1、 如何做好房地產(chǎn)市場研討主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研討根本思緒14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)工程市場分析6一、房地產(chǎn)市場研討根本思緒1、總體認(rèn)識體、面、線、點 市場是一個多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點構(gòu)成，每一個點可以了解成為一個買賣行為，在房地產(chǎn)市場可以了解為一個工程的開發(fā)和銷售。 按照這種想象，宏觀環(huán)境是“體，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的“面；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線構(gòu)成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個個工程開發(fā)的“點構(gòu)成的。 房地產(chǎn)市場分析方法就是要

2、從體到面，從面到線，從線到點的層層深化，直到認(rèn)清工程市場的方方面面。一、房地產(chǎn)市場研討根本思緒2、房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題對未來市場預(yù)測缺乏定量分析方法運用不當(dāng)分析層次不清市場研討的方向不明確對需求分析缺乏不進(jìn)展供求對比對市場份額估計過高市場研討沒有給出多種能夠方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運用，短少對消費者的跟蹤調(diào)查一、房地產(chǎn)市場研討根本思緒3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思緒 比較法方式 運用估價方法，與可比案例進(jìn)展比較、修正 假設(shè)條件法方式 假設(shè)房地產(chǎn)市場某種開展趨勢，進(jìn)展預(yù)估未來價錢等 現(xiàn)狀類推法方式 經(jīng)過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等， 然后假設(shè)工程所在

3、市場與宏觀市場同構(gòu)進(jìn)展分析 方法：一、房地產(chǎn)市場研討根本思緒3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思緒 三個層次 地域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程物業(yè)市場 兩個方面 供應(yīng)、需求 三個時段 過去、如今、未來 五個影響要素 經(jīng)濟(jì)方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點的經(jīng)濟(jì)地理方 面、人文心思方面 五個工程分析目的 區(qū)域、價錢、體量、客戶、產(chǎn)品 思緒： 3 2 3 5 5 一、房地產(chǎn)市場研討根本思緒3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思緒 房地產(chǎn)市場分析所需根本信息表 一、房地產(chǎn)市場研討根本思緒4、房地產(chǎn)市場分析的根本內(nèi)容 估價 本錢效益分析 可行性研討 營銷分析 專業(yè)市場供求分析 土地最正確用途和最正確利用分析 地域經(jīng)濟(jì)分析及

4、預(yù)測一、房地產(chǎn)市場研討根本思緒4、房地產(chǎn)市場分析的根本內(nèi)容 不同委托人的不同要求，可選的市場研討種類 4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研討根本思緒1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)工程市場分析6二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系 不同的國家或地域，房地產(chǎn)動搖的周期長度不同。 從1870年到20世紀(jì)末，美國的房地產(chǎn)周期根本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺灣大約為5-6年。 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系 美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析

5、2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與地域經(jīng)濟(jì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)的總體情況和景氣情況 中央和地方政府的政策法規(guī)動向及影響 艱苦事件的影響宏觀報告房地產(chǎn)市場總體分析 房地產(chǎn)市場總體趨勢分析 房地產(chǎn)政策法規(guī)的動向和影響分析二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容房地產(chǎn)市場總體分析內(nèi)容： 房地產(chǎn)市場總體趨勢預(yù)測 普通用房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)的變動來表現(xiàn)。主要經(jīng) 濟(jì)目的分為總量目的和構(gòu)造目的物業(yè)分類和地域分類。 房地產(chǎn)政策法規(guī)動向與影響分析 土地、商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等方面。 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容可自創(chuàng)的專業(yè)成果： 中國經(jīng)濟(jì)宏觀景氣專家 調(diào)查詢卷系統(tǒng) 中經(jīng)宏觀景氣動向 各

6、城市的景氣報告系統(tǒng) 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀根本數(shù)據(jù)的獲得 全國社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計目的 總量目的：GDP、人口、進(jìn)出口等 構(gòu)造目的：GDP、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等 程度目的：人均可支配收入、人均居住面積人均建筑面積、人均運用面積等 動態(tài)目的：零售價錢指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價錢指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀根本數(shù)據(jù)的獲得 地方經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計目的 宏觀年度經(jīng)濟(jì)目的 GDP、GNP、GDP指數(shù)、人均GDP、固定資產(chǎn)投資需求、社會消費品零售總額、進(jìn)出口總額、商品零售價錢總額 宏觀月度經(jīng)濟(jì)目的 第一、二、三產(chǎn)業(yè)的GDP、 工業(yè)工業(yè)綜合效益指數(shù)

