1、天津歷史風貌建筑整理項目天津市國土資源和房屋管理局2008年8月五大道聚客錨地建設方案RTKL1 目 錄一、項目背景回顧二、項目基本情況三、合作伙伴簡介及合作歷程四、問題及建議21234前期項目規劃設計和產業定位研究成果345五大道歷史風貌建筑區功能布局圖 (1) 確定五大道地區的定位為“以獨特的歷史風貌建筑為依托，集高檔居住、商務辦公、觀光旅游等為一體的展示天津城市特色的歷史風貌建筑保護區”。 3.五大道地區及聚客錨地的定位文展中心黃家花園慶王府睦南花園安樂邨精致商務中心6 高檔居住：在現有住宅較多的區域集中整理建設高檔居住區，降低居住人口密度，逐步恢復歷史上幽靜、舒適的居住氛圍。該部分用地

2、控制在區域總用地的22.9% ，總居住人口控制在3.3萬人。 商務辦公：在交通便捷的區域集中建設商務辦公區，引進知名企業、公司，設立辦公機構，設置為其配套服務的餐飲、休閑場所。該部分用地占風貌建筑區總用地的35.5% ,總建筑面積46.5萬平方米。7 觀光旅游：以歷史風貌建筑及歷史文化為依托，組織建設合理的旅游線路和聚客錨地。主要建設“1中心、3軸、20個點”。 1中心即聚客錨地。 3軸即河北路餐飲休閑商業軸、睦南道現代服務業辦公軸、重慶道精致酒店高檔住宅軸。3軸封閉形成一完整的旅游線路。 20個點整理睦南道、河北路、重慶道3軸上的5個地塊和15幢風貌建筑。使其對外開放，形成可看、可停的參觀點

3、。81中心3軸20個點示意圖河北路餐飲休閑商業軸睦南道現代服務業辦公軸1中心聚客錨地重慶道精致酒店高檔住宅軸義生里地塊全勝里地塊睦南道102號地塊睦南道91號地塊旅游線路開發地塊旅游參觀點位9龔心湛舊居金邦平舊居嚴修舊居徐世章舊居安樂邨睦南道74號納森舊居疙瘩樓張學銘舊居10李叔福舊居李學孟舊居孫殿英舊居許氏舊居慶王府昆明路117號11 (2)聚客錨地定位 選取原則：區域體量完整、導入新產業范圍廣、歷史文化遺跡豐富、具有國際化街區潛質，其成功經驗將對未來五大道歷史風貌區保護性利用和城市復興產生示范效應。 即在五大道地區的東側，建設一個規模適中、功能齊全、集中滿足游客“吃、住、行、游、娛、購”

4、要求的“聚客錨地”。要在保護歷史風貌建筑的前提下，推進項目建設和經營一體化，進行產業鏈延伸，實現五大道經濟、文化的全面復興。讓歷史街區在現代社會“活”起來。12 （二）“聚客錨地”主要內容 經過深度策劃，我們確定了在毗鄰天津三大商務辦公及商業區，由重慶道、成都道、河北路、洛陽道、南海路、津南里以西、義生里以北、大理道、衡陽路、長沙路圍合的地塊內，開發建設“聚客錨地”，形成五大道地區保護建設的起步區。131.聚客錨地現狀洛陽道河北路重慶道湖南路成都道長沙路南海路衡陽路 保留歷史風貌建筑 拆除非歷史風貌建筑 圖例112211 擬在項目范圍內，保留全部歷史風貌建筑和部分質量、外觀較好的非歷史風貌建筑

5、，拆除大部分非歷史風貌建筑；新建地上建筑面積約5.4萬平方米、地下建筑面積約7.14萬平方米。分兩期建設。 五大道聚客錨地項目占地面積約11.1萬平方米（為五大道地區總占地面積的8.9%），現有建筑99幢，建筑面積約11.31萬平方米，其中：歷史風貌建筑30幢、建筑面積約4萬平方米；非歷史風貌建筑69幢、建筑面積7.31萬平方米。14 一期項目由先農大院、慶王府（山益里）及民園體育場周邊地區組成。占地面積約6.74萬平方米、建筑面積約6.6萬平方米，其中：保留歷史風貌建筑14幢、建筑面積約2.3萬平方米；保留非歷史風貌建筑2幢、建筑面積約1.7萬平方米；拆除非歷史風貌建筑28幢，建筑面積2萬平

6、方米。可新建地上建筑面積約3.7萬平方米，地下新建建筑面積約5.54萬平方米。總投資21億元人民幣。洛陽道河北路重慶道湖南路成都道長沙路南海路衡陽路 保留歷史風貌建筑 拆除非歷史風貌建筑 圖例111115津匯廣場日航酒店誠基中心威斯汀酒店友誼賓館國際大廈ICTC大廈大理道抗震紀念碑公共綠地河路北南京路 五大道聚客錨地項目毗鄰天津三大商務辦公及商業區。“五大道”周邊約1公里范圍內，已建有星級賓館15家，有綜合商務樓或寫字樓38幢，正在建設的寫字樓和商住公寓項目16項，總建筑面積為130萬平方米。 高檔物業的存在，為五大道聚客錨地的經營定位，開啟了現實和潛在空間。聚客錨地項目與周邊商業區空間關系2

