1、南寧xxx商廈項目可 行 性 研 究 報 告廣西南寧xxx房地產評估咨詢有限公司二00五年三月十七日廣西xxx房地產開發有限公司xxx商廈項目可行性研究報告目錄前言1第一章 總則2第二章 項目建設條件及項目概況6第三章 項目總體規劃與布局規劃12第四章 項目外部環境及市場前景可行性分析22第五章 項目總投資及資金籌措可行性分析34第六章 項目經濟技術指標可行性分析38第七章 項目可行性分析結論43附件材料前 言 受廣西xxx房地產開發有限公司的委托，我公司編制了廣西xxx房地產開發有限公司“南寧xxx商廈項目”可行性研究報告。南寧xxx商廈位于國家級經濟開發區南寧市大沙田經濟開發區十三區大沙田

2、廣場南側，處于大沙田經濟開發區金沙大道和銀海大道交匯處，地理位置十分優越。xxx商廈項目是廣西xxx房地產開發有限公司在廣西投資的第一個房地產項目，是邕寧縣、南寧市大沙田開發區管委會2004年度重點開發項目，也是南寧市大沙田開發區未來的標志性高層住宅建筑，規劃建設31層，項目總用地面積6079，總建筑面積69625，其中：地下一層建筑面積5600，1-4層商場建筑面積11800，5層會所及物業管理1200，6-31層住宅建筑面積51025，總戶數936戶，建筑密度48.5%，容積率10.31，綠地率20%，停車泊位180位等。項目工程計劃總投資11898.26萬元，2005年1月動工興建，20

3、06年8月底前竣工，建設期20個月。xxx商廈項目的建設，在一定程度上有助于推動南寧城市中心的東移南擴及136建設目標的實施，中國東盟博覽會和南寧市房地產業的發展，將結束南寧市大沙田開發區和沿海經濟開發區的標志性建筑，項目本身良好的政策優勢、區位優勢、交通優勢和規劃優勢也必將帶來良好的經濟效益和社會效應，項目市場前景良好。第一章 總 則一、項目業主概況項目工程名稱：xxx商廈項目項目業主：廣西xxx房地產開發有限公司項目地點：南寧市大沙田開發區十三區企業營業執照：注冊號法定代表人：xxx注冊資本：人民幣2080萬元企業性質：有限責任公司經營范圍：房地產開發經營、建筑材料、家用電器、五金交電、日

4、用百貨銷售等開發資源：暫定資質二、項目編制依據1、中華人民共和國城市房地產管理法2、中華人民共和國土地管理法3、中華人民共和國城市規劃法4、南寧市城市規劃管理技術規定5、項目國有土地使用權轉讓合同6、邕寧縣規劃管理局批準的施工紅線圖7、福建省南平市建筑設計研究院2004年12月編制設計的規劃總平面圖8、福建省南平市建筑設計研究院編制設計的廣西南寧xxx商廈設計方案9、邕寧縣規劃管理局關于本工程的設計方案的批復10、高層民用建筑技術規程11、國家現行的與本工程有關的各專業規范和規定等技術措施三、編制原則及目的（一）編制原則 1、根據城市總體規劃、南寧市國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要，結合南

5、寧市房地產和南寧市大沙田開發區現狀，全面論述xxx商廈項目建設的必要性和可行性，并對建設規模、進度計劃、市場定位、市場規劃、技術經濟條件等進行可行性分析論證。 2、在城市總體規劃、南寧市國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要指導下，從總體上進行全面布局，統籌兼顧，既注重建設的合理性，又要充分發揮總體投資效益。 3、本項目作為高層商住房地產項目，應在充分進行市場調研的基礎上，進行規劃建設，做到科學管理，合理利用，高效運行。 4、按照環境保護的有關規定，保護項目所在區域的自然環境和生態環境，制定防止環境污染的措施和方案，確保項目安全運行。（二）編制目的 1、按照可持續發展戰略，為項目業主投資置業，繁

6、榮區域房地產市場和項目投資合理性、可行性提供決策依據。 2、為上級主管部門規劃決策、銀行金融機構融資決策、項目業主規劃建設、有效規避投資風險和提高投資收益提供參考。 3、為下一步開展施工建設、管理運行、產品銷售提供依據。四、研究成果概要 （一）項目政策可行性 2004年我國嚴把信貸和土地兩個閘門，對宏觀經濟進行調控，加強對土地市場的清理整頓。受國家產業結構調整和投資結構的影響，土地需求和投資很大程度上受到抑制了，同時，由于在我國部分地區區域人口總量過于集中而有效商住土地資源逐漸稀缺，在此背景下，本項目按高層住宅建設和商住樓一體化規劃建設，有利于提高項目土地利用率，有利于提高城市功能，符合國家產

7、業政策和建筑行業政策，本項目規劃建設在政策方向上是可行的。 （二）主要技術經濟指標 本項目總用地面積6079，建筑占地面積2950，總建筑面積69625，其中：地下一層建筑面積5600，1-4層商場建筑面積11800，5層會所及物業管理1200，6-31層住宅建筑面積51025，總戶數936戶，建筑密度48.5%，容積率10.31，綠地率20%，停車泊位180位等。 （三）工程投資估算xxx商廈項目為南寧市大沙田開發區目前唯一在建的框架高層住宅樓，擬建31層，中高檔裝修，項目工程預計總投資11898.26萬元，其中：固定資產投資10907.60萬元，管理費用218.15萬元，銷售費用174.8

