1、WORD29/29市房地產市場調研資料項目市場篇第一部分 城市經濟環(huán)境中部的第二世界一、城市概況1、四縣五區(qū)人口眾多是省省會，是全省政治、經濟、科技、教育、文化、交通中心。國土面積為7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方公里，現(xiàn)轄東湖、西湖、青云譜、灣里、青山湖區(qū)5區(qū)，、新建、進賢、安義4縣。2005年末總人口450萬人，市區(qū)人口占210萬。屬全國百萬以上人口的特大城市之一。2、便捷的交通環(huán)境近年來，改建和新建的大型橋梁有八一大橋、贛江大橋等40余座，其中水上橋梁20座。作為京九線中段最大的中心城市和綜合型交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢非常突出。105、316、320等三條國道交匯于此，浙贛線與京九線在

2、形成鋼鐵十字架，使成為中國鐵路的重要樞紐。公路交通里程達2847.33公里，汽車站27個，貨運配載市場3個，立式碼頭25個，泊位67個，港口年吞吐能力在800萬噸。省際航空可飛往、等 30 多個城市；省航空有到、航線。道路運輸面向全國各地，水路運輸通達長江沿岸，遠洋運輸通達日等國與港臺地區(qū)，一個以為中心，以公路為主骨架，以水路為主通道，以港站為主樞紐，干支銜接、水陸相聯(lián)、鐵路、公路、水路、民航為一體的交通網絡基本形成，較好的適應了經濟和社會發(fā)展的需要。二、人文景觀1、歷史悠久的古城是歷史悠久的江南古城，有著深厚文化底蘊。是富有光榮革命傳統(tǒng)的英雄城。西漢建城時始稱灌嬰城，為豫章郡地，后定名，為歷

3、代封建王朝的州、郡所在地。民國初年，廢州府，劃為四道，屬豫章道。民國15年（1926）北伐軍駐后，正式設市。，是唐初王勃在滕王閣序中所盛贊的“物華天寶，人杰地靈”之地，以“八一”起義獲得了特有的歷史榮譽，以英雄城彪炳于史冊。“飛閣流丹，下臨無地”，雄踞贛江之側，被譽為三大名樓之一的HYPERLINK :/ sogou /sogoupedia?query=滕王閣 t _blank滕王閣沉韻厚重，流芳百世，為后人所無限瞻仰。此外，中共紅色革命也是從這打響了武裝反抗的第一槍，造就了市“英雄城”的美名，八一起義紀念館市中心一柱獨擎。另外，還有西山HYPERLINK :/ sogou /sogouped

4、ia?query=萬壽宮 t _blank萬壽宮、八大山人紀念館、百花洲、佑民寺等十余處名勝古跡，是中外游客旅游觀光的絕佳選處。一城景色半城湖，湖光水影映洪城。一直以來，就有親水的美譽。市的水域面積高達28%，2005年市的空氣質量排名，在省會城市中名列第八。2、鐘靈毓秀，人杰地靈春秋戰(zhàn)國時期，孔丘弟子譫臺滅明（字子羽）“南游至江”，攜門徒300游學豫章后，中原文化開始傳入。時，毛筆、硯石等文化用品相繼問世，推動了文化的傳播和發(fā)展。漢文帝時倡導“賢良方正”文學，開始出現(xiàn)了崇尚文學和科舉成才之風，出現(xiàn)了徐孺子這樣漢代文化的代表人物。晉代，在講學或設館執(zhí)教的有唐檀、聶友、恒伊、雷次宗和郭璞、王羲之

5、、淵明等一代名流。旌陽縣令許遜辭官歸里后，偕郭璞選山，建立道觀，道教文化開始興起，道教圣地開始奠基。唐代始建滕王閣、孺子亭、繩金塔，唐宋八大家中曾鞏、王安石、黃庭堅等先后在逗留。歷代許多名人文士來出仕、隱居、開館執(zhí)教，游賞會文如譫臺滅明、梅福、襯蕃、殷羨、莊、王勃、九齡、孟浩然、白居易、戴叔倫、施肩吾、杜牧、紳、愈、歐陽修、轍、朱熹、辛棄疾、陸游、萬里、文天祥、虞集、唐寅、王守仁、曾綮、湯顯祖、宋應星等，均在留下了不少傳誦千古的佳話軼事與大量的不朽詩文。二千多年來的歷史文化積淀，在古時就形成了西山積翠、南浦飛云、徐亭煙柳、滕閣秋風、鐵柱仙蹤、洪崖丹井、章江曉渡、龍沙夕照、東湖夜月、圃春蔬等豫章

