1、綠城玉蘭廣場社區商業規劃理論調研應用計劃提綱商業的定義理論 以貨幣為媒介進行交換從而實現商品的流通的經濟活動。商業有廣義與狹義之分。廣義的商業是指所有以營利為目的的事業；而狹義的商業是指專門從事商品交換活動的營利性事業。 商業的演變: 商業零售業態經歷了百貨商店、連鎖超市、購物中心、無店銷售的演變過程。 零售業態的每次創新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業生產的發展。 但零售業也受到消費需求和工業生產兩股力量的制約。 業態是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態，業態是零售活動的具體形式。通俗理解，業態就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經營形式。 零售業態是指

2、零售企業為滿足不同的消費需求而形成的不同的經營形態。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標市場；其二，具體的經營策略，包括：選址、規模、商品策略、價格策略、商店設施、服務方式等。國際零售業發展趨勢：趨勢一：零售業市場高度集中化、規模化趨勢二：傳統零售形式優勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發展 趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加趨勢四：跨國企業的拓展 零售業態發展趨勢國內零售業發展趨勢：趨勢一：零售業態呈現多樣化。 趨勢二：傳統業態市場定位呈現多元化。 趨勢三：零售業態空間擺布呈現合理化趨向。 趨勢四：營銷理念的消費者本位化。 零售業態發展趨勢百貨商店連鎖超市 購物中心無店銷售200

3、4 2005 2006 2006 2007Year零售業態發展趨勢國際上零售業態的一般分類 對于零售業態的分類，目前國際上主要依據零售店的選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、營業時間、服務功能、價格策略等確定。美國把零售店區分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類 日本對零售業態的分類與美國基本相同，但增加了自動售貨機、郵購以及無店鋪銷售形式。 把零售業態分為四大類進行統計，即：百貨商店、超級市場、專業（專賣）店和其它。零售業態分類 百貨店 department store(Dept) 概念 在一個大建筑物內，根據不同商品部

4、門設銷售區，開展各自的進貨、管理、運營的零售業態。 特點 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。 商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。 采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全 選址在城市繁華區、交通要道。 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。 商店規模大，在5000平方米以 商店設施豪華，店堂典雅、明快。 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。零售業態分類 超級市場 super market(SM) 概念 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業態。 特點

5、 采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行。 商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。 營業時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地。 選址在居民區、交通要道、商業區。 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。 商店面積在500平方米以上 目標顧客以居民為主。零售業態分類 大型綜合超市 generalmerchandise store(GMS) 概念 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零

6、售業態。 特點 采取自選銷售方式和連鎖經營方式 商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。 設有與商店營業面積相適應的停車場。 目標顧客為購物頻率高的居民。 商圈范圍較大。 商店營業面積一般在2500平方米以上。 選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。零售業態分類 便利店(方便店) convenience store(CvS) 概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。 特點 以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統一進行，可采取連鎖經營方式。 商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。 營業時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。 選址在居民住宅區、主干

7、線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地。 商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物57min到達的范圍內。 商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。 店堂明快、清潔、貨架豐滿。 目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購買。 經營實行信息系統化，開展單品管理。 便利店的商品價格略高于一般零售業態的商品價格。零售業態分類 專賣店 exclusive shop 概念 專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業態。 特點 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。 商品結構以企業品牌為主，銷售體現量少、質優、高毛利。 注重品牌聲譽、從業人員必須具備豐富

8、的專業知識，并提供專業性知識服務。 選址在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。 商圈范圍不定。 目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。零售業態分類 購物中心 shopping center(SC) 概念 企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。 特點 由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理。 內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成。 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場。 選址為中心商業區或城鄉結

9、合部的交通要道。 商圈根據不同經營規模、經營商品而定。 設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。 目標顧客，以流動顧客為主。 根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區型、區域型、超區域型種類。零售業態分類 倉儲商店 Warehouse Store 概念 在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業態。 特點 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。 主要的商圈人口為57萬人。 商店營業面積大，一般在4000 m以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業連鎖賣場和供應商引進店內經營。 商品構成以

10、新開發上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務。 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。 作為商品策略，經營同其它零售業態能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品。 商店設施簡單化。將超市開發的銷售技術和管理理論、 倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用，可實行連鎖經營。 設有一定規模的停車場。 零售業態分類 家居中心 home center(HC) 概念 以與改善、建設家庭居住環境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業態。 特點 選址在城鄉結

