1、保稅區項目定位報告深圳中原事業一部2007-10-19隨著研究的逐漸深入我們對于項目的感情和信心與日俱增引領 超越 ！這是一塊非常有價值的土地他腳踏實地的在CBD以南、香港北岸一步步發展、崛起作為一個片區，他的經濟實力遠遠的超越了我們的想象他的地位，一直引領著行業的發展但談到形象，他沉默了渴望的眼神里透著些許無奈于是乎，我們拍案而起，用激情四射的眼神審視著這個區域狂熱、自信、夢想一剎那間如火山噴發般激烈我們-要讓他的價值另所有人驚嘆已經引領，我們就要讓他持續全面引領已經超越，我門就要讓他遠遠的拋離因為，在追求“引領超越”的路上，我們從不曾懈怠！的故事老板在花園里養了一條狗，沒事就帶到花園里面溜

2、一下同事在花園里種的蘑菇Google的運動室Google大廚房的故事辦公室里就像動物園這是家里的客廳嗎？不是，這是Google的辦公室竟然還可以游泳工作之余的休閑本項目目標梳理利 潤 最 大 化控 制 風 險提 升 企 業 品 牌保稅區項目定位報告宏觀大勢順勢而為客戶分析有的放矢市場分析縱攬全局區域分析價值挖掘項目分析自我解析產品定位項目分析項目位置：保稅區3號門長平大廈以南用地面積：18717.004平米建筑面積：53915平米土地性質：倉儲用地總 棟 數：7棟（5棟倉儲，1棟辦公樓，1棟公寓）建筑層數：6-7層項目分析 項目經濟基礎指標 項目體量和規模中等，不具備打造傳統意義上頂級產品的先

3、天條件土地屬性為倉儲，設計過程中要遷就倉儲的要求項目分析 項目四至 東：為一棟6層高的物流公司南：和英達利數碼科技園一路之隔西：為一塊空地視線無遮擋北：與長平商務大廈一路之隔合理樓間距并不影響北面單位采光等周圍建筑對本項目有一定的遮擋，北邊和西邊相對昭示性較好，缺乏景觀資源，需創造自身特色引起市場關注項目分析項目地塊解析 優勢：倉儲用地的層高限制較小，有較大發揮空間容積率3，屬于低密度辦公區域，具備打造生態寫字樓的條件劣勢：項目受各指標限制難以達到傳統的“地標”級別的影響力地塊屬性為倉儲，設計過程中要遷就倉儲的要求宏觀大勢深圳發展遠景城市發展規劃深圳2030的發展目標設定為“建設可持續發展的全

4、球先鋒城”城市功能定位 國家級高新技術產業基地區域性物流中心城市與香港共同發展的國際都會三大功能定位國家級高新技術產業基地：增強自主創新能力，加快高新技術產業的研究與發展，成為國家級高新技術研究和產業化基地。區域性物流中心城市：發展成為以國際物流為重點、區域物流為基礎、城市配送物流為支撐的區域性現代物流中心。與香港共同發展的國際都會：未來深圳應與香港進行更緊密的合作，建設世界級的城市“硬件”與“軟件”，成為服務內地與世界交往的國際都會。城市發展規劃全國層面：輻射內地的橋頭堡作用地區層面：依托中國最重要的口岸功能，發揮對整個南中國的輻射帶動作用深港層面：建設“深港雙城”，走向國際市場未來深圳區域

5、發展戰略城市發展規劃保稅區位于城市核心區一級輻射地帶，且毗鄰香港在未來城市發展中占據核心地位；東拓西連，南北慣通，中心強化未來深圳核心區的定位城市發展規劃小結 深圳所具有的資源優勢、區位優勢得到進一步開拓，未來城市競爭力將得以提升，房地產行業尤其是商用物業在此大勢利好的驅動下，將得到更進一步的發展；深港經濟共榮圈的推進，進一步促進口岸經濟的發展，保稅區自身有通道可直達香港，臨近皇崗口岸，該片區也將得到一定的帶動。城市發展規劃對本項目的啟示 城市發展規劃深港同城，走向國際市場區域級物流中心，高新技術產業基地中心強化，向南貫通香港可持續發展先鋒城保稅區的發展將借此東風，順勢而上寫字樓發展趨勢第一代

6、 50年代中蘇混合寫字樓，功能簡單、自我封閉，類似住宅第二代 80年代仿國際標準辦公樓，滿足基本功能，不重視空間布置、環保和智能化第三代 90年代，除滿足基本功能，還考慮空間分割和智能化（如：國貿）第四代 20世紀，考慮客戶需求，綠色環保，提高舒適度、智能化和物管水平（如：安聯）第五代 純自然生態寫字樓，以客戶需求為導向，強調人性化，智能化、環保、舒適度向國際水準看齊（如：公元大廈）第四代 現在進行時趨勢獨立型企業總部寫字樓將會進一步發展差異化產品需求明顯增加行業聚集特征愈加明顯綠色和節能環保將進一步發展高端寫字樓配置升級寫字樓的商品化程度提高小戶型寫字樓將成為投資新寵未來寫字樓發展七大趨勢寫

