1、GIS在房產信息管理方面的應用摘要：房產信息有著自然信息，地理信息和產權信息三重內容，傳統的信息管理手段很難兼顧。 基于GIS的房產管理系統則依托于“以圖管房”這一核心思想，C/S與B/S混合體系結構等 技術手段，提出了一種功能強大，安全性高，同時又管理方便，開放度高的信息管理平臺， 并朝著3D GIS的更高新科技領域發展。關鍵詞：房產信息管理系統以圖管房 C/S與B/S混合體系結構 3D GISAbstract:Real estate information has three contents natural information, geographic information and

2、property information. So, we couldn t manage it all well in traditional methods. Based on the core idea of “manage houses by topographic maps” and depended on the techniques such as C/S&B/S hybrid architecture, a new real estate information management systerm which is based on GIS had been developed

3、. It s powerful, safe,convenient, open and developing to the more advanced area, especially 3D GIS.Keywords:real estate information, manage houses by topographic maps, C/S&B/S hybrid architecture, 3D GIS一、房產信息管理簡介房地產是房屋建筑和建筑地塊有機組成的整體，在物質形態上，土地是房屋的載體；在 經濟形態上，房產和地產的經紀內容與運動過程具有整體性和不可分割性。房屋的存在，有 賴于地產的發展

4、；而地產的發展，要通過房屋的建設來實現。房地產的基本特征變現為房產和地產在房地產統一體中的不可分割性，這個基本特征是 通過3個方面反映出來的：第一，表現為房地產是房產和地產在生產和生活要素上的統一； 第二，表現為房地產是房產和地產在經濟形態上的統一；第三，表現為房地產是房產和地產 在社會財產關系上的統一。因此，房產管理包含對房屋的自然形態，法律形態和經濟形態的 管理【1】。伴隨著房地產業的發展，房產管理的難度日趨加大，問題日益增多，迫切的需要有別于 過去紙質文件管理方式的新的管理方法。于是，針對傳統房產管理模式與業務手段中逐漸表 現出的效率低下、信息滯后、規范與執行力差等特點，利用先進的IT信

5、息技術，結合房產管 理自身的思想和模式，房產管理信息系統應運而生。房產管理信息系統是指房產管理部門用于進行房產及相關數據采集、管理、分析、表達、 傳輸和共享發布，以房產管理提供宏觀調控和決策依據的信息系統。作為房產管理信息系統所管理的房產信息，其本質上講包括房屋的自然信息、坐落信息 和產權信息三大類。自然信息是指房屋的自然屬性，如面積，結構等；坐落信息是房屋的地 理屬性，一般是指房屋所屬的街區，某路某號等，特別嚴格的要求時甚至是房屋拐點的地理 坐標；產權信息是房屋的產權歸屬，如產權人，共有權人，抵押權人等。由房產管理信息的性質可知，理想的管理系統應該具有處理地理信息的能力，圖形編輯 能力和強大

6、的數據庫功能。由房產管理信息系統除了數據采集、管理還要求具有分析，表達， 傳輸和共享發布的功能，這就要求管理系統具有輔助決策能力，以及一個良好的公共平臺。 綜上，不難看出，基于GIS技術的房產管理系統能夠良好的滿足當前管理系統的業務需求， 并擁有良好的發展前景。二、GIS技術在房產信息管理系統的應用“以圖管房”是基于GIS的房產信息管理系統的核心思想，即通過房產地形圖反映房屋 的自然信息和地理信息，再通過唯一的丘號、幢號和房號連接各種數據，綜合各類信息，用 一種直觀可視的方法，提高管理質量，減輕工作強度。應用GIS技術，可滿足房產管理對制圖的需要，如房產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分 戶平面圖

7、等圖件的制作和輸出。特別是要實現權證附圖的自動生成和圖形套打。應用時態GIS 技術,實現對房產歷史信息的有效管理，建立房產空間信息與屬性信息的歷史演變關系，通過 歷史回溯，為解決房產糾紛提供歷史數據。利用GIS的空間查詢功能，提高房產管理統計的科 學性和準確性。在傳統的房產管理中，對房屋的描述主要通過房屋座落進行。而房屋座落往往 具有變化快、不精確、易出錯等缺點會導致統計結果的不準確。而利用GIS的空間查詢技術 則可以從根本上杜絕這類問題。而且,GIS豐富的專題制圖功能，可將統計結果以更加直觀的 形式表達出來。利用WebGIS技術，可建立網上房產信息發布系統，使得房產網站能夠以更加直 觀的圖形

8、方式顯示房產信息，提供更加豐富的查詢、統計功能。基于GIS房產管理的核心是建立房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息、社會人文屬 性信息的鏈接。數字房產圖能生動地再現房產管理的對象房屋的空間地理屬性和自然 屬性，但還不能滿足房產管理的需要，因為每幢房屋在2維的數字圖里表示為一個閉合的幾何 圖形，并通過房屋要素關聯一條房屋的自然屬性信息，假如該房屋為一個產權人問題就比較簡 單,形成一對一的數據關系，可是實際在管理中這種現象只是少數，尤其是住宅樓和寫字樓,一 幢房屋中出現了幾十個甚至上百個產權人，在數字房產圖上根本無法表示，即使圖上房屋要素 關聯的屋自然屬性信息量再大，也無法滿足房產管理的需要。由于

