1、WORD13/20WORD南 陽 理工學院 本科生畢業設計（論文）學院（系）： 國際教育學院 專 業： 工商管理 學 生： 盛振宇 指導教師： 靜 完成日期 2012 年 03 月理工學院本科生畢業設計（論文）淺析房地產企業可持續發展存在的問題與對策AnalysisofReal EstateSustainable DevelopmentProblems andCountermeasures總計：13 頁表 格： 1 個插 圖： 0幅南陽理工學院本科畢業設計（論文）淺析房地產企業可持續發展存在的問題與對策Analysis of Real Estate Sustainable Developmen

2、t Problems and Countermeasures學 院（系）：國際教育學院 專 業：工商管理學 生 姓 名：盛振宇 學 號：213108049 指 導 教 師（職稱）：靜（講師）評 閱 教 師：乃仁完 成 日 期： 2012年3月理工學院 Nanyang Institute of Technology淺析房地產企業可持續發展存在的問題與對策工商管理 盛振宇摘要2011年12月，人民日報以“房地產調控處在關鍵時期 應堅持調控不動搖”為題，對我國自2010年4月以來政府連續出臺的一系列措施取得的積極成效做了初步肯定。與此同時，也對由于過去畸形發展所導致的現狀做了系統的總結。房地產行業是

3、我國的支柱產業，由于其在我國國民經濟中的極大相關性，因此做好房地產企業可持續發展問題與其對策的研究變得極其重要。本文將通過對目前國政策形勢以與我國房地產企業目前的發展模式分析，并結合我國房地產企業在可持續發展方面存在的問題，對今后如何制定新的發展戰略保證房地產企業的可持續發展提出了一些對策。關鍵詞房地產企業；發展模式； SWOT分析；可持續發展；發展戰略Analysis of Real Estate Sustainable Development Problems and CountermeasuresBusiness Administration SHENG Zhen-yuAbstract:

4、In December 2011, the Peoples Daily, in a crucial period of real estate regulation should adhere to the regulation and control unswervingly as its theme the affirmative, on the positive results achieved by the continuous introduction of a series of measures by the government of China since April 201

5、0. At the same time, the current situation caused by the abnormal development of the past, a summary of the system. The real estate industry is the pillar industry, because of its great correlation in our national economy, so do the problems and countermeasures of sustainable real estate development

6、 has become extremely important. This article by the domestic policy situation and Chinas housing prices the current development model, combined with the problems of Chinas real estate companies in the context of sustainable development, how to formulate a new development strategy to ensure sustaina

7、ble development of real estate enterprises puts forward some countermeasures.Key words:Real Estate Enterprise; Development Mode; SWOT Analysis; Sustainable Development; Development Strategy目 錄TOC o 1-3 h z uHYPERLINK l _Toc323221694引言 PAGEREF _Toc323221694 h 1HYPERLINK l _Toc3232216951 房地產企業的發展模式 PA

8、GEREF _Toc323221695 h 1HYPERLINK l _Toc3232216961.1 橫向發展模式 PAGEREF _Toc323221696 h 1HYPERLINK l _Toc3232216971.1.1 區域化發展模式 PAGEREF _Toc323221697 h 1HYPERLINK l _Toc3232216981.1.2 專業化發展模式 PAGEREF _Toc323221698 h 1HYPERLINK l _Toc3232216991.1.3 多元化發展模式 PAGEREF _Toc323221699 h 2HYPERLINK l _Toc32322170

9、01.2 縱向發展模式 PAGEREF _Toc323221700 h 2HYPERLINK l _Toc3232217011.2.1 初始積累階段 PAGEREF _Toc323221701 h 2HYPERLINK l _Toc3232217021.2.2 打造品牌階段 PAGEREF _Toc323221702 h 2HYPERLINK l _Toc3232217031.2.3 品牌發展，上升階段 PAGEREF _Toc323221703 h 2HYPERLINK l _Toc3232217042 SWOT分析 PAGEREF _Toc323221704 h 2HYPERLINK l

