1、2021年南京地塊前期定位謀劃報告2021年5月南京 引 言古都南京，長江沿線四座特大城市之一新城河西，未來南京城市開展的中心，奧林匹克之光再度降臨中華之地西善橋，青奧會輻射下的一片凈土，南京建發集團傾情呈現集萬千等待于一身，他的魅力在哪里？目 錄第一部分 定位篇第二部分 產品篇目 錄第一部分 定位篇一、工程認知二、價值發現三、市場分析四、工程定位五、價錢定位六、客戶定位項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位地塊信息 四至：工程南臨泰山北路和秦淮新河,東、北、西三面均為梅山社區的小產權房或梅山鐵礦職工宿舍 用地性質：二類居住 總占地：131662.5平方米 容積率：2.2 建筑密度：

2、25% 建筑高度：60米 綠化率：35%泰山北路地塊3地塊2地塊1秦 淮 新 河項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位地塊信息泰山北路秦淮新河地塊3地塊1 2項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位周邊環境周邊小產權房梅山鐵礦職工分房社區商業社區商業項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位城市價值價值發現1南京市是中國經濟最興隆地域的經濟中心城市上 海杭 州南 京 南京市位于中國經濟最興隆的地域長三角的北翼 國家歷史文化名城 國家綜合交通樞紐 區域現代效力業中心 長江三角洲承東啟西的國家重要中心城市 2021年，世界青年奧林匹克運動會將在這里舉行項目認知價值發現市場分

3、析項目定位價格定位客戶定位城市價值價值發現2南京市經濟根本面支持南京房地產中長期向好 南京市近年來的經濟不斷高速增長，遠高于全國平均程度 南京市的GDP總量在全國省會城市中排名前三 闡明南京市整體經濟開展程度在全國處于領先位置 從十運會、世界城市論壇到青奧會，一次次大型盛會的舉行加速了南京根底設備建立的步伐，近年南京市的基建投資不斷維持在較高的程度。 南京市房地產開發投資占社會固定資產投資的比例，長期位于20%左右，房地產業開展根本安康 項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位區位價值中山陵新街口奧體中心青奧村南京南站河西新城南部新城傳統市區14公里2.5公里8公里繞城高速鳳臺南路高架

4、5公里 本工程所在西善橋板塊位于南京城南，秦淮新河以北，間隔南京市中心新街口僅14公里，鳳臺南路高架建成通車后，到新街口僅需20分鐘左右的車程。 本工程西北方向和東北方向分別為南京市重點打造的兩大副城河西新城和南部新城，間隔均在5公里以內。 2021年青奧會近萬名運發動居住的青奧村位于本工程北邊約2.5公里，屆時周邊的交通和生活配套將給本工程帶來極大的利好價值發現3工程位于河西、南部兩大重點開展的副城之間價值發現4青奧村的建立將加速周邊的公共配套設備的建立項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位地塊價值秦淮新河地塊位置 地塊南鄰秦淮新河，是雨花臺區政府即將投資7000萬重點打造的環城林

5、帶景觀工程，2021年將建成蓮花湖公園價值發現5秦淮新河景觀的稀缺性項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位區域價值2號線油坊橋站12號線興梅路站7.8號線西善橋站600米1000米800米宏運大道 工程周邊未來將有4條地鐵線環繞，其中2號線油坊橋站將于2021年5月28號通車，間隔本工程所在地塊約1000米，間隔工程600米的12號線興梅路站將在2021年青奧會前建成通車，另外7、8號線將在西善橋設一換乘站 工程北邊的宏運大道正在進展拓寬改造，2021年可完工，將提檔晉級為城市次主干道價值發現6工程周邊未來四條地鐵線環繞，公共交通出行極為便利價值發現7宏運大道的拓寬改造完成后，車行交

6、通也將得到大幅改觀項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位區域價值富潤雅居小產權房天鴻山莊小產權房梅苑小區福利分房西善橋街道梅山街道 工程周邊是西善橋街道和梅山街道，總人口約7萬人，由于1969年上海寶鋼集團在梅山建立梅山鋼鐵廠，有萬余民上海職工遷徙至此并在此生活至今，從此該區域成為了上海在南京的一片飛地，區域內市民素質較高，福利好，生活富足 該區域10余年都沒有商品住宅供應，周邊二手住宅的價錢曾經突破1萬元/平方米，區域曾經有一定的認可度，但缺乏價值深度發掘價值發現8工程周邊居民素質高，收入程度較高價值發現9周邊二手房價錢曾經突破1萬/平方米，并且無直接競爭個案項目認知價值發現市場分

