1、瑾呈：興達(dá)集團(tuán)1香汐工程臨街商業(yè)產(chǎn)品推盤、售價建議及社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設(shè)置建議中廣信地產(chǎn)香汐工程組2021年2月第一部分商業(yè)街本體分析區(qū)域商業(yè)市場分析租售及推售時間建議價錢建議臨街商業(yè)產(chǎn)品推盤、售價建議商業(yè)街本體分析4商業(yè)街本體分析區(qū)位及交通情況工程區(qū)位：香河安平經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)平安大街天下第一城對面從地理位置看，本工程間隔香河縣城繁華地段較遠(yuǎn)，但所在安平開發(fā)區(qū)位置交通相對便利。交通情況：工程緊鄰安平最重要的主干路平安大街，旁邊即為938一城-北京站首站，交通較為便利。5商業(yè)街本體分析周邊人口情況3公里紫藤堡孔雀城天悅共靑社羅納河谷啟城龍盛四季城京津花園陽光新都項目名稱戶數(shù)人口數(shù)啟城30009000逸

2、品藍(lán)山12483744陽光新都22226666京津花園14004200平安麗景13003900天悅500015000孔雀城18095427紫藤堡11003300羅納河谷9482844共靑社10263078香汐636519095合計2541876254安平區(qū)域交付運(yùn)用及在建樓盤相對較多，未來3年區(qū)域交房戶數(shù)將到達(dá)至少2.5萬戶，為本案商業(yè)街提供了良好的消費(fèi)人口來源。6商業(yè)街本體分析商業(yè)街根本情況商業(yè)街位置：位于工程地塊北側(cè)和西側(cè)，北側(cè)商業(yè)緊鄰安平交通主干道平安大街，西側(cè)商業(yè)臨安泰路，目前該路車流人流量較小商業(yè)街總建面：約20000商業(yè)街方式：獨(dú)立商業(yè)街；地上2層，部分地上3層單個商鋪面積：180

3、-230米根據(jù)現(xiàn)有7#、8#、9#商業(yè)推算商鋪層高：一層3.8米，二層2.87米，面寬：5.2米-11.8米進(jìn)深：17.5米為主，少量8.8米2萬平米巴洛克風(fēng)情獨(dú)立商業(yè)街，地上2-3層，單鋪面積180-230為主。7商業(yè)街本體分析商業(yè)街SWOT分析S 優(yōu)勢W 劣勢巴洛克風(fēng)格獨(dú)立風(fēng)情商業(yè)街，展示形象良好；緊鄰安平交通干線平安大街，緊鄰938（一城-北京站）首站，交通便利；約2萬平米體量，商業(yè)規(guī)模較大，容易形成商業(yè)氛圍；鋪位規(guī)劃規(guī)整，較方便使用區(qū)域商圈尚未成熟，整體商業(yè)氛圍較差，商業(yè)檔次較低；鋪位進(jìn)深過長（約17.5米），商鋪進(jìn)深面寬比最大為3.4，遠(yuǎn)超過合理的進(jìn)深面寬比（不大于2），不便于利用；

4、O 機(jī)遇T 威脅 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量小；隨著周邊住宅項目建設(shè)及交付使用，區(qū)域商業(yè)缺口將逐步凸顯；本案70萬平米體量，交付使用后住戶6365戶，為商業(yè)街帶來大量客戶支撐；銀寶街入駐將對本案的銷售和招商形成一定的競爭；商業(yè)街作為工程乃至安平的商業(yè)配套，面臨良好的開展機(jī)遇，但其過大的進(jìn)深面寬比能夠成為未來銷售或招商的硬件制約。區(qū)域商業(yè)市場分析9區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域商業(yè)市場概略主城板塊安平板塊香河華聯(lián)天下第一城目前香河商業(yè)集中構(gòu)成了主城區(qū)板塊和安平板塊主城區(qū)板塊：以香河華聯(lián)為中心，市政配套完善，商業(yè)氣氛濃重，商業(yè)較為集中；安平板塊：新興商業(yè)板塊，依托天下第一城的良好休閑旅游資源，周邊地塊的開發(fā)建立及配套的

