1、1提 綱 1 1 理念與方法理念與方法 2 2 房地產開發項目成本構成房地產開發項目成本構成 3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理 4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點 5 5 總結總結2 房地產新政與地產宏觀大勢房地產新政與地產宏觀大勢 資源競爭資源競爭 資本競爭資本競爭 管理競爭管理競爭 向管理要效益向管理要效益管理規范化管理規范化法制法制日趨健全日趨健全消費者消費者日趨成熟日趨成熟企業企業規模發展規模發展1 1 理念與方法理念與方法1 1 理念與方法理念與方法3 房地產企業的競爭由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭1 1 理念與方

2、法理念與方法4房地產企業的核心競爭力：房地產企業的核心競爭力：企業運營能力企業運營能力各專業的管理能力各專業的管理能力專業間的集成能力專業間的集成能力具體項目操作能力具體項目操作能力企業綜合管理能力企業綜合管理能力成本管理能力聚聚焦焦體體現現1 1 理念與方法理念與方法5目標成本管理目標成本管理責任成本管理責任成本管理動態成本管理動態成本管理核心體系核心體系1 1 理念與方法理念與方法6成本管理成本管理作業過程管理作業過程管理責任成本管理責任成本管理目標成本管理目標成本管理組織、人組織、人制度、規范制度、規范房地產行業成本管理模式房地產行業成本管理模式1 1 理念與方法理念與方法78企業的成本

3、策略觀企業的成本策略觀企業的定位決定了企業的成本策略企業的定位決定了企業的成本策略 品牌品牌 盈利盈利 項目定位項目定位 持續發展持續發展 成熟房地產公司的成本策略觀成熟房地產公司的成本策略觀 專業支持體系專業支持體系910目標成本：項目的目標成本：項目的目標成本是企業預先確定的、在一定目標成本是企業預先確定的、在一定 時期內和經過努力所要實現的成本目標；時期內和經過努力所要實現的成本目標； 是項目是項目成本的控制線成本的控制線。責任成本：責任成本：在在“成本管理相關業務中成本管理相關業務中“誰來做、做什么誰來做、做什么”的問題，是成本管理體系架構在部門職責和崗位職責的問題，是成本管理體系架構

4、在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。層面的分解和落實。動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果。結果?；靖拍罨靖拍睿? 1 理念與方法理念與方法11投資策劃投資策劃方案設計方案設計初步設計初步設計施工圖設計施工圖設計項目策劃項目策劃概念設計概念設計投資估算表投資估算表成本測算成本測算1成本測算成本測算2目標成本目標成本合同清單合同清單項目發展項目發展營銷策劃營銷策劃產品設計產品設計供應商選擇供應商選擇施工管理施工管理變更簽證變更簽證項目結算項目結算招標管理招標管理項目銷售項目銷售目標成本的實施管理目標成本的實施管理采購招標采購

5、招標項目管理項目管理設計管理設計管理銷售管理銷售管理施工結算施工結算財務決算財務決算1 1 理念與方法理念與方法12 目標成本形成目標成本形成 目標成本執行目標成本執行目標成本的形成過程目標成本的形成過程1 1 理念與方法理念與方法13目標成本管理中經常遇到的問題目標成本管理中經常遇到的問題1、目標成本合理嗎？、目標成本合理嗎？2、動態成本信息為什么失真？、動態成本信息為什么失真？A、目標估計不足B、目標剛性不足C、目標與實際脫節A、信息歸集不及時B、信息反饋失控1 1 理念與方法理念與方法14動態成本動態成本 = = 未結算合同未結算合同 + + 已結算合同已結算合同 + + 非合同性成本非

6、合同性成本 + + 待發生成本待發生成本簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整已發生成本已發生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結算成本已結算成本未結算成本未結算成本待發生成本待發生成本動態成本動態成本動態成本構成動態成本構成1 1 理念與方法理念與方法15立項立項施工施工規劃設計規劃設計招標招標竣工結算竣工結算簽約簽約銷售及物業管理銷售及物業管理盈利總目標盈利總目標房地產成本作業過程與成本形成房地產成本作業過程與成本形成土地成本土地成本 行政費用行政費用 設計費設計費 招標費用招標費用 建安費用建安費用 財務費用財務費

7、用 租售費用租售費用管理費用管理費用1 1 理念與方法理念與方法16偏差偏差成本信息成本信息月報分析月報分析動態成本信息動態成本信息 反饋反饋 設立目標成本（審批及修訂）設立目標成本（審批及修訂）目標成本的動態管理目標成本的動態管理PDCA1 1 理念與方法理念與方法17如何實現動態成本控制如何實現動態成本控制n 以合同管理為中心以合同管理為中心n 抓住三條主線：抓住三條主線：“動態成本動態成本”、“實際發生成本實際發生成本”、“實付成本實付成本”n “動態成本動態成本”反映任意時段項目的綜合成本及結構分布；反映任意時段項目的綜合成本及結構分布；n “實際發生成本實際發生成本”指的是項目當前已

