1、房地產(chǎn)開發(fā)(kif)與經(jīng)營安徽建筑(jinzh)大學(xué)管理學(xué)院 劉艷共一百五十一頁第一章 緒論(xln)一、房地產(chǎn)的基本概念二、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)的基本概念三、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程共一百五十一頁一、房地產(chǎn)的基本概念：（一）房地產(chǎn)的內(nèi)涵：房地產(chǎn)是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)益總和。具體包括：1、土地：地表(dbio)及其向上和向下延伸的一定空間，包括生地、熟地、毛地等。2、建筑物：住宅、商業(yè)用房、工業(yè)用房等。3、配套基礎(chǔ)設(shè)施：道路交通電信設(shè)施、地下管道設(shè)施、生態(tài)環(huán)境設(shè)施等。4、各種衍生的權(quán)益：所有權(quán)、土地使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。三種存在形態(tài)：單純(dnchn)土地單純建

2、筑物房地合一共一百五十一頁（二）房地產(chǎn)商品(shngpn)的屬性：位置(wi zhi)固定性市場地區(qū)性投資巨額性行業(yè)相關(guān)性產(chǎn)品異質(zhì)性使用長期性政策限制性保值增值性用途多功能性共一百五十一頁（三）房地產(chǎn)的分類：不動(dòng)產(chǎn)：指不可移動(dòng)(ydng)或移動(dòng)(ydng)后會改變原性質(zhì)、形狀，失去原價(jià)值的物體。具體包括房地產(chǎn)；某些構(gòu)筑物（橋梁、道路、機(jī)場、大壩、水庫等）；與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、果樹及其種子等；價(jià)值昂貴的船舶、飛機(jī)和火車等財(cái)產(chǎn)。住宅：普通商品房、限價(jià)商品房、保障性住房、高檔商品房、別墅、小產(chǎn)權(quán)房按構(gòu)成(guchng)要素按用途按開發(fā)建設(shè)程度房產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)住宅商業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)其他用途房

3、地產(chǎn)生地熟地期房現(xiàn)房共一百五十一頁（四）描述房地產(chǎn)：1、位置、四至、形狀2、面積大小：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍行政管理部門依法確認(rèn)的面積3、建筑物層數(shù)和高度：住宅1-3層為低層，4-6層為多層，7-9層為中層，10層以上為高層，30層以上或超過100米為超高層。4、建筑結(jié)構(gòu)：指建筑物中由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐面板等承重構(gòu)件組成的體系。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼混、磚混、磚木、木結(jié)構(gòu)）5、建筑物構(gòu)成、建筑質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)狀況、采光(cigung)、通風(fēng)6、使用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：用途、建筑容積率、建筑覆蓋率容積率=建筑總面積/土地總面積覆蓋率=底層建筑面積/土地總面積共一百五十一頁二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念：1、房地產(chǎn)

4、業(yè)的內(nèi)涵：指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(jinsh)、租售經(jīng)營、物業(yè)管理以及相關(guān)服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。2、房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成： 主流產(chǎn)業(yè) 輔助產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)投資(tu z)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)管理房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)市場管理房地產(chǎn)法制建設(shè)房地產(chǎn)人才培養(yǎng)共一百五十一頁3、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)歸屬：房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系：相互獨(dú)立、相互關(guān)聯(lián)、共損共榮房地產(chǎn)業(yè)是帶有第一、第二產(chǎn)業(yè)部分性質(zhì)和特征(tzhng)的第三產(chǎn)業(yè)。4、房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的特點(diǎn)：先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)(chny)區(qū)域差異大關(guān)聯(lián)性大高投資、高風(fēng)險(xiǎn)受政策影響大、與法制密切相關(guān)共一百五十一頁三、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展(fzhn)歷程第一階段（1978-1991

5、）第二階段（1992-1995）第三階段（1995-2003）第四階段（2003-2008）第五階段（2009-至今）理論突破與試點(diǎn)起步階段：1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓土地；1990年上海市房改方案出臺，開始實(shí)行住房公積金制度；1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段：1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行；1993年底，經(jīng)過宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)增長率普遍大幅回落，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷后開始復(fù)蘇。相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段：隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)；1998年以后，隨著住

6、房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺的新階段：2003年以來商品房價(jià)格持續(xù)上漲，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯，隨之而來出臺了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。房地產(chǎn)價(jià)格漲幅回落、繼續(xù)調(diào)整階段：2009年以來，中國宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。共一百五十一頁一、土地的雙重(shungchng)屬性：第二章 土地及土地制度(zhd)第一節(jié) 概述土地的自然屬性：土地總量的有限性土地區(qū)位的差異性土地位置的

7、固定性土地使用的耐久性土地的經(jīng)濟(jì)屬性： 土地稀缺性土地的區(qū)位可變性土地的報(bào)酬遞減性土地經(jīng)營的壟斷性共一百五十一頁二、土地產(chǎn)權(quán)類型：1、土地所有權(quán)：占有、使用、收益、處分，排除他人干涉的權(quán)能。2、土地使用權(quán)：3、地役權(quán)：為了土地的便利使用而使用他人土地的權(quán)利；為自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物權(quán)；為自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物權(quán)；雙方約定(yudng)而產(chǎn)生地役權(quán)。4、相鄰關(guān)系：相鄰雙方依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。5、抵押權(quán)：債權(quán)人對債務(wù)人或第三人提供的，作為債務(wù)擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)，于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，就其賣得價(jià)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。6、不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)：7、典

8、權(quán)：支付典價(jià)，占有他人不動(dòng)產(chǎn)為使用收益的權(quán)利。8、共有權(quán)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律狀態(tài)。共一百五十一頁三、土地所有制的類型：個(gè)人所有（單位或兩人以上共有）集體和合作社所有法人所有國家所有我國的城市土地歸國家所有，農(nóng)村(nngcn)土地歸農(nóng)村(nngcn)集體所有。1、國家土地所有制：我國國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，其管理權(quán)收益權(quán)歸地方政府。共一百五十一頁2、集體土地所有制：目前我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)人包括三種情況：（1）村農(nóng)民集體所有：由村民集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理（2）村民小組所有（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有：主要指鄉(xiāng)鎮(zhèn)興辦的企業(yè)所占用的土地。集體