7、字樓發展趨勢 北京總部國際 基本數據：容積率：1.5，綠化率：39.4% ，建筑面積22萬位置：北京四環建筑形式：獨棟、雙拼、聯排、雙拼小獨棟，共110余棟，4-8層的建筑單體總部國際定位：“新派辦公，駐京接待，商業展示，科研總部”面積區間：1000-4000平米隨意組合，可橫向連接銷售情況：開辟片區寫字樓新高亮點： 1、有煙道和天然氣管道，可設置廚房 2、內部空間靈活多變，各功能分區可相互 轉化 3、首層面積設計得很寬綽；層高在4.5-5.8米，在兩層以上還設計了不同方向上的挑出 4、獨立的冠名權新型寫字樓代表作關鍵詞：低容積率、高綠化率、獨棟、雙拼、連排和小獨棟產品1000-4000平米大

8、面積靈活組合、闊綽大堂、獨立冠名權、 北京總部基地 基本數據：建筑面積140萬，獨立產權、獨立冠名總部樓500多座，綠化率50% 項目位置：南四環建筑形式：1200-6000平米獨立總部樓區內配套：60000平米6星級酒店，千余套30-50平米總部公寓，12.5萬平米商業及休閑配套，幾十個200-500平米的餐廳，健身、娛樂等休閑設施齊備進駐企業類型：千余家大中型企業的總部優勢： 1、享有政策優勢，總部集中，商務氛圍好 2、獨立冠名、獨立使用，企業形象好 3、區內生活和商務配套完善 4、環境優美，園林精致錯落 5、停車系統方便快捷新型寫字樓代表作關鍵詞：低容積率、高綠化率、1200-6000平

9、米獨立總部、內部配套非常完善、獨立冠名權 杭州公元大廈 基本數據：建筑面積11.5萬，車位500個建筑形式：兩棟22層高層，4棟4層單體項目定位：ABD貴族商務區5A級寫字樓面積區間：標準層面積1700平米，每層4個單位，空間自由連通銷售情況：高層均價25000，單體均價超過3萬，開辟片區寫字樓新高，銷售情況良好（單體進駐公司：杭州新聞發布中心）亮點： 1、開放式園林，精致錯落 2、內部空間靈活多變，各功能分區可相互轉化 3、配有白領餐廳 4、項目標竿為單體寫字樓，為全透明玻璃幕墻，類似于別墅辦公體驗新型寫字樓代表作關鍵詞：精致生態園林、425平米大單位起售，內部配套完善、空間自由組合對本項目

10、的啟示 未來的國際辦公將從表現公司群體形象轉變為表現公司個體形象國際化、自由、生態、智能化、人性化的寫字樓走上了時代主流行業聚集性愈加明顯地塊質素有限，發展為第四代寫字樓，難以形成項目有效核心競爭力，項目應順應潮流，向第五代寫字樓發展寫字樓發展趨勢在項目定位時，充分利用保稅區行業聚集效應區域分析保稅區印象客戶語錄 保稅區印象100的人知道保稅區, 85的人沒有去過保稅區70的人不了解保稅區保稅區里面沒幾家公司的，只有幾個大的物流公司吧保稅區里面可以隨便進嗎？我從來沒去過去那邊的交通太不方便了，每條路都堵的要死那個區域很特殊吧，在我的印象當中就是工業區事實并非如此！皇崗口岸代表保稅區中心區香港中

11、心區區域分析CBD和香港雙重輻射地帶，但缺乏商務氛圍，片區形象檔次不高區域分析區域基本情況 規劃范圍 *：東起皇崗口岸，北鄰廣深珠高速公路，南沿深圳河，西至紅樹林自然保護區，比鄰深圳地鐵與香港西北鐵路接駁的皇崗地鐵總站。功能定位 *：轉口貿易、保稅倉儲、出口加工，相應發展商品展示、金融、運輸、通訊、信息、投資咨詢等服務性行業。區域分析經濟實力 目前現狀 *：已進駐公司逾千家，已形成以國際貿易為龍頭，倉儲物流為基礎，交通通訊為保障大力發展先進工業、高新技術產業，相應發展金融、信息業、商品展示及商貿服務業。06年工業總產值超過千億元 ，占深圳市總體的17.2,一個保稅區創造了深圳近1/5的GDP區

12、域未來規劃 十一五期間在保稅區推行“一區兩翼”的發展戰略，片區將率先向自由貿易區轉型，以全線接軌國際的高度規劃未來的發展，要將該區打造成為中國真正意義上按國際慣例運作的特殊經濟地帶。福田保稅區將吸引更多的國內外優秀企業入駐，寫字樓市場的發展前景值得樂觀。區域分析 區域價值比較 保稅區VS中心區CBD是保稅區發展的驅動力保稅區在CBD發展的帶動下，無論是片區形象還是商務聚合力都有較大提升，與中心區比較，保稅區無論從規劃、整體環境、形象檔次而言都有一定差距，但保稅區自身的行業特征也具有中心區無法比擬的優勢保稅區VS羅湖金融中心、華強北商貿中心、中心西區差異化良性競爭保稅區的行業特征非常明顯，與羅湖

13、金融中心、華強北商貿中心之間有明顯的行業區別，本片區與這兩個片區之間各自有著自身的片區核心價值，不形成直接的同質競爭。保稅區VS南山文化中心區及寶安中心區新興商務區域發展潛力巨大，但規模有限，發展尚須時日濱海商務圈目前正在培育與發展中，尚未成熟，但吸引了較多關注。本片區與濱海商務圈的片區競爭主要存在于投資客戶的分流，對于自用客戶來說，行業的聚集則較為重要區域分析區域分析大中華國際交易廣場它位于福田中心區CBD的核心位置它曾是中心區的天價寫字樓它曾想要吸引世界500強的進駐但又真正引進了多少500強呢？區域價值比較 區域分析 區域價值比較 日立三洋中海物流飛利浦研發中心喜來登日通物流VALUE+