7、析項目定位價格定位客戶定位品牌價值價值發現10南京建發的品牌價值支撐高端產品籠統十八年精耕南京市場百萬方質量住宅開發閱歷南京建發早已深得南京人信任與厚愛！臺城花園湖景花園匯賢居南捕廳熙南里聚寶山公園佳日雅苑佳湖綠島紫園紫廬紫金雅苑紫金雅苑項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位價值匯總本案城市屬性區位要素規劃利好交通晉級稀缺景觀品牌優勢購買旺盛競爭空白特大城市，經濟中心，經濟開展水品高且快速位于河西新城和南部新城兩大重點開展副城間青奧村的建立將大大提升周邊的共建配套程度宏運大道的改造，4條軌道交通的陸續建成秦淮新河環城林帶的景觀改造，蓮花湖公園10年建成十八年南京本地開發閱歷，深得市民

8、信任。梅山鋼鐵集團屬于上海寶鋼，員工福利、收入程度較高區域內10年無商品房面市，區域價值亟待開掘本工程具備成為區域標桿性高端物業的先天稟賦中心價值河西新城，歷經十年，500億打造出南京首個成熟國際化高端居住區！南部新城，依托亞洲最大交通樞紐，700億奠定未來國際化質量居住區根底！青奧概念，國際盛會，2021年南京房地產市場最大的機遇！西善橋工程兼得河西、南部兩大板塊輻射，我們看到了濃郁的國際化先天氣質項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位價值匯總本案城市屬性區位要素規劃利好交通晉級稀缺景觀特大城市，經濟中心，經濟開展水品高且快速位于河西新城和南部新城兩大重點開展副城間青奧村的建立將大

9、大提升周邊的共建配套程度宏運大道的改造，4條軌道交通的陸續建成秦淮新河環城林帶的景觀改造，蓮花湖公園10年建成本工程具備成為標桿性高端物業的先天稟賦中心價值十里秦淮繁華之地，承載千年南京文脈秦淮河伴隨六朝故都閱歷千年興衰西善橋工程南鄰的秦淮新河與秦淮河一樣，喚起對中國傳統文化情懷的跟隨品牌優勢購買旺盛競爭空白十八年南京本地開發閱歷，深得市民信任。梅山鋼鐵集團屬于上海寶鋼，員工福利、收入程度較高區域內10年無商品房面市，區域價值亟待開掘項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位價值匯總本案城市屬性區位要素規劃利好交通晉級稀缺景觀特大城市，經濟中心，經濟開展水品高且快速位于河西新城和南部新城

10、兩大重點開展副城間青奧村的建立將大大提升周邊的共建配套程度宏運大道的改造，4條軌道交通的陸續建成秦淮新河環城林帶的景觀改造，蓮花湖公園10年建成本工程具備成為標桿性高端物業的先天稟賦南京市區獨一一塊兼具國際化氣質與中國傳統文化淵源的地塊品牌優勢購買旺盛競爭空白十八年南京本地開發閱歷，深得市民信任。梅山鋼鐵集團屬于上海寶鋼，員工福利、收入程度較高區域內10年無商品房面市，區域價值亟待開掘南京建發作為深植外鄉的開發商將喚醒她沉睡中的版塊價值項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分析2021年南京房地產市場將走向何方?南京房地產市場在08年、09年閱歷短暫調整2021年房地產市場重

11、現井噴項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分析市場表現目前出臺的政策主要針對住宅市場，且政府已運用本質性調控工具，因此其市場反響也比較明顯。從曾經出臺的政策和其走勢，結合南京市場的特點，我們總結影響如下：去化速度將會下降狂熱投機潮褪去，買房開場理性，導致去化速度明顯變慢。產品需求兩極分化，質量要求再次提高投機需求比艱苦區域將面臨困難，高質量的工程將具優勢。成交價錢出現回落政策帶來看跌預期，直接導致張望，經僵持后價錢將松動。長期市場自信心仍在房地產的投資價值和南京的城市位置決議市場價值未變。政策影響將繼續較長一段時間，后期仍能夠再出如“抑制房價上漲過快未達預期，將出臺更多本質

12、政策項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分析超越政策正確了解政策對房地產市場的影響，必需從三個方面綜合考量 一是宏觀經濟的開展趨勢 二是政策出臺的實踐目的 三是房地產市場本身的情況和根本趨勢結合全國以及南京的經濟開展，以及房地產市場開展的階段特征，從長期看，南京房地產市場樂觀的根本開展趨勢未變： 經濟繼續增長構成繼續的購買才干 城市位置的不斷提高，構成外來需求的繼續增長 房地產業作為中國支柱性產業的根本特質未變 通脹預期下，房地產依然是資產保值的優先選擇 政策的根本的目的僅在于“抑制房價上漲過快 居住條件并沒有開展根本改善，今后的開展空間還很大雖然短期內南京房價會出現10-

