1、某市竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)商業(yè)計劃書第一章：竹鎮(zhèn)介紹1竹鎮(zhèn)簡介竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)域209.4平方公里，是江蘇省面積最大的鎮(zhèn)之一；人口6.6萬，其中少數(shù)民族有17個，是江蘇省回族人口聚集地之一，也是江蘇唯一享受民族鄉(xiāng)待遇的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。竹鎮(zhèn)是“江蘇省百家名鎮(zhèn)”和南京市首批對外開放的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，為六合區(qū)西北部物資集散地。隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)的逐步推進，竹鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，綜合功能不斷增強。公路網(wǎng)四通八達，高壓電路直通華東電網(wǎng)，內(nèi)河通航能力在500 噸以上。鎮(zhèn)域內(nèi)128公里村級水泥化道路形成互通交通網(wǎng)，有線電視、寬帶、電話、無線通訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)普及，鎮(zhèn)域內(nèi)2.7萬農(nóng)業(yè)勞動力有5成以上被有組織轉(zhuǎn)移，常年在外務工。在向陽河

2、畔建有工業(yè)園區(qū)，以板栗、特用山芋、富硒水稻種植和山羊飼養(yǎng)等為主的特色生態(tài)農(nóng)業(yè)是該鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)。22項目描述第二章：項目介紹1項目開發(fā)背景南京竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)位于南京市六合區(qū)西北部，地處蘇皖兩省三縣交匯處，生態(tài)環(huán)境得天獨厚，自然條件優(yōu)越，人文資源 豐富，其特色旅游資源很具有開發(fā)潛力，被省市政府確定為萬畝森林自然保護區(qū)、空氣質(zhì)量標準對照區(qū)、市級風景名勝保護區(qū)。為此區(qū) 委、區(qū)政府十分重視而不見該項區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，將其作為六合區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的重點項目之一，投入了較多的資金，整修了區(qū)間的道路， 制定了優(yōu)惠的投資政策，建立了完美的旅游投資和市場運行機制，并于二000年請南京師范大學對六合區(qū)旅游發(fā)展進行

3、了總體規(guī)劃設(shè) 計。經(jīng)過近三年的實際動作，為六合區(qū)旅游業(yè)在南京江北大開發(fā)戰(zhàn)略中的迅速發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)位于古火山群地質(zhì)帶，區(qū)內(nèi)火山廠遍 布，其獨特的地形、地貌，情趣別致。經(jīng)過幾萬年形成的火山礦泉泥， 更是彌貴珍稀，它含有豐富的膠體物質(zhì)、有機物質(zhì)、微量元素，具有 良好的粘性和可塑性，導熱性低，散熱慢，保溫時間長等特點，在一 定的溫度、酸堿度及一定時間內(nèi)所產(chǎn)生的化學作用，能促進人體的血 液循環(huán)，增強新陣代謝功能，調(diào)節(jié)神經(jīng)系統(tǒng)的興奮性和抑制過程，并 具有良好的消炎、消腫、鎮(zhèn)靜、止痛和提高免疫功能等作用。火山泥 對人體的特殊療效和康復作用，已得到國內(nèi)外醫(yī)學界的一致公認。因此，以

4、此物質(zhì)開發(fā)泥浴（健身、康復、療養(yǎng)）及泥面膜（美容護膚） 等項目，正是當今旅游度假、療養(yǎng)休閑的時尚與熱點。此外，火山泥的超精細加工還可為醫(yī)藥、食品、化工等提供原料，火山石可制成 旅游工藝品、廚藝用品、建筑裝飾材料等，也是一種不可多得的開發(fā)資源。在竹鎮(zhèn)建立火山泥浴旅游度假區(qū)，就是集火山旅游、生態(tài)旅 游、泥浴健身、療養(yǎng)度假、休閑運動、生態(tài)農(nóng)業(yè)、房產(chǎn)開發(fā)、礦產(chǎn)開采、加工生產(chǎn)、科技研發(fā)為一體，形成一、二、三產(chǎn)加高科技的產(chǎn) 業(yè)鏈，這不但可以從根本上解決竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)貧困的現(xiàn)狀，而且還可以為該地區(qū)今后的發(fā)展提供可觀的經(jīng)濟效益和良好的社會效益.23項目基本條件231區(qū)位優(yōu)勢南京市竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于南京市六合區(qū)西北部，地處長江

5、三角洲經(jīng)濟發(fā)達地帶，距南京68公里，南倚長江黃金水道，北與天長、盱眙接 壤，是長江南北的交通中樞，是南京的北大門。在南京的江北大開發(fā)戰(zhàn)略中，竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)作為具有特色旅游的重點開發(fā)地區(qū)之一，有著優(yōu)越 的區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)交通視為圖232交通條件南京竹鎮(zhèn)位于南京六合區(qū)西北部，是南京的北大門。水、陸、空交通網(wǎng)連接著四面八方。南京祿口國際機場班機可直達國內(nèi)外許多 地區(qū)。竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)東連寧連高速公路、205國道（距旅游區(qū)15公里）、2006年開通的寧淮高速（距旅游區(qū)僅3公里）、區(qū)級公路西部干 級和六竹油路直通景區(qū)，從長江大橋或二橋進入本區(qū)將在30分鐘之內(nèi)，交通將十分便捷。233氣候及環(huán)境條件南京竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)屬北

