1、 萬科企業股份有限公司編號名稱 版本第 頁共 頁編制更改審核批準生效期年 月 日萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度（試行）緒言目的：為適應集團公司日益擴大的業務規模，規范對新項目的論證，提高決策效率，提升集團公司競爭力，特制定本制度。范圍：本辦法適用于集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司。職責：1、集團企劃部負責本制度的制訂、修改、指導和監督；2、本制度解釋權、修訂權歸企劃部。釋義本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：集團公司：指萬科企業股份有限公司一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司企劃部：指集團企劃部決策委員會：指萬科企業股份有限公司投

2、資決策委員會小組：指項目發展工作小組，是決策委員會下屬工作機構操作規范第一條 新項目發展信息通報一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進展程度，企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見新項目發展信息通報表格。項目發展工作小組小組負責項目進展過程中，各種信息的上傳下達，保證信息通暢。小組成員34人，由集團企劃部、財務部、法律室委派的人員共同組成，組長由企劃部第一負責人擔任或委派，負責領導具體工作。出現時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，企劃部可替代行使小組職責，但必須經過集團領導批準。原則上，小組一經成立，小組成員不得隨意變動，不同項目小組成員可以不同。小組對“決策委員會”負責。一線

3、公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。工作內容和流程：對重點介入的項目，一線公司向企劃部提交成立項目發展工作小組的申請和項目資料。企劃部根據一線公司上報資料對項目進行初步評估，并征詢集團財務部、法律室意見后，決定是否成立小組，同時知會“決策委員會”主任或集團主管領導。決定成立小組后，企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。小組成立一周內（視項目緊迫性可適當延長），完成實地調查和評估工作，提出項目發展意見和建議（小組各成員的專業意見事先應經其所在職能部門通過），向“決策委員會”委員、集團主管領導匯報，同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部部門

4、第一負責人。一線公司應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作，并及時通報小組。一線公司應于聽證會召開兩周前向小組報送項目可行性報告初稿或萬科企業股份有限公司上會項目概況。具體格式參見上會項目概況表格。小組完成實地調查和評估工作后，一線公司方可提交召開項目聽證會申請。一線公司應提前一周向小組報送召開項目聽證會申請和項目可行性報告。小組根據項目可行性報告和項目進展情況，評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團主管領導審批，并自收到召開項目聽證會申請2個工作日內向一線公司回復意見，意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續跟進工作要求。決定召開項目聽證會，小

5、組應向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和項目可行性報告、小組專業意見等資料，同時抄送集團總經理層和集團各職能部門負責人。項目通過論證后，一線公司對各評委意見應予以高度重視并跟進相關工作，并及時通報小組，小組繼續跟蹤項目進展情況，直至正式簽約。小組對正式簽約合同文本負有審核責任，對合同文本與聽證會通過內容有較大差異，應提請一線公司給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送各評委。論證報告進入新城市開發，在完成實地考察和調研工作后，必須編寫城市發展和住宅市場調研報告。項目立項，必須編寫項目可行性報告，具體內容可參照萬科企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引。項目聽證會

6、除本制度第八條規定外，集團公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。會務組織：集團總經理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣布表決結果。會議主持人：“決策委員會”指定。評委成員：集團決策層（董事長、總經理、副總經理、總監），各區域中心城市公司第一負責人，集團財務部、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。與會人員：評委、項目所在一線公司相關人員、小組成員、其他人員。會議形式：現場、遠程會議。相關工作內容：實際到會評委達到應到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。評委應于項目聽證會召開之前到項目宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。小組負責在

7、聽證會召開3個工作日前將項目可行性報告報送各位評委。評委應認真研究分析項目可行性報告和相關資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。聽證會召開前，小組可就專項問題向集團職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。會議召開時，項目所在公司可摘要介紹項目可行性報告內容，主要工作是回答評委疑問和意見。評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結束前填寫萬科集團新項目投資聽證會評審意見表，詳細寫明項目評估意見、開發建議和評估結論。企劃部應于聽證會結束后3個工作日內完成聽證會會議紀要，并報送“決策委員會”委員、集團領導、項目所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審

8、委員意見和建議，聽證會表決結果。評委表決：表決形式分三種：（1）同意立項；（2）反對立項；（3）推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。聽證會結論：與會評委三分之二及以上表決同意立項，則該項目通過。當同意立項未達到三分之二時，若表決形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作為最終論證結果，反之則以（2）作為最終論證結果。會議費用：評審委員、小組成員因項目事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用，由項目所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔。 簽署合作意向已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：于簽署意向

9、兩周前向企劃部報送項目資料。小組完成赴實地考察，審核相關資料的工作；必要時，法律室可介入前期談判、意向書起草工作。小組對合作意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和集團主管領導。“決策委員會”主任或集團領導審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。 簽署正式協議項目合作意向書簽定后，一線公司及時向小組通報協議談判等項目進展情況，必要時，法律室可介入項目談判和協議起草工作。一線公司與合作方（土地方）簽署正式協議前必須完成以下工作：召開項目聽證會，并通過。報送集團董事會，并通過。集團總經理辦公室負責起草董事會議案。合同文本與聽證會通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證