13、20%的下跌，但是由于宏觀環境未變，南京樓市樂觀趨勢仍在，在6-12個月調整期過后，“拍皮球效應仍將重現。項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分析超越政策經過對政策面深度分析后，我們對南京房地產市場宏觀面仍堅持樂觀預期。建議本工程適當拉長開發周期，以時間換取更佳的銷售報答，待南京整體房地產市場度過1年以上的調控期后再行開盤銷售。即2021年上市。項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場分析規劃概略北部片區中部片區南部片區河西新城是南京市投資500億，于2001年開場打造的城市新中心，河西新城的三大定位是：商務商貿、居住就業、休閑旅游北部片區：北部地域面積約2

14、0平方公里，以居住和科技園為主中部片區：以2005年十運會的主場館奧體中心為中心，不僅是融商務辦公、文化體育、商業休閑為一體的中心區，而且與以商業為主的新街口傳統中心遙相呼應，成為集約化最高的南京現代綜合性新中心。南部片區：隨著北部和中部片區規劃的逐漸落實，南部片區曾經成為當前開發建立的重點，由于2021年青奧會將在南京舉行，而近萬運發動居住的青奧村就將落戶南部片區，以此為契機，南部片區規劃功能為：為城市居住、就業、文娛需求提供新的空間，效力社會開展；對人們尊重和關懷為理念，方便生活就業；塑造優美環境和濱水特征，提倡生態節能。項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場總表樓盤名稱

15、占地(平米)體量(平米)開盤時間產品已推(平米)未推(平米)本期主力戶型本期均價已推套去化套去化率月均去化宇業和府奧園39509.4106872未上市小高20000仁恒江灣城353126.56870002009.7.14高層1184535685471R：682R：903R：138-1434R：176-21822000835835100%開盤一月內售罄融僑中央花園170723.8290000即將開盤洋房小高238587514134R：155-215250002352205387%70宋都美域錦園1050002200002007.6.10高層150000700002R：85-933R：119-14

16、1200001516135689.40%40碧瑤花園二期814002010.5.5多層小高30000514002R：1063R：145-153230003685314.40%53 朗詩國際街區 1600003000002005.1.30小高30000001R：692R：65-1103R：132-1844R：148-246280003723338191%54仁恒國際公寓284101356062005.12.20高層13565603000025524094%5嘉業國際城33000公寓760002005.12.18高層7600002700077756873.10%11金地名京90760.120000

17、02008.11.28小高162466375342R：88-903R：143-2034R：177-208375002013158879%99鳳凰和熙1000003343612009.8.29高層572002771612R：85-903R：121-1374R：1541400040940799%開盤一月內售罄星雨華府1600003700002006.8.9高層2042071657932R：92-983R：133-151270001811149682.60%33項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位仁恒江灣城22000融僑中央花園25000宋都美域錦園20000碧瑤花園二期23000朗詩.

18、國際街區28000仁恒國際公寓30000嘉業國際城27000金地名京37500鳳凰和熙后期價錢未定星雨華府27000江東路板塊奧體中心板塊 河西在售個案主要集中在江東路的沿線和奧體CBD周邊，高質量大盤較多。 江東路沿線由于河西萬達廣場的開業，生活配套等方面較為完善 奧體CBD板塊依托良好的規劃和開展空間，是仁恒、朗詩，保利等眾多知名開發商角逐的主戰場 河西市場在售個案項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位 由于近年來河西地域打造新城的規劃利好推進了河西土地本錢的不斷提高河西地域工程整體均價曾經突破24000元/平方米，個別高端工程均價超越30000元/平方米 河西地域的精裝修樓盤較

19、多，且每個工程在產品打造上均有可圈可點之處，成為了南京出了新街口傳統市中心之外的新興高端物業市場。 2021年4月新政之后，河西樓盤的成交量大幅下滑，價錢上開場出現松動痕跡，其中宇和和府奧園工程5月15日開盤均價下探2500元，僅為17500元/平方米 河西市場價錢分析項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場成交分析 河西在售的樓盤大部分為2021年之前開盤，閱歷了量價齊升的09年，大部分樓盤的去化量都超越了85%，整體去化情況良好 2021年4月新政過后，河西樓盤普遍出現了成交下滑的景象，并且很多樓盤延遲了后續樓盤的推出時間，如仁恒江灣城、鳳凰和熙等等 項目認知價值發現市場分

20、析項目定位價格定位客戶定位河西市場成交分析 新政出臺對河西區域市場的影響非常大，新政前，河西區域的周成交量穩步上升，最頂峰為單周成交189套，然而新政出臺后一周，環比萎縮近6成，次周在下探3成，幾乎落入冰點 成交量的大幅萎縮，主要緣由是由于河西區域的客源以投資客為主，客源對政策的敏感性較高新政出臺成交大幅下滑項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場成交分析碧瑤花園二期和府奧園地址奧體中心樂山路189號雨潤大街以南，恒山路與黃山路之間類型多層、小高小高開盤日期2010.5.52010.5.15報價2300020000開盤價格2260017500價格降幅1.70%12.50%開盤推