14、索尼他們選擇了保稅區！在政府強有力的支持下，福田保稅區致力于發展高科技工業和現代物流業。目前已有22個國家和地區的投資者在福田保稅區內投資，世界500強就有十幾家深圳賽意法微電子有限公司 日立環球存儲科技（深圳）有限公司 光炬科技（深圳）有限公司 長城國際信息產品（深圳）有限公司福田保稅區分公司 日通國際物流（深圳）有限公司 沃盛咨詢（深圳）有限公司 深圳市福田保稅區水電服務有限公司深福保（集團）有限公司福田保稅區物業公司深圳市福田保稅區園林市政有限公司深圳市深福保運輸有限公司深圳市萬乘儲運公司深圳市福田保稅區水電服務有限公司 區域分析 項目發展方向研判 與其他區域相比，我們的這些優勢無法比擬

15、！政策優勢：稅收優惠、業務運作優惠、金融、外匯等其他優惠政策規劃優勢：區域級物流中心，和國際接軌行業集聚效應：這里是物流、貿易、電子行業最集中的區域企業實力：這里是世界500強企業在深圳最集中的區域深港同城：從這里到香港無論是走皇崗口岸、還是直接通關，都非常方便企業的辦公環境又是怎樣的呢？區域分析區域內企業辦公情況 大型公司光纖生產自有廠房上萬平米飛利浦研發中心租用面積約3000平米左右區域分析中海物流自有倉庫和辦公樓，面積在5000以上大型公司的辦公面積多在30005000平米左右，擁有冠名權大型公司多自有辦公樓，但由于保稅區目前土地緊缺，后續進入的大型公司只有租用辦公樓，但目前保稅區難以滿

16、足如此大面積的需求區域內企業辦公情況中型公司 四家公司公用，每家面積在1000左右三洋、國電、寶麗瑪共同租用該棟樓，每家在2000平米左右區域分析創基、海格、群星三家公司公用一棟樓，每個公司面積在1500平米左右中型公司的辦公面積多在1000-2000左右，沒有冠名權，部分擁有墻體昭示面多為租用辦公樓，辦公環境一般，每棟樓的公司數量較少區域內企業辦公情況小型公司 英達利數碼園數十家中小型公司進駐，每家在300左右區域分析萬利工業園，35家公司共同辦公，每家在200-300之間數十家公司公用，每家在200平米左右小型公司的辦公面積多在200-300左右，沒有冠名權多為租用辦公樓，辦公環境不好，且

17、通常會聚集數十家公司 區域內配套 區域分析公共交通配套不夠便利，生活配套略顯不足對本項目的啟示 片區雖知名企業很多，但周圍的配套和環境卻處于尷尬的境地片區寫字樓供應太少，多數知名企業只能寄居在其他企業冠名的寫字樓中近期出售的寫字樓只有長平商務大廈，其小面積分割淹沒了大客戶的需求辦公環境無法匹配產業定位，片區急需一批規模化、具有一定檔次的商務配套，本項目具備滿足需求的條件區域分析市場分析第五次加息提高首付比例緊縮房貸限外令樓市從七月開始，樓市進入調控多發期，利空消息不斷，銀行緊縮貸款、首付比例提高，樓市受到多重政策影響，進入觀望期。市場分析 政策影響 * 927關于加強商業型房地產信貸管理的通知

18、商業購房貸款*一方面首付提高至5成，另一方面貸款利率也提高了10%，商業用房市場以投資客為主，提高首付和貸款利率提高了入市的門檻和投資成本，這使得商業地產市場雪上加霜。新政前新政后首付比例借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60，首付不得低于40% 商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%貸款期限貸款期限最長不得超過年 貸款期限最長不得超過年 貸款利率基準利率，無優惠貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定商住房實際操作中按照住宅的標準執行對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于

19、45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行市場分析 政策分析 現在政府出臺的所有政策均為打壓投資者的政策，對自用客戶影響不大 寫字樓部分可做大面積分割，提高自用客戶比例，規避政策影響 公寓部分可考慮只租不售市場分析 對本項目啟示 07年上半年供應的7個樓盤提供了15.4萬平方米的新增供應量，同比去年供應大幅下降41%，供應減少相當明顯。市場分析 供應:同比大幅減少所屬區域項目名稱寫字樓面積（）售價（元/）銷售率備注龍華江南華府9455.659500100%20070121開盤中心西區富春東方大廈42073.12000088.2%20070209開盤南山區陽光華藝大廈13898.3

20、620500100%20070308開盤研祥科技大廈1700085（租金）20070329出租寶安锘鉑廣場280009500100%20070415開盤中糧地產集團中心2100060（租金）20070418出租八卦嶺眾鑫科技大廈230001250050%20070630開盤總計154427.11 需求:同比大幅增加上半年一手寫字樓總成交約為20.78萬平方米，同比去年增長22.7。值得關注的是，需求的增長，扣除了新增供應的因素外，可以看出市場明顯比以往吸收能力增強。07年開盤的寫字樓，無一例外都取得了極佳的銷售成績。市場的需求如此強烈，原因也屬于多方面。一方面，近年來，深圳經濟發展迅速，新生企

