1、商業(yè)運營管理操作流程指編制 日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人批準人商業(yè)運營管理流程商戶商管公司相關部門決策層支持文件商鋪租賃 合同工程竣工驗收工程竣工驗收報移交物業(yè)辦理進場手續(xù)：提交裝修施工圖紙和效果圖是否需要二次工程變更郵發(fā)交房通知4書裝修整改裝修完成實施裝修場進戶商戶開業(yè)進入商業(yè)場退戶貨品、設施撤場提出退場審批退場申請單項目部：根據(jù)二次變更設計方案施工交房通知書裝修整改通知書退租申請單結清水電費用不退還租賃保證金區(qū)域財務部：*退還租賃保證金*1退租驗房、填寫 退租驗房單申請退還租賃保證 4退租驗房目的明確、規(guī)范商戶運營工作，實現(xiàn)工作流程的標準化、程序化、系統(tǒng)化，合理計劃安排運營全作業(yè)

2、流程，最大程度保證項目商業(yè)期望價值和經濟收益的實現(xiàn)。適用范圍適用于集團所開發(fā)商業(yè)項目的運營及實施工作管理。術語和定義無。職責4.1商管公司4.1.1根據(jù)公司自持型商業(yè)，確定租賃商戶并簽訂商鋪租賃合同。4.1.2負責招商前期和中期與合作商戶進行房產技術條件對接和協(xié)調，及時向設計管理 中心、項目部反饋，使之滿足重點商戶的物業(yè)需求。4.1.3負責招商后期商鋪交付階段合作商戶提出的合理二次工程變更對接和協(xié)調。4.1.4負責發(fā)送進場通知及準備相關資料，通知商戶收鋪。4.1.5移交商戶資料與信息，參與商戶裝修審核。4.1.6負責協(xié)調商戶裝修，配合商戶開業(yè)前取得相關經營證照。4.1.7負責商戶集中開業(yè)。4.

3、1.8負責商戶退場，組織協(xié)調相關收鋪工作。4.2設計管理中心4.2.1根據(jù)重點商戶的物業(yè)需求，對所租賃商業(yè)的房產技術條件，進行新的設計。4.2.2參與并配合商管公司審核商戶裝修圖紙。4.3成本管理中心4.3.1根據(jù)設計管理中心新的設計，進行成本核算。4.4采購管理中心4.4.1根據(jù)新的設計房產技術條件和成本核算明細，進行招標采購。4.5項目部4.5.1參與主力店、次主力店商戶招商談判，負責房產技術條件談判與對接。4.5.2根據(jù)重點商戶的物業(yè)需求，結合設計管理中心新的設計變更，進行工程施工，以 便物業(yè)條件滿足商戶進場裝修及后期經營。4.6物業(yè)公司4.6.1負責工程竣工驗收的對接和資料接收。4.6

4、.2負責商戶進場的各項手續(xù)辦理，以及各項物業(yè)相關費用的收繳。4.6.2負責監(jiān)督管理商戶的商鋪裝修。4.6.3負責商戶退租的水電等費用的結算。4.6.4負責商戶退租后的商鋪驗收，并出具商戶退租驗房單。4.7區(qū)域財務部4.7.1負責商戶租賃的租金、保證金的收取。4.7.2負責商戶合同到期后退還租賃保證金的審核與結算。工作程序5.1商戶進場前準備5.1.1新建/補充招商物業(yè)移交與商戶資料移交完成后，商管公司與商戶簽訂商鋪租賃 合同后，于合同規(guī)定期限前向商戶發(fā)出進場通知書。5.1.2商戶進場時，商管公司配合完成商戶辦理相關進場手續(xù)。5.2商戶進場裝修5.2.1商管公司要求商戶提交裝修方案，并附上詳細裝

5、修施工圖紙（需提供電子版本）， 包括：效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所 有主材明細等。5.2.2商管公司邀請設計管理中心進行裝修方案審核，并及時將裝修方案審核意見反饋 商戶，雙方達成一致后確認裝修方案通過（特殊情況如消防系統(tǒng)，空調系統(tǒng)，立面、結 構方案，與主系統(tǒng)相關的安防、電力、智能化等，需邀請設計運營中心、開發(fā)運營中心 進行圖紙審核）。5.2.3商戶裝修實施期間的管理要點如下：1）場所裝修過程中，商管公司進行定期/不定期檢查，協(xié)助商戶順利完成裝修施工。對于 重點區(qū)域或動火區(qū)域，進行重點監(jiān)督，并要求商戶先行完成二次消防報備手續(xù)。2）商管公司每天了解裝修進度