6、亞熱帶季風溫濕氣候區(qū)，氣候溫和，四季景色各異。竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)止馬嶺山水環(huán)繞，空氣清新，火山巖 遍布，生態(tài)環(huán)境奇特。區(qū)內(nèi)柿、栗、桃、李果樹成林。大泉湖擁有約3平方公里的水面，水質(zhì)良好。由西向東伸入大泉湖的龜頭島三面 環(huán)水，且有野鴨、白鷺等野生動物棲息。234其他條件據(jù)六合縣志記載，明太祖朱元璋曾在南京竹鎮(zhèn)止馬嶺建場、狩獵，清乾隆帝三下江南也途徑南京竹鎮(zhèn)，留下諸多美好的民間傳說和古跡遺址。竹鎮(zhèn)盛產(chǎn)的的波爾羊食品等，從不同的層面充分滿足人們旅游度假休閑的需要。24項目規(guī)劃241規(guī)劃要點2411旅游項目要點南京竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)，堅持高起點、高標準、面向國際、面向未來、近期規(guī)劃把 該區(qū)建成長江三角

7、洲重要的旅游度假區(qū)之一，建成為江蘇省旅游景區(qū)不可替代的代補充部分，建成為南 京旅游景區(qū)獨特的組成部分，建成為江北地區(qū)旅游景區(qū)的龍頭，建成以明清文化為底蘊、以火山泥浴為 特色、面向現(xiàn)代化科技發(fā)展與文明的、極具影響力的旅游、療養(yǎng)、休閑、度假基地。遠景目標建設(shè)成為 面向全國及日韓港澳臺地區(qū)的旅游勝地。南京竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)將充分利用森林、湖水、島嶼、火山、瀑布、沙灘等自然條件，融泥浴健身、科考探險、生態(tài)旅游、療養(yǎng)度假、休閑運動、特色美食于一體，形成新穎、奇特、幽雅、神秘的古火山地帶的旅游特色， 體現(xiàn)出更高尚、更健康、更輕松的理念，造就春夏秋冬均有熱點，一年四季都可回歸大自然的旅游精品，讓游客在大

8、自然的懷抱中掏冶 情操、享受大自然帶給人們的健康、高尚和輕松。南京竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)主要旅游項目有：室內(nèi)外泥浴、湖濱瀑布浴場、龜頭島 生態(tài)園林公園、龍泉寺、止馬嶺、火山石峽谷、明太祖狩獵場、火山博物館、波爾羊燒烤節(jié)等。2412房地產(chǎn)項目要點房地產(chǎn)項目依托前期旅游項目，以高檔次酒店式別墅為主。一期地產(chǎn)以區(qū)劃內(nèi)臨湖優(yōu)勢地段為主，造就高檔、高質(zhì)、高價樓盤，技 術(shù)先進都市金領(lǐng)第二居所。2413火山泥、石產(chǎn)品要點火山泥、石產(chǎn)品項目開發(fā)一期規(guī)劃以室內(nèi)、外火山泥浴美容、護膚產(chǎn)品配合旅游項目為主，打造形象和品牌，逐漸推向市場。其余產(chǎn)品積極尋找合作企業(yè)，共同開發(fā)。242控制區(qū)規(guī)劃項目南括季山林場，西至竹鎮(zhèn)林

9、場與皖交界處，東啟泉水街道，北為泉水至止馬嶺路以南。另外，還有泉林部分及竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)街道部分，總控制規(guī)劃面積約32平方公里。一期總體規(guī)劃南括季山林場的季山北坡，西至竹鎮(zhèn)林場的龜頭島全部及止馬嶺部分，東啟大泉水庫大壩，北為泉水至龜頭島村級路以南，陸域面積約20平方公里，水域面積2.6平方公里。243規(guī)劃建設(shè)方案旅游區(qū)項目總體規(guī)劃建設(shè)方案為一街、二寺、三館、四園、五區(qū)。一街：泉水民族風情一條街；二寺：龍泉寺、清真寺；三館：竹鎮(zhèn)市搞日民主政府紀念館、農(nóng)民的好支書李元龍紀念館、火山博物館；四園：龜頭島生態(tài)園林公園、生態(tài)農(nóng)業(yè)科技園、止馬嶺森林公園、火山泥科技園；五區(qū)：火山口景區(qū)、湖濱瀑布浴場景區(qū)、賓館服務區(qū)、

10、療養(yǎng)度假區(qū)、運動狩獵區(qū)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)24個游覽景點，18個休閑運動項目，具體風項目總體建設(shè)規(guī)劃一覽表。項目一覽表類別名稱景點項目一街泉水民族風情街美食、購物、風士人 情二寺龍泉寺九龍池、龍泉寺品茶賞梅、進香拜佛清真寺宗教禮儀三館火山博物館影視廳、石柱廳、火山廳科普知識好支書李元龍紀念館教育基地搞日民主政府紀念館教育基地四園龜頭島公園綠柳翠堤、園林廣場、水生林、 親水臺、火山石小溪、觀鷺臺、 望湖樓、夫妻樹、果園、茶園生態(tài)觀光游覽止馬嶺森林公園火山石峽谷、覽山樓、簸箕灣、 了望臺、觀鷺亭科考、控險、生態(tài)觀 光游覽生態(tài)農(nóng)業(yè)園生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光科普知識火山泥科技園古火山口、火山泥開采科普知識五區(qū)火山口景區(qū)

