1、房地產(chǎn)繼續(xù)上漲對(duì)中國(guó)制造業(yè)的負(fù)面影響 徐和平. 摘要 進(jìn)入90年代以來(lái)，我國(guó)城市房地產(chǎn)繼續(xù)上漲，城市社會(huì)一片昌盛，但這種昌盛的背后卻隱藏著宏大的危機(jī)。.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處3 摘要 房地產(chǎn)的暴跌極大地減弱了制造業(yè)開(kāi)展的根底，而作為經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)的制造業(yè)的減弱，給經(jīng)濟(jì)與社會(huì)帶來(lái)了極其消極的影響，地方政府這一政策面臨調(diào)整。.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上漲；緣由；負(fù)面影響 . 主要內(nèi)容一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢繼續(xù)的上漲 二、房地產(chǎn)價(jià)錢的上漲的緣由.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處6 主要內(nèi)容三、房地產(chǎn)價(jià)錢的上漲對(duì)制造業(yè)的災(zāi)難性影響四、國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策.一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢繼續(xù)的上漲 自20世紀(jì)90年

2、代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢繼續(xù)、非正常上漲。這一上漲始于90年代的房改，進(jìn)入21世紀(jì)之后呈加速之勢(shì)。. 2021年開(kāi)場(chǎng)的金融危機(jī)背景下，各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢大幅度下降，而我國(guó)不少城市房地產(chǎn)價(jià)錢卻穩(wěn)中有升。.1999至2005年的地產(chǎn)價(jià)錢指數(shù).土地價(jià)錢指數(shù)變動(dòng). 由表1可以看出，19992005六年間，房屋銷售價(jià)錢指數(shù)呈明顯上升趨勢(shì)。.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處12 據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2007年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)錢同比上漲10.5%。在國(guó)家大力打壓下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢不降反升。.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處13 2021年，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但收益

3、甚微，不少城市房地產(chǎn)價(jià)錢繼續(xù)上漲。 . 其實(shí)自90代初以來(lái)我國(guó)各城市房地產(chǎn)價(jià)錢都漲了好幾倍。2006年，上海、北京等城市中心區(qū)房?jī)r(jià)超越了2萬(wàn)元/平方米。.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處15 這些城市的房?jī)r(jià)曾經(jīng)到達(dá)紐約、巴黎等大都市的價(jià)錢。我國(guó)普通省城也超越5000元，有的到達(dá)1萬(wàn)元以上。.*貴陽(yáng)市房?jī)r(jià) 2021年6月份數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)市兩城區(qū)商品住宅均價(jià)4697元平方米 。實(shí)踐上，區(qū)位好一點(diǎn)的住宅價(jià)錢超越了5000元平方米 ，到達(dá)1萬(wàn)元的價(jià)錢。.*貴州房?jī)r(jià)普通住宅,商鋪,高層 貴陽(yáng)市青云路裕陽(yáng)大廈開(kāi)盤時(shí)間：2021年6月26日 平均單價(jià)：8380 元/ 最低單價(jià)：7988 元/ .*貴州房

4、價(jià)普通住宅,別墅,商鋪,高層,小高層,聯(lián)排別墅,雙拼別墅 工程位置： 花溪 甲秀南路迎賓館丁字路口南側(cè) 開(kāi)盤時(shí)間： 2021年9月5日 最低單價(jià)：5500 元/ .上海高樓.*工資與房?jī)r(jià)比 “房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地域的住房平均價(jià)與家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付才干，比值越高，支付才干就越低。.*工資與房?jī)r(jià)比 目前國(guó)際上公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)錢的“房?jī)r(jià)收入比為3至6倍，世界銀行專家的說(shuō)法為4至6倍。 .*工資與房?jī)r(jià)比 按國(guó)際比較，房?jī)r(jià)是房均家庭年收的3至5倍，貧窮的開(kāi)展中國(guó)家也不過(guò)10倍。依我國(guó)城市居民的收入，我國(guó)城市的應(yīng)該是多少倍？22.*工資與房?jī)r(jià)比 2021年，大連人均收入與

5、房?jī)r(jià)比達(dá)22:1 。同期，北京是27：1。.#構(gòu)成泡沫 房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)虛擬需求過(guò)度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)錢相對(duì)于實(shí)際價(jià)錢的非平穩(wěn)性上漲，24.25#構(gòu)成泡沫 當(dāng)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，財(cái)政情況好轉(zhuǎn)時(shí)，盲目或有目的地投機(jī)房地產(chǎn)，而產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)錢暴跌景象被稱為房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)價(jià)錢上漲到一定程度泡沫破裂，價(jià)錢就會(huì)急劇下降。 .#中央政府的態(tài)度 其實(shí)，自2004年起中央政府對(duì)房地產(chǎn)上漲過(guò)快給予高度的關(guān)注，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成為中國(guó)宏觀調(diào)控的重中之重。26.27#中央政府的態(tài)度 近幾年，國(guó)務(wù)院 出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策共有二十五項(xiàng)，各有關(guān)部委出臺(tái)的政策更是多達(dá)一百七十一件，平均每年近四十條政策文件密