9、農(nóng)地和集體建設(shè)用地：集體農(nóng)地是指耕地和其他直接或間接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地；集體建設(shè)用地是指宅基地、鄉(xiāng)村企業(yè)用地、鄉(xiāng)村共用事業(yè)用地和鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地、已確認(rèn)給集體的分散的荒山荒地。集體土地的使用權(quán)和處分權(quán)：耕地不能拋荒；集體土地使用權(quán)可以讓與給村內(nèi)經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)，也可以承包給家庭使用；集體土地使用權(quán)不能出讓，只能在國家需要時(shí)通過(tnggu)征用程序先讓渡給國家。共一百五十一頁五、我國現(xiàn)有的土地制度1、土地公有制2、土地有償有限期使用（土地使用年限自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。在實(shí)際使用中土地使用年限縮水現(xiàn)象嚴(yán)重(ynzhng)。）居住用地70年（2007年10月1日施行的物權(quán)法規(guī)定期滿可以自

10、動(dòng)續(xù)期）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、倉儲用地、綜合或其他用地50年3、用途管制制度：依據(jù)土地利用總體規(guī)劃對土地用途轉(zhuǎn)變實(shí)行嚴(yán)格控制。（農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地）共一百五十一頁4、土地登記制度(zhd)：國家施行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。 5、保護(hù)耕地制度：嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。同時(shí)還規(guī)定，國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。合肥將堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)防死守耕地紅線，確保糧食安全。由此形成以下權(quán)利：國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用

11、權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利共一百五十一頁第二節(jié) 國有土地使用權(quán)的獲取(huq)方式一、政府土地儲備與一級開發(fā)：土地儲備：是指城市政府按照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過(tnggu)對回收、收購、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)，并予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理的機(jī)制或行為。（合肥市土地儲備中心）土地的一級開發(fā)：是指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而結(jié)果是使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。共一百五十一頁合肥各縣（市）限定(xindng)商品住宅用地宗地規(guī)模超過105畝的，全

12、部納入合肥市級儲備，在市級土地交易平臺公告出讓。儲備土地上市前將達(dá)到“橫向寸草不生、縱向片瓦不留”程度，具備通水、通電、通路條件，并實(shí)現(xiàn)場地平整；地塊所在地縣（市）、區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會也會負(fù)責(zé)現(xiàn)場看護(hù)，確保符合揚(yáng)塵治理要求，并不被傾倒渣土。共一百五十一頁二、土地使用權(quán)出讓方式1、概念（一級市場(shchng)、批租市場(shchng)） 一定年限的土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓金2、土地使用權(quán)出讓的方式：招標(biāo)、掛牌、拍賣、協(xié)議土地使用權(quán)出讓過程中涉及的主要成本和稅費(fèi)： 契稅 征地補(bǔ)償費(fèi) 耕地占用稅、耕地開墾費(fèi) 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi) 房屋拆遷費(fèi) 各項(xiàng)管理費(fèi)用國家(guji)土地使用者土地使用

13、權(quán)出讓金其他費(fèi)用共一百五十一頁三、土地使用權(quán)劃撥方式：1、土地使用權(quán)劃撥的概念：縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者依法繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用之后將該土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付土地使用者使用的行為。（行政劃撥、無限無償使用、禁止轉(zhuǎn)讓）2、劃撥土地的范圍包括：國家機(jī)關(guān)和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目(xingm)用地、法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。3、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)： 安置補(bǔ)助費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi)及其他費(fèi)用主要(zhyo)成本和稅費(fèi)共一百五十一頁四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（二級市場）： 出售、交

14、換、贈與土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件：以出讓方式(fngsh)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定方式(fngsh)進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出讓過程中涉及的主要成本和稅費(fèi)： 出讓方繳納的稅費(fèi) 受讓方繳納的稅費(fèi) 土地(td)使用者土地使用者營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅共一百五十一頁營業(yè)稅：納稅人：轉(zhuǎn)

15、讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)（包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物）的單位和個(gè)人。銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用5%營業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅=營業(yè)稅額7%教育費(fèi)附加=營業(yè)稅額3%土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得(qd)收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。（四級超額累進(jìn)稅率）共一百五十一頁土地增值稅的計(jì)算方法：1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分：土地增

16、值稅稅額=增值額30%2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分： 土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分： 土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%4、增值額超過200%的部分： 土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；評估價(jià)格(jig)；稅金（兩稅一費(fèi)及印花稅）；加計(jì)的扣除（對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和，加計(jì)的扣除）。共一百五十一頁例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)房地

17、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納(jion)土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以每平方米4000元價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1500元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為180萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。解：商品房銷售收入=4000X10000=4000（萬元）扣除項(xiàng)目金額=300+1500+180+170+（300+1500）X20% =2510（萬元）增值額商品房銷售收入扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 400025101490（萬元）增值率149025101005

18、9.36土地增值稅稅額增值額40扣除項(xiàng)目金額514904025105470.50（萬元）共一百五十一頁土地增值稅的預(yù)征與清算：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。目前合肥市保障性住房土地增值稅預(yù)征率暫定為0，住宅（不含別墅、商住房）為0.5%，其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）為1.5%。納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售(xioshu)的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房

19、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。共一百五十一頁企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額25%房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅：每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額10%-營業(yè)稅及附加-預(yù)繳的土地增值稅-期間費(fèi)用）25%印花稅：是對在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證(pngzhng)所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證(pngzhng)稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=合同金額0.05%印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地取得時(shí)繳納土

20、地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。共一百五十一頁城鎮(zhèn)土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照(yzho)規(guī)定稅率計(jì)算征收（具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）。（合肥土地使用稅：一環(huán)以內(nèi)20元/平方米/年，一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)15元/平方米/年，二環(huán)以外10元/平方米/年）契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單