11、古火山口、火山泥開采科普知識、地質(zhì)觀光賓館服務區(qū)別墅酒店、避暑山 莊、木屋度假村、帳 篷營、餐飲、娛樂、 會議中心療養(yǎng)度假區(qū)度假別墅、生態(tài)別 墅、療養(yǎng)會所運動狩獵區(qū)高爾夫、網(wǎng)球、劃船、 傘降、山地自行車、 鐵人三項、釣魚、滑 草、狩獵、會員會所瀑布浴場區(qū)100米瀑布群、2000M沙灘、觀瀑臺、環(huán)湖游船室內(nèi)外泥浴、湖水 浴、沙灘浴、森林浴、 跳水、沙灘排球25一期建設(shè)方案251一期開發(fā)建設(shè)項目方案2511一期開發(fā)建設(shè)項目為一館、二園、三區(qū)即火山博物館、止馬嶺火山地質(zhì)公 園、龜頭島生態(tài)園林公園、湖濱瀑布浴場 區(qū)、賓館服務區(qū)、度假別墅區(qū)、總占地面 積約20平方公里，水域面積為2.6平方 公里，建筑面

12、積約12萬平方米。25111火山博物館25112止馬嶺火山地質(zhì)公園設(shè)影視廳、石柱廳、火山石廳、雨花、火山泥陶瓷廳、旅游產(chǎn)品銷展廳、。地址：大泉湖南側(cè)，建筑面積火山峽谷、覽山樓、火山石公園，占地面積約2000畝25113龜頭島生態(tài)園林公園共建景點9處（詳見23竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游資源分類表）地址：竹鎮(zhèn)林場龜頭島林區(qū)，占地面積約1500畝。25114湖濱瀑布浴場區(qū)共建人工瀑布群長約150米，人工沙灘約3000平方米，黑、白、紅泥浴池三個，淺水池一個，網(wǎng)箱式湖水浴池一個，1.2米跳 臺一個，更衣室200平方米，洗手間一處，觀瀑臺一個，夜景燈光3萬瓦，碼頭，游船，綜合餐飲樓（望湖樓），大型停車場等。地 址：水庫

13、大壩南邊梅營村。25115賓館服務區(qū)共建高檔酒店式別墅120幢、別墅式酒店13棟、會議樓、泥浴康復中心、餐飲娛樂樓、休閑運動俱樂部各一幢。地址：大泉水米。25116度假別墅區(qū)庫南邊沿湖岸部分及季山北坡部分，占地面積約400畝，建筑面積約3萬平方共建度假別墅、生態(tài)別墅、療養(yǎng)別墅280幢，會員會所2幢，總占地面積 約680畝，建筑面積約6萬平方米。地址：泉水至竹鎮(zhèn)林場路以南至大泉水庫 岸邊。252一期項目工程投資及資金渠道2521一期項目投資概算一覽表單位：萬元充號名稱內(nèi)容投資額備注1火山博物館詳見 2. 5. 1. 1. 13002止馬嶺火山地質(zhì)公園詳見 2. 5. 1. 1. 23003龜頭島

14、生態(tài)公園詳見 2. 5. 1. 1. 34004湖濱瀑布浴場詳見 2. 5. 1. 1. 45005賓館服務區(qū)詳見 2. 5. 1. 1. 537006療養(yǎng)度假區(qū)詳見 2. 5. 1. 1. 650007供水、排水2808供電、道路5009前期及管理費用600合計115802522資金渠道 自籌、合作、國際融資26建設(shè)周期規(guī)劃261一期工程建設(shè)周期1.8年，工程投資概算12000萬元。262二期工程建設(shè)周期為3.5年，至2008年配套完美度假區(qū)全部項目，工程投資概算4億元。27人口及機構(gòu)規(guī)劃271人口規(guī)劃及機構(gòu)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有人口1/3逐步轉(zhuǎn)化為旅游服務人口，到2008年常住人口規(guī)模為5000

15、人。272組織機構(gòu)規(guī)劃度假區(qū)成立管委會，全面整合當?shù)亓謽I(yè)、水利、街道、村莊的行政區(qū)劃及管理問題，負責協(xié)調(diào)旅游規(guī) 劃區(qū)內(nèi)的各種關(guān)系，代辦各種用地手續(xù)及營業(yè)執(zhí)照，抓好環(huán)境、防火、治安防衛(wèi)工作。以竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府為班 底，根據(jù)管委會的功能崗位，定員定崗（1012人）。人員上崗要經(jīng)過培訓，規(guī)范文明用語和行為。28公用工程及輔助設(shè)施建設(shè)規(guī)劃281總圖2811本工程分一館、二園、三區(qū)、十二個景點。2812根據(jù)度假區(qū)功能，結(jié)合實際進行規(guī)劃設(shè)計，具體見南京竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)總體布局圖。282給排水2821給水總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)生活用水及近期建設(shè)用水主要靠大泉水庫解決，賓館、別墅、室內(nèi)泥浴用水為開采地熱資源。28211

