1、天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632淮安水渡口新區項目市調報告 南京金色彼岸房地產策劃營銷代理有限公司 2008年3月31日 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc194588561 第一章、項目投資背景 PAGEREF _Toc194588561 h 5 HYPERLINK l _Toc194588562 第一節、城市概況及特征 PAGEREF _Toc194588562 h 5 HYPERLINK l _Toc194588563 1、地理位置 PAGEREF _Toc194588563 h 5 HYPERLINK l _To

2、c194588564 2、歷史沿革 PAGEREF _Toc194588564 h 6 HYPERLINK l _Toc194588565 3、人口與行政轄區 PAGEREF _Toc194588565 h 6 HYPERLINK l _Toc194588566 4、自然概況 PAGEREF _Toc194588566 h 6 HYPERLINK l _Toc194588567 5、 城市交通 PAGEREF _Toc194588567 h 7 HYPERLINK l _Toc194588568 6、行政區劃 PAGEREF _Toc194588568 h 7 HYPERLINK l _Toc

3、194588569 7、城市特點 PAGEREF _Toc194588569 h 7 HYPERLINK l _Toc194588570 8、名城保護與發展規劃 PAGEREF _Toc194588570 h 8 HYPERLINK l _Toc194588571 9、人口密度 PAGEREF _Toc194588571 h 8 HYPERLINK l _Toc194588572 第二節、城市總體經濟和區域經濟運行特征 PAGEREF _Toc194588572 h 9 HYPERLINK l _Toc194588573 1、經濟總量 PAGEREF _Toc194588573 h 9 HYP

4、ERLINK l _Toc194588575 2、經濟結構 PAGEREF _Toc194588575 h 12 HYPERLINK l _Toc194588577 3、經濟活躍情況 PAGEREF _Toc194588577 h 16 HYPERLINK l _Toc194588578 4、財政情況 PAGEREF _Toc194588578 h 17 HYPERLINK l _Toc194588579 5、居民生活 PAGEREF _Toc194588579 h 18 HYPERLINK l _Toc194588581 第三節、人口及城市化進程 PAGEREF _Toc194588581

5、h 20 HYPERLINK l _Toc194588582 1、人口總量增長較為緩慢，非農業人口增長速度明顯加快 PAGEREF _Toc194588582 h 20 HYPERLINK l _Toc194588584 2、城市化進程有所放緩，淮安開始進入高速發展期，但相對于江蘇其他城市城市化進程還是較慢 PAGEREF _Toc194588584 h 21 HYPERLINK l _Toc194588585 第四節、城市整體發展規劃 PAGEREF _Toc194588585 h 22 HYPERLINK l _Toc194588586 1、城市性質 PAGEREF _Toc1945885

6、86 h 22 HYPERLINK l _Toc194588587 2、城市規模 PAGEREF _Toc194588587 h 22 HYPERLINK l _Toc194588588 3、城市建設用地規模 PAGEREF _Toc194588588 h 22 HYPERLINK l _Toc194588589 4、城市發展格局 PAGEREF _Toc194588589 h 22 HYPERLINK l _Toc194588590 5、2010年城市人口與城區規劃建議規劃表 PAGEREF _Toc194588590 h 23 HYPERLINK l _Toc194588591 6、城市發

7、展方向 PAGEREF _Toc194588591 h 23 HYPERLINK l _Toc194588593 第二章、淮安房地產市場研究 PAGEREF _Toc194588593 h 26 HYPERLINK l _Toc194588594 第一節、淮安房地產市場發展情況 PAGEREF _Toc194588594 h 26 HYPERLINK l _Toc194588595 1、2007年淮安固定資產投資呈快速增長趨勢，房地產業發展較快，開發投資增長迅速 PAGEREF _Toc194588595 h 26 HYPERLINK l _Toc194588596 2、商品房歷年供求關系 P

8、AGEREF _Toc194588596 h 28 HYPERLINK l _Toc194588597 3、淮安各區域板塊物業分類 PAGEREF _Toc194588597 h 30 HYPERLINK l _Toc194588598 4、住宅、底商都發展現狀及未來趨勢預測 PAGEREF _Toc194588598 h 32 HYPERLINK l _Toc194588599 第二節、淮安住宅及底商市場分析 PAGEREF _Toc194588599 h 33 HYPERLINK l _Toc194588600 1、淮安各板塊07年供給銷售情況 PAGEREF _Toc194588600

9、h 33 HYPERLINK l _Toc194588601 2、各板塊住宅、底商價格走勢分析 PAGEREF _Toc194588601 h 39 HYPERLINK l _Toc194588602 3、淮安商品房面積分布 PAGEREF _Toc194588602 h 40 HYPERLINK l _Toc194588603 第三章、區域市場研究 PAGEREF _Toc194588603 h 42 HYPERLINK l _Toc194588604 第一節、各板塊住宅市場研究 PAGEREF _Toc194588604 h 42 HYPERLINK l _Toc194588605 1、各

10、板塊概況 PAGEREF _Toc194588605 h 42 HYPERLINK l _Toc194588606 2、區域市場典型項目 PAGEREF _Toc194588606 h 43 HYPERLINK l _Toc194588607 3、競爭個案研究（典型住宅、底商） PAGEREF _Toc194588607 h 56 HYPERLINK l _Toc194588608 4、競爭項目市場總結 PAGEREF _Toc194588608 h 71 HYPERLINK l _Toc194588609 第二節、淮安市區商業市場整體情況研究 PAGEREF _Toc194588609 h