8、6萬元，建設期利息251.10萬元，不可預見費346.55萬元。資金籌措方案：項目業主自籌4200萬元，申請銀行貸款3000萬元，房屋預售收入滾動投入4698.26萬元。 （四）主要財務指標 1、項目計算期3年，建設期20個月 2、項目開發總成本（即總投資）11898.26萬元 3、總銷售收入17485.50萬元，其中：住宅銷售收入11225.50萬元，商場銷售收入5610萬元，車位銷售收入650萬元 4、稅前財務凈現值3255.75萬元，稅后財務凈現值2104.31萬元 5、稅前財務內部收益率131.29%，稅后財務內部收益率90.34% 6、利潤總額7144.48萬元，稅后利潤5718.9

9、3萬元，投資凈利潤率48.06% 7、稅前動態投資回收期2.47年，稅后動態投資回收期2.57年 8、貸款償還期2.63年（含建設期）。第二章 項目建設條件及項目概況一、項目概況 xxx商廈項目為高層中高檔商住樓，位于南寧市大沙田經濟開發區大沙田廣場南側，處于南寧市大沙田經濟開發區金沙大道與銀海大道的交匯處，介于邕寧縣于南寧市結合的交通樞紐位置，是南寧市大沙田經濟開發區的商業中心與人流物流中心，緊鄰農行邕寧縣大沙田支行辦公樓，毗鄰南寧江南客運站，與南寧市重點發展的江南交通樞紐州軸線江南路延長線相連，沿銀海大道可直接到廣西最大的私營工業園沿海經濟走廊開發區，進入桂海（桂林至北海）高速公路，東南方

10、向可由江南路、白沙大道至南寧吳圩機場高速路，向北可由江南大道直達南寧市商業中心南寧百貨大樓和南寧萬達商業廣場等，地理位置非常優越，可謂商住金三角。 本項目總用地面積6079，建筑占地面積2950，總建筑面積69625，其中：地下一層建筑面積5600，1-4層商場建筑面積11800，5層會所及物業管理1200，6-31層住宅建筑面積51025，總戶數936戶，建筑密度48.5%，容積率10.31，綠地率20%，停車泊位180位等。二、項目建設外部環境 （一）地理位置和行政區劃項目主要依托城市為南寧市和邕寧縣。南寧市是關系廣西壯族自治區的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，毗鄰粵、港、澳，面向東南亞，

11、背靠大西南，北回歸線以南，介于東經1074510851、北緯22132332之間，坐落在南寧盆地中部邕江兩岸，東接賓陽、橫縣、靈山，南臨防城港、欽州，西靠平果、扶綏、隆安，北連馬山、上林等縣市，是我國南部邊陲重鎮。總面積10029平方公里，其中市區規劃面積150平方公里，其中已建成市區面積110平方公里。南寧市現轄興寧、永新、新城、城北、江南、高新6個城區和邕寧、武鳴、橫縣、賓陽、上林、馬山六個縣。總人口281.20萬人，其中城區人口128.13萬人，主要居住有35個民族，其中壯族人口占全市總人口的63.2%。 （二）自然條件 南寧位于北回歸線以南，屬濕潤的南亞熱帶季風氣候。氣候特點是：炎熱濕

12、潤、盛夏對雨，冬干少雨，冬季無雪，四季花香，草綠樹蔥。全市年平均氣溫在21C左右，無霜期達344天，年平均降雨量1313.1毫米，主要集中在5-9月，比全國平均降雨量高一倍左右，屬多雨濕熱區。邕寧縣城位于北緯22122306，東經1075710851，東接橫縣，西連扶綏，南接上思、欽州、靈山，北與武鳴、賓陽接壤，邕江和八尺江從城區經過，蒲廟鎮位于邕江南岸，北鄰“湘桂”鐵路線，南靠南橫公路，水、陸交通十分便利。 （三）項目所在地經濟發展概況 1、南寧市經濟發展概況 項目主要依托城市為南寧市是廣西的首府城市，是廣西的政治、經濟、文化中心，它面向東南亞，背靠大西南，是西南出海大通道的中心樞紐城市，也

13、是中國東盟自由貿易區的“橋頭堡”，南寧市既是已列入國家“十五”發展計劃中的“南寧昆明經濟區”的龍頭城市，西部各省中唯一實施沿海開放政策的省會城市，又是作為國家西部大開發戰略中的大西南出海通道樞紐城市，作為區域性中心城市的作用日益顯著，將成為我國人流、物流、信息流的匯集地。據南寧市城市總體規劃（19952010） （以下簡稱規劃）和南寧市“十五規劃”，到2005年南寧市城市人口將達到150萬左右。隨著南寧市城市進程的加速和城市規模的擴展，南寧市優越的地理位置和區位優勢將更加明顯，使得南寧市房地產市場有著巨大的發展優勢。 改革開放的十多年來，南寧市不斷提高城市的綜合實力，努力塑造城市新形象，經濟建

14、設和精神文明取得了前所未有的發展。今天的南寧已經成為一個城市建設水平和對外開放程度相當高的初步現代化城市。2002年末，全市常住人口戶籍總戶數825387戶，總人口為297.71萬人，比上年增加3.15萬人，增長1.07%。全市國內生產總值356.07億元，比上年增長11.54%，增長幅度比上年高1.7百分點，財政總收入44.98億元，增長16.74%。2004年完成基本建設投資125.23億元，更新改造投資40.25億元，房地產投資66.04億元，分別增長29.12%、44.86%、67.26%。由于基數較大增速比較平穩，更新改造投資保持較快增長，房地產增速仍然強勁。從三次產業看，2004年