21、業大量增多，大量企業升級、業務轉型以及海外企業的落戶深圳，都必然生成大量的自用需求；另一方面，最近深圳的投資氛圍濃厚，大量資本進入寫字樓市場，使得寫字樓市場的購買力急劇增強。從二級市場以及中原的三級市場傳回來的消息，目前寫字樓的投資比例已經超過五成，投資客對于寫字樓前景看好，使得寫字樓需求的不斷拉升。市場分析 價格:持續攀升上半年，深圳寫字樓一手價格約為22000元/平方米，同比去年上漲了53.8%，比去年全年的均價上漲了37.5%，價格仍在持續增長中。上半年深圳寫字樓價格猛漲，原因既有真實需求在內，也不乏炒作的因素。另外，深圳寫字樓市場當前的投資氣氛濃烈，大量投資客云集寫字樓戰場，獲利性非常

22、明顯，其對價格上漲也有相當明顯的作用。日前深圳寫字樓所處片區的商務環境、辦公氛圍的成熟，交通的不斷完善，新增寫字樓本身的品質的不斷提升，也是造成寫字樓價格持續增長的重要原因。市場分析 后市:持續放量,價格穩中有升2008年將是繼05年后的又一次供應高峰期2007年2008年2009年及以后財富大廈，43578江勝大廈，35000蔡屋圍北商圈，205000華強廣場，80000中航苑改造項目，230000天利中央廣場2期，61800港中旅地塊，54000星河發展中心，38000天虹中心地塊，100000和記黃埔高交會地塊，80000嘉里寫字樓地塊，100000卓越世紀中心地塊，120000榮超紅荔

23、路地塊，84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈，30000金地崗廈西綜合體，100000地業后海項目，80000綠景大廈，95481蒙蒂大廈，30000金運大廈金谷號中心區中心西區羅湖區南山區海岸城西座，000其他市場分析區域項目名稱位置定位預計推出時間羅湖京基金融中心蔡屋圍深圳新地標，甲A級寫字樓年封頂年完工 福田中航苑舊改華強北甲A級寫字樓08年底嘉里寫字樓地塊中心區甲A級寫字樓08年金谷3號中心西區甲A級寫字樓08年金地崗廈綜合體崗廈甲A級寫字樓09年以后卓越世紀城中心區甲A級寫字樓09年明年廣場中心西區甲A級寫字樓2009年08年-09年，甲A級寫字樓前所未有集中放量，競爭激烈，尤

24、其是09年，又一批新地標集中誕生，但缺乏真正意義上的生態寫字樓數據來源：深港研究中心 未來兩年主要競爭 市場分析 項目發展方向研判 項目預計在09年入市，地標級寫字樓競爭激烈他們絕佳的昭示性超高層甲A級寫字樓便利的交通，核心的地段完善的配套純正的商務氛圍市場分析而這些條件，我們尚不具備我們如何在競爭中取勝！ 對本項目啟示 寫字樓市場目前表現良好0809年，地標級高端寫字樓集中放量保稅區內除本項目外暫無其他寫字樓供應純生態寫字樓屬于稀缺產品，項目超低容積率在寫字樓市場絕無僅有，具備打造生態寫字樓的條件 地塊本身的特殊性決定了產品的不可復制性，尋求差異化競爭路線，避開競爭熱點，搶占市場空白點市場分

25、析領導者壟斷價格產品有不可重復性過河拆橋追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰術價格戰的制造者補缺者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創新產品和需求點挑戰者行業老大非行業老大，中大規模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者改變游戲規則強調新的評估標準強調產品的特色和價值競爭策略 競爭上的領導者，產品上的補缺者客戶分析 調查結果顯示主要聚集產業依次為：物流、貿易、電子、等以大中型企業 保稅區的政策優勢和未來的規劃更加強現有企業行業集聚效應以物流、貿易、電子為主，大中型企業為主其他管理機構咨詢實業電子貿易物流名稱1.42.6%4.5%15.0%20.9%24%31.6%保稅區行業分布：客戶分析受訪企業對現住寫

26、字樓表示較滿意的有6%，表示不滿意的有56%，覺得一般的有38%不滿意的地方： 寫字樓檔次不夠 物業管理 周邊配套和環境 工業化氛圍太重缺乏生態對現有寫字樓的滿意度客戶分析 客戶對現有辦公環境滿意度不高，產品打造上要充分挖掘客戶需求06年8月份公開發售，07年10月份入伙均價1.1萬元/平方米40層的純寫字樓提出了開辟“人性化生態辦公”的口號目標客戶群體定位為：保稅區內的企業、香港在深圳的分公司及辦事機構、成長中的中小企業多種戶型設計，以45-112平米小面積單位為基本單位，可自由組合的空間客戶分析區域客戶特征以長平商務大廈為例區域客戶特征以長平商務大廈為例自用投資客戶比例客戶分析自用客戶構成

27、比例自用客戶購買面積比例自用客戶行業構成項目因小面積分割，以投資為主自用客戶以內部、周邊和港客為主，業務往來和保稅區有密切關系自用客戶的購買面積偏大，多在300-500左右項目的主力行業客戶為物流、電子和貿易，和區域客戶情況吻合長平商務大廈啟示客戶分析 自用20%，投資80%，項目因小面積分割以投資為主自用客戶以內部、周邊和港客為主，業務往來和保稅區有密切關系自用客戶的購買面積偏大，多在300-500平米左右項目的主力行業客戶為物流、電子和貿易，和片區客戶情況吻合 在自用型客戶中，和保稅區沒有業務往來的人較少考慮在保稅區置業，本項目需要充分挖掘本區域的客戶需求 項目在做面積分割時可考慮大面積分