16、用水量預測南京竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)建成后用水標準及日用水量在1000噸以內(nèi)，泉水自來水廠現(xiàn)有供水能力4000噸/日，完全可以滿 足旅游區(qū)對生活用水的需求。28212管網(wǎng)規(guī)劃在道路建設(shè)的同時要埋設(shè)給 水管道。由水廠沿大泉水庫大壩下 方鋪設(shè)400mm主干管向度假區(qū)供 水。度假區(qū)內(nèi)主干管鋪設(shè)于區(qū)內(nèi)主 干道邊，管徑200mm,直達各區(qū)， 各區(qū)內(nèi)再鋪設(shè)100mm管成網(wǎng)。給 水管管中壓力不低于0.1Mpa，使 全區(qū)域供水得以保證。另應結(jié)合消 防需求布設(shè)消防栓。2822排水度假區(qū)內(nèi)主要污水為生活污水,污染程度較輕,近期在未建設(shè)污水處理廠的情況下一般經(jīng)各區(qū)生活污水處理裝置處理,達到排放要 求。遠期在度假區(qū)東

17、（大泉水庫下方）建一污水處理廠,對旅游區(qū)及泉水街區(qū)的生活污水進行二級處理。采用雨水分流的體制,雨水直 接排入明溝、河道（不排入庫區(qū)）。28221污水量計算取日生活用水量80%，預計污水排放量為：1000噸x80%=800噸28222管網(wǎng)規(guī)劃生活污水必須經(jīng)各區(qū)生活污水凈化裝置等專項設(shè)施處理達標后，排放到污水管網(wǎng)中送到污水主干管。主干管沿水庫大壩下方鋪設(shè)， 利用自然地形順流排污，主干管管徑300mm，管網(wǎng)、雨水明溝應和道路同時建設(shè)。283供電目前規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)用電主要由泉水變電站供應。2831用電量預測總體規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)主要為旅游設(shè)施、火山泥加工等用，參照國內(nèi)類似地區(qū)經(jīng)驗，并結(jié)合風景區(qū)實際情況，規(guī)劃用

18、電指標及用電量為：l工業(yè)用電量（火山泥科技園）500KWl旅游設(shè)施用電量 90000Mx0.025KW = 2250KWl公建設(shè)施用電量8000Mx0.02KW = 160KWl道路廣場用電量0.8KMx20kw=16KW以上總計用電負荷約3000KW2.8.3.2 供電規(guī)劃近期建設(shè)用電借用水街道及竹鎮(zhèn)林場等線路，隨著度假區(qū)的建設(shè)，將從泉水街道的3 .5萬伏線上建一座3000KW的變電站，采 用雙進線、多回路。為考慮景觀及長遠建設(shè)需求，整個規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的電力線路均應采用地下電纜沿道路埋地鋪設(shè)，與電訊線路分置道 路兩側(cè)。電訊容量估算竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)有人口約3000人，最終規(guī)

19、劃常住人口5000人，需市話量為2500門，另考慮公共 服務設(shè)施、各景區(qū)及大量公用電話，預計總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)市話需求量為3000門，同時考慮接入寬帶網(wǎng)絡(luò)。線路規(guī)劃電訊線沿泉水街道引入，沿大壩下方及泉嶺路埋地鋪設(shè)，而后分至各區(qū)。在度假區(qū)各景區(qū)內(nèi)要設(shè)置必須的公用電話，服務半徑不大 于200米。道路經(jīng)寧淮、西部干線（2005年通車）及現(xiàn)有六竹油路（需整治）、寧連高速、205國道大圣段直達泉水。三環(huán)一縱（區(qū)內(nèi)）外環(huán)路：由湖濱浴場別墅酒店龍泉寺止馬嶺龜頭島后返回泉水街道，總長約20公里，現(xiàn)有寬度4米，需部分加寬路面（2004 年完工）。中環(huán)路：即環(huán)湖路，總長約10公里，需新建3公里。內(nèi)環(huán)路：即環(huán)島路，為人行

20、游覽路，全長3公里（新建）。一縱：從龜頭島生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)龍泉寺止馬嶺，全長約8公里，為人行觀光路（新建）。第三章：市場分析市場介紹旅游市場介紹隨著整個世界經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平的提高及價值觀念追求的不斷變化，旅游業(yè)正以前所未有的速度發(fā)展，并迅速波及全 球，已成為當今世界的第一大產(chǎn)業(yè)，當今世界許多國家和地區(qū)，都把旅游業(yè)作為新世紀的支柱產(chǎn)業(yè)來培育，探求旅游的現(xiàn)代品位、層次 及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。中國是一個自然旅游資源豐富、人文歷史旅游資源豐富的文化大國，旅游業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟中一項重要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。不僅如此， 我國旅游業(yè)在未來將有著輝煌的發(fā)展前景。據(jù)世界旅游組織預測，到2020年中國將成為世界排名第

21、一的旅游目的地。另據(jù)國家旅游局中國旅游業(yè)發(fā)展“九五”計劃和2010年遠景目標綱要提出，到2010年，國內(nèi)旅游人數(shù)將達20億人次，國際 旅游收入380430億美元，國內(nèi)旅游收入1.31.4萬億元，旅游總收入相當于國民生產(chǎn)總值的8%。根據(jù)對現(xiàn)有市場的分析與預測，結(jié)合世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢和對海內(nèi)外旅游者與旅游經(jīng)營者的走訪，認為中國旅游業(yè)將出現(xiàn)以下變化：以環(huán)境保護為取向的旅游、文化旅游、主題性旅游將成為今后的發(fā)展方向。國內(nèi)市場需求大幅度崛起，消費群體將進一步擴大。團體旅游向個體散客旅游轉(zhuǎn)變，景點旅游向度假旅游方向發(fā)展。對自然及其保護的關(guān)切和興趣增加，希望有親身經(jīng)歷。對更多樣化旅游產(chǎn)品的需求不斷增強，且從

