1、深圳市購物中心抽樣調(diào)研購物中心調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目標(biāo) 南山寶能all city 南山海岸城 福田Coco Park 羅湖KK mall 龍崗萬科廣場 皇庭廣場 調(diào)研總結(jié)調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研購物中心地理位置、地段、整體概況、項目定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)占比、經(jīng)營狀況、市場綜合配套、主題、主力店、品牌情況、建筑特色等。購物中心調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目標(biāo) 南山寶能all city 南山海岸城 福田Coco Park 羅湖KK mall 龍崗萬科廣場 皇庭廣場 調(diào)研總結(jié)寶能all city 地理位置及交通寶能all city位于后海片區(qū)的深圳灣中心路、工業(yè)八路、后海濱路交匯處，無縫連接海月地鐵站。 整體概況

2、寶能all city位于深圳灣中心路濱海豪宅商圈，隸屬寶能集團(tuán)有限公司，集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、休閑于一體，是南山購物與休閑場所。寶能all city與地鐵二號線“海月站”無縫接駁。寶能all city購物中心，保持一貫的國際化風(fēng)格，匯聚國際風(fēng)尚知名品牌。寶能all city以藝術(shù)的設(shè)計理念，以“心動的奇遇”為主題，打造時尚休閑品牌與國際快時尚品牌集中地，包羅餐飲娛樂等零售業(yè)態(tài)，打造一站式休閑場所。 項目定位寶能all city 建筑特色寶能all city分為南北兩區(qū)，兩區(qū)地上部分通過大型連廊相連，直接從馬路上方穿過，放大心理上的“時空旅行感”。地下部分通過地下連廊相接，同時通過地鐵

3、站雙出口也可往返兩區(qū)。寶能all city 內(nèi)部展示寶能all city 市場平面圖B2層華潤萬家寶能all city 市場平面圖B1層華誼兄弟影院下沉式廣場寶能all city 市場平面圖L1層無印良品UNIQLOH&MGAP工業(yè)八路工業(yè)八路寶能all city 市場平面圖L2層星際傳奇兒童樂場寶能all city 市場平面圖L3層寶能all city 市場詳細(xì)參數(shù)寶能all city整體概況市場規(guī)模建筑面積11萬層高B1、B2層6.8m，L1層6m，L2、L3層5m樓層地上3層，地下2層開間進(jìn)深單一鋪位開間7-9m，進(jìn)深不等商戶數(shù)180個出租率98%消防出口每層12個行人出口12個中庭與垂

4、直交通垂直電梯9部，自動扶梯36對鋪位裝修情況精裝修市場性質(zhì)零售休閑餐飲于一體的購物中心通道寬度主通道15米，次通道8米，店前通道4-5米，連廊11米開業(yè)時間2012年12月7日營業(yè)時間周日到周四10:00-22:00周五到周六10:00-22:30商圈半徑客戶構(gòu)成商圈輻射主要為南山區(qū)，客戶以南山區(qū)域消費者為主停車位1000個寶能all city 主力店與業(yè)態(tài)占比主力店名稱所在樓層華潤V+超市B2層華誼兄弟影院B1層H&ML1層優(yōu)衣庫L1層GAPL1層MUJIL1層星際傳奇L2層兒童樂場L2層業(yè)態(tài)分布與占比寶能all city寶能all city 小結(jié) 建筑形式上：寶能all city剖面采取

5、“回”形結(jié)構(gòu)，一條馬路從中穿插而過，劃分為南北兩區(qū)，兩區(qū)采用地上地下連廊進(jìn)行連接，連廊處設(shè)置藝術(shù)景觀或者展示物，給人以時空旅行感。 項目定位上：定位于國際快時尚品牌聚集地，打造一站式休閑購物中心。 主力店招商：采取一超市、一電影、二游樂、四服裝的多元化組合。 業(yè)態(tài)布局上：B1-L2層，基本是全業(yè)態(tài)，B2層沒有服裝，L3層主打嬰幼童和教育培訓(xùn) 業(yè)態(tài)占比上：除傳統(tǒng)的服裝鞋包、餐飲、休閑娛樂外，寶能all city增加教育培訓(xùn)、美容護(hù)理和戶外運動。服裝鞋包、餐飲依然占據(jù)較大比例，男裝明顯不足，南北區(qū)失衡。 其他：雖定位時尚品牌聚集地，但該購物中心依然在各層都設(shè)有童樂設(shè)施。市場動線是復(fù)合型動線，多種類