5、逐漸完善，帶動了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛的提升，曾經(jīng)成為香河商業(yè)開展的重要區(qū)域之一。10區(qū)域商業(yè)市場分析縣城板塊商業(yè)市場概略商圈描畫：以香河華聯(lián)為中心，周邊醫(yī)院、家具城、餐飲、銀行等市政配套集聚，商業(yè)分為濃重。商業(yè)方式：購物中心、臨街商鋪、社區(qū)內(nèi)底商。商業(yè)規(guī)模：該區(qū)域商業(yè)集中，以臨街商鋪和百貨內(nèi)部商鋪為主。區(qū)域位置圖香河華聯(lián)11區(qū)域商業(yè)市場分析縣城板塊商業(yè)市場概略商業(yè)類型商業(yè)項目具體地址面積價格在售新房財富第一街香河新華大街與五一路交界處西北角52-885售價11500元/，租金約1.2元/天香語世界城底商香河新華大街與五一路交叉口1258000元/盛大金盤底商香河迎賓路（縣政府對面）20-702000

6、0元/二手房沿街底商新開大街汽車站對面底商20813000元/沿街底商香河縣政府南面向西36012000元/沿街底商迎賓路綜合執(zhí)法局側(cè)底商2408500元/縣城商業(yè)以臨街商鋪和小區(qū)底商為主，售價集中在8000-13000元/，不同地段相差較大，縣城中心區(qū)售價較高。12區(qū)域商業(yè)市場分析安平板塊商業(yè)市場概略103國道商業(yè)大香線271省道商業(yè)商圈描畫：新興商業(yè)板塊，依托天下第一城的良好休閑旅游資源，周邊地塊的開發(fā)建立及配套的逐漸完善，帶動了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛的提升，曾經(jīng)成為香河商業(yè)開展的重要區(qū)域之一。商業(yè)方式：臨街商鋪、社區(qū)內(nèi)底商。商業(yè)規(guī)模：該區(qū)域商業(yè)集中，以臨街商鋪為主。區(qū)域商業(yè)市場分析安平板塊商業(yè)市

7、場概略安平板塊目前在售商業(yè)工程不多，主要以二手房沿街底商為主，價位集中在6000-7500之間，新入市工程價位較高。商業(yè)類型主要商業(yè)項目具體地址面積價格二手房觀天下底商平安大街100-3007500元/啟程2底商平安大街100-3006000元/京津花園底商103國道側(cè)30-2006000元/14區(qū)域商業(yè)市場分析1、香河商業(yè)集中構(gòu)成了縣城板塊和安平板塊一大一小局面；2、縣城板塊商業(yè)最為集中，配套最為集聚，商業(yè)氣氛濃重，多為百貨商鋪和沿街商鋪為主，價位集中在8000-13000元/，中心區(qū)價位較高，縣城周邊較低。3、安平板塊商業(yè)屬于新興板塊，以沿街底商為主，價位集中在6000-7500元/之間，

8、新入市住宅工程底商價位較高。小結(jié)租售及推售時間建議16租售方式建議經(jīng)營模式優(yōu)缺點(diǎn)適用情況招商先行先招商后帶租約出售優(yōu)點(diǎn)：初期業(yè)態(tài)可以控制，可保持與社區(qū)整體形象一致，從而促進(jìn)銷售出租有保障，可提升商鋪銷售速度資金回收期較短缺點(diǎn)：不能長期控制業(yè)態(tài)，收益開發(fā)商無自持商業(yè)的意向，為了達(dá)到提升銷售速度及銷售價格的目的可采用此方式，目前該方式應(yīng)用最為廣泛直接銷售優(yōu)點(diǎn)：資金回收速度快缺點(diǎn)：無業(yè)態(tài)控制，影響社區(qū)形象和銷售不利于統(tǒng)一管理，從而對經(jīng)營不利開發(fā)商無招商經(jīng)驗和招商資源，無意組織招商團(tuán)隊，且銷售難度相對較小，開發(fā)商對于資金回籠有較高要求只租不售優(yōu)點(diǎn)：便于業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一管理有利于經(jīng)營利于提升社區(qū)形象長期而