22、被動轉(zhuǎn)向主動參與。對高品質(zhì)旅游產(chǎn)品和服務更高的要求。上述趨勢將對旅游業(yè)產(chǎn)生深遠的影響，整個旅游業(yè)都面臨著機遇與發(fā)展。江蘇省是全國七個重點旅游地區(qū)之一，南京市目前的旅游景點也不勝枚舉，有聞名中外的中山陵、玄武湖 雨花臺等，但這些景點僅作為一日游，能留住游客的不多。南京竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)則是以旅游度假 為目標，這不僅適應當今旅游業(yè)發(fā)展趨勢，而且必將成為南京旅游業(yè)的重要組成部分，同時也是對江蘇省 旅游業(yè)的一個重要補充。南京六合區(qū)是南京發(fā)展大旅游的重點區(qū)域，這里自然景觀優(yōu)美，文化內(nèi)涵豐富，區(qū)位優(yōu)勢明顯，客源腹地廣闊，旅游業(yè)發(fā)展那前景 十分看好。早在二OOO年六合縣政府就把竹鎮(zhèn)旅游度假區(qū)項目列為六合

23、縣旅游業(yè)發(fā)展的重點之一。旅游地產(chǎn)市場介紹隨著住宅開發(fā)競爭加劇，利潤減薄，風險加大，國內(nèi)地產(chǎn)商將進入一個戰(zhàn)略重新定位階段，相當多的公司開始選擇進入新興領(lǐng)域，開發(fā)有市場前景的新產(chǎn)品。回顧2003年，一撥撥頗具特色的旅游住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓在市場上連連走紅，2004將迎來旅游地產(chǎn)發(fā)展的餓青春期，是旅游地產(chǎn)高速發(fā)展的一年。尤其是在江蘇，旅游資源豐富，旅游地產(chǎn)在未來的幾年內(nèi)更將成為業(yè)內(nèi)所關(guān)注的焦點。另一方面，旅游地 產(chǎn)被看好，更主要的原因在于國內(nèi)旅游房地產(chǎn)市場已經(jīng)日漸成熟。去年，曾在海南遭遇敗績的旅游地產(chǎn)品種“產(chǎn)權(quán)式酒店”在全國各大城市悄然興起。專家分析指出，隨著國內(nèi)經(jīng)濟增長，一方面造就 了具有

24、消費能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實的市場基礎(chǔ)。據(jù)了解，國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，這其中既包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括合生地產(chǎn)、天鴻集 團、萬達集團、萬通集團等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)。根據(jù)國際權(quán)威機構(gòu)預測，未來二十年，中國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會有極為廣闊的發(fā)展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉 型產(chǎn)業(yè)，是一個巨大的“金礦”。目標市場主要目標市場 旅游休閑度假市場 旅游地產(chǎn)市場副產(chǎn)品目標市場 科普科考科研市場 日用洗化產(chǎn)品市場 保健品市場 建筑材料市場 旅游工藝品市場市場策略本項目采用行業(yè)互相支撐的發(fā)展策略、

25、區(qū)域性行業(yè)發(fā)展策略、品牌策略、營銷策略和全球性合作策略相結(jié)合的市場策略，全面提高 竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)的品位及聲望。本項目的市場定位在于主題旅游地產(chǎn)。主題：火山地貌。以火山地貌推動旅游項目，利用各種市場促銷方式，使大眾迅速對該旅游 項目取得認同。一期在各地市區(qū)采取特許經(jīng)營方式，開設(shè)室內(nèi)火山泥浴中心，利用火山產(chǎn)品，推廣火山文化。在對該旅游項目認同的基 礎(chǔ)上，推出優(yōu)勢地段地產(chǎn)項目，贏取主要利潤。第四章競爭性分析直接競爭者無論是面對一次性消費群體還是往復型消費群體，在南京甚至長江三角洲地區(qū)，竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)因其獨特的抵制優(yōu)勢沒有 直接的競爭對手。江北地區(qū)的老山林場、珍珠泉等景區(qū)對本項目并不構(gòu)

26、成競爭，而是一種共同合作的伙伴關(guān)系。竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)今后主動其他景點合作，提出六合旅游的合作方案，將吸引眾多的旅游景點和項目加盟，這樣，可吸引更多的國內(nèi)外旅客到六合來， 到竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)來。潛在競爭者由于規(guī)模及開發(fā)模式的不同，使本項目在市場環(huán)境等各個方面已經(jīng)不再是一個單純的區(qū)域性開發(fā)項目，在初期階段的推廣目標中， 不僅涉及到針對直接消費者的推廣，也涉及到針對投資機構(gòu)甚至是專業(yè)開發(fā)商的推廣，在競爭環(huán)境方面，其后端產(chǎn)品（房地產(chǎn)產(chǎn)品）與 南京及其周邊地區(qū)的低密度住宅存在競爭，其前端產(chǎn)品（旅游度假區(qū)）與全國所有的類似地塊（至少是在寧滬杭一線）均存在廣義競爭， 所以僅對南京市場進行研究和觀