6、型動線的組合，但連廊過長，對于后期客流引導(dǎo)將是一個較大的考驗。購物中心調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目標(biāo) 南山寶能all city 南山海岸城 福田Coco Park 羅湖KK mall 龍崗萬科廣場 皇庭廣場 調(diào)研總結(jié)海岸城 地理位置海岸城坐落于深圳南山后海，東南毗鄰后海濱路、創(chuàng)業(yè)路，西北接壤濱海大道、后海大道。 整體概況深圳海岸城購物中心位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，建筑面積約12萬平方米。海岸城購物中心集知名百貨、高級零售、特色餐飲、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場等多功能休閑服務(wù)于一體，薈萃了購物、美食、娛樂、運動、文化、康體、觀光等多種現(xiàn)代生活方式，云集了50家全球風(fēng)行的特色美食，近300個規(guī)模不一、

7、功能各異品牌店鋪，是迄今為止深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性、時尚氣息最濃郁的濱海風(fēng)情多功能城市復(fù)合體。海岸城定位于集知名百貨、高級零售、特色餐飲、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場等多功能購物休閑服務(wù)于一體，以“濱海風(fēng)情”為主題，構(gòu)建南山商業(yè)文化中心區(qū)。 項目定位海岸城 建筑特色 南北雙廣場：南廣場與水景完美結(jié)合，展現(xiàn)現(xiàn)代、動感的休閑主題；北廣場面積約10000平方米，設(shè)有多功能大舞臺和超大電子屏幕，為各類活動提供了廣闊空間。 雙首層設(shè)計：在海岸城不僅有傳統(tǒng)的“基礎(chǔ)首層”可以聚集繁華的商業(yè)人流，更增加了二層北面與高架步行街相連的“增值首層”，讓南來北往的人群如織交匯。

8、 退臺餐飲：二樓至五樓采用新穎別致的退臺式餐飲設(shè)計，讓人們在用餐的同時親近自然，享受輕松，更直接將戶外的消費群體接駁進(jìn)購物中心室內(nèi)，產(chǎn)生最直接的消費契機。室內(nèi)外空間的巧妙結(jié)合，構(gòu)筑出生動的城市風(fēng)景線和豐富的消費機會性。海岸城 內(nèi)部展示海岸城 市場平面圖B2層海岸城 市場平面圖B1層AEON永旺主力店海岸城 市場平面圖L1層主力店主力店主力店AEON永旺海岸城 市場平面圖L2層海岸城 市場平面圖L3層主力店主力店海岸城 市場平面圖L4層主力店海岸城 市場平面圖L5層主力店主力店主力店主力店海岸城 市場詳細(xì)參數(shù)海岸城整體概況市場規(guī)模建筑面積12萬層高B1、B2層5米，L1-L5層6米樓層地上5層，

9、地下2層開間進(jìn)深單一鋪位開間8-9m，進(jìn)深不等商戶數(shù)247個出租率98%消防出口每層4個出口13個行人出口，3個車輛出口中庭與垂直交通垂直電梯4部，自動扶梯32對鋪位裝修情況精裝修市場性質(zhì)零售休閑餐飲于一體的購物中心通道數(shù)據(jù)主通道，次通道5米開業(yè)時間2007年12月16日營業(yè)時間周日到周四10:00-22:00周五到周六10:00-22:30商圈半徑客戶構(gòu)成商圈輻射主要為南山區(qū)，客戶以南山區(qū)域25-45歲消費者為主停車位1500個主要業(yè)態(tài)分布B2：停車場B1：超市/服飾L1：服飾/飾品/餐飲/服務(wù)L2：服飾/飾品/餐飲/珠寶/家居主要業(yè)態(tài)分布L3：服飾/飾品/餐飲/護(hù)理/家居L4：服飾/飾品/

