1、2021年房地產(chǎn)財(cái)稅新政解析與納稅籌劃 許明信1稅收增長(zhǎng)如“脫韁野馬一日千里2021年全國(guó)稅收收入總額95729萬億同比增長(zhǎng)22.8%，GDP增長(zhǎng)率9.2%稅收增速是GDP的倍2021第一季度全國(guó)稅收總收入完成25858億元，同比增長(zhǎng)10.3%征管與稽查環(huán)境偷稅是企業(yè)和老總最大的風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)的痛稅務(wù)局常常錯(cuò)誤執(zhí)法，納稅人往往無奈執(zhí)行2開心一笑:搶劫 某公司正在緊張運(yùn)行中，忽有人大吼一聲：都不許動(dòng)！搶劫! 快把錢交出來！肅然無聲中，財(cái)務(wù)老張輕拍胸口，松了一口氣：“嚇?biāo)懒耍疫€以為是稅務(wù)局的!3小沈陽的理論這稅務(wù)稽查啊，其實(shí)跟人生一樣一樣的，這稅務(wù)一來，一走，一年賠進(jìn)去了；這稅務(wù)一來，不走，一輩子賠進(jìn)

2、去了。嚎。4第一節(jié) 財(cái)稅新政解析1、銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)如何征稅2、稅務(wù)總局2021年34號(hào)公告3、企事業(yè)單位改制重組契稅政策4、資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策5、企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題 5國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額假設(shè)干稅務(wù)處理問題的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第15號(hào)一、關(guān)于季節(jié)工、臨時(shí)工等費(fèi)用稅前扣除問題 企業(yè)因雇用季節(jié)工、臨時(shí)工、實(shí)習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分為工資薪金支出和職工福利費(fèi)支出，并按?企業(yè)所得稅法?規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準(zhǔn)予計(jì)入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計(jì)算其他各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用扣

3、除的依據(jù)。 6二、關(guān)于企業(yè)融資費(fèi)用支出稅前扣除問題 企業(yè)通過發(fā)行債券、取得貸款、吸收保戶儲(chǔ)金等方式融資而發(fā)生的合理的費(fèi)用支出，符合資本化條件的，應(yīng)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)本錢；不符合資本化條件的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除。三、關(guān)于從事代理效勞企業(yè)營(yíng)業(yè)本錢稅前扣除問題四、關(guān)于電信企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除問題五、關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題 企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。7六、關(guān)于以前年度發(fā)生應(yīng)扣未扣支出的稅務(wù)處理

4、問題 根據(jù)?稅收征收管理法?的有關(guān)規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該工程發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過5年。 企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，缺乏抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請(qǐng)退稅。 虧損企業(yè)追補(bǔ)確認(rèn)以前年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企業(yè)經(jīng)過追補(bǔ)確認(rèn)后出現(xiàn)虧損的，應(yīng)首先調(diào)整該項(xiàng)支出所屬年度的虧損額，然后再按照彌補(bǔ)虧損的原那么計(jì)算以后年度多繳的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理。8七、關(guān)于企業(yè)不征稅收入管理問題八、關(guān)于稅前扣除規(guī)定

5、與企業(yè)實(shí)際會(huì)計(jì)處理之間的協(xié)調(diào)問題根據(jù)?企業(yè)所得稅法?第二十一條規(guī)定，對(duì)企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，并實(shí)際在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上已確認(rèn)的支出，凡沒有超過?企業(yè)所得稅法?和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會(huì)計(jì)處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計(jì)算其應(yīng)納稅所得額。 九、本公告施行時(shí)間本公告規(guī)定適用于2021年度及以后各年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額的處理。9第二節(jié) 納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)躲避1、稅收籌劃、避稅與逃稅2、準(zhǔn)確理解稅法，防止納稅爭(zhēng)議3、籌劃風(fēng)險(xiǎn)需在整個(gè)業(yè)務(wù)過程中躲避4、地產(chǎn)企業(yè)的常用節(jié)稅措施5、納稅籌劃例解6、票據(jù)管理與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)躲避10根據(jù)2021年12月20日?國(guó)務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國(guó)

6、發(fā)票管理方法的決定?，新修訂的?發(fā)票管理方法?第二十二條開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。第三十五條違反本方法的規(guī)定，有以下情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：一應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；11因此，自2021年2月1日起，發(fā)票上必須且只能加蓋發(fā)票專用章，財(cái)務(wù)專用章不再有效；應(yīng)對(duì)措施：原來沒有發(fā)票專用章的，開具發(fā)票須盡快安排刻制；接收了日期為2021年2月1日后開具的，加蓋“財(cái)務(wù)專用章的發(fā)票，須盡快更換；國(guó)稅發(fā)2006156號(hào)文中