7、.項目優勢(1)區位優勢16(2)歷史建筑優勢二期項目保留歷史風貌建筑16幢，占地面積約1.3萬平方米，建筑面積約1.7萬平方米。一期項目保留歷史風貌建筑14幢，占地面積約1.5萬平方米，建筑面積約2.3萬平方米。17(3)交通優勢地鐵:地鐵一號線已正式運行，五大道聚客錨地附近有營口道和小白樓兩個站點，成都道站點在建。公交線路：南京路方向有43條、成都道方向有13條、河北路方向5條、馬場道方向有8條。交通便捷為本項目降低了通勤成本地鐵站公交站在建停車場18(4)環境優勢綠地+歷史風貌建筑睦南花園及民園體育場特殊及重點歷史風貌建筑五大道聚客錨地項目由民園體育場為中心組成綠色網狀結構。19慶王府項

8、目位置先農大院項目位置26號地塊項目位置22號地塊項目位置民園體育場項目位置3.功能定位五大道聚客錨地項目位置 聚客錨地集“食住行游娛購”六大旅游功能為一體： 游客飲食地餐飲功能 游客休憩地住宿功能 游客集散地交通疏解功能 游客參觀地游覽功能 游客購物地商貿功能 游客娛樂地文化娛樂功能 根據上述定位：慶王府（山益里）項目滿足1、2、3、4項功能，先農大院項目滿足1、3、4、5、6項功能，22、26號地塊滿足1、3、5、6項功能，民園體育場周邊地區滿足3、6項功能。20地塊一集餐飲消費、文化休閑、時尚娛樂、購物等業態為一體、多功能的生活休閑中心（Life Style Center)地塊三高端商務

9、辦公區地塊二歷史文化遺產會所和特色精品旅館區31342地塊四休閑運動、公共服務中心21 初步構思為餐飲35%、購物20%、娛樂5%、博物館5%、文化展示5%、商務辦公15%、特色旅館10%、會所5%。4.業態規劃(1)業態組合22(2)品牌植入TianjinHard Rock CafDave & Busters大型娛樂餐飲酒吧ESPN 體育吧靜瑜伽館Cuba LibraTANDOORLA TOUR CUISINEGREEK RESTAURANT藝術展覽館Clay Zhang琉璃工坊露天廣場:主題活動大型娛樂/ 快餐酒吧/主題酒吧四季廣場235.規劃設計總平面圖24交通分析25交通分析26景觀分

10、析27視線分析28擬規劃設計指標表 單位:平方米先農項目慶王府項目民園項目合計先農1先農2先農3慶王府山益里潤興里民園體育場總占地面積5168818282504537498823023400067427現狀總建筑面積89348233124676200796622442000066044騰遷歷史風貌建筑幢數241714騰遷歷史風貌建筑占地面積()138248234537430915052騰遷歷史風貌建筑建筑面積()252970056200796623700拆除非歷史風貌建筑幢數5514428拆除非歷史風貌占地面積()446833068250230218326拆除非歷史風貌建筑面積()640512

11、28113672244400021244保留非歷史風貌建筑占地面積()55034000保留非歷史風貌建筑建筑面積()11001600017100現狀容積率1.73 1.01 1.38 1.37 1.60 0.97 0.59 0.98 新建地上建筑面積()640529001500430001000037309新建地下建筑面積()42006001420024003400055400新建后容積率1.73 1.211.82 1.37 1.60 1.74 0.771.14296.開發順序11221 聚客錨地項目一期項目將建成集餐飲服務、文化休閑、時尚娛樂、精品購物等業態為一體的多功能的生活休閑中心（Li

12、fe Style Center) 、歷史文化遺產博物館和特色精品旅館區、休閑運動和公共服務中心；二期項目將建成高端商務辦公區。 307.建設進度2007年-2008年10月，完成項目的策劃、修建性詳細規劃工作，7月底由市規劃局出具項目規劃條件，已確定由美國RTKL設計公司和市規劃院聯合開展規劃設計，10月下旬完成規劃方案的評審工作。2007年-2008年12月，完成“聚客錨地”一期項目地塊內12幢歷史風貌建筑騰遷工作。目前，已完成騰遷任務的65%。2008年6月，啟動一期項目地塊土地整理，現正辦理拆遷前的規劃選址工作。計劃于2008年10月全面啟動拆遷工作，計劃于2009年10月完成。2008

13、年9月，由風貌整理公司與合作方（吉富公司）成立項目合作公司，完成合作公司注冊登記手續。2009年3月-2009年12月，完成一期歷史風貌建筑整修，部分建筑對外開放。2008年9月-2010年12月，與項目規劃同步，進行招商，2008年底完成核心商戶的招商工作。2009年10月-2010年12月，完成新建建筑建設，投入運營。二期項目待規劃方案相對成熟，投資可行性分析結束后，擇機實施。 318.歷史建筑保護原則 修舊如故，安全適用，保用結合，有機更新。32 采用“政府掌舵，企業劃槳”的機制和開發建設、經營有機聯系的模式。具體是：政府著力于歷史風貌建筑優質資源的掌控和區域業態的調控，由風貌整理公司為主體，整合資源優勢，打破傳統的策劃與招商建設脫節的弊病，在不同的階段，召集有先進理念的設計、投資、建設、招商、經營等專業團隊，合作建設開發、經營。保障項目的一貫性。 9.開發建設經營模式3310.項目預期聚客錨地建成后，將成為天津國際化地標型街區，不但能提供完善的吃、住、玩、游、娛、購旅游集散設施，滿足五大道開放空間和交通停車需求，以慶王府為代表的歷史風貌建筑博覽展示功能，更為天津五大道風貌區和天津城市發展所需要的新型都市產業提供空間上的保障, 實現天津五大道