10、餐飲/影院/娛樂L5：娛樂/餐飲海岸城 主力店與業(yè)態(tài)占比主力店名稱所在樓層優(yōu)衣庫L1AEON永旺超市B1、L1ZARAL1海岸影城L3順電L3冰FUN海岸滑冰場L4玩具反斗城L5大飽口福L5太興餐廳L5經(jīng)營業(yè)態(tài)占比海岸城海岸城 小結(jié) 建筑形式上：海岸城采取南北雙廣場和雙首層設(shè)計，一為各類活動提供了廣闊的空間，二是有利于聚攏人流，三是可以快速分流。 項目定位上：利用地理條件，定位于具有濱海風(fēng)情的多功能休閑購物復(fù)合體，但是由于定位相對高端，導(dǎo)致開業(yè)至今營業(yè)狀況仍屬一般。 主力店招商：一超市、一家電、一電影、二游樂、二服裝、二餐廳的多元化組合，造成差別化經(jīng)營，避免了同質(zhì)化。 業(yè)態(tài)占比上：除傳統(tǒng)的服裝

11、鞋包、餐飲、休閑娛樂外，海岸城增加美容護(hù)理、時尚飾品。家居生活所占比例明顯較大，美食所占業(yè)態(tài)比例最大，接近20%。相對于購物中心三大黃金比例（零售：餐飲：娛樂=5：3：2）來看，海岸城休閑娛樂版塊有待加強。 其他：海岸城品牌較多，以國際二線和國內(nèi)一線品牌為主。市場動線是復(fù)合型動線，多種類型動線相組合，每一層形成小循環(huán)，加之合理的電梯布局，避免了死角。購物中心調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目標(biāo) 南山寶能all city 南山海岸城 福田Coco Park 羅湖KK mall 龍崗萬科廣場 皇庭廣場 調(diào)研總結(jié)Coco Park 地理位置位于深圳CBD中心區(qū)經(jīng)濟(jì)動脈上，由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條

12、主干道合圍，毗鄰會展中心，無縫銜接地鐵購物公園站。 整體概況COCO Park總占地萬平方米，建筑面積達(dá)萬平方米，建筑主體共五層，其中地下二層，地上三層。COCO Park國內(nèi)首創(chuàng)情景式公園版休閑購物體驗，內(nèi)設(shè)中西特色美食、COCO酒吧街、JUSCO精品超市、時尚數(shù)碼店、國際精品連鎖店、流行服飾街、內(nèi)衣風(fēng)情館以及百老匯影城。由于處于一個全新的商業(yè)圈COCO PARK只能契合這個新型商圈的各項特點，力求創(chuàng)新，使COCOPARK在很多方面都有別于其他購物中心。定位于情景式公園版休閑購物體驗，是時尚達(dá)人獲享最I(lǐng)N潮流資訊以及購物淘寶圣地。市場主題為“情景公園”。 項目定位Coco Park 建筑特色

13、整個購物中心呈“G”字環(huán)形結(jié)構(gòu)，COCOPARK一改多數(shù)購物中心封閉式的建筑風(fēng)格，為我們呈現(xiàn)了一個敞開式的購物中心。COCOPARK建筑主體共五層，其獨特的12條折疊式內(nèi)街、8大自然光中庭、100米空中天橋、配合6000平方米下沉式露天廣場，5大自然光中庭，消費者在購物的時候時不時就能感受到外面的陽光與清風(fēng)。Coco Park 內(nèi)部展示Coco Park 市場平面圖B1層主力店Coco Park 市場平面圖L1層Coco Park 市場平面圖L2層主力店Coco Park 市場平面圖L3層Coco Park 市場詳細(xì)參數(shù)Coco Park整體概況市場規(guī)模建筑面積8.5萬層高B2層5 m、B1層

14、5m，L1層6m，L2層5.5m，L3層5.5m樓層地上3層，地下2層（B2層為停車）開間進(jìn)深單一鋪位開間6-8m，進(jìn)深不等商戶數(shù)209個出租率95%消防出口每層6個行人出口主出入口4個中庭與垂直交通垂直電梯6部，自動扶梯20對鋪位裝修情況精裝修市場性質(zhì)零售休閑餐飲于一體的購物中心通道寬度主通道10米，次通道5米開業(yè)時間2006年9月30日營業(yè)時間周日到周四10:00-22:00周五到周六10:00-22:30商圈半徑客戶構(gòu)成核心商圈：購物公園及會展中心3km內(nèi)，主要消費者來源為25-45歲消費者、CBD區(qū)域商務(wù)客流停車位600多個Coco Park 主力店與業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)分布與占比名稱樓層AE