10、_Toc3232217052.1 S房地產企業的部優勢 PAGEREF _Toc323221705 h 3HYPERLINK l _Toc3232217062.1.1 社會關系 PAGEREF _Toc323221706 h 3HYPERLINK l _Toc3232217072.1.2 適應能力 PAGEREF _Toc323221707 h 3HYPERLINK l _Toc3232217082.2 W房地產企業的部劣勢 PAGEREF _Toc323221708 h 3HYPERLINK l _Toc3232217092.2.1 財務資源的獲取能力 PAGEREF _Toc3232217

11、09 h 3HYPERLINK l _Toc3232217102.2.2 組織管理能力 PAGEREF _Toc323221710 h 3HYPERLINK l _Toc3232217112.2.3 人才培養能力 PAGEREF _Toc323221711 h 3HYPERLINK l _Toc3232217122.2.4 發展方向不明確 PAGEREF _Toc323221712 h 4HYPERLINK l _Toc3232217132.3 O外部機會 PAGEREF _Toc323221713 h 4HYPERLINK l _Toc3232217142.3.1 我國目前的房地產企業數量龐

12、大，但是普遍弱小 PAGEREF _Toc323221714 h 4HYPERLINK l _Toc3232217152.3.2 市場仍需進一步細分 PAGEREF _Toc323221715 h 4HYPERLINK l _Toc3232217162.4 T外部威脅 PAGEREF _Toc323221716 h 4HYPERLINK l _Toc3232217172.4.1 緊縮銀根和土地供應 PAGEREF _Toc323221717 h 4HYPERLINK l _Toc3232217182.4.3國際環境 PAGEREF _Toc323221718 h 4HYPERLINK l _T

13、oc3232217192.5 建立SWOT矩陣 PAGEREF _Toc323221719 h 4HYPERLINK l _Toc3232217203 我國房地產企業可持續發展與對策 PAGEREF _Toc323221720 h 5HYPERLINK l _Toc3232217213.1 房地產企業的可持續發展 PAGEREF _Toc323221721 h 5HYPERLINK l _Toc3232217223.1.1 房地產企業可持續發展的含義和特征 PAGEREF _Toc323221722 h 5HYPERLINK l _Toc3232217233.1.2 房地產企業可持續發展的主要

14、思路 PAGEREF _Toc323221723 h 6HYPERLINK l _Toc3232217243.2 房地產企業可持續發展的對策 PAGEREF _Toc323221724 h 6HYPERLINK l _Toc3232217253.2.1 適應政策，加速調整 PAGEREF _Toc323221725 h 6HYPERLINK l _Toc3232217263.2.2 適應信息時代的需求 PAGEREF _Toc323221726 h 7HYPERLINK l _Toc3232217273.2.3 專業化發展戰略 PAGEREF _Toc323221727 h 7HYPERLIN

15、K l _Toc3232217283.2.4 差異化發展戰略 PAGEREF _Toc323221728 h 8HYPERLINK l _Toc3232217293.2.5 房地產企業的品牌戰略 PAGEREF _Toc323221729 h 8HYPERLINK l _Toc323221730參考文獻 PAGEREF _Toc323221730 h 12HYPERLINK l _Toc323221731致 PAGEREF _Toc323221731 h 13引言房地產行業是一個雙面性的行業，這個行業既包含一般國民經濟行業所具有的共性，同時又擁有其自身的發展規則。房地產企業在過去的幾年里已發展

16、成我國國民經濟的支柱性產業，逐漸在我國經濟中具有了基礎性，主導性和基石性的作用，在如今的市場經濟大潮中，擔當了其它產業不可代替角色。房地產企業于20世紀80年代末在我國全面興起。隨著21世紀我國加入WTO，這對我國房地產企業具有歷史性的影響，也意味著是我國房地產企業進一步發展的歷史機遇，它將會促使我國房地產企業在一個更有深度、更加廣泛的領域得到提升。與此同時，由于房地產企業的資本密集型，勞動密集型以與高風險高附加值的特性。這決定了它在國民經濟的發展中具有的重要推動作用，其能否健康持續發展對我國的經濟和社會有著重大影響。因此，為了控制房地產企業在過去一段時間的狂放式發展與未來趨勢，從2005年開

