1、成都師范學院土木與交通工程學院畢業設計（論文）年 級： 專 業： 姓 名： 學 號： 指導教師： 2012 年 5 月 設 計 任 務 書班級： 姓名： 題目： 完成時間： 設計資料： 進度安排： 指導教師： 審核人： 班級： 姓名： 題目： 指導教師評語： 答辯小組評語： 成績： 答辯小組組長： 簽字 答辯委員會主任： 簽字摘要房地產估價在我國的發展不超過二十年，在這短暫的發展期內，房地產估價得力于我國房地產本身的迅速發展也得到了飛速的發展。然而在發展的過程中我們遇到很多的問題，一者是來自于外界，如國家政策調控，經濟發展，老百姓的收入水平都給我們房地產估價行業帶來了諸多的問題；二者是來自于我

2、們行業本身，如估價機構所提供的估價產品沒有統一的標準來衡量，如自身的行業自律不到位，沒有明確的行業法律、法規，以及行業個體間的不正當競爭都給我們行業本身帶來了很多的問題。再者，國家對房地產的宏觀調控，從“新國八條”到“緊縮的貨幣政策”再到“各地房地產調控目標細則的出臺”等等一系列的調控，都在很大程度上形成了對我們房地產估價行業的發展阻礙。但總體說來，我們行業的整體發展趨勢還是很樂觀的。以下就對我國的房地產估價行業所存在的問題和發展對策做出論述。關鍵詞： 房地產 估價 前景目錄 TOC o 3-9 h z t 章標題1,1,樣式1,2 HYPERLINK l _Toc323503977緒論 PA

3、GEREF _Toc323503977 h 1HYPERLINK l _Toc3235039781.房地產估價現狀2HYPERLINK l _Toc3235039791.1房地產估價機構的發展狀況2HYPERLINK l _Toc3235039801.2估價機構所存在的問題 PAGEREF _Toc323503980 h 2HYPERLINK l _Toc3235039812.房地長估價行業存在問題的解決方案 PAGEREF _Toc323503981 h 3HYPERLINK l _Toc3235039822.1建立估價行業自律準則及估價行業問責制度 PAGEREF _Toc32350398

4、2 h 3HYPERLINK l _Toc3235039832.2進一步加強地方估價行業組織的責任感，加強估價業務管理制度 PAGEREF _Toc323503983 h 3HYPERLINK l _Toc3235039842.3建立健全行業協作，共同監管體制4HYPERLINK l _Toc3235039893.當前房地產市場形勢對估價行業的影響及應對對策 PAGEREF _Toc323503989 h 5HYPERLINK l _Toc3235039903.1房地產調控對房地產市場及房地產估價行業的影響 PAGEREF _Toc323503990 h 5HYPERLINK l _Toc32

5、3503991房地產調控對房地產市場的影響 PAGEREF _Toc323503991 h 5HYPERLINK l _Toc323503992房地產調控對房地產估價行業的影響6HYPERLINK l _Toc3235039933.2政府持續調控房地產市場，對傳統估價業務造成較大的影響 PAGEREF _Toc323503993 h 6HYPERLINK l _Toc3235039943.2.1市場預期出現明顯轉變，導致估價機構執業風險加大 PAGEREF _Toc323503994 h 6HYPERLINK l _Toc3235039953.2.2房地產開發模式出現轉變，對估價業務結構調整影

6、響較大 PAGEREF _Toc323503995 h 6HYPERLINK l _Toc3235039963.2.3“價值投資”成主流，客戶開始重視務實的咨詢顧問服務 PAGEREF _Toc323503996 h 7HYPERLINK l _Toc3235039894.面對當前新形勢房地產估價行業的應對對策8HYPERLINK l _Toc3235039984.1發現市場熱點，開拓新業務渠道8HYPERLINK l _Toc3235039994.2加強服務意識，提升核心競爭力 PAGEREF _Toc323503999 h 8HYPERLINK l _Toc3235040004.3提升專業

7、素質，優化業務結構 PAGEREF _Toc323504000 h 8HYPERLINK l _Toc323504001結論9HYPERLINK l _Toc323504002參考文獻10HYPERLINK l _Toc323504003致謝11緒論房地產業既是國民經濟的基礎性、先導性產業，又是風險性產業，隨著我國經濟的持續快速、健康發展，房地產業在國民經濟發展中的支柱作用明顯加強。我國社會主義市場經濟體制的建立和不斷完善，特別是房地產市場的快速發展，使房地產交易形式越來越多樣化，與房地產權益相關的市場交易、投融資、管理等一系列活動不斷發展。目前，我國房地產估價業務在房地產抵押貸款、城市房屋拆