21、位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，基本稅率為3%。共一百五十一頁五、國有土地使用權(quán)出租：1、通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲取的土地使用權(quán)可以出租；2、通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后，與土地管理部門補(bǔ)簽了土地使用權(quán)出讓合同且補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金的，也可以出租。六、土地合作方式：投資參股：股權(quán)收購：免繳契稅、營業(yè)稅、土地增值稅及相關(guān)的交易手續(xù)費(fèi)香港路勁收購順馳（2007年，擁有(yngyu)順馳94.74%的股權(quán)）萬科收購浙江南都（2007年，擁有南都100%的股權(quán)） 共一百五十一頁第三節(jié) 閑置(xinzh)土地的有關(guān)規(guī)定閑置土地是指國有建設(shè)

22、用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積(min j)占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積(min j)不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。（一）未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報(bào)經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)征繳土地閑置費(fèi)決定書，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；共一百五十一頁（二）未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照中華人民共和國土地管理法

23、第三十七條和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十六條的規(guī)定(gudng)，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。共一百五十一頁一、城市土地利用分類：按照城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，城市用地的分類采用大類、中類和小類三個(gè)層次，共分10大類、46中類、73小類。10大類：居住（R）、公共設(shè)施（C）、工業(yè)（M）、倉儲（W） 、對外交通(jiotng)（T） 、道路廣場（S） 、市政公用設(shè)施（U） 、綠地（G） 、特殊用地（D） 、水域和其他用地（E）1、居住用地：住宅用地、

24、各類服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地第四節(jié) 城市(chngsh)土地利用規(guī)劃類別說明一類居住用地R1市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地二類居住用地R2市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好，以中、高層住宅為主的用地三類居住用地R3市政公用設(shè)施比較齊全、布局不完整、環(huán)境一般，或住宅與工業(yè)等用地有混合交叉的用地四類居住用地R4以簡陋住宅為主的用地共一百五十一頁2、公共設(shè)施用地（8個(gè)中類）：C1行政辦公(bn gng)用地、C2商業(yè)金融用地、C3文化娛樂用地、C4體育用地、C5醫(yī)療衛(wèi)生用地、C6教育科研設(shè)計(jì)用地、C7文物古跡用地、C8其他公共設(shè)施用地。3、工業(yè)用地：工業(yè)用地工礦企業(yè)

25、的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其他用地。一類工業(yè)用地M1對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地二類工業(yè)用地M2對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地三類工業(yè)用地M3對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)等共一百五十一頁4、倉儲用地：普通倉庫用地、危險(xiǎn)品倉庫用地、堆場用地5、對外交通用地：鐵路用地、公路用地、管道運(yùn)輸用地、港口用地、機(jī)場用地6、道路廣場用地

26、：道路用地、廣場用地、社會停車場（庫）用地7、市政公用設(shè)施用地：供應(yīng)設(shè)施用地（供水、供電、供熱等設(shè)施用地）；交通設(shè)施用地；郵政設(shè)施用地；環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地；施工與維修設(shè)施用地；殯葬(bnzng)設(shè)施用地；其他市政公用設(shè)施用地8、綠地：公共綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地9、特殊用地：軍事用地、外事用地、保安用地10、水域和其他用地：水域、耕地、園地、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、棄置地、露天礦用地共一百五十一頁二、城市土地利用規(guī)劃的主要內(nèi)容：1、城市土地利用總體規(guī)劃：確定土地利用的方向、目標(biāo)和結(jié)構(gòu)分區(qū)以及骨干項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施工程的用地范圍，要求結(jié)構(gòu)合理、布局得當(dāng)、生態(tài)系統(tǒng)良好(lingho)。（以大類為主、中類為

27、輔）2、城市土地利用功能分區(qū)規(guī)劃：居住用地20%32%，工業(yè)用地15%25%，道路廣場用地8%15%，綠地8%15%，這四類用地綜合占比為60%75%。3、城市土地利用詳細(xì)規(guī)劃（應(yīng)達(dá)到小類深度）詳細(xì)確定建設(shè)用地范圍內(nèi)土地的性質(zhì)（用途）、強(qiáng)度（建筑密度、容積率）和建設(shè)狀態(tài)（后退紅線、建筑高度）；公共設(shè)施位置等。共一百五十一頁三、決定城市土地區(qū)位的主要因素：四、土地使用權(quán)出讓過程(guchng)的規(guī)劃管理：出讓國有土地使用權(quán)：出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃，出讓的地塊必須具備城市規(guī)劃行政管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（地塊面積、用途、容積率、綠地率、建筑密度和高度）和附圖。交通(jiotng)和通信自然

28、條件和環(huán)境人口和經(jīng)濟(jì)集聚社會文化共一百五十一頁第三章 房地產(chǎn)市場及運(yùn)行(ynxng)規(guī)律第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵是房地產(chǎn)交換的場所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)產(chǎn)品和房地產(chǎn)服務(wù)交換的統(tǒng)一體；房地產(chǎn)市場是房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的結(jié)合；房地產(chǎn)市場是住宅市場和非住宅市場的結(jié)合；房地產(chǎn)市場是有限空間和無限空間的統(tǒng)一體。二、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)1.壟斷(lngdun)競爭性（完全競爭市場：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入、交易雙方人數(shù)眾多）2.供給調(diào)節(jié)滯后性3.投機(jī)性4.區(qū)域性較強(qiáng)5、流動(dòng)性弱，變現(xiàn)能力差共一百五十一頁三、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素(yo s)1、房地產(chǎn)市場主體：主要涉及的政府部門：

29、土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門需獲得的批準(zhǔn)：土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證、銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等。供給(gngj)主體： 政府 開發(fā)商 非盈利組織 存量房地產(chǎn) 的擁有者專業(yè)機(jī)構(gòu)人員：投資開發(fā)中的專業(yè)機(jī)構(gòu)及人員房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)物業(yè)管理需求主體管理者共一百五十一頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定1.未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的，不得(bu de)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；2.新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(含新增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù))應(yīng)當(dāng)申請暫定資質(zhì)（領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)申請）；3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級、四級