21、出套數225223開盤當日成交16180成交比例7.1%81% 由于河西市場上投資客比例較大，政策敏感性強，在新政之后，消費者張望氣氛濃郁，的第一個新開樓盤碧瑤花園二期出現了成交量的大幅縮水。 但是5月15日和府奧園工程開盤價錢降了約2500元/平方米之后獲得了不錯的去化情況，闡明河西區域市場的整體需求還是相當堅實和旺盛項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場客源分析 河西地域曾經成為了南京新興的豪宅區，因此吸引了全省乃至全國各地的高端客源前來購買，本地和外地客源數量根本相當 置業目的上來看，婚房等剛性需求的比例很小，投資和半投資半改善需求占了絕大多數 客源職業上來看，私營業主

22、和在河西任務的外企員工占了很大的比例，公務員和醫生、教師、國企管理層等泛公務員階層也占有一定的比例 由于投資客充斥了河西市場，因此河西一切樓盤的入住率都偏低，約在30%-40%項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場未來供應 河西地域未來一年內供應較大，新工程加上已售工程的未推體量保守估計在200萬方以上，河西地域照舊是南京樓市的熱點區域。 未來供應趨勢上來看，呈現南擴+西拓的趨勢，西面將打造濱江景觀住宅群，而南面將圍繞青奧村打造高尚住宅區南 擴西 拓宇和和府奧園10.7萬方保利香檳國際21萬方仁恒G53公寓12.5萬方雨潤國際廣場15萬方華泰奧體工程體量不詳蘇寧濱江工程12萬

23、方五礦御江金城22.8萬方金基蒼山路工程9.5萬方棲庭7.8萬方新百新城26萬方青奧村項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場小結價錢曾經出現松動新政影響初步顯現，在成交量延續數周下滑之后，河西市場的價錢堅冰曾經開場松動。成交接近冰點但市場支撐力仍在，價錢敏感性高新政之后，成交量曾經降至冰點，但是個別樓盤降價出賣照舊可以逆市熱銷，闡明市場的購買力支撐照舊有力。投資客照舊是主流河西區域的客源以投資客為主，他們來自全市范圍和外地，在新政的調控之下，這部分客源曾經大幅縮水項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品外部分析建筑類別項目保利香檳國際宇業和府奧園仁恒G53公寓

24、仁恒江灣城融僑中央花園宋都美域錦園售完產品無無無高層小高高層在售產品高層小高小高高層洋房高層未建產品高層小高小高高層小高高層項目碧瑤花園二期 朗詩.國際街區 仁恒國際公寓嘉業國際城金地名京鳳凰和熙星雨華府售完產品多層 小高小高高層高層小高高層高層在售產品多層 小高小高高層高層小高高層高層未建產品多層 小高無無無小高高層高層 河西地域由于土地資源日益稀缺，加之毗鄰CBD的CLD規劃，因此產品以容積率較高的高層和小高層為主 從外型來看，根本為南北通透的板式構造，未出現塔式構造的樓盤 河西區域的樓盤精裝比例較高，70%左右的樓盤為精裝修，區域產品質量較高 項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶

25、定位河西產品外部分析外立面及公共部位項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位 在立面風格上，河西樓盤大多采用了現代簡約的設計風格，彰顯了河西新城年輕、國際化、富于現代氣味的特點。 在走道、電梯間、大堂等公共空間的設計上，除了星雨華府等位于河西北部區域的幾個豪宅工程有較為奢華的設計外，大部分樓盤質量普通。河西產品外部分析外立面及公共部位項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品內部分析戶型 河西樓盤2房主力戶型在85-95平方米之間，3房在130-150平方米之間，4房在170平方米以上 河西區域整體房型偏大，彰顯了區域高尚住宅區的特質 項目認知價值發現市場分析項目定位價格

26、定位客戶定位 河西樓盤的戶型設計均較為成熟，在動靜分別、南北通透、房間全明等設計上都非常到位 但在戶型上缺乏附加值，即偷面積的成分，僅部分樓盤有飄窗、大陽臺的設計，空中入戶花園、大露臺、內嵌式陽臺，轉角飄窗等偷面積的元素均無樓盤運用，對于本工程而言，戶型設計是個不錯的突破口。河西產品內部分析戶型項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品內部分析裝修項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位 裝修上來看，河西樓盤精裝修比例高達70%，裝修規范根本在2000元/平方米以上 中央空調、廚房衛浴設備的品牌上均選取了國際知名大牌河西產品內部分析裝修項目認知價值發現市場分析項目定位價格

