1、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)及案例分析 1.房地產(chǎn)企業(yè)資金需求 2.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)價(jià)值及與其他融資工具比較 3.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)種類 4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最新政策動(dòng)態(tài) 5.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)資金需求競(jìng)買（投標(biāo)）保證金土地出讓金出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年部分地方甚至要求在出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)全部付清地價(jià)款項(xiàng)目資本金保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%商品房預(yù)售款商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，

2、并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)（北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市）競(jìng)買（投標(biāo)）保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%競(jìng)買（投標(biāo)）人承諾競(jìng)買（投標(biāo)）保證金不屬于銀行借款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金房地產(chǎn)企業(yè)資金需求（續(xù)）央企的一級(jí)和二級(jí)子公司的擔(dān)保行為通常需要嚴(yán)格的審批程序，且擔(dān)保被視為負(fù)債。融資方的需求大型央企創(chuàng)新融資方式降低資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)項(xiàng)目公司并表控制融資成本避免集團(tuán)公司擔(dān)保多數(shù)央企傳統(tǒng)的信貸融資能力強(qiáng)，但也致使其資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高央企通常能較為容易的獲得便宜資金，因而對(duì)融資的成本控制要求高。央企通常希望通過(guò)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率低的項(xiàng)目公司并表實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張傳統(tǒng)的信貸融資

3、受政策影響大，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)資金需求（續(xù)）融資方的需求上市公司符合信息披露要求減少關(guān)聯(lián)交易降低資產(chǎn)負(fù)債率上市公司在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，避免過(guò)多關(guān)聯(lián)交易增加決策及審批的難度嚴(yán)格遵循上市公司信息披露的要求，妥善安排遠(yuǎn)期履行協(xié)議的簽署上市房企普遍處于高資產(chǎn)負(fù)債率狀態(tài)，過(guò)高的負(fù)債增加財(cái)務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求（續(xù)）可以靈活的使用資金適度控制融資成本可讓渡部分開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保留對(duì)項(xiàng)目的管理權(quán)民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)金流普遍緊張，在多個(gè)項(xiàng)目投資中，追求項(xiàng)目之間的資金聯(lián)動(dòng)。民營(yíng)企業(yè)通常能接受高于市場(chǎng)平均水平的融資成本。民營(yíng)企業(yè)可在一定條件下讓渡部分開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以降低融資成本。民營(yíng)企業(yè)在讓渡管理權(quán)的同時(shí)一般會(huì)爭(zhēng)取保留項(xiàng)

4、目公司的部分管理權(quán)。民營(yíng)企業(yè)融資方的需求民營(yíng)企業(yè) 1.房地產(chǎn)企業(yè)資金需求 2.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)價(jià)值及與其他融資工具比較 3.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)種類 4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最新政策動(dòng)態(tài) 5.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)價(jià)值獲得新的融資渠道：當(dāng)企業(yè)負(fù)債率較高時(shí)，銀行貸款及信用債融資等傳統(tǒng)的融資渠道受限，而股權(quán)融資存在較大不確定性。資產(chǎn)證券化使企業(yè)獲得一條不依賴企業(yè)信用及償付能力的新融資渠道降低融資成本，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)證券化的融資成本一般低于當(dāng)期同期銀行貸款利率，能夠降低融資費(fèi)用。并改善企業(yè)負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)，提高流動(dòng)和速動(dòng)利率，提高公司信用等級(jí)和償債能力企業(yè)123通過(guò)

5、資產(chǎn)證券化，企業(yè)變現(xiàn)預(yù)期收益，大大縮短企業(yè)獲利及資金回籠時(shí)間，加快項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，改善項(xiàng)目公司的資金鏈，提升新業(yè)務(wù)獲取能力資產(chǎn)證券化與其它融資工具比較專項(xiàng)計(jì)劃中期票據(jù)資產(chǎn)支持票據(jù)公司債企業(yè)債發(fā)行規(guī)模不受凈資產(chǎn)規(guī)模的限制凈資產(chǎn)40%以內(nèi)凈資產(chǎn)40%以內(nèi)凈資產(chǎn)40%以內(nèi)凈資產(chǎn)40%以內(nèi)主管機(jī)關(guān)證券交易所及中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì) 交易商協(xié)會(huì)交易商協(xié)會(huì)證監(jiān)會(huì)發(fā)改委審批方式備案制注冊(cè)制注冊(cè)制審核制審核制產(chǎn)品期限無(wú)嚴(yán)格限制1年以上無(wú)嚴(yán)格限制1年以上1年以上募集資金用途無(wú)明確規(guī)定一般償還銀行貸款，補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金一般償還銀行貸款，補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金只需符合國(guó)家政策，無(wú)明確規(guī)定符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，投向不同可使