30、四個(gè)資質(zhì)等級；4.一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定。共一百五十一頁房地產(chǎn)資質(zhì)等級：1、注冊資本不低于5000萬元、2000萬元、800萬元、100萬元；2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（5年、3年、2年、1年）以上；3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工（30萬、15萬、5萬平米以上），或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四級：沒要求）連續(xù)（5年、3年、2年）建筑工程合格率100%；（四級：已竣工的要100%合格(hg)）4、上一年房屋

31、建筑施工面積（15萬、10萬平米以上），或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（三級、四級無要求）5、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于（40人、20人、10人、5人），其中具有中級以上職稱的管理人員不少于（20人、10人、5人），持有資格證書的專業(yè)會計(jì)人員不少于（4人、3人、2人、2人）；6、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；7、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書等制度；8、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。共一百五十一頁對住房供應(yīng)明顯(mngxin)偏多的城市應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和９?yīng)。優(yōu)化住房(zh

32、fng)供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%購買2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅房地產(chǎn)新政共一百五十一頁2、房地產(chǎn)市場客體：土地、房屋(fngw)、房地產(chǎn)3、房地產(chǎn)市場的交易組織形式：交易中心非正規(guī)市場(shchng)網(wǎng)絡(luò)市場共一百五十一頁 計(jì)劃和修建(xijin) 監(jiān)督 輔助 使用或租借供給(gngj)主體需求主體管理者專業(yè)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)品共一百五十一頁四、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)：1、按照交易層次和權(quán)屬內(nèi)容

33、劃分：一級市場（批租和出租）:國有土地使用權(quán)出讓市場二級市場（增量(zn lin)市場）:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或房地產(chǎn)開發(fā)市場三級市場（存量市場）:土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓或二手房買賣市場2、按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)序劃分：土地投資市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、房地產(chǎn)建筑施工市場、房地產(chǎn)營銷市場、物業(yè)管理市場3、按照房地產(chǎn)用途劃分：住房市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)用房市場、其他用房市場共一百五十一頁4、按照為房地產(chǎn)提供(tgng)服務(wù)的內(nèi)容劃分：房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞務(wù)市場、房地產(chǎn)中介市場、房地產(chǎn)信息市場5、按照權(quán)益讓渡形式劃分：房地產(chǎn)買賣市場、房地產(chǎn)租賃市場、房地產(chǎn)抵押市場、房地產(chǎn)典當(dāng)市場6、按照空間范圍劃

34、分：國際房地產(chǎn)市場、國內(nèi)房地產(chǎn)市場、區(qū)域房地產(chǎn)市場7、按照房地產(chǎn)交易目的劃分：投資性房地產(chǎn)市場、消費(fèi)性房地產(chǎn)市場共一百五十一頁第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供給和需求（一）房地產(chǎn)需求1.含義：特定時(shí)期、特定價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意而且能夠購買(gumi)的房地產(chǎn)商品數(shù)量。2.類型：生產(chǎn)性需求：各類企事業(yè)單位(dnwi)和個(gè)體工商業(yè)者消費(fèi)性需求：居民家庭投資性需求：以保值增值為目的需求剛性需求：丈母娘推高房價(jià)柔性需求：改善、提升居住品質(zhì)彈性需求：投資性需求潛在需求：符合愿意或者能夠購買的其中一個(gè)條件有效需求：同時(shí)滿足愿意和能夠購買兩個(gè)條件潛在需求和有效需求有時(shí)可以相互轉(zhuǎn)換共一百五十一頁3.影響房地產(chǎn)需求的主

35、要因素：房地產(chǎn)需求者的購買力房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)商品或服務(wù)的價(jià)格房地產(chǎn)需求者的偏好利率(ll)水平房地產(chǎn)需求者對未來的預(yù)期（買漲不買跌）房地產(chǎn)潛在需求者的數(shù)量城市化水平國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（恩格爾系數(shù)）4.房地產(chǎn)需求曲線共一百五十一頁美國為窮人建透明塑料房：共5層，由17個(gè)矩形獨(dú)立單元(dnyun)組成，可容納近200人居住。共一百五十一頁印度(yn d)孟買貧民窟共一百五十一頁廣州別墅之王天鵝湖城堡：占地(zhn d)4畝，建筑面積3229平米，售價(jià)約3000萬，29室9廳共一百五十一頁貝克漢姆價(jià)值(jizh)4億人民幣的豪宅共一百五十一頁羅納爾多海邊(hi bin)豪華別墅共一百五十

36、一頁（二）房地產(chǎn)供給1.含義(hny)：特定時(shí)期，每一價(jià)格水平下生產(chǎn)者愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品數(shù)量。既包括存量房也包括增量房。房地產(chǎn)供給量=存量供給-滅失量+該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量+增量供給2.特點(diǎn)：（1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性；（2）房地產(chǎn)供給的層次性：現(xiàn)實(shí)供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次（3）房地產(chǎn)供給的滯后性：特短期：短期：長期：3.房地產(chǎn)供給的衡量指標(biāo)：房地產(chǎn)存量、報(bào)告期竣工量、空置量與空置率、可供租售量、房屋新開工面積和施工面積、竣工房屋價(jià)值共一百五十一頁4.決定房地產(chǎn)供給的因素：房地產(chǎn)市場價(jià)格（供給法則）供應(yīng)量隨著價(jià)格的上升而增加，隨價(jià)格的降低而減少。土地價(jià)格和