15、全年第一產業完成投資3.21億元，第二產業完成投資45.30億元，第三產業完成投資212.25億元，同比分別增長41.85%、33.54%、38.16%，一、二、三產業投資增速比2003年分別提高了26.45、11.36、9.77個百分點，一、二、產業投資增速明顯加快。2004年全市共有在建項目1978個（不含房地產項目，下同），同比增長21.57%。其中，新開工項目1275個，同比增長14.66%，新開工項目數量占項目總數的64.46%，新開工項目計劃總投資194.95億，新項目對南寧市后續投資增長提供了強勁動力。2004年全市共有在建“136”項目190個，完成投資70.16億元，同比增長

16、64.05%。竹溪民族立交橋、會展中心一期配套工程、永和大橋、江北堤路園、濱江路、英華路等66個服務南博會基礎設施建成竣工和荔園山莊等60多家賓館改造的建成使用，為首屆博覽會成功舉辦增添了光彩，促使城市面貌煥然一新，順利實現“三年中變化”的目標。 2、邕寧縣經濟發展概況 邕寧縣位于廣西壯族自治區南部，屬自治區首府南寧市轄縣，面積為472K，總人口90多萬人，2001年全縣國內生產總值為41.6億元，財政收入為3.2億。擁有兩個國家級經濟開放區（大沙田經濟開發區、沿海經濟開發區），一個自治區級開發區（仙葫經濟開發區），兩個縣級（農業綜合開發區、頂獅山的文化遺址）開發區，地理位置得天獨厚，三面環抱

17、首府南寧市，處于西南大通道的樞紐地帶和沿海“金三角”咽喉地帶，目前廣西重點開發103公里長的廣西沿海經濟走廊有60公里在邕寧縣境內，交通便利，桂海高速公路貫穿縣境內，境內有4個出入口，湘桂鐵路途經邕寧，水路沿邕江可達梧州、廣州、香港、澳門，縣境內有南寧國際機場，縣城有南北兩面三條二級公路連接南寧市，基礎設施比較完善，全縣已于2001年實現村村通公路、通電話和廣播電視，農網改造已全面完成，水電充裕，大沙田、沿海、仙葫三大開發區已形成規模，豐富的物產，使邕寧素有“糖蔗之鄉”之稱，是全國甘蔗、糧食、瘦肉型豬生產基地，縣內貝丘遺址的發現，使具有悠久歷史文化的壯族起源地之一的邕寧縣，更是聞名海內外，成為

18、1997年全國十大考古發現之一。縣城蒲廟鎮為邕寧縣人民政府所在地，是全縣政治、經濟、文化中心，縣城區面積5.25萬，2000年人口為6萬人，是以利用本地資源的制糖、建材、農產品加工為主的城鎮。 3、南寧市大沙田經濟開發區經濟發展概況 南寧市大沙田經濟開發區為國家經濟技術開發區，現有人口3萬多，總規劃面積39.6平方公里，地處南寧市南面，南（南寧）北（北海）二級公路、南寧蒲廟二級公路、桂林北海高速公路、黎塘南寧鐵路復線縱橫整個開發區，具有沿江、沿市、沿路、沿海、沿邊的五沿優勢。目前，已基本完成首期6.5平方公里的開發。現在開發區投資的各類企業共有130多家，協議投資26億多元，實際投資10億元，

19、其中有來自日本、澳大利亞、瑞士、泰國、香港、臺灣等國家和地區的三資企業21家，初步形成了以飼料、建材、醫藥、機械加工和房地產為主的現代產業群。大沙田經濟開發區二期規劃面積33.1平方公里，主要沿邕江及南寧西津公路往東發展，內有黎塘至沙井的火車貨運站，南寧市規劃中的重點工程風雨橋把新區同南寧市青秀山風景連成一體，區位優勢得天獨厚，發展前景不可估量，沿江15000畝土地以休閑娛樂、倉儲碼頭、房地產開發為主，新區近30000畝土地重點引進電子、家電、制藥、農副產品加工等各類工業項目和一些大型專業市場，如擬籌建的南寧五象嶺度假村、大沙田臨江別墅城、二手車交易市場、大沙田貨運碼頭、廣西農產品集散中心、廣

20、西花卉市場等大型項目，大沙田新區已經成為一個客商理想的綜合性投資區。“十五”期間，大沙田經濟開發區發展目標為：建成以食品、化工、飼料等輕工業和商貿、金融、科技等服務業為主，環境優美的新興城鎮。 4、沿海經濟開發區經濟發展概況 廣西沿海經濟開發區成立于1993年6月，系國家級經濟技術開發區和全國鄉鎮企業東西合作示范區、全國鄉鎮企業科技園區。開發區位于廣西首府南寧市南部，地處南寧至北海二級公路兩旁的帶狀區域，北端距南寧市中心僅5公里，距南寧國際機場30公里，南端距欽州港35公里、北海港145公里、防城港70公里。南寧北海高速公路、南寧北海二級公路穿開發區南北，南寧市第二大火車客運站南寧市玉洞火車站

21、和南寧市玉洞物流中心就坐落在開發區的中心地“玉洞商貿城”。開發區規劃面積135平方公里，規劃人口60萬，規劃開發建設以建設工業、商貿物流和特色休閑娛樂旅游三大功能為主。經過9年多的開發建設，已形成建材、機械、輕工、有色金屬、飼料、醫藥、特色休閑娛樂等行業群，建成了廣西最大的私營企業工業園和鄉鎮企業示范基地。沿海經濟走廊開發區主要目標是：以發展建材、化工、食品、藥品、飼料、機械、電子等工業為主。依托中心城市南寧的輻射，沿著南北公路進行開發，逐步進行開發，逐步形成以商住、商貿、工業園、旅游度假小區，功能各異，優勢互補的衛星城鎮體系。第三章 項目總體規劃與布局規劃 一、項目設計規劃總體構思 本項目設

