1、蘇州市博思堂投資顧問有限公司08 年 7月 21日蘇地2007-G-1地塊評估報告 1 項目基本素質分析 2 項目周邊環境分析 3 項目周邊在售個案介紹 4 相同類型產品介紹目錄 5 項目價格測算及可行性分析1.1項目基本情況介紹項目位置：位于平江新城312國道以北，江月 路以東占地面積：21053建筑面積：79736建筑形態：商業、酒店式辦公、酒店式公寓地塊現狀：地勢平坦，尚無動工層 數：17層層 高：1層4.8米，2層3.9米、 3層以上3米與3.6米商場及商鋪：26392酒店式辦公：26785酒店式公寓：97031.2項目四至情況介紹 江 月 路312 國 道南：鄰312國道，對面為橘子

2、國花園東：鄰江月路，在往東為小型公園與空地北：北鄰小路，對面為華恒家園，華恒家園有柵欄圍護西：為2007-G-15地塊，為住宅用地，目前正在建設之中本 案1.3項目交通環境分析項目西、南、北三面鄰路，臨街面較多；項目周邊沒有公交站點，距離地最近公交站點約5分鐘路程，公車通往相城、火車站等；項目西側江月路為雙向4車道，道路較為寬廣；項目北側鄰小路，道路較窄；項目南側鄰312國道，312國道為雙向6車道，道路較為嘈雜，據規劃3年之后將會遷走；江月路北側小路312國道路1.4項目建筑規劃項目建筑規劃此排鋪在銷售上將存在一定問題，其他的商鋪鄰路，在銷售上較好去化，此排鋪既不鄰近內街，也不鄰路，在經營上

3、較難形成商業氛圍。1.4項目建筑規劃項目建筑規劃辦公樓主力面積70100，作為投資型產品，面積過大；局部戶型在設計上存在一定問題，進深太長，不利于整體使用，在銷售去化上將面臨一定困難。1.5總結分析項目近鄰312國道，較為嘈雜，形象較差；項目周邊道路較寬廣，但是出入口道路較為不便，公交路線較少，交通 易達性較差；項目體量較大，戶數較多，對客戶數量要求較高；項目為商業用地，主力面積較大，對首付要求較高，市場抗性較大；在規劃設計上存在一定弊端，致使部分商鋪與辦公樓銷售存在一定難度；優勢：項目整體體量較大，具有一定的規模優勢；劣勢： 3 項目周邊在售個案介紹 4 相同類型產品介紹目錄 1 項目基本素

4、質分析 2 項目周邊環境分析 5 項目價格測算及可行性分析2.1項目周邊環境分析1.橘子國花園2.大觀名園3.陽光美地4.天元辰商務廣場5.蘇錦2村商業街6.312國道商業街平 河 路平 隴 路312 國 道蘇 站 路江星路江月路蘇錦路人民路齊門外大街清塘路 平四路 平齊路蘇 站 西 路蘇 錦 路萬達廣場觀前石路火車站本案123456廣 濟路規劃中平江區政府2.2項目周邊商業分析312國道項目周邊在經營的商業主要為蘇錦1村、蘇錦2村商業街、312國道商業街。蘇錦1村、蘇錦2村商業街項目位置：位于蘇錦路；項目體量：共約20間鋪位；只要業態：以生活配套類商業為主；商業檔次：蘇錦1村商業檔次較低、蘇

5、錦2 村以中檔為主；租金水平：80100元/月；經營狀況：目前正在改造之中，之前經營 狀況良好與本案的關系：距離本案較近，與本案將產生一定競爭，分流本項目的部分消費客源；2.2項目周邊商業分析312國道商業街項目位置：位于312國道，靠近蘇錦路；項目體量：10多間鋪位；只要業態：以修理、五金生活配套為主；商業檔次：檔次較低；租金水平：90100元/月；經營狀況：經營狀況良好與本案的關系：距離本案較遠，主要為國道商業，與本案競爭較小；2.3項目周邊未來規劃其產業定位為金融、保險、證券、物流、電子商務等現代服務業，未來的主導產業以第三產業為主。 平江新城首期開發的主要是火車站核心區、西南居住區、西

6、北及東南部分居住區以及核心區部分辦公、商業用地；目前平江新城位于一期開發階段，目前的居住與商業氛圍尚未不濃厚，給本項目帶來一定威脅；本案2.4項目周邊總結分析項目周邊在售樓盤較多，商業氛圍與居住氛圍尚不濃厚；目前項目周邊商業主要為社區配套，商業體量較小，檔次較低； 未來商業主要為萬達廣場，業態業種較齊全，將以綜合體的身份引領平江區的發展，將對本項目造成一定沖擊；本項目不位于規劃中的商務集中區，同時本區域目前尚缺少足夠的賣點與商業辦公氛圍，致使項目銷售可能存在一定困難；優勢：劣勢：項目處于規劃中的平江新城居住區，整體規劃前景較樂觀； 2 項目周邊環境分析 3 項目周邊在售個案介紹 4 相同類型產