28、割，一方面可提高自用比例，另一方面符合自用客戶需求，可提升項目形象行業類公司規模資金實力貿易、電子、科技處于創業期的中小規模公司，人員較少大多選擇按揭付款，資金實力較弱貿易、物流電子處于發展期的企業，規模擴張急需置業資金實力一般，大多選擇按揭付款方式實業、物流、貿易、電子處于成熟期，企業規模較大資金實力較強生產、加工、研發，大型物流國內外知名大企業資金實力強，對價格敏感度較弱100-300平米300500平米500-1000平米1000平米以上客戶分析保稅區各等級客戶分析大中型企業需求強勁充分挖掘片區內主流客戶需求 游離客戶群重點客戶群核心客戶群保稅區周邊、香港客戶保稅區大中型企業客戶其他：投

29、資、以產品為導向的客戶客戶分析客戶定位置業時首先考慮的是物業位置，其次是項目的形象檔次。硬件配套和軟件配套也非常重要，生態的重要性日益凸現 客戶分析客戶置業心理分析調研綜合素質重要性排序幾乎所有置業者都對入口大堂/廣場非常重視，認為會影響公司形象；電梯及停車位與日常工作緊密聯系，是置業者比較關注的對象。客戶分析基本的生活和商務配套仍是客戶要求的重要服務。對于休息露臺、咖啡廳、多功能廳等體現寫字樓檔次的配套寄于較高期望。客戶分析 對本項目啟示 客戶對寫字樓形象檔次、軟硬件配套、生態環境、自由休閑的辦公體驗、商務配套、休閑配套、物管服務都有較高的期望和需求，而生態環境和自由休閑的辦公體驗是甲A級寫

30、字樓難以滿足的本項目容積率較低，為多層，具備打造生態寫字樓的條件 順應第五代寫字樓趨勢，打造真正意義上的生態辦公客戶分析核心客戶特征中外運敦豪國際快遞公司(DHL) 企業規模注冊資本不詳成立年限1年行業地位運敦豪成立19年來，已在中國建立了最大的合資快遞服務網絡，在全國各主要城市開設有56家分公司和163間辦公設施，覆蓋全國318個城市，擁有超過5,000名經過培訓的高素質員工。原辦公區域福田保稅區客戶描述中外運敦豪于1986年由中國對外貿易運輸集團總公司和敦豪環球快遞各注資一半成立。DHL在國內主要城市均設立了分支機構,在深圳的分支機構即設立在福田保稅區內,目前DHL與騰邦國際物流中心合租一

31、棟廠房,昭示性極差,其現有的辦公環境已經不能滿足DHL日益發展的辦公需求.DHL目前需求在保稅區內尋找新的科技環保,昭示性好,能體現企業個性與規模的辦公環境.保稅區區位、政策、深港地緣優勢核心客戶特征深圳華來利實業有限公司 企業規模注冊資本不詳成立年限98年9月至今行業地位比較有實力的發展商，代表作：“日出印象”，“圣莫麗斯”原辦公區域梅林匯龍豪苑客戶描述辦公區域是在梅林一住宅區內，目前辦公面積將近2000平米，交通不便，企業形象一般，急需尋找一處獨立的辦公樓，一直未遇到合適的，曾看中梅林雕塑院，想把它改造之后作為自己的公司總部，需求面積3000平米，選擇辦公地點的要素：獨立的空間和企業形象展

32、示，并表示：如果保稅區有這樣的建筑，會考慮購買獨立的空間、企業形象展示核心客戶特征深圳眾聯貿易有限公司 企業規模注冊資本不詳成立年限99年行業地位擁有的大客戶比較多，近幾年發展非常迅速原辦公區域嘉麟豪庭客戶描述之所以選擇在崗廈辦公，是離香港較近，貨物流轉比較方便，嘉麟豪庭雖位于深南大道，但是是商住樓，面積較小，且無法凸現公司個性，隨著公司的日益發展壯大，面積和各項功能已無法滿足需求，想擁有一處面積較大的、相對獨立的辦公樓，最主要看中保稅的優惠政策和與香港的便利交通。獨立空間、優惠政策、毗鄰香港核心客戶特征他們的公司經過多年的發展，已頗具規模和實力,他們多從事物流、貿易和電子行業，目前的辦公面積

33、在1000平米左右他們的發展離不開保稅區，因為這里是商機的源泉現在的辦公環境和90年代的寫字樓相比沒有什么太大的區別他們想要擁有一個足夠匹配的空間，可以商務談判，可以閑情逸致.這樣的要求，雖然簡單，但在目前的保稅區卻難能滿足產品定位揚長避短，制造亮點項目體量中等，自身資源有限產品差異化挖掘內部客戶貼合客戶需求標桿級產品競爭激烈CBD和香港雙重輻射，但形象有待提升大中型企業，對于物業的空間及環境有較高要求差異化地段，打造差異化產品、用差異化樹產品賣點，引起市場主動關注物業發展戰略項目經濟指標后期入市項目項目所屬區位目標客戶特征 地理位置優越，CBD和香港雙重輻射 行業聚集效應非常明顯 保稅區的政