15、ON永旺超市B1層百老匯影院L2層主力店Coco ParkCoco Park 小結(jié) 建筑形式上：“G”字形建筑、露天式下沉廣場，廣場上方有空中連廊，便于來回。 項目定位上：定位情景式公園版休閑購物中心，集休閑、購物、餐飲、娛樂于一體。 主力店：一超市、一電影院以及8家次主力店。 業(yè)態(tài)占比上：除服飾、餐飲傳統(tǒng)業(yè)態(tài)外，購物中心增加較多的時尚配飾業(yè)態(tài)，增加個性化專屬配套及美容美體。 其他：該購物中心主要動線為O型，G型建筑結(jié)構(gòu)通過空中連廊將動線變成環(huán)形，整體大循環(huán)中設(shè)置下沉廣場，形成數(shù)個小循環(huán)。露天餐飲是一大特色，使消費者在品嘗美食的同時，還能感受廣場風(fēng)情。購物中心調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目標(biāo) 南山寶能

16、all city 南山海岸城 福田Coco Park 羅湖KK mall 龍崗萬科廣場 皇庭廣場 調(diào)研總結(jié)KKmall 地理位置及交通位于深圳羅湖區(qū)蔡屋圍金融中心商圈核心位置，毗鄰深南大道、紅嶺中路、無縫銜連接地鐵大劇院站。數(shù)十路公交線路途經(jīng)停靠。 整體概況總建筑面積萬平方米，地上四層，地下一層。擁有三大劇院式自然采光中庭、150余家國際國內(nèi)知名時尚品牌，內(nèi)設(shè)深圳首家 UA IMAX影城、國際時尚流行服飾、國際高端特色美食及blt時尚超市，薈萃眾多深圳首家國際品牌。基于深圳地標(biāo)建筑、周邊高星級酒店、寫字樓眾多，數(shù)十萬等高端消費群集中、謀求差異化特色經(jīng)營等特點，打造一個以集國際頂尖品牌及各種高端

17、消費業(yè)態(tài)于一體的高品質(zhì)國際購物中心，為深圳高端購物中心商圈煥發(fā)“第二春”揭開序幕。定位于“國際時尚精品購物中心”，致力打造一個以集國際頂尖品牌及各種高端消費于一體的高品質(zhì)國際購物中心。 項目定位KKmall 建筑特色KKmall以橢圓形為底盤設(shè)計，和萬科廣場類似，都是采取3個自然采光中庭，主打流線型設(shè)計，整體建筑形態(tài)完美。KKmall 內(nèi)部展示KKmall 市場平面圖B1層KKmall 市場平面圖L1層KKmall 市場平面圖L2層KKmall 市場平面圖L3層KKmall 市場平面圖L4層KKmall 市場詳細(xì)參數(shù)KKmall整體概況市場規(guī)模建筑面積8.5萬層高B1層6.5m、L1-L4均為

18、6m樓層地上4層，地下1層開間進(jìn)深單一鋪位開間8m，進(jìn)深不等商戶數(shù)144個出租率市場內(nèi)部98%消防出口每層2個行人出口主出入口3個中庭與垂直交通垂直電梯1部，自動扶梯18對鋪位裝修情況精裝修市場性質(zhì)零售休閑餐飲于一體的中高端購物中心通道寬度主通道6米，次通道4米開業(yè)時間2010年11月26日營業(yè)時間周日到周四10:00-22:00周五到周六10:00-22:30商圈半徑客戶構(gòu)成核心商圈為3km以內(nèi)，輻射全深圳。客戶主要為中高端人群、外來強有力的旅游消費者。停車位2100多個KKmall 主力店業(yè)態(tài)分布與占比BIT超市、NOVO、星際傳奇、UA影院、Newclub Life 優(yōu)萊薈KKmallK