7、品介紹目錄 1 項目基本素質分析 5 項目價格測算及可行性分析3.1萬達廣場地理位置：平江新城人民路北延段建筑面積：45萬功能定位：大型城市綜合體，包括商業、居住、辦公等功能為一體建筑形態：3幢寫字樓附帶3幢裙樓商業，單獨10幢住宅單套面積：商鋪主力面積200300，SOHO 主力面積37，辦公樓主力面積100，普通公寓面積54100不等銷售價格：商鋪：25000元/（12層），去年銷售SOHO：6800元/住宅：75007800元/，二期價格寫字樓：尚未銷售去化情況：商鋪去化90以上，SOHO銷售率80以上，住宅一、二期基本銷售完成。萬達廣場整體情況3.1萬達廣場SOHO體量：共2座16層，

8、約有500戶用地性質：商業主力面積：37主要客源：上海、浙江投資客，蘇州白領為主銷售價格：6800元/去化情況：SOHO銷售率80以上投資價值：以萬達城市綜合體的地位，吸引投資客戶，將商業配套、未來商貿區等作為項目的主要賣點，利用品牌優勢將項目成功的推銷出去；萬達廣場SOHO3.2大觀名園地理位置：位于大觀名園社區內建筑面積：10000左右功能定位：以社區配套為主（生活服務、餐飲、娛樂休閑等）建筑形態：12層和13層單套面積：120160左右銷售價格：1期：900010000元/（13層）2期：1300016000元/去化情況：基本售完，目前只剩下一家店鋪大觀鴻運商業街3.3天元辰商務廣場地理

9、位置：位于清塘北路東、清金路北建筑面積：全部建筑面積約10萬，包括商業、辦公與商住，商業約10000，共6070間鋪位功能定位：集中型商業，商業以上為辦公用房建筑形態：12層單套面積：120160左右銷售價格：商鋪預計1100013000元/去化情況：預計8月對外公開，10月份正式開盤天元辰商務廣場3.4橘子國花園地理位置：平江新城天筑路與蓮塘路交界處 建筑面積：100000建筑形態：多層、小高層、高層主力面積：78143銷售價格：均價7600元/，靠近國道6400元/主要客源：區域客戶為主，以自住客戶居多去化情況：目前正火熱銷售中橘子國花園3.5未來競爭項目競的單位地塊位置宗地編號面積()用

10、途容積率建筑面積()建筑密度起報價元/樓面單價元/蘇州新建房地產開發有限公司平江區清金路以北、西石曲浜以西蘇地2007-G-517729.2商業和辦公 2.519323 2 項目周邊環境分析 目錄 1 項目基本素質分析 3 項目周邊在售個案介紹 4 相同類型產品介紹 5 項目價格測算及可行性分析4.1印象19印象19 地理位置東吳北路19號開 發 商蘇州中元建設公司建筑面積17500物業形態商鋪、公寓用地性質商業物業費用3.2元/月總 戶 數公寓277戶面積范圍4090銷售價格8000元/去 化 率3裝修與否精裝修公寓裝修標準900元/開盤時間交房時間2009年10月公建配套商鋪客源組成區域：

11、吳中區及周邊區域客層：年輕成功人士，年輕管理層小型企業用途：投資客超過65%樓盤概況4.2金楓國際地理位置新區金楓南路9號開 發 商蘇州金竹置業發展有限公司建筑面積31541用地性質商業物業費用總 戶 數公寓約600套 銷售價格7800元/主力面積3553去 化 率35物業形態商鋪、5米挑高式公寓裝修與否毛坯裝修標準-開盤時間2008年5月18日交房時間2009年9月公建配套商鋪客源組成區域：新區45，木瀆40，其它15客層：企業中層管理30，普通白領35，私營企業主45用途：投資50，自住40%，其它10金楓國際樓盤概況4.3中恒廣場地理位置相城區渭星商業街88號 開 發 商蘇州中恒置業建筑

12、面積37517用地性質商業物業費用1.8元/月總 戶 數首次推出商業約44套，公寓約360套 銷售價格7000元/主力面積3359去 化 率約45物業形態商鋪、5米挑高式公寓裝修與否精裝裝修標準15001800元/開盤時間2008年5月18日交房時間2009年10月公建配套商鋪客源組成區域：渭溏周邊鄉縝、相城區及市區客源客源：以投資為主，其次是自住客源中恒廣場樓盤概況4.4相同類型產品總結分析目前市場上在售的商業用地的平層公寓主要為“印象19”，商業用地的挑高式公寓在市場上相對較多；商業用地的平層公寓在市場上銷售情況較差，整體去化率較低，由于其40年產權、居住成本較高，客戶對平層公寓的認可度較