17、始國家相繼出臺了“國八條”2006年的“國六條”以與最近的“新國十條”等，使得過去“金九銀十”的風光局面黯然失色。如此有力的宏觀政策，決定了中國房企必須揮別過去，做出新的轉型與變遷。不斷的適應房地產調控政策，進而邁向專業，理性和持續發展的道路。在新形勢下的行業競爭勢必如火如荼，房地產企業需要在這種情況下繼續整裝待發，尋求可持續發展之路。本文從房地產開發企業的發展模式，存在問題出發，采用SWOT模式探討了房地產企業可持續發展的思路，并且進一步提出了可持續發展的對策。1房地產企業的發展模式按照縱橫模式區分的話，我國房地產企業的發展模式目前可從縱向和橫向兩個方面來探討。1.1 橫向發展模式橫向發展模

18、式既是解析同一時期不同企業的經營模式。1.1.1區域化發展模式區域化發展是指企業在一定的地理空間區域相互聚集彼此聯系，規模不等但具有一定特色的房地產企業布局。民營企業大多以這種模式存在的，這種發展模式在沿海地區應用最為典型。如珠三角，長三角地區。1.1.2專業化發展模式房地產企業采用這種模式經營有利于形成規模經濟和有力的競爭基礎，于此還有助于緩和企業在自身方面的壓力，專業化是一種具有最小風險的投資策略。眾所周知，萬科股份是一家上市的房地產開發企業，萬科的在其發展過程中也經歷了戰略的轉型過程，即從多元化發展到專業化發展的轉變，在這種新的模式下，萬科的發展速度不斷加快，房產開放項目逐步穩定加大，但

19、是企業的經營風險卻不斷降低。1.1.3多元化發展模式采用多元化模式發展的企業大多涉與很多行業的很多領域，其中海爾集團就是這種多元化經營的代表。在其進入房地產開發領域時具有相當明顯的優勢。當然，這取決于這類企業的發展特性。與海爾相類似的這些企業它們擁有的共同特點是由知識、信息、理念、經營管理機制等因素的相互作用而形成的核心能力。這也就是為什么這些企業能在進入房地產領域后具有明顯優勢的支持體系。1.2 縱向發展模式縱向發展就是從房地產企業發展的不同時期來分析其發展模式。近25年的時間里，我國房地產行業像從一個呱呱墜地的嬰兒般漸變成熟，其自身已經發生了本質的變化。從我國房地產企業的發展周期來看，其發

20、展階段可作如下劃分：1.2.1初始積累階段以贏利為目的，強調企業利潤這是處于起步階段的房地產企業所具有的顯著特征。這時企業處于創業的初期，規模小，實力弱，大多是靠創業者本身所具有的各種資源起步，難免其主要目的就是盡快實現財富的積累。因而，利潤最大化成為了企業的主要追求，從財務管理角度考慮，利潤最大化往往會導致企業的短期行為。此時它不會投放太多的精力于產品開發的質量和顧客售前售后的服務質量。1.2.2打造品牌階段伴隨房地產開發量的擴大和顧客消費趨于理性化，市場規則逐步建立。與此同時，隨著原始積累的逐步完成，企業會開始考慮其自身的長遠發展，制定更長期的發展目標，全面加強人才的吸收和培養，加強自身團

