1、. . .PAGE9 / NUMPAGES10. .新奧置業(yè)集團管控體系設計討論稿本報告包含企業(yè)重要信息，遠卓建議客戶采取最高級別的措施來保管、查閱本文件2004年4月新奧置業(yè)管控體系（討論稿）目錄管控體系的設計原則置業(yè)集團的四種管控類型重要說明置業(yè)集團對本地項目部的管控置業(yè)集團對異地項目公司的管控置業(yè)集團對物業(yè)公司的管控置業(yè)集團對貴賓樓的管控管控權(quán)限的制定和修改管控體系設計原則可控性確保對項目目標有重大影響的關鍵環(huán)節(jié)在可控的圍流程順暢確保流程運行高效順暢適應跨區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略增加項目參與全過程的程度，為跨區(qū)發(fā)展培育必要的關鍵人才激勵項目部的主觀能動性合理的放權(quán)，激發(fā)項目部的主觀能動性可追溯性確保

2、各個環(huán)節(jié)權(quán)責明確，發(fā)生的問題后可追溯主要責任人定制化在未來的執(zhí)行中，可根據(jù)具體情況為每一項目定制權(quán)限新奧置業(yè)的四種管控類型置業(yè)總部區(qū)域公司非核心企業(yè)項目部本地項目部13異地項目公司24適用于和平麗景、永清等本地項目部適合于新奧廣廈、置業(yè)等異地公司目前暫無適合于物業(yè)公司和貴賓樓重要說明我們在以下的建議中使用如下術(shù)語，并使用所示縮寫。終審權(quán)：終審的權(quán)力，最終的決定者S審核監(jiān)督權(quán)：仔細核實該項工作的權(quán)力，并有權(quán)利決定該項工作的可行與不可行，在終審前提出修改的權(quán)利Z執(zhí)行權(quán)：牽頭、執(zhí)行、協(xié)調(diào)的權(quán)力T提議權(quán)：提議、建議、參與的權(quán)力注：本地項目部的權(quán)限劃分，可根據(jù)項目重要性和項目經(jīng)理的成熟度，專門訂做權(quán)限，

3、在本表中，大項目的項目經(jīng)理由于是副總級，其權(quán)限按照主管副總來設定。小項目的項目權(quán)限參照本表中項目經(jīng)理而定涉與到權(quán)限中的金額部分，由置業(yè)集團根據(jù)新奧集團規(guī)定和置業(yè)管理需要自行確定主管副總指分管該功能的副總經(jīng)理，另外，不同的項目階段也有不同的副總 置業(yè)集團對本地項目部的管控關鍵權(quán)利部門總經(jīng)理主管副總（大項目項目經(jīng)理）項目部經(jīng)理開發(fā)規(guī)劃部營銷中心技術(shù)質(zhì)量部經(jīng)營管理部審算辦財務部人力資源部物業(yè)公司備注一、市場調(diào)研階段確定項目機會STT ZTTTTTT任何人都有發(fā)現(xiàn)項目機會的權(quán)利和義務可行性分析報告STT ZTTS可行性分析報告要綜合各職能部門的意見申請立項STT Z可能需要新奧集團最終批準二、獲取項目

4、階段協(xié)議方式合同STT ZS財務參與會簽以便籌資招標、拍賣方式標底、標書STT Z招標、拍賣方式合同STT ZS財務參與會簽以便籌資三、規(guī)劃、設計、報建階段擬定規(guī)劃要點ST ST ZTTTT選擇設計單位TT Z確定詳細規(guī)劃方案ST ST ZTTTTT四、營銷策劃階段策劃單位選擇(外包)TZT策劃方案審定STZT項目銷售計劃審定TZT五、施工圖設計階段選擇設計單位T ZST確定施工圖設計方案T ZSS技術(shù)可行性審查ZS工程預算審定ST ZSS六、選擇監(jiān)理單位確定選擇條件T ZSS確定監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同T ZSS七、工程招標、施工報建階段招標文件審定T ZSS投標單位資質(zhì)審查TZ施工合同審定T

5、 ZSSSS關鍵權(quán)利部門總經(jīng)理主管副總項目部經(jīng)理開發(fā)部主任營銷中心主任技術(shù)質(zhì)量部主任經(jīng)營管理部主任財務部主任人力資源部主任物業(yè)公司經(jīng)理備注八、工程施工階段技術(shù)交底、圖紙會審T Z施工組織計劃審查ZS施工圖變更、現(xiàn)場簽證、監(jiān)理T ZS相應的預算調(diào)整報相關部門與總經(jīng)理重大材料設備采購T ZST分金額額度設定工程量審核、工程款劃撥T ZSS分金額額度設定工程檔案整理T ZT Z組織部驗收T ZSS工程結(jié)算T ZSS九、銷售階段銷售計劃審定STT合同格式與標準承諾審定T ZTSS特殊價格批準SSTS分金額額度設定十、售后服務階段保修條款審定TSS售后服務部參與物業(yè)服務容審定TSS十一、其他項目經(jīng)理任命