8、審定的工程量，與指的是項目當前已審定的工程量，與“動態成動態成本本”對比可反映出項目整體進度；對比可反映出項目整體進度；n “實付成本實付成本”指的是實際已支付的款項，與指的是實際已支付的款項，與“實際發生成本實際發生成本”對對比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。n 建立成本分析預警機制建立成本分析預警機制n 建立成本分析預警制度建立成本分析預警制度n 建立成本臺帳建立成本臺帳n 充分借助信息化手段充分借助信息化手段181 1 理念與方法理念與方法動態成本相關報表的例子動態成本相關報表的例子n目標成本控制責任書目標成本控制責任書 n成本費

9、用計劃表成本費用計劃表 n月成本費用報表月成本費用報表 n成本費用記錄臺帳成本費用記錄臺帳 n項目動態成本記錄表項目動態成本記錄表 n成本預警通知書成本預警通知書 n目標成本調整申報表目標成本調整申報表 n工程總進度計劃表工程總進度計劃表 n工程進度月報表工程進度月報表 n工程進度與付款臺帳工程進度與付款臺帳 n分部分項工程量明細臺帳分部分項工程量明細臺帳 n分部分項工程造價分析臺帳分部分項工程造價分析臺帳 n甲供材料進度月報表甲供材料進度月報表 n甲供材料進度與付款臺帳甲供材料進度與付款臺帳 n甲供材料供應明細臺帳甲供材料供應明細臺帳 19責任成本管理責任成本管理通過確定責任主體和評價部門，

10、通過通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。責任成本管理要素責任成本管理要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人責任成本管理責任成本管理1 1 理念與方法理念與方法202 房地產開發項目成本構成212 房地產開發項目成本構成22房地產開發成本的構成n 土地成本（約占項目總成本的土地成本（約占項目總成本的30-35%30-35%左右）左右）n 前期費用（約占項目總成本的前期費用（約占項目總成本的2-3

11、%2-3%左右）左右）n 工程成本（約占項目總成本的工程成本（約占項目總成本的50-55%50-55%左右）左右）n 營銷成本（約占項目總成本的營銷成本（約占項目總成本的5-8%5-8%左右）左右）n 管理成本和財務成本管理成本和財務成本n 工程成本、營銷成本是項目開發過程中成本控制的重點！工程成本、營銷成本是項目開發過程中成本控制的重點！ 23尤以工程成本為重尤以工程成本為重 2 房地產開發項目成本構成從房地產開發項目的成本結構中看，關鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性2410330510174454.55577.568.530社區配套市政建設工程建設材料采購其他費用市場

12、費用銷售費用基本利潤環境因素設計因素品牌因素建造成本建造成本38.5%項目收益率項目收益率22.5%銷售成本銷售成本9%土地成本土地成本30%土地轉讓5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤資料來源：其他顧問公司報告未加財務成本與管理費用關鍵控制環節關鍵控制環節2 房地產開發項目成本構成萬科如是說：萬科如是說： 我們的成本在本我們的成本在本 行業中占有優勢行業中占有優勢! 2 房地產開發項目成本構成25 成本有哪八大類？成本有哪八大類？2 房地產開發項目成本構成262.2 2.2 成本八大類成本八大類項目分產品類型成本匯總表項目分產品類型成本匯總表-一級科目一級科目序號成本項目單價單價合價合價高層

13、商業地下車庫高層商業地下車庫合計建筑面積*可售車位可售面積*一一土地獲得價款土地獲得價款二二開發前期準備費開發前期準備費三三主體建筑工程費主體建筑工程費四四 主體安裝工程費主體安裝工程費五五 社區管網工程費社區管網工程費六六園林環境費園林環境費七七配套設施費配套設施費八八開發間接費開發間接費 開發成本開發成本九九 期間費用期間費用 項目總投資項目總投資2 房地產開發項目成本構成272.2 2.2 光明城市成本簡介光明城市成本簡介2 房地產開發項目成本構成282.22.2光明城市成本簡介光明城市成本簡介上海寶山住宅單價分布30%5%37%4%11%5%2%6%一、土地獲得價款二、開發前期準備費三

14、、主體建筑工程費四、主體安裝工程費五、社區管網工程費六、園林環境費七、配套設施費八、開發間接費2 房地產開發項目成本構成292.2 2.2 光明城市成本簡介光明城市成本簡介2 房地產開發項目成本構成302.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成二級科目二級科目-四、五個四、五個一、土地獲得價款一、土地獲得價款1、政府地價及相關費用、政府地價及相關費用2、合作款項、合作款項3、紅線外市政設施、紅線外市政設施4、拆遷補償費、拆遷補償費 二、開發前期準備費二、開發前期準備費 1、勘察設計費、勘察設計費 2、報批報建增容費、報批報建增容費 3、三通一平費、三通一平費 4、臨時設施費、臨時設施費2