11、72 HYPERLINK l _Toc194588610 1、總體概況 PAGEREF _Toc194588610 h 72 HYPERLINK l _Toc194588611 2、市場格局 PAGEREF _Toc194588611 h 72 HYPERLINK l _Toc194588612 3、商業金融業規劃與目標 PAGEREF _Toc194588612 h 73 HYPERLINK l _Toc194588613 4、針對性商業環境分析 PAGEREF _Toc194588613 h 73 HYPERLINK l _Toc194588614 5、分析總結 PAGEREF _Toc1

12、94588614 h 93 HYPERLINK l _Toc194588615 第三節、淮安土地市場情況 PAGEREF _Toc194588615 h 94 HYPERLINK l _Toc194588616 1、07年土地市場供應情況 PAGEREF _Toc194588616 h 94 HYPERLINK l _Toc194588617 2、2008年淮安掛牌出讓計劃 PAGEREF _Toc194588617 h 94 HYPERLINK l _Toc194588618 3、2007年開工、竣工、銷售及2008年淮安開發計劃 PAGEREF _Toc194588618 h 95 HYP

13、ERLINK l _Toc194588619 4、2008年商業及住宅用地的開發計劃 PAGEREF _Toc194588619 h 95 HYPERLINK l _Toc194588620 第四節 淮安未來供需情況 PAGEREF _Toc194588620 h 96 HYPERLINK l _Toc194588621 1、人口規模 PAGEREF _Toc194588621 h 96 HYPERLINK l _Toc194588622 2、供應量的推導 PAGEREF _Toc194588622 h 96 HYPERLINK l _Toc194588623 3、實際需求面積的推導 PAGE

14、REF _Toc194588623 h 96 HYPERLINK l _Toc194588624 4、結論 PAGEREF _Toc194588624 h 96 HYPERLINK l _Toc194588625 第四章 客戶調研分析 PAGEREF _Toc194588625 h 97 HYPERLINK l _Toc194588626 第一節 調研背景 PAGEREF _Toc194588626 h 97 HYPERLINK l _Toc194588627 調研過程 PAGEREF _Toc194588627 h 97 HYPERLINK l _Toc194588628 第二節 住宅潛在購

15、房者需求分析 PAGEREF _Toc194588628 h 98 HYPERLINK l _Toc194588629 1、調查對象的基本情況 PAGEREF _Toc194588629 h 98 HYPERLINK l _Toc194588630 2、對住宅的潛在購房者需求分析 PAGEREF _Toc194588630 h 99 HYPERLINK l _Toc194588631 3、住宅潛在購房者需求分析總結 PAGEREF _Toc194588631 h 110 HYPERLINK l _Toc194588632 第三節 商鋪潛在購房者分析 PAGEREF _Toc194588632

16、h 111 HYPERLINK l _Toc194588633 1、調查對象的基本情況 PAGEREF _Toc194588633 h 111 HYPERLINK l _Toc194588634 3、商鋪潛在購房者總結分析 PAGEREF _Toc194588634 h 118 HYPERLINK l _Toc194588635 第四節 商鋪經營者分析 PAGEREF _Toc194588635 h 119 HYPERLINK l _Toc194588636 1、調查對象的基本情況 PAGEREF _Toc194588636 h 119 HYPERLINK l _Toc194588637 2、

17、對潛在商鋪經營者的需求分析 PAGEREF _Toc194588637 h 122 HYPERLINK l _Toc194588638 3、商鋪經營者調研分析總結 PAGEREF _Toc194588638 h 127 HYPERLINK l _Toc194588639 第五章、項目前期定位 PAGEREF _Toc194588639 h 128 HYPERLINK l _Toc194588640 第一節、項目分析 PAGEREF _Toc194588640 h 128 HYPERLINK l _Toc194588641 1、項目地塊概況 PAGEREF _Toc194588641 h 128

18、 HYPERLINK l _Toc194588642 2、項目地塊周邊未來發展規劃及對本案的影響 PAGEREF _Toc194588642 h 129 HYPERLINK l _Toc194588643 3、項目周邊交通情況及對本案的影響 PAGEREF _Toc194588643 h 130 HYPERLINK l _Toc194588644 4、競爭項目對本案影響及對策 PAGEREF _Toc194588644 h 130 HYPERLINK l _Toc194588645 第二節、項目SWOT分析 PAGEREF _Toc194588645 h 131 HYPERLINK l _To

19、c194588646 1、住宅物業SWOT分析及開發策略 PAGEREF _Toc194588646 h 131 HYPERLINK l _Toc194588647 2、底商物業SWOT分析及開發策略 PAGEREF _Toc194588647 h 135 HYPERLINK l _Toc194588648 第三節、項目定位 PAGEREF _Toc194588648 h 139 HYPERLINK l _Toc194588649 1、客群定位 PAGEREF _Toc194588649 h 139 HYPERLINK l _Toc194588650 2、產品定位 PAGEREF _Toc19

