1、定義基準地價是各種用途土地的使用權區域平均價格，是地價總體水平和變化趨 勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等 一級開發后，政府確定的平均價格。基準地價按照不同的區域和不同的土地用途， 分別確定平均價格。簡介地價是土地在買賣、出讓和轉讓等交易活動中所表現出的價格，是土地資產 屬性的直觀反映。而基準地價是在城鎮規劃區范圍內，對不同級別的土地或者土 地條件相當的勻質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估的，并由市、縣 以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格，是各用途土地的使用權區域平 均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限，由政府組織或委托 評估

2、，評估結果須經政府認可。基準地價不是具體的收費標準。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地 價格，是以基地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀 區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。表現形式基準地價因是平均價格，它的表現形式有級別價、區片價和路線價三種。主要作用基準地價的主要作用為：反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢；為國家 征收土地稅收提供依據。制訂原則中國國各地城鎮從20世紀90年代初開始制訂基準地價，現已基本完成。制 訂基準地價的技術有兩條:一是在城鎮土地定級的基礎上，根據級差收益來測算； 二是在未完成定級情況下，直接劃定均質地域，根據市場交易資料來測算。用得

3、 最多的還是第二條。現在各地已初步進入定期修正、調整基準地價階段。遵循原則基準地價應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地， 具有同樣的市場價格的原理進行確定。基準地價遵循“以土地分等定級和均質 地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據”的原則，將城市土地按照影響土地 使用價值優劣的的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相 等的區域或級別，在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者利用土地的收益、 土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土 地條件均質區域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，并建立相應的因素 修正體系。表現形式常見的基

4、準地價表現形式有：級別基準地價。級別基準地價是依據土地級別的劃分區域制定出來的平均 地價，它僅能反映同一級別區域的宏觀平均地價。區片基準地價。區片基準地價是在級別基準地價的基礎上，在空間上將同 一級別進一步劃分成更小的若干均質區域，然后評估出區片的基準地價。路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標 準深度，求取在該深度上數宗土地的的平均單價并附設于特定街道上，即得到該 街道的路線價。主要作用基準地價更新與平衡是一項應用性強的工作。城市基準地價是由政府土地管理的有關部門通過科學的方法確定的，主要體 現為以下幾個作用：1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收

5、益，同時也 按價格標準顯示城市土地質量的優劣程度。2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權 在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、 實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了 條。4、為政府征收土地稅費提供客觀依據。基準地價既可為土地使用稅的征收 提供主要依據.也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。5、國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的 差別和調整引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規則、經濟發展戰賂和產業 政策。6、基準地價的確立可進一

6、步促進我國地價體系的建立和完善、也有利于進 一步完善中國的國民經濟統計和核算體系。評估步驟城市基準地價評估的方法和步驟：確定基準地價評估的區域范圍。這是以一個具體城市為對象，確定其基準地價評估的區域范圍，例如是該 城市的整個行政區域，還是規劃區、市區或建成區等。評估的區域范圍大小，主 要是根據實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。明確基準地價的內涵、構成、表達方式、基準日期等。其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的 基礎設施完備程度、平整程度、權利性質(如是出讓土地使用權還是劃撥土地使 用權)、使用年限、用途(通常分為商業、辦公、居住、工業等不同的用途)

7、、容 積率(通常按用途來明確相應的容積率)等。劃分地價區段。所謂地價區段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成 的一個個區域。一個地價區段可視為一個地價“均質”區域。通常可將土地劃分 為3類地價區段：商業路線價區段；住宅片區段；工業片區段。劃分地價 區段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現狀、城市規劃、房地產價格水平 及收益情形等做實地調查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區 段。各地價區段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商 業路線價區段應以標準深度為分界線。抽查評估標準宗地的價格。這是在劃分出的各地價區段內，選擇數宗具有代表性的宗地，再由估

8、價人員 調查搜集這些宗地的相關經營收益資料、市場交易資料或開發費用資料等，運用 收益法、市場法、成本法、假設開發法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在 合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價。計算區段地價。區段地價是某個特定地價區段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區 段內土地價格的正常和總的水平。區段地價的計算，是分別以一個地價區段為范 圍，求各該地價區段內所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數、中位 數或眾數。計算出的區段地價，對于商業路線價區段來說是路線價，對于住宅片 區段或工業片區段來說是區片價。確定基準地價。在上述區段地價計算的基礎上做適當的調整后即是基