37、城市土地的數(shù)量中國城市目前土地費(fèi)用約占商品房總成本的30%左右。土地價(jià)格的提高，將提高房地產(chǎn)的開發(fā)成本，對此房地產(chǎn)開發(fā)商一般會采用兩種可選對策：一是增加容積率，增加房地產(chǎn)供應(yīng)。二是縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢(fn mn)開發(fā)進(jìn)度，從而引起房地產(chǎn)供給的減少。資金供應(yīng)量和利率稅收政策（目前各種稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的10%-15%）建筑材料的供應(yīng)能力和建筑能力開發(fā)商對未來的預(yù)期包括對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、通貨膨脹率、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)需求的預(yù)期，以及對國家房地產(chǎn)信貸政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等，其核心問題是房地產(chǎn)開發(fā)商對盈利水平即投資回報(bào)率的預(yù)期。5.房地產(chǎn)供給曲線共一百五十一頁第三節(jié) 房地產(chǎn)需求彈性和供給彈性

38、一、房地產(chǎn)需求彈性（價(jià)格彈性）：1、含義：是指房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)(fnyng)程度。或者表述為在一定時(shí)期內(nèi)當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格變化百分之一時(shí)所引起的需求量變化的百分比。2、計(jì)算公式：需求價(jià)格彈性系數(shù)= 需求量變動(dòng)的百分比/ 價(jià)格變動(dòng)的百分比（1）彈性系數(shù)大于1，稱為富有彈性；（2）彈性系數(shù)小于1，稱為缺乏彈性；（3）彈性系數(shù)等于1，稱為單一彈性；（4）彈性系數(shù)為無窮大，稱為完全彈性；（5）彈性系數(shù)等于零，稱為完全無彈性。共一百五十一頁3、影響需求(xqi)價(jià)格彈性的因素：相似替代品的可獲得性。代用品越多，彈性就越大，反之則越小。必需品與奢侈品。生活必需的需求彈性較小，奢侈品需求彈

39、性大。商品用途的廣泛性。用途很廣泛，彈性越大，反之越小商品消費(fèi)支出在消費(fèi)者預(yù)算支出中所占的比重。比重小，彈性也小。消費(fèi)者調(diào)整需求量的時(shí)間。消費(fèi)者調(diào)整需求的時(shí)間越短，需求的價(jià)格彈性越小，相反調(diào)整時(shí)間越長，需求的價(jià)格彈性越大。“吉芬物品”、“谷賤傷農(nóng)”、“價(jià)格歧視”共一百五十一頁二、房地產(chǎn)供給彈性：指房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)所引起供給量變動(dòng)的程度，即房地產(chǎn)供給量對價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)投資規(guī)模大、生產(chǎn)周期長、審批環(huán)節(jié)多，當(dāng)價(jià)格變動(dòng)時(shí)，其供應(yīng)量變動(dòng)比較緩慢。短期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供給市場的產(chǎn)品量，僅限于已經(jīng)可以上市銷售的產(chǎn)品存量，無法在短時(shí)間內(nèi)增加供應(yīng)，供應(yīng)量不會因價(jià)格的變化而迅速得以(dy)調(diào)整；

40、長期來看，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過調(diào)整投資和開發(fā)規(guī)模，對價(jià)格變化作出反應(yīng)，房地產(chǎn)供給的彈性增大，但由于房地產(chǎn)業(yè)受土地的制約較多，土地供應(yīng)的彈性非常小，土地的稀缺性和不可再生性使得房地產(chǎn)的長期供給也缺乏彈性。 特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性；短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性增大；長期內(nèi)房地產(chǎn)供給缺乏彈性。共一百五十一頁三、房地產(chǎn)市場供需均衡1、房地產(chǎn)供求均衡曲線2、均衡的三種情況（著名的蛛網(wǎng)理論）房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性大于供給價(jià)格彈性；房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性小于供給價(jià)格彈性；房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性等于供給價(jià)格彈性；3、供求比及庫存消化(xiohu)周期：供求比=當(dāng)期供應(yīng)量/當(dāng)期成交量供求比在0.8-1.2之間較為平衡，當(dāng)供求比小

41、于0.8時(shí)市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求大于1.2時(shí)為供大于求。庫存消化周期=存量/前三月月均成交量該指標(biāo)高于18個(gè)月時(shí)呈現(xiàn)供過于求，低于6個(gè)月為供不應(yīng)求，一般以一年為宜。共一百五十一頁2013年，全國的房地產(chǎn)供求比為119%，呈現(xiàn)供求相對均衡的狀態(tài)，但城市之間分化嚴(yán)重，全國房產(chǎn)相對過剩城市比例約為37.14%。一線城市供求比僅65%，供給不足狀況仍舊嚴(yán)重。二線城市供求基本均衡，供求比為116%。三四線城市供給輕度過剩，供求比為125%。2014年1-6月，多城市供求失衡加劇，庫存處于高位，消化(xiohu)周期顯著拉長，部分城市供地節(jié)奏被要求放緩。城市2014年1-6月供求比2013年供求比消化周期同比

42、北京1.60.716.1109%上海1.30.99.961%深圳0.71.218.372%廣州1.41.011.987%杭州1.81.424.4167%南京1.31.18.1143%合肥1.10.94.833%共一百五十一頁一、房地產(chǎn)市場細(xì)分房地產(chǎn)市場細(xì)分是指將整個(gè)房地產(chǎn)市場按照購買者的需求特性，劃分為若干個(gè)具有相同(xin tn)需求的消費(fèi)者群體組成的細(xì)分市場。房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(shchng)細(xì)分和目標(biāo)市場(shchng)根據(jù)需要選定產(chǎn)品市場范圍列舉潛在顧客的基本需求分析潛在顧客的不同需求舍去潛在顧客的共同需求為市場暫時(shí)取名進(jìn)一步認(rèn)識各分市場的特點(diǎn)測量各分市場的規(guī)模大小