6、項目團隊組建任免T項目績效考核TS項目組人員績效考核TS項目人員獎金TSS項目組費用TS按照預算要求和金額額度設定說明：每一個本地項目組都應指定一個主管副總，如果項目較大和較重要，可以指定該項目項目經(jīng)理為副總級別，享受副總的相關權(quán)限。但重大決策均需報總經(jīng)理備案。置業(yè)集團對異地項目公司管控體系設計關鍵權(quán)利部門集團總經(jīng)理集團主管副總異地公司總經(jīng)理集團開發(fā)部主任集團營銷中心主任技術(shù)質(zhì)量部主任經(jīng)營管理部主任財務部主任人力資源部主任物業(yè)公司經(jīng)理備注一、市場調(diào)研階段確定項目機會ST ZSTTTTTT集團開發(fā)部配合可行性分析報告ST ZSS申請立項ST ZS可能需要新奧集團最終批準二、獲取項目階段協(xié)議方式合

7、同ST ZS招標、拍賣方式確定標底,擬訂標書ST Z簽訂中標合同ST ZS三、規(guī)劃、設計、報建階段擬定規(guī)劃要點T SSSSSS集團以配合為主選擇設計單位T Z確定詳細規(guī)劃方案T ST ZTTTTT集團以配合為主四、營銷策劃階段策劃單位選擇(外包)策劃方案審定TS集團以配合為主項目銷售計劃審定 TS集團以配合為主五、施工圖設計階段選擇設計單位T ZS集團以配合為主確定施工圖設計方案TSSS技術(shù)可行性審查ZS集團以配合為主工程預算審定T ZSS集團以配合為主六、選擇監(jiān)理單位確定選擇條件T S確定監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同S七、工程招標、施工報建階段招標文件審定T ZSS投標單位資質(zhì)審查TZ施工合同審定

8、ST ZSSSS關鍵權(quán)利部門總經(jīng)理主管副總異地公司總經(jīng)理開發(fā)部主任營銷中心主任技術(shù)質(zhì)量部主任經(jīng)營管理部主任財務部主任人力資源部主任物業(yè)公司經(jīng)理備注八、工程施工階段技術(shù)交底、圖紙會審S集團以配合為主施工組織計劃審查施工圖變更、現(xiàn)場簽證、監(jiān)理相應的預算調(diào)整報相關部門與總經(jīng)理重大材料設備采購T Z分金額額度設定工程量審核、工程款劃撥T ZSS分金額額度設定工程檔案整理T Z組織部驗收T ZS工程結(jié)算T ZSS九、銷售階段銷售計劃審定T ZT合同格式與標準承諾審定T ZSS特殊價格批準S分金額額度設定十、售后服務階段保修條款審定TST售后服務部參與物業(yè)服務容審定T十一、其他異地項目公司總經(jīng)理任命異地項

9、目公司其他人員任命異地項目公司人員績效考核S異地項目公司人員獎金TS異地項目公司費用支出TS按照預算要求和金額額度設定置業(yè)集團對物業(yè)公司管控體系設計關鍵權(quán)利部門總經(jīng)理主管副總經(jīng)營管理部主任財務部主任人力資源部主任物業(yè)公司總經(jīng)理備注一、戰(zhàn)略戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃SST Z年度目標與計劃SST Z二、財務、預算年度預算SST Z費用支付ST 分金額和預算設定三、人力資源管理人員的任免SST 一般員工的任免ST績效考核ST 獎金ST 四、合同與方案物業(yè)合同S按集團合同管理的相關條例執(zhí)行，要與相關項目的項目經(jīng)理協(xié)商物業(yè)管理方案ST Z置業(yè)集團對貴賓樓管控體系設計關鍵權(quán)利部門總經(jīng)理主管副總經(jīng)營管理部主任財務部主任人力資源部主任貴賓樓總經(jīng)理備注一、戰(zhàn)略戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃SST Z年度目標與計劃SST Z二、財務預算年度預算SSST Z費用支付SST 分金額和預算設定三、人力資源高層管理人員的任免ST 一般員工的任免績效考核獎金ST