1、淺議對房地產項目前期策劃的質量管理房地產開發項目的壽命周期一般劃分為前期、中期和后期三個階段。前期包括市場調研、市場定位、項目拓展、投資分析、土地儲備、項目策劃和設計等工作。在這三個階段中，前期開發階段的重要性無疑是最大的，產品的市場需求、產品的投資方向、產品的盈利預估和設計定位都在這一階段完成。這一階段的工作為項目中后期的開發建設、銷售服務和獲取利潤指明白方向，打下了基礎。質量管理是一種管理技術和行為，它是指通過確定質量方針、目標和職責，并經過質量策劃、質量掌握、質量保證和質量改進等一系列的工作建立完整的質量管理體系，進而實施的全部管理活動。質量管理最早是從制造業的產品質量檢驗發展起來的，因

2、此人們更加重視在生產過程中的質量管理，在這一階段的管理技術和方法也更加成熟。但是對于房地產項目前期策劃階段的質量管理還沒有特別完善有效的方法和程序。基于房地產項目前期階段的重要性，為了達到公司的質量方針和目標，提升開發項目的質量水平，我認為有必要對這個階段的質量管理進行研究和探討。房地產前期開發階段的各項工作與前期策劃是密不可分的，前期策劃是指為達到房地產項目預期的目標，依據對現狀的充分了解、對將來發展的科學預估，圍繞項目目標所采取的方式、方法、程序等進行的構思、設計及決策等一系列工作。簡潔的說就是對房地產項目的總體運作做出打算性的前瞻統籌，它主要包括市場策劃、投資策劃兩個部分。一、對市場策劃

3、的質量管理市場策劃的目的是針對房地產項目開發的市場進行調研與預估，確定項目的市場位置，找出項目現有的潛在的目標客戶，分析目標客戶的需求方向，從而對項目進行總體定位，最終為項目的后續策劃打下良好基礎。美國的質量管理專家說過“市場研究是質量管理的起點和終點”，市場不僅是質量的來源，也是質量最終鑒別的標準。市場研究的質量也會對后續工作和最終產品的質量帶來極大的影響。但是往往由于對這項工作的重視程度不夠，導致了在進行市場策劃的工作中，存在著很多潛在的質量問題。比如對市場分析的思路和方法缺少科學的設計和嚴密的流程，對調研過程缺少掌握和監督，過于偏重對二手資料的應用，調查內容不夠充分，對調研結果的審核和檢

4、查不夠嚴格，缺少對消費者的跟蹤調查，對市場的推斷定性多于定量，定量研究的方法不當，指標權重設置過于隨便，在進行市場定位時目標過于寬泛，結論過于模糊缺少指導價值。市場策劃所涉及的內容特別復雜，影響市場策劃結果的因素也特別多。由于收到預算的限制和時間人力的約束，特殊是資料的缺乏，使任何一個策劃結果都不是無懈可擊的。但是研究報告的質量好壞又很大程度上影響了項目的生存和發展，因此必需要加強對市場策劃的質量管理。在這個階段進行質量管理的思路有：一是加強對平常房地產市場狀況的跟蹤調查和分析，建立數據庫；二是注意對市場研究人員素養的培育和管理；三是采用多種調研方法共同進行，并參考各方面專家的意見；四是對策劃

5、調研類的外包公司進行招標或評審，對其實施過程進行全程監督考核，對結果進行綜合驗收，對其能力和水平進行事后評價。二、對投資策劃的質量管理房地產投資策劃是指房地產項目在市場調研和預估基礎上，以投資效益為中心，從機會選擇、項目構思到正式立項等一系列的策劃工作，它是以獲取詳細的投資方案為目的的創造性活動，簡潔說就是房地產項目的可行性研究。房地產投資策劃作為可行性研究的范疇，它的專業性和綜合性較強，內容包括對環境、區位、開發時機、開發內容、開發模式、成本預算等各方面的分析以及財務分析與經濟評價。在房地產投資策劃的工作中，由于復雜性較高也存在著很多質量問題,比如研究依據不充分、內容不完整、深度不夠、定性描

6、述多、定量計算差、研究過程不規范、缺少專業溝通、研究方法和指標不合理、缺少風險分析、應付工作或過于樂觀等等。投資策劃的質量對將來項目的成敗有著打算性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規劃設計方案、開發工期支配、項目成本掌握、銷售回款節奏等方方面面。因此必需要提高和重視房地產投資策劃的質量，可以采取的措施有：一是選擇優秀的顧問公司和專業人員從事該項工作，并對過程進行周密的支配和把控；二是加強各方面的人員配備和保證各專業的緊密準時溝通；三是保證基礎資料的全面和牢靠；四是對方案進行多輪調整和優化，并提出多種可行方案進行比較和評價；五是建立工作成果質量評審制度，通過內審和外審層層把關來共同提高成果質量；六是加