6、十景。現(xiàn)今一大批革命舊址亦已修繕開放，更為江南古城增添了新的光彩。三、區(qū)域經濟環(huán)境分析1、經濟發(fā)展總體形勢自2001年以來，新領導層確立“工業(yè)化、大開放”的主戰(zhàn)略，以“三個基地和一個后花園”為具體路徑，以“實現(xiàn)在中部地區(qū)崛起”為目標，氣勢不凡地創(chuàng)造了被譽為“現(xiàn)象”的業(yè)績。2001年與2002年兩年，國生產總值年均增長9.6%，居中部第一；固定資產投資、利用外資增幅居全國第一；世界500強已有17家進入。2、市2005年經濟數據（1）國生產總值（GDP）與三大產業(yè)的比例市國生產總值（GDP）近五年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢：市三大產業(yè)的比例以第二產業(yè)工業(yè)為首，但第三產業(yè)中商業(yè)等正在積極發(fā)展：（2）財政

7、收入市財政收入15年來增長極其迅速，2005年的財政收入是1990年的22.63倍。3、商業(yè)發(fā)展初顯繁榮繁華（1）不斷增長的社會消費品零售總額（2）蓬勃發(fā)展的商品交易市場市的商品交易市場包括消費品市場和生產資料市場，近年來得到迅速發(fā)展，2005年市商品交易市場成交總額達到254.52億元，其中洪城大市場等億元以上市場成交額達到189.37億元。2、產業(yè)結構與發(fā)展方向城市化的發(fā)展需要產業(yè)鏈，需要造血功能，其根本動力應在于工業(yè)化，工業(yè)化是城市化的發(fā)動機。市產業(yè)結構分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了機械、紡織、輕工、電子、化工、建材、冶金、電力、航空、醫(yī)藥、食品等35個行業(yè)、141個門類、30000

8、多個企業(yè)、50萬產業(yè)大軍的工業(yè)體系。科教事業(yè)發(fā)達，擁有科研和技術開發(fā)機構136家。此外，園區(qū)的建設也日益蓬勃。市目前有市級以上開發(fā)區(qū)11個，其中國家級開發(fā)區(qū)有2個-高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)。省級開發(fā)區(qū)有4個，市級開發(fā)區(qū)有5個。早在2003年，國家火炬計劃軟件產業(yè)基地-金廬軟件園區(qū)工程就落戶，擬將其建成區(qū)域性的軟件產業(yè)研發(fā)中心和全國性的軟件產品生產和出口基地。2004年5月份科技部又批準在市建立國家半導體照明工程產業(yè)化基地，使市繼國家火炬計劃軟件產業(yè)基地金廬軟件園之后再添“國字號”產業(yè)基地。這一“國字號”基地的成功落戶，為市的產業(yè)輻射和形成新的支柱產業(yè)打下了堅實的基礎。3、市民消費環(huán)境

9、與能力消費環(huán)節(jié)與經濟收入、商業(yè)格局、市場氛圍、觀念引導等一系列因素是密不可分的。從近幾年的經濟發(fā)展走勢來看，不管是從經濟總量還是從增長速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢。特別是今年GDP突破千億，達到1008億元，無疑更是振奮人心。市人民生活水平不斷提高，我們可從三個方面來觀察：（1）城鎮(zhèn)居民可支配收入市城鎮(zhèn)居民可支配收入15年來增長極其迅速，2005年是1990年的16.12倍。（2）農村人均純收入市15年來農村人均純收入增長非常快，2005年是1990年的 5.38倍。（3）居民可支配收入市城鎮(zhèn)居民可支配收入10多年來增長極其迅速，2005年是1990年的19.4倍。在商業(yè)布局上，市知名的現(xiàn)