6、用的債券比例也不同流通場(chǎng)所交易所銀行間市場(chǎng)銀行間市場(chǎng)交易所銀行間市場(chǎng)和交易所資產(chǎn)證券化與REITS的關(guān)系根據(jù)REITs產(chǎn)品的一般特征和我國(guó)銀行間市場(chǎng)的發(fā)展情況，銀行間REITs產(chǎn)品的基本法律關(guān)系是財(cái)產(chǎn)信托。央行：銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法。住建部：房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)、房地產(chǎn)信托登記暫行辦法。房地產(chǎn)受托持有物業(yè)資產(chǎn)管理費(fèi)信托受益權(quán)管理協(xié)議發(fā)行收入設(shè)立信托募集資金凈額保留次級(jí)信托受益權(quán)REITs本息物業(yè)管理委托管理委托人（原物業(yè)持有人）受托人資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)投資者優(yōu)先級(jí)信托收益權(quán)次級(jí)信托受益權(quán)（1）銀行間市場(chǎng)擬采用的REITS產(chǎn)品形態(tài)資產(chǎn)證券化與REITS的

7、關(guān)系（續(xù)）根據(jù)證監(jiān)會(huì)REIT試點(diǎn)小組的最新意見(jiàn)，交易所產(chǎn)品思路基本確定：以證券法、信托法和證券投資基金法等法律法規(guī)為依據(jù)，新設(shè)房地產(chǎn)投資信托基金。法律關(guān)系為資金信托，上市交易適用證券法，組織形式參照證券投資基金可以直接持有物業(yè)資產(chǎn)或者項(xiàng)目公司股權(quán)屬于高派息的權(quán)益類產(chǎn)品向機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者公開(kāi)發(fā)行在證券交易所實(shí)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)交易采取外部管理模式：新設(shè)房地產(chǎn)投資基金管理公司加強(qiáng)第三方監(jiān)管：借鑒獨(dú)立理事制度，引入理事會(huì)安排（2）交易所市場(chǎng)擬采用的REITS產(chǎn)品形態(tài)原始權(quán)益人基金持有人大會(huì)基金托管人項(xiàng)目公司基金管理人管理基金財(cái)產(chǎn)投資分配收益持有持有房地產(chǎn)租金收入委托托管委托管理原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)物業(yè)分紅分紅戰(zhàn)略

8、投資者其他機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者房地產(chǎn)信托投資基金理事會(huì)托管服務(wù)物業(yè)租金收入資產(chǎn)證券化與REITS的關(guān)系（續(xù)）目前推出的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品類似于債權(quán)型REITS，實(shí)質(zhì)是債務(wù)融資和固定收益類產(chǎn)品，其與股權(quán)型REITS的區(qū)別主要體現(xiàn)在：所有權(quán)轉(zhuǎn)移：債權(quán)型REITs本身并不影響物業(yè)原業(yè)主的所有權(quán)以及組織架構(gòu)方面的變更，物業(yè)原業(yè)主僅是以租金作為抵押物向信托進(jìn)行融資，實(shí)質(zhì)是債務(wù)融資。從產(chǎn)品角度來(lái)看，債權(quán)型REITs不是傳統(tǒng)的REITs模式，而是類似于一種固定收益類產(chǎn)品。由于架構(gòu)簡(jiǎn)單操作便捷，且不涉及項(xiàng)目所有權(quán)，更受到開(kāi)發(fā)商的普遍歡迎。 稅收：債權(quán)型REITS并不構(gòu)成征稅對(duì)象，因此避開(kāi)了稅收方面的桎梏；股權(quán)交

9、易中的稅收法律政策是真正股權(quán)型REITS方案難以實(shí)現(xiàn)的主要阻礙。投資人：債權(quán)型REITs只針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，在機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行流動(dòng)交易，而并非針對(duì)普通投資者。股權(quán)型REITS普通投資者可在交易所購(gòu)買。未來(lái)發(fā)展方向：債權(quán)型REITs僅僅是一種過(guò)渡階段的產(chǎn)品。股權(quán)版的方案與國(guó)際上流行的REITs較為接近，以出租回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)組合后上市進(jìn)行交易，并通過(guò)資產(chǎn)管公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，普通投資者通過(guò)購(gòu)買reits的方式獲得股權(quán)，并分享物業(yè)租金。隨著證券市場(chǎng)的逐漸成熟，股權(quán)型REITs最終會(huì)成為主流產(chǎn)品。 2.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)價(jià)值及與其他融資工具比較 3.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)種類 4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

10、最新政策動(dòng)態(tài) 5.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓 1.房地產(chǎn)企業(yè)資金需求房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)類型 商業(yè)物業(yè)租金收入工業(yè)地產(chǎn)租金收入保障性住房租金收入其他不動(dòng)產(chǎn)收益應(yīng)收帳款合同債權(quán)其他收益權(quán)類債權(quán)類 3.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)種類 4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最新政策動(dòng)態(tài) 2.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)價(jià)值及與其他融資工具比較 5.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓 1.房地產(chǎn)企業(yè)資金需求發(fā)展歷程研討和重新啟動(dòng)制度基礎(chǔ)構(gòu)建首批試點(diǎn)試點(diǎn)暫停與總結(jié)2004年2005年8月2006年8月2004年2月，證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)試行辦法正式生效施行2004年10月，關(guān)于證券公司開(kāi)展集合資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)