11、合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產比率較高的地區。 商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內外用品、洗滌劑及雜品等。 作為經營策略，發揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優勢。 提供一站式購足和一條龍服務。 可采取連鎖經營方式。 有一定的停車場。零售業態分類理論社區商業的定義社區商業的起源社區商業的發展社區商業的功能社區商業的特點社區商業的形式社區及社區商業的概念 社區的發展為社區商業帶來了蓬勃發展的契機。隨著硬件配套的日趨成熟，軟件的日趨完善，在中國發展社區商業的基礎更加堅固，社區商業的概念也逐漸得到公眾的認可和開發商的熱捧。1、社區內涵 社區是指在

12、一定地域范圍內，由一定數量的人群組成的具有共同的地理環境、共同的文化背景和生活方式以及共同的利益和需求的社會生活共同體。具體來說，社區概念由社區的“硬件”和“軟件”構成。 硬件：社區是一個城市的地域空間，社區范圍可大可小，通常比城市行政區小，但比街道大。社區是一個有秩序的空間群落，具備應該具有的生活“硬件”設施。 軟件：社區存在著看得見又似乎看不見的價值觀念、文化背景等社區“軟件”。 社區商業的定義2、社區商業的概念 社區商業是一種以社區范圍居民為服務對象，以便民、利民及滿足、促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。社區商業提供的服務主要是滿足社區居民提倡生活的需要，這些服務具有綜合性和便利性的特

13、點。 社區商業的范疇：操盤提示 社區商業是城市商業空間中的一個重要層次。相對于城市中心商業，區域型商業和鄰里型商業而言，社區商業在規模大小、提供的商品種類、服務的商圈范圍等方面都介于區域型商業和鄰里型商業之間。社區商業的定義3、社區商業起源： 1882年，法國社會學家卡滕尼斯首先提出“community”的概念，1938年，費孝通將其翻譯成“社區”，并對其進行了定義，即在一定區域內，由有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社會共同體。它包括五方面內容，即地獄、人口、區位、結構和社會心理。 20世紀80年代末90年代初，國內城市不斷發展，區域范圍不斷擴大，市級商業中心距離一些新

14、興的居住區越來越遠。于是，一些零散的、以滿足社區居民日常生活必需品消費為目的的由底層住宅改造的底商應運而生，這些底商的檔次都較低，隨著數量的不斷增加，狹義上的社區商業初步形成。 到了20世紀末期，國內的社區商業得到了迅猛發展，尤其是進入21世紀后的幾年，伴隨著全國范圍內房地產市場上掀起的住宅郊區化的熱潮，社區商業已經成型。社區商業的起源4、社區商業的發展 、城市郊區化是社區商業發展的“催化劑” 社區商業最早于20世紀50年代在美國出現，隨后在英國、法國、日本和新加波等國也獲得了一定的發展，并日益成熟。當時由于家庭汽車的普及，在城郊新建了發達的高速公路，使得城市居民大量向郊區遷移，由此產生了專門

15、為郊區新建居住區的居民服務的社區商業。60年代，英國、法國和日本等國家由于居民住宅的郊區化而出現社區商業。70年代，新加波的社區商業也開始大規模發展起來。社區商業的發展 、舊城改造為社區商業發展“推波助瀾” 隨著舊城區改造的實施，居民逐漸向城市邊緣及郊區搬遷。目前，我國北京、上海、大連等大城市開始出現“城市空心化”的情況。 同時，城市中心大型商業設施出現階段性相對飽和，城市中心商業網點過多，城市郊區、新開發區、工業園區、新居民區商業網點過少的“里重外輕”現象。 我們知道，城市面積擴大后，任何一個新建社區都需要相應的商業配套。如果幾個社區連在一起，就需要一個功能完善的商業中心，來滿足不同社區聚集

16、的特征不同、文化背景不同、消費傾向和消費品位不同的居民的需求，所有這些意味著社區消費蘊含著多元化、主題化和個性化的色彩。社區商業發展的立足點正是全面迎合社區消費色彩，滿足社區居民的消費需要。社區商業的發展 、大盤開發為社區商業發展“火上澆油” 社區商業的興起是房地產業發展帶動的結果。目前，規模大盤正在向郊區發展，這就需要與生活相關的購物、就餐、休閑、娛樂等配套設施更好地滿足居家生活所需，因此，社區商業應運而生。現在的開發商為業主考慮得越來越周到，除了在規劃時設計相應配套設施硬件，如會所、學校、幼兒園、醫院、商業鋪面等，還開始著眼于為業主居家的實際需要而主動引進零售商業網點和餐飲娛樂業來配套，方