6、集出臺(tái)。但效果有限。 .*2007年房地產(chǎn)政策實(shí)例1、土地增值稅2、央行五次加息 3、上調(diào)銀行預(yù)備金4、出臺(tái)抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)的二套房貸款政策 目的：要打壓房?jī)r(jià).2021年房地產(chǎn)政策實(shí)例 2021年首季經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布後,中國(guó)政府便延續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)的系列政策,其力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更嚴(yán)峻和詳細(xì). .2021年房地產(chǎn)政策實(shí)例在所謂國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)新國(guó)十條中,最亮眼的是對(duì)地方政府問(wèn)責(zé)制,提出地方政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保證性住房建立任務(wù)不力,影響社會(huì)開(kāi)展和穩(wěn)定的,要清查責(zé)任.在此根底上,各地方政策紛紛出臺(tái)各自的調(diào)控細(xì)那么.在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市中,北京率先于4月30日出

7、臺(tái)相關(guān)政策. .二、房地產(chǎn)價(jià)錢的上漲的緣由1、地方政府的土地財(cái)政2、房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)3、地方政府調(diào)控的缺失與房地產(chǎn)投機(jī).1、 地方政府土地財(cái)政 我國(guó)總體制造業(yè)依然落后，財(cái)政負(fù)擔(dān)重。地方政府把目光轉(zhuǎn)向土地。.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處33 *土地財(cái)政 由于土地從農(nóng)業(yè)用途轉(zhuǎn)向城市用途會(huì)身價(jià)百倍，也就能為地方政府提供大量財(cái)政收入，因此被稱為“土地財(cái)政不少城市出賣土地的收入占其財(cái)政收的一半以上。.*土地財(cái)政 2021年：從5月下旬到7月上旬的約50天，政府平均每天從賣地中獲得的凈收益超越2億元。7月初，這一數(shù)字甚至高達(dá)5億元。.*土地財(cái)政 2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)斥資92億元人民幣拿下長(zhǎng)

8、沙新河三角洲工程。 .*地方開(kāi)支渠道政府工薪開(kāi)支辦公開(kāi)支道路等設(shè)備開(kāi)支學(xué)校、醫(yī)院開(kāi)支.*土地拍賣 在這種情況下，地方熱衷于土地的拍賣。拍賣所擔(dān)收入不僅占地方政府財(cái)政收入的重要部分，而且大大添加了地方GDP，也是重要的“政績(jī)。.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處38*土地拍賣土地的拍賣的結(jié)果使土地價(jià)錢節(jié)節(jié)攀升，同時(shí)高昂的土價(jià)也成了房地產(chǎn)的重要本錢。.*地價(jià)個(gè)案 2021年，上海市近5年來(lái)初次更新土地基準(zhǔn)地價(jià)。與基準(zhǔn)地價(jià)相比，上海土地2007的成交價(jià)錢漲幅最高到達(dá)了基準(zhǔn)地價(jià)15倍。.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處40*地價(jià)個(gè)案 2007年8月蘇寧環(huán)球買下的黃浦區(qū)的土地，成交價(jià)錢到達(dá)了669

9、30元/平方米。.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處41*地價(jià)個(gè)案 我國(guó)大城市土地價(jià)錢普通都在每平方米數(shù)千元，有的那么那么到達(dá)數(shù)萬(wàn)元。.*房地產(chǎn)攤派 各職能部門攤派名目繁多。據(jù)建立部權(quán)威指點(diǎn)稱，2000年房地產(chǎn)價(jià)錢中不合理收費(fèi)和亂攤派費(fèi)用要占到房?jī)r(jià)的30左右。這些并沒(méi)有并入地方財(cái)政收入。42.*房地產(chǎn)稅收 按照納稅客體性質(zhì)的不同，可將房地產(chǎn)稅收分為四類：流轉(zhuǎn)稅包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建立稅和土地增值稅、所得稅包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅、43.44*房地產(chǎn)稅收 財(cái)富稅包括房產(chǎn)稅，契稅，城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅，耕地占用稅和行為稅包括印花稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)理稅。.452、房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn) 我國(guó)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)