7、、 商業(yè)(社會消費品零售額、社會商品購售存總值等)、 投資固定資產(chǎn)投資、開復(fù)工面積、開工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額 、收入職工數(shù)、職工平均工資、 人口人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率、外經(jīng)貿(mào)、財政、金融、物價等數(shù)據(jù)來源：地方統(tǒng)計年鑒、地方經(jīng)濟(jì)法開展月報 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀根本數(shù)據(jù)的獲得 房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計 全國房地產(chǎn)統(tǒng)計目的投資：全國總計、商品房建立投資、土地開發(fā)投資、方案總投資 資金：本年資金來源、國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等開發(fā)：本年購置土地面積、完成開發(fā)土地面積、施工面積、開工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價錢 地方房地產(chǎn)統(tǒng)計目的土地開發(fā)：土地開發(fā)

8、投資、土地運用權(quán)出讓金、土地開發(fā)面積開發(fā)投資、開發(fā)量、銷售、資金同上數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)、國房指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資月度統(tǒng)計快報、中經(jīng)網(wǎng)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)及地域政府統(tǒng)計局、房產(chǎn)局網(wǎng)二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析4、宏觀根本數(shù)據(jù)的管理普通情況下以兩種方式進(jìn)展管理：圖和表例1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式政策影響二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析4、宏觀根本數(shù)據(jù)的管理例2：宏觀經(jīng)濟(jì)根本目的數(shù)據(jù)格式 4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研討根本思緒1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)工程市場分析6三、房地產(chǎn)整體市場分析1、市場行情動搖分析方法 指數(shù)分析法：反映市場行情周期性變化的一種預(yù)測

9、方法 景氣分析方法：反映地域經(jīng)濟(jì)活動程度 投入產(chǎn)出方法：反映根底產(chǎn)業(yè)投入變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響 價錢及銷售量分析方法：動態(tài)的綜合的反映市場行情變動方向和程度三、房地產(chǎn)整體市場分析2、地域房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報告全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步上升 北京房地產(chǎn)開展回想總體、分階段、分物業(yè)類型 北京住宅市場的供應(yīng)與需求 北京居住物業(yè)的區(qū)域特點 北京房地產(chǎn)價錢北京房地產(chǎn)總體市場概略分析三、房地產(chǎn)整體市場分析2、地域房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報告北京住宅指數(shù)與Hedonic指數(shù)圖房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額圖三、房地產(chǎn)整體市場分析2、地域房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報告商品房開工面積與銷售面積圖 商品住宅價錢走勢圖

10、4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研討根本思緒1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)工程市場分析6四、房地產(chǎn)政策影響分析1、房地產(chǎn)政策對市場的影響金融、稅收政策等以及“四證的控制影響施工進(jìn)度，從而影響市場供應(yīng)“90/70政策、限高、限容積率政策政策傾斜的區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)熱點區(qū)域影響市場供求，從而影響價錢走勢對供應(yīng)節(jié)拍的影響對產(chǎn)品方式的影響對開發(fā)空間的影響對價錢的影響四、房地產(chǎn)政策影響分析2、房地產(chǎn)政策影響分析的方法 跟蹤市場政謀劃向信息，了解最新政謀劃態(tài)及背景 領(lǐng)會政策內(nèi)容和含義，比較分析相關(guān)政策，發(fā)現(xiàn)其中變化與 聯(lián)絡(luò)的脈絡(luò)，由此判別政策目的和意

11、圖 判別政策影響確實切部分，以及對各主體的影響程度 盡能夠用定量方法分析政策影響 分析政策后果，尤其是對供求的影響，并進(jìn)展必要的預(yù)測 政策評論，如缺失之處，從而預(yù)測政策的未來趨勢四、房地產(chǎn)政策影響分析3、房地產(chǎn)政策影響分析的案例 政策出臺背景 前后政策對比 作用部位分析 效應(yīng)量化分析 政策走勢預(yù)期 政策缺失評價主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研討根本思緒14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)工程市場分析6五、供求分析1、供求分析的根本內(nèi)容 板塊的界定 市場的細(xì)分 供求缺口的分析 五、供求分析2、供應(yīng)量及供應(yīng)構(gòu)造分析 潛在供應(yīng)量分析 可售面積