21、隊的建設，在逐步加強和完善企業部經營管理制度的同時，通過一些精品開發項目逐漸打造出自己的品牌，不斷滿足社會各方面對不同層次產品的需求。1.2.3 品牌發展，上升階段企業在建立自己的品牌之后會逐步的進入這一階段。粗放式的經營和發展模式已不能幫助企業，因而一定要尋找提升品牌和能力的途徑。因此，絕大數企業在從事區域化，跨區域化和追求多元一體化結合的同時，加強企業的品牌影響力建設已經刻不容緩。2SWOT分析SWOT分析方法是一種企業戰略分析方法，即根據企業自身的既定在條件進行分析，找出企業的優勢、劣勢與核心競爭力之所在。其中，S代表 strength（優勢），W代表weakness（弱勢），O代表op

22、portunity（機會），T代表threat（威脅），其中，S、W是部因素，O、T是外部因素。2.1 S房地產企業的部優勢2.1.1 社會關系房地產開發企業在土地開發的過程中一般都與當地的土地管理等部門形成了良好的關系，開發的項目在地方上也能引起廣泛的關注。例如，小型的房產企業一般是從建筑施工單位轉型而來，其在建筑行業的發展過程中已經逐漸擁有了當地廣泛的各類社會資源。而大型的房產開發企業依據其完善的經營體制，雄厚的資金實力在新的區域同樣具有立腳之地。2.1.2適應能力對于新形成的房地產企業，由于其處于起步階段，規模相對小，因此能夠依據目前的發展環境，建立靈活的發展機制。而對于處于上升期的規模

23、相對較大的企業因其逐步完善的經營體制，靈活多樣的發展模式以與其對政策的敏感性也能與時的適應新形勢下的政策形勢。2.2 W房地產企業的部劣勢2.2.1 財務資源的獲取能力資金和土地是房地產企業發展的命脈，二者相輔相成。在過去由于政府沒有對銀行房貸業務進行緊縮控制。房地產開發企業在資金的獲得方面沒有太大的難處。而隨著我國一系列緊縮銀根政策的實施。使得許多房產開發企業步履維艱，資金不能有效供給。提前步入了“冬天”。2.2.2組織管理能力我國房地產企業普遍缺乏專業化的項目管理經驗，由于目前我國只有少數企業具有大型的房地產項目開發和管理能力。行業的整體發展水平比較落后。同時，目前我國大多房地產企業仍缺乏

24、完善的售前售后體系。比如，許多企業以銷售為最終目的，而對后期項目的管理維護工作不管不問，這種現象在許多二三線城市屢見不鮮。2.2.3人才培養能力如果說土地構成了房企的軀體，資金是流動的血液，那么人才將是房地產企業的大腦與心臟。由于我國大多數企業仍處于區域化發展階段，再加上過去幾年房地產行業是賣方市場。這就使得很多企業疏忽了人才的儲備與培養。直至冬天到來，企業才恍然覺醒。2.2.4發展方向不明確賣方市場使得許多新老房地產企業在發展過程中迷失了方向，而如今面對市場的轉型。如果沒有明確的戰略方向，如果不能做出與時的戰略調整，企業的發展將會停滯不前甚至遭受滅頂之災。2.3O外部機會2.3.1 我國目前

25、的房地產企業數量龐大，但是普遍弱小我國目前沒有形成房地產行業的壟斷。我國目前大約有30000多家房地產企業，其中具有一級開發資質的不到3%，而擁有三級與三級以下資質的卻達到80%左右。即我國房地產行業的形式是數量大，實力小。萬科作為我國最大的房地產企業市場份額尚不足1%。2.3.2市場仍需進一步細分依據經濟收入劃分，中國社會目前已出現了不同的階層，不同層次的人的在消費方面的需求和行為是有很大差異的。購房者可以擁有的住房條件也是各異的。例如，在調控下，房地產行業的硬性需求已經得到有效控制，普通住宅需求下降，而一些高檔住宅項目的價格仍然保持穩定。而我國大多房地產企業尚未依據市場的改變做出與時的戰略