10、是相當(dāng)大的。國(guó)際房地產(chǎn)商的建房利潤(rùn)在5%以下，我們的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越這一數(shù)據(jù)。.*利潤(rùn)我國(guó)房地產(chǎn)本人公布的8%，實(shí)踐上遠(yuǎn)不止這一數(shù)據(jù)。.47*房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn) 一位房地產(chǎn)商說(shuō)：前幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自有資金利潤(rùn)率很高，到達(dá)百分之幾百，目前在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)自有資金的利潤(rùn)率也接近100%。.*房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn) 這個(gè)變化主要是由于在以前可以經(jīng)過(guò)一些非常手段獲取相對(duì)廉價(jià)的土地，如今土地公開(kāi)拍賣透明化了之后，自有資金利潤(rùn)率相對(duì)就低了。“假設(shè)自有資金的利潤(rùn)率低于55%，我們是不做的。 48.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處49 高樓培育我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一大批富人。我國(guó)最富有的人集中在房地產(chǎn)行業(yè)。 福布斯雜志 公布

11、的“中國(guó)50名首富中三分之一出自房地產(chǎn) 。.著名人物：碧桂園 、萬(wàn)科、保利等老板 .2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處51著名人物：國(guó)外最富有的人那么集中在制造業(yè)，也有金融效力業(yè)的。著名人物：比爾蓋茨.*房地產(chǎn)本錢 建立部官員說(shuō)，目前商品住房的本錢構(gòu)成主要是這幾塊：1、土地本錢，這其中也包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；2、商品房建立過(guò)程中的建造本錢；3、一些稅、費(fèi)，有的是法定的，有的是規(guī)范性文件規(guī)定的；.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處53*房地產(chǎn)本錢4、開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資本錢，目前中國(guó)的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金大部分是經(jīng)過(guò)商業(yè)銀行貸款獲得的，所以它要還利息，這是一個(gè)融資的本錢；5、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷本錢，他要雇一些

12、人，還要做廣告；6、剩下一部分是開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。.*商品房的建造本錢 從事水利工程研討的全國(guó)政協(xié)委員，王長(zhǎng)德替房地產(chǎn)商算了一筆賬：“普通地域，商品房每平方米的建筑造價(jià)不會(huì)超越1000元人民幣，而房地產(chǎn)業(yè)存在的暗箱操作，給房地產(chǎn)商帶來(lái)了暴利。 .2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處55*商品房的建造本錢 王長(zhǎng)德以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取暴利是導(dǎo)致房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離人們實(shí)踐購(gòu)買力的根源之一。 我們可從中算出本地房地產(chǎn)的實(shí)踐價(jià)值。.三、房地產(chǎn)價(jià)錢的上漲對(duì)制造業(yè)的災(zāi)難性影響1、土地租金的提高2、勞動(dòng)力價(jià)錢的上漲3、對(duì)工業(yè)市場(chǎng)的擠壓4、對(duì)投資資金的占有5、對(duì)宏觀政策的影響6、制造業(yè)的出路與城市經(jīng)濟(jì)的空洞化57.*制

13、造業(yè)產(chǎn)品的本錢#土地租金#人工工資#原購(gòu)買料#交通本錢#買賣本錢.1、土地租金的提高 土地價(jià)錢的上漲也使城企業(yè)本錢費(fèi)用大幅度上升。.*土地租金近一、二十年我國(guó)土地租的大幅度提高，大添加廠商的本錢費(fèi)用。尤其是城市等根底設(shè)備興隆地域，眾多的廠商及居民的集中，使土地非常稀缺，價(jià)錢上漲。越是接近城市中心區(qū)，土地越高。結(jié)果廠商得為高漲的土價(jià)買單，使其本錢大增。.05、06兩年揚(yáng)州市地價(jià)上漲表2005年2006年均價(jià)增幅均價(jià)增幅綜合733.176.78%769.46 4.95%商業(yè)1046.158.29%1112.38 6.33%住宅841.176.01%878.43 4.43%工業(yè)312.23.96%3

14、17.57 1.72%.2、勞動(dòng)力價(jià)錢的上漲 房地產(chǎn)價(jià)錢的上漲必然帶動(dòng)企業(yè)用工本錢的繼續(xù)添加。與房地產(chǎn)價(jià)錢上漲一致，近10年我國(guó)企業(yè)工資有了較大幅度的提高。.全國(guó)農(nóng)民工月平均工資表示圖 .*工資上漲 實(shí)踐上，2021年，長(zhǎng)江三角洲城市的民工工資曾經(jīng)到達(dá)1500/月。即一些所以為的民工工資近年來(lái)實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳。緣由？.*民工荒緣由 2021年，沿海工業(yè)定單開(kāi)場(chǎng)上升，但企業(yè)卻出現(xiàn)了民工荒。實(shí)踐上，沿海民工荒已不是一個(gè)新的名詞.*工資上漲對(duì)企業(yè)的壓力 農(nóng)民工工資從“原地踏步到“三級(jí)跳，企業(yè)對(duì)勞動(dòng)力價(jià)錢上漲覺(jué)得明顯。 價(jià)錢漲，效率也漲，勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)會(huì)不會(huì)隨便失去 ？.3、對(duì)工業(yè)市場(chǎng)的擠壓 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致