17、便業主購物。社區商業的發展 、商業布局回歸理性讓社區商業發展“另眼相看” 社區商業發展與城市商業空間布局及社區居民消費的多元化、主題化、個性化息息相關。由于輻射半徑的限制，人口向郊區的轉移以及四通八達交通線的開通，使得原有單一的商業中心難以支撐城市的發展，老商業中心失去往日的風采和魅力。相反。城市中其他具有一定區位優勢的區域和城鄉結合部等邊緣地區將成為都市商業新的增長點。西方發達國家20世紀80年代初出現的“城市中心商業潰爛”現象正說明了這一點。社區商業的發展不同級別城市社區商業發展 一線城市的社區商業發展正處于居住郊區化和購物中心郊區化的進程中，在這個階段中交通設施和具備多種功能的購物中心的

18、發展成為主要需解決的問題。 二線城市的社區商業處于居住郊區化進程的后期，在這個階段中交通設施和多個超市賣場社區商業中心發展成為主要需解決的問題。 三線城市的社區商業處于居住郊區化進程的早中期，部分仍依賴原城市商業，在這個階段中郊區大盤的社區商業配套服務成為主要需解決的問題。不同級別城市社區商業發展 “ 5.10.15”是衡量社區商業的基本指標 社區商業“因住而商”，立足點是全面迎合社區消費色彩，滿足社區居民基本生活消費需要。這一商業形態是城市商業的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控制在3萬平方米左右，商業業態的設置也有較強的針對

19、性。實現居民步行5分鐘可到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達購物中心。也就是所說的“5.10.15”指標，它是衡量社區商業的基本指標。5、社區商業的功能社區商業的功能 、社區商業的四項基本功能 為了滿足社區的商業服務，社區商業一般具有購物、修理服務、餐飲服務、綜合服務四項基本功能。社區商業的功能社區商業的特點社區住宅底商社區商業步行街社區商業中心 社區底商主要是指利用樓盤底層或低層作為商業用房，以滿足自身或近區域內消費者的各種需求，其組成的社區商業主要表現為“鄰里商業” 社區商業街是指位于住宅社區內或外，以街的形態布置的單層或多層商業物業，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面

20、的鋪位都屬于商業街商鋪，社區商業街內的商鋪多為獨立鋪位。 社區商業中心是單棟大體量物業或各種類型物業的集合體，在目前眾多大型社區中，社區商業中心也被稱為社區商業廣場。社區商業的形式商圈的定義商圈的構成理論商圈的狀況商圈的分析定義：商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的 方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。商圈的定義主圈 主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈內，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其它類型商

21、店的商圈發生重疊，否則就易出現過度競爭。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內；大型商場的核心商圈在5公里以內，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。商圈的構成 商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。商圈的構成次圈 次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區域。在這一區域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場的次要商圈在8公里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。商圈的構成邊圈 邊圈即邊

22、緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區域。在邊緣商圈內，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區域的消費者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。商圈的構成商圈的狀況商圈分析應考慮的因素： 人口數量及特點 包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業單位數，及相應人口年齡、性別、職業和收入水平構成等。 建設狀況 包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于百貨商店營銷的方便程度。 社會因素 分析地區建設規劃、公共設施（公園、公共

23、體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區的人文等，是否有利于百貨商店的發展。 商業發展潛力 包括購買潛力和現有商場的經營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業發展潛力進行分析時，應計算該地區的商圈飽和度，以了解這個地區內同行業是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區。商圈的分析商圈的分析現狀階段調研篇物競天擇，長期以來形成的自然的社區商業業態分布應該是最契合實際需求的物業形態調研項目要素基礎指標備注物業類型高層規劃總占地面積413251.8 容積率2.7規劃總建筑面積1418367地上1115780地上總可售面積1109500 是否精裝修