9、言可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的利潤最大化缺點(diǎn)：資金回收期長，有一定的風(fēng)險開發(fā)商資金充足，物業(yè)升值潛力較大，開發(fā)商有自持物業(yè)以期利潤最大化的需求常用租售方式分析17租售方式建議開發(fā)商資金需求較高較低建議采用招商先行，招商完成后一致銷售的方式建議采用只租不售的方式；或者可以選擇個別優(yōu)質(zhì)鋪位只租不售，其他鋪位招商后進(jìn)展銷售的方式。綜合思索開發(fā)商資金回籠需求及利潤最大化的目的，中廣信建議：西北角商鋪及社區(qū)入口位置1-2個商鋪可以自持，其他商鋪招商后帶租約銷售推售時間建議本案商業(yè)街的推售時間需求綜合思索商業(yè)作為住宅配套對于提升住宅銷售速度和銷售價錢的意義；同時要保證商業(yè)價值最大化。因此建議商業(yè)街分三批進(jìn)展推售，推售

10、時間為每期住宅交房后6個月左右一批二批三批建議自持價錢建議20價錢建議定價方法常用的商業(yè)定價方法有市場比較法、租金倒推法，結(jié)合意向客戶心思價位指定工程價錢，鑒于工程目前暫無意向商戶或意向購買客戶，因此我們以市場比較法來進(jìn)展商業(yè)價錢的初步研討。21價錢建議市場比較法綜合考量本案區(qū)位、商業(yè)類型、商業(yè)形狀等，由于同區(qū)域競品工程底商均未售且目前價錢未定，因此選取同位于安平區(qū)域的住宅工程底商的二手房作為參考，選擇京津花園臨103國道、啟程二期臨平安大街、平安麗景臨平安大街和觀天下臨平安大街 主要打分要素：位置、交通、規(guī)模、周邊人口、商業(yè)形狀、鋪位設(shè)計、物業(yè)管理、升值潛力22價錢建議市場比較法序號 項目

11、權(quán)重 京津花園啟程二期平安麗景觀天下本項目 15%15%20%50%1位置20%20.440.840.840.830.62交通10%20.230.330.330.330.33規(guī)模10%30.320.230.330.350.54周邊人口15%40.640.630.4530.4540.65商業(yè)形態(tài)10%30.330.320.240.450.56鋪位設(shè)計10%20.220.230.340.430.37物業(yè)管理5%20.130.1530.1530.1550.258升值潛力20%20.420.430.630.651合 計 2.52.953.13.44.05結(jié)合參考工程的目前二手房售價X=(6000*15

12、%/2.5+6000*15%/2.95+6000*20%/3.1+7500*50%/3.4)*4.05 8728元/23價錢建議市場比較法思索市場變化及誤差，本案商業(yè)街均價應(yīng)思索為8728*0.978728*1.03范圍內(nèi)即目前在84668989元/范圍內(nèi)備注：此價錢為目前售價，思索后期推出商業(yè)價錢，會有一定的漲幅，年增長率約在10%左右。第二部分社區(qū)內(nèi)部商業(yè)案例展現(xiàn)本案社區(qū)商業(yè)規(guī)劃住改商規(guī)劃更改建議住改商規(guī)劃更改價值評價社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設(shè)置建議社區(qū)內(nèi)部商業(yè)案例展現(xiàn)北京城區(qū)東部區(qū)域工程項目案名項目體量（萬平）開盤時間目前售價是否有社區(qū)內(nèi)部商業(yè)后現(xiàn)代城52.52004年（售完）二手房29000元