19、Kmall 小結(jié) 建筑形式上：KKmall采取流線型設(shè)計，動線富于時尚動感。 項目定位上：定位于國際時尚精品購物中心，以中高端為主。 主力店：一精品超市、一電影院、一娛樂、一服裝的組合。 業(yè)態(tài)占比上：服裝鞋包、餐飲占據(jù)了最大的比例。引入美容護(hù)理業(yè)態(tài)，將家居數(shù)碼的比例提高。采取的依然是比較傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)比例。 其他：該購物中心動線簡單清晰，整體大循環(huán)中設(shè)置空中連廊，形成數(shù)十個小循環(huán)。電梯設(shè)置合理，使人很方便到達(dá)所要到的地方。在每一層都設(shè)有電子導(dǎo)購屏，方便消費者購物。購物中心內(nèi)部設(shè)置多個燈箱和LED屏，方便宣傳的同時，對購物中心進(jìn)行美化包裝。購物中心調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目標(biāo) 南山寶能all city

20、南山海岸城 福田Coco Park 羅湖KK mall 龍崗萬科廣場 皇庭廣場 調(diào)研總結(jié)龍崗萬科廣場 地理位置及交通萬科廣場位于龍崗區(qū)中心區(qū)商圈龍翔大道，地鐵雙站口（吉祥站和龍城廣場站），交通比較便利。 整體概況萬科廣場，占位龍崗中心城商業(yè)中心，毗鄰“三館一城”，對面即為龍崗區(qū)政府。以“摯愛”主題打造的一站式家庭型購物中心，集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體，建筑面積達(dá)15萬，總體規(guī)劃為5層，融合精品超市、品牌零售、影城、冰場等豐富業(yè)態(tài)，匯聚商潮新勢能，配備學(xué)校、幼兒園等教育設(shè)施，自成一個集居住、辦公、商務(wù)、購物、文化教育、休閑娛樂于一體的“都市活力綜合體”。以“摯愛”為主題，以家庭型綜合性消費為

21、主，面向全客層、集休閑、餐飲、娛樂為一體的品質(zhì)型購物中心。 項目定位龍崗萬科廣場 建筑特色市場為長方形地塊，整體建筑采用流線型設(shè)計，外立面宏偉高大，獨特醒目；內(nèi)部寬闊、敞亮、圓潤，富于動感，行走舒適，視野開闊。龍崗萬科廣場 內(nèi)部展示龍崗萬科廣場 市場平面圖B1層龍崗萬科廣場 市場平面圖L1、L2、L3、L4層（平面圖均相同）龍崗萬科廣場 市場平面圖L5層龍崗萬科廣場 市場詳細(xì)參數(shù)龍崗萬科廣場整體概況市場規(guī)模建筑面積15萬層高B1層5.5m、L1層6m，L2層5.5m，L3層5.5m，L4層5m，L5層6-8m樓層地上5層，地下2層（B2層為停車）開間進(jìn)深單一鋪位開間6-8m，進(jìn)深不等商戶數(shù)15

22、7個出租率市場內(nèi)部98%，市場外圍60%消防出口每層2個行人出口主出入口3個中庭與垂直交通垂直電梯2部，自動扶梯22對鋪位裝修情況精裝修市場性質(zhì)零售休閑餐飲于一體的購物中心通道寬度主通道16米，次通道8米開業(yè)時間2013年12月23日營業(yè)時間周日到周四10:00-22:00周五到周六10:00-22:30商圈半徑客戶構(gòu)成核心商圈：以龍崗、龍城為核心的半徑3km以內(nèi)為主商圈輻射商圈：以橫崗、坪山、坪地、坑梓、鳳崗為輻射邊圈，車程30min內(nèi)停車位1000多個龍崗萬科廣場 主力店與業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)分布與占比主力店名稱樓層blt精品超市B1層ZARAL1層H&ML1-L2層優(yōu)衣庫L1層星際傳奇L2層星美

23、國際影城L3層順電L3層MELAND兒童樂園L3層冠軍溜冰場L4層春滿園L4層總數(shù)占比B1層L1層L2層L3層L4層L5層主力商戶106%13132餐飲食品4327%62711134男裝106%37女裝1811%41211童裝童用85%8運動休閑2415%9654鞋履53%221飾品眼鏡53%23鐘表珠寶64%6家居生活85%12122禮品保健21%2綜合服務(wù)43%112休閑娛樂21%2皮具箱包53%311數(shù)碼電器43%13美容護(hù)理32%3合計157100崗萬科廣場龍崗萬科廣場 小結(jié) 建筑形式上：萬科廣場采取流線型設(shè)計，動線富于時尚動感。 項目定位上：定位于一站式家庭