9、準地價。在確定基準地 價時，應先把握各地價區段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的 地價高低層次，以避免出現條件較差的區段的基準地價高于條件較好的區段的基 準地價。提出基準地價應用的建議和技術。包括該基準地價的作用，將該基準地價調整為各宗地價格的方法和系數，例 如具體區位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正 系數。計算公式基準地價系數修正法基準地價修正法是中國土地估價中重要的應用估價方法之一，它是利用城鎮 基準地價和基準地價修正系數等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區域條 件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的 修正系數對

10、基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價 方法。1利用級別或區域基準地價評估基準地價基本公式利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數修正法是通過對待 估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用 途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基 本公式如下：V=V1bX (1土EKi) XKj (58)式中：V： 土地價格V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價EKi：宗地地價修正系數Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數程序收集有關基準地價資料；確定待估宗地所處級別(區域)的同類用途基準地價；分析待

11、估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表，確定待估宗 地地價修正系數；進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；求出待估宗地地價。2利用路線價評估利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件， 進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等宗地地價計算公式：V=uXdvXK1XK2XXKiXKn (59)式中：V：待估宗地地價u：路線價dv :深度指數Ki：其它修正系數(i=1-n)修正體系、編制及計算1、標定地價以基準地價為依據，根據委估宗地的影響因素修正系數等條件 進行測算得出的

12、。影響因素：包括用途、容積率、臨路(街)、臨海(河)、臨公園、廣場、公共綠地、 寬深比、使用年限。2、市建成區、開發區內熟地標定地價計算公式為：商業、綜合用地標定地 價二基準地價X容積率修正系數X使用年限修正系數X用途修正系數X寬深比 修正系數x臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。住宅用地（別墅）標定地價=基準地價X容積率修正系數X使用年限修正系 數X用途修正系數x住宅用地宗地地價修正系數。3、市區外原鄉（鎮）政府建成區范圍內基準地價計算公式為：標定地價=基準地價X容積率修正系數X使用年限修正系數X用途修正系 數X寬深比修正系數X臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修

13、正系 數。4、臨路（街）用于商住、綜合樓商業鋪面建筑物分攤地價計算公式：商業 鋪面建筑物分攤地價=該地塊綜合用途標定地價X對應的修正系數X分攤土地 面積。5、凡增加土地使用年限需補交地價款的，其補交標準為：增加土地使用年 限/該用途修正系數為1的年限X該用途標定地價。6、從高用途改為低用途而增加土地使用年限需補交地價的，其補交標準為 增加土地使用年限服用途修正系數為1的年限x低用途標定地價X40%。7、工業用地標定地價計算公式為：標定地價二基準地價X使用年限修正系數x臨路修正系數。8、工業用地包括工業倉儲等用地，其經營性倉儲用地按工業基準地價計算 結果的基礎上加收50%,9、農業用地標定地價計

14、算公式為：標定地價=基準地價X使用年限修正系 數。10、與建成區或開發區相鄰的鄉鎮具體宗地的標定地價，可分別參照建成區 和鄉鎮基準地價進行評估后取權重確定宗地標定地價。11、對原批準出讓的宗地，如果經批準改變用途，且新用途地價高于原地價 的，要重新補交地價款，其補交標準按同一評估期日改變用途后的地價減去原用 途的地價，如果提高容積率，若在建設前依照城市房地產管理法規定，到土地部 門補辦手續，則按新容積率重新計算地價款后補交地價差價。若在建成后再補辦 手續，則增加的建筑面積地價按原出讓時的樓面地價計收。12、對按商住、綜合用途建設的項目，如果用于商業用途的用地面積（或分 攤土地面積）大于其他用途

15、的用地面積的，按商業用途進行評估，相反則按綜合 用途進行評估。13、對臨公園、廣場、公共綠地（大面積）的宗地進行評估，應考慮公園、 廣場、公共綠地對宗地的影響而造成土地的增值。14、對于酒店配套用的停車場用地、綠化美化用地（新征另外出讓），其地 價按原酒店用地標定地價的40%計收，對于其他用途配套用的綠化用地、停車 場用地（不包括公共綠地另外出讓），其用地的地價按原用地標定地價的40% 計收。15、市內和城鄉相鄰地塊的加油站基準地價：市內40萬元店，建成區和鄉 鎮相鄰宗地35萬元瘤。16、冷凍廠、加油站、停車場項目用地評估時，冷凍廠、加油站容積率修正 系數為0.8 0.9之間。17、凡屬于海坡