10、有沃爾瑪廣場、HYPERLINK :/ sogou /sogoupedia?query=萬達購物廣場 t _blank萬達購物廣場以與本地的麗華購物廣場和洪客隆廣場等少數幾家，其中沃爾瑪和萬達進駐的時間都只有一兩年，且都集中在市中心八一廣場地塊。市現(xiàn)有五星級酒店共兩家，為賓館和凱萊大酒店。此外還有像五湖大酒店等四星級酒店。四、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析 市班挺北VS省班東進城市總體規(guī)劃解讀遠期規(guī)劃：從市規(guī)劃委員通過的市2003年2020年城市總體規(guī)劃可以看到，到2020年，城市實際居住人口將達到350萬，城市建設用地從2002年的165平方公里擴大到350平方公里；集中形成“一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江

11、、兩頭延伸、多點多組團推進”（含一個中心城，五個外圍城市組團）的格局部署。總體說來，從區(qū)域分布來看，市發(fā)展呈南-西北走向的弧形發(fā)展趨勢，贛江北岸的昌北成為擴的方向。市委、市政府、市人大、市政協(xié)幾套班子遷至昌北紅谷灘后，紅谷灘成為市的新中心，大體上2005年紅谷灘就要投入近60億人民幣。為把的框架做好，市委市政府正在籌劃環(huán)的高速公路，使大昌北形成一個150平方公里的新城區(qū)。透析目前的發(fā)展規(guī)劃，結合市的城市區(qū)域特點，有著規(guī)劃的合理性。首先，由于贛江的穿市而過，老城區(qū)的擴無疑首當其沖，向正北，是贛江兩大分支，是一條絕路，而昌北-紅谷灘其區(qū)位優(yōu)勢（指大交通）明顯，上，下、東到、和都很方便。其次朝向東南

12、的幾大園區(qū)阻止了城區(qū)向東南推進的可能，而昌北不存在著這方面的限制。綜合評研：市作為陸的一個中部省會城市，首先是有著一定的文化底蘊，對于廣大市民來說，HYPERLINK :/ sogou /sogoupedia?query=滕王閣 t _blank滕王閣的巍然屹立、英雄城的美譽一直以來就是他們心中不倒的豐碑、不滅的信仰。其次，經濟發(fā)展的穩(wěn)定增長也使這座城市的面貌近些年來發(fā)生著日新月異的變化。無庸置疑，一個成功的企業(yè)品牌必有一個鶴立于市場的核心競爭力，一個城市也一樣。那么的核心競爭力是什么？即工業(yè)化。而工業(yè)化必要求城市化同步進行。城市化的擴需要房地產作為支撐，對于地產業(yè)來說，則無異于歷史性的發(fā)展機

13、遇。再次，解構市消費能力，進行地域橫向比較，我們可以發(fā)覺并不是很強，這是與作為陸城市的本身經濟基數小是相呼應的。但從市本身作為省會城市的特點來看，其所具有的開放格局讓它對消費市場的接受還是持很大的包容性的。第二部分 城市地產環(huán)境一、房地產總體現(xiàn)狀 需求、供給穩(wěn)步增長自2004年以來，市根據國家宏觀調控政策，堅持“壟斷一級市場，調控二級市場，激活三級市場，全面繁榮房地產市場”的指導思想，使全市房地產市場保持了持續(xù)、健康、有序的發(fā)展態(tài)勢。房地產業(yè)已經成為了的支柱產業(yè)之一，據悉，市房地產2005年完成投資110.12億元，房地產投資占全省房地產投資的35.08%，比去年增長42%，占全市固定資產投資

14、的比重達21%，占全市GDP的比重11.1%，與上年持平。2005年市房地產開發(fā)交易情況匯總表（一） 項目 容 數據 同比增長（%） 開發(fā) 投資情況投資額（億元） 11029.3其中：住宅投資額（億元） 8246.1商品房施工情況施工總面積（萬m2) 117910.4其中：住宅施工面積（萬m2) 92216.4新開工面積（萬m2) 52037.2其中：住宅新開工（萬m2) 40747.3商品房竣工情況竣工總面積（萬m2) 41358.6其中：住宅竣工面積（萬m2) 33960.6商品房交易情況交易總面積（萬m2) 4105.6其中：市區(qū)交易面積（萬m2) 2821.8交易總金額（億元） 111