20、4588650 h 141 HYPERLINK l _Toc194588652 3、住宅市場定位 PAGEREF _Toc194588652 h 146 HYPERLINK l _Toc194588653 4、價格體系定位 PAGEREF _Toc194588653 h 149第一章、項目投資背景第一節、城市概況及特征地理位置淮安市地處江蘇省北部中心地域。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。東西最大直線距離132 公里，南北最大直線距離150公里，面積10072 平方公里。目前市區建成區面積89平方公里。淮安是江蘇南北交通交匯中心，公路、鐵路、水路航運四通八達，京滬

21、高速、同三高速、寧徐高速及新長鐵路交匯于淮安。京杭運河、蘇北灌溉總渠、淮河等縱橫交錯，是江淮平原重要商埠和歷史文化名城。目前，淮安正按照“南北交匯中心和未來蘇北重要的重大的經濟中心”的戰略定位高速發展。評析：與其他兄弟城市相比，淮安處在蘇北地區的中心腹地；距離中心城市距離較遠；2、歷史沿革上古屬淮夷，春秋屬吳，吳亡屬越，戰國時屬楚。秦代始置淮陰縣，漢武帝元狩六年(前117)分置射陽縣。三國時屬魏，曾為廣陵郡治。東晉義熙七年(411)，分廣陵郡于此置山陽郡，同時建山陽縣。隋始稱楚州，唐天寶年間曾一度改稱淮陰郡。南宋紹定元年(1228)改稱淮安郡、淮安縣，不久復升為淮安州。元為淮安路，明清為淮安府

22、。自三國魏始，山陽縣一直為州、郡、路、府治所。民國3年(1914)撤淮安府，改山陽縣為淮安縣。1945年城區建立淮城市，屬兩淮市，1949年后仍屬淮安縣。1987年12月，經國務院批準撤銷淮安縣建淮安市。淮安長期是郡，州，路，府的治所，成為江淮流域一個經久不衰的政治，文化中心。3、人口與行政轄區2003年全市戶籍總人口519.92萬人，其中非農業人口141.20萬，淮安市區人口80萬。居民多為漢族，還有回、苗、彝、滿等19個少數民族。4、自然概況境內地形較平坦，地勢由西北向東南略呈傾斜，海拔38米。京杭大運河縱貫南北，蘇北灌溉總渠橫穿東西，全市分成三大自然區域，即運西片、運東的渠北片和渠南片。

23、境內河流縱橫，水面近2萬公頃，主要有市河、澗河、溪河等，多呈東西走向，西承淮河和大運河之水，東泄射陽湖匯入黃海。淮安屬北亞熱帶向暖溫帶過渡地區，氣候深受海洋影響，具有四季分明、溫暖濕潤、季風顯著的特點。日照充足，全年達2281小時。年平均氣溫14.1，極端最高氣溫37.6，最低氣溫20.4，年平均降雨量945.3毫米。5、 城市交通對外交通：初步形成了一個以高等級公路為主骨架、水陸并舉的交通網絡道路交通：淮安是江蘇南北交通交匯中心。北京到上海的京滬高速公路、淮安到連云港的淮連高速公路、南京到徐州的寧宿徐高速公路貫穿淮安境內，使淮安到北京、上海、車距分別只需約8.5小時和3.5小時 2.5小時；

24、南京到淮安的寧淮高速公路目前已通車，南京到淮安的車距僅需不到2小時，宿淮、淮鹽公路均已通車；江蘇新沂到浙江長興的新長鐵路客貨運已全線通車；水路交通：京杭大運河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入江、入海水道等航道縱橫交錯；鐵路交通：“十五”以來，淮安市建成新長鐵路淮安段、新淮鐵路南延段2條鐵路正線；“十一五”期間，淮安市規劃開工建設淮揚、淮宿、淮連、淮蚌和寧淮鐵路，逐步構建淮安作為蘇北地區鐵路樞紐的地位。6、行政區劃淮安市是江蘇省省轄市，下轄清河、清浦、淮陰、經濟開發區、楚州5區和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣。此外，江蘇省淮安經濟開發區計劃單列，計單獨列統。至2004年末，全市有116個鄉鎮，其中24個鄉

25、、92個鎮；另有13個街道辦事處。評析：城市下轄區域廣闊，作為區域中心城市，淮安市地處轄區幾何中心位置，這為整個城市的優勢資源向淮安市區集聚提供了可能。7、城市特點淮安自古為南北交通咽喉、軍事重鎮、歷代郡縣州府的治所，名人薈萃，文物古跡豐富，古城風貌獨特，1986年被國務院列為國家歷史文化名城。古城結構獨特，晉以前筑有老城，宋在老城外北部增筑新城，明又筑聯城，將新老二城聯成一體。是我國唯一的由三座城相連的古城。城區有蕭湖、勺湖、萬柳池(月湖)等湖泊，占城市面積的20%。一條文渠貫串三城，湖泊和居民街巷，形成一個完整的城市水系。鎮淮樓雄踞老城中心，以此對稱展開的棋盤式的32條街，76條巷，40余