16、旅游開發區、鹿回頭旅游開發區、亞龍灣國家度假區等風景 旅游景點，興建度假村、酒店等項目的容積率修正系數一律按別墅容積率修正系 數計算。18、對于臨同一道路(街道)兩旁的地塊應按同一區片的基準地價(就高不 就低)測算標定地價。第四部分地價政策19、對原土地證中載明的土地用途(如倉儲用地、工業用地、農業用地等)， 轉讓時，應按規劃用途或實際使用用途評估。20、根據地方產業政策可優惠出讓底價的產業為旅游產業、高新科技產業、 旅游農業項目和基礎設施項目等。旅游產業。為引進資金、加快我市經濟建設，促進旅游業的發展，市政 府將由國家或省級確定旅游度假開發區內土地使用權成片出讓給開發商時，可根 據國家經濟宏

17、觀調控和我市經濟發展狀況來確定最低出讓底價。一般成片出讓土地使用權標定地價是由地租組成，其征地費、管理費、動遷 安置費及有關各稅費由開發商按實際發生金額支付。高、新科技(工業)項目用地。屬國家級先進水平的高新科技項目，并 對三亞市發展具有推動作用的，可按工業用地標定地價給予減免。旅游農業項目用地，屬于農業用地部分按農業用地標定地價計收，但允 許按容積率0.005以下興建公共配套設施(指職工住宿辦公用房)，屬于非農業 用地部分按不同用途標定地價計收。其使用土地面積按容積率推算，即用地面積 =建筑面積一容積率。高爾夫球場項目用地，屬于高爾夫球場用地部分按高爾夫球場用地標定 地租計收，但允許按容積率

18、0.01以上興建公共配套設施，超出容積率0.01部分 的按商業、居住標定地價計收。21、凡屬于下列情況的，給予地租優惠。屬于非本市財政撥款單位興建學校(幼兒園)、醫院(不含療養、康復 中心)等項目用地的，可減收地租40%。經國家或省級科技部門鑒證的高、新科研項目用地，視投資規模大小給 予地租減免優惠。有營利的市政公用設施，包括供水、供電、電訊等基礎設施用地，交通 運輸配套設施用地的，按工業用地標定地租計收。屬于農貿市場用地的，按商業用地價格評估，按標定地租給予30%優惠。 與標定地價和出讓底價之間的關系基準地價、標定地價和出讓底價之間的聯系它們都不是地產交易市場的成交地價，但都起著調控市場交易

19、地價的作 用。基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價之間存在著相互承接的關系基準地價是標定地價評估的基礎標定地價又是土地使用權出讓底價評估的參考和依據。基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價的區別基準地價是大面積評估的區域平均地價，標定地價、土地使用權出讓底 價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；基準地價以考慮宏觀區域因素為主，標定地價和土地使用權出讓底價則 還考慮地價的微觀區位因素，其地價更為接近市場交易地價。土地使用權出讓底價和標定地價土地使用權出讓底價和標定地價也是有區別的土地使用權出讓底價主要是根據土地出讓年限、用途、地產市場行情、 出讓雙方

20、的心態和投機因素等確定的待出讓宗地(含成片出讓土地)的地價，即 指土地使用權出讓前政府控制的最低標價；標定地價則是根據宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區位條件，參 照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內的 宗地的評估地價；標定地價是政府認定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。更新調整北京新版基準地價目前北京實行的基準地價是2002年調整的。東城、西城、崇文、宣武、海 淀、朝陽為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區縣則處于六 到十類地段。其中，商業、綜合、居住用途的最高一級價格分別達到了9750元/ 建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十級則分別 只有140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。北京現行2002年版的基準地價將很快面臨上調。此次擬更新的基準地價中， 土地用途分為了商業、辦公、居住和工業四大類，將2002年版的“綜合”變成 了 “辦公”。土地級別從原先的10