15、16.3其中：市區(qū)交易金額（億元） 8711.8商品住宅交易套數（套） 3235217.5其中：市區(qū)交易套數（套） 2234815.6商品住宅交易面積（萬/m2） 3809.3其中：市區(qū)交易面積（萬/m2） 2595.7商品住宅交易金額（億元） 9824.1其中：市區(qū)交易金額（億元） 7719.82005年市房地產開發(fā)交易情況匯總表（二）項目 容 數據 同比增長（%） 商品房交易價格情況商品房預銷售均價（元/m2） 270710.2其中：市區(qū)商品房預銷售均價（元/m2） 30859.9商品住宅預銷售均價（元/m2） 256713.6其中：市區(qū)商品住宅預銷售均價（元/m2） 295913.3商品

16、房空置情況商品房空置面積（萬m2) 2349.8其中：住宅（萬m2) 1574.7存量房交易情況交易件數（件） 2510015.4其中：市區(qū)（件） 1986615.6交易面積（萬m2) 25216.9其中：市區(qū)交易面積（萬m2) 19119.4交易金額（億元） 3622.7其中：市區(qū)交易金額（億元） 2917.8存量住房交易套數（套） 2327714.4其中：市區(qū)交易套數（套） 1850613.2存量住房交易面積（萬/m2） 20011.2其中：市區(qū)交易面積（萬m2） 14612.6存量住房交易金額（億元） 2518.2其中：市區(qū)交易金額（億元） 2116.3小結：整個房地產現(xiàn)狀與其經濟體量是

17、相關的，隨著經濟的持續(xù)發(fā)展，供給與需求將是穩(wěn)步增長，不會大起大落。二、住宅市場特點起步晚，起點低，發(fā)展快 1997年，全國開始實施貨幣分房制度，全國房地產快速發(fā)展，也迎來了一個房地產開發(fā)小高潮。2000年實施“十五計劃”期間，房地產進入高速發(fā)展階段。2005年，房屋建筑施工面積1179萬平方米，比上年增長10.4%，房屋建筑竣工面積為413萬平方米，比上年增長58.6%。房地產市場細分不明顯房地產市場尚處于地產發(fā)展的中期，市場上現(xiàn)有的產品對消費者的細分定位不明顯。尚未出現(xiàn)真正的富人樓盤。多以混合型的住宅社區(qū)為主，樓盤囊括了高中低三種層次的建筑形態(tài)，目標客戶群幾乎囊括大部分購房者。居住需求高于投

18、資需求從市調走訪的情況分析得出，在售住宅樓盤的居住需求遠高于投資需求，大部分樓盤的購買對象為市區(qū)或近郊居民，只有少量為江浙投資者購房。住宅市場的投資正處于起步階段。開始引入外地先進開發(fā)理念世紀風情是首個地引入“星河灣”建筑模式的樓盤，萬達星城則是萬達集團在的首個項目，第四期將推出節(jié)能型的住宅。公寓催生隨著住宅的發(fā)展，市場上開始出現(xiàn)公寓，但多假公寓之名，實為住宅，公寓配套和物業(yè)管理也不是真正的公寓標準。這一現(xiàn)象反映了房地產市場投資的投機性，同時也客觀反映了市民生活理念開始出現(xiàn)轉變，開始追求良好的居住環(huán)境和更高的生活品位。是本項目切入市場的契機。三、商業(yè)地產分析1、商業(yè)現(xiàn)狀分析A、多種業(yè)態(tài)同步發(fā)展

19、，躍進式進入現(xiàn)代商業(yè)。傳統(tǒng)百貨業(yè)持續(xù)發(fā)展。百貨大樓、洪城大廈以與新開業(yè)的百意百貨、大洋百貨等百貨大樓依然是消費者購物經常選擇的場所。超市賣場積極開展“圈地運動”本地大商場附屬超市如積極發(fā)展本地連鎖，如洪客隆在已有8家連鎖超市賣場，華聯(lián)、華聯(lián)、農工商等外地超市賣場在也積極開展圈地開店。目前，華聯(lián)已進入零售商業(yè)前5強。先進業(yè)態(tài)的進入，為商業(yè)的發(fā)展，為改變市民的生活方式，起了積極的推動作用。品牌專賣店星羅棋布品牌專賣店的發(fā)展已進入比較成熟的階段，其特征是：各類品牌基本齊全。如服裝中的西服、休閑服、運動服、各類女裝、青少年裝，家電中的各類品牌，婚紗攝影的各類店鋪應有盡有。品牌店比較集中。如服裝集中在路