8、遷補償、土地有償使用、房地產轉讓、司法鑒定、房地產保險、房地產課稅、投資咨詢等方面已經發揮了越來越重要的作用，對保障房地產市場持續健康運行啟到了重要作用。房地產估價行業現狀我國房地產估價從無到有僅僅經歷了短短十幾年的歷程，然而房地產估價行業作為朝陽產業，發展卻十分迅速。社會諸多經濟活動，如房地產買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理，以及企業各種經濟活動等都離不開房地產估價。這種估價專業活動技術性很強，估價結果的客觀合理與否關乎相關單位和個人的切身利益，甚至對社會經濟活動產生重大影響，關系社會公共利益和人民財產安全。隨著房地產市場的發展，對于專業房地產估價的需求變得越來越大

9、，從而導致整個房地產估價行業也發生了巨大變化。具體現狀表現為一下幾點：1.1 房地產估價機構發展速度驚人，數量多，良莠不齊，估價機構規模普遍偏小，競爭力弱，缺乏品牌意識。 全國房地產估價機構近4500家，以深圳市為例，截止2011年12月，深圳是國土與房地產管理局公布了目前通過廣東省建設廳頒發的具備房地產估價資質的房地產估價機構有59家，其中國家一級房產估價機構有4家，省二級房地產估價機構有24家，省三級房地產估價機構有25家。估價機構數量占據廣東省房地產估價機構的半壁江山。估價機構數量多，良莠不齊，估價機構規模普遍偏小。其中二級，三級及暫定估價機構尤其突出，部分機構寥寥數人，品牌意識及核心競

10、爭力也就可想而知。1.2 估價需求缺乏主動性，專業服務于估價收費不匹配。 眾所周知，在洗發膏經濟發達國家，房地產估價專業人士的社會地位是非常高的，很多普通老百姓都有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產估價專業人士。而在中國，幾乎咩有普通老百姓主動尋求房地產估價機構或專業房地產估價師的專業幫助，絕大多數是被動或是出于弱勢條件下委托估價機構進行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業務體質問題。在老百姓眼里，估價就是個流程，而房地產估價專業服務難以從心理上得到普通老百姓的認可。1.3 估價機構間的業務競爭無序。 企業間競爭提倡的是產品質量的競爭，由于估價機構所提供的估價產品沒有統一的標

11、準來衡量，而且估價服務結果需要有一定的四件才能得到市場驗證。因此，估價機構之間業務無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見不鮮。可見估價機構之間的業務競爭還是比較雜亂的，無序的。 房地長估價行業存在問題的解決方案2.1 建立估價行業自律準則及估價行業問責制度。首先，要建立房地產估價行業職業自律準則。所謂房地產估價行業執業自律準則的指房地產估價機構和執業人員在房地產估價業務活動中應當要遵循的行業規范。房地產估價機構和執業人員在執業過程中應絕對禁止下列行為：以個人名義接受委托或轉包估價業務，收取費用；以不正當手段損害同行的信譽，干預委托單位對房地產估價機構的選擇；以回扣、提成、削價競爭

12、的方式招攬業務；執業人員同時在兩個或者兩個以上的估價機構從事房地產估價業務；允許他人借用自己的名義從事房地產估價業務，為他人的估價結果簽字蓋章；違反法律、法規要求，泄露委托人商業秘密；承接超過其資質規定范圍的估價項目；擅自提高或壓低收費標準；對管理部門要求填報的情況，不如實填報，弄虛作假；接受委托單位的不合理要求，抬高或壓低估價價值，或隱瞞重要事實出具不真實的估價報告；以任何方式從委托單位接受或向委托單位索取賄賂和其他好處；法律、法規禁止的其他行為。其次，用房地產估價行業問責制度來監督或嚴懲不遵守自律準則的估價機構或估價師執業人員。只有雙管齊下才能達到事半功倍的效果。要形成“有錯是過，無為也是

13、過；有錯要問責，無為也要問責”的理念。一是要促使問責制度化，規范化；二是要分清問責制對象的職責；三是問責制必須完善監督制度；四是確定完善問責制的具體實施辦法。2.2進一步加強地方估價行業組織的責任感，加強估價業務管理制度。社會一直在倡導“呼喚責任，培養責任感”，地方估價行業組織也該增強自身責任感的培養，不能放任估價行業自由發展，低昂估價行業組織應積極引導估價機構按國家收費標準收取評估費，拒絕違規高收費，維護估價機構經濟利益。地方估價行業組織應積極建立估價專家庫，定起對備案的估價報告進行抽查，對估價機構出具的評估報告進行價格管理，對出現評估價格異常的估價機構予以警告，嚴重的報估價主管機關對其進行