22、計單位項目業主管理高層集體研討，確定由具有豐富設計經驗和先進設計理念的福建省南平市建筑設計研究院擔綱全程設計。設計單位在建筑業界內具有非常的設計實力和享有盛譽，在當地建筑業界有重大影響力，并于項目業主高層人員有多年的良好合作關系，2004年12月編制完成了規劃總平面圖和廣西南寧xxx商廈設計方案。（一）規劃設計指導思想本項目設計貫徹執行國家政策法令，注重環保，確保滿足規劃、環保、消防、人防、抗震等各項技術要求。（二）充分利用地形和區位優勢，因地制宜進行項目設計規劃本項目用地呈三角形狀，被譽為大沙田經濟開發區金三角，充分考慮項目所在區域為商業中心、人流中心和金融中心的區域特征，采取商住結合設計，

23、有效利用基地資源，充分體現項目的商業價值和地域價值，提升城市功能，改善和提升項目所在區域投資環境和城市品位，創造優雅環境，推動經濟發展和城市建設。（三）經濟效益與社會效益的并重根據xxx商廈項目所處的區位條件、交通便利優勢、社會經濟背景等，堅持經濟效益與社會效益并重的原則，把本項目開發建設成為南寧市大沙田開發區標志性中高檔高層商住建筑，推動南寧市大沙田經濟開發區、沿海經濟開發區和江南高新技術經濟開發區以及江南區域房地產業的發展，加快城市建設。二、項目總體設計規劃 （一）總平面布置1、本工程建筑主體南退用地界線14.5米，北退用地界線5米以上，西退用地紅線5.0米以上，東退用地紅線大于14.0米

24、。2、結合地形主樓采用雙塔平面布置在南面，裙房北面采用圓弧形于大沙田開發區大沙田廣場呼應，主體南退以豐富廣場方向的建筑外觀。3、在交通組織上，主要住戶人流通過南向道路進入，地下車庫出入設在基地西南角，互不干擾。商場主入口設在北面靠大沙田廣場的中部位置，減少對城市道路和住戶的干擾，提高住戶在交通方面的效率。4、在綠化布置上，北面預留出空地布置綠化與大沙田廣場形成整體，周邊空地均設置空中花園為住戶提供休閑場所，又為住戶提供一個交往、健身、娛樂的好場所，亦為城市提供了難得的景觀。（二）平面功能設計 1、本項目用地面積6079，不屬于大規模開發小區，不具備建設多功能小區的條件。建筑物主要按照福建省南平

25、市建筑設計研究院2004年12月編制完成規劃總平面圖和xxx商廈設計方案進行規劃建設，本項目工程平面為塔形公寓式住宅，交通核心筒位于建筑平面中心，每個塔樓為一個獨立的防火區，主要按三梯平面設計，規劃設計每層四種戶型。本項目規劃建設總共31層，總建筑面積69625，其中：地下一層建筑面積5600，14層商場建筑面積11800，5層會所及物業管理1200，631層住宅建筑面積51025，總戶數936戶，均為中小戶型住宅。在平面功能設計上，力求突出表現對居住人性化的關懷，布局緊湊，結構合理，使每戶都盡量多的好朝向及好景觀。 2、各戶型均保證明廚、明廳、明臥，多數戶型為明衛，做到戶型不大，標準不低，保

26、證房內采光通風良好，實現房間布置合理，面積利用充分，避免相互干擾的最優化住宅單體。（三）立面造型設計1、本項目在立面造型上，通過采用線型、色彩、虛實等對比手法有運用，塑造出一種造型挺拔、現代感強的高層建筑表象，使之成為南寧市大沙田經濟開發區的一個建筑兩點。2、單體造型別致，富有現代感的外型和人性化的分格尺度，溫馨的色彩，同時營造宜人的居住環境，與相對規整的周圍的建筑形成了生動的對比，以達到在城市中有和諧又不失個性的效果，給人以清晰明亮的視覺感受，屋頂上的構架造型亦為其時代感添上一筆，以利于塑造特色鮮明的市場形象，提高項目市場競爭力。三、主要建設項目及功能規劃、結構布局（一）主要建筑物及裝修規劃

27、設計 本項目工程結構設計主要采用鋼筋砼框架剪力墻結構體系，樓面、屋面均為現澆鋼筋砼梁板式結構。工程按6度抗震等級設計，工程框架與剪力墻抗震等級為三級，建筑高寬比以及基礎埋置深度均滿足高規要求，裙房部分與主體為一體，裙樓設置后繞帶，兩座塔樓之間設抗震縫，基礎形式根據地質勘察報告擬采用人工挖孔樁。 裝修規劃主要對外墻、內墻、樓地面、圍戶墻體、吊頂及天棚、電梯、地下室防水和屋面進行裝修，裝修執行國家98ZJ001等行業標準。 （二）交通規劃 1、在交通組織設計上，本項目工程為商住樓，主體為31層，裙房14層為商場，商場部分設三部封閉電梯，兩部自動電梯和一部客貨兩用電梯。住宅部分設兩部剪力梯，六部電梯