20、系馬樁路和勝利路步行街一帶，黃金珠寶集中勝利路步行街，家電集中在各大家電市場。餐飲業(yè)興旺發(fā)達與全國各大城市模仿，也是一個食文化相當發(fā)達的城市，餐飲業(yè)相當發(fā)達，其主要特征是：形成了多條專業(yè)餐飲街。如西湖區(qū)的孺子路餐飲街、船山路餐飲街，青山湖區(qū)的路餐飲街等。裝潢頗具地方特色。灶王爺、古漢風、食王府等店鋪的取名與裝潢都頗具特色，體現(xiàn)了的飲食文化。B、外商投資大步走來超市業(yè)態(tài)與外來商業(yè)已積極進入，并進入前五強。如外地的萬達購物廣場、百意百貨、好又多、華聯(lián)、華聯(lián)超市、農工商超市均已在開設大中型超市與賣場。大型國有和集體零售商店基本不復存在，取而代之的是改制后的股份，如百貨大樓、洪城大廈股份等。外資商企看

21、好，并積極進入。已進入的外國與港澳臺投資的零售企業(yè)有大洋百貨、沃爾瑪、麥德龍等，還有諸多國際零售業(yè)有意進入開店，如法國歐尚超市、百安居建材連鎖超市等。C、“城大商場，城外大市場”的格局城主要有百貨大樓、百意百貨、太平洋購物廣場、洪城大廈、新洪客隆、華聯(lián)()綜合超市等大型零售商場，城外有洪城大市場、裝璜建材大市場、農產品中心批發(fā)市場等大型批發(fā)市場。著名的洪城大市場是全國九大日用品中心批發(fā)市場之一。D、老城區(qū)為核心的商業(yè)中心由于地處中部，商業(yè)與沿海城市商業(yè)發(fā)達的狀況還存在一定差距。在商業(yè)布局上的差距表現(xiàn)在商業(yè)中心還集中在老城區(qū)的主要街道上。如路、八一大道、路、勝利路步行街等。其主要原因是：房地產發(fā)

22、展后，周邊各區(qū)的商業(yè)布局、商業(yè)建設沒有跟上。城市商業(yè)發(fā)展的起步階段，必須集中力量迎合消費購物習慣發(fā)展建設市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。E、商業(yè)有較強的購買力支撐，發(fā)展前景看好（1）總體經濟運行情況良好，為提高購買力奠定了基礎。（2）市進入現(xiàn)代城市的發(fā)展階段，人口不斷增長，消費人口趨向優(yōu)化。現(xiàn)代化的標志之一是城市人口不斷增長的向心力趨勢。市人口的不斷發(fā)展充分證明了這一點。市中心人口目前210萬，按照規(guī)劃2010年要達到260300萬。消費人口有優(yōu)化發(fā)展的趨勢：外商與外省市投資商不斷進入，周邊中小城市與市郊富起來的農民進城購房。（3）超市賣場的引進改變了市民的消費習慣，并促進購買力的提高。市民副食品消費部分已

23、從菜場轉向超市商品的購買。市民對冷凍食品的開始接受促進了購買力的提高。市民對休閑食品的需求開始增長。（4）旅游休閑活動的增加，大大提高了市民的生活質量。餐飲業(yè)本身富有特色，對市民與旅游者的吸引力將不斷增強。購物中心的出現(xiàn)，集吃穿玩樂于一體的場所將進一步推動和促進市民的消費，并提高市民的生活質量。2、各主要商業(yè)區(qū)域分析A、路商業(yè)街路全長2016米，東起八一大道，西至撫河中路，1928年將原席公祠、石公祠街、百花洲街、府學東街等10條路街合并而成。沿路兩側商店林立，且有八一起義紀念館、市少年宮與多家電影院。路段主要特點是：世界服飾品牌的主要集中地。貫通東西，把幾個商業(yè)中心串連起來。休閑環(huán)境良好，中

