1、 1.熟習房地產開發不確定分析的主要方法包括盈虧平衡分析、敏感性分析； 2.了解風險與房地產開發風險的概念，房地產開發的風險識別，風險分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地產開發工程的投資組合戰略，房地產開發的風險防備措施。 本章學習要求第6章 房地產開發工程風險與不確定性分析.6.1 房地產風險概述 6.1.1 引言 房地產開發投資規模大、周期長，環節多，受自然要素以及社會、經濟、行政、心思等其他要素的影響帶來較多的不確定性，是一項高收益、高風險并存的經濟活動，要求投資者在對房地產進展投資時應充分了解投資的風險情況，運用科學的分析方法和手段，正確做出決策。.6.1.2風險與房地產分析1風險的

2、定義 引起風險的風險要素 風險要素發生的能夠性 風險要素一旦發生給活動和預期目的呵斥的損益程度2房地產開發風險的定義房地產開發過程中出現的能夠導致投資損失乃至投資失敗的各種要素發生的能夠性風險要素一旦發生給房地產開發活動和預期目的呵斥的損失。.6.2 房地產開發風險識別 房地產開發工程風險的規律性特征6.2.1房地產開發的風險要素1房地產開發全過程的風險認識投資決策階段前期任務階段工程建立階段租售與物業管理階段2房地產開發風險要素構造框圖系統風險非系統風險.6.2.2房地產開發工程風險的規律性特征 房地產開發工程風險的規律性特征：普通來說，土地投資遭到的影響要素比較多，包括各種經濟的和非經濟的

3、要素，不確定性比較強，風險大。在住宅、寫字樓、商業用房和工業廠房之間的比較中，它們之間的風險呈現一種遞增趨勢，即住宅房地產的風險比較，工業廠房、寫字樓商業用房和之間的風險依次比前面的房地產風險高。其風險從高到低的次序為：商業、辦公、任務、住宅等房地產。.6.3 房地產開發工程不確定性分析 敏感性分析6.3.1盈虧平衡分析的根本原理 盈虧平衡分析是指在工程到達設計消費才干的條件下，經過盈虧平衡點Break Even Point,簡稱BEP分析工程本錢與收益的平衡關系。盈虧平衡點是工程的盈利與虧損的轉機點，即在這一點，銷售運營收入等于總本錢費用，正好盈虧平衡，用以調查工程對產出品變化的順應才干和抗

4、風險才干。普通而言，盈虧平衡點越低，工程盈利的能夠性就越大，對不確定性要素變化帶來的風險的接受才干就越強。.6.3.2敏感性分析1敏感性分析的含義2敏感性分析的方法 單要素敏感分析 多要素敏感分析 “三項預測值敏感性分析3房地產開發工程敏感性分析的步驟 確定不確定性要素 確定不確定行要素能夠的變動范圍 確定用于敏感性分析的經濟評價目的 計算不確定性要素變動時，評價目的的相應變動值，并計算相應評價目的變動的臨界點。.6.4 房地產開發工程風險分析 6.4.1不確定性分析與風險分析的區別與聯絡 聯絡：由于人們對未來事物認識的局限性，可獲信息的有限性以及未來事物本身的不確定性，使得投資建立工程的實施

5、結果能夠偏離預期目的，這就構成了投資建立工程預期目的的不確定性，從而使工程能夠得到高于或低于預期的效益，甚至蒙受一定的損失，導致投資建立工程“有風險。 經過對擬建工程具有較大影響的不確定性要素進展分析，計算根本變量的增減變化引起工程財務或經濟效益目的的變化，找出最敏感的要素及其臨界點，可以預測工程能夠承當的風險，使工程的投資決策建立在較為穩妥的根底上，到達風險防備的目的。不確定性分析找出的敏感要素又可以作出風險要素識別和風險估計的根據。 區別：經過不確定性分析可以找出影響工程效益的敏感要素，確定敏感程度，但不知這種不確定性要素發生的能夠性及影響程度，因此不能替代風險分析。經過風險分析可以得到不

6、確定性要素發生的能夠性以及給工程帶來經濟損失的程度。.6.4.2房地產開發工程風險分析的方法 1專家調查法 2層次分析法 3概率分析法和蒙特卡洛方法6.4.3 概率分析1概率確實定方法2房地產工程評價的概率確定方法3概率分析的步驟.6.4.4 蒙特卡洛模擬法1蒙特卡洛概念2蒙特卡洛實施步驟3蒙特卡洛運用現狀.6.5 房地產開發工程投資組合戰略6.5.1房地產開發工程的投資組合實際 1投資組合思想 傳統投資組合的思想 現代投資組合的思想2房地產開發中的投資組合 廣義的投資組合戰略是指房地產與證券投資組合的投資組合。 狹義的投資組合戰略包括投資對象組合、投資地域組合、投資期限組等詳細方式。 .6.6 房地產開發工程風險應付6.6.1選擇風險應付的原那么1風險應對思想應貫穿于工程可行性研討的全過程。2風險應對分析應具有針對性3風險應對措施應具有可行性4風險應對措施應思索經濟性.6.6.2 決策階段的風險應對措施1提出多個備選方案，經過多方案的技術經濟比較，選擇最優方案2選擇風險小的房地產開發工程3對有關艱苦工程技術難題潛在風險要素提出必要的研討與實驗課題， 準確地把握有關問題，消除模糊認識；4對影響投資、質量、工期和效益等有關數據應留有充分的