15、 房地產開發項目成本構成312.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成三、主體建筑工程費三、主體建筑工程費1、基礎工程、基礎工程2、結構及粗裝修、結構及粗裝修3、門窗工程、門窗工程4、公共部位裝修、公共部位裝修5、室內裝修、室內裝修 四、主體安裝工程費四、主體安裝工程費 1、室內水曖氣電、室內水曖氣電 2、設備及安裝費、設備及安裝費 3、弱電工程、弱電工程2 房地產開發項目成本構成322.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成五、社區管網工程費五、社區管網工程費1、室外給排水系統、室外給排水系統 4、室外高低壓線路、室外高低壓線路2、室外采暖系統、室外采暖系統 5、室外智能化系統、室外智能

16、化系統3、室外燃氣系統、室外燃氣系統 6、其它、其它 六、園林環境費六、園林環境費2、綠化建設費、綠化建設費 5、圍墻建造費、圍墻建造費3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路廣場建造費、道路廣場建造費 7、室外零星工程、室外零星工程2 房地產開發項目成本構成332.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成七、配套設施費七、配套設施費1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室2、會所、會所 6、行政管理及設區服務、行政管理及設區服務3、幼兒園、幼兒園 7、市政用房、市政用房4、學校、學校 八、開發間接費八、開發間接費 1、工程管理費、工程管理費 3、營銷設施建造費、營銷設施建造費

17、 2、資本化利息、資本化利息 4、物業完善費、物業完善費 5、不可預見費、不可預見費2 房地產開發項目成本構成342.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成一、土地獲得價款一、土地獲得價款1、政府地價及相關費用、政府地價及相關費用 土地出讓金土地出讓金 契稅契稅 4%3、紅線外市政設施、紅線外市政設施 大市政配套費大市政配套費 105元元/M2 河西市政配套費河西市政配套費 110元元/M2 三級、四級科目三級、四級科目2 房地產開發項目成本構成352.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成二、開發前期準備費二、開發前期準備費1、勘察設計費、勘察設計費 勘察丈量費勘察丈量費-下設五

18、下設五 十個子目十個子目 商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、日照商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、日照分析等分析等 規劃設計費規劃設計費-下設五下設五 十個子目十個子目交通分析、概念設計、規劃設計、施工圖設計、室外自來水交通分析、概念設計、規劃設計、施工圖設計、室外自來水管道設計、小區配電工程設計、環境設計等管道設計、小區配電工程設計、環境設計等2、報批報建費、報批報建費 報批報建費報批報建費-下設二十個子目下設二十個子目政府綜合報建、人防異地建設、白蟻防治、圖紙審查、新墻政府綜合報建、人防異地建設、白蟻防治、圖紙審查、新墻體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、項目

19、環體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、項目環境影響測評、消防檢測、房屋交易手續、商品房價格認證、境影響測評、消防檢測、房屋交易手續、商品房價格認證、房屋面積測量等等房屋面積測量等等2 房地產開發項目成本構成362.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成2、報批報建費、報批報建費增容費增容費-下設五下設五 十個子目十個子目供電貼費、水增容費供電貼費、水增容費(住宅、商業住宅、商業)、煤氣增容費、煤氣增容費三通一平費三通一平費-下設三個子目下設三個子目臨時道路、臨時用電、臨時用水臨時道路、臨時用電、臨時用水 2 房地產開發項目成本構成372.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成三、

20、主體建筑工程費三、主體建筑工程費1、基礎工程費、基礎工程費土方土方護坡護坡掛網噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等掛網噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等工程樁、樁基檢測、降水工程樁、樁基檢測、降水2、結構與粗裝修、結構與粗裝修3、門窗工程、門窗工程單元門單元門入戶門入戶門防火門、防火卷簾門防火門、防火卷簾門窗、陽臺門窗、陽臺門2 房地產開發項目成本構成382.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成三、主體建筑工程費三、主體建筑工程費4、公共部位裝修、公共部位裝修大堂精裝修、架空層、地下室大堂大堂精裝修、架空層、地下室大堂電梯廳精裝修電梯廳精裝修單元入口、樓梯間單元入口、樓梯間外

21、墻：外墻：涂料、面磚、頁巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等涂料、面磚、頁巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等5、室內裝修、室內裝修四、主體安裝工程費四、主體安裝工程費室內水暖氣電室內水暖氣電施工費用、施工費用、PVC管、電纜、配電箱戶內箱、開關管、電纜、配電箱戶內箱、開關 插座等插座等設備及安裝費設備及安裝費電梯、通風、消防系統電梯、通風、消防系統弱電系統弱電系統防盜、對講系統、三表遠傳、有線電視、電話、多媒體防盜、對講系統、三表遠傳、有線電視、電話、多媒體箱箱2 房地產開發項目成本構成392.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成五、社區管網費五、社區管網費 室外給排水系統室外給排水系統 室外給水雨污水