24、段系馬樁路有東湖百花洲以供休憩。B、勝利路商業(yè)步行街勝利路步行街南起路口，北至疊山路口，全長960余米。步行街北面疊山路口至陽明路口的地段為特色餐飲一條街。該地區(qū)的特點：以中檔時尚潮流品牌專賣店為主。步行街北段人流量高于南段人流量。不能滿足消費者的全方位購物需求，休閑、娛樂、文化性消費服務功能欠缺。C、八一大道與八一廣場八一大道長2969米，寬5060米，南起福山街心花園，北至青山南路。目前人流量最稠密，可作為第一階段商業(yè)中心建設的是疊山路、西路口至松柏路長途汽車站，沿途有賓館、新洪客隆商場、財富廣場、萬達購物廣場、百貨大樓、家電商場、電信大樓等。八一大道正東面即的標志八一廣場。該地區(qū)的主要特

25、點是：大型商場集中，沿途洪客隆、百貨大樓、家電市場等均為大型商場、專賣店等小型商業(yè)店鋪較少。交通極其便捷，火車站、長途汽車站距離都很近，吸引了大量外來客流。人流量極其集中。一是因為百貨大樓、新洪客隆、家電市場等購物人群，二是八一廣場的觀光休閑人群，三是八一廣場各類活動吸引的人群。四、 寫字樓市場分析1、房地產寫字樓市場發(fā)展歷程時間代表寫字樓特點第一代1993年華財大廈并非真正商務樓，只是一些外地公司與本地私營公司，租借賓館與招待所來辦公，公司設在賓館、招待所的某一套房間。第二代1996年國際大廈、三星大廈這一代商務樓并非真正的商業(yè)樓，他們往往由多種形式組成，溶住宅、商鋪、寫字樓一體，而且宜住也

26、可辦公，比較靈活。第三代2001年HYPERLINK :/ sogou /sogoupedia?query=財富廣場 t _blank財富廣場、地王廣場、東暉6號SOHOHYPERLINK :/ sogou /sogoupedia?query=商務公寓 t _blank商務公寓、華龍國際大廈一流的硬件，良好的軟件配置與物業(yè)管理2、市寫字樓市場特點體量小，標準低分布零散的寫字樓市場已經歷了兩代，目前正在向第三代發(fā)展。第三代寫字樓大多位處城市商圈中財富廣場座擁八一廣場成熟商圈。地王廣場所在的路商圈。國貿廣場是個組團式高層建筑群，分商務、公寓、酒店三大區(qū)，既獨立又互為一體，能滿足生活、事業(yè)、休閑的全

27、面需求，自成為城市的商務中心。世貿中心則是未來紅谷灘商圈。物業(yè)管理水平落后車位不足導致停車不便。寫字樓硬件設施老化，電梯太慢，太小。租金價格不升反降3、房地產寫字樓市場現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀2005年上半年寫字樓完成房屋建筑施工面積1861.9萬平方米，同比增長39.1%。其中新開工面積559.3萬平方米，下降15.2%；房屋建筑竣工面積260.9萬平方米，增長24.8%。其中辦公用房18.9萬平方米。物業(yè)類型：目前市以第二代寫字樓為主，這一代商務樓并非真正的商業(yè)樓，他們往往由多種形式組成，溶住宅、商鋪、寫字樓一體，宜住也可辦公，比較靈活，如三星大廈等。銷售模式：開發(fā)商主要是靠產權出售獲取短期的投資回報

28、，并沒有長期以出租物業(yè)的長期投資模式。營銷模式：并沒有深入的市場細分，其產品定位模糊，產品針對性不強，只停留在空洞的概念階段。寫字樓出租率：寫字樓出租率較高，平均在80%左右的出租率。售價：從華龍國際和市貿中心等在銷項目中分析，市目前寫字樓市場銷售價從5000到7000元，售價較低。投資回報率投資回報率較高，以華龍國際5800元的銷售均價計，在此地段，月平均每平方租金在3540左右，投資回報率約10%。項目所在區(qū)域項目較為集中，大都集中在八一大道附近，但近年來也有向市別的區(qū)域發(fā)展的趨勢。租金水平市主要寫字樓出租情況：項目名稱國際大廈財富廣場地王廣場國貿廣場三星大廈華財大廈項目位置西路八一大道路