11、有關(guān)問(wèn)題的通知下達(dá)2005年8月，“中國(guó)聯(lián)通CDMA網(wǎng)絡(luò)租賃費(fèi)收益計(jì)劃”設(shè)立，第一單專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃業(yè)務(wù)正式誕生截至2006年8月末，在試點(diǎn)的約一年時(shí)間里，專項(xiàng)計(jì)劃共9單，募集資金達(dá)到了260多億元2006年9月以后，證監(jiān)會(huì)暫停專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃新項(xiàng)目的申報(bào)審批，進(jìn)入總結(jié)階段2007年8月，證監(jiān)會(huì)向10余家證券公司發(fā)出了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作指引（征求意見(jiàn)稿），力求進(jìn)一步完善專項(xiàng)計(jì)劃的各項(xiàng)制度框架進(jìn)入總結(jié)階段以來(lái)，中信證券積極參與證監(jiān)會(huì)主持的各類專項(xiàng)研究工作2009年3月，證監(jiān)會(huì)組建專門的研究團(tuán)隊(duì)，起草管理辦法，中信證券作為研究團(tuán)隊(duì)的核心成員之一，全程參與論證工作2013年3月，證監(jiān)會(huì)頒布

12、證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定2008年2013年3月2006年9月2007年新規(guī)正式出臺(tái) 為進(jìn)一步推進(jìn)資產(chǎn)證券化發(fā)展，盤活存量資產(chǎn)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)1正式發(fā)布證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定及配套的證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)信息披露指引、證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引2014年11月已發(fā)行的部分專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品概況序號(hào)名稱行業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模（億元）類別1中國(guó)聯(lián)通CDMA網(wǎng)絡(luò)租賃費(fèi)收益計(jì)劃電信租賃收入收益權(quán)95前期試點(diǎn)的項(xiàng)目2莞深高速公路收費(fèi)收益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃交通公路收費(fèi)收益權(quán)5.83中國(guó)網(wǎng)通專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃電信

13、應(yīng)收賬款債權(quán)103.44華能瀾滄江水電有限公司水電專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃電力電費(fèi)收入收益權(quán)205遠(yuǎn)東首期租賃資產(chǎn)支持收益專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃租賃租金請(qǐng)求權(quán)4.866浦東建設(shè)BT項(xiàng)目資產(chǎn)支持收益專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃建筑BT項(xiàng)目回購(gòu)款4.47南京城建污水處理收費(fèi)資產(chǎn)支持收益專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃公共設(shè)施污水處理收費(fèi)收益權(quán)7.218南通天電銷售資產(chǎn)支持收益專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃電力電費(fèi)收入收益權(quán)89江蘇吳中集團(tuán)BT項(xiàng)目回購(gòu)款專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃建筑BT項(xiàng)目回購(gòu)款債權(quán)16.5810遠(yuǎn)東二期專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃租賃租金請(qǐng)求權(quán)12.79重啟后的項(xiàng)目11南京公用控股污水處理收費(fèi)收益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃公共設(shè)施污水處理收費(fèi)收益權(quán)13.312歡樂(lè)

14、谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃旅游入園憑證18.513隧道股份BOT項(xiàng)目專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃建筑BOT項(xiàng)目專營(yíng)權(quán)收入4.8414華能瀾滄江第二期水電上網(wǎng)收費(fèi)權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃電力電費(fèi)收入收益權(quán)3315阿里小額貸款專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃消費(fèi)信貸小額貸款10最新政策動(dòng)態(tài)中國(guó)證監(jiān)會(huì)現(xiàn)正式發(fā)布證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱管理規(guī)定）及配套的證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)信息披露指引、證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引。修改及起草的主要內(nèi)容明確以證券法、基金法、私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法為上位法，統(tǒng)一以資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃作為特殊目的載體開(kāi)展資產(chǎn)

15、證券化業(yè)務(wù)；將資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理人范圍由證券公司擴(kuò)展至基金管理公司子公司，并將證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定更名為目前名稱；取消事前行政審批，實(shí)行基金業(yè)協(xié)會(huì)事后備案和基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單管理；強(qiáng)化重點(diǎn)環(huán)節(jié)監(jiān)管，制定信息披露、盡職調(diào)查配套規(guī)則，強(qiáng)化對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實(shí)性要求，以加強(qiáng)投資者保護(hù)。主要修改將租賃債權(quán)納入基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍。對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)解除相關(guān)擔(dān)保負(fù)擔(dān)和其他權(quán)利限制的時(shí)點(diǎn)，明確為原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)需解除相關(guān)擔(dān)保負(fù)擔(dān)和其他權(quán)利限制。 明確要求為資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)出具專業(yè)意見(jiàn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)如審計(jì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等應(yīng)具備證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格。將全國(guó)中小房地產(chǎn)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)公司納入資產(chǎn)支持證券交易場(chǎng)所。基礎(chǔ)