27、察是遠遠不夠的，我們直接選取了具有全國意義的參照和對比個案。宋城項目：由宋城集團為主力發(fā)展商，定位為中國最大的主題公園，其配套性地產(chǎn)項目包括荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中 海別墅、高爾夫酒店等多種類型。是以旅游產(chǎn)品為主，住宅產(chǎn)品為補充配套的綜合性泛地產(chǎn)項目，其市場推廣較為成功，融資能力較強， 總投資達到70億元人民幣以上。天目湖項目：早期的風景區(qū)綜合開發(fā)項目，同樣以大型水庫為主題，有特色化餐飲類旅游產(chǎn)品“沙河魚頭”，主要以企業(yè)投資的酒店、 度假村等長線產(chǎn)品為主，基本無住宅項目。市場運作較為粗放、屬于中低端項目。海南博鰲項目：通過亞太經(jīng)合組織會議而成名，迅速體現(xiàn)旅游地產(chǎn)價值，由外地發(fā)展商為主

28、力，逐步推出度假概念的高端住宅產(chǎn)品。邊城項目：同樣位于南京市，以住宅產(chǎn)品為絕對主力產(chǎn)品，沿用分期開發(fā)策略，目前主力發(fā)展商為侖山湖公司，初期產(chǎn)品去化理想 （但售價不高），尚未土地類產(chǎn)品（投資項目）進行大面積的市場推廣，周邊短期內(nèi)無長線產(chǎn)品。太湖項目：接近于宋城的主題公園式定位，以旅游產(chǎn)品為主產(chǎn)品，周邊有較多的投資類長線產(chǎn)品如酒店、度假村等，但住宅產(chǎn)品的 開發(fā)較為失敗，推廣模式較為粗放，對土地類產(chǎn)品的推廣無明顯策略，基本處于粗放的“坐銷”狀態(tài)。南京市場的狹義競爭環(huán)境簡述：江寧、仙林、湯山、江浦等主要的旅游地產(chǎn)板塊均進入成熟期，其中江寧板塊對本案的影響最大， 而且由于市場供應量偏大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，

29、目前在銷項目尚需相當長的時間消化，新增項目的差異化是最重要的競爭力，通過總體環(huán) 境的塑造是主要辦法。SWOT 分析Strength （優(yōu)勢點 ）本項目位處火山地貌群，獨特的地質(zhì)風貌，使本項目減少了與其 它的項目的競爭。4.3.1.2 本項目地理條件優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，四面環(huán) 山，內(nèi)有島嶼，山清水秀，湖岸線依山勢，蜿蜒伸向群山之中。構(gòu)造出層 巒疊嶂，松竹蒼翠，花卉奇異，茶果飄香的自然景觀。四季氣候宜人，林 木蔥郁。環(huán)境優(yōu)勢明顯，非常適宜居住、工作、旅游、會議、度假等功能 4.3.1.3與經(jīng)濟發(fā)達的大城市距離較近，處于城際快速交通網(wǎng)內(nèi)。地區(qū)配 套設(shè)施完善，相對土地價格較低。4.3.1.4項目運營商

30、不具備大型旅游項目的操作經(jīng)驗，和管理大型旅游項目的經(jīng)驗。Weakness （ 劣勢點）該項目作為旅游資源而言，缺乏知名度和文化內(nèi)涵，目前零星存在的旅游產(chǎn)品，如六合石柱，均不成功。項目過大，進行總體規(guī)劃時易造成過于分散，一旦出現(xiàn)開發(fā)速度緩慢的情況，將對中后期的推廣造成極大的障礙如果未能制造足夠的關(guān)注和市場信心，很難吸引消費者進入，從而導致相關(guān)產(chǎn)品的價值難以體現(xiàn)4.3.3 Opportunity （ 機會點）中國2002年旅游業(yè)總產(chǎn)值達到了4800億元，處于高速增長期，假日經(jīng)濟的出現(xiàn)提高了市場投資主體的信心江蘇省除無錫外尚未出現(xiàn)大型的旅游地產(chǎn)開發(fā)項目，資本投向狹窄，有可能構(gòu)成階段性的稀缺性如在早期

31、推廣中快速吸引到大資本/大項目進入，中后期的推廣難度將大大降低4.3.4 Threat （威脅點 ）南京及周邊地區(qū)消費能力相對較弱，對產(chǎn)品檔次定位構(gòu)成了不確定性，如前期長線產(chǎn)品定位偏差，將無法完成中后期住宅產(chǎn)品的價值提升如出現(xiàn)較大的政策變動，對前景將構(gòu)成傷害目前存在著更多休閑旅游類項目同時開展推廣的可能性，加強了替代性競爭。4.4 競爭策略江寧、仙林、湯山、江浦等主要的旅游地產(chǎn)板塊均進入成熟期，其中江寧板塊對本案的影響最大，而由于市場供應量偏大，產(chǎn)品同 質(zhì)化嚴重，目前在銷項目尚需相當長的時間消化。新增項目的差異化是最重要的競爭力。通過總體環(huán)境的塑造和突出火山差異化，提升 項目的競爭力，是本項目