22、室外消防室外給水雨污水室外消防 室外燃氣系統室外燃氣系統 管道系統調壓站管道系統調壓站 室外電器及高低壓設備室外電器及高低壓設備 高低壓配電設備及安裝高低壓配電設備及安裝 室外強電管道及敷設室外弱電管道埋設室外強電管道及敷設室外弱電管道埋設 室外智能化系統室外智能化系統 停車管理系統小區閉路監控系統周界紅外防越停車管理系統小區閉路監控系統周界紅外防越 小區門禁系統電子巡更系統電子信息公告系統小區門禁系統電子巡更系統電子信息公告系統 前景音樂廣播系統人工湖電子提示系統前景音樂廣播系統人工湖電子提示系統2 房地產開發項目成本構成404.3 4.3 成本科目基本組成成本科目基本組成六、園林環境費六、

23、園林環境費1、綠化建設費、綠化建設費2、建筑小品、建筑小品3、道路廣場建造費、道路廣場建造費4、圍墻建造費、圍墻建造費5、室外照明、室外照明6、室外零星設施、室外零星設施七、配套設施費七、配套設施費會所會所基礎工程結構與粗裝修安裝費室內精裝修基礎工程結構與粗裝修安裝費室內精裝修 鋁鋁合金門窗外墻裝修合金門窗外墻裝修(花崗巖、涂料、面磚等花崗巖、涂料、面磚等)412.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成七、配套設施費七、配套設施費幼兒園幼兒園-光明無光明無學校學校 -光明無光明無 地下室地下室結構與粗裝修安裝費人防設備費結構與粗裝修安裝費人防設備費 車擋及仃車位車擋及仃車位行政管理及社區服務

24、行政管理及社區服務基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修市政公用房市政公用房基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修八、開發間接費八、開發間接費工程管理費工程管理費工程監理費預結算編審費工程監理費預結算編審費行政費用行政費用施工獎金工程施工獎金工程質量監督費安全監督費工程保險費工程細部檢查費質量監督費安全監督費工程保險費工程細部檢查費七、配套設施費七、配套設施費幼兒園幼兒園-光明無光明無學校學校 -光明無光明無 地下室地下室結構與粗裝修安裝費人防設備費結構與粗裝修安裝費人防設備費 車擋及仃車位車擋及仃車位行政管理及社區服務行政管

25、理及社區服務基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修市政公用房市政公用房基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修八、開發間接費八、開發間接費工程管理費工程管理費工程監理費預結算編審費工程監理費預結算編審費行政費用行政費用施工獎金工程施工獎金工程質量監督費安全監督費工程保險費工程細部檢查費質量監督費安全監督費工程保險費工程細部檢查費2 房地產開發項目成本構成422.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成八、開發間接費八、開發間接費資本化利息資本化利息營銷設施建造費營銷設施建造費接待廳及銷售辦公室裝修費樣板間費用示范景觀帶費接待

26、廳及銷售辦公室裝修費樣板間費用示范景觀帶費物業完善費物業完善費不可預見費不可預見費2 房地產開發項目成本構成433 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理44建立合理的目標成本建立合理的目標成本將目標成本分解成責任成本將目標成本分解成責任成本將成本控制落實到各業務操作環節中將成本控制落實到各業務操作環節中量化評估體系量化評估體系成本考核與績效管理成本考核與績效管理3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理45管什么？管什么？責任成本管理責任成本管理管多深？管多深？誰來管？誰來管？怎么管？怎么管？3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理46

27、責任成本體系責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人責任成本體系建立目的：責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為令全員實施自覺的成本管理行為3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理47責任主體責任主體責任內容責任內容責任控制要點責任控制要點責任履

28、行評價責任履行評價責任狀（書）責任狀（書）責任成本的分配最終落實到了項目開發計劃以及責任成本的分配最終落實到了項目開發計劃以及各部門工作計劃中?。尤霑r間、質量、價值、責任人各部門工作計劃中?。尤霑r間、質量、價值、責任人等要素）等要素）3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理48項目經理部：項目經理部：工程進度、質量；工程材料部：工程材料部： 供應商管理與技術方案；設計研發部：設計研發部： 設計圖紙 財務計統部：財務計統部： 財務核算 經營銷售部：經營銷售部：人力資源部：人力資源部： 組織架構、職能分工組織架構、職能分工預決算部預決算部/ /成本管理部成本管理部/審計核算