34、策優惠 實力型企業比比皆是 屬性為倉儲，限制設計發揮空間 缺乏商務氛圍 片區形象檔次較差 配套不完善 深港同城的持續深入發展 片區內辦公需求的旺盛 項目入市期片區內無同質產品供應 未來規劃的利好 入市期，市場競爭激烈 政策風險本體條件：項目SWOT分析SWOT分析本體條件：SWOT矩陣發揮優勢、克服劣勢、利用機會、轉化威脅基于競爭、發揮優勢，搶占機會基于競爭、利用機會，克服劣勢基于競爭、發揮優勢，轉化威脅基于競爭、減少劣勢，避免威脅保稅區在深港同城、建設區域級物流中心的大勢順勢而上，利用保稅區市場饑渴、挖掘片區內部客戶需求，樹立項目地緣形象利用產品自身的優勢營造差異化的商務環境利用生態園林打造

35、優質商務空間，主動演繹與體驗倡導的全新商務生活SWOT分析定位三大原則利 潤 最 大 化控 制 風 險提 升 企 業 品 牌本項目寫字樓產品層高建議由于本項目建筑面積有限，應利用有限的建面充分挖掘利潤空間可利用本項目倉儲優勢，提升層高，發展復式產品產品方向研判根據中原多年操盤經驗，復式產品價格約為平層價格的1.4-1.8倍 因此本項目建議復式層高在8米，吊頂之后層高不低于3米，保證舒適性產品方向研判 寫字樓方向研判 1、長平大廈升級版2、總部生態辦公寫字樓可能開發方向假如，我們做升級版的長平商務大廈做法：面積分割：50-150平米，略大于長平產品特色：生態辦公，我們可以打造比長平更加生態的環境

36、客戶定位：成長中的中小企業產品方向研判優勢：已經經過市場檢驗，風險小劣勢：項目形象檔次不高政策對于投資客的打壓收益難以最大化難以提升公司品牌難以建立市場影響力VS假如，我們做總部生態辦公做法：面積分割：15002250平米，做成復式之后面積在3000-4500平米之間產品特色：地標級的前廣場，類似于聯徘、疊拼TH，每戶有獨立大堂、獨立的昭示面，獨立的電梯，每個單位送空中花園，打造精致園林，項目配套為3000平米高檔商務會所，打造純別墅社區辦公客戶定位：成熟的大中型企業總部產品方向研判總體布局方案基于項目經濟指標及要求，對項目總體布局方案如下：說明：A型 標準層面積1500平米B型 標準層面積1

37、500平米C型 標準層面積1000平米總部公寓小區園林項目前廣場 布局原則，所有寫字樓都有自己獨立昭示面，最好的產品占據最好的資源一層為大堂，每個公司都有自己獨立的大堂每3層為一個單位，總面積為2250平米，若隔成復式，面積可達4500平米空 間 分 割 方 案A型產品基于項目經濟指標及要求，對項目各部分分配方案如下：地下兩層停車場建筑面積：9000m2單層面積：1500m2，劃分后每個單位的標準層面積為7500平米層高：7層，每層層高8米，可隔成復式，面積加倍優勢：每個公司都有自己獨特的昭示面和獨立、靈活多變的空間ABCD一層為大堂，每個公司都有自己獨立的大堂每3層為一個單位，總面積為150

38、0平米，若隔成復式，面積可達3000平米基于項目經濟指標及要求，對項目各部分分配方案如下：地下兩層停車場建筑面積：9000m2單層面積：1500m2，劃分后每個單位的標準層面積為500平米層高：7層，每層層高8米，可隔成復式，面積加倍優勢：每個公司都有自己獨特的昭示面和獨立、靈活多變的空間空 間 分 割 方 案B型產品ABDCEF一層為大堂，每個公司都有自己獨立的大堂每3層為一個單位，總面積為1500平米，若隔成復式，面積可達3000平米空 間 分 割 方 案C型產品基于項目經濟指標及要求，對項目各部分分配方案如下：地下兩層停車場建筑面積：6000m2單層面積：1000m2，劃分后每個單位的標

39、準層面積為500平米層高：7層，每層層高8米，可隔成復式，面積加倍優勢：每個公司都有自己獨特的昭示面和獨立、靈活多變的空間ABCD+=+=or總部商務空間單一的組合模式具有可變性的商務（flex office）模式空間是自由的演變原理量身定做型如果客戶需要，我們可以根據他們的需要量身定做 專為企業總部量身打造只屬于自己的寫字樓，擁有獨立冠名權產品方向研判 寫字樓方向研判 如果這樣來賣，我們最多只需要30個客戶但這30個客戶絕對是保稅區的大客 優勢：提高了自用比例，降低政策風險提升項目形象建立絕對市場影響力提升企業品牌稀缺前衛的產品可實現較高的利潤劣勢：每家公司6層，不便使用電梯設置成本較高風險

40、較高VS產品方向研判 寫字樓方向研判 有沒有一種方案可以保留以上優勢，轉化劣勢？產品方向研判 寫字樓方向研判 假如，我們這樣：產品特色：小區布局，地標級的前廣場，戶戶擁有昭示面，每層都有大面積空中花園，打造精致的內外交融的園林，項目配套為3000平米高檔商務會所，公寓作為服務型配套客戶定位：成熟的大中型企業總部保留不變 改進大堂從每個公司都擁有獨立的小面積大堂轉化為公共大堂，統一作公司形象展示和休閑配套，電梯也作為統一配置面積分割由1500-2250平米（復式之后3000-4500平米）轉化為250-750平米（復式之后500-1500）（中心區的高端寫字樓的最小分割面積一般都在200平米以下