28、。其中兩部兼做消防電梯，剪力梯及消防電梯通至地下室。 2、在道路規劃設計上，本項目工程建筑南側設有6.0米寬消防車道，并環繞建筑形成環形，轉彎半徑9米，地下車庫坡道為雙車道寬7.0米，轉彎半徑大于6.0米，基本上實現了人車分流，滿足消防要求。根據南寧市城市規劃管理技術規定第九章停車場地的設置要求規定，規劃在地下一層建設130個停車位，地面規劃設計臨時泊車位50個，以滿足房主停車和商場購物者停車的要求。本項目對外交通聯系非常便捷快速。 （三）電氣設計本項目電氣規劃建設的內容主要包括：高低壓供配電系統、照明配電系統、動力配電系統、人防、防雷接地系統、有線電視系統、電話系統與樓宇對講系統、火災自動報

29、警及消防聯動控制系統等，本工程按高規一類設計。電氣工程建設主要參照民用建筑電氣設計規范（JGJ7T161992）、火災自動報警系統設計規范（GB500161998）、通用用電設備配電設計規范（GB500551993）、有線電視系統工程技術規范（GB502001994）等相關國家規范標準進行規劃建設。1、本工程要求大沙田供電局由附近開閉所提供10KV高壓電源一路，引至下一層10KV高壓變電所。2、電費計量以高供高計方式由供電部門單獨計費，主層商住樓由小區物業管理部門統一以一戶一表向住戶計費再向供電部門結算。用電負荷估算為5109KW。3、弱電設計主要為電話系統、電視系統、住宅保安對講門話系統和寬

30、帶網系統。本工程在地下層設一間電話交接間、通訊電纜由大沙田開發區電信模塊局引來，電話設計標準為住宅每戶設計一門終端盒，商場每層50平方米設一個終端盒，共設計1380個電視終端盒。住宅保安對講門話系統共按住戶572戶進行設計。寬帶網系統按住宅每戶設一個終端，商場每層預留10個終端，共設計612個終端，其中住宅572個終端。（四）給水工程規劃 本項目給水工程可利用項目北側市政自來水管及污水管網條件，城市給水設施規劃較完善，給水系統由北側市政自來水管引入DN150進水管，預計本項目工程最高日用水量為480立方米，最大時用水量為5立方米，地下室及一至四層用水由市政管網直接供給，五層以上由水泵加壓至層頂

31、水箱后上行下給，供給各用水點，可確保生活及消防用水安全。（五）排水工程規劃 本項目給水工程主要為建筑紅線范圍內的室內、室外排水工程，工程排水采用雨污分流。生活污水經化糞池處理后排入北側市政污水管。本工程污水排放量約為375立方米/D，工程室內外生活污水與雨水分流，雨水匯集后分別排至東西兩側市政雨水管。（六）消防給水排水規劃 本項目消防給水排水規劃主要包括建筑紅線范圍內的室內、室外消防給排水設計，主要按照上級主管部門對本工程的有關批文及建筑方案設計說明、“高層民用建筑設計防火規范”、“自動噴水滅火系統設計規范”、“建筑滅火器配置設計規范”等消防技術法規及給排水設計現行規范。以上建筑附屬工程要注意

32、協調好水、電、電信、寬帶網、管道煤氣、交通等市政設施的配套聯網。（七）暖通設計規劃 本項目暖通設計內容主要包括：大樓消防及排煙系統、地下室車庫及設備用房通風排氣系統、防空地下室人防通風系統。通風工程主要按采暖通風與空氣調節設計規范（GB500192003）、高層民用建筑設計防火規范（GB5004595）、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（GB5006797）等現行主要規范進行建設。地下室車庫按6次/小時換氣次數設排風系統，地下室變配電房、發電機房、水泵房均設有機械送、排風系統，以消除余熱，其中變配電房換氣次數為15次/小時以上，水泵房換氣次數6次/小時。住宅、衛生間、廚房預留排氣扇、抽油煙機

33、位置。（八）綠化工程規劃 本項目綠化工程規劃主要在北面留出空地布置綠化，按綠地率20%進行規劃建設，與大沙田廣場形成整體，周邊空地均設置綠地以隔絕城市道路的干擾，同時為住戶提供更多、更美的溝通平臺和人性化交流空間，讓住戶走出房間，走到一起，為住戶營造一個優美的、寬容的、文化的、和諧互動的商住環境，裙樓層面即第五層結合管線轉換層設置空中花園為住戶提供休閑場所。 （九）建筑防火設計 1、總平面設計方面：建筑四周設環形消防車道，路寬不小于5米，轉彎半徑9米，建筑退距符合防火間距要求。 2、建筑單體方面：建筑主體為鋼筋混凝土結構，耐火等級為一級，隔墻均為燃燒體；主體南側均為消防登高面，總長度大于周長1

34、/4；主樓為31層內廊式高層住宅，標準分二個防火區，每個防火區小于1000平方米，設有兩部為消防電梯，各防火分區一部，裙房每層為一個防火分區；地下室停車規則設計130輛，設一個汽車出入口；消控中心設于地面一層，S=30平方米；住宅部分設單獨出入口，與商場完全隔開。 3、給排水方面： 本項目工程按一類高層建筑進行防火設計，室內消火栓用水量40L/S，室外消火栓用水量30L/S，火災持續時間按二小時計，自動噴淋用水量為30L/S，火災持續時間按一小時；消防水源主要從北側市政水管引兩路DN150管繞建筑四周鋪設成為環狀網，并引入地下室生活、消防水池，按照消防設置要求分別設置室內消火栓系統和自動噴淋系