10、意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。 向合作方（土地方）付款審批程序一線公司在簽署合作意向后，才可以支付定金（或誠意金）。支付定金超過人民幣200萬元（不含200萬元），一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由。小組在收到付款申請后及時報送集團主管總經理或付總經理審批，審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任。一線公司在簽署正式協議后，方可按照簽約合同條款支付地價款。 簡化項目論證程序簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會，而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發展工作

11、小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。對符合下列條件之一，可執行簡化項目論證程序：新項目規模在12萬平方米以下且總投資5億元以下；新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規模在30萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。新項目已召開過聽證會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的，在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。集團相關管理制度規定的其他情形。附則本制度是集團公司房地產新項目發展的根本管理制度，對于通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。項目發展過程中，出現本制度不適應情形，可視具體情況由集團相關職能

12、部門商議執行。本制度可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。本制度自發布之日起執行。萬科企業股份有限公司二零零零年十一月附件：新項目發展信息通報表格提交聽證會項目概況表格房地產項目可行性報告內容指引附件1：新項目發展信息通報說明：1、填寫范圍：考慮重點介入和發展的項目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求填列，若簽約后合作條件發生變動也要求在此快報中反映； 2、上報時間：每月10日、25日（遇節假日應以離此最近工作日為上報時間）以電子郵件形式傳到集團企劃部，在此時間外可視項目重要性和項目進展變化及時上報，項目發展小組郵箱： HYPERLINK mailto:xmteam xmt

13、eam ； 3、遇到下列表格沒有涉及但對項目發展有重大影響的事件發生，可另附報告隨信息通報一起及時上報。 4、無論有否新項目，均需填列項目發展環境變化內容。 填報單位： 填報日期：一、新項目基本情況概要項目名稱位置區域位置所在區四至范圍東南西北地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有權歸屬合作方土地性質占地面積建筑面積其中：住宅容積率公建土地現狀包括使用現狀，地形地貌，待動拆遷情況。合作方式及條件合作方式土地成本付款條件其他要求市場周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價估計。備注 填報單位： 填報日期：二、項目進展狀況及工作計劃詳細內容項目進展狀況接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深

14、入了解、有合作意向、準備上會還是準備簽約。談判情況談判進展情況，談判條件等發生重大變化。法律手續法律手續辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據等。焦點難點項目進展的主要難點和焦點。項目發展環境變化競爭對手競爭對手加入或退出，對手提出條件發生變化等，以及主要競爭對手在整個城市重大土地購買或其他投資。競爭樓盤對項目發展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策頒布或變動及對項目發展的影響，政府倡導重點開發區域和領域的提出或形成。城市規劃城市規劃發生重大變動或（即將）實施，重大城市規劃調整。市政配套整個城市重大市政建設（如交通捷運系統規劃和建立，主要道路的開工或通車），以及項目周邊市政配套的改

15、變。其他因素如：房地產熱點發展區域的形成和改變等。下一步計劃說明該項目下一步工作計劃（繼續跟進還是暫緩、終止）、工作重點、采取的策略、突破點、是否需要項目發展工作小組介入、什么時間召開聽證會等。附件2：萬科企業股份有限公司提交聽證會項目概況表格表一、宗地概況土地方全稱 項目宗地概況位置區域位置所在區四至范圍東南西北地段及等級現狀地形地貌地下情況待動遷情況需要安置或動遷的居民 戶人涉及單位或生產隊 個需要遷移的企業或工廠個其它交通出行公交線路在宗地及其周邊的起始站軌道交通距宗地最近的站點快速干道市中心距宗地最快可達線路其它現狀公共服務設施（距宗地3000米范圍內列明數量、名稱、距離）教育設施（列

16、數量）小學中學大專院校幼托商業網點綜合商場超級市場農貿市場其它銀行郵局文化體育公園運動場館圖書館游泳館其它醫院大市政配套周邊環境表二、經濟技術指標經濟技術指標項目宗地用地平衡表依據面積（公頃）比例現狀用地性質居住用地住宅用地公建用地區內道路用地綠地公共綠地退道路綠化帶市政用地道路用地總用地規劃批準經濟技術指標情況依據總建筑面積萬平方米比例其中住宅面積多層住宅高層住宅公建面積經營性公建非經營性公建公建項目主要內容分類項目名稱建筑面積占地面積經營性公建項目1234N非經營性公建項目1234N綜合指標容積率綜合容積率住宅容積率其它指標建筑覆蓋率綠化率控高備注表三、合作條件合作方式（主要包括獲得項目或