26、轉型，對企業在未來的細分市場的定位尚不明確。2.4T外部威脅2.4.1緊縮銀根和土地供應近年來央行連續出臺一系列緊縮銀根的宏觀調控政策，僅在2007年到2008年間連續6次上調金融機構人民幣存貨基準利率，7次上調金融機構的存款準備金率。這就意味著很多單靠銀行貸款房地產開發企業的融資成本將進一步提高，甚至融不到資金。儲備土地的能力是房地產企業的核心能力之一，隨著“經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓”政策的實施，土地出讓更加公開透明，隨之也抬升了土地出讓價格與保證金。一方面使許多中小企業的優勢減弱，另一方面對于融資渠道受阻的房企更是雪上加霜。2.4.3國際環境隨著我國對外開放程度的不斷提高以與進入W

27、TO以后我國市場的進一步開放，很可能形成外資和外商的大量涌入局面，這進一步使得許多在夾縫中生存的中國房企步履維艱。2.5建立SWOT矩陣通過SWOT分析，我們確定了對我國房地產企業優勢，劣勢，機會和威脅產生重要影響的因素。下一步我們將建立SWOT矩陣，旨在幫助我國房地產企業制定出初步的發展戰略。眾所周知沒有萬能的方法，但有發現智慧的眼睛，這也就是要求管理者擁有良好的判斷力。優勢1、社會關系2、環境的適應能力弱點1、資源獲取能力2、培育人才3、管理能力4、發展方向不明確機會1、壟斷機制尚未形成2、有可拓展細分市場（1）根據企業現狀，集中優勢，樹立品牌。（2）天時不如地利，避免與大型企業的交鋒。（

28、1）尋求合作伙伴（2）培養與保存人才，建立健全的人才體系。威脅1、緊縮銀根和土地供應2、國際環境探尋新的融資方式，適當的儲備土地資源。實行收縮戰略，減少運營成本。注：資料來源預測與決策圖2-1房地產企業的SWOT矩陣經過全面的戰略環境分析，我國房地產企業所面對的機遇與阻力就顯而易見了，這為可持續發展對策的制定創造了很好的先決條件。3我國房地產企業可持續發展與對策3.1 房地產企業的可持續發展房地產企業在國民經濟中具有很強的相關性，房地產行業的可持續發展是推動房地產企業可持續發展的先決條件。同時房地產是我國國民經濟的支柱性產業，房地產企業的可持續發展能夠有效的帶動我國經濟的健康穩定發展。3.1.

29、1房地產企業可持續發展的含義和特征首先可持續發展（Sustainable development）的概念最先是在一九七二年在 HYPERLINK :/baike.baidu /view/30810.htm t _blank 斯德哥爾摩舉行的 HYPERLINK :/baike.baidu /view/3015.htm t _blank 聯合國人類環境研討會上正式討論。它的含義是既滿足當代人的需求，又不對后代人滿足其需求的能力構成危害的發展。在房地產企業就是指既要考慮企業自身經營目的的實現和企業市場地位的提高，又要在企業已具有領先優勢的領域和未來拓展的經營環境中始終保持持續的收益增長或穩定以與能

30、力的提高，保證企業在一段很長的時間里立于不敗之地。事實上這一含義包含了兩個方面的容。其一，企業要能夠正確的確定自己的目標和長期發展戰略，不但要擔負起企業的社會責任，而且還要保持自身的生存和長遠發展。其二，企業只有綜合考慮社會、經濟的發展環境，并且能夠適應這些環境的變換，才能夠保持長期的競爭優勢、收獲更多的利潤與減少本身的經營風險。才能夠為整個社會的可持續發展貢獻應有的力量。 相對于傳統的房地產企業發展模式，可持續發展的特征主要表現在目標戰略性、發展持續性、企業創新性、環境適應性與競爭優勢性。3.1.2房地產企業可持續發展的主要思路企業可持續發展的起點在于，要避免在可預見的將來由于效益下滑，投資