35、統。 4、暖通方面： 為保障大樓內人員在火災時安全疏散和消防自救工作的順利進行，本工程住宅及地下室樓梯間及前室采用機械加壓送風系統，使其保持正壓狀態阻止煙氣侵入，裙房封閉樓梯間采用開啟外窗進行自燃排煙；地下室車庫及設備設有機械排煙系統，火災時由消控中心開啟排煙風機進行排煙，通風系統一般按防火分區設置，風管防火區均設有防火閥。 5、電氣方面： 消防電氣按一類高層建筑規范設計，消防設備用電按二級負荷供電，設有火災自動報警，火災應急照明及疏散指示照明，火災事故廣播系統、消防電話，并設有消防聯動控制。消防產品選用依照產品質量法的規定確定檢驗合格的消防產品。消防工程委托由具有消防工程施工資質施工隊伍進行

36、施工。 （十）人防設計規范 1、建筑方面：本項目工程人防地下室設于地下一層，共分兩個區。各區掩蔽人數1200人，分別設有一個室內出入口和一個室外出入口，按照平戰結合原則，平時為汽車停車庫，戰時為六級人防地下室。 2、給排水方面：人防進出口設集水坑，以備戰時收集被污染水并由防護人員專門處理，平時排地面集水，由潛水排污泵提升至室外污水管；人防區內預留干廁位置及污水調節池位置，戰時砌筑；所有穿越人防地下室的給排水管在防護結構層內加設剛性，戰時人防內排水管均采用混凝土包裹，給水管入口加防爆波閘等加固設防處理。 3、暖通方面：防空地下室按六級防空需要每個防護單元均設有一套獨立的機械通風系統，可實現戰時的

37、清潔式、濾毒式、隔絕式通風；為滿足平戰結合的要求，戰時使用的通風設備及管道平時不安裝，但通風系統的預留洞及預埋土建施工時到位。 4、電氣方面：地下一層設置六級人防二個區，平時電源由本樓市電供給，戰時電源由區域人防電源供給。 5、防雷方面：在項目區內按照專業部門規范要求設置消火栓及防雷設施，建筑物設防烈度為七度，防雷裝置按照建筑房類設計規范（GBJI783）的要求設計。 （十一）環保設計 1、建筑方面：本項目規劃綠地率為20%，通過大量的綠化布置，將建筑與城市道路加以隔離，北側為廣場公園；設備機房設置于地下室，機房四壁及天棚采用消聲材料；住宅廚房油煙氣均高空排放。 2、給排水方面：常用水泵采用隔

38、振措施以降低噪聲污染；為保證水質，水池及水箱采用白瓷磚貼面，以便清洗；室外雨、污分流，生活污水經化糞池處理后排入北側市政污水管，雨水排至市政雨水管。 3、暖通方面：通風系統所有設備均采用低噪音型，并設有減振措施；地下室排風均用風道引至地面2米以下排放，以減少對地面行人的影響。 4、電氣方面：本工程柴油發電機、機房設在地下一層，機組設備設置隔震墊，機組排煙管道設置消音器；發電機組熱氣通過管道向室外墻1.8米以上排放；發電機組排煙設置專用煙道，直通高層屋面排放。 （十二）項目工程進度規劃項 目2005年2006年12345678910111212345678土地平整勘測設計臨時工程樁基礎工程土建工

39、程裝飾裝修工程室外工程、綠化工程銷售推廣驗收交付使用 文字說明：2004年12月27日舉行開工儀式，2005年1月份完成土地平整及地質勘測，2005年3月進行工程招標，并開始進行樁基礎工程和基坑之護工程施工建設；2005年5至次年2月份進行主體工程施工，其中：2005年59月份完成15主體工程建設，7月至次年2月份完成631層主體工程建設，2005年9月份進行銷售推廣階段；2006年1月8月進行裝飾裝修工程，2006年58月份進行裝飾裝修工程，2006年58月份進行室外工程和綠化工程，2006年8月份竣工驗收并分期交付使用，建設期20個月。 第四章 項目外部環境及市場前景可行性分析一、廣西房地

40、產市場狀況據廣西房地產信息網和廣西統計網有關資料顯示，2004年廣西房地產開發投資額在2003年首次突破百億元大關的基礎上，完成投資達192.35億元，比上年增長3.17%，房地產開發投資保持較快增勢，開發投資再創歷史新高，增長速度高于全社會固定資產投資，居各類投資之首。在完成投資中，住宅投資112.74億元，增長25.1%，占全部房地產開發投資的58.6%，其中經濟適用房投資1.13億元，減少59%；辦公樓投資2.6億元，增長47.7%，占全部房地產開發投資的1.4%；商業營業用房投資35.1億元，增長94.6%，占全部房地產開發投資的18.2%。由于城市綜合整治力度加大以及南博會項目拉動，

41、帶來了房地產需求增大，全區房地產開發規模繼續擴大。2004年，全區在建的商品房建設施工規模達2998.91萬平方米，比上年增長35%，其中新開工面積1313.97萬平方米，增長23.6%。在商品房建設施工規模中，住宅施工面積2322.06萬平方米，增長34%；辦公樓施工面積42.98萬平方米，增長10.6%；商業營業用房483.29萬平方米，增長43%。在商品房新開工面積中，住宅占75.5%，辦公樓占1.1%，商業營業用房占18.6%。隨著西部大開發戰略實施和中國-東盟自由貿易區的建立，廣西正式為各方投資建設的熱土。2004年舊城改造和城市基礎建設以及危舊房屋的拆遷力度進一步加大，在一定程度上