27、定位客戶定位地源熱泵系統建筑外部防護系統家庭平安防備警報系統安康全新風系統 河西區域朗詩國際街區、和府奧園等工程均打出了科技住宅的概念，恒溫恒濕系統、地源熱泵系統、新風系統等智能化系統的運用曾經較為普遍和成熟，使樓盤的附加值大大添加，也吸引了很多客戶的青睞。河西產品內部分析智能化項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品景觀設計樓盤綠化率仁恒江灣城35%棲庭31%融僑中央花園32%嘉業國際城35%中北尚品35%保利香檳國際36% 河西大部分樓盤在內部景觀的打造上較弱，這和高昂的土地本錢和較高的容積率有直接的關系 個別樓盤如宋都美域內部景觀打造較好，有中央花園等景觀概念，這也成為了

28、該樓盤的主要賣點項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品商業配套樓盤商業形態仁恒江灣城社區集中商業中北尚品沿街商業融僑中央花園社區集中商業仁恒G53商業內街（規劃）朗詩國際街區無商業和府奧園沿街及地下商業 河西樓盤的商業配套亮點不多，形狀根本上為沿街商業和內部的集中商業兩種，僅起到根本配套，滿足業主生活消費的作用。項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品物業效力樓盤物業公司物業費碧瑤花園二期南京江鴻物業發展有限責任公司1.60元/平方米月融僑中央花園融僑物業1.85元/平方米月仁恒江灣城南京仁恒物業管理有限公司2.50元/平方米月朗詩國際街區南京朗坤物業服務有限

29、公司1.80元/平方米月宋都美域南京江鴻物業發展有限責任公司1.55元/平方米月 河西樓盤的物業效力公司根本為開發商旗下企業，較少有外聘高質量的如戴德梁行、第一太平洋戴維斯等國際一流物業效力公司 所提供的物業效力也根本是常規的保安、保潔、家政、維修等方面，沒有特別突出的地方 物業費的范圍集中在1.5-2.5元/平方米月，在全南京市屬于較高程度項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品小結市場現狀本項目突破口外立面河西樓盤大多采用了現代簡約的設計風格，彰顯了河西新城年輕、國際化、富于現代氣息的特點。公共部位除了個別豪宅項目設計較好，整體市場品質一般公共部位設計彰顯豪宅風范戶型河西區

30、域整體房型偏大，彰顯了區域高尚住宅區的特質，但在附加值的創造上較為缺乏戶型設計上增加附加值裝修70%的新盤都是精裝社區，裝修標準普遍超過2000元/平方米，且均為大開發商的手筆，裝修經驗豐富，品質高，風格成熟智能化科技住宅概念已經較為普遍，地源熱泵系統、新風系統等智能化系統的運用已經較為成熟景觀設計河西大部分樓盤在內部景觀的打造上較弱，僅有宋都美域等個別個案景觀打造較好，這也成為其主要賣點景觀設計上打造震撼力商業商業配套亮點不多，形態基本上為沿街商業和內部的集中商業兩種，僅起到基本配套，滿足業主生活消費的作用將商業配套做出亮點物業服務物業服務公司基本為開發商旗下企業，所提供的物業服務也基本是常

31、規的保安、保潔、家政、維修等方面，沒有特別突出的地方 經過報告第一部分價值發現的分析，我們曾經做出了本工程具備了成為標桿性高端物業的先天稟賦，且本區域內無任何競爭個案，因此，西善橋的價值將由我們來書寫 因此我們要充分發揚我們的價值優勢和開發商的實力，在產品質量、附加值等方面發明價值，將本工程打呵斥全市高端住宅市場中最具潛力的明星個案。對本工程的啟示項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位工程定位我們是什么高端物業一個由四緯要素構成的市場綜合體價錢：單價與總價高于市場平均程度或同類產品程度高端物業產品性能：發明高質量高溫馨度產品市場籠統：品

32、牌企業，高端客戶群體與高質量的效力資源：擁有區位或生態等稀缺資源初步定位為：區域標桿，高端物業項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位區位價值工程坐擁秦淮新河景觀帶，周邊依托梅山社區，生活氣氛濃重工程價值市場分析中心點：即將被規劃拉入青奧幅員中心點：景觀稀缺、生活便利中心點：打造區域標桿性樓盤建發為西善橋發明價值南京30萬方 秦淮新河畔的明星個案位于南京市重點打造的河西和南部兩大副城之間，坐擁2021青奧村規劃利好經過區位、土地、市場三個原點定位工程工程周邊無競爭個案，區域價值亟待開掘，本工程應在產品打造上向臨近的河西區域靠攏工程定位項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位價錢