26、座橋，基本保持明清風貌。淮安歷來為魚米之鄉，是淮鹽管理和轉輸之地，地下鹽礦藏量達2500億噸。8、名城保護與發展規劃淮安市1992年制定了淮安市城市總體規劃，現有政府措施以此總體規劃為核心原則。規劃要求保護老城的格局與風貌，保護新城、老城、聯城獨特的城市構造。具體保護范圍是“一點、二線、三條自然風光帶和四個片”。“一點”即周恩來紀念館和故居；“二線”即鎮淮樓漕運總督部院遺址明清府衙所連的舊城中軸線和城西北文通塔城中鎮淮樓城東南龍光閣城北周恩來紀念館四點構成的空中視通線；“三帶”即三聯古城輪廓帶、文渠沿河居民帶和古運河風景帶；“四片”即河下古鎮、運南閘群、三湖勝景和城中景觀。在老城區內不再安排工

27、廠建設，控制建筑物的高度、體量和密度，建筑風格要與古城風貌相協調。治理文渠水系，保持水鄉氣息。淮安市城市建設總體目標是：發展成為以輕工業為特色的現代化小城市。9、人口密度市域面積廣闊，人口密度相對較小 資料來源于淮安統計局第二節、城市總體經濟和區域經濟運行特征1、經濟總量1.1國民生產總值呈快速增長態勢1.1.1 2007年全市實現地區生產總值765.23億元，比上年增長15.2。這說明淮安經濟發展速度較快，根據國際經驗，其房地產市場進入飛速發展階段。宏觀經濟增長小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產業發展狀況萎縮停滯甚至倒退穩定發展高速發展飛速發展 （資料來源于淮安統計局）1.1

28、.2 2007年全市人均GDP15425元（按常住人口計算），同比增長17.2%。按照國際研究城市房地產發展的標準房地產進入快速發展期.發展期啟動期快速發展期平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主 改善需求為主發展特征超速發展，單純數量型快速發展，以數量為主，數量和質量并重平穩發展以質量為主數量和質量并重緩慢發展綜合發展型 2、經濟結構2.1產業結構演變趨勢來看，經濟結構進一步優化，一產比重在逐漸降低，二產、三產比重增加趨勢明顯。2007年全市第一產業增加值123.78億元，增長5

29、.0；第二產業增加值305.23億元，增長19.2；第三產業增加值222.05億元，增長15.5。三次產業結構由2005年的21.0:45.5:33.5變為17.0：48.1：34.8。工業壯大為城市發展奠定堅實基礎，第三產業的發展為城市經濟不斷注入活力。2.2 固定資產投資額快速增長，近兩年來全市固定資產投資增幅大增。2007年全市完成500萬元以上項目固定資產投資610億元，比2006年增長79.71%。2.3淮安市社會消費品零售總額的總量較低，反映出城市商業經濟的不發達及居民消費意識的保守；從市區和全市的社會消費品總額的比較來看，市區的居民消費總額上不具備傳統區域中心消費的優勢，增幅平穩

30、。2.4城市外向型經濟發展速度減緩，在制約其經濟發展速度的同時也降低了經濟運行過程中的外部風險，但出口能力差，對于拉動國民經濟所起作用比較微弱.3、經濟活躍情況存款余額無論從增幅和總量上都遠高于貸款增幅和總量，資本供給充足，而資本需求則相對不夠旺盛，經濟不活躍。4、財政情況財政收支嚴重失衡，財政連年赤字，無法為城市發展提供強有力的保障。 （資料來源于淮安統計局）5、居民生活5.1城市居民人均可支配收入與消費支出比值呈現趨小化趨勢，比較兩者增長率，消費性支出的增長出現略微下滑。可支配收入的穩定增長為消費奠定了良好的基礎，城市居民消費實力不斷增強，但人均消費性支出增長率下滑表明城市居民整體消費意識

31、較為保守。 （資料來源于淮安統計局）5.2在城市經濟發展的大背景下，淮安人民收入狀況以及生活狀況都在穩步提高；但消費支出與可支配收入比例持續下滑，城市整體消費水平增長與收入水平并未形成正比。 （資料來源于淮安統計局）第三節、人口及城市化進程1、人口總量增長較為緩慢，非農業人口增長速度明顯加快2007年末全市戶籍總人口538.36萬人，比上年增加6.36萬人，增長9.0；城市化水平為39.1%（按常住人口計算），比2006年提高0.7個百分點。 2、城市化進程有所放緩，淮安開始進入高速發展期，但相對于江蘇其他城市城市化進程還是較慢不同發展階段城市化特征發展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發展

32、階段初步城市化高速發展期調整發展期穩定發展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市發展特征工農業生產水平較低，工業提供的就業機會有限，農業人口緩慢釋。工業基礎比較雄厚，經濟實力明顯增強，工業產業快速擴大，工業吸引大批農業人口。工業產業成為城市絕對的經濟支柱，城市經濟的乘數效應迅速刺激第三產業的發展，城市經濟進入高速發展階段。城市經濟高度發達，農村人口的絕對數量已經不大，城市發展表現為內部人口向第二三產業轉移。第四節、城市整體發展規劃1、城市性質國家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2000萬人口的中心城市。2、城市規模中期（2010年）100萬人，遠期（2020

