1、大興生物醫(yī)藥基地東配套大興生物醫(yī)藥基地東配套1111號居住項(xiàng)目號居住項(xiàng)目可行性研究報告可行性研究報告20102010年年1212月月1金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司前前 言言一、可研相關(guān)責(zé)任人員一、可研相關(guān)責(zé)任人員二、項(xiàng)目評價與公司發(fā)展戰(zhàn)略二、項(xiàng)目評價與公司發(fā)展戰(zhàn)略三、公司土地儲備資金使用情況三、公司土地儲備資金使用情況四、奕興公司在跟項(xiàng)目匯總四、奕興公司在跟項(xiàng)目匯總2生物醫(yī)藥基地生物醫(yī)藥基地 11居住用地項(xiàng)目可研報告相關(guān)責(zé)任人員居住用地項(xiàng)目可研報告相關(guān)責(zé)任人員一、可研相關(guān)責(zé)任人員一、可研相關(guān)責(zé)任人員序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目奕興公司負(fù)責(zé)人奕興公司負(fù)責(zé)人控股本部負(fù)責(zé)人控股本部負(fù)責(zé)人公司主管

2、領(lǐng)導(dǎo)公司主管領(lǐng)導(dǎo)1工期計劃趙甲 張薊東劉洋郭齊放2工程成本趙甲 張薊東劉洋郭齊放3項(xiàng)目定位趙甲 張薊東高劍高靚4設(shè)計方案趙甲 張薊東田菡高靚5經(jīng)濟(jì)測算趙甲 張薊東孫順莉 孫鵬于蓉6是否滿足公司業(yè)績需要毛學(xué)俊盧東亮高靚7整體內(nèi)容審核毛學(xué)俊于蓉3二、項(xiàng)目評價與公司發(fā)展戰(zhàn)略二、項(xiàng)目評價與公司發(fā)展戰(zhàn)略【區(qū)域戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略】：立足北京，面向全國重點(diǎn)城市； 項(xiàng)目評價：項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)，地處南部生態(tài)宜居新城，城市軌道交通日項(xiàng)目評價：項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)，地處南部生態(tài)宜居新城，城市軌道交通日趨發(fā)達(dá)，未來市場空間較大。趨發(fā)達(dá)，未來市場空間較大。【產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略】：通過開發(fā)和持有城市綠色物業(yè)產(chǎn)品； 項(xiàng)目評價：

3、產(chǎn)品定位為中檔住宅，中小套型、中高品質(zhì)，打造公司項(xiàng)目評價：產(chǎn)品定位為中檔住宅，中小套型、中高品質(zhì)，打造公司“金金”字序列字序列住宅產(chǎn)品，符合公司產(chǎn)品定位。住宅產(chǎn)品，符合公司產(chǎn)品定位。【客戶戰(zhàn)略客戶戰(zhàn)略】：為消費(fèi)者提供綠色物業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)； 項(xiàng)目評價：客戶定位以依賴軌道交通的首置類客戶為主，為消費(fèi)者提供舒適宜居項(xiàng)目評價：客戶定位以依賴軌道交通的首置類客戶為主，為消費(fèi)者提供舒適宜居的居住環(huán)境，符合公司客戶戰(zhàn)略。的居住環(huán)境，符合公司客戶戰(zhàn)略。【社會責(zé)任社會責(zé)任】：致力于提升城市價值； 項(xiàng)目評價項(xiàng)目評價：該項(xiàng)目有利于生物醫(yī)藥基地居住配套設(shè)施完善，并將成為大興區(qū)及北該項(xiàng)目有利于生物醫(yī)藥基地居住配套設(shè)施完善