16、資產(chǎn)負(fù)面清單管理資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行負(fù)面清單管理。負(fù)面清單列明不適宜采用資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)形式、或者不符合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)監(jiān)管要求的基礎(chǔ)資產(chǎn)。實(shí)行資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，且不屬于負(fù)面清單范疇。一、以地方政府為直接或間接債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。但地方政府按照事先公開(kāi)的收益約定規(guī)則，在政府與社會(huì)資本合作模式（PPP）下應(yīng)當(dāng)支付或承擔(dān)的財(cái)政補(bǔ)貼除外。 二、以地方融資平臺(tái)公司為債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。本條所指的地方融資平臺(tái)公司是指根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)文件規(guī)定，由地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過(guò)財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能

17、，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。三、礦產(chǎn)資源開(kāi)采收益權(quán)、土地出讓收益權(quán)等產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力具有較大不確定性的資產(chǎn)。四、有下列情形之一的與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)： 1、因空置等原因不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)租金債權(quán)； 2、待開(kāi)發(fā)或在建占比超過(guò)10%的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)、居民住宅等不動(dòng)產(chǎn)或相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)。當(dāng)?shù)卣C明已列入國(guó)家保障房計(jì)劃并已開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目除外。五、不能直接產(chǎn)生現(xiàn)金流、僅依托處置資產(chǎn)才能產(chǎn)生現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)。如提單、倉(cāng)單、產(chǎn)權(quán)證書等具有物權(quán)屬性的權(quán)利憑證。六、法律界定及業(yè)務(wù)形態(tài)屬于不同類型且缺乏相關(guān)性的資產(chǎn)組合，如基礎(chǔ)資產(chǎn)中包含企業(yè)應(yīng)收賬款、高速公路收費(fèi)權(quán)等兩種或兩種以上不同類型資產(chǎn)。

18、七、違反相關(guān)法律法規(guī)或政策規(guī)定的資產(chǎn)。八、最終投資標(biāo)的為上述資產(chǎn)的信托計(jì)劃受益權(quán)等基礎(chǔ)資產(chǎn)。 4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最新政策動(dòng)態(tài) 5.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓 3.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)種類 2.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)價(jià)值及與其他融資工具比較 1.房地產(chǎn)企業(yè)資金需求交易所轉(zhuǎn)讓上海證券交易所上海證券交易所資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)指引第十五條 資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓或本所認(rèn)可的其他轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行。第十六條 本所于每個(gè)交易日9:00至16：00接受資產(chǎn)管理計(jì)劃份額協(xié)議轉(zhuǎn)讓的成交申報(bào)。根據(jù)市場(chǎng)情況，本所可以對(duì)業(yè)務(wù)受理時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。投資者可以采取書面或互聯(lián)網(wǎng)自等方式，通過(guò)資產(chǎn)管理機(jī)

19、構(gòu)向本所提交成交申報(bào)指令。成交申報(bào)指令應(yīng)當(dāng)包括證券代碼、用戶賬號(hào)、買賣方向、成交價(jià)格、成交數(shù)量等內(nèi)容。 第十七條 資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓成交申報(bào)的計(jì)價(jià)單位為每100元面值資產(chǎn)管理計(jì)劃份額的價(jià)格。最小申報(bào)數(shù)量應(yīng)當(dāng)符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)和本所的相關(guān)規(guī)定以及資產(chǎn)管理合同的約定要求。第十八條 投資者轉(zhuǎn)讓或受讓資產(chǎn)管理計(jì)劃份額的，應(yīng)當(dāng)持有相應(yīng)的足額份額或資金。資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)投資者是否持有足額份額或資金進(jìn)行前端檢查，并確保資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓后份額持有人人數(shù)及單個(gè)投資者持有的份額余額符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)及本所的相關(guān)規(guī)定。第十九條 本所對(duì)資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓成交申報(bào)進(jìn)行形式審核，對(duì)符合規(guī)定的成交申報(bào)予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)

20、當(dāng)根據(jù)經(jīng)確認(rèn)的成交結(jié)果履行清算交收義務(wù)。 第二十條 資產(chǎn)管理計(jì)劃份額的轉(zhuǎn)讓可以當(dāng)日回轉(zhuǎn)。 第二十一條 根據(jù)市場(chǎng)需要，本所可以確定或者調(diào)整資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓的申報(bào)時(shí)間、申報(bào)方式、申報(bào)數(shù)量、申報(bào)價(jià)格限制、申報(bào)內(nèi)容等事項(xiàng)，并向市場(chǎng)公布交易所轉(zhuǎn)讓深圳證券交易所深圳證券交易所資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)指引第十一條管理人應(yīng)當(dāng)建立客戶適當(dāng)性管理制度，確保參與轉(zhuǎn)讓的客戶、單個(gè)客戶的參與金額和單只資管計(jì)劃持有人數(shù)符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定的要求。第十二條客戶通過(guò)轉(zhuǎn)讓首次參與資管計(jì)劃的，應(yīng)當(dāng)按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)的要求簽署資產(chǎn)管理合同和風(fēng)險(xiǎn)揭示書，未簽署的不得參與。第十三條資管計(jì)劃份額的轉(zhuǎn)讓時(shí)間為每個(gè)交易日的915 至113