43、選擇目標(biāo)市場，設(shè)計(jì)市場營銷策略共一百五十一頁二、住宅市場的細(xì)分參數(shù)三、生產(chǎn)營業(yè)用房地產(chǎn)市場的細(xì)分參數(shù)1、最終用戶：加工制造業(yè)、商業(yè)(shngy)、金融業(yè)、賓館服務(wù)業(yè)、文化娛樂業(yè)等2、顧客規(guī)模：具體的最終用戶對生產(chǎn)營業(yè)用房需求量的大小家庭參數(shù)(cnsh)：家庭戶數(shù)家庭結(jié)構(gòu)家庭的收入水平家庭的消費(fèi)結(jié)構(gòu)地區(qū)參數(shù)：本城市的購買者非本城市的購買者心理參數(shù)：購買動(dòng)機(jī)生活方式家庭個(gè)性行為參數(shù)：使用時(shí)機(jī)追求利益共一百五十一頁四、房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇（一）五種目標(biāo)市場模式1、單一市場模式：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇一個(gè)目標(biāo)市場集中營銷。2、有選擇的專業(yè)化模式：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇若干個(gè)目標(biāo)市場，其中每個(gè)目標(biāo)市場在客觀(kg

44、un)上有吸引力，而且符合開發(fā)商的目標(biāo)和資源。深圳萬科俊園：通過市場細(xì)分后鎖定了深圳市及周邊地區(qū)擁有千萬資產(chǎn)人士的目標(biāo)市場，開發(fā)出滿足這部分人需求的高層豪宅(ho zhi)，一年時(shí)間銷售量高達(dá)83%。萬科金域華府萬科金色名郡萬科鉑客公寓共一百五十一頁3、符合產(chǎn)品模式：房地產(chǎn)開發(fā)商集中開發(fā)一種類型的物業(yè)產(chǎn)品，并向多個(gè)目標(biāo)市場的客戶群體銷售這種產(chǎn)品。將不同的目標(biāo)客戶群體安排在同一物業(yè)內(nèi)顯然無法滿足這些目標(biāo)群體的個(gè)性化需求，開發(fā)商在選用(xunyng)此模式時(shí)要慎重。4、復(fù)合市場模式：房地產(chǎn)開發(fā)商專門為了滿足某個(gè)目標(biāo)客戶群體的各種主要需求而開發(fā)物業(yè)。目標(biāo)客戶群體定位(dngwi)在合肥CBD辦公的白

45、領(lǐng)階層。14層為百貨公司，513層為高檔寫字樓，1442是公寓，開發(fā)商通過在一個(gè)樓盤中開發(fā)不同類型的物業(yè)，較好地滿足了CBD區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)人士購物、餐飲娛樂、辦公、居住等各種需求。共一百五十一頁5、完全市場(shchng)覆蓋模式：房地產(chǎn)開發(fā)商通過投資開發(fā)各種類型的物業(yè)來滿足各種目標(biāo)市場的需求。只有大型的房地產(chǎn)公司才能采用完全市場覆蓋戰(zhàn)略。萬科：萬科森林公園城市綜合體萬科藍(lán)山花園(huyun)洋房萬科金域華府高檔住宅萬科鉑客公寓酒店式公寓綠地：綠地內(nèi)森莊園、綠地喬治莊園別墅、花園洋房綠地中心城市綜合體綠地海頓公館普通住宅綠地中央廣場商業(yè)房地產(chǎn)共一百五十一頁（二）需求預(yù)測1、定性預(yù)測方法根據(jù)已掌握

46、的歷史資料和現(xiàn)實(shí)(xinsh)材料，憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)、知識和分析判斷能力，對預(yù)測對象未來發(fā)展趨勢作出性質(zhì)和程度的判斷。2、定量預(yù)測方法經(jīng)理人員(rnyun)意見法銷售人員意見法顧客意見法特爾斐法時(shí)間序列法統(tǒng)計(jì)需求分析法共一百五十一頁3、不同物業(yè)(w y)的細(xì)分市場需求預(yù)測物業(yè)(w y)細(xì)分市場住宅開發(fā)的需求預(yù)測商場開發(fā)的需求預(yù)測辦公樓的需求預(yù)測住宅目標(biāo)市場及市場特征確定后，市場研究人員可進(jìn)一步對擬開發(fā)的住宅項(xiàng)目的吸引力、價(jià)格、設(shè)計(jì)及未來的收益作進(jìn)一步的分析商業(yè)服務(wù)設(shè)施按其等級規(guī)模可分為住宅小區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施、居住區(qū)商業(yè)設(shè)施和城市商業(yè)中心。城市辦公樓的供應(yīng)量應(yīng)與該城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相適應(yīng)。共一百

47、五十一頁（1）住宅開發(fā)的需求分析（2）商場開發(fā)的需求分析商圈的層次劃分：第一層次商圈：出行時(shí)間5-10分鐘，可吸引該地段30%以上(yshng)的消費(fèi)需要；第二層次商圈：出行時(shí)間10-15分鐘，可吸引該地段10%以上的消費(fèi)需要；第三層次商圈：出行時(shí)間超過15分鐘，可吸引該地段5%以上的消費(fèi)需要。總購買力分析：根據(jù)交易范圍內(nèi)居民人口、平均收入來估計(jì)，通過分析購買力變化，有助于商業(yè)用房的經(jīng)營收入估算。供給分析：市場份額回答兩個(gè)重要(zhngyo)問題某些特定的住宅市場是否供給過剩或不足？有關(guān)住宅目標(biāo)市場的買者特征、偏好、購買力共一百五十一頁案例討論(toln)：家樂福的選址每次家樂福進(jìn)入一個(gè)新的地

48、方，都只派1個(gè)人來開拓市場。商圈內(nèi)人口(rnku)消費(fèi)能力周邊商的競爭情況地理位置交通狀況鄰居的選擇共一百五十一頁一、房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的含義開發(fā)商針對一個(gè)或幾個(gè)目標(biāo)(mbio)市場的需求并結(jié)合企業(yè)所具有、正在追求的差異化優(yōu)勢，在目標(biāo)(mbio)客戶群體的心目中占有特定位置的過程。二、物業(yè)產(chǎn)品定位方法（5種）1、屬性/利益定位法房地產(chǎn)開發(fā)商將產(chǎn)品定位在某一特定屬性/利益方面的領(lǐng)先者。生態(tài)型、智能型2、價(jià)格/性能定位法房地產(chǎn)開發(fā)商把為目標(biāo)市場提供性價(jià)比更高的物業(yè)作為自己樓盤的定位。性價(jià)比高第五節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品(chnpn)定位共一百五十一頁3、目標(biāo)客戶需求定位法根據(jù)所選定的目標(biāo)市場的實(shí)際需求，開發(fā)建設(shè)