33、研判價錢研判案例采樣根據全市單價2萬元以上，主力總價300萬以上的公寓工程為例區位項目總體量（萬方）產品類型主力面積（m2)均價主力總價段（萬元）河西仁恒江灣城68.7高385金地名京20高層80-20837500300-780 朗詩.國際街區 30小高367城東紫園10.4小高276中冶鐘鼎山莊24.9花園洋房270-31028000756-868城中南京國際廣場42.6高487城開御園3.1小高578長江路九號25.4高層1

34、58-25140000632-1004金鼎灣國際11.5小高層90-16035000315-560都市羲和9.5高層90-20041000369-820凱潤金城21.7高層、酒店式公777城北藍晶國際2.8 酒店式公寓53-8120000 106-162長江峰景9.0 高層115-13220000 230-264項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位價錢研判河西仁恒江灣城朗詩國際街區2.2萬/平方米2.8萬/平方米城東紫園中冶鐘鼎山莊2萬/平方米2.8萬/平方米城中金鼎灣國際城開御園3.5萬/平方米3.3萬/平方米城北藍晶國際長江峰景2萬/平方米2萬/

35、平方米參照市場在售的各類高端物業的不同類別，本工程定位為區域內高端物業。目前可參考的同檔次競比工程有仁恒江灣城、朗詩國際、中冶鐘鼎山莊、長江峰景。項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位靜態競比價錢20000元/平米實際價錢外部因素系數對比因素本項目仁恒江灣城朗詩國際中冶鐘鼎山莊長江峰景15%地段因素評分10013013014012020%休閑配套評分10012012013012015%外部景觀評分100130130135130內部因素10%開發商品牌評分1001501401001005%總規模評分1001501201208015%建筑品質評分10012010012013010%物業管

36、理評分1001301101301105%內部景觀評分1001201201301105%社區商業評分100120120120100100%系數累加100130 121 125 111 項目價格22000280002800020000參考權重40%30%20%10%項目價格*權重*100/系數累加199856769 6936 4480 1800 價錢研判項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位價錢研判本輪調控周期將繼續6-12個月受調控政策影響，區域市場房價將下降10-20%南京樓市宏觀環境支撐未變最終建議本工程銷售價錢為：20000元/平方米*1+10%=22000元/平方米2021年，

37、受宏觀調控政策的影響，區域市場價錢將出現10%-20%的下調，估計本輪調控會繼續6-12個月。市場將走出調控周期，銷售價錢至少回歸至調控前的市場估價程度，即20000元/平方米，以本工程2021年底入市計，預期南京整體房地產市場將可在現價值上堅持10%漲幅，即：項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判根據目前初判的工程實際價錢，及初步的戶型建議，框定總價，借以推導產品細分目的客戶面積區間戶數比單價總價區間55-6010%20000110-120萬75-8530%20000150-170萬90-11025%20000180-220萬110-12035%20000220-240萬2

38、00以上5%20000400萬以上合計20000110-400萬初步戶型配比建議項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判客戶分類模型健康養老（56歲以上）品質家庭（36-55歲）都市新銳（26-35歲）（22-25歲）根據工程總價段 100-370，依托我們的客戶分析模型，預判目的客戶為中產階級為中堅的人群。獨身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新南京人獨身丁客三代同堂中大學3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂二老空巢 新貴型 經 濟 型 中產型 富有型 富 豪 型30010030以上萬元/年30-10萬元/年 10萬元以下 購買力客戶類型家庭構造客戶類型項目認知價值發現市場分析項目定

39、位價格定位客戶定位客戶研判類別家庭年均收入水平職業背景購房支付特點產品偏好生活調性生活偏好富裕型100-300萬歐美企業高管、上市公司董事、非歐美企業、民營企業總經理、董事，頂級專業人士、政府高級干部，金融企業高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務型投資型成功精英張揚進取品味善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動。生活追求高雅、新潮和高品質。喜歡各類投資。擁有名車，經常出國旅游。中產型30-100萬外資企業中高層、國內上市公司高管、民營企業總經理、外資咨詢類企業高級咨詢顧問、高科技行業高級技術人員，大型制造類行業的高級工程師、醫療衛生機構的高級醫師和管理人才

40、、政府高級干部、金融機構經理等。低總價的物業一次性付款，高總價的物業考慮分期付款。 擁有型奢華型運動型休閑型贍養型進取炫耀享受個性時髦追逐社會高尚生活的表現形式，愿意花時間和金錢進行休閑娛樂消費和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區旅游。新貴型 10-30萬歐美企業部門主管、非歐美企業經理、上市公司經理、民營企業高管、私營企業主、咨詢類企業高級咨詢顧問、高科技行業高級技術人員，制造類行業的中級工程師、政府和事業單位中層干部、醫療衛生機構的中級醫師和管理人才、成功的自由職業者、高校副教授和教授、中學高級教師等。首付能力不強，但月還款能力高、工作前景預期好；貸款年限可以較長；國有事業單