13、有華貿(mào)公寓202005年（售完）二手房36000元有珠江帝景872007年（售完）二手房30000元有北京新天地61.62007年（在售）20800元無天時名苑322009年（在售）20000元無華業(yè)東方玫瑰1012009年（在售）16700元無華遠(yuǎn)銘悅402012年（在售）21800元無北京東部區(qū)域主流在售社區(qū)內(nèi)部沒有配套底墑，但較為成熟及入住率較高的社區(qū)內(nèi)會有部分自發(fā)方式的商業(yè)出現(xiàn)，大多在一層且對能否是商業(yè)立項并無硬性的要求，據(jù)悉，這種情況通常是經(jīng)過物業(yè)管控，并經(jīng)過物業(yè)審核。環(huán)北京區(qū)域工程項目案名項目體量（萬平）開盤時間目前售價是否有社區(qū)內(nèi)部商業(yè)固安孔雀英國宮1102010年（在售）750

14、0元無固安孔雀大衛(wèi)城822010年（在售）6500元無大北京城上城602007年（在售）6000元無潮白河孔雀英國宮一期172012年（在售）7000元無燕京航城1202008年（在售）8300元無首爾甜城3002012年（在售）8500元無富力新城一期47萬2012年（在售）5800元無環(huán)北京區(qū)域在售的主流樓盤均無社區(qū)內(nèi)部沒有配套底墑，對外宣傳一致口徑未來商業(yè)主要集中在沿街或者一致的商業(yè)區(qū)域。京東區(qū)域個案分析：后現(xiàn)代城位于北京CBD以東四環(huán)路以內(nèi)，因其CBD白領(lǐng)目的客戶群定位的準(zhǔn)確性，更因其產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格的時髦性和前衛(wèi)性，使其成為北京CBD地域最受矚目的住宅社區(qū)。開盤日期首期2004年交房日期

15、2007物業(yè)屬性普通住宅、公寓所屬商圈東四環(huán)百子灣戶數(shù)約3000戶面積區(qū)間38-190建筑類型高層去化率去化率100%占地面積:180000平方米 建筑面積:525000平方米開發(fā)商:北京金馬文華園房地產(chǎn)開發(fā)投資商:北京金馬文華園房地產(chǎn)開發(fā)建筑單位:北京建工一建工程建立 京東區(qū)域個案分析：后現(xiàn)代城10983124561314716151211后現(xiàn)代城總16棟樓，其中3號樓、6號樓、7號樓、10號樓、14號樓的一層，臨街的4號樓、5號樓住宅立項的寫字樓的一層均是底墑，40年產(chǎn)權(quán)。A/B會所AB沙盤宣傳后現(xiàn)代城總16棟樓，其中3號樓、6號樓、7號樓、10號樓、14號樓的一層是商業(yè)立項，從二手房的銷

16、售角度來說，商業(yè)立項的房屋價錢與非商業(yè)立項的房屋價錢 幾乎一致，反而40年產(chǎn)權(quán)在銷售上存在一定抗性；同時其他非商業(yè)立項的一層住宅也存在私改商業(yè)運(yùn)營的情況存在。京東區(qū)域個案分析：后現(xiàn)代城個案分析：后現(xiàn)代城夜間社區(qū)實(shí)景取自后現(xiàn)代城夜間實(shí)景，整體覺得較為雜亂，人流進(jìn)進(jìn)出出，且有的商家播放搖滾音樂來吸引客戶關(guān)注，同時我們整理了一下個店鋪的營業(yè)時間，通常營業(yè)時間到22點(diǎn)30分至23點(diǎn)，有部分的甚至24小時營業(yè)，一定程度上尤其是夏季開窗降低了居住業(yè)主的溫馨度與社區(qū)質(zhì)量。環(huán)北京區(qū)域個案分析：孔雀英國宮地址：大興野生動物園以南3公里路西永定河孔雀英國宮開發(fā)商：固安華夏幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)總占地面積：28萬總建筑