33、年）120萬人。3、城市建設用地規模2010年建成區面積達到120平方公里，全市城鎮人口達到250萬，城市化水平達到45；規劃遠期（2020年）城市建設用地約140平方公里，全市城鎮人口達到300萬，城市化水平為55%；遠景城市人口180萬人，城市建設用地規模為200平方公里。4、城市發展格局總體上形成 “一個高速圈、兩大組團、三條軸線、四水穿城” 城市發展格局。一個高速圈：由環繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個高速公路圈。兩大組團：指中心城區包括主城區組團和古城組團兩個組團，兩組團以生態綠地相連。三條軸線：工業產業軸、文化商務軸、生活休閑軸。四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里

34、運河、大運河。5、2010年城市人口與城區規劃建議規劃表2010年城市人口與城區規劃建議規劃表年份中心城區（含楚州區）主城區楚州城區城市人口規模（萬人）建成區用地規模（千平方米）城市人口規模（萬人）建成區用地規模（千平方米）城市人口規模（萬人）建成區用地規模（千平方米）2002787559.55818.517200380776159.51917.52004827962.56119.5182005858265632019201010010075752525202012011490903034（資料來源于淮安規劃局）6、城市發展方向城市基本方向確定了以中心區為核心，以主城區為主體，以綠色空間相隔離

35、，以快速交通相連接的組團式城市結構。受到城市周邊各種發展阻力與引力影響，淮安市將形成主要向東、向南方向發展，主城區和楚州區逐漸融為一體的城市發展格局。主城區近期主要向東發展，以水渡口廣場為重點，城區東擴、中心東移，建成高標準、高起點的淮安新的行政、信息、金融、商貿、文化、休閑娛樂中心。重點建設水渡口中心區、缽池山公園及周邊地區、江蘇淮安經濟開發區及相應的生活居住區；中遠期主要向南發展。楚州區向東北發展，重點發展旅游業及配套的服務業，形成傳統與現代、人文與自然交相輝映的歷史文化名城特色。淮陰區向東擴展，建成醫療、教育和倉儲、貨運中心。城市背景研究小結作為江蘇省蘇北地區的中心腹地，區域交通條件不夠

36、完善，以陸地交通為主，目前隨著各項建設的推進，淮安城市進一步發展的條件已經具備；隨著城市“東進南延”的發展趨勢，淮安將重點發展城東南片區，一個嶄新的“三淮一體”的都市發展框架逐漸形成。產業結構正在不斷優化中，近年來第三產業不斷發展，為城市經濟發展注入活力， 同時第二產業的壯大為城市發展奠定堅實基礎。固定資產保持持續增加，而增幅下降，城市經濟發展趨向理性；城市居民收入增加，生活水平不斷提高。近年來，淮安生產總值均以兩位數的速度增長。隨著人均經濟收入的不斷增長，居民的潛在購買力很大，需求旺盛，住宅產業將處于快速增長期；城市化進程將擴大城市面積，同時帶動大量流動人口涌入市區，城市住房需求將會進一步擴

37、大；第二章、淮安房地產市場研究第一節、淮安房地產市場發展情況2007年淮安固定資產投資呈快速增長趨勢，房地產業發展較快，開發投資增長迅速 宏觀經濟增長小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產業發展狀況萎縮停滯甚至倒退穩定發展高速發展飛速發展宏觀經濟增長小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產業發展狀況萎縮停滯甚至倒退穩定發展高速發展飛速發展宏觀經濟增長小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產業發展狀況萎縮停滯甚至倒退穩定發展高速發展飛速發展宏觀經濟增長小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產業發展狀況萎縮停滯甚至倒退穩定發展高速發展飛速發展從歷年淮安房地

38、產投資額來看，商品房開發投資趨較快增長態勢，07年投資額高達113.89億元；淮安全市GDP近年來維持平穩的增長趨勢，相對于GDP平穩增長來說，05年房地產開發投資增幅受政策影響較大，0607年又呈快速增長態勢，但就整體房地產市場而言，其起點較低，在國民經濟中所占比例也較低，對國民經濟的推動作用也未完全挖掘。按房地產市場指標與國民經濟協調關系指標體系，房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比重的正常范圍在22%28%。淮安房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比重目前處于正常水平，說明淮安房地產在對其國民經濟的拉動作用逐漸變重，另一方面也說明淮安房地產市場獲得足夠的重視。商品房2003年20

39、04年2005年2006年2007年施工面積（萬）24137284983098059973549.22同比增幅（）78718078719359-8.4竣工面積（萬）14970166711903922964292.37同比增幅（）108811361420206227.31銷售面積（萬）10855106631741619889274.56同比增幅（）1083-1.776333142038.05商品房歷年供求關系資料來源于淮安房產局受“新政”的影響下,淮安房地產市場影響不大， 06年房地產市場回暖，總體商品房銷售速度落后于商品房竣工面積，供略大于求商品房施工面積增幅速度較快；2003-2006年，商

40、品房竣工面積平穩增長、07年略有減少；2007年商品房銷售面積增幅波動較大，受大勢影響波動明顯；歷年商品房銷售面積與竣工面積比值計算結果除2003、2004年皆在0.6-0.8之間，商品房供大于求現象明顯；05年到07年供需比逐漸趨于平緩。淮安各區域板塊物業分類淮安房地產遍布全市，但主要集中在清浦區、清河區、經濟開發區三個區，市區范圍為清浦區、清河區、經濟開發區、淮陰區、楚州區。這里我們將要重點研究的是清河區板塊、清浦區板塊以及開發區板塊。3.1物業類型分類a.清河區：轄區面積50平方公里，總人口30萬，為淮安市委、市政府所在地，全市政治、經濟、文化、交通的中心，該區因是淮安市中心，各種市政配