49、出能滿足他們個(gè)性化需求的產(chǎn)品。4、競爭者定位法房地產(chǎn)開發(fā)商直接面對競爭對手，將自己的物業(yè)產(chǎn)品定位成在某方面比競爭對手更好一些。5、復(fù)合定位法房地產(chǎn)開發(fā)商在對項(xiàng)目進(jìn)行定位時(shí)，巧妙地將房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種技術(shù)手段和房地產(chǎn)以外的其它手段（如體育(ty)業(yè)、旅游渡假業(yè)等）相結(jié)合，通過復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)喚醒并滿足目標(biāo)客戶群的潛在需求。共一百五十一頁三、房地產(chǎn)產(chǎn)品定位(dngwi)的技巧1、容積率配置技巧空間價(jià)值與容積率利用(lyng)的關(guān)系建筑成本與容積率利用的關(guān)系建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，盡量分配于低樓層權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)市場接受

50、性與容積率利用方式的關(guān)系周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關(guān)系共一百五十一頁2、公共設(shè)施的定位技巧(jqio)（1）具有保值效果的公共設(shè)施：如寬敞的門廳、走道等。尤其對于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。（2）具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施：如停車位、健身房、游泳池或公共視聽室等。這類公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性。（3）具有收益機(jī)會的公共設(shè)施如地下室的商業(yè)空間、停車位、或其他可供非該建筑住戶付費(fèi)使用的設(shè)施等。（4）對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報(bào)。產(chǎn)品定位者若能適當(dāng)掌握各種公共設(shè)施的功能，可使公共設(shè)施空

51、間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。共一百五十一頁3、樓層用途的定位技巧4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)的產(chǎn)品定位（1）通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位產(chǎn)品的施工期限不宜過長；產(chǎn)品要以能克服余屋銷售壓力的設(shè)計(jì)為主；針對投資人的保值心理設(shè)計(jì)產(chǎn)品。（2）市場不景氣時(shí)的產(chǎn)品定位產(chǎn)品要有明確(mngqu)的競爭條件或特色要結(jié)合銷售、規(guī)劃及財(cái)務(wù)等功能，以強(qiáng)化產(chǎn)品定位的競爭空間頂樓市場(shchng)門面市場地下室市場中間層市場共一百五十一頁第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方向(fngxing)的選擇一、個(gè)人房地產(chǎn)投資從30歲開始，一個(gè)“小康”之家要花掉多少錢？共計(jì)724萬100萬：買一套房子129萬：買一輛25萬的車，平均10年換一輛，養(yǎng)車費(fèi)用

52、1500元/月60萬：把一個(gè)孩子拉扯到大學(xué)畢業(yè)144萬：家庭生活基本開支，3口之家4000元/月，直至退休(tuxi)144萬：孝敬雙方老人及老人的醫(yī)療開支，4000元/月75萬：家庭休閑生活，包括旅游、度假、休閑，3萬/年72萬：退休后的20年，老兩口每月支出3000元10年前如果你有10萬元，你將投資：汽車被淘汰股票不確定，有可能百萬富翁，有可能為零房產(chǎn)保值增值，價(jià)值大于10共一百五十一頁1.房地產(chǎn)投資不等于房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)：借助市場因素獲取暴利、短線行為、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高房地產(chǎn)投資：憑借房產(chǎn)自身的屬性達(dá)到保值(bo zh)增值、中長期投資行為、追求多元化的回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低2.房地產(chǎn)投資的

53、價(jià)值（1）房地產(chǎn)的第一屬性是生活必需品（2）房地產(chǎn)的“存折”功能：再抵押（3）房地產(chǎn)的養(yǎng)老功能：住宅反向按揭共一百五十一頁3.房地產(chǎn)投資比較（1）小戶型VS大戶型：小戶型租賃回報(bào)高、出售時(shí)接盤人群更廣泛；大戶型價(jià)值增長回報(bào)高、但持有成本較高。（2）新房VS二手房：新房的不確定因素多，二手房的締約風(fēng)險(xiǎn)高（3）商業(yè)房VS住宅(zhzhi)：商業(yè)房受外力影響大，資金投入高；住宅的風(fēng)險(xiǎn)相對偏小，投資回報(bào)低于商業(yè)房共一百五十一頁4.什么樣的房子具備投資價(jià)值？新型(xnxng)城區(qū)、軌道交通沿線、大型規(guī)劃周邊、特大型社區(qū)、學(xué)區(qū)房、養(yǎng)老房5.房地產(chǎn)投資理財(cái)?shù)男「[門：不必扎堆熱點(diǎn)區(qū)域：關(guān)注城市規(guī)劃、跟著交通走

54、、物業(yè)管理水平?jīng)Q定今后的回報(bào)、配套設(shè)施決定物業(yè)價(jià)值貸款不要超出自己的還款能力：月還款以家庭收入的50%為底線共一百五十一頁房地產(chǎn)投資舉例：一個(gè)三口之家，月收入15000元，有一個(gè)10歲的孩子，出于穩(wěn)妥的考慮選擇了房地產(chǎn)投資，購置了一套價(jià)值100萬的交通便捷的房產(chǎn)，貸款60萬，10年還清，月還款6800元。房產(chǎn)出租，每年獲取租金40000元，用于基金國債等風(fēng)險(xiǎn)較低的投資，10年后共產(chǎn)生收益70萬元，用于支付(zhf)孩子出國留學(xué)的費(fèi)用。10年之后貸款還清，房產(chǎn)選擇繼續(xù)持有，計(jì)劃等孩子留學(xué)歸來之后將該房產(chǎn)出售，可用于子女的創(chuàng)業(yè)支持。共一百五十一頁二、房地產(chǎn)投資(tu z)的類型房地產(chǎn)直接(zhji