31、項目失誤，人才資源流失等因素致使企業喪失競爭能力甚至倒閉。房地產企業可持續發展的核心是使企業在不斷的創新中提高其可操控性和靈活性，進一步實現發展的可持續性。企業的核心競爭力是決定房地產企業可持續發展的關鍵要素，因此，企業必須以提高自身的核心競爭力為首要目標來實現持續穩定發展。所謂房地產企業的核心競爭力既是以企業的開發能力作為基礎，并通過市場營銷，組織管理，戰略決策以與項目運作的整合使企業在長期競爭中保持優勢。企業核心競爭力的培養一定要注意基礎建設。我國的房地產市場勢必趨向理性和成熟的趨勢，在這個過程中，房地產市場逐步從賣方市場做出合理的轉型，因此培養自己的核心競爭力，占據市場的優勢地位，才能夠

32、有效促使我國房地產企業的可持續發展。3.2 房地產企業可持續發展的對策在如今國家堅持宏觀調控不動搖的條件下，企業應該合理的制定發展目標，結合資源的有效配置，確定企業的可持續發展戰略。針對不同的房地產企業發展目標和企業資源，可制定如下發展戰略。3.2.1適應政策，加速調整隨著我國政府與相關管理部門出臺的一系列房地產市場調控政策的出臺和實施，到目前為止已經起了一定的效用。因此研究政策的實施手段與發展動向，對企業制定自身戰略具有很大作用。首先，為了促進國家宏觀調控政策的全面性、整體性的實施，減少有關部門政策之間的沖突。有關管理機構應該通過不定期的檢查各部門擁有信息的共享和溝通，進而加強相關部門之間的

33、溝通協作，保證調控政策實施的一致性。其次，房地產是行業呈現一種多級相關的局面。中央政府與地方政府，地方各級政府之間，各級部門之間，政府與企業，開發商與購房者這件的利益需求不同。這就導致了對有關政策的理解和實施也會不同，因而，國家政策應該全面統籌，合理協調參與者的利益。最后，近期國務院發展研究中心市場經濟研究所在人民日報上撰文程“保持宏觀調控的底線不動搖。由于我國房地產市調控初見成效，成果仍需進一步穩固。因此，國家會著手建立房地產市場長效運營的機制。例如，健全全國房地產市場健康運營和住房保障方面的相關法律法規；改善房地產稅收制度；治理和規房地產市場秩序，建立行業標準體系；促進房地產行業的調整和重

34、組，完善企業資質認定，促進房地產行業發展方式的實質性轉變；完善住房保障制度，建立保障房建設、分配、管理、運營的規有效的制度體系。”因此，企業應該根據政策的調整與時的適應環境，進一步制定與政策相適應的運營措施。3.2.2適應信息時代的需求由于互聯網技術翻天覆地的發展，信息經濟的浪潮已經席卷了大多數的經濟實體與行業。首先，我國網絡的普與率已得到大幅度提高，據統計，我國勞動人口的互聯網普與率多達48.6%；整體網民的普與率已超過30%。其次，目前能夠在家庭住所上網的人口比例得到大幅度提升，其比例占所有網民的85%;最后，近幾年電子商務在我國得到了突飛猛進的發展。至此我們可以推出：網絡因素已經在企業人

35、力資源環境中占據了很大比重；網絡銷售已成為很多行業的大趨勢，電子商務的普與使得房地產產品實現網絡銷售已成為可能；例如，在新浪，搜狐等大型門戶已經設立房產銷售的專門板塊。手機，平板的應用為企業部的溝通開辟了新的渠道；因而，房地產企業應該主動的去適應網絡經濟，不斷的去滿足信息時代的需求。例如，SOHO引進的原用于制造波音飛機的BIM系統控制了其產品在設計開發的整個環節，預防不必要的風險。3.2.3專業化發展戰略房地產開發的過程中涉與到投資、規劃設計、施工管理、營銷管理等復雜的活動，由于這一過程的綜合性和專業性，因此需要專業化的人員來操作。但是由于過去賣方市場的性質，導致了如今房地產市場普遍缺少專業