15、居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重，抑制了居民的其他消費(fèi)，使工業(yè)市場(chǎng)遭到極大的擠壓，產(chǎn)品銷路受阻，只需寄希望國(guó)外市場(chǎng)。.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處68*對(duì)工業(yè)市場(chǎng)的擠壓這也是我國(guó)制造業(yè)對(duì)外貿(mào)易依存度的重要緣由。假設(shè)對(duì)外貿(mào)易受阻，我國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)出大問(wèn)題。.*開(kāi)展的不平衡開(kāi)展中國(guó)家普遍采取這種外向形的經(jīng)濟(jì)，結(jié)果導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的不平衡。題外話？.*金融危機(jī)下我國(guó)制造業(yè)情況 外貿(mào)定單大幅度減少，大量工廠關(guān)門。 東莞玩具業(yè)消費(fèi)本錢上升60%，訂單大量減少；虎門鎮(zhèn)1400多家外商企業(yè)，近兩三年來(lái)急劇下滑到800家 。2021.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處71*金融危機(jī)下我國(guó)制造業(yè)情況2021年上半年6.7

16、萬(wàn)家規(guī)模以上的中小企業(yè)倒閉。作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)代表的紡織行業(yè)中小企業(yè)倒閉超越1萬(wàn)多家，有2/3的紡織企業(yè)面臨重整。 這些工廠到哪里去了？.4、對(duì)投資資金的占有 由于地方政府可以從房地產(chǎn)中獲得大量的收入，其資金扶持重點(diǎn)也會(huì)放在房地產(chǎn)，而扶持制造業(yè)廠商的的資金久會(huì)大打折扣。.*城市根底設(shè)備近年來(lái)，地方政府投資最大的是城市根底設(shè)備，受害最大的房地產(chǎn)商，而制造業(yè)廠商從中受害有限。.2022/7/12貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處74*對(duì)投資資金的占有 由于利潤(rùn)很高，廠商也紛紛將投資重點(diǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。.*廠商從制造業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的案例 海爾進(jìn)展謀劃大舉出擊地產(chǎn)業(yè)，方案投入數(shù)百億元。 國(guó)美、蘇寧等商家亦大舉進(jìn)入房

17、地產(chǎn)市場(chǎng)。貴州的神奇公司.結(jié)果：城市制造業(yè)投資資金缺乏 投資資金大量注入房地產(chǎn)，使制造業(yè)投資嚴(yán)重缺乏，呈萎縮之勢(shì)。.貴州的例證貴州各城市投資重點(diǎn)？2021年4月 世華財(cái)訊貴州省第一季度累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52.18億元，同比增長(zhǎng)22.9%。.5、對(duì)宏觀政策的影響 由于房地產(chǎn)可以帶來(lái)大量的收入，且不少地方占其財(cái)政收入的一半以上，地方政府非常注重房地產(chǎn)業(yè)，而忽視了作為經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)的制造業(yè)的作用。表如今：. 制造業(yè)土地用地本錢提高如前所述，近幾年我國(guó)各城市土地租金上漲很快，從而添加制造業(yè)廠商的用地本錢。.地方政府投資對(duì)制造業(yè)不利 地方政府投資優(yōu)先用于城市根底設(shè)備的建立，如城市道路、靚麗工程等，這些設(shè)

18、備大多是效力于城市房地產(chǎn)，目的是城市房地產(chǎn)的升值。.天津一條街道. 我國(guó)城市大廣場(chǎng).昆明街道.*偏向房地產(chǎn)上述這些工程實(shí)踐上對(duì)房地產(chǎn)都是利好。有利于房地產(chǎn)的大幅度升值。.6、制造業(yè)的出路與城市經(jīng)濟(jì)的空洞化制造業(yè)廠商的破產(chǎn)與消逝制造業(yè)廠商的外移城市經(jīng)濟(jì)空洞化城市經(jīng)濟(jì)選擇與惡性循環(huán).制造業(yè)廠商的破產(chǎn)與消逝 我國(guó)制造業(yè)廠商為了生存，將面臨三種選擇，一是提高產(chǎn)品價(jià)錢，二是維持虧損或微利運(yùn)營(yíng)情況，三是遷出商品房?jī)r(jià)高的城市中心地域。.*2021年大量的制造業(yè)廠商倒閉 2021年8月4日 . 有“世界工廠之稱的珠三角，企業(yè)卻在此時(shí)掀起了“集體倒閉遷移潮。 .*2021年大量的制造業(yè)廠商倒閉 2021年，中投