42、擴大了購房群體。上海、溫州等城市購房團的涌入，也使我區商品房銷售市場持續活躍，個人購房熱情不減。2004年，全區商品房銷售面積820.36萬平方米，比上年增長30.1%。其中：商品住宅銷售面積749.79萬平方米，增長32%；辦公樓銷售面積6.14萬平方米，增長7.1%；商業營業用房銷售面積53.97萬平方米，增長10.4%。在商品房購銷中，個人購買為九成以上，購買的商品房面積812.65萬平方米，比上年增長32.7%，其中住宅面積747.06萬平方米，占商品住宅銷售總量的99.6%。2004年，全區商品房實現銷售額170.85億元，比上年增長42.8%，平均價格為2083元/平方米，每平方米

43、比上年增長185元，上升9.8%。其中住宅平均銷售價格1886元/平方米，上升8.1%；辦公樓平均銷售價格3186元/平方米，下降22.1%；商業營業用房平均銷售價格4723元/平方米，上升38.3%。商品房銷售價格呈上揚趨勢。總體來看，2004年我區房地產開發投資仍保持較快增長速度，房地產開發投資保持較快增勢，開發投資再創歷史新高，全區房地產開發規模繼續擴大，商品房銷售持續旺盛，呈上揚趨勢，在國家宏觀調控政策引導下，房地產市場運行總體穩健、理性，保持了持續健康發展的可喜勢頭。二、南寧房地產市場狀況及前景隨著近幾年國家宏觀經濟態勢的穩定發展和國家各種激活房地產業政策的出臺，南寧市國家級“八屆環

44、境獎”的獲得，南寧市經濟態勢的穩定發展，自2000年以來，雖然近兩年國家采取的微縮的宏觀調控政策，但是南寧市商品房銷售市場一路攀升，2000年商品房銷售8895套，共1027032平方米，總售價19.245億元；2001年商品房銷售9585套，共1014972平方米，總售價24.97億元。2002年南寧市房地產業新開面積216.28萬平方米，同比增長71.13%；房屋竣工面積174.6萬平方米，同比增長13.38%；商品房銷售面積34.8萬平方米，同比增長6.1%，銷售金額7.73億元。2004年，隨著“136”項目的實施和推進，三年中變化基本實現，南博會永久落戶南寧，舊城改造及城市中心輻射擴

45、展，隨著南寧市委市政府“工業強市百億投資”工程和“商業活市百億投資”工程的實施，投資環境的優化和招商引資力度的加大，南寧市房地產投資銷售兩旺，全年共完成投資66.04億元，同比增長67.26%，房地產銷售額達94.53億元，同比增長1.18倍。銷售大于投資，南寧市房地產處于快速良性發展態勢。三、項目所在區域房地產市場現狀及發展前景分析項目所在區域南寧市大沙田經濟開發區為國家經濟技術開發區，近年來房地產開發主要以個人自建為主，除了90年代初開發的錦繡銀莊、鴻喜花園等幾個小區外，商品房的開發較少。隨著南寧市大沙田經濟開發區的經濟發展和人口的增長，現在開發區投資的各類企業共有130多家，其中有來自日

46、本、澳大利亞、瑞士、泰國、香港、臺灣等國家和地區的三資企業21家，初步形成了以飼料、建材、醫藥、機械加工和房地產為主的現代產業群，現有人口3萬多，總規劃面積39.6平方公里。由于特殊的沿江、沿市、沿路、沿邊的五沿地理優勢以及南寧市136工程的實施，南寧市城市中心東擴南移步伐的加快，大沙田開發區已經成為邕寧縣三大開發區即仙葫經濟開發區、沿海經濟開發區和大沙田開發區中人口最多、商業氣氛最濃、人氣最旺的開發區，已經成為中外商家的投資熱土。特別是在國家限制土地資源向私人銷售的土地政策以后，以自建房為主的房地產急劇萎縮，商品房開發氣候已經形成，目前正在開發建設有房地產項目有大型臨江精品社區新加坡城、陽光

47、新城、鑫金現代城、福田家園等樓盤，大沙田開發區已經成為眾多房地產開發商投資熱點。隨著住房制度改革進一步深入及個人住房抵押貸款逐步完善，從南寧市近幾年房市銷售情況來看，商品住宅一直處于良好的銷售勢態。另外近幾年來市政府加大了對城市的舊城改造力度，隨著大面積居區拆遷，大沙田開發區合適實惠的房價吸引了大量市民的向外搬遷和購房，也在一定程度上助長了商品房業的發展，住宅的需求呈上升趨勢。四、項目周邊可比物業情況綜合分析本項目的特點及南寧市大沙田經濟開發區房市情況，選取項目周圍物業進行對比如下：1、福田家園類型：多層小區住宅地址：大沙田開發區建設路與團結南路交匯處銷售價格：1522-1600元/平方米戶型

48、設置情況：中小戶型項目配套情況：無配套設施2、鑫金麗園類型：多層小區地址：大沙田開發區金沙大道團結南路銷售價格：1528-1588元/平方米戶型設置情況：中小戶型項目配套情況：配套設施相對齊全3、陽光新城類型：多層大社區，占地500畝地址：大沙田開發區金沙大道269號總建筑面積：55平方米戶型設置情況：大中戶型兼備 銷售價格：1500-1800元/平方米，均價1600元/平方米項目配備情況：配套設施齊全4、新加坡城類型：多層大社區地址：大沙田開發區金沙大道銷售價格：均價1800元/平方米戶型設置情況：大中戶型兼備項目配套情況：屬大型社區，配套設施齊全5、江南玫瑰園類型：大型高檔別墅區域，占地3