32、主要競爭策略。第五章市場與銷售市場計劃在實際市場推廣中，基本順序為旅游產(chǎn)品住宅產(chǎn)品，但為了短期內(nèi)贏得市場關(guān)注度和形成大范圍的傳播效應，可以將火山概念在城區(qū)的休閑中心推廣，用火山美容產(chǎn)品推出和火山文化推廣達到大眾傳播的目標。在各個階段的推廣中，住推廣產(chǎn)品分別為度假風景區(qū)+旅游消費（前期）主題旅游城鎮(zhèn)（中后期）高級別墅區(qū)+主題旅游 城鎮(zhèn)（后期/長期）遵循“先大眾、后小眾”的原則，也就是將火山概念提前推出，形成大眾關(guān)注度的同時，引發(fā)顧客的興趣，作為價值支撐點，隨后再 轉(zhuǎn)入實際的行銷。采用創(chuàng)新的傳播工具組合方式，以EVENT （事件行銷）作為突破點，短期內(nèi)追求轟動效應形成直接的競爭力地質(zhì)地貌奇特/綜合

33、娛樂項目齊全/距離發(fā)達城市很近營銷策略常規(guī)廣告（報紙/電視/雜志 ）常規(guī)廣告中不同樣式的功能分別為：本地媒介（省級 ）制造關(guān)注度/蓄積中后期產(chǎn)品潛在客群/全程投放如：揚子晚報全國版/江蘇電視臺全國媒介告知招商信息/公關(guān)配合/第一、二回合投放如：21世紀經(jīng)濟報道/經(jīng)濟觀察報/中央電視臺/三聯(lián)生活周刊/新周刊EVENT （ 事件行銷 ）以具有轟動性的事件行銷作為突破口，啟動整體推廣/第一回合。同時開展系列SP及PR以充分提升關(guān)注度/兼顧對顧客進行傳播。利用常規(guī)廣告配合推廣本項目知名度及針對組合產(chǎn)品“主題旅游城鎮(zhèn)/多項個性化旅游項目”開展訴求。 5.2.3 各地火山洗浴中心針對個人顧客（組合產(chǎn)品 ）

34、的購買習慣，需要在前期推廣階段即啟用城區(qū)火山洗浴中心推廣方式，同時作為示范旅游項目以吸引 公眾對該旅游項目的直觀印象。5.3.3 網(wǎng)站建議開通B2B網(wǎng)站，供消費者直接通過電子地圖了解該由于項目特殊性，前期推廣需要以一種更靈活和具有互動性的傳播渠道， 旅游區(qū)詳細狀況，此外，這個網(wǎng)站上同樣可以針對火山文化，推出多個欄目，體現(xiàn)該項目個性化色彩5.4 定位策略5.4.1 旅游產(chǎn)品定價依據(jù)周邊替代型競爭產(chǎn)品價格，旅游項目門票分別為湖濱浴場50元/張，室內(nèi)泥浴100元/張，龜頭島公園20元/張，游船10元/張，龍泉寺10元/張，止馬嶺10元/張，火山口10元/張，博物館10元/張，花果園10元/張，生態(tài)農(nóng)

35、業(yè)園10元/張，其它項目約為40元/張。5.4.2 房地產(chǎn)項目定價 根據(jù)同類地產(chǎn)價格，本項目暫定價為商鋪均價1500元/平方米別墅均價3800元/平方米第六章 財務計劃及經(jīng)濟效益分析資金回收預測 （ 旅游業(yè) ）按人均消費收入預測根據(jù)國內(nèi)類似旅游區(qū)的資料，結(jié)合本旅游區(qū)各景點的實際情況，確定國內(nèi)游客在本旅游度假區(qū)人均消費200元。貨幣回籠應為200元/人次x30萬人次=6000萬元。確定境外游客在旅游度假區(qū)人均消費100美元。創(chuàng)匯100美元/人次x3萬人次=300萬美元。上述兩項合計應回籠貨幣6000萬元+2500萬元（300萬美元）=8500萬元人民幣。收益按30%計算，則8500萬元、30%

36、= 2550萬元。6.1.2 按收費項目預測6.2.1 旅游項目一期工程投資概算表按暫定價湖濱浴場50元/張，室內(nèi)泥浴100元/張，龜 頭島公園20元/張，游船10元/張，龍泉寺10元/張，止 馬嶺10元/張，火山口 10元/張，博物館10元/張，花果 園10元/張，生態(tài)農(nóng)業(yè)園10元/張，其他項目約為40元/ 張計算：門票收入為280元/人次x30萬人次= 8400萬元以上二種測算方式，其結(jié)果基本相同。旅游項目一期工程概算及經(jīng)濟分析序號名稱內(nèi)容建筑面積投資額（萬元）備注1火山博物館影視廳、石柱廳、火山石廳、陶瓷廳、火山泥廳、展銷廳、 休息廳1000M300新建2瀑布湖濱浴 場瀑布群100M、人

37、工沙灘2000M、淺水潭 1000M、觀瀑臺100M、泥浴池200M、深水區(qū)5000M、更衣室及其它配套設(shè)施500包括碼頭、游 船等3室內(nèi)泥浴康 復中心泥浴中心、康復中心（60個 星級標準間）、美容中心、 餐飲等5000M1000新建，包括土 地費4別墅式酒店 （四星）13棟獨立別墅，100個標準 間、會議及配套設(shè)施6000M2400包括土地費5木屋度假村26棟聯(lián)排木屋，50個房間2500M300土地租賃6龜頭島（歸 隱島）11個景點及配套設(shè)施1500 畝400土地租賃7止馬嶺火山 地質(zhì)公園火山石峽谷、火山石陣、火 山石瓜園、覽山亭2000 畝300土地租賃8前期費用設(shè)計、規(guī)劃、管理等3009