13、低，銷售上存在一定抗性；目前客戶對商業用地性質的公寓存在抗性，但是挑高式公寓去化情況較平層公寓略好一些；4.6項目SWOT分析S(優勢)項目三面臨街，便于規劃；緊鄰312國道，交通較為便利；項目土地成本較低；0(機會)平江新城將形成未來的商貿集中區，規劃前景較好；W(劣勢)項目近鄰國道，環境較為嘈雜，整體形象較差；項目為商業用地，首付較高；項目規劃存在一定弊端，辦公主力面積較大；項目周邊尚未形成良好居住與商業氛圍;目前房地產市場平層公寓去化較慢；T(威脅)未來周邊大體量的住宅與商業供應，給本項目帶來一定競爭；房地產市場整體較為低迷； 2 項目周邊環境分析 目錄 1 項目基本素質分析 3 項目周

14、邊在售個案介紹 5 項目價格測算及可行性分析 4 相同類型產品介紹5.1市場比較法商業售價比較物業1比較物業2比較物業3位置 萬達廣場 天元辰商務廣場 大鴻運商業街 區域 平江新城 平江新城 平江新城 平江新城 物業描述樓層修正12F12F12F12F建成時間NAP2009年2009年2008年底用房性質商業商業商業商業裝修水平清水清水清水清水交易詳情成交日期NAP200820082008主力面積 (sq.m.) 200300100200100200售價(元/sq.m/月.)NAP25,00013,00015,0005.1市場比較法商業售價交易時間1.00 1.00 0.96 項目位置0.90

15、 0.96 0.96 可達性0.90 0.96 0.96 周邊環境0.90 0.97 0.96 建筑年期0.96 1.00 1.00 臨街狀況0.93 0.95 0.93 項目面積1.00 0.99 1.00 設備設施1.00 1.00 1.00 裝修標準1.00 1.00 1.00 樓層修正1.00 1.00 1.00 總體調整指數0.65 0.84 0.79 調整后售價RMB/sq.m16,27110,93011,848權重20%40%40%加權后售價12,366經過與其他項目綜合比較，項目商鋪的加權后售價為:12300元/5.1市場比較法比較物業1比較物業2比較物業3位置 萬達廣場SOH

16、O 萬達廣場公寓 橘子國花園 區域 平江新城 平江新城 平江新城 平江新城 物業描述樓層修正高層高層高層小高層建成時間NAP2009年2009年2009年用房性質商業商業住宅住宅裝修水平清水清水清水清水交易詳情成交日期NAP200820082008主力面積 (sq.m.) 37 51 90 售價(元/sq.m/月.)NAP6,8007,7007,600SOHO售價5.1市場比較法SOHO售價交易時間0.98 0.98 0.98 項目位置0.92 0.96 1.00 可達性0.95 0.95 1.00 周邊環境0.96 0.95 0.98 建筑年期1.00 0.95 0.95 臨街狀況1.00

17、0.95 0.95 項目面積0.95 0.99 1.00 設備設施1.00 1.00 1.00 裝修標準1.00 1.00 1.00 樓層修正1.00 1.00 1.00 總體調整指數0.78 0.76 0.87 調整后售價RMB/sq.m5,3125,8416,587權重20%40%40%加權后售價6,034經過與其他項目綜合比較，項目公寓與SOHO的加權后售價為:6000元/5.2租金反推法名 稱租金（元/月）與本案關系蘇錦1村、蘇錦2村80100（12層）項目周邊商鋪312國道商業街90100（1層）項目周邊同一條國道上商鋪本項目綜合考慮這種因素，確定以80元/月的租金為標準，以12年的

18、投資回收期進行估算： 項目商鋪12層售價為：11500元/5.3成本法序號分項費用名稱費用征收標準（預測）成本收費標準（萬元）備注建筑總面積()79736占地面積()210531土地成本費用契稅按土地成本4計11648拍賣成本加契稅2前期費用約50元/M2399 項目開工前期準備費用3勘探、設計費約80元/ M2638 地質勘探、施工圖設計等費用4房地、建管費約50元/ M2399 招標、監理、綜合開發管理等費用5建安工程費約1500元/M211960土建部分、外立面處理等平均費用6景觀綠化費約60元/M2478 景觀綠化設計、種植費用7配套費用約300元/M22392 水、電、煤、道路等8銷售費用按總銷售金額的4%計提1929 銷售相關成本費9