4、，并將成為大興區(qū)及北京市新的大型居住社區(qū)，有助于提升區(qū)域價值。京市新的大型居住社區(qū)，有助于提升區(qū)域價值。【品牌戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略】：打造金融街綠色商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌； 項(xiàng)目評價：通過居住用地開發(fā)，為周邊產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)，鞏固金融街商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目評價：通過居住用地開發(fā)，為周邊產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)，鞏固金融街商務(wù)地產(chǎn)品牌。品牌。【股東價值股東價值】：實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、健康、穩(wěn)健成長。項(xiàng)目評價項(xiàng)目評價：未來為公司提供利潤增長，為公司持續(xù)健康發(fā)展提供業(yè)績支持。未來為公司提供利潤增長，為公司持續(xù)健康發(fā)展提供業(yè)績支持。4三、公司土地儲備資金使用情況三、公司土地儲備資金使用情況2010年底至2011年6月30日公司可用項(xiàng)目土

5、儲資金預(yù)計為人民幣60億元項(xiàng)目排序城市項(xiàng)目名稱投資金額（億元）投資時間持股比例審批情況自有資金投入（億元）1北京E242010年12月100%股權(quán)董事會已審批42北京菜西項(xiàng)目52010年12月100%股權(quán)董事會已審批5合計99上述項(xiàng)目完成投資后，至2011年6月30日公司可用項(xiàng)目土儲資金預(yù)計為人民幣51億元項(xiàng)目排序城市項(xiàng)目名稱投資金額 （億元）投資時間持股比例資金落實(shí)情況自有資金投入 （億元）1重慶B19-1項(xiàng)目10.82010年12月100%股權(quán)昆侖信托10.82重慶B19-2項(xiàng)目5.22011年1月100%股權(quán)昆侖信托5.23北京大興亦莊X1-3項(xiàng)目25.62010年12月100%股權(quán)自有

6、資金12億，債務(wù)性融資13.6億124北京大興生物醫(yī)藥11號地16.92010年12月100%股權(quán)自有資金8億，債務(wù)性融資8.9億85北京舊宮東站3號地352011年1月100%股權(quán)自有資金20億，債務(wù)性融資15億206天津金融城項(xiàng)目502011年1季度51%股權(quán)基金股權(quán)合作257北京石景山五里坨項(xiàng)目162011年1季度85%股權(quán)自有資金168重慶溉瀾溪項(xiàng)目152011年1季度100%股權(quán)自有資金10億，融資創(chuàng)新5億10合計174.51075四、北京公司在跟項(xiàng)目匯總四、北京公司在跟項(xiàng)目匯總序序號號項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱位置位置用地用地性質(zhì)性質(zhì)占地占地( (萬平米）萬平米）規(guī)劃建面規(guī)劃建面（萬平米）（

7、萬平米）容積容積率率預(yù)計預(yù)計入市入市時間時間項(xiàng)目項(xiàng)目獲取獲取方式方式預(yù)計土地預(yù)計土地投資額投資額（億元）（億元）項(xiàng)目進(jìn)度說明項(xiàng)目進(jìn)度說明1生物醫(yī)藥基地11號地塊項(xiàng)目大興區(qū)居住11.4025.292.510.11.26綜合招標(biāo)1611月26日公示出讓公告，12月20日投標(biāo)。公司擬參與投標(biāo)。4亦莊新城X1-3地塊大興區(qū)居住12.5612.60110.11.30綜合招標(biāo)2511月30日公示出讓公告，12月22日投標(biāo)。公司擬參與投標(biāo)。3舊宮東站3號地項(xiàng)目大興區(qū)居住、商業(yè)15.6132.831.8-32010年底綜合招標(biāo)35該地塊已基本拆遷完畢，預(yù)計2010年年底入市，公司密切跟蹤，力爭獲取該地塊。4三