41、位和歐美企業大多有房帖。生活型工作型教育型贍養型休閑型運動型健康型事業積極前瞻快捷個性品味家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工作節奏較快，追求快捷和便利。購買力客戶分類描畫項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判產品形態主力客戶形態產品需求偏好產品類型面積段（平米）購買力類型年齡、家庭特征家庭結構55-60都市新興貴族 26-35都市新銳族單身貴族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運動、醫療配套齊全環境、地段好，交通便捷小區品質高、升值潛力大附近有幼兒園、小學配套運動型

42、 休閑型工作型 生活型 教育型56歲以上健康養老族二老空巢基本生活便利醫療配套有健身綠地有健康型 休閑型生活型75-120城市中產階級30-35都市新銳族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運動、醫療配套齊全環境、地段好，交通便捷小區品質高、升值潛力大有幼兒園、小學配套運動型 休閑型商務型 擁有型 教育型36-55品質家庭族中學三口之家以上生活、休閑、醫療配套齊全環境、地段好，交通便捷小區品質高、升值潛力大投資型 奢華型擁有型 贍養型200以上富裕階層40-55品質家庭族中學三口之家以上生活、休閑、運動、醫療配套齊全環境、地段好，交通便捷小區品質高、升值潛力大有幼兒園、小學配套擁有型奢華型商務型精

43、神型投資型項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶分解定位55-65的主力客群為初次置業型客戶描述客戶類型客戶來源主要是：有購買一房或兩房的能力，（經濟能力有限）希望籍此機會從中端人群擠身高端圈層事業處于上升期，獎勵自己和家人的心情迫切對品質生活的向往和對身份認同的提升感較強年齡段主要集中在28-35歲，購置物業，易感性化和沖動這類客戶群以工作在周邊或市區的新南京人居多或有少數：55歲以上，追求品質生活的、物質條件優越的養老型客戶都市新興貴族工作在河西的各類年輕杰出白領階層（包括CBD商務人士、科技產業園的中、高級技術、管理人才、行政機關干部等）；西善橋區域子女獨立；在市區工作，奮

44、斗一定年數，有一定積累的新南京人；部分江浙滬投資客項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶分解定位75-120的主力客群為改善型客戶描述客戶類型客戶來源事業處于上升穩定期，看重物質資本，有投資傾向已擁有一套至多套物業的置業經驗對品質生活的追求和對身份認同的提升看重居住生活品質、社區文化和鄰居檔次等軟環境注重子女學習空間和家人的生活空間年齡段主要集中在30-55歲目標客戶具備一定的經濟基礎，為中產階級及以上收入人群；以改善型的老南京人和在南京奮斗多年的新南京人為主，也會吸納部分看好南京發展的蘇浙滬投資客城市中產階級河西地區改善型客源的溢出，來自全市；梅山鋼鐵集團里工作多年，有一定積蓄

45、的企業管理層；項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶分解定位200以上的主力客群為享用型客戶描述客戶類型客戶來源屬于高端客戶的最上層，經濟實力不受限擁有多次置業經驗和多套物業看重居住生活品質、社區文化和鄰居檔次等軟環境年齡段主要集中在35-55歲，消費行為相對低調的人群這類客戶注重居住品質，置業決策看重自己的感覺和判斷，朋友建議在決策中分量不大富裕階層全市高端改善，涉外人士；梅山鋼鐵集團工作多年的企業高管；厭惡都市喧囂，想往安靜養老環境的離退老干部項目認知價值發現市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶定位目的客群西善橋本地在梅山鋼鐵企業任務的中高管 全市私營企業主或企業高管政府公務

46、員和泛公務員中的高收入人群各類產業園外資企業高管層在南京打拼一定年數的“新南京人來自江浙滬的投資客部分有南京情節的境外和海歸人士年年在外打拼的南京人目 錄第二部分 產品篇什么樣的產品適宜本工程？我們的思索：工程區位思索1：我們緊鄰“河西新城高端人文國際居住區。2：我們毗鄰“青奧村這一多元化國際配套區。3：我們擁有最近的四條地鐵線環繞，國際化交通體系。結論我們具有國際高端的人文居住氣氛；我們具有國際完備的生活配套；我們具有國際化交通體系；如何利用這種國際資源屬性？案例自創一個行之有效的戰略：個案自創【遠洋萬和城】亞奧中心，打造“世界級生活示范區 居于北四環，擁有國際高端居住文化，周邊配套成熟高端