49、50畝地址：南寧市江南路江南車站處銷售價格：公寓2300-2400元/平方米戶型設置情況：大中戶型兼備項目配備情況：屬成熟大型社區，配套設施齊全五、項目優劣分析本項目位于國家級經濟技術開發區南寧市大沙田經濟開發區金三角地段，南寧市大沙田經濟開發區目前行政管理尚隸屬邕寧縣管轄，國務院已下文批準作為良慶區歸屬南寧市管轄，目前尚未正式掛牌成立。本項目周邊有陽光新城、新加坡城、江南玫瑰園等大型樓盤。為了規避本項目與其他房地產項目同業競爭造成的投資風險，知曉本項目與其他樓盤優劣，深入挖掘和張揚本項目優點，是本樓盤成功銷售的基本點。本樓盤優劣形勢分析如下：（一）優劣分析1、政策優勢一方面，在我國和區域人口

50、總量過大、有效商住土地資源逐漸稀缺的背景下，大力提倡高層住宅建設和商住樓一體化有利于提高項目所在地土地利用律，有利于提高城市功能，符合國家產業政策和建筑行業政策。另一方面，本項目邕寧縣、南寧市大沙田開發區管委會2004年重點開工建設項目，也是南寧市大沙田開發區未來的標志性高層住宅建筑，將結束南寧市大沙田經濟開發區和沿海經濟開發區等區域沒有高層商住樓的歷史，有利于改善南寧市大沙田經濟開發區投資環境，因此，本項目得到當地政府的大力支持。2、交通優勢本樓盤位于南寧市大沙田經濟開發區十三小區大沙田廣場南側，處于南寧市大沙田經濟開發區金沙大道與銀海大道的交匯處，介于邕寧縣與南寧市結合的交通樞紐位置，是南

51、寧市大沙田經濟開發區的商業中心與人流物流中心，緊鄰農行邕寧縣大沙田支行辦公樓，毗鄰南寧江南客運站，與南寧市重點發展的江南交通樞紐軸線江南路延長線相連，有31路、21路、25路、大沙田至火車站專線、501路等多路公交車可直達市內各城區，沿銀海大道可直接到廣西最大的私營工業園沿海經濟走廊開發區、進入桂海（桂林至北海）高速公路，東南方向可由江南路、白沙大道至南寧吳圩機場高速路，向北可由民族大道直達南寧市商業中心南寧百貨大樓和南寧萬達商業廣場等，地理位置非常優越，交通非常便捷。3、區位優勢近年來南寧市大沙田經濟開發區規劃檔次不斷提高，配套設施日漸完善，本項目周邊有大沙田開發區管委會、大沙田開發區小學、

52、大沙田大聯小學、廣西中醫學院、廣西醫科大學第二附屬醫院等政府機構、公益事業單位，有農行邕寧縣大沙田支行、工行南寧市大沙田分理處、建行南寧市大沙田分理處、邕寧縣信用合作社和邕寧縣保險公司大沙田分公司等金融機構，附近有大沙田新建農貿市場、景皇綜合市場、緊晶商業廣場、聚福隆大型超市等商業、文化中心，配套齊全，東北面緊臨金沙大道，西側靠銀海大道，享有“金三角”盛譽，可謂商住黃金寶地。4、升值優勢由于本項目目前周邊沒有高層，是大沙田經濟開發區唯一已規劃的標志性建筑；按照國務院和南寧市政府行政規劃，大沙田經濟開發區將劃歸南寧市政府管轄；本項目所在區域為新區，交通非常便捷；處于金融、商業、交通樞紐中心，區位

53、優勢非常明顯。綜合幾方面因素，升值空間很大。5、規劃優勢本樓盤主要以中小戶型為主，開發定位為中高檔樓盤，可滿足不同層次不同消費群體的需求；本項目為高層商住樓結合，周邊沒有高層，將作為南寧市大沙田經濟開發區新的形象標志。（二）劣勢分析本項目周邊有陽光新城、新加坡城、江南玫瑰園等三大樓盤，對本項目中小戶型有一定的沖擊；項目所在區域目前還不是屬于南寧市，在價格上暫時還不能達到太高的標準；受歷史城市規劃限制和作為新區，周邊環境相對雜亂；本地段還處于投資完善階段，各項建設還不是非常完善，因此本項目地段房租目前較便宜。六、項目客戶定位分析（一）商鋪定位本項目所在地段是南寧市大沙田經濟開發區商業活動最繁華地

54、段，周邊商業氣氛較濃，周邊晌午本項目擁有如此大規模的商鋪量和大型商業廣場，但目前尚屬于南寧市商鋪較低的地段，且周邊環境相對雜亂。因此，本項目商鋪定位類型為SHOPPING-MALL（一站式休閑購物廣場），規劃目標為南寧市大沙田經濟開發區大型購物、休閑和娛樂商業廣場，可填補項目所在區域商業空白。（二）住宅客戶定位本項目住宅主題類型為標志性高層住宅，分析認為，白領階層是城市中最具有小資情調的群體，突出個性、選擇品牌是白領階層購買商品的兩個重要前提，本樓盤作為南寧市大沙田經濟開發區的標志性建筑，也將成為南寧市的一個品牌項目，完全符合白領階層的購買特點，同時本項目一至五層SHOPPING-MALL也符合白領階層對購物環境的需求。一方面，目前南寧市房價均價在2500元/平方米，相比之下，大沙田經濟開發區2000-2200元/平方米價格更能吸引購房者的眼球，再者目前該區域最貴的房地產項目在均價上與南寧市相距甚遠，本項目