7、增值稅發(fā)票的印章也適用新的規(guī)定。國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第7號(hào)：發(fā)票專用章自2021年2月1日起啟用。舊式發(fā)票專用章可以使用至2021年12月31日。本公揭發(fā)布之前印制的套印舊式發(fā)票專用章的發(fā)票，可繼續(xù)使用。121、合同、發(fā)票、計(jì)稅依據(jù)1銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)2銷售外購(gòu)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù) 增值稅納稅人 建筑業(yè)納稅人2、甲方分包工程3、甲供材料營(yíng)業(yè)稅由誰承擔(dān)？4、哪些貨物不涉及營(yíng)業(yè)稅？13一、發(fā)票管理企業(yè)稅務(wù)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)；稅務(wù)檢查的突破口二、征管環(huán)境以票控稅國(guó)稅發(fā)202180號(hào)：在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、

8、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷。單張金額10萬以上必查，10萬以下抽查。房地產(chǎn)、建筑業(yè)是假發(fā)票、虛開發(fā)票的高發(fā)行業(yè)，真票假開，假票真開。14三、合法入賬憑證的種類1、財(cái)政收據(jù)非稅收入收據(jù)、捐贈(zèng)收據(jù)、財(cái)政監(jiān)制；不含資金往來結(jié)算收據(jù)2、稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票國(guó)稅發(fā)票：增值稅普通/專用發(fā)票；普通發(fā)票代碼第一位是“12021年1月1日起，國(guó)稅新版發(fā)票:通用機(jī)打/手工/定額發(fā)票、機(jī)動(dòng)車/二手車銷售統(tǒng)一發(fā)票地稅發(fā)票：第一位代碼“2，南京舊版發(fā)票可以使用至2021年3月31日。3、自制原始憑證4、合同+收據(jù)+判決書/調(diào)解書/公證書15四、票據(jù)審核要點(diǎn)1、票據(jù)種類是否合規(guī)視收款方應(yīng)交何種稅而定根據(jù)收款方經(jīng)營(yíng)主業(yè)來判斷2、

9、票據(jù)來源是否合法發(fā)票來源地與開票單位所在地相符普通發(fā)票代碼第2-5位，鄭州為4101、洛陽4103，平頂山4104，焦作4108等發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-7位。3、票據(jù)與經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否相符交易雙方名稱、勞務(wù)/貨物161某建筑公司總包價(jià)款為1000萬，將一局部工程分包給其它單位，分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù)，合同中約定，防水材料為200萬，工程費(fèi)是40萬，分包方應(yīng)如何開具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計(jì)稅依據(jù)是多少，如何納稅申報(bào)？ 如果分包合同中未分別約定材料價(jià)款和工程款，分包方又該如何納稅？2某建筑公司承攬?jiān)O(shè)備安裝工程，設(shè)備價(jià)款為300萬，安裝費(fèi)60萬，如果設(shè)備由該建筑

10、公司外購(gòu)，發(fā)票應(yīng)如何開具，如何納稅？如果設(shè)備由建設(shè)方自行采購(gòu)呢？3哪些貨物不涉及建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？甲供設(shè)備、甲供裝飾材料、分包工程中的自產(chǎn)貨物17甲方甩項(xiàng)工程大包銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)商貿(mào)公司外購(gòu)貨物同時(shí)建筑業(yè)勞務(wù)建筑公司外購(gòu)貨物同時(shí)建筑業(yè)勞務(wù)分別納稅增值稅營(yíng)業(yè)稅184、票據(jù)形式是否合規(guī)抬頭匯總開具發(fā)票必須附清單5、付款方向與支付方式6、真?zhèn)螜z查 2021年度開發(fā)工程未完工，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬假發(fā)票計(jì)入開發(fā)本錢，應(yīng)該如何定性處分？如果是費(fèi)用發(fā)票呢？ 19五、合法憑證一定是發(fā)票嗎，收據(jù)是否可以稅前列支？1費(fèi)用合法真實(shí)2費(fèi)用與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)3符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)4費(fèi)用本身不具“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)特征收款

