區成交量環比降幅均超過 11%。隨著入學塵埃落定，6 月以后市場成交也將從高位回落到正常水平。值得注意的是，西城區 5 月成交量已經低于去年同期。成交價格：多因素支撐房價堅挺依舊600

22、05000400030002000100002020.5-2021.5北京二手房銷售套數東城西城朝陽海淀豐臺石景山成交價格受入學政策影響并不明顯。數據顯示，城六區二手房成交均價自今年以來整體呈現穩中有漲的態勢，東城、西城、海淀三區 5 月成交均價環比分別上漲 3.1%、2.7%、2.3%，其主要原因在于中心城區的房價受多方面因素影響，政策或許會對炒作學票的“老破小”產生短期利空，但大部分入市房源的占位與配套等方面的優勢不會受學區政策調整而貶值。戶型偏好：大戶型關注度顯著提升1200001100001000009000080000700006000050000400002020.5-2021.5

23、北京二手房銷售價格東城西城朝陽海淀豐臺石景山居住觀念、入學政策、二胎家庭增多等因素正在改變人們對于戶型的需求。以 2018年 4 月以及 2021 年 4 月安居客網站上北京掛牌二手房為樣本，按照各類戶型統計關注度百分占比的情況。研究發現，城六區內一居室的關注度整體呈現下降趨勢，三居室的關注度有了明顯上升。北京及城六區二手房各戶型關注度北京東城西城朝陽海淀豐臺石景山100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%2021年2018年2021年2018年2021年2018年2021年2018年2021年2018年2021年2018年2021年2018年0.00%1室 2室 3室4室

24、 5室 5室以上具體來看，東城、西城兩區一居室關注度分別下降 4.12%、0.28%，三居室關注度分別提升 5.57%、0.4%。由于近年來兩區針對過道房、車庫房、空掛戶等情況的入學審核工作逐漸收緊，“老破小”對于教育型置業人群的吸引力已經明顯下降，此外，考慮到高昂的換房成本，越來越多的人開始傾向于一步到位，三居室對于二胎或老人同住的家庭來說是最理想的選擇。購房成本：32.7%受訪者愿意為學區買單在置業過程中，價格始終是左右選擇的關鍵因素之一。而學區作為房子的附加價值，在家長心目中自有一桿秤來衡量是否值得為之買單。調查顯示，32.7%的受訪者表示愿意為了教育資源而花更多的錢買房，40.4%的受

25、訪者表示不愿意，另有 26.9%表示“不一定，視情況而定”。不過，購房價格在區域、收入和生育狀態等維度上也存在著顯著差異。朝陽海淀居民最愿意“花錢”，近郊區緊隨其后在此次調查中，朝陽、海淀的居民對于教育置業的積極性最高，超過 40%的受訪者表示愿意為了教育資源而花更多的錢買房，而在懷柔、平谷、密云、延慶四個遠郊區的受訪者的這一占比分別為 21.6%、22.2%、13.5%、15%，差異顯著。在房山、通州、順義、昌平、大興這五個近郊區，受訪者對于教育置業的重視程度同樣不低，這一占比的平均值超 30%。一張“學票”價值幾何？10 萬以內是主流看法當房子的其他屬性相同，人們愿意為了優質學區多花多少錢

26、來買房？這一問題可以理解為在家長心目中一張“優質學票”的價值幾何。針對這個問題，通過受訪者居住區域與價格區間交叉分析發現，44.1%的受訪者選擇“10 萬以內”，城六區居民的心理價位相對更高，選擇“10-20 萬”選項的綜合占比達 33.3%，東西城受訪者分別為 41.9%、 37.2%。此外，35.8%的海淀居民選擇“20-30 萬”，側面反映購房者在該區域內優質教育資源的競爭程度。分區域&購買意愿的交叉百分比分區域&學區價值的交叉百分比區域愿意不愿意視情況而定區域10 萬以內10-20 萬20-30 萬30 萬以上東城38.751.6%8.1%東城17.7%41.9%29.0%11.3%西

27、城35.938.5%25.6%西城20.5%37.2%29.5%12.8%朝陽40.029.6%30.4%朝陽32.2%27.8%23.5%16.5%海淀41.127.4%31.6%海淀20.0%21.1%35.8%23.2%豐臺37.143.5%19.4%豐臺41.9%32.3%19.4%6.5%石景山21.147.4%31.6%石景山44.7%39.5%13.2%2.6%門頭溝15.857.9%26.3%門頭溝47.4%36.8%15.8%0.0%房山28.440.7%30.9%房山49.4%27.2%19.8%3.7%通州32.546.3%21.3%通州46.3%28.8%17.5%7.5%順義31.741.7%26.7%順義45.0%33.3%18.3%3.3%昌平35.730.6%33.7%昌平41.8%31.6%17.3%9.2%大興22.839.1%38.0%大興51.1%35.9%10.9%2.2%懷柔21.641.2%37.3%懷柔49.0%31.4%17.6%2.0%平谷22.266.7%11.1%平谷66.7%22.2%11.1%0.0%密云13.550.0%36.5%密云53.8%25.0%17.3%3.8%延慶15.050.0