41、）寫字樓方向研判 樓體布局A型寫字樓部分6層，層高8米，標準層面積1500平米地下兩層停車場一層展示大堂和休閑配套750平米750平米分割后，該棟樓最小單位面積為750平米，復式后1500平米寫字樓方向研判 樓體布局B型寫字樓部分6層，層高8米，標準層面積1500平米地下兩層停車場500平米分割后，該棟樓最小單位面積為500平米，復式后1000平米500平米500平米一層展示大堂和休閑配套寫字樓方向研判 樓體布局C型寫字樓部分6層，層高8米，標準層面積1000平米地下兩層停車場250平米分割后，該棟樓最小單位面積為250平米，復式后500平米250平米250平米250平米一層展示大堂和休閑配套

42、產品方向研判 寫字樓方向研判 優劣勢對比優勢：橫向、縱向空間完美的靈活自由組合面積分割適中，有效減低風險 超大面積大堂展示企業高端形象的同時，提升項目形象，同時配置休閑配套，體現人性化電梯統一布置可降低成本劣勢：減少了客戶的獨立活動空間劣勢轉化：強調第五代寫字樓的發展趨勢，提倡人性化的交流和溝通產品方向研判項目方向研判 根據定位三大原則綜合謹慎考慮中原建議：生態化總部辦公為項目最佳選擇面積分割：250-750平米（復式后500-1500平米）產品方向研判 公寓方向研判 1、純商務公寓2、酒店式公寓公寓可能開發方向本項目公寓產品不適宜純商務公寓產品方向原因：形象角度從近幾年的市場趨勢來看，商務公

43、寓的形象提升空間不高，故較多商務公寓都直接以寫字樓的相關指標進行建造及包裝(例如萬軒國際、聯泰大廈等商務公寓產品均以寫字樓形象進行包裝推廣，才獲得了較高的市場認可度)項目寫字樓部分形象和配置較為高端，若公寓產品以商務公寓形象推出極有可能降低寫字樓及項目的整體形象競爭角度目前市場供應的辦公類型物業主流均以寫字樓為形象包裝以提升項目檔次，本項目若以中端的商務公寓形象推出，在競爭中將會處于劣勢。產品方向研判酒店式公寓產品的研判 本項目公寓產品更適宜酒店式公寓的產品方向原因：價值實現角度酒店式公寓產品的溢價能力更強，價值提升空間更高形象角度酒店式公寓形象較高端，易于引導客戶認知，對于項目寫字樓的形象提

44、升也有一定的輔助、互補作用，競爭角度本片區目前酒店式公寓產品較少，可彌補市場空缺產品方向研判 分析什么支撐起酒店式公寓的高價？寫字樓的租售一直呈上升態勢，商務人士對于酒店式公寓的潛在需求必將產生；公寓產品何以受到如此追捧？巨大的潛在需求及稀缺性使酒店式服務公寓在市場發展大勢下得到高端投資客戶的追捧。結論：市場已經完全認可這種新興的物業形態:酒店式公寓作為一種新興的物業形態，因其所具備的投資價值而被越來越多的投資者追捧； 酒店式公寓不再只拘泥于形式與概念，產品賣點支撐愈加到位：深圳早期的所謂酒店公寓完全只是概念炒作，并未有實質性的賣點支撐，而現在該物業形態的產品檔次也在不斷向北京、上海等酒店式公

45、寓產品發展較成熟的區域看齊。公寓產品方向研判產品方向研判區域項目名稱位置供應量主力戶型面積預計推出時間羅湖京基金融中心蔡屋圍15萬平米的高級公寓/年封頂年完工 華潤幸福里國貿酒店式服務公寓 ：11萬平米800戶/（6090平米/戶） 2007下半年或2008年上半年福田大中華新天地中心區公寓部分:4.5萬平米商務公寓(58-75平米)：330套酒店式公寓(88-126平米)：221套09年卓越世紀城中心區公寓5萬平米/09年金地崗廈舊改項目泛中心區公寓部分:13萬平米/2009年上步南佳兆業項目中信廣場10萬平米，公寓面積待定/2009年香港花園中心區18600平米/07年下半年南山海岸時代公

46、寓南山50000平米/07年下半年 放量區域主要還是集中在老城區和中心區，其他區域只有很少的推盤量，與本項目沖突不大未來兩年面市的公寓項目多數為大型都市綜合體中的一部分，片區內無同類產品供應，可搶占市場空白點數據來源：深港研究中心 未來兩年主要競爭 產品方向研判片區無酒店式公寓產品供應： 保稅區目前商務配套的不足和未來經濟的持續發展將會催生出對于酒店式公寓的強烈需求酒店式公寓能夠大大提升產品形象：酒店式公寓的租售價格一般要高于其他類型的公寓產品，同時其獨有的附加值所帶來的溢價空間更是其他公寓產品所難以比擬的保稅區有潛在需求值得挖掘：本片區內多為一些發展成熟的大中型企業，可作為項目的商務配套 小

47、結 產品方向研判公寓功能建議商務會所：位置：公寓1-2層定位：高檔的、新型的商務談判的空間功能設置：休閑吧，咖啡廳、桌球室、書吧等休閑配套，配置非常高端的商務接待空間和會議室總部公寓商務會所 將客戶都會用到，成本較高的會所功能作為公共配置符合總部業主的面積需求符合酒店式公寓的主力面積區間酒店式公寓的面積段建議原則 需要解決的問題 中原建議酒店式服務公寓面積段為：30-50M2公寓面積建議空調：建議本項目使用分戶計量的中央空調加新風系統。電梯：電梯內部裝修必須到位，建議適當提高轎廂尺寸，體現人性化需求。智能化：完全參照五星級酒店對于智能化配備的要求，以保證項目檔次。公共裝修：以五星級酒店的檔次來