29、部：對工程項目的全過程進行成本管理。對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。保證將成本控制在目標成本范圍內 。責任體系前提責任體系前提3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理49萬達成本控制部萬達成本控制部成本目標組成本目標組招標合約組招標合約組過程控制組過程控制組集中采購組集中采購組指導檢查組指導檢查組例例 成本管理架構成本管理架構( (萬達萬達) )3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理501 1、成本管理架構、成本管理架構部門部門工作職責工作職責投資管理部投資管理部負責土地相關費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續費等費用的目標控制

30、值的審核和過程監控，負責審核監控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標準。 規劃設計中心規劃設計中心 負責勘察設計相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監控。同時，對影響建安成本的主要設計指標（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經濟性提出專業意見。營銷策劃中心營銷策劃中心 負責營銷相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監控。 財務資金部財務資金部 負責利息費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監控。 發展管理部發展管理部 負責總成本、建安費用與主要經濟技術指標、大配套工程等的管理，進行目標控制值的審核和過程監控。 3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理51

31、實施要點牽頭牽頭組織組織討論討論形成形成普及普及執行執行實現實現制定制定定期考核定期考核公布公布3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理52如何建立項目責任成本體系如何建立項目責任成本體系n “責任成本責任成本”回答的是在回答的是在“成本管理相關業務中成本管理相關業務中“誰來做、做什么誰來做、做什么”的問題，的問題，是成本管理體系架構在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。是成本管理體系架構在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。 n “責任成本體系責任成本體系”包含以下要素，即責任主體、責任范圍、考核指標和評價包含以下要素，即責任主體、責任范圍、考核指標和評價部門。部門。 n

32、 責任主體：按照房地產開發項目拓展論證、規劃設計、工程施工、銷售責任主體：按照房地產開發項目拓展論證、規劃設計、工程施工、銷售客服等職能部門確定相應的責任主體，并明確在各業務環節區分主導部客服等職能部門確定相應的責任主體，并明確在各業務環節區分主導部門和配合部門；門和配合部門；n 責任范圍：建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項責任范圍：建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍；目劃分責任范圍；n 考核指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數值反映項目成本特性，考核指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數值反映項目成本特性，單一反饋指標高低并不能如實反映成本

33、理性；單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性；n 評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發表自我評價的基礎上，評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發表自我評價的基礎上，就各責任成本管理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨，發表評就各責任成本管理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨，發表評價意見，并形成系統的項目責任成本分析報告。價意見，并形成系統的項目責任成本分析報告。533 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理某標桿企業責任成本體系表54主導部門主導部門配合部門配合部門反饋指標反饋指標考核部門考核部門土地獲得成本土地獲得成本項目發展部銷售部每平米地價土地獲得

34、時間財務管理部開發前期準備費開發前期準備費-報批報建費項目發展部辦公室報建費用節減率財務管理部-設計費設計部工程部每平米設計費成本管理部-三通及臨時設施費工程部設計部主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區建造成本社區建造成本（社區管網工程費、園林環境費、配套設施費）: 規劃設計設計部銷售部項目部規劃設計周期成本管理部 結構、安裝設計工程部設計部每平米鋼筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部 材料采購工程部成本部甲定材料占造價比率成本管理部項目經理部統購材料購買率 設計變更設計部工程部變更比率成本管理部 工程簽證項目經理部工程部簽證比率成本管理部 工程結算成本部工程部項

35、目部結算錯漏率工程管理部銷售費用銷售費用銷售部客戶事務部每平米銷售費用財務管理部每平米廣告費用人均銷售員面積3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理主要內容（1）要素概括責任主體責任主體配合部門配合部門評價部門評價部門項目發展部項目發展部財務部財務部1、建建造造內內容容、建建筑筑形式合理化形式合理化設計部設計部銷售部銷售部成本部成本部2、結結構構指指標標合合理理化化及施工圖質量及施工圖質量設計部工程部設計部工程部成本部成本部3、獲獲取取競競爭爭性性的的合合理低價理低價工程部成本部工程部成本部項目經理部項目經理部招標領導小組招標領導小組4、現現場場成成本本管管理理、施工質量與

36、效率施工質量與效率項目經理部項目經理部工程部工程部工程部工程部銷售部 銷售部 財務部財務部各職能部門各職能部門財務部財務部管理費用 管理費用 責責任任目目標標責任范圍 責任范圍 土地、報批報建費 土地、報批報建費 建造成本建造成本銷售費用 銷售費用 3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理55主要內容（2）反饋指標項目項目反饋指標反饋指標項目項目反饋指標反饋指標每平米地價報建費用節減率土地獲得時間每平米設計費每平米三通費用每平米臨時設施費 規劃設計規劃設計周期每平米管理費每平米鋼筋含量每平米營銷費每平米含砼量人均行政費用招標比率每平米管理費用最低價定標比率人均銷售收入甲定材