6、、裝修項目是否超出申報范圍、控制現(xiàn)場對經營環(huán)境影響， 是否擅自改動原有系統(tǒng)（空調、對講、水、電、消防等）、作業(yè)安全及違章施工等，確保商 戶裝修過程受控。3）裝修涉及對原有管線、裝飾等系統(tǒng)進行改動時，商戶應事先申報，商管公司配合物業(yè) 公司到現(xiàn)場查看分析，經確認不會對整體效果和線路布局造成影響后方可繼續(xù)施工，并應 形成書面記錄。4）隱蔽工程分項驗收：商管公司配合物業(yè)公司監(jiān)控商戶裝修過程中的隱蔽工程，特別是 商家的防水試驗等。5）其他不符合公司管理規(guī)定的情況，商管公司向商戶發(fā)送商戶裝修整改通知書，經整 改完成并確認后方可繼續(xù)施工。5.2.4商戶裝修完成并驗收通過，準備開業(yè)（開業(yè)前需取得相關經營證照）

7、。5.3商鋪開業(yè)5.3.1商管公司確定開業(yè)籌備方案，進行開業(yè)準備工作。5.3.2對于整體開業(yè)的商業(yè)項目，商管公司制定項目整體開業(yè)方案，報商管公司領導和分 管副總裁審批。5.3.3商管公司根據(jù)合同約定及項目開業(yè)計劃，向商戶發(fā)出商業(yè)開業(yè)通知。5.3.4商管公司組織項目開業(yè)活動，商業(yè)項目正式開業(yè)，項目進入運營管理期。5.4商戶撤場手續(xù)辦理5.4.1商管公司接收商戶退場需求，經溝通確認后，填報退租申請單并內部流轉審 批，同時報備物業(yè)公司。5.4.2商管公司邀請物業(yè)公司監(jiān)督商戶退場，并檢查商戶退場時商鋪內設施設備是否完 整。5.4.3針對非正常撤場的商戶，商管公司征求法務意見后，并征求公司領導意見，確定

8、 是否發(fā)起相關訴訟。5.5商戶退租費用結算5.5.1商管公司邀請物業(yè)公司根據(jù)商戶退租日期，進行水、電等費用清算。5.5.2商管公司根據(jù)合同約定，確定是否為合同到期退場或中途退場，經商管公司領導 和分管副總裁審批后，確定是否退還租賃保證金。5.6風險控制矩陣表編號風險點/ 流程步 驟風 險 級 別風險分析關鍵控制點（CP）責 任 部 門責 任 崗 位公司檢查要 求RP1商戶裝修風險高商戶未按審批 圖紙施工。商管公司進行定期/不定期檢查，協(xié)助商 戶順利完成裝修施工。對于不符合公司管 理規(guī)定的情況，商管公司向商戶發(fā)送商 戶裝修整改通知書，經整改完成并確認 后方可繼續(xù)施工。商管公 司招 商 總 監(jiān)商戶按審批 圖紙施工。RP2商戶裝修風險高商戶未取得二 次消防報備手 續(xù)，改動消防設 施。商管公司進行定期/不定期檢查，協(xié)助商 戶順利完成裝修施工。對于重點區(qū)域或動 火區(qū)域，進行重點監(jiān)督，并要求商戶先行 完成二次消防報備手續(xù)。商管公 司招 商 總 監(jiān)商戶裝修前完成二次消防報備手續(xù)。RP3商業(yè)運營風險高商業(yè)運營模式 不合理。1、開展行業(yè)標桿企業(yè)商業(yè)項目運營模式 調研。2、開展本地競爭性商業(yè)項目運營模式調 研。3、制定商業(yè)項目運營管理方案并組織內 部評審與外部專家討論。商管公 司招 商 總 監(jiān)商業(yè)運營模 式確定。RP4商業(yè)運營風險高未對商戶經營數(shù)據(jù)進行系統(tǒng) 分析。1、定期/不定