9、在房產管理中產生一整套房 產管理數據庫（即房屋的社會人文屬性信息），使得房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息、 社會人文屬性信息的關聯成為實現以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業的核心。按常 規可以通過數字房產圖上的房屋與該房屋的分層分戶圖建立一對一的關聯，再由分層分戶圖 中的戶與房產管理數據庫建立一對一的關聯。在進行大面積房產測繪和初次建立房產信息系 統時，只要人力、物力、財力和時間等條件允許，或者在中小城市進行此項工作，由于測繪面積 相對較小，就完全可以達到上述目標。然而由于分層分戶圖的測繪工作量大，對先前記的房產 進行分層分戶圖的測繪會涉及到較強的政策性，則在大面積房產測繪時難以同步進

10、行。在分層 分戶圖測繪不能及時完成的情況下，造成建設周期冗長,甚至無法按照上述方法將房屋的空間 地理屬性信息、自然屬性信息、社會人文屬性信息實現一一對應的關聯。為此，要實現關聯, 必須基于GIS技術和大型數據庫技術，建立唯一的地理編碼,在房產管理數據庫中，對每一個 房屋產權人增加輸入該房屋的地理編碼，形成一對多的關聯,這就可以完全實現從圖到檔、從 檔到圖的交叉訪問。從而完成房屋的空間屬性信息、自然屬性信息、社會人文屬性信息的鏈 接,實現以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業。三、基于GIS的房產管理系統的安全性策略基于GIS的房產管理系統還有一個獨有的優勢，即系統安全性與用戶開放性的良好兼容。

11、 在這方面可以通過C/S與B/S混合體系結構來實現。C/S主要應用于測繪數據編輯處理、對 中心數據庫的空間數據更新、GIS高級分析(專家系統)、管理員后臺等。提供給管理系統良 好的安全性，對信息保密性，并且具有更強大的管理能力和信息處理能力。B/S主要用于前 臺登記、收件、地圖發布、公告信息處理、用戶登陸及操作等應用功能。無需客戶端，更開 放，更快捷，更便利的向用戶提供信息和服務，使時態數據更新發布得以完成。最終，將系 統內賬戶按照房產管理者，房產擁有者，一般關注者等分為管理員，一般會員，一般游客等， 然后授予不同的權限，為所有人員的參與管理提供平臺。四、3D GIS應用于房產信息管理的未來展

12、望正如前文所說，目前基于GIS的房產信息管理系統是通過先分層，再在二維的平面內繪 制幾何圖形的方法，這一方面帶來了一定的不便利，一方面削弱了直觀性這一重要優勢，所 以可以預見的，3D GIS才會是房產信息管理系統的真正發展方向。3D GIS相比于傳統的GIS在房產信息管理系統上又有了更為廣泛的應用和更大的優勢。 例如瀏覽及漫游功能，可以通過用戶登錄WebGIS提供小區三維景觀的選擇路徑飛行、繞一點 瀏覽、交互式漫游，室內裝修三維布置的快速改換、繞一點瀏覽、交互式漫游、選擇路徑飛行 等。交互與互相應功能則可以在實現小區三維景觀系統實現交互式漫游，同時實現平面圖與 三維圖關聯和互響應；在三維室內裝

13、修場景中實現交互式漫游，同時實現平面圖與三維圖聯 和互響應。3D GIS還提供更靈活的展示環境，更直觀的三維信息模型，更強大的輔助決策功 能。但是目前來說，離實現基于3DGIS的房產信息管理系統還有很長一段路要走。三維空間 內的數據從本質上說是連續分布，可以用v = f (x , y ,z)準確地述空間位置(x , y , z) 處的屬性.。目前，MGE、ERAS、ArcView3Danalysis，MultiGen 與 Vega、GeostarDGIS 軟件 系統，都已經能夠表達和處理一些于2維或2.5維的虛擬空間.但由于三維空間數的數據量 非常龐大、三維空間具有較為復雜的空拓撲關系、在二維平面上顯示三維空間數據的局性等 問題，3D GIS的研究熱點主要集中在三空間數據模型的理論研究和可視化技術、虛擬現實 技術3D GIS的集成問題，在各行業的具體應用還未展開。然而，可以相信在不遠的將來這 樣的管理系統會為每個人所熟識。將GIS引入房產管理是對傳統房產管理方式的一個突破，它改變了傳統房產管理信息系 統軟件注重屬性信息、忽略圖形信息的缺點，標志著房產管理走向更加成熟、更加規范的道路。 只要做好最新圖形數據和屬性數據的錄入建庫，不斷修改、更新原有的數據,就會使該系統成 為查詢方便、輸出形式多樣化的新型