17、面積：110萬;其中住宅:95萬m2商業(yè):10萬m2商業(yè)配套設(shè)備：5萬m2容積率：2.13均價：9000元/平米，全款5000抵1.5萬，按揭無折扣戶 數(shù):三期總戶數(shù)3055戶 層高：2.9m物業(yè)公司：固安華夏幸福基業(yè)物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)：1.90元/平方米月車位配比：車位充足1:1打造英倫風(fēng)格的中高端現(xiàn)代社區(qū)，成熟的商業(yè)、生活配套，優(yōu)越的地理位置，便利的交通開盤日期首期2011年7月23日，三期2012年8月4日交房日期2012.11（首次交房）物業(yè)屬性普通住宅、公寓所屬商圈固安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)戶數(shù)三期3055面積區(qū)間79-130建筑類型多層、高層去化率去化率80%32孔雀英國宮規(guī)劃特征工程規(guī)劃三期

18、開發(fā)，總建面110萬平米，定位中高端產(chǎn)品；業(yè)態(tài)分布為高層為主、花園洋房為輔、部分商業(yè)和疊拼別墅；社區(qū)整體采用英倫風(fēng)格，高層ARTDECO建筑設(shè)計33工程規(guī)劃三期開發(fā)，總建面110萬平米，定位中高端產(chǎn)品；業(yè)態(tài)分布為高層為主，花園洋房為輔，部分商業(yè)和疊拼別墅，社區(qū)整體采用英倫風(fēng)格孔雀英國宮當(dāng)期在售34工程三期規(guī)劃建面11000平米，建筑面積28萬平米，百分百為高層產(chǎn)品22-28層；戶型面積包括57的一居、86二居、106三居，其中二居占比70%，三居占25%，一居占比5%15#16#17#18#26#24#25#20#21#23#22#19#27#28#29#30#31#孔雀英國宮工程推售35產(chǎn)品

19、時間軸2021.72021.12700套60-120一居三居5700/544套416套 截至2021年1月12月，工程合計去化房源5063套，均價7500元/，年來訪量25314批，回款額到達(dá)22億 工程去化速度快，月均500套。工程以高層為主，輔以別墅、洋房提升工程籠統(tǒng)，是華夏打造固安片區(qū)標(biāo)桿產(chǎn)品，推盤節(jié)拍較快，去化情況好，以增量帶存量進(jìn)展推售，由于工程位置較好，第二機(jī)場信息落地且推行力度大，去化速度較快，約500套/月。約2021.3600套500套60-120一居三居7000元/60-120一居三居8500元/孔雀英國宮商業(yè)規(guī)劃本工程商業(yè)規(guī)劃于沿國道區(qū)及社區(qū)主街區(qū)社區(qū)地塊被省道分割，其商

20、業(yè)主要在臨街商業(yè)處理，社區(qū)內(nèi)部無底墑配套。36臨國道商業(yè)街社區(qū)主街商業(yè)街本案社區(qū)商業(yè)規(guī)劃工程總體規(guī)劃建面69萬平米。其中商業(yè)約2萬平米，位于工程的西北角，分布于工程西部和北部外街，呈L形分布。香汐工程規(guī)劃38當(dāng)前商業(yè)規(guī)劃分析39商業(yè)約2萬平米，位于工程的西北角，分布于工程西部和北部外街，呈L形分布。思索到工程社區(qū)開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)時間較長，社區(qū)西北L形商業(yè)不能有效直接的滿足小區(qū)內(nèi)部的運(yùn)用，尤其是上圖紫色長方形覆蓋區(qū)域。一期二期三期商業(yè)因此社區(qū)內(nèi)部添加商業(yè)住宅一、二層改商業(yè)的想法是具有高度前瞻性的，同時可一定程度添加業(yè)主購物的便利性。住改商規(guī)劃更改建議商業(yè)規(guī)劃更改建議41要使社區(qū)購物便利，完成社