41、套齊全，時代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、婦幼保健醫院、汽車總站等是本區房地產發展的重要賣點。如加州城、淮海第一城等均以城市的地標中心位置作為推盤的主賣點，地段配套的重要點在此可見一般，其物業類型主要以普通多層、小高層為主。b.清浦區：淮安的核心區域之一，總面結296平方公里，人口31萬。是全市工業企業最集中區域，規劃面積40平方公里的新城區落戶清浦城南片區，將成為淮安未來的城市中心。該區幾乎可以說是淮安學校的聚居地，如新淮中、浦東實驗小學、清浦中學等，人文氣氛較濃厚，孩子就學極為方便。如新淮中花園、瑞福萊花園、嘉潤苑等均是以學校作為一個重要的賣點來吸引客戶，因此本區可說是一個人

42、文大區，其物業類型主要以普通多層、小高層為主。c.開發區：該區是淮安市的新興區，雖然市政配套尚不完善，但是缽池山公園的規劃建設使本區成為一個生態居住區，而眾多新建小區也將此來吸引客戶，如香格里拉、比佛利花園、紫荊苑、東方曼哈頓等，其物業類型主要以普通多層為主、少量的小高層； d.淮陰區：全區轄21個鎮，85萬人口，是一大批大中專院校的集中地，但離淮安市主城區距離較遠，因此本區域樓盤價格較低，其物業類型主要以普通多層為主、少量的小高層。e.楚州區: 原縣級淮安市，轄27個鄉鎮，120萬人口，目前在售樓盤較少，只有12個，其物業類型主要以普通多層為主、少量的小高層。3.2物業檔次分類高檔物業：主要

43、集中在清河區、清浦區、開發區中端物業：主要集中在淮陰區低端物業：主要集中在楚州區及各個縣區3.3近期住宅、底商市場都主要特征就淮安整個市場而已，住宅市場去化較為理想，供求關系區域平衡，淮安各樓盤底商，除了市中心項目去化良好外，其余均不是很理想。住宅、底商都發展現狀及未來趨勢預測不少購房者將90120平方米的中戶型作為首選。還有總價的原因，一般來說，首次置業者多為購買中戶型人士，而二次置業者多購買大戶型，調查顯示，三房兩廳是需求最大的戶型，所占比例為44.8%。除三房兩廳外，兩房兩廳、兩房一廳也各有20%和12%的市場需求。如果把三者作為中戶型來統計的話，則其所占比例高達近80%，目前此類房源市

44、場消化良好；淮安底商市場一直處于不穩不火都類型，主要原因為面積過大，總價過高，小區入住率較低，生意經營較為慘淡，再加上淮安投資實力較弱，且淮安的租金較低，因此大多數都經營者選擇租，而放棄購房。隨著經濟的發展，城市居民收入增加，城市化進程將擴大城市面積，同時帶動大量流動人口涌入市區，城市住房需求將會進一步擴大；小區入住率都提高，勢必對小區生活配套要求都增加，這也將帶動底商市場的發展。第二節、淮安住宅及底商市場分析淮安各板塊07年供給銷售情況資料來源于淮安房產局清河區、清浦區、淮陰區在淮安銷售量占重要的地位，這與政府發展規劃方向相吻合。2007年1-12月底淮安各板塊住宅市場情況注：資料來自淮安市

45、房管局內部資料 2008年1-2月住宅市場情況注：資料來自淮安市房管局內部資料2007年淮安購房者對象比例表注：資料來自淮安市房產管理局（內部資料） 2007年淮安市區房地產市場中，在購買房屋的人群中，淮安本地居民所占的比例為92%，非本市居民所占比例為8%。 2007年淮安事情1-12月份房地產市場消費結構注： 資料來自淮安市房產管理局（內部資料）2007年市區商品住宅預售許可面積197。32萬平方米，成交面積166。42萬平方米。供銷比例1.19：1。 清河區，商品住宅供銷比為1.34：1，同比上升15%；商業用房供銷比為1.37：1，同比下降51%；辦公用房供銷比為0.39：1，同比下降

46、85%。 清浦區，商品住宅供銷比為0.91：1，同比下降1%；商業用房供銷比為1.87：1，同比下降34%；辦公用房供銷比為0.4：1，同比下降81%。 開發區，商品住宅供銷比為1.05：1，同比下降11%；商業用房供銷比為1.28：1，同比上升18%；辦公用房供銷比為6：1，2006年開發區辦公用房預售面積為0。 淮陰區，商品住宅供銷比為1.14：1，商業用房供銷比為2.4：1，辦公用房供銷比為0.31：1。楚州區，商品住宅供銷比為1.43：1，商業用房供銷比為1.47：1，辦公用房預售和銷售面積都為0。注：資料來自淮安市房產管理局（內部資料）注：資料來自淮安市房產管理局（內部資料）注：資料