21、0，1300 至1530。第十四條資管計(jì)劃單筆申報(bào)最小數(shù)量應(yīng)為1000 份；申報(bào)數(shù)量最小變動(dòng)單位為1 份；申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位為0.001 元人民幣。本所可以根據(jù)市場(chǎng)需要，對(duì)申報(bào)數(shù)量或其最小變動(dòng)單位、申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位予以調(diào)整。第十五條轉(zhuǎn)讓申報(bào)指令應(yīng)當(dāng)包括賬戶號(hào)碼、證券代碼、數(shù)量、價(jià)格等。第十六條本所對(duì)符合條件的轉(zhuǎn)讓申報(bào)進(jìn)行成交確認(rèn)。確認(rèn)后，轉(zhuǎn)讓生效。第十七條資管計(jì)劃份額的轉(zhuǎn)讓可以當(dāng)日回轉(zhuǎn)。第十八條管理人應(yīng)當(dāng)確保參與轉(zhuǎn)讓的客戶持有足額的資金或者份額。符合本指引達(dá)成的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方必須承認(rèn)轉(zhuǎn)讓結(jié)果，并履行交收義務(wù)。 6.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 7.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”

22、實(shí)務(wù)操作要點(diǎn) 8.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中“資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”實(shí)務(wù)操作要點(diǎn) 9.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化典型案例解析會(huì)計(jì)處理如果基礎(chǔ)資產(chǎn)為收益權(quán)類，一般作為負(fù)債處理，不存在出表問(wèn)題，稅務(wù)處理可參照房地產(chǎn)債券；如果基礎(chǔ)資產(chǎn)為債權(quán)類，一般的會(huì)計(jì)處理如下：主要依據(jù)*會(huì)計(jì)師事務(wù)對(duì)本專項(xiàng)計(jì)劃的會(huì)計(jì)處理提出專業(yè)意見(jiàn)如下1、資產(chǎn)的終止確認(rèn)：應(yīng)收*政府回購(gòu)主體回購(gòu)現(xiàn)金流量中按債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的部分作為資產(chǎn)的終止確認(rèn)。2、回購(gòu)現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)讓收益的確認(rèn)：原始權(quán)益人在收到購(gòu)買款時(shí)，可以確認(rèn)回購(gòu)現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)讓收益。“所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)的賬面價(jià)值”與“因轉(zhuǎn)移而收到的對(duì)價(jià)”兩項(xiàng)金額的差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。3、回購(gòu)現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)讓后的或有負(fù)債

23、：原始權(quán)益人基于專項(xiàng)計(jì)劃終止前判斷可能會(huì)發(fā)生某些或有負(fù)債，應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中進(jìn)行披露。4、專項(xiàng)計(jì)劃的會(huì)計(jì)報(bào)表合并：專項(xiàng)計(jì)劃作為一個(gè)非法人獨(dú)立核算單位，其運(yùn)作按照資產(chǎn)管理合同進(jìn)行，原始權(quán)益人無(wú)需合并專項(xiàng)計(jì)劃的會(huì)計(jì)報(bào)表。5、原始權(quán)益人具體會(huì)計(jì)處理：收到購(gòu)買款時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“長(zhǎng)期債權(quán)投資”和“投資收益”。1、財(cái)會(huì)20063號(hào)頒布的新房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移2、參照信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定第三章“特定目的信托的會(huì)計(jì)處理”中有關(guān)規(guī)定3、財(cái)會(huì)200317號(hào)證券公司執(zhí)行金融房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度有關(guān)問(wèn)題銜接規(guī)定和財(cái)會(huì)200332號(hào)金融房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度證券公司會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表一、計(jì)劃存續(xù)期

24、內(nèi)原始權(quán)益人的會(huì)計(jì)處理 會(huì)計(jì)處理（續(xù)）專項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)單獨(dú)編制財(cái)務(wù)報(bào)告收到委托管理資金時(shí)：借記“銀行存款”，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款資產(chǎn)管理計(jì)劃本金”向原始權(quán)益人支付購(gòu)買款時(shí)：借記“長(zhǎng)期債權(quán)投資政府回購(gòu)款”，貸記“銀行存款”在提取應(yīng)付資產(chǎn)管理費(fèi)時(shí)：借記“管理費(fèi)用資產(chǎn)管理費(fèi)用”，貸記“應(yīng)付賬款資產(chǎn)管理計(jì)劃管理費(fèi)用”分期收到政府支付的回購(gòu)款時(shí)：借記“銀行存款”，貸記“長(zhǎng)期債權(quán)投資政府回購(gòu)款”和“投資收益資產(chǎn)管理計(jì)劃收益”啟動(dòng)擔(dān)保程序收到擔(dān)保資金款時(shí)：借記“銀行存款”，貸記“長(zhǎng)期債權(quán)投資政府回購(gòu)款”和“投資收益資產(chǎn)管理計(jì)劃收益”分期償付資產(chǎn)支持證券時(shí)將專項(xiàng)計(jì)劃收益減去管理費(fèi)用后的凈利潤(rùn)做利潤(rùn)分配轉(zhuǎn)賬，借記“利潤(rùn)分