37、料占造價比率每平米銷售費用統購材料購買率每平米廣告費用 設計變更變更比率人均銷售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實際交納稅率 工程結算結算錯漏率物業經營損益物業經營損益物業實際盈虧額主體建造成本主體建造成本社區建造成本社區建造成本 招標及簽約 結構安裝設計土地獲得成本土地獲得成本 材料采購開發前期準備費開發前期準備費開發間接費開發間接費管理費用管理費用銷售費用銷售費用3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理56方式一：根據成本科目，將目標成本分解成方式一：根據成本科目，將目標成本分解成目標成本控制責任書目標成本控制責任書，對各，對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括

38、控制內容、控制要點和手段項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點和手段，形成成本控制的指引，形成成本控制的指引方式二：根據合同分類，將目標成本分解成方式二：根據合同分類，將目標成本分解成合同控制清單合同控制清單，將合同簽訂，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成本的完成3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理57立項環節成本控制要點立項環節成本控制要點 規劃設計環節成本控制要點規劃設計環節成本控制要點招投標環節成本控制要點招投標環節成本控制要點

39、施工環節成本控制要點施工環節成本控制要點材料及設備采購環節成本控制要點材料及設備采購環節成本控制要點銷售環節成本控制要點應用指南銷售環節成本控制要點應用指南工程預決算環節成本控制要點工程預決算環節成本控制要點期間費用的成本控制要點期間費用的成本控制要點物業管理成本控制要點物業管理成本控制要點3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項目責任成本管理581、設計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？、設計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？2、招投標管理的責任成本如何切分？招投標管理的責任成本如何切分？設計階段設計階段 責任成本管理責任成本管理招投標責任成本管理3 3 房地產開發項目責任成本管理房地產開發項

40、目責任成本管理593、責任分配合理嗎？、責任分配合理嗎？4、這些問題是責任成本管理的錯？、這些問題是責任成本管理的錯？A、無邊界責任：如（樣板房成本責任、甲供材成本責任等）、無邊界責任：如（樣板房成本責任、甲供材成本責任等）B、各階段圖紙的成本責任、各階段圖紙的成本責任C、合同招標與與履約跟蹤管理、合同招標與與履約跟蹤管理A、產品品質下降了、產品品質下降了C、財務數據失真了、財務數據失真了B、質量問題出現、質量問題出現了604 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點61房地產開發企業成本管理主要問題列舉房地產開發企業成本管理主要問題列舉n 缺乏規范的成本管理制度和體系缺乏規范的成

41、本管理制度和體系n 無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本n 設計變更、現場簽證難以有效控制設計變更、現場簽證難以有效控制n 超合同付款時有發生超合同付款時有發生n 難以實時了解大量工程合同的執行進度難以實時了解大量工程合同的執行進度n 難以精確制定資金計劃難以精確制定資金計劃n 缺乏對成本歷史數據的積累和分析缺乏對成本歷史數據的積累和分析n 難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況n 缺乏對供應商的全面管理缺乏對供應商的全面管理624 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點4.1 4.1 項目論證

42、階段成本控制要點項目論證階段成本控制要點 n 建立在充分完善成本信息基礎上的對目標地塊準確的成本信息分析評建立在充分完善成本信息基礎上的對目標地塊準確的成本信息分析評價體系；價體系；n 項目拓展論證階段的成本控制重點在于控制土地成本項目拓展論證階段的成本控制重點在于控制土地成本n 建立嚴格完善的項目立項審批權限和流程；建立嚴格完善的項目立項審批權限和流程；n 制定適當的土地獲取投標報價策略；制定適當的土地獲取投標報價策略；n 嚴格控制交地及付款風險。嚴格控制交地及付款風險。634 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點4.2 4.2 規劃設計階段成本控制要點規劃設計階段成本控制要

43、點n 設計供應商采購管理：對概念設計、規劃設計還是一般的裝修設計，均通過設計供應商采購管理：對概念設計、規劃設計還是一般的裝修設計，均通過規范化的設計供應商采購控制流程，以爭取最佳的性價比；規范化的設計供應商采購控制流程，以爭取最佳的性價比；n 通過限額設計落實目標成本的要求：通過限額設計落實目標成本的要求：n 通過規范化的設計任務書和設計合同嚴格控制設計單位的設計質量：設計單通過規范化的設計任務書和設計合同嚴格控制設計單位的設計質量：設計單位的位的施工圖預算施工圖預算原則上不得突破甲方編制的原則上不得突破甲方編制的建造成本預算建造成本預算；n 通過規范化的設計評審流程來評價各重要設計節點的設

44、計成果質量：通過規范化的設計評審流程來評價各重要設計節點的設計成果質量：n 通過施工圖會審來控制設計質量和工程成本：通過會審，提出明確的書面審通過施工圖會審來控制設計質量和工程成本：通過會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。的投資損失浪費。 644 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸成本管理4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點65優選供應商，貨比三家控制成本優選供應商，貨比三家控制成本：招