47、來自淮安市房產管理局（內部資料）各板塊住宅、底商價格走勢分析淮陰區清河區清浦區經濟開發區楚州區多層均價(元/M2)31613833360029802890小高層均價(元/M2)33634114385032503126高層均價(元/M2)3821432842143316/底商均價（元/M2)59868978825756735468 注：資料來自淮安市房產管理局（內部資料）注：資料來自淮安市房產管理局（內部資料）受宏觀調控的影響，2007年淮安市場房價出現升中有降的局面，但總體上還是上漲的。與年初相比，上漲了17.7。因其位置和經濟繁榮的差異，不同行政區其價格有一定的差距。淮安商品房面積分布 20

48、07年1-12月份淮安市區預售商品住宅面積段分類 注：資料來自淮安市房管局內部資料2007年新預售許可商品住宅平均每套房屋面積表 注：資料來自淮安市房管局內部資料從圖上可以看出，2007年房屋的單套面積總體來說是在120平方米左右徘徊，每套新建住宅平均面積的變化相對較小，10月份單套住宅平均面積達到130平方米，是由于淮海第一城的大面積戶型所占比重較大。注：資料來自淮安市房管局內部資料中戶型成為近期主流戶型是大勢所趨，是購房者綜合自己的經濟實力、家庭人口構成等情況下的必然選擇。 據調查，不少購房者將90120平方米的中戶型作為首選。還有總價的原因，一般來說，首次置業者多為購買中戶型人士，而二次

49、置業者多購買大戶型。 據調查顯示，三房兩廳是需求最大的戶型，所占比例為44.8%。除三房兩廳外，兩房兩廳、兩房一廳也各有20%和12%的市場需求。如果把三者作為中戶型來統計的話，則其所占比例高達近80%。第三章、區域市場研究第一節、各板塊住宅市場研究各板塊概況a.清河區：轄區面積50平方公里，總人口30萬，為淮安市委、市政府所在地，全市政治、經濟、文化、交通的中心，該區因是淮安市中心，各種市政配套齊全，時代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、婦幼保健醫院、汽車總站等是本區房地產發展的重要賣點。如加州城、淮海第一城等均以城市的地標中心位置作為推盤的主賣點，地段配套的重要點在此可見一般，其

50、物業類型主要以普通多層、小高層為主。b.清浦區：淮安的核心區域之一，總面結296平方公里，人口31萬。是全市工業企業最集中區域，規劃面積40平方公里的新城區落戶清浦城南片區，將成為淮安未來的城市中心。該區幾乎可以說是淮安學校的聚居地，如新淮中、浦東實驗小學、清浦中學等，人文氣氛較濃厚，孩子就學極為方便。如新淮中花園、瑞福萊花園、嘉潤苑等均是以學校作為一個重要的賣點來吸引客戶，因此本區可說是一個人文大區，其物業類型主要以普通多層、小高層為主。c.開發區：該區是淮安市的新興區，雖然市政配套尚不完善，但是缽池山公園的規劃建設使本區成為一個生態居住區，而眾多新建小區也將此來吸引客戶，如香格里拉、比佛利

51、花園、紫荊苑、東方曼哈頓等，其物業類型主要以普通多層為主、少量的小高層； d.淮陰區：全區轄21個鎮，85萬人口，是一大批大中專院校的集中地，但離淮安市主城區距離較遠，因此本區域樓盤價格較低，其物業類型主要以普通多層為主、少量的小高層。e.楚州區: 原縣級淮安市，轄27個鄉鎮，120萬人口，目前在售樓盤較少，只有12個，其物業類型主要以普通多層為主、少量的小高層。2、區域市場典型項目A、清河區競爭樓盤調研情況項目名稱地址物業類型建筑類型占地總建容積率中天花園建康西路158號住宅,商業小高層,高層907121800001.8中鑫上城健康東路住宅,商業高層12877680004.8盛和名都健康東路

52、27號住宅,商業多層,高層36468691161.89康城明珠花園健康東路34號住宅多層,高層7939917萬2.2中天虹橋花園淮海北路149號住宅,商業高層8893552715.4永和家園淮海西路268號住宅多層500009200018上海花園青年路8號住宅，商業多層2210038691.71.75金鼎 御庭淮海西路127號住宅多層 小高層10000900009.0淮海第一城淮海路126號住宅多層 高層1931404200002.2永和家園淮海西路268號住宅多層500009200018清河嘉園北京東路199號住宅多層 高層49693900001.8產品構成項目名稱產品構成中天花園先階段推出

53、住宅595720,小高層,高層,面積94-189,主推113-162 m三室二廳中鑫上城住宅54500 ,商業13500，高層,主推50-80 m的酒店式公寓，底部1-5層為商業用房盛和名都住宅595720,商業9543.2，多層,高層,面積為120-135的三室二廳和90-100的二室一廳構成康城明珠住宅155000,商業7300，多層,高層,面積為89-94的2房2廳,123-135的三室二廳和143 的四室2廳構成中天虹橋花園住宅41855,商業6367，高層,A座26層戶型面積106-139的三室二廳，B座酒店式公寓,辦公類,面積53-95，底部1-2層為商業用房永和家園住宅42000