25、配”，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款資產(chǎn)管理計(jì)劃收益”從銀行專戶償付資產(chǎn)支持證券時(shí)，借記“長(zhǎng)期應(yīng)付款資產(chǎn)管理計(jì)劃本金”和“長(zhǎng)期應(yīng)付款資產(chǎn)管理計(jì)劃收益”，貸記“銀行存款”7、 在專項(xiàng)計(jì)劃到期償付所有資產(chǎn)支持證券后，資產(chǎn)管理計(jì)劃各賬戶余額自動(dòng)結(jié)平。二、計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)專項(xiàng)計(jì)劃的會(huì)計(jì)處理應(yīng)按照財(cái)會(huì)200317號(hào)證券公司執(zhí)行金融房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度有關(guān)問(wèn)題銜接規(guī)定和財(cái)會(huì)200332號(hào)金融房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度證券公司會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表中有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。三、計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)中信證券的會(huì)計(jì)處理稅務(wù)處理 涉及的原始權(quán)益人所屬基礎(chǔ)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)為債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，因此原始權(quán)益人不用繳納營(yíng)業(yè)稅。 原始權(quán)益人在收到購(gòu)買款時(shí)

26、，確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收益，所轉(zhuǎn)讓債權(quán)的賬面價(jià)值與購(gòu)買對(duì)價(jià)的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為需繳納印花稅。 按照法律、行政法規(guī)及國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)定辦理。專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期限內(nèi)，若遇政策法規(guī)調(diào)整，相關(guān)的稅務(wù)問(wèn)題將按調(diào)整后的政策法規(guī)執(zhí)行。 資產(chǎn)支持證券持有人、管理人及托管人應(yīng)就各自狀況按照有關(guān)法律規(guī)定依法自行納稅。營(yíng)業(yè)稅所得稅印花稅專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)其他稅收按照相關(guān)規(guī)定自理基礎(chǔ)資產(chǎn)為債權(quán)類，如果會(huì)計(jì)處理判斷可出表，稅務(wù)處理如下： 6.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 7.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”實(shí)務(wù)操作要點(diǎn) 8.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中“資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”實(shí)務(wù)操作要點(diǎn) 9.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化典型案

27、例解析專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃：基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇 法律標(biāo)準(zhǔn)：資產(chǎn)邊界清晰且權(quán)利完整；基礎(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制，但通過(guò)專項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)安排，在原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)能夠解除相關(guān)擔(dān)保負(fù)擔(dān)和其他權(quán)利限制的除外 現(xiàn)金流標(biāo)準(zhǔn)： 能產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流;資產(chǎn)存續(xù)已有一定期限，且現(xiàn)金流歷史記錄良好，數(shù)據(jù)容易獲得 應(yīng)收款商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)資產(chǎn)主要類型專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃：交易結(jié)構(gòu)現(xiàn)金流交易關(guān)系投資者原始權(quán)益人計(jì)劃管理人(證券公司或基金子公司)托管銀行中證登、交易所律師事務(wù)所資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（或有）評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)師事務(wù)所設(shè)

28、立、管理資金托管購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)募集資金資產(chǎn)支持證券認(rèn)購(gòu)資金登記、托管、交易擔(dān)保機(jī)構(gòu)（或有）擔(dān)保資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃：參與機(jī)構(gòu)及主要職責(zé)角色主要職責(zé)原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓其所擁有的基礎(chǔ)資產(chǎn)計(jì)劃管理人盡職調(diào)查、交易結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品設(shè)計(jì)；設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃，為投資者提供流動(dòng)性服務(wù)推廣機(jī)構(gòu)向合格的機(jī)構(gòu)投資者推廣資產(chǎn)支持證券擔(dān)保機(jī)構(gòu)（或有）為資產(chǎn)支持證券本息的按時(shí)足額償付提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保資金保管機(jī)構(gòu)商業(yè)銀行，為專項(xiàng)計(jì)劃提供賬戶托管服務(wù)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行評(píng)級(jí)并出具信用評(píng)級(jí)報(bào)告及跟蹤信用評(píng)級(jí)報(bào)告 會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具原始權(quán)益人、計(jì)劃管理人關(guān)于轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)和進(jìn)行計(jì)劃管理的會(huì)計(jì)處理說(shuō)明；出具歷史現(xiàn)

29、金流審核報(bào)告（如有）；出具專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立驗(yàn)資報(bào)告、專項(xiàng)計(jì)劃年度審計(jì)報(bào)告律師事務(wù)所相關(guān)交易文件起草等，出具法律意見(jiàn)書 中證登登記結(jié)算機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)登記、托管、交易過(guò)戶、收益支付等 證券交易所提供資產(chǎn)支持證券流通場(chǎng)所 7.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”實(shí)務(wù)操作要點(diǎn) 8.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中“資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”實(shí)務(wù)操作要點(diǎn) 6.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 9.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化典型案例解析資產(chǎn)支持票據(jù)：基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，能夠產(chǎn)生可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的組合。基礎(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或其他權(quán)利限制。既有債權(quán)類，如：房地產(chǎn)企業(yè)已