47、。遠洋萬和城國際資源利用遠洋萬和城本身價值塑造高端國際公寓5A級寫字樓國際一線品牌購物中心國際高端酒店公寓芳草地國際學校雙語幼兒園工程占地17萬方，容積率2.6個案具備國際化資源屬性；經過打造高端國際公寓、5A級辦公、高端酒店公寓、一線品牌購物中心、芳草地國際學校、雙語幼兒園等高端綜合生活配套，塑造工程本身的國際高端價值體系。結論如何塑造本工程的國際價值體系？回歸工程本身我們需求：工程本身認知綜合容積率2.2建筑限高60米公建配套約占1/3用地體量要求緊鄰秦淮新河自然景觀資源“秦淮藍調這一極具歷史人文底蘊的自然資源秦 淮 新 河泰山北路地塊3地塊2地塊1結論工程綜合容積率2.2，但由于工程1/

48、3地塊用來建幼兒園和小學等公建配套，對容積率有一定損失；導致住宅部分的容積率較高，且有60米限高要求。綜合思索建議做全小高層產品，打造大圍合的高端住宅籠統；利用秦淮新河的自然文化景觀資源，塑造高端國際配套體系，打造本案特征國際濱水住區。產品定位一座濱水人文國際住區秦淮新河的景觀文化國際化教育、生活、文娛配套國際高端公寓產品定位一座濱水人文國際住區我們的疑問： 定位的支撐點在哪里？產品支撐規劃：濱水國際住區規劃國際配套：涵蓋一站式國際教育、國際生活運動泛會所、國際濱水休閑俱樂部。國際公寓：倡導全新國際質量生活理念。一、規劃經濟目的：占地面積：13.2萬方建筑面積：26.4萬方容積率：2.2建筑密

49、度：25%建筑高度：60米綠化率：35%小學幼兒園社區配套公寓公寓河濱會所二、國際化配套國際一站式教育體系國際生活泛會所國際濱水新天地打造一站式國際生活配套享用步行的便利教育引入國際頂尖教育方式，倡導一站式教育體系聯手常春藤教育機構，打造國際一體化頂尖教育方式。36班小學12班幼兒園常春藤教育機構華爾街怎樣養孩子？第一，讓孩子花本人的錢第二，教理財，更要培育領袖的素質第三，“憶苦思甜第四，談貧說富第五，孩子能否想要什么就能得到什么第六，讓孩子在贊賞而不是仇恨中長大第七，讓孩子早早打工第八，培育一個擔任的孩子第九，教孩子開展穩定的人際關系第十，“少兒總裁班：企業家的才干、慈悲家的品性第十一，品德

50、與運營才干第十二，娃娃大亨第十三，怎樣培育金融家 聯手美國東北部最著名的8所大學：哈佛、耶魯、普林斯頓、哥倫比亞、康奈爾、布朗、達特茅斯和賓夕法尼亞大學 全美式國際教育體系開通直升美國前8大名校的快捷通道可面向全市招生，擴展建發知名度國際雙語幼兒園建議引進專業的師資團隊，如：伊頓慧智雙語幼兒園校園占地面積為5000平米，綠化覆蓋面積為75%，十二個班級的規模，另有生態式廊景、親子圖書室、及美術、音樂公用活動室等；權威的師資力量；經典的蒙臺梭利課程國際化教育機制，“不教的教育國際雙語小學建議引進專業的師資團隊，如：耀中國際學校、金蘋果雙語學校等校園占地面積為3萬方，建筑面積約2萬方，綠化覆蓋面積

51、為75%，36班規模，規范250米塑膠跑道操場、校舍配備多媒體互動白板，設有計算機室、圖書館、音樂室、飯堂、體育館、劇場及戶外體育及游樂設備。雙語雙文化課程，國際教育體系聯動延續早教體制、掛鉤知名國際學府，發明頂尖的一站式教育體系生活文娛國際化生活配套，引領豐富多元的休閑文娛享用國際濱水新天地國際生活泛會所濱河新天地生活泛會所國際濱水新天地秦淮新河為秦淮河一支流，而秦淮河素來既得文人才子的青睞十里秦淮千年流淌，六朝勝地今更輝煌 延續秦淮河淵源流淌的小資生活顏色，打造本案特征的“國際濱水新天地會聚古樸浪漫情懷與國際時髦風格，打造國際圈層生活濱水景觀塑造秦 淮 新 河利用秦淮新河資源與市政景觀帶，打造特征國際濱水休閑走廊。將景觀與文化、休閑與自然完美聯絡。引入國際知名品牌，如星巴克、人間系列酒吧、俏江南等高端休閑餐飲，塑造濃郁小資情調。風情酒吧街文化vip俱樂部南京特征民國建筑，搭配華美復古的裝修風格，凸顯歷史文化與國際交融的奢華，營造極致尊貴私密的vip享用。