14、吊銷、降級處理，這樣可以杜絕估價機構為迎合委托方要求而出具失去真實、客觀的估價報告。2.3 建立健全行業協作，共同監管體制。由于受困體制所限，房地產估價師、資產評估師、土地估價師各出自不同的行政主管部分門，房地產估價師主管部門是建設部，資產評估師主管部門是財政部，而荼毒估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同，但“三師”的職能卻有許多共同之處，估價業務領域沒有非常明顯的分界線，相反”三師“間估價業務的相互滲透日益加深。這種各管個攤的方式容易造成混亂局面，給估價執業人員的管理帶來了不小的難度，所以我們應進款促使房地產估價師行業組織，相互協作，共同監管。這樣不但可以有效杜絕一部分估

15、價師掛靠現象，還能進行相互間技術交流，促進行業穩健發展。 第三章 當前房地產市場形勢對估價行業的影響及應對對策2010年4月17日，國務院發布了關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發201010號），并于同年9月發布鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展的通知，之后于2011年1月26日又繼續發布了“新國八條”。在此期間，央行共加息4次，8次上調了存款準備金率，金融機構的房地產信貸業務出現了新的變化。面對如此密集嚴格的調控措施,以下通過對房地產調控的分析及影響，探討房地產估價機構應如何面對目前的房地產市場環境，并總結了相應的應對措施。3.1 房地產調控對房地產市場及房地產估價行業

16、的影響 2011年中國房地產市場的主題是調控，從“新國八條”到“緊縮的貨幣政策”再到“各地房地產調控目標細則的出臺”，政府對房地產市場調控決心與信心已顯露無遺。兩會的政府工作報告也明確把“優化信貸結構，引導商業銀行加大對重點領域和薄弱環節的信貸支持”、“堅定不移地搞好房地產市場調控，進一步落實和完善房地產市場調政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”作為2011年政府工作的主要內容。金融行業及房地產行業的發展與房地產估價行業發展息息相關。2010年以來延續至今的房地產調控政策，影響逐步顯現，給房地產估價行業也帶來了一定程度的影響，對以銀行業務為主的估價機構的影響尤其明顯。房地產調控對房地產行業

17、的影響主要表現在以下幾方面： 房地產調控對房地產市場的影響本輪房地產調控采取的手段主要有貨幣政策及限購限貸政策。2010年4月17日國務院發布的關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知中要求堅決抑制不合理住房需求，隨后各主要城市商品房成交跌幅明顯；隨著房市傳統旺季“金九銀十”的到來，及“二次調控”效果不明顯等因素，各地商品房成交量在9月份出現一定程度回暖；政府立即采取應對措施，于2011年1月26日進行了“三次調控”，各地限購細則：規定首套房最低首付比率為30%，利率最低為基準利率的85%；二套房最低首付比率：為5060%，利率為最低為基準利率1.1倍；二套以上住房停貸。本次調控被譽為“史上最嚴

18、調控”。緊縮的貨幣政策使得各商業銀行房貸額度減少，按3月底75.28萬億的人民幣各項存款余額來算，8次上調準備金利率將直接凍結的資金量超過3000余億元。另一方面，加息及優惠利率的調整大大增加了貸款者的融資成本。銀行等金融機構對其信貸結構也進行了相應調整，對房地產信貸的風險把控也進一步加強。從關注大型企業客戶、集團客戶向關注成長期的中小企業轉變，以房地產類貸款向消費貸、經營貸轉變。 房地產調控對房地產估價行業的影響房地產調控對房地產估價行業的影響最直接的表現形式就是銀行相關估價業務的減少，小到個貸業務，大到開發貸款業務都有大幅度下滑，白熱化的競爭拉開了序幕，相信大多數的機構也感受到了市場帶來的

19、壓力。房地產調控對估價行業的影響更深層次的意義還在于讓估價行業有機會進行一次思考。我國房地產行業在之前數十年發展過程中沒有遇到過較大的金融波折，且近些年來我國各主要城市的房價一直都在快速增長，房價的高速增長使得很多高評的房地產估價業務得以“洗白”，房價的高速增長也逐漸成為個別估價師習慣性高評的“保護傘”。就目前情況來看，國家調控房價的決心是不容置疑的，房地產市場走勢無法預測。我國房地產估價行業發展至今不過20年，經歷的發展歷程一直都比較順利，面對當前的市場環境，我們現在應該也有必要進行一次思考：評估工作是否是秉承專業？我們是否一直將把控制風險作為工作準則？我們是否一直致力于提升專業技能及行業發