17、土地的方式、土地前期開發工作、規劃調整、市政公建配套的要求等主要內容）合作依據政府批文、權證名稱審批機關備注計劃立項批準文件規劃用地批準文件征地批文及其附圖方案設計批準文件建設用地批準文件其他政府文件合 作 要 求土地成本（成本構成、樓面地價）付款條件其他要求項目所在地政府稅、費標準表四、投資收益預測項 目 投 資 收 益 測 算規劃指標用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）合計 住宅 多層住宅 高層住宅 公建 經營性 非經營性成 本 預 測項目總金額（萬元）單價（元/平方米）一直接成本小計1土地獲得價款2開發前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5紅線內市政工程費6環境及配套設施費7開

18、發間接費其中：營銷費用利息支出二管理費用總計投 資 收 益 測 算序號項目總金額/萬元單價/元/備 注1銷售收入2直接成本3銷售稅金及附加4管理費用5總投資6毛利率%7稅前利潤8稅后利潤9銷售凈利率10總投資回報率11內部收益率12啟動資金13最大資金占用附件3：萬科企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引前言隨著集團公司房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團公司競爭力，特制定可行性報告內容指引。可行性報告內容指引項目決策背景及摘要一、外部環境城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通

19、捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、內部因素項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般35年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；第一部分：項目概況

20、宗地位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。宗地現狀四至范圍；地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁

21、基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。項目周邊的社區配套（一）周邊3000米范圍內的社區配套交通狀況公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程

22、。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；教育：大中小學及教育質量情況。醫院等級和醫療水平大型購物中心、主要商業和菜市場文化、體育、娛樂設施公園銀行郵局其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）治安情況空氣狀況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）周邊景觀風水情況近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。其他大市政配套（都要說明距宗地距離、成本

23、、接入的可能性）道路現狀及規劃發展包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。規劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、

24、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。立即開發與作為土地儲備優缺點分析第二部分：法律及政策性風險分析一、項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述項目立項項目是否已經立項立項主體是否能夠變更立項變更條件和時間4、有關立項的政府文件（寫明批號或主要內容，

25、復印件作為附件，并索引）項目用地現狀土地所有權歸屬土地使用權歸屬土地的用途有關項目用地現狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）項目用地規劃1、規劃用地所有權歸屬2、規劃用地使用權歸屬3、規劃用地用途4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）項目用地取得土地使用權程序評估取得土地使用權的程序描述取得土地使用權需要的工作日取得商品房用地土地使用權所需條件取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）項目用地土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）土地性質變更的程序描述和理由土地性質變更的政策支持或障礙土地性質變更需要的

26、工作日4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）政策性風險評估政府資源利用的評估：當地政府對外來投資的態度；當地政府職能部門的辦事作風；當地政府對該項目的關注程度；地塊周邊已有開發商項目成敗的政府因素；與政府合作關系。政策變更對項目開發的影響：城市規劃限制或更改；突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風險評估合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤

27、、共同設立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。主要合作條件合作風險評估：通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的公司；土地使用年限；土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；土地方的信用；付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發）土地手續的配合；其他與合作方式相關的當地土地政策法律法規。三、總體評價對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影

28、響等。第三部分：市場分析區域住宅市場成長狀況區域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區域內分布狀況購買人群變化區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢區域內供應產品特征各檔次產品供應狀況各檔次產品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業的特征平均售價開發規模產品形式平均消化率平均容積率物業在區域內分布特征區域內表現最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點結論：區域市場在整體市場的地

29、位及發展態勢本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制本案在區域內開發市場潛力本案在開發中的營銷焦點問題區域市場目標客層研究和市場定位各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）本案目標人群特征：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。確定目標客戶市場定位整體市場對本案有重大影響的因素產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。產品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。第四部分：規劃設計初步分析一、規劃設計的可行性分析既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高

30、層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現）。容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，我司最理想的數據和基于本數據設計的面積分布圖、層數分布比例（不同數據選擇對應的經濟效益分析在本指引第六部分體現）。有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現）。周邊自然環境和人文環境對規劃設計的影響。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及

31、解決方法。市政配套設施對規劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。二、規劃設計的初步概念設計概念：表現項目預期的風格和設計主題。技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。第五

32、部分：工程及銷售計劃截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。（按季列示）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）第六部分：投資收益分析成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。）項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價款開發前期

33、準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區管網工程費園林環境費配套設施費開發間接費開發成本合計管理費用銷售費用財務費用項目總投資稅務分析營業稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。經濟效益分析經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內部收益率銷售凈利率總投資回報率銷售毛利率獲利指數資金峰值比

34、例地價支付貼現比啟動資金獲利倍數項目開發各期的利潤體現經濟指標2001年20年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%總投資稅前利潤稅后凈利內部收益率銷售凈利率保本售價售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標預測售價90%預測售價預測售價110%預測售價120%營業額稅前

35、利潤稅后凈利內部收益率銷售凈利率容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業額總投資稅前利潤稅后凈利內部收益率銷售凈利率盈虧平衡點分析保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示單位投資額（即財務部所印發經濟測算表中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率S：表示單位售價T1：表示營業稅率T2：表示所得稅率項目資金預測資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、

36、配套、開發間接費等的投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。第八部分：綜合分析與建議一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