21、區(qū)一、二層住改商，要回答以下三個問題：1、是不是全部住宅都要將一、二層改成商業(yè)？沒有必要，思索商業(yè)效力半徑，只個別樓棟更改即可2、將哪些樓幢一、二層改成商業(yè)呢？3、住宅一、二層改商業(yè)，其價值究竟有多少？商業(yè)規(guī)劃更改建議42一期二期三期商業(yè)1.1期1#、2#、3#、5#、9#、10#樓不思索設(shè)置底商，緣由有二：目前1.1期曾經(jīng)施工，部分樓座已出地面，從實(shí)踐情況看，修正規(guī)劃需求一定周期；位置間隔社區(qū)商業(yè)規(guī)劃位置較近，社區(qū)居民購物較便利；建議工程一期不思索設(shè)置住改商，將重點(diǎn)放在二、三期規(guī)劃上43商業(yè)規(guī)劃更改建議30#27#21#重點(diǎn)思索二期、三期設(shè)置相應(yīng)的底商；在工程地塊外形及現(xiàn)有社區(qū)建筑規(guī)劃的根底

22、上，并思索商業(yè)實(shí)踐運(yùn)用情況頻率及便利程度，將社區(qū)劃分為如下圖紅、綠、黃三部分，其圓心位置附近樓幢為商業(yè)設(shè)置最正確位置；故建議選取21#、27#、30#樓進(jìn)展一、二層住改商；在將重點(diǎn)集中于思索工程二、三期規(guī)劃的住改商的根底上，建議21#、27#、30#進(jìn)展一、二層住改商定價方法采用商業(yè)/住宅比較法來進(jìn)展價錢定位。市場比較法估價步驟為：1、搜集買賣實(shí)例； 2、選取可比實(shí)例；3、建立價錢可比根底； 4、進(jìn)展買賣情況修正；5、進(jìn)展買賣日期修正； 6、進(jìn)展區(qū)域要素修正；7、進(jìn)展個別要素修正 8、求出比準(zhǔn)價錢44商業(yè)規(guī)劃更改建議45商業(yè)規(guī)劃更改建議定價闡明經(jīng)過與住宅對比手段，進(jìn)展商業(yè)價錢的預(yù)算通常沿街商業(yè)

23、是住宅的1.8-2倍，內(nèi)部商業(yè)按照沿街商業(yè)售價的75%計算采用商業(yè)/住宅比較法測算本工程靜態(tài)基價市場影響要素與市場動態(tài)開展結(jié)合 靜態(tài) 動態(tài)市場影響要素與市場動態(tài)開展結(jié)合定價方式定價根據(jù)商業(yè)規(guī)劃更改建議估計工程內(nèi)部商業(yè)價錢在10000元/平米左右46工程在推售中經(jīng)過幾次價錢生長提升，均價區(qū)間在6500-7000元/平米，思索市場風(fēng)險，以及減小計算過程中客觀要素所導(dǎo)致的誤差，建議工程內(nèi)部商業(yè)平均價錢在+/-5%之間浮動，工程內(nèi)部商業(yè)價錢區(qū)間為：9400-10500元/，取中值10000元/平米第一次開盤走量限量房資源差價錢遵照以新帶舊生長途徑價錢運(yùn)動線路第二次開盤價錢標(biāo)桿1、某房源拉高價錢，此時其

24、他房源走量；舊盤提價2、在新盤走量時，拉高舊盤價錢產(chǎn)品加推3、拉高價錢4、節(jié)假日促銷限時折扣優(yōu)惠第一階段第二階段第三階段第四階段第三次開盤住宅價錢第N次開盤商業(yè)住單價按10000元/平米計算，估計內(nèi)部商業(yè)總案值2052萬47商業(yè)規(guī)劃更改建議商改住樓幢商改面積（樓幢平層*2）商改單價（元）商改總價（元）21#67010000670000027#674674000030#7087080000合計20520000商業(yè)規(guī)劃更改建議小結(jié)一、住宅商樓幢：在工程地塊外形及現(xiàn)有社區(qū)建筑規(guī)劃的根底上，并思索商業(yè)實(shí)踐運(yùn)用情況頻率及便利程度，建議更改21#、27#、30#樓幢；二、收益預(yù)估：思索到住宅銷售周期，及商業(yè)銷售時間，預(yù)估內(nèi)部商業(yè)銷售價錢在10000元/平米左右，內(nèi)部商業(yè)收益額在2052萬元；住改商規(guī)劃更改價值評價商業(yè)規(guī)劃更改效