48、進行公共部分的裝修。公寓套房裝修：邀請著名設計師設計交樓標準及樣板房，并選用進口國際品牌的用材，提升項目整體檔次。 硬件配置提升建議 公寓價值提升通過品牌聯盟提升產品附加值 Oakwood是全球酒店式服務公寓運營的引領者，目前已在北京、上海、廣州、杭州、天津等大城市布點，在酒店式服務公寓的運營及管理方面具有一定的權威性。 在深圳的首個項目，定會受到媒體廣泛關注，對本項目知名度的提升有較大幫助。國際頂級酒店式服務全接觸 直接邀請奧克伍德作為運營方，全面體現本項目酒店式公寓的核心賣點服務。 服務軟件提升建議 公寓價值提升產品方向研判項目方向研判 中原建議：配套型酒店式公寓為本項目最佳選擇生態總部辦

49、公空間產 品 定 位打破工作只能產生在工廠、寫字樓的固有思維，給企業總部，高端人士一個相匹配的發展平臺.他是別墅的？他究竟是什么呢？花園的？生態的？人性化的？自由的？讓一切回歸原點,他們想要的其實就是舒適的辦公環境通過一系列客戶分析來看，對于我們的目標客戶來說，購買新的物業不僅僅是為了擁有一處辦公的地方他們已經被市場認可，他們已經擁有了足夠的實力，他們需要一個真正生態辦公的空間讓繁忙的工作時間在舒適愜意的環境里度過用怎樣的形象打動他們？The World is mine!（企業總部獨享空間）不凡的起點與生俱來的榮譽：第一個真正生態的寫字樓第一個專為企業總部量身定做的寫字樓第一個非超高層的地標級

50、寫字樓第一個在寫字樓項目里打造了住宅式的精致園林“第一總部”我們理當欣然承受形象定位符合市場的差異化第一總部“他” ，契合片區典型辦公群體，強調建筑在內涵和外延上的原創性，成為片區的標志性建筑一個具有可塑性、延展性、能激發創造活力的辦公空間；一個將思想解放的商務地；一個為企業總部獨享的個性領域無論是個性實用的復式，還是闊綽的大平面，第一總部的自由空間隨您處置在辦公室 不如說是在公園。在創造 不如說是在享受。空中花園展示在這里的每一戶都送有一個這樣的空中花園工作累了，不用下樓，個性的空中花園就可以盡情放松，隨您養個花花草草、曬曬太陽，展示茶藝辦公空間展示足夠大的辦公空間讓你隨心所欲園林展示約客戶

51、來花園里聚個餐，喝喝咖啡，無意之間又談成了一筆生意，我喜歡曬太陽，還可以把自己家里的狗狗帶到花園里溜一下我們在產品硬件上同樣要引領和超越項目前廣場展示通過在前廣場設置異型結構，打造個性地標級前廣場充分體現項目品質、檔次和價值，我們要我們的業主為我們的前廣場驕傲不再為低使用頻率的空間付費，不必再為高成本的辦公設備占用固定資產，最大化的資源共享，所有人都收益商務配套擁有更高的品質設置物業管理中心，提供及時周到的物業服務；設置商務會議室，提供多功能商務會議室使用，提供寫字樓白領會議租用及健身需求；片區商務配套的缺乏使得本項目的商務配套除滿足自身需求外，也可以滿足供周邊商務人士的需求。完善的配套已成為

52、企業選擇辦公場所的重要因素采用Lowe中空鍍膜隔音玻璃，保證建筑品質，利用不同形狀玻璃的色彩及反光構成隱形建筑語言；外立面局部塊體突出（突出的水平寬度不超過60cm），打造成頂層花園，配以LED燈光工程，彰顯項目彈性和張揚，從骨子里體現第一總部的魅力，突顯項目個性；玻璃幕墻開窗數量只要保證消防規范要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，凸現項目的豎向主線條，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。采用出位個性的外立面，提升物業整體形象由外構建差異化用個性化的立面詮釋內涵用大堂彰顯個性和張揚簡潔、通透、空間感強，用材考究，大堂已經是一個企業實力展示的“T形”舞臺。轉過身，咖啡

53、吧、水吧、桌球吧，體現人性化的關懷呼吸幕墻它由內、外兩道幕墻組成，內外幕墻之間形成一個相對封閉的空間，空氣可以從下部進風口進入，又從上部排風口離開，使夾層經常處于空氣流動狀態，熱量在這一空間流動。價值點：對流空氣提高幕墻的保溫、隔熱隔聲節能用呼吸幕墻彰顯細致入微 燈光工程有利于提高項目昭示性，樹立本項目的區域“新地標”的形象，同時可以樹立本項目企業的光輝形象，促進物業升值用前廣場的燈光詮釋地標形象 衛生間盡量保證設置在核心統內設施完備的衛生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設置玄關和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機，選用感應式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等；蹲位數量保證在3個以上，兼顧坐式、蹲式大便器，滿足不同需求;衛生間的裝修色調、采光色調與公共部分要求協調統一。 用衛生間考量體貼入微