11、方既不交增值稅，也不交營(yíng)業(yè)稅，如賠償款。六、匯算清繳結(jié)束后，取得上年度的發(fā)票，如何處理，是否可以稅前扣除？某開發(fā)工程2021年度完工，2021年6月取得完工工程的本錢發(fā)票1000萬，是否可以在2021年度扣除？ 20第三節(jié) 主要稅種納稅籌劃方法與例解 1、營(yíng)業(yè)稅的籌劃1甲供材料2設(shè)備安裝的籌劃3工程總分包營(yíng)業(yè)稅納稅處理21甲方供料甲供合同內(nèi)甲供甲控大包清包工裝飾清包工設(shè)備安裝營(yíng)業(yè)稅裝飾材料不征營(yíng)業(yè)稅設(shè)備不征營(yíng)業(yè)稅清包工建筑建筑材料征營(yíng)業(yè)稅注：供貨方提供貨物并安裝，不屬于甲供22甲方供料與甩項(xiàng)區(qū)別甲供材料購(gòu)銷合同清包工工程合同銷售附帶安裝甩項(xiàng)甲供乙安23建設(shè)方采購(gòu)判斷是否設(shè)備判斷是否自產(chǎn)自銷非設(shè)

12、備的材料設(shè)備非自產(chǎn)自銷自產(chǎn)自銷裝飾工程其它建筑業(yè)商貿(mào)企業(yè)建筑企業(yè)242、土地增值稅的籌劃1免土地增值稅售價(jià)臨界點(diǎn)測(cè)算2轉(zhuǎn)讓收入籌劃3本錢費(fèi)用籌劃4利息支出的籌劃5土地增值稅如何籌劃有效6清算中本卷須知7征管習(xí)慣及地方性政策對(duì)土地增值稅籌劃的影響253、企業(yè)所得稅的籌劃1租金收入確實(shí)認(rèn)2不得扣除工程與限額扣除工程的籌劃3預(yù)繳與匯算清繳的籌劃4完工年度匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)躲避4、個(gè)人所得稅的籌劃1工資薪金與年終獎(jiǎng)、福利的別離2企業(yè)為職工配車的稅務(wù)處理5、其它稅種的籌劃26后續(xù)支出配套設(shè)施日常維修保養(yǎng)支出前期已發(fā)生后期取得發(fā)票已預(yù)提過未預(yù)提過直接當(dāng)期扣除視為后續(xù)支出不得追溯如已預(yù)提，差額視為后續(xù)支出預(yù)提與實(shí)

13、際發(fā)生二次調(diào)整二次調(diào)整二次調(diào)整預(yù)提與發(fā)票差額二次調(diào)整地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的稅務(wù)處理27融資渠道 商業(yè)貸款 統(tǒng)借統(tǒng)還集團(tuán)公司或核心企業(yè) 委托貸款 個(gè)人 商業(yè)信用 投資、債轉(zhuǎn)股 聯(lián)合開發(fā)固定收益、分紅28關(guān)聯(lián)企業(yè)融資處理核心企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還金融機(jī)構(gòu)集團(tuán)公司(核心企業(yè)子公司1子公司2子公司3利率8%分撥貸款收息8%統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議29企業(yè)集團(tuán)登記管理暫行規(guī)定企業(yè)集團(tuán)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1企業(yè)集團(tuán)的母公司注冊(cè)資本在5000萬元人民幣以上，并至少擁有家子公司2母公司和其子公司的注冊(cè)資本總和在億元人民幣以上；3集團(tuán)成員單位均具有法人資格。統(tǒng)借統(tǒng)還稅前扣除的合法憑證：30委托中介銀行貸款中介金融機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)方A(資金提供方)

14、關(guān)聯(lián)方B關(guān)聯(lián)方C關(guān)聯(lián)方D委托貸款借款付息避開關(guān)聯(lián)方借款方31變借款為投資變借款為商業(yè)信用分配股息延期收款不收息防止資本弱化應(yīng)收/應(yīng)付賬款預(yù)收/預(yù)付賬款32第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅爭(zhēng)議的協(xié)調(diào) 1、爭(zhēng)議的產(chǎn)生原因與解決方式2、爭(zhēng)議的處理原那么3、稅收征管中的問題 一稅兩管、稅源之爭(zhēng)、征管本錢 坦白未必從寬4、稅企爭(zhēng)議處理問題例解33拆一還一如何進(jìn)行稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地本錢2億元，建筑施工等其他開發(fā)本錢1億元，總可售面積8萬平米。拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：50008000=4000萬元視同銷售收入：50008000=4000萬元單位可售面積計(jì)稅本錢=2億+1億+4000萬/80000平米=4250元/平米34視同銷售本錢：42505000=2125萬元視同銷售所得：4000 -2125=1875萬元需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得1875萬元。35拆一還一各稅的計(jì)稅依據(jù)賬務(wù)處理：會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么借：開發(fā)本錢4000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4000