30、形成的應(yīng)收賬款收益權(quán)類，如：商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)資產(chǎn)主要類型資產(chǎn)支持票據(jù)：交易結(jié)構(gòu)未來(lái)現(xiàn)金流債權(quán)代理人主承銷商投資者基礎(chǔ)資產(chǎn)A公司資金監(jiān)管銀行債券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)承銷協(xié)議資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理本息轉(zhuǎn)付票據(jù)還本付息委托代理抵質(zhì)押擔(dān)保（如有）剩余現(xiàn)金流律師事務(wù)所評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)發(fā)行ABN 募集資金承銷現(xiàn)金流交易關(guān)系會(huì)計(jì)師事務(wù)所資產(chǎn)支持票據(jù)產(chǎn)品要素注冊(cè)機(jī)構(gòu)中國(guó)銀行間債券市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱“交易商協(xié)會(huì)”）發(fā)行人無(wú)明確限制發(fā)行規(guī)模不受企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模40%的限制發(fā)行期限無(wú)限制發(fā)行利率交易商協(xié)會(huì)不作利率指導(dǎo)，發(fā)行利率由主承銷商、發(fā)行人和投資者商定資產(chǎn)支持票據(jù)產(chǎn)品要素（續(xù)

31、）募集資金用途應(yīng)符合法律法規(guī)和國(guó)家政策要求。房地產(chǎn)在資產(chǎn)支持票據(jù)存續(xù)期內(nèi)變更募集資金用途應(yīng)提前披露流通市場(chǎng)和投資者 銀行間債券市場(chǎng),銀行間債券市場(chǎng)特定機(jī)構(gòu)投資者交易結(jié)構(gòu)發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)應(yīng)設(shè)置合理的交易結(jié)構(gòu)，不得損害股東、債權(quán)人利益信用評(píng)級(jí)選擇公開(kāi)發(fā)行方式發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)兩家具有評(píng)級(jí)資質(zhì)的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。鼓勵(lì)對(duì)資產(chǎn)支持票據(jù)采用投資者付費(fèi)模式等多元化信用評(píng)級(jí)方式進(jìn)行信用評(píng)級(jí)信用增級(jí)內(nèi)部增級(jí)和外部增級(jí)投資者保護(hù)機(jī)制應(yīng)在資產(chǎn)支持票據(jù)發(fā)行文件中約定投資者保護(hù)機(jī)制，包括但不限于：(一)債項(xiàng)評(píng)級(jí)下降的應(yīng)對(duì)措施；(二)基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流惡化或其它可能影響投資者利益等情況的應(yīng)對(duì)措施；(三)資產(chǎn)支

32、持票據(jù)發(fā)生違約后的債權(quán)保障及清償安排；(四)發(fā)生基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)的解決機(jī)制。現(xiàn)金流歸集發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)應(yīng)制定切實(shí)可行的現(xiàn)金流歸集和管理措施，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行有效控制，對(duì)資產(chǎn)支持票據(jù)的還本付息提供有效支持資產(chǎn)支持票據(jù)產(chǎn)品要素（續(xù)）資產(chǎn)要求基礎(chǔ)資產(chǎn)是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，能夠產(chǎn)生可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的組合。基礎(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或其他權(quán)利限制還款來(lái)源基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為票據(jù)償債資金第一還款來(lái)源信息披露發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)應(yīng)披露以下信息：(一)資產(chǎn)支持票據(jù)的交易結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)資產(chǎn)情況；(二)相關(guān)機(jī)構(gòu)出具的現(xiàn)金流評(píng)估預(yù)測(cè)報(bào)告；(三)現(xiàn)金流評(píng)估預(yù)測(cè)偏

33、差可能導(dǎo)致的投資風(fēng)險(xiǎn)；(四)在資產(chǎn)支持票據(jù)存續(xù)期內(nèi)，定期披露基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)報(bào)告。發(fā)行方式可選擇公開(kāi)發(fā)行或非公開(kāi)定向發(fā)行方式在銀行間市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)資產(chǎn)支持票據(jù)：參與機(jī)構(gòu)及職責(zé)參與機(jī)構(gòu)主要職責(zé)發(fā)行人以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)為支持發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)；負(fù)責(zé)管理并運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)資產(chǎn)主承銷商在銀行間債券市場(chǎng)承銷資產(chǎn)支持票據(jù)，為發(fā)行人募集資金債權(quán)代理人代表投資者享有基礎(chǔ)資產(chǎn)的抵、質(zhì)押權(quán)，并監(jiān)控未來(lái)現(xiàn)金流資金監(jiān)管銀行為發(fā)行人特定資產(chǎn)的現(xiàn)金流入開(kāi)立專用資金賬戶，進(jìn)行資金的監(jiān)督、保管和轉(zhuǎn)付評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（如有）對(duì)發(fā)行人進(jìn)行主體評(píng)級(jí)，對(duì)資產(chǎn)支持票據(jù)進(jìn)行債項(xiàng)評(píng)級(jí)，負(fù)責(zé)跟蹤評(píng)級(jí)律師事務(wù)所對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實(shí)性、合法性、有效性