36、型人才。伴隨著房地產市場競爭的加劇和市場的著陸，這個問題變得更加棘手。從另一個角度來看，專業化也表現在企業部管理的專業化。在當前形勢下，房地產企業的開發變得更加復雜化和謹慎化，因此它對人的能力的要相當高的，它需要人具有的專業能力，學識水平能夠達到與其它工作甚至行業的水平相配合的層次。房地產企業應該酌情建立一個更加能適合當下形式經營的激勵機制和約束機制，以應對房地產開發各個工作環節的要求。按照國際化標準的要求對房地產開發進行嚴格的管理，進行ISO國際標準化認證是我國房地產企業走向標準化的一個重要途徑。但是，即使目前我國的大多數房地產企業還沒有認識到這一認證的重要性。統計表明，我國已經通過ISO標

37、準環認證的企業不足15%，這使得我國房地產企業在與國際企業相競爭的過程中變得十分不利，因此這一認證顯得十分重要。3.2.4差異化發展戰略在房地產市場經過一段時間的風平浪靜之后，人們對房子這種特殊商品的要求也逐漸表現出了多樣化的趨勢。我國的房產企業要在這個轉角明確的意識到這種趨勢，合理的設計開發自己的產品。盡管普通型住宅仍將成為我國房地產的主流，但是針對特定消費群體的其它形式的產品也會逐步增多。依據目前我們對房地產市場的了解，它將有以下幾種發展趨勢：第一，旅游休閑住宅。隨著人們收入水平的提高以與對假期時間的增多，去外地或者城郊旅游已經成為人們生活中必不可少的休閑方式，調查發現我國的少數景區也存在

38、旅游休閑公寓，例如，丹江口地區的一些小型度假公寓。但是我國在旅游休閑公寓方面的缺口還是相當大的，因此，這是一個很大的市場。第二，廉租公寓。就目前城市人口越來越多，涌入城市的外地人員也不斷激增的形勢下。越來越多的人需要有自己的落腳之地，與此同時也有越來越多的人付不起這筆費用。雖然目前在等大城市存在一些公租、合租的低價房，但是，這遠遠不能彌補當下人們對這種廉租公寓的需求。比如在地區萬科公司推出的15平米的小型公寓。第三，大學生公寓。隨著每年我國大學招生規模的擴大，單單憑借學校的力量很難解決不斷增多的學生住宿問題。在大多正處于快速發展階段的普通二本院校以與大學比較集中的地區這種現象更為突出。國家目前

39、也十分支持大學生廉租公寓的建設，例如，大學生公寓用地享受教育用地待遇等。雖然學生公寓投資的回收期長，但是比起其它方面的投資其具有穩定經營，低風險的優點。3.2.5房地產企業的品牌戰略隨著國家調控政策的加強，人們對房地產市場的觀望態度的持續，我國的房地產企業勢必要經歷很長一段時間的“寒冬”。但恰恰是這種空隙期間也給我過的許多房地產企業以喘息機會。眾所周知，品牌是企業外在的臉面，因此加強品牌建設是企業在以后房地產市場的立足之本。如何才能在這喘息之際建立自己的品牌呢？現在我提出以下幾點建議：第一，消費者定位。企業應根據消費者的需求準確的找到本企業產品進入市場的切入點，既我們要把產品賣給誰。因此也就需

40、要我們在做出行動之前做好充分的市場調研和預測，給我們的產品做出初步的定位。跟人們買衣服一樣。名牌有很多，產品有很多，但是關鍵在我們的消費者的心里記住了哪幾個品牌，哪幾個品牌的衣服適合它，最重要的一點是它能買得起哪個品牌的。作為房地產企業也應從這個角度去思考，即我們要把品牌定位在哪個層次上，哪個層次的人會認為我們的品質和我們的品牌是一致的。這樣當這些消費者有這個需要的時候他們會首先考慮我們的產品。怎么去選擇這個切入點呢？首先我們應該對市場上存在的信息進行搜集整理，針對不同消費者因收入，喜好以與對產品功能的需要等的不同，我們找出其中的差別，并進一步歸集出具有相似需要的消費者。做完市場細分之后我們的