20、展？我們應該怎么應對新的金融形勢？3.2 政府持續調控房地產市場，對傳統估價業務造成較大的影響“新國五條”在限購、限貸、房產稅、保障房、監督問責等多項措施的合力作用之下引發市場價格預期出現變化，市場交易量顯著下降，銀行也開始嚴格控制貸款，土地市場降溫明顯。隨著政府調控決心的增大，限購政策短期內也不會結束。政策的不放松對傳統估價業務造成較大的影響，導致業務數量減少，競爭激烈，如土地招拍掛估價業務、抵押估價業務、拆遷估價業務等。 市場預期出現明顯轉變，導致估價機構執業風險加大當前房地產市場的預期已經開始轉變，看漲已非主流，看平看跌已成主流預期，因此導致房價陷入停漲，局部地區下降明顯。另外投資購房顯

21、著下降，已出現投資客拋售離場現象。房價存在泡沫已是不爭的事實，估價風險明顯增加，特別是抵押估價中的價格風險尤為突出。3.2.2 房地產開發模式出現轉變，對估價業務結構調整影響較大受當前的市場環境影響，房地產的開發模式開始由住宅開發為主向以商業地產開發等多元化開發方式轉變；由大城市向二、三線城市轉移；由以銀行貸款為主，向信托、基金、合作開發等多元化融資方式轉變；由以售為主向自持自營、出租、出售等多元化經營轉變。開發模式的轉變對估價業務結構調整影響較大，導致商業及非住宅類評估咨詢業務增加；銀行估價業務減少的同時，信托、基金等其他融資渠道業務增加；由前期的“開發階段估價咨詢業務”逐漸向后期的“面向市

22、場的出租、出售、融資、最佳利用等評估咨詢業務”過渡；由“鑒證類評估為主”向“咨詢顧問類評估為主”過渡；由“區域化估價業務為主”向“更大地域范圍的評估需求”過渡。3.2.3 “價值投資”成主流，客戶開始重視務實的咨詢顧問服務隨著調控的持續、預期的變化、開發模式的轉變等說明房地產開發暴利時代結束了，“價值投資”時代已經到來。所謂“價值投資”，是指基于合理的收益回報水平的投資，其投資目標注重的是收益的長期性和穩定性；而不像以往那樣追求在短期內獲取增值的暴利。“價值投資”要求企業要加強對房地產市場和相關政策的研究，看清大勢，找準定位，合理確定收益目標，注重合作，組合經營。“價值投資”預示著客戶真正的估

23、價需求和務實的咨詢顧問服務需求開始重視起來并且日益迫切，估價機構人員的專業能力和服務水平將在競爭中發揮更重要的作用。第四章 面對當前新形勢房地產估價行業的應對對策4.1 發現市場熱點，開拓新業務渠道目前房地產市場成交量下跌是事實，相關的業務減少也是正常情況，但是在表面冷淡的市場下并不是沒有熱點。比如說開發商目前面臨著資金短缺，銀行融資渠道不暢等困難。資金問題總是要解決的，開發商的融資渠道已由銀行貸款向信托融資、民間融資等方向轉移。4.2 加強服務意識，提升核心競爭力城市房地產管理法第四章第五節有明確定義： “房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等”。房地產估

24、價行業市場競爭激烈，以上海為例，目前，經上海市房屋土地資源管理局核準從事房地產估價業務的機構就有70家，房地產調控更加大了各機構之間的競爭。由于種種原因，目前房地產估價市場還是一個不完全競爭市場，部分機構仍把“搞關系，給回扣”等方式，作為機構發展的核心競爭力，而把提高機構的服務水平放在一個很次要的地位。隨著經濟的發展，與國際的接軌，使得越來越多的客戶把服務水平的高低作為選擇房地產估價機構最重要的標準。做為估價機構，優質的服務質量主要體現在以下幾個方面：（1）高素質的估價人員。要求我們估價人員不僅要有良好專業能力，還要有良好的溝通能力，能掌握各種商務禮儀，熟練運用各種商務用語。（2）符合標準的估

25、價產品。要求我們提供的產品要符合國家標準及規范，價格及結論經得起推敲，在為客戶解決問題的同時為客戶把控風險。（3）誠信經營。要求我們不做不正當競爭，不給“回扣”，不“高估、低評”，不弄虛作假收受賄賂。良好的服務質量可以使估價機構在市場低迷的情況下贏得業務，但我們更應該把提高服務質量作為我們應對市場變化的重要手段。要得到市場的認同是一個漫長的過程，我們要以良好的服務贏得客戶的認可及尊重。4.3 提升專業素質，優化業務結構首先說一下美國的房地產估價業務，除了銀行業務外，美國的房地產估價業務還包括咨詢、估價審核、國際估價、企業價值、動產估價、訴訟工作、公共利益價值等幾大類，估價機構服務的內容及范圍都是比較廣的，專業性要求相對更高。目前，我們大部分房地產估價機構的