54、，多層, 面積為80-93的二室二廳和100-135的三室二廳上海花園住宅30300m2,商業2000m2，多層,面積為90的2房2廳,95-135的三室二廳和140m的四室2廳構成金鼎 御庭住宅45000m2，多層,小高層, 面積為90 m的二室二廳和135m的三室二廳淮海第一城住宅105000m2，主力戶型90-140m2的二室二廳和三室二廳構成清河嘉園住宅7萬多,商業8千多，多層為主,戶型為90-100的二室二廳和102-127三室二廳構成交通狀況項目名稱交通狀況中天花園交通便利,位于城中主干道,多條公交車經過(.36等路)中鑫上城交通便利,位于城中主干道,多條公交車經過(等路)盛和名都

55、交通便利,位于城中主干道,多條公交車經過(2.11等路)康城明珠花園交通便利,位于城中主干道,多條公交車經過(等路)中天虹橋花園交通便利,位于城中主干道淮海路北(11.12等路)永和家園交通便利,位于城中主干道,多條公交車經過(3、5、18路)上海花園交通便利 ,多條公交車經過(12，15，32路)金鼎 御庭交通便利,位于城中主干道,多條公交車經過(3，5，18，32路)淮海第一城交通便利,位于城中主干道,多條公交車經(2，3，8，31，33，35路)清河嘉園交通便利, 多條公交車經過(12，15路)銷售狀況項目名稱均價（元/ ）開盤日期銷售狀況中天花園住宅39062007年3月(一期)80%

56、中鑫上城住宅515008年1月20日30%盛和名都住宅433008年1月12日40%康城明珠花園住宅384006年下半年(一期)95%中天虹橋花園08年中旬永和家園住宅35002007.658%上海花園住宅3040,商業60002007.180%金鼎 御庭住宅34002007.490%淮海第一城住宅50002005.1196%清河嘉園住宅34702007年11月28日52%行銷及客群項目名稱行銷賣點風格客群構成中天花園低密度、寬樓距、商住分離, 文教區腹地現代政府人員,周邊居民,回遷戶中鑫上城主推挑高5.6米公寓,配套設施齊全現代本地商人,外地投資盛和名都環境優美,綠化率高，淮安市第一家實現與

57、警方聯網的小區現代周圍居民,商人等康城明珠花園市中心大盤, 大社區大配套,首創運動配套設施,與名校聯姻現代政府人員, 本地商人,外地投資中天虹橋花園環境優美,天然水景, 先進建筑材料現代永和家園自然淳樸現代周圍居民,商人等上海花園臻品建筑，夢想家園現代周圍居民,商人等金鼎 御庭一但擁有，奢華永續現代本地商人,外地投資淮海第一城出則繁華，入則寧靜現代本地商人,外地投資清河嘉園環境優美,綠化率高,優質規劃,優質設計,建筑材料先進, 高智能化物業管理現代周邊居民,回遷戶等B、清浦區競爭樓盤調研情況項目名稱地址物業類型建筑類型占地總建容積率歐洲城前進東路北側住宅,商業多層,高層,花園洋房26萬日月星城

58、承德南路與延安東路交界處住宅,商業多層,小高層13340020萬世紀名都-恒輝花園解放西路一品梅廣場正對面住宅,商業多層, 小高層高層29095626292.31眾城城市嘉苑清浦區港口路西側住宅,商業多層38440 576601.5產品構成項目名稱產品構成歐洲城住宅238000,商業22000，花園洋房16棟,多層24棟,以89-90的2房2廳,115-130的三室二廳構成日月星城住宅195372,商業4628，多層為主，配之以少量小高層,以120-135的三室二廳為住世紀名都-恒輝花園現階段只推出住宅6760 四棟11+1F、2棟17+1F高層住宅、二棟6F、三棟5F以及一棟4F多層住宅建筑

59、。以88-96的2房2廳和100-140的三室二廳構成眾城城市嘉苑住宅54300 ,商業3000，以67-90.7的2房2廳和109-138的三室二廳構成交通狀況項目名稱交通狀況歐洲城目前只有35路公交車日月星城交通便利(公交車.31路)世紀名都-恒輝花園交通便利2路、7路、12路、15路、38路等公交環繞小區。眾城城市嘉苑2路、7路、12路、38路公交車環穿左右方便出行銷售狀況項目名稱均價（元/ ）開盤日期銷售狀況歐洲城363907年10月(一期)08年6月(二期)一期80%日月星城365208年6月(二期)(一期)95%世紀名都-恒輝花園377008年1月12日5%眾城城市嘉苑379508

60、年1月22日37%行銷及客群項目名稱行銷賣點風格客群構成歐洲城大社區大配套,歐洲風情歐式周圍居民,淮中學生家長,老師回遷戶等日月星城大社區大配套現代周圍居民,淮中學生家長,老師回遷戶等世紀名都-恒輝花園節能,環保,智能化社區現代周圍居民,回遷戶等眾城城市嘉苑現代周圍居民,回遷戶等C、開發區競爭樓盤調研情況項目名稱地址物業類型建筑類型占地總建容積率世襲雅園2期韓泰北路8號住宅、商業多層380010615.992.8大湖城邦花苑深圳路南，合肥路東住宅、商業多層、小高層2209263000001.35心港灣花苑深圳路南側、濟南路西住宅、商業多層、小高層紫荊苑深圳路30號住宅、商業多層、小高層3937