24、綜合消費中心。 主力店：一精品超市、一電影、一餐飲、二游樂、三服裝、三游樂的多元化組合。 業(yè)態(tài)占比上：餐飲占據(jù)了最大的比例，其次是運動休閑和女裝。整體業(yè)態(tài)突出“全”字，相比于一般的購物中心女裝占較大比例，萬科廣場獨樹一幟，將女裝只做到了11%。重點增加非直接競爭性業(yè)態(tài)，使得每種業(yè)態(tài)都有較好的贏利點。 其他：該購物中心動線簡單清晰，整體大循環(huán)中設(shè)置空中連廊，形成數(shù)十個小循環(huán)。電梯設(shè)置合理，使人很方便到達(dá)所要到的地方。在每一層都設(shè)置人性化的、干凈衛(wèi)生的母嬰室，方便了攜子出游的消費者。購物中心調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目標(biāo) 南山寶能all city 南山海岸城 福田Coco Park 羅湖KK mall

25、龍崗萬科廣場 皇庭廣場 調(diào)研總結(jié)皇庭廣場 地理位置位于深圳市福田區(qū)位于深圳中心商務(wù)區(qū)，福華三路、福華路、中心四路、中心五路圍合處。與地鐵1號線和4號線無縫連接。 整體概況皇庭廣場 深圳CBD的鉆石之心，為高端及中端國際品牌的旗艦店。項目建筑面積約104000平方米，是一個名副其實的世界級購物中心。皇庭廣場，共設(shè)六層，配備了高效電梯通往各層，聯(lián)接周邊商業(yè)建筑和交通設(shè)施。秉承環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展理念的國際餐廳將入駐空中花園。廣場第一層和第二層的店面將招納國際品牌，地下一層為娛樂設(shè)施以及高端超級市場。定位中高端國際品牌的旗艦店，集購物、休閑、娛樂、旅游觀光為一體的頂尖購物中心。 項目定位皇庭廣場 建筑特

26、色皇庭廣場在R層（第三層）規(guī)劃了空中生態(tài)花園，搭配國際環(huán)保餐廳。同時通過天橋?qū)⒖罩谢▓@與周邊建筑連接起來。同時規(guī)劃下沉式廣場。皇庭廣場 內(nèi)部展示KKmall 市場平面圖B2層皇庭廣場 市場平面圖B1層皇庭廣場 市場平面圖G層皇庭廣場 市場平面圖L1層皇庭廣場 市場平面圖L2層皇庭廣場 市場平面圖R層，空中生態(tài)花園皇庭廣場 市場詳細(xì)參數(shù)KKmall整體概況市場規(guī)模建筑面積13.6萬層高B2層3.8m，B1層4.8m，G層4.8m，1層5m，2層5m，3層5m樓層地上3層，地下3層開間進(jìn)深單一鋪位開間6-8m，進(jìn)深約11m商戶數(shù)106個出租率70%消防出口每層8個行人出口出入口15個中庭與垂直交通

27、客梯8部、貨梯6部自動扶梯34對鋪位裝修情況精裝修市場性質(zhì)集餐飲娛樂于一體的中高端購物中心通道寬度主通道18m、14m，次通道12m、6m開業(yè)時間2013年12月25日試營業(yè)2014年5月1日開業(yè)營業(yè)時間周日到周四10:00-22:00周五到周六10:00-22:30商圈半徑客戶構(gòu)成核心商圈為3km以內(nèi)，輻射全深圳。客戶主要為中高端人群、外來強有力的旅游消費者。停車位800多個皇庭廣場 主力店業(yè)態(tài)分布與占比博納國際電影院、 意大利COSCIA百貨、H&M、 GUCCI專賣店皇庭廣場皇庭廣場 小結(jié) 建筑形式上：皇廷廣場采取下沉廣場模式、設(shè)置空中生態(tài)花園和頂層天橋。 項目定位上：定位中高端國際品牌