19、顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研討部最新數(shù)據(jù)顯示，截止目前我國(guó)已有350家光伏產(chǎn)業(yè)組件企業(yè)倒閉歇業(yè)，幸存者只剩下約50家。 .制造業(yè)廠商的外移深圳企業(yè)外遷潮始于2003年，有逐年遞增之勢(shì)，至2005年，遷出景象開(kāi)場(chǎng)突顯。深圳市政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2005年以來(lái)，深圳共有500多家企業(yè)外遷，年產(chǎn)值約150億元 .*制造業(yè)廠商外遷 在本錢上升推進(jìn)下，佛山陶瓷企業(yè)封鎖、外遷的景象迅速增多。 .*制造業(yè)廠商遷移2021年起，江西、安徽的交通走廊地帶獲得了長(zhǎng)江三角洲和洙江三角洲大量的制造業(yè)廠商。這些地域存在著低租金有用地。.*制造業(yè)廠商外遷制造業(yè)廠商移往國(guó)外.城市經(jīng)濟(jì)空洞化 制造業(yè)廠商的大量消逝，城市賴以存在與開(kāi)展的根底也隨之

20、消逝。城市經(jīng)濟(jì)空洞化，未富而經(jīng)濟(jì)空洞化是最為可怕的事？.*問(wèn)題？失業(yè)率藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng).城市經(jīng)濟(jì)選擇與惡性循環(huán) 經(jīng)濟(jì)的空洞化，城市只需將其留意力又放在房地產(chǎn)上，又構(gòu)成新惡性循環(huán)。？.四、國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策 各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不一樣，而所產(chǎn)業(yè)的影響也不一樣。1、日本2、德國(guó)3、新加坡.*日本房地產(chǎn) 與此同時(shí)，日本房地產(chǎn)價(jià)錢暴跌。最有代表性的是銀座的地價(jià)，在1987年一年中漲了40%。同一年，東京的房?jī)r(jià)也漲了53%。.*日本房地產(chǎn)到1989年，日本的房地產(chǎn)價(jià)錢已飆升到非常荒唐的程度。當(dāng)時(shí)，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。.*日本房地產(chǎn)到1990年，僅東

21、京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。普通工薪階層即使破費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無(wú)力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只需億萬(wàn)富翁和極少數(shù)大公司的高管。.*日本制造業(yè)外遷 與此同時(shí)，因房?jī)r(jià)大幅度上漲而帶開(kāi)工資本錢的大幅度添加。房地產(chǎn)上漲與日元升值一同導(dǎo)致日本企業(yè)消費(fèi)本錢上升，出口競(jìng)爭(zhēng)力下降。為了降低本錢，日本企業(yè)紛紛投資海外，特別是日本傳統(tǒng)的制造業(yè)向海外轉(zhuǎn)移勞動(dòng)密集型消費(fèi)，日本出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)的空心化使日本國(guó)內(nèi)就業(yè)增長(zhǎng)出現(xiàn)困難，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)購(gòu)買力下降，進(jìn)一步加劇了產(chǎn)業(yè)空心化的速度，構(gòu)成了一個(gè)惡性循環(huán)。 .1、日本制造業(yè)外遷 二戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟(jì)不斷繼續(xù)高漲。經(jīng)過(guò)戰(zhàn)后長(zhǎng)期的復(fù)興，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了強(qiáng)勁的開(kāi)展勢(shì)頭，索尼、松下、豐田等一批民營(yíng)企業(yè)在完成資本原始積累和技術(shù)發(fā)明后，由內(nèi)向型企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橥庀蛐推髽I(yè)，并逐漸開(kāi)展成跨國(guó)集團(tuán)。.*日本制造業(yè)外遷 進(jìn)入上世紀(jì)80年代，日本企業(yè)的出口大增，尤其是汽車、家電行業(yè)成了日本出口創(chuàng)匯的龍頭企業(yè)，并因此帶動(dòng)了鋼鐵、機(jī)械制造業(yè)的開(kāi)展。日本成為典型制造業(yè)大國(guó)。.*日本制造業(yè)外遷自90年代起日本制造業(yè)大量移往海外。失業(yè)