1、第三部分：銷售方案2021年11月28日河南恒輝房地產顧問定價戰略之市場比較法工程靜態價錢構成方法工程靜態價錢構成方法之市場比較法市場比較法邏輯圖確定可比案例及權重系數確定可比參得到工程靜態價錢根據未來價錢生長情況，得出工程上市時的動態價錢確定可比參數及權重特點：適用范圍廣，公寓、聯排、獨棟產品均可運用案例：新城白銀路公寓產品定價河南恒輝房地產顧問一.團購協議2021年11月28日河南恒輝房地產顧問保利海上五月花9200元/清水頤園9300元/右岸嘉園9200元/保利家園8500元/2021年11月28日河南恒輝房地產顧問保利海上五月花9200元/清水頤園9300元/右岸嘉園9200元/保利家

2、園8500元/案例：英郡別院別墅產品定價方法價錢推導方法：1、選取競品工程主要選取區域內具有代表性的同質工程2、權重分析按照各項工程目的進展評分，按照權重分析得到本案的均價一.團購協議比較項目權重文翔名苑名仕豪庭山語原墅擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數區域位置市區距離4100410041104.4交通系統7100710071107.7區域環境板塊屬性4100410041004自然環境7100710071007社會環境4100410041004發展潛力3100310031003生活配套10100101001010010規劃規模31103.310031103.3容積率7805.61

3、208.41208.4綠化7906.31107.71107.7內部景觀61056.31106.61156.9產品產品風格及核心概念109091101110010面積設置61056.310061006產品附加值710071107.71107.7其他條件物業服務4100410041004會所41104.410041204.8是否現房4100410041004開發商品牌3100310031103.310098.2104.4106.2主要參考工程文翔名苑、名仕豪庭和山語原墅目前聯排別墅的價錢分別為9800、9500和11500元/，結合比較系數，計算本案的均價為：(9800*98.2+9500*104

4、.4+11500*106.2)/3/100=10585元/本案靜態價錢應為：10500元/ 案例：鹽湖新居產品定價方法工程選取：在這里我們選舉了 “嘉城以及 “匯豐沁苑作為參考對象。選取規范：“嘉城是區域龍頭工程，具有區域代表性，地理位置相對優越，而且開盤時間長；“匯豐沁苑區域新開工程，與本案間隔相近，區位類似，有一定的參考價值。價錢定位：樂觀預期影響因素權重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數得分比較系數得分比較系數區位系數2.512.532.51127.51025周邊環境系數2122411221020小區規劃系數1111111111010戶型面積系數1101010101010景觀系數0.5115.

5、5105105配套系數1.51116.510151015交通系數1.5101510151015合計-116104.5100近期3月價格-85487750-本案推導價格-73607400-未來市場競爭市場環境進一步好轉，不打價格戰開盤準備開盤前準備較充分，蓄水充足去化時間資金回籠壓力小，去化時間為10個月本案合理價格7500樂觀預期下，本案合理價錢為7500元/平方米價錢定位：悲觀預期影響因素權重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數得分比較系數得分比較系數區位系數2.512.532.51130.51025周邊環境系數2122411211020小區規劃系數1111111111010戶型面積系數110109

6、91010景觀系數0.5115.5105105配套系數1.51116.59141015交通系數1.510159141015合計10116104.5100近期3月價格-85487750-本案推導價格-73607400-未來市場競爭市場回暖需要漫長過程，客戶對價格仍較敏感；5-7月份為大牌開發商資金回籠密集期，促銷動作將會影響市場整體價格水平和未來價格預期匯豐沁苑價格處于下降通道中，如進一步下降，將對本案形成較大的壓力開盤準備開盤前準備較不充分去化時間去化時間為7個月本案合理價格7300悲觀預期下，本案合理價錢為7300元/平方米一.團購協議案例：閔行華漕別墅工程 確定可比參數及權重確定可比案例及

7、權重系數上海西區城市獨棟別墅工程，容積率在0.4以下得到工程靜態價錢根據未來價錢生長情況，得出工程上市時的動態價錢河南恒輝房地產顧問各項目的所占權重及評分基準斷定評分內容權重系數打分萬科翡翠萬源城萬特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑竣工時間3平均水平以100分為基準，隨著房齡時間遞減系數評分1001009085909090出售速率3平均水平以100分為基準，月均去化1套為滿分，低于1套系數遞減系數評分135130100120120130100房屋與地下室面積比6平均水平以100分為基準，以0.3-0.4為滿分，低于標準值遞減系數評分1001201006010070120花園占地面積12平均

8、水平以100分為基準，2畝為滿分，低于標準值遞減系數評分90809013012090120容積率12平均水平以100分基準，0.4容積率為滿分，低于標準值遞減系數評分100120120140160130100地段15平均水平以100分為基準，視具體地段條件而定系數評分100150160906090180規劃特色8平均水平以100分為基準，有兩項規劃特色的為滿分，低于標準值遞減系數評分11011010010010080120景觀特色8平均水平以100分為基準，有景觀特色的為滿分，有排他性的遞增，沒有特色的遞減系數評分1101101001109080110車位數量3平均水平以100分基準，2個車位

9、為滿分系數評分10010010010010090100立面表現8平均水平以100分為基準，從建筑風格特色和建筑材料兩方面評定系數評分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分為基準，有智能科技運用的為滿分，特別突出的分值遞增系數評分120110120100100100110裝修材質2平均水平以100分為基準，毛坯的為滿分，精裝修加分系數評分707012070707070會所10平均水平以100分為基準，從會所規模、運營、品牌等方面評判系數評分1009010011080100100物業管理8平均水平以100分為基準，物業品牌和具體服務內容而定系數評分1001001101

10、00110100120本地塊公寓基準價錢確定比較項目權重翡冷翠萬源城萬特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數竣工時間310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋與地下室面積比610061207.21006603.61006704.21207.2花園占地面積129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容積率12100121

11、2014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027規劃特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景觀特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8車位數量310031003100310031003902.71003立面表現813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2裝修材質210021002140

12、2.81002100210021402.8會所101001090910010110118081001012012物業管理8100810081108.810081108.8100812010合計100104.25111.2112.7107.25104.395.4120.3本地塊公寓基準價錢確定工程價錢修正翡冷翠萬源城萬特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑均價7000095000100000650006000055000110000權重系數103.65110.6112.3106.65103.794.8120.3實際參考價格6714685432 88731 6060657526 57652 899

13、43本項目參考價格72434別墅產品靜態參考價錢：72434元/m2區域未來規劃開展市場價格走勢稀缺性 板塊規劃起點高，虹橋樞紐的開通使得板塊發生裂變，凸顯板塊價值； 板塊國際別墅區集群效應，良好的別墅居住氣氛工程增值 15%整體宏觀大市場運轉正常，區域市場增長較快。工程增值 10%/年板塊市場未來競品工程均已銷售終了，低密度別墅工程稀缺。工程增值 12%下面我們在基準價錢的根底上，綜合各項資源優勢，來確定本工程別墅產品線動態銷售均價一.團購協議綜合上述各項資源優勢，得到本案0.7年后的銷售價錢：項目基準價格72434元/m2區域未來規劃發展15%25352市場價格自然波動8%/年（下浮2%）稀缺性12%合計97786本地塊0.7年后的別墅毛坯整體均價