41、投資者就會從中找到自己投資利潤點，而且這樣也能使自己的產品能被大多數的居民接受。第二，產品創新。差異化戰略讓我們去開發不同的市場，而在此則是要求房地產企業加強自身產品的創新。這就是要求開發企業要充分做好房屋形式的設計；不斷的拓展和完善建筑物的形式；合理的設計房屋結構；充分發揮每個平米的功用。創新的目的就是讓企業從這個越來越同質化房地產市場中脫穎而出，通過具有唯一性，率先性的獨特產品使自己的品牌經久不衰。一旦消費者認準了一個品牌，那么相對來說其對產品定價的敏感度也會降低，于無形之中企業占據了更加有力的市場地位。客戶的忠誠度使得那些在這種調控之下已經嗷嗷待哺的企業在追逐這種“特色形式”的過程中也會

42、變得心有余而力不足了。由此我們不難理解為什么石屹的SOHO跑得那么快了，為什么PIM指數被那么多人重視了。經營理念的轉換同樣是一種創新。企業只有不斷的創新才會使自身不被埋于這泡沫之中，不會因為有太多的同質化產品而降低自身品牌的優勢。第三，質量是品牌的生命。人們買Nike、Adidas的原因是對其品牌的認知。而它們品牌的形成也是長期以來其產品質量的保證。房地產亦是如此，因而企業必須以質量為本，樹立良好的產品品牌形象。消費者協會的統計數據顯示，從1999年到2003年，產品質量沒有得到有效的保證，是這一行業最大的通病。企業應建立一套完善的質量管理制度，加強質量控制和品牌建設。建立基本的品牌價值需要

43、市場的認可，同時還應以產品質量為保證。如今房地產質量是整體組合的質量而不再僅僅是指項目的質量，工程設計，施工質量，住房和相應設施等的單個方面。它是通過文化，人文涵來表現我們目前房地產的個性化發展的。產品質量是一個品牌的價值觀，經營理念和經營準則的體現。它是建立企業品牌的基石。第四，服務理念的建設。據不完全統計，我國目前具有房地產專業售后服務的企業不足5%。房屋不僅僅是人們的居住場所，現在越來越多的業主需求的是從居住到心理的滿足。企業需要通過完善的售后服務來實現品牌的延伸功能，進而提高產品的附加價值。所謂的“生態住宅”“綠色住宅”“健康住宅”就是需要一種高質量的物業服務以與一個安心，舒適，優雅的

44、生活環境。這才能有助于我們企業品牌的傳播和樹立。完成一個房地產項目需要一段漫長的時間和一個錯綜復雜的過程。開發和銷售只是建設品牌的初始階段。按照我國70年的使用期，企業的品牌更決定于長期的物業管理工作。做過去的幾年里，由于對物業管理的疏忽，很多設計精良的項目很快的受到人們的責罵。因而，強化企業項目的售后服務已成為當務之急。此外，目前越來越多的高檔小區在銷售之初就成立了業主俱樂部，業主聯誼會，小區運動會等社區活動。這樣不僅增加了住戶對小區的認同感和歸屬感，而且也是企業在保障業主基本生活后所提供的獨特的居住文化和對居民的關懷。這于無形之中對企業品牌的傳播創造了有利前提。第五，企業文化傳播。專業，嚴謹，規化管理快速決斷成就了萬科的擴之路。這也就是說文化是企業扎根的沃土，而品牌的擴就是企業文化的傳播。肥沃的文化土壤則是企業品牌的長盛不衰的根基。品牌的形成僅在于客戶對企業產品的態度是遠遠不夠的，見證奇跡的時刻在于顧客對產品和服務的購