24、部分精裝修（40%）持有物業面積11000會所5000，物業用房3500，社區用房2500項目概況項目所處區位本案人 民 路花園街武宜 路常武路定 安 路廣 電 路1.5公里1.6公里1.3公里 武進主城區商業主要由三橫三縱主干道沿街商業及9個主題商業點組成。 三橫三縱，“三橫”即人民路、定安路和廣電路；“三縱”即武宜路、花園街和常武路。 9個主題商業點即歐尚、淹城美食城、茂業泰富城、新天地不夜城、新城上街、大潤發、富克斯生活廣場、樂購及武進購物中心。歐 尚淹 城 美食 城富克斯生活廣場樂 購武 進 購 物 中 心茂 業 泰 富 城新天地不夜城新城上街大潤發1、人民路商業分布情況及分析 人民路

25、商業集中分布在武宜路至常武路之間，總長約1.5公里，其中武宜路至花園街0.5公里，花園街至常武路約1公里，這段商業街當地人稱為“湖塘老街”，業態以武進人民商場為核心的中低檔生活配套的沿街商業。（一）“三橫三縱”沿街商業人民路商業業態分布（武宜路花園街）人民路商業業態分布（花園街常武路）人民路商業業態總結分析人民路商業業態分類 3、人民路商業租金售價情況 人民路商鋪租金區間在2.0-3.0元/天/M2，十字路口租金偏高，在2.5-3.0元/天/M2左右，中間商鋪平均在2.0-2.5元/天/M2。 4、人民路商鋪面積情況 通過調查統計，餐飲類商鋪，小型餐飲面積在100M2以下，多為純底商，中型餐飲

26、面積在500-800平方米左右，多為1-2層，局部三層。 服飾類商鋪，小型外貿服飾店面積在60-80M2，多為純底商，品牌服飾專賣店面積在150-300M2，多為純底商。 超市類商鋪，小型便利超市，面積在120-300M2，多為底商；中型超市，面積在500-700M2左右，多為底商。 休閑類商鋪，如茶館咖啡廳，面積在400-800M2，多為1-2層； 其他的生活配套類的商鋪面積，如美容美發，面積在80-150M2，多為底商；藥房面積在150-300M2左右，多為底商。 5、人民路商業總結分析 通過調查研究，人民路商業以零售業為主，餐飲休閑為輔的生活配套服務商業，其形態表現為沿街底商，局部2層商

27、業構成。 由于無整體業態規劃，商業業態分布無規律，長期以來，形成定位偏低檔的街區商業。 從投資回報的角度觀察，本地段商業由于定位低、經營盈利程度有限，導致商鋪租金偏低，投資回報率不高。2、定安路商業分布情況及分析 定安路商業集中分布在武宜路至常武路之間，總長約1.6公里，其中武宜路至花園街0.5公里，花園街至常武路約1.1公里，業態以中低檔生活配套的沿街商業。定安路商業業態分布（武宜路花園街）定安路商業業態分布（花園街常武路）定安路商業業態分類 3、定安路商業租金售價情況 定安路商鋪租金區間在1.8-2.5元/天/M2，十字路口租金偏高，在2.5元/天/M2左右，中間商鋪平均在2.0元/天/M

28、2。 4、定安路商鋪面積情況 通過調查統計，餐飲類商鋪，小型餐飲面積在100M2以下，多為純底商，中型餐飲面積在500-800平方米左右，多為1-2層，局部三層。 服飾類商鋪，小型外貿服飾店面積在60-80M2，多為純底商，品牌服飾專賣店面積在150-300M2，多為純底商。 5、定安路商業總結分析 通過調查研究，定安路業態表現為沿街底商，局部2層商業構成。 從業態比例很明顯，定安路是以小型外貿服飾及品牌服飾專賣店為主的零售商業，服飾店占整個商業街的41%。 定安路除了服飾店比較集中外，其他業態和人民路一樣，均比較分散。但定安路服飾店雖多，而是以中低檔次的小型外貿服飾為主，并沒有形成高檔的品牌

29、服飾街的商業氛圍。3、廣電路商業分布情況及分析 廣電路商業集中也分布在武宜路至常武路之間，總長約1.7公里，其中武宜路至花園街0.6公里，花園街至常武路約1.1公里，業態仍以餐飲、服裝等沿街零售業為主。廣電路商業業態分布（武宜路花園街）廣電路商業業態分布（花園街常武路）廣電路商業業態分布（花園街常武路）廣電路商業業態分類 3、廣電路商業租金售價情況 廣電路商鋪租金區間在1.8-2.5元/天/M2，十字路口租金偏高，在2.5元/天/M2左右，中間商鋪平均在1.8元/天/M2。 4、廣電路商鋪面積情況 通過調查統計，餐飲類商鋪，小型餐飲面積在50M2左右，多為純底商，中型餐飲面積在500-800平