45、標準備階段、發標階段、投標階段、評定標階段、招標準備階段、發標階段、投標階段、評定標階段、 授標與簽約階段、后續工作授標與簽約階段、后續工作 供應商管理供應商管理 招標文件與合同文件：招標范圍及界面、工程量清單、技術措施招標文件與合同文件：招標范圍及界面、工程量清單、技術措施 及質量標準及質量標準 材料設備管理材料設備管理 招標流程管理招標流程管理 4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點4.3 4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸采購招標階段成本控制要點及延伸66 工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。 出現

46、爭論的問題不在低價中標原則本身，而在技術原則上。出現爭論的問題不在低價中標原則本身，而在技術原則上。 在統一的技術、質量標準和商務條件下，堅持低價中標在統一的技術、質量標準和商務條件下，堅持低價中標才是有意義的。才是有意義的。 4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點4.3 4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸采購招標階段成本控制要點及延伸6768招投標及合同訂立階段工程成本控制的內容招投標及合同訂立階段工程成本控制的內容u承包方式的選擇承包方式的選擇u合同類型的選擇；合同類型的選擇；u 計價方式的選擇（采用清單計價）；計價方式的選擇（采用清單計價）；u編制招標文件，確定合理

47、的工程造價計價方法，編制招標文件，確定合理的工程造價計價方法，確定預算控制價或標底。確定預算控制價或標底。u選擇合理的評標方式進行評標，以商務標（即投選擇合理的評標方式進行評標，以商務標（即投標報價）為評標重點。標報價）為評標重點。 u 充分考慮風險因素（主要是材料）；充分考慮風險因素（主要是材料）；u 合同簽訂前，再談判；合同簽訂前，再談判；4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點工程招標，工程招標，。工程招標，工程招標，。需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對把握度還是不夠。把握度還是不夠。：向施工單

48、位或供應商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，：向施工單位或供應商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質。那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質。 4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點4.3 4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸采購招標階段成本控制要點及延伸694 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點4.3 4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸采購招標階段成本控制要點及延伸704 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點4.3 4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸采購招標階段成本控制要點及延伸71 724 4 房地產開發

49、各階段控制要點房地產開發各階段控制要點4.4 4.4 工程施工階段成本控制要點工程施工階段成本控制要點n 工程進度款管理工程進度款管理 n根據施工合同，核實工程進度，明確審批權限，嚴根據施工合同，核實工程進度，明確審批權限，嚴格審批流程格審批流程n 設計變更、現場簽證管理設計變更、現場簽證管理 n完善設計變更、現場簽證的流程、制度，完善設計完善設計變更、現場簽證的流程、制度，完善設計變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限。限。 n 工程結算管理工程結算管理 734 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點施工單位和材料供應商考察、

50、選用、履約評估、篩選程序化施工單位和材料供應商考察、選用、履約評估、篩選程序化工程目標成本肢解套路化工程目標成本肢解套路化招標管理程序化與工程量清單招標招標管理程序化與工程量清單招標合同管理規范化、標準化合同管理規范化、標準化甲供材料管理程序化甲供材料管理程序化工程成本數據管理信息化工程成本數據管理信息化設計變更、現場簽證管理系統化設計變更、現場簽證管理系統化設計標準化與限額設計設計標準化與限額設計選材用料程序化選材用料程序化充分了解社會工程資源（施工單位、供應商、施工單位成本數據、材料價格等）充分了解社會工程資源（施工單位、供應商、施工單位成本數據、材料價格等）744 4 房地產開發各階段控

51、制要點房地產開發各階段控制要點75施工階段工程成本控制技巧施工階段工程成本控制技巧p 建立工程變更簽署流程制度；建立工程變更簽署流程制度；p 建立工程變更限額審查制度；建立工程變更限額審查制度；p 材料、設備認質認價制度；材料、設備認質認價制度；p 甲供材料，建立采購管理制度；甲供材料，建立采購管理制度；p 加強工程計量管理；加強工程計量管理；p 充分市場調研、市場詢價；充分市場調研、市場詢價；p 嚴格按合同辦事。嚴格按合同辦事。4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點764 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點77設計變更的控制設計變更的控制 1）不提高建設標

52、準）不提高建設標準 2）不影響建設工期）不影響建設工期 3）不擴大范圍）不擴大范圍 4）建立工程變更的相關制度）建立工程變更的相關制度 5）要有嚴格的程序）要有嚴格的程序4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點控制現場簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規范簽證。控制現場簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規范簽證。影響現場簽證的原因：影響現場簽證的原因：第一種：合同出現漏洞第一種：合同出現漏洞第二種：設計變更第二種：設計變更A A、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠機會，導致工程簽證難以控、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠機會，導致工程簽證難以控制。