38、后期費用人員培訓、廣告、流動資金 等30010基礎(chǔ)設(shè)施780總計6580注：建設(shè)期為18個月。6.2.2 旅游項目前三年半經(jīng)濟分析（假設(shè)2005年6月開業(yè)）前半年收益 收入：火山博物館：門票10元/張，營業(yè)時間150天，300人次/天，收入為10 x300 x150=45萬元瀑布浴場：套票80元/張，營業(yè)時間60天，600人次/天，收入為80 x600 x60 = 288萬元園林公園：套票30元/張，營業(yè)時間150天，300人次/天，收入為30 x300 x150 = 135萬元火山石公園：套票20元/張，營業(yè)時間150天，500人次/天，收入為20 x500 x150 = 150萬元室內(nèi)泥浴

39、中心：套票150元/張，營業(yè)時間180天，200人次/天，收入為150 x200 x180 = 540萬元酒店：300元/間，營業(yè)時間180天，50間/天。收入為300 x50 x180=270萬元康復中心：200元/間，營業(yè)時間180天，30間/天。收入為200 x30 x180 = 108萬元木屋：100元/間，營業(yè)時間180天，30間/天。收入為100 x30 x180=54萬元餐飲收入：總收入*30% = 1590、30%=477 萬元合計： 2067萬元支出：人員工資280人X0.6萬元= 168萬元（半年）水電費 1萬元x180天=180萬元稅費2067x8% = 165 萬元租賃

40、費 1萬畝x50元x50% = 25萬9包括水面）火山泥 3000元x1400噸=420 萬元6、管理費 2067x6% = 124 萬元7、經(jīng)營費 2067x6% = 124 萬元合計： 1206萬元利潤：20671206=861萬元第二年收益收入：博物館10元x400人x300天=120萬元浴場 80 元x700 人x60 天=336 萬元園林公園30元x400 Ax300 天 = 360萬元火山石公園20元x600 Ax300 天 = 360萬元室內(nèi)泥浴150元x300人x300天= 1350萬元酒店300元x60間x300天=540 萬元康復中心200元x40間x300 天 = 240

41、萬元木屋100元x40間x300 天=120萬元9、餐飲總收入*30% = 3426、30% = 1028 萬元合計： 4454萬元支出：員工工資1.2萬元x280人=336萬元水電費1萬元x360 天=360萬元稅費4454萬元x8% = 356 萬元租賃費50元x1萬畝=50萬元火山泥3000元X1400噸=420 萬元管理費4454萬元X6% = 267萬元經(jīng)營費4454萬元x8% = 356萬元合計 2145萬元利潤：4454萬元2145萬元=2309萬元第三年收益收入：4454x130% = 5790 萬元支出：2145 萬元、130% = 2788 萬元利潤：5790萬元2788萬

42、元=3002萬元第四年收益收入：5790 x120% = 6948 萬元支出：2788 萬元120% = 3345 萬元利潤：6948萬元3345萬元=3603萬元五年內(nèi)（包括建設(shè)期1.5年）總收益9775萬元，年均1955萬元，年回報率33.7%。目標：至2012年，年收入近1億元，利潤超5000萬元。可直接提供就業(yè)崗位280個，間接就業(yè)人員均800人，并可為當?shù)囟愂諑硐鄬Ψ€(wěn)定的消費稅源6.3 房地產(chǎn)項目規(guī)劃投資概算及經(jīng)濟分析總體規(guī)劃方案民族風情一條街地點：泉水街道，占地約2萬平方米，建筑面積約1萬平方米，建2層商住兩用房50套。度假別墅地點：大泉水庫北側(cè)，占地約60萬平方米，建筑面積約9

43、萬平方米，建別墅300棟。避暑山莊地點：大泉水庫南側(cè)，占地約20萬平方米，建筑面積約5萬平方米，建別墅200棟。會館會所地點：龜頭山西南側(cè)，占地40萬平方米，建筑面積約10萬平方米，建室內(nèi)泥浴中心，商務中心、會所、會員別墅300棟。項目投資概算序號名稱內(nèi)容（建筑面積）投資額（萬元）備注1民族風情一條街1萬平方米1200商住2度假別墅9萬平方米11800別墅3避暑山莊5萬平方米6000酒店式別墅4會所10萬平方米15000包括服務中心5基礎(chǔ)設(shè)施水電氣、通訊、道路、綠化、 排污、運動項目3000估算6土地費用約1500畝約 6000以實際評估 為準7前期費用規(guī)劃、設(shè)計、拆遷、補償、 規(guī)費、稅費25008經(jīng)營費用廣告經(jīng)營費25009不可見費用2000總計25萬M50000注：采取滾動式開發(fā)模式，啟動資金約5000萬元人民幣，首期開發(fā)面積20萬平方米，建筑面積3萬平方米。6.3.3 經(jīng)濟技術(shù)分析銷售收入商鋪 10000Mx1500 元/M = 1500 萬元 m2另慳 240000Mx3800 元/M = 91200 萬元合計 9.27億元稅利92700萬50000萬=42700萬元，凈收益約2.5億元。社會效益可直接提供就業(yè)崗位80個，間接就業(yè)人員200-300人，并可為當?shù)囟愂諑硐鄬Ψ€(wěn)定的消費稅源。項目建設(shè)期5年注：基礎(chǔ)設(shè)施費用包括了旅游項目所需費用，這樣可以加大房地產(chǎn)開發(fā)成本