30、方米左右，多為1-2層，局部三層，田園肥牛為特色火鍋餐飲，共3層約1500M2。 服飾類商鋪，小型外貿服飾店面積在60-80M2，多為純底商，煙酒專賣店面積在80-100M2，多為純底商。 5、廣電路商業總結分析 通過調查研究，廣電路業態表現為沿街底商，局部2層商業構成。 從業態比例很明顯，廣電路是以煙酒專賣店、小型餐飲為主的商業形態，煙酒專賣店占整個商業街的23%。除了茂業泰富城、新天地不夜城大型購物中心外，整條街缺乏人氣。 4、武宜路商業分布情況及分析 武宜路為城市主干道，車流量較大，商業氛圍不濃厚，武宜路（人民路至延政路段）總長約3.2公里，其中人民路至廣電路約1.6公里，廣電路至延政路

31、約1.6公里，路段無商業氛圍，主要經營建材等。武宜路商業業態分布（中吳大道人民路定安路）武宜路商業業態分布（定安路廣電路長虹路延政路）武宜路商業業態分類 3、武宜路商業租金售價情況 人民路商鋪租金區間在1.5-3.0元/天/M2，十字路口租金偏高，在2.5-3.0元/天/M2左右，中間商鋪平均在2.0元/天/M2。 4、武宜路商鋪面積情況 通過調查統計，沿武宜路商鋪多為底商，多為10-50平方米小商鋪，如美發、建材、小型餐飲等。電動車專賣店面積約200平方米左右。中型酒店及洗浴中心面積約500-1500平方米，多數2層，局部3層，如亞細亞桑拿中心等。 5、武宜路商業總結分析 通過調查研究，武宜

32、路商業無明顯特色，車流量較大，無商業氛圍，主要集中建材店、電動車專賣店及美容美發用品專賣店，另有少量中型餐飲、洗浴中心。 由于花園街中心商業的逐步形成，武宜路的大量拆遷，短時間內，武宜路很難形成商業氛圍，隨著創業紫禁城、星河國際花園、本案等品質樓盤的相繼進入，對武宜路今后的發展有一定的推動作用。 5、花園街商業分布情況及分析 花園街商業集中分布在人民路至延政路之間，總長約3公里，其中人民路至定安路1公里，定安路至廣電路0.5公里，廣電路至延政路約1.5公里，花園街是武進主題商業街，配套較齊全，商業業態豐富，基本滿足居民生活消費需求。花園街商業業態分布（人民路定安路）花園街商業業態分布（人民路定

33、安路廣電路）花園街商業業態分布（廣電路長虹路延政路）花園街商業業態分類 3、花園街商業租金售價情況 花園街商鋪租金區間在2.0-3.5元/天/M2，十字路口租金偏高，在3.0-3.5元/天/M2左右，中間商鋪平均在2.0元/天/M2。 4、花園街商鋪面積情況 通過調查統計，花園街商鋪人民路至定安路段多為底商，主要經營小型服飾，面積約20-60平方米；定安路至廣電路底商為主，主要經營品牌服飾、煙酒專賣等，面積約80-150平方米，少量中小型餐飲為1+2層。 5、花園街商業總結分析 通過調查研究，花園街為武進商業最集中的一條街，商業體量較大，從北到南由湖塘老街到新的商業中心，湖塘老街主要經營中低檔配套商業，如小型服飾、小型餐飲等；茂業泰富城、新城上街的新興商業的初步形成，對花園街整體商業的品質有一定的拉動作用，主要為品牌服飾專賣、中檔餐飲等。 6、常武路商業分布情況及分析 常武路商業主要分布在312國道至廣電路之間，總長約2.5公里，其中312國道至人民路約1.0公里，人民路至廣電路約1.5公里，常武路商業交分散，業態以中型酒店、洗浴中心等為主。常武路商業業態分布（312國道人民路）常武路商業業態分布（人民路安定路廣電路）花園街商業業態分類 3、常武路商業租金售價情況 常武路商鋪租金區間在1.3-2.8元/天/M2，十字路口租金偏高，在2.5-2