12、M1 未建面積 M2 潛在土地供應(yīng)量= M1 + M2 現(xiàn)有市場存量分析 已開工量 銷售量 平均銷售周期 五、供求分析2、供應(yīng)量及供應(yīng)構(gòu)造分析 供應(yīng)構(gòu)造分析方法 對區(qū)域、環(huán)線、板塊、戶型、面積、單價、總價進(jìn)展分類分析五、供求分析3、需求量分析方法人口構(gòu)造人口增長與住宅需求潛力分析家庭構(gòu)造家庭規(guī)模、家庭構(gòu)造與套型規(guī)模的分析收入構(gòu)造收入與住宅需求潛力分析產(chǎn)業(yè)構(gòu)造產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與住宅需求潛力的分析主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研討根本思緒14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)工程市場分析6六、房地產(chǎn)工程市場分析1、房地產(chǎn)工程普通特性分析 法律特性

13、分析：土地出讓方式、規(guī)劃條件、開發(fā)限制條件等 經(jīng)濟(jì)特性分析：價錢、租金、促銷手段、付款方式、定價戰(zhàn)略等 地理特性分析 六、房地產(chǎn)工程市場分析1、房地產(chǎn)工程普通特性分析 地理特性分析 地塊物理條件：地塊的面積、外形、高度、深度、角度 地表的自然情況：地貌、地表景觀、地基情況、水文地質(zhì)、植被情況 配套設(shè)備的物理特性 ：建筑物的規(guī)劃、設(shè)計、通行方式 便利配套：停車場特征、平安性設(shè)備 六、房地產(chǎn)工程市場分析2、對不同用途物業(yè)特性的分析 住宅物業(yè)特性的根本要素 財務(wù)特性：租金、價錢、停車費、付款方式及折扣、物業(yè)管理費、其他相關(guān)稅費 建筑特性：運用年限、面積、房間數(shù)量、特殊設(shè)計錯層、飄窗、天井 地塊特性

14、：社區(qū)配套小配套、景觀等 大配套特性：商業(yè)中心、文教娛醫(yī)、交通干道、公交站點、運動休閑六、房地產(chǎn)工程市場分析2、對不同用途物業(yè)特性的分析 商業(yè)、寫字樓物業(yè)特性的根本要素 財務(wù)特性：租金、價錢、租金折扣、出租面積、可用期限、物業(yè)管理費等 建筑特性：規(guī)范層面積、功能區(qū)面積及比例、可分割性、智能化程度、裝修程度、交通設(shè)計、空調(diào)等設(shè)備情況 地塊特性 ：停車場設(shè)備、配套設(shè)備、對外交通、景觀 環(huán)境特性：與主干道、交通樞紐的接近程度、與行人密集區(qū)的接近程度、商業(yè)區(qū)或附近商鋪的類型和數(shù)量、周邊商業(yè)的租賃條件附錄一、房地產(chǎn)市場分析常用工具工具方面：簡單的餅狀圖、折線圖、柱狀圖、表格；量價配比關(guān)系可用于分析市場情

15、勢去化周期可用于分析市場情勢和尋覓市場時機(jī)點價值價錢吻合度可用于分析市場情勢供需比差可用于尋覓市場時機(jī)點 表格：適于涉及數(shù)字較為復(fù)雜的情況原有可售量新增可售量當(dāng)前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2月145030017502007年3月16303001930餅狀圖：適于組成分析，且各比例合計 為100%的數(shù)據(jù)統(tǒng)計 折線圖：適于處置歷史走勢的數(shù)據(jù)統(tǒng)計柱狀圖：適于處置兩組或多組數(shù)據(jù)相比較 的數(shù)據(jù)統(tǒng)計量價配比關(guān)系 第一步：統(tǒng)計買賣量并簡單描畫走勢2006年10月-2007年3月商品住宅成交量走勢量價配比關(guān)系 第二步：統(tǒng)計買賣價錢并簡單描畫走勢2006年10月-2007年3月商品住宅成交價錢走勢量價配比關(guān)系 第三步：對買賣量和買賣價錢配比2006年10月-