29、洪城路站前西路撫河路項目性質寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓月租金60-70（元/）30-40（元/）30-35（元/）20-35（元/）20-30（元/）28（元/）物業(yè)費含3.5（元/）3.8（元/）1.2-1.6（元/）含含出租率75%70%30%以上50%左右80%85%目前市寫字樓租金根據地段和寫字樓自身素質可分為三類。價位區(qū)位寫字樓素質3560元/平方八一大道路口至壇子口路段的寫字樓，物業(yè)管理良好，配套設施完善，周邊商業(yè)環(huán)境成熟，交通條件優(yōu)越。3040元/平方老城區(qū)、沿江路、洲等區(qū)域物業(yè)管理一般，配套設施較完善，周邊商業(yè)環(huán)境成熟。20元/平方左右1、市目前來說較為偏遠辦公用房，

30、市高新區(qū)，昌北經濟開發(fā)區(qū)。2、市老城區(qū)1、物業(yè)管理一般，配套設施較完善，交通條件較差，周邊商業(yè)環(huán)境一般。2、包括私人出租轉為辦公用房，交通條件一般，年代較為久遠，周邊商業(yè)環(huán)境一般。4、 市寫字樓市場未來發(fā)展分析A、寫字樓需求將顯著增加1） 市經濟發(fā)展水平不斷提高，企業(yè)數量和規(guī)模都發(fā)展迅猛隨著城市定位的確立，成為珠三角勞動密集性產業(yè)的轉移地，吸引省外投資額將直線上升；按照“依托工業(yè)園區(qū)辦工業(yè)”的思路，三年來省以工業(yè)園區(qū)為主平臺，擴大項目招商、技術招商、嫁接招商、異地搬遷招商和承接產業(yè)轉移招商。憑借緊鄰沿海制造業(yè)密集的長江三角洲、珠江三角洲、閩東南三角區(qū)之利，靠低成本優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢吸引沿海轉移項目

31、，尤其是市等中心城市，成為沿海知名企業(yè)擴投資，建立面向中西部市場生產基地的首選。如格林柯爾、奧克斯、娃哈哈、統(tǒng)一、銀志、旺旺、晨鳴等國知名企業(yè)已落戶。在“中部崛起”戰(zhàn)略中，未來的極具發(fā)展?jié)摿Γ挥捎谖沂≌猩桃Y環(huán)境不斷改善，招商力度和檔次不斷提升，國外大公司紛紛落戶我省，世界500強企業(yè)中目前已有19家落戶我省。企業(yè)單位數由161家增加到236家，增加75家。其三，經濟發(fā)展勢頭突飛猛進，隨著一批大企業(yè)的入駐，不僅是對工業(yè)基礎總量的擴，而且改善了我省工業(yè)的行業(yè)結構和地區(qū)分布。2003年末，全省工業(yè)園區(qū)開工企業(yè)3579家，實現(xiàn)增加值192.9億元，比上年增長82.9%，招商實際到位資金475.2億元

32、，占全省招商實際到位資金67.9%，完成工業(yè)固定資產投資額185.5億元，增長1.6倍。近三年增長率穩(wěn)定在高于全國平均水平吸引了國外一大批制造業(yè)和大商貿企業(yè)相繼落戶。再者，市民營企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，形成多元化發(fā)展趨勢，企業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展，員工增長較快，原有的辦公場地不能滿足現(xiàn)有與將來發(fā)展的要求，必然要尋求更好更大配套更為成熟，而且能體現(xiàn)企業(yè)形象的寫字樓。2） 投資市場低迷，純寫字樓改寫投資新方向首先，國家針對房地產市場特別是住宅市場進行較為嚴厲的宏觀調控，進一步的壓縮了投資者對住宅市場投資獲利空間。其次，市商業(yè)地產發(fā)展過快，已出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，現(xiàn)在的各種市場越來越多，不可能個個都火，投資風險極大。而商業(yè)地產的投資回報率也由原來的12%下降至6%左右，投資回收期明顯加長，獲利風險較高。另外，寫字樓投資回報率較高，風險相對較小。已裝修交付的寫字樓出租率達70以上，回報率約達10。B、寫字樓多點集中開發(fā)，滿足不同需求1）城市CBD