34、和權(quán)屬狀況進(jìn)行盡職調(diào)查，對(duì)信用增級(jí)的合法、有效性，以及資產(chǎn)支持票據(jù)的合法、有效性出具法律意見(jiàn)書會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具審計(jì)報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流進(jìn)行評(píng)估，并出具現(xiàn)金流評(píng)估報(bào)告書（也可由會(huì)計(jì)師事務(wù)所承擔(dān)這一職能）登記結(jié)算機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)支持票據(jù)提供登記、托管、結(jié)算和代理支付服務(wù)資產(chǎn)支持票據(jù)：注冊(cè)流程董事會(huì)通過(guò)發(fā)行議案股東大會(huì)通過(guò)發(fā)行議案（如需）主承銷商將材料報(bào)送至交易商協(xié)會(huì)選聘主承銷商交易商協(xié)會(huì)對(duì)注冊(cè)材料進(jìn)行審核交易商協(xié)會(huì)提出反饋意見(jiàn)主承銷商協(xié)助發(fā)行人對(duì)交易商協(xié)會(huì)的反饋意見(jiàn)進(jìn)行回復(fù)交易商協(xié)會(huì)辦理注冊(cè)手續(xù)產(chǎn)品發(fā)行 8.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中“資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”實(shí)務(wù)操作要點(diǎn) 9.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化典型案

35、例解析 7.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”實(shí)務(wù)操作要點(diǎn) 6.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化典型案例解析案例一：海印股份信托受益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃證券要素基礎(chǔ)資產(chǎn)：大業(yè)海印股份信托貸款單一資金信托的信托受益權(quán)（對(duì)應(yīng)資產(chǎn)：海印股份及下屬13家子公司旗下14個(gè)商業(yè)物業(yè)未來(lái)5年的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)）證券分層優(yōu)先級(jí)次級(jí)海印1海印2海印3海印4海印5次級(jí)規(guī)模（萬(wàn)元）220002500029000310003300010000規(guī)模占比14.66%16.66%19.33%20.66%22%6.67%預(yù)期收益率6.8%7.45%7.8%8.05%8.38%NR預(yù)期期限（年）12345評(píng)級(jí)AA+A

36、A+AA+AA+AA+交易結(jié)構(gòu)法律關(guān)系現(xiàn)金流交易所托管人、監(jiān)管銀行中信建投資產(chǎn)支持證券持有人擔(dān)保人律師事務(wù)所評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)師事務(wù)所設(shè)立并管理認(rèn)購(gòu)協(xié)議托管協(xié)議上市協(xié)議海印股份信托受益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃中證登 證券登記服務(wù)協(xié)議 原始權(quán)益人買賣協(xié)議評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)支持證券本金及收益認(rèn)購(gòu)資金資產(chǎn)支持證券本金和收益擔(dān)保合同監(jiān)管協(xié)議 架設(shè)“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃+信托”的雙層架構(gòu)，基礎(chǔ)資產(chǎn)先委托大業(yè)信托承擔(dān)SPV功能 大業(yè)信托公司設(shè)立信托增信措施本專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行了優(yōu)先/次級(jí)分層，次級(jí)資產(chǎn)支持證券能夠?yàn)閮?yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券提供6.67%的信用支持。次級(jí)資產(chǎn)支持證券全部由原始權(quán)益人認(rèn)購(gòu)，除非根據(jù)生效判決或裁定或

37、計(jì)劃管理人事先的書面同意，原始權(quán)益人認(rèn)購(gòu)次級(jí)資產(chǎn)支持證券后，不得轉(zhuǎn)讓其所持任何部分或全部次級(jí)資產(chǎn)支持證券優(yōu)先/次級(jí)分層超額抵押基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流規(guī)模超過(guò)產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模，實(shí)現(xiàn)了對(duì)產(chǎn)品償付本金和利息的超額覆蓋大股東擔(dān)保大股東對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃資金不足以支付優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的各期預(yù)期收益和未償本金承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化典型案例解析案例二：天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)有限公司資產(chǎn)支持票據(jù)證券要素基礎(chǔ)資產(chǎn)：資產(chǎn)池房產(chǎn)產(chǎn)生的租金收入天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)有限公司2012年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)規(guī)模（億元）3.43.644.44.6規(guī)模占比16.55%17.63%18.71%19.42%20.86%期限（年）12345發(fā)行利率5.75%6.25%6.75%7.74%8.23%還本付息方式本期資產(chǎn)支持票據(jù)每年付息一次，分次還本流通轉(zhuǎn)讓本期資產(chǎn)支持票據(jù)向定向投資人定向發(fā)行，其流通轉(zhuǎn)讓只能在定向投資人范圍內(nèi)進(jìn)行增信措施本期資產(chǎn)支持票據(jù)的第一還款來(lái)源是基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。在本期資產(chǎn)支持票據(jù)存續(xù)期內(nèi)，若基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的收益權(quán)不足以支付本期資產(chǎn)支持票據(jù)的，發(fā)行人承諾全額補(bǔ)足差額部分交易結(jié)構(gòu)未來(lái)現(xiàn)金流債權(quán)代理人中信證券投資者租金收入天房集團(tuán)資金監(jiān)管銀行債券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)募集資金承銷協(xié)議資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理本息轉(zhuǎn)付票據(jù)還本付息委托代理抵質(zhì)押擔(dān)