28、的旗艦店。 主力店：一超市、一電影院、一皮包、一服裝，其他主力店還在招商中。 業(yè)態(tài)占比上：服裝鞋包、餐飲占據(jù)了最大的比例。引入美容護(hù)理、汽車美容業(yè)態(tài)。采取的依然是比較傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)比例。 其他：該購物中心呈開放式結(jié)構(gòu)，幾乎每層都有出入口。建設(shè)空中走廊的同時，還規(guī)劃罕見的空中花園。購物中心動線為雙環(huán)形對稱結(jié)構(gòu)，在動線上設(shè)置了大量的中庭和中空。 缺點：北邊的直行動線及兩端的入口使顧客直接穿堂而過，同時該商場忽視了北邊公交站的人流進(jìn)入商場。商場整體可視性不高。購物中心調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目標(biāo) 南山寶能all city 南山海岸城 福田Coco Park 羅湖KK mall 龍崗萬科廣場 皇庭廣場 調(diào)研總

29、結(jié)調(diào)研總結(jié) 建筑特色與亮點 雙首層設(shè)計：海岸城 下沉式廣場：寶能all city、皇庭廣場 圍合式廣場：Coco Park 雙廣場設(shè)計：海岸城 空中連廊：海岸城、寶能all city通過橫跨于馬路之上的空中連廊將購物中心相連，剖面上形成“回”形結(jié)構(gòu)。皇庭廣場通過頂層的空中連廊與周邊建筑相連，剖面上形成“”形結(jié)構(gòu)。 地下連廊：海岸城、寶能all city 頂層花園：皇庭廣場 地鐵口：寶能all city、皇庭廣場、 Coco Park、KKmall調(diào)研總結(jié) 動線對比 橢圓形動線 萬科廣場、Kkmall通過在橢圓上搭建空中通道，形成小循環(huán)。橢圓大循環(huán)套數(shù)個小循環(huán)，動線清晰明朗的同時極具時尚氣息。購

30、物中心死角處設(shè)置電梯，放置主力店，形成無死角。 雙環(huán)形動線 皇庭廣場、Cocopark采取雙環(huán)形動線，其中Cocopark部分動線是要經(jīng)過廣場露天天橋。 復(fù)合型動線 海岸城、寶能all city采取環(huán)形、直線形、弧形等多種動線相結(jié)合的模式。動線較為復(fù)雜。 以上動線中，萬科廣場和Kkmall給人的感覺是最舒適的。調(diào)研總結(jié) 定位與主題對比名稱定位主題南山海岸城多功能購物休閑服務(wù)中心濱海風(fēng)情南山寶能all city時尚休閑品牌與國際快時尚品牌集中地心動的奇遇CocoPark情景公園式休閑購物體驗場所情景公園皇庭廣場中高端國際品牌旗艦店藝術(shù)時尚KKmall中高端國際時尚精品購物中心都市潮流龍崗萬科廣場

31、家庭型、品質(zhì)型、綜合性消費購物中心摯愛調(diào)研總結(jié) 主力店對比名稱服裝鞋包餐飲電影娛樂超市家電南山海岸城優(yōu)衣庫ZARA大飽口福太興餐廳海岸影城海岸滑冰場玩具反斗城AEON順電南山寶能all cityH&M優(yōu)衣庫GAPMUJI華誼兄弟星際傳奇兒童樂場華潤V+CocoPark百老匯AEON皇庭廣場H&MGUCCI博納國際影城COSCIA百貨KKmallNOVOUA影院星際傳奇bit龍崗萬科廣場ZARAH&M優(yōu)衣庫春滿園星美國際星際傳奇冠軍溜冰場MELANDbit順電調(diào)研總結(jié) 業(yè)態(tài)對比分析名稱前四大業(yè)態(tài)專屬業(yè)態(tài)南山海岸城服裝31%、餐飲20%、鐘表珠寶10.5%、母嬰兒童7.6%教育培訓(xùn)寶能all city服裝26%、餐飲19%、家居生活15%、鞋包10%時尚綜合CocoPark服裝37%、餐飲26%、時尚配飾18%、專屬配套11%美體保健皇庭廣場服裝30%、餐飲25%、時尚配飾15%、娛樂10%汽車美容KKmall服裝鞋包49%、餐飲14%、家居數(shù)碼12.5%、鐘表珠寶8%禮品、攝影龍崗萬科廣場餐飲27%、服裝17%、運動休閑15%、母嬰童裝5% 分析表面，目前購物中心業(yè)態(tài)依然是以服裝和餐飲為主流。母嬰兒童、家居數(shù)碼、時尚配飾及個性化