55、)投資房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資購買住房抵押貸款證券化購買房地產(chǎn)股票、債券房地產(chǎn)投資信托基金共一百五十一頁三、房地產(chǎn)投資(tu z)利弊房地產(chǎn)投資之利1、相對較高的收益水平2、稅收方面的優(yōu)惠(yuhu)3、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持4、能消除通貨膨脹的影響5、提高投資者的資信等級房地產(chǎn)投資之弊1、變現(xiàn)性差2、投資數(shù)額巨大3、投資回收周期較長4、需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)共一百五十一頁案例分析(fnx)：萬科房地產(chǎn)市場決策程序市場(shchng)分析項(xiàng)目土地屬性分析客戶對土地屬性需求分析競爭客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位共一百五十一頁一、市場

56、(shchng)分析（營銷部）1、城市概況2、城市總體經(jīng)濟(jì)研究3、城市房地產(chǎn)市場研究（1）近幾年房地產(chǎn)市場分析（2）當(dāng)年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（3）未來兩年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測4、片區(qū)房地產(chǎn)市場研究（片區(qū)典型項(xiàng)目分析）5、項(xiàng)目競爭環(huán)境分析市場調(diào)研城市(chngsh)/片區(qū)客戶細(xì)分結(jié)論共一百五十一頁客戶類型家庭特征購房動(dòng)機(jī)對房子的態(tài)度產(chǎn)品需求社會新銳29%25-34的青年或青年夫妻，無孩子，高學(xué)歷不喜歡租房，想擁有自己的房子或周末度假住自我享受、品味體現(xiàn)、社交娛樂健身、娛樂、戶型、建筑風(fēng)格等均有較高要求望子成龍31%有0-17歲孩子的家庭為了孩子更好的成長，改善住房條件房屋是孩子成長的地方，也是自己穩(wěn)定感

57、好歸屬感的來源高質(zhì)量的幼兒園、小學(xué)，小區(qū)的安全保障健康養(yǎng)老6%空巢家庭，有老人同住的家庭孝敬老人自我享受子女照顧老人的地方；讓老人安享晚年的地方小區(qū)環(huán)境優(yōu)美比較重要富貴之家9%家庭高收入，是社會所認(rèn)同的成功人士社會地位提升；跟風(fēng)；炫富社會標(biāo)簽：事業(yè)成功的標(biāo)志有名氣的開發(fā)商、周邊小區(qū)也要高檔經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)25%家庭低收入改善住房、首次置業(yè)棲身居住、生活保障低的價(jià)格，生活便利，方便的公交線路城市(chngsh)/片區(qū)客戶細(xì)分結(jié)論共一百五十一頁二、項(xiàng)目(xingm)土地屬性分析（項(xiàng)目(xingm)發(fā)展部）客戶愿意為紅線外付更多錢！客戶的“產(chǎn)品”界限周邊配套小區(qū)內(nèi)部房屋本身共一百五十一頁七對眼睛(yn ji

58、ng)：萬科的拿地原則：鼓勵(lì)合作/與外資合作，減少資金壓力(yl)；規(guī)模適中；土地手續(xù)清晰，風(fēng)險(xiǎn)可控；不買動(dòng)遷地塊；總經(jīng)理市場營銷成本設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)項(xiàng)目發(fā)展工程共一百五十一頁八個(gè)步驟(bzhu)和四個(gè)階段：1.投資機(jī)會尋找與篩選2.細(xì)化投資方案 投資機(jī)會選擇與決策分析3.可行性研究4.合同談判5.正式簽署合同 前期準(zhǔn)備階段 6.工程建設(shè) 建設(shè)實(shí)施階段7. 竣工投入使用8.租售及物業(yè)管理 租售及物業(yè)管理階段第四章 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)的程序共一百五十一頁幾點(diǎn)說明：1.房地產(chǎn)開發(fā)在某些程度上是一種藝術(shù)創(chuàng)造，具有非常復(fù)雜的創(chuàng)造過程。2.在房地產(chǎn)開發(fā)的每個(gè)階段，開發(fā)商都要考慮其他沒有完成的階段，要有全盤決策

59、的思路。3.房地產(chǎn)開發(fā)過程本身(bnshn)是動(dòng)態(tài)變化的，要求不同的專業(yè)人士協(xié)作完成。共一百五十一頁四個(gè)階段(jidun)投資機(jī)會(j hu)選擇與決策分析階段前期準(zhǔn)備階段建設(shè)實(shí)施階段租售及物業(yè)管理階段共一百五十一頁Step 1.意向地塊的確定Step 2.進(jìn)行項(xiàng)目資源評估Step 3.初步可行性研究Step 4.可行性方案研究第一節(jié) 投資決策階段(jidun)從經(jīng)濟(jì)層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面、自身價(jià)值層面進(jìn)行評估根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景選擇意向發(fā)展地塊根據(jù)(gnj)前面的分析結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，對建設(shè)投資、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制共一百五

60、十一頁獲取土地使用權(quán) 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)開工申請與審批(shnp)其他工作第二節(jié)前期(qinq)準(zhǔn)備階段共一百五十一頁一、規(guī)劃設(shè)計(jì)-房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭規(guī)劃設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，既為工程建設(shè)提供設(shè)計(jì)文件，用以指導(dǎo)工程施工，也為工程建設(shè)的概預(yù)算投資(tu z)提供依據(jù)。（初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)總用地居住區(qū)總建筑面積平均每戶居住建筑面積住宅平均層數(shù)居住區(qū)平均造價(jià)高層(o cn)比例建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積地上建筑面積建筑高度有效面積系數(shù)開發(fā)項(xiàng)目總造價(jià)平均造價(jià)共一百五十一頁 開發(fā)(kif)與城市規(guī)劃規(guī)劃(guhu)技術(shù)經(jīng)