53、制。B B、工程清單說明不夠詳細，容易引起簽證。、工程清單說明不夠詳細，容易引起簽證。C C、付款條件與形象進度或節點工期或完成工程量的關系描述的不清不楚，為施工單位提、付款條件與形象進度或節點工期或完成工程量的關系描述的不清不楚，為施工單位提供了索賠的空間。供了索賠的空間。D D、甲供材的管理及結算要求沒有規范，容易引起索賠風險。、甲供材的管理及結算要求沒有規范，容易引起索賠風險。78如何進行有效的簽證管理要點如何進行有效的簽證管理要點n 現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。n 現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工

54、程現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關?，F場簽證的具體審批程序員必須對工程量、單價、用工量負責把關?，F場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。與權限，由各開發企業自行制定。n 現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改

55、后的簽證及復印件不得作為結算依據。證及復印件不得作為結算依據。n 凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。n 因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫設計變設計變更審批表更審批表并編制預算，經設計、監理單位和甲方有關負責人認可后，并編制預算，經設計、監理單位和甲方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經方可辦理，辦理過程中必須對

56、照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。濟責任，杜絕盲目簽證。 794 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點 第一步：第一步：營銷策劃部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所營銷策劃部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所在地同檔次樓盤。分析客戶敏感點（如電梯、大堂等公共在地同檔次樓盤。分析客戶敏感點（如電梯、大堂等公共部位）選材用料檔次。部位）選材用料檔次。 第二步第二步：采購招標部門與營銷策劃、研發設計部門一起，采購招標部門與營銷策劃、研發設計部門一起，制訂項目選材用料標準。制訂項目選材用料標準。 第三步：第三步：根據項目選材用料標準，確定項目各分部分項的根據項目選材用

57、料標準，確定項目各分部分項的技術標準。技術標準。 第四步：第四步：按各分部分項技術標準，組織招標，確定各部品按各分部分項技術標準，組織招標，確定各部品質量檔次。質量檔次。80 規劃設計階段成本優化的重點：規劃設計階段成本優化的重點：三個總說明（建筑、結構、設備）三個總說明（建筑、結構、設備）豎向控制豎向控制基坑支護基坑支護基礎工程基礎工程地下室設計地下室設計含鋼量控制含鋼量控制機電設計參數控制機電設計參數控制室外環境景觀室外環境景觀8182工程索賠的概念工程索賠的概念 工程索賠通常是指在工程履行過程中，合工程索賠通常是指在工程履行過程中，合同當事人同當事人一方非自身因素一方非自身因素或對方不履

58、行或或對方不履行或未能正確履行合同而受到經濟損失或權利未能正確履行合同而受到經濟損失或權利損害時，通過一定的合法程序向對方提出損害時，通過一定的合法程序向對方提出經濟或時間補償的要求。經濟或時間補償的要求。 索賠包括工期索賠和費用索賠。索賠包括工期索賠和費用索賠。4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點83工程索賠的控制工程索賠的控制 1）具有瞻前意識，預防索賠事件的）具有瞻前意識，預防索賠事件的發生。發生。 2）完善合同內容及合同管理。）完善合同內容及合同管理。 3）業主或監理工程師謹慎原則。）業主或監理工程師謹慎原則。 4）反索賠。）反索賠。4 4 房地產開發各階段控制要點

59、房地產開發各階段控制要點844.5 4.5 竣工結算階段工程成本控制竣工結算階段工程成本控制（1）竣工結算）竣工結算 竣工結算是業主及承包商兩個主體最竣工結算是業主及承包商兩個主體最終成交的交易價格。終成交的交易價格。工程價款結算控制工程價款結算控制 采取什么方式支付價款？采取什么方式支付價款？ 款項如何計算？款項如何計算？ 支付節奏支付節奏 預付備料款扣回比例如何控制？預付備料款扣回比例如何控制？4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點85竣工結算階段工程成本控制要點：竣工結算階段工程成本控制要點： 核對合同條款。核對合同條款。 檢查隱蔽驗收記錄。檢查隱蔽驗收記錄。 落實設計

60、變更簽證。落實設計變更簽證。 核實現場簽證、定額（或單位估價表）、核實現場簽證、定額（或單位估價表）、 取費標準。取費標準。 按圖紙核實工程量。按圖紙核實工程量。 按合同約定核實單價。按合同約定核實單價。4 4 房地產開發各階段控制要點房地產開發各階段控制要點86（1） 預付備料款結算預付備料款結算 根據根據建設工程價款結算暫行辦法建設工程價款結算暫行辦法規定，規定，包工包料工程的預付款按合同約定撥付，包工包料工程的預付款按合同約定撥付，原則上預付比例不低于合同金額的原則上預付比例不低于合同金額的10%，不，不高于合同金額的高于合同金額的30%。對重大工程項目，按。對重大工程項目，按年度工程計