8、合莊項(xiàng)目大興黃村居住商業(yè)-2011年初綜合招標(biāo)-該地塊預(yù)計2011年1季度入市，跟進(jìn)中。5五里坨3、4、5號項(xiàng)目石景山居住58490.82011年中綜合招標(biāo)90該地塊尚未完成拆遷，預(yù)計2011年2季度月入市，跟進(jìn)中。6石景山五石景山五里坨低密里坨低密度度大興亦莊大興亦莊X1-3X1-3大興舊宮大興舊宮3 3號項(xiàng)目號項(xiàng)目大興三合大興三合莊項(xiàng)目莊項(xiàng)目大興生物醫(yī)大興生物醫(yī)藥基地居住藥基地居住1111號號78 8 8目目 錄錄第一部分第一部分 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況第二部分第二部分 項(xiàng)目獲取方式和時間項(xiàng)目獲取方式和時間第三部分第三部分 市場分析市場分析第四部分第四部分 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位第五部分第五部

9、分 規(guī)劃設(shè)計方案規(guī)劃設(shè)計方案第六部分第六部分 項(xiàng)目開發(fā)計劃項(xiàng)目開發(fā)計劃第七部分第七部分 經(jīng)濟(jì)效益評價經(jīng)濟(jì)效益評價第八部分第八部分 項(xiàng)目風(fēng)險評估項(xiàng)目風(fēng)險評估第九部分第九部分 結(jié)結(jié) 論論9 9 9 第一部分第一部分 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目區(qū)位一、項(xiàng)目區(qū)位二、項(xiàng)目位置及四至二、項(xiàng)目位置及四至三、項(xiàng)目現(xiàn)狀三、項(xiàng)目現(xiàn)狀四、規(guī)劃指標(biāo)四、規(guī)劃指標(biāo)五、土地屬性分析五、土地屬性分析六、小結(jié)六、小結(jié)新城定位新城定位：北京南部具有生態(tài)特色的宜居新城，是北京重要的物流中心，是現(xiàn)代制造業(yè)和文化創(chuàng)意的重點(diǎn)培育地區(qū)。發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展目標(biāo)：“戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點(diǎn)”“新興產(chǎn)業(yè)基地”“京南綠色新城”規(guī)模：規(guī)模：2020年大興新城

10、總?cè)丝诳刂圃?0萬人，新城建設(shè)用地規(guī)模控制在65平方公里。2020年大興區(qū)總?cè)丝诳刂圃?11萬，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模控制在129.67平方公里。拓展方向：拓展方向：城市空間主要向北和東北方向拓展，西北區(qū)部分啟動，產(chǎn)業(yè)區(qū)在集約利用土地的基礎(chǔ)上向南拓展交通利好：交通利好：大興區(qū)提出，力爭2012年內(nèi)打通蒲黃榆快速路、京臺高速、馬家堡西路南延和萬壽路南延4條與市中心連接的道路，總投資92億元。除京臺高速外，其他3條連接線均為城市主干道，預(yù)計2年內(nèi)全部可通車，屆時，開車20分鐘內(nèi)可從大興新城至長安街沿線一、項(xiàng)目區(qū)位一、項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃：大興新城規(guī)劃整體利好，新興工業(yè)園區(qū)（大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地）成

11、為大興南城的發(fā)展契機(jī)。大興新城規(guī)劃整體利好，新興工業(yè)園區(qū)（大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地）成為大興南城的發(fā)展契機(jī)。工業(yè)園區(qū)概況：工業(yè)園區(qū)概況：生物醫(yī)藥工業(yè)園區(qū)距離本項(xiàng)目較近，伴隨著大興新城的發(fā)展，正逐漸成為帶動區(qū)域發(fā)展的主要力量。生物醫(yī)藥工業(yè)園區(qū)距離本項(xiàng)目較近，伴隨著大興新城的發(fā)展，正逐漸成為帶動區(qū)域發(fā)展的主要力量。生物醫(yī)藥生物醫(yī)藥工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)園區(qū)簡介：園區(qū)簡介：中關(guān)村科技園區(qū)大興生命科學(xué)新城成中關(guān)村科技園區(qū)大興生命科學(xué)新城成立于立于2002年底，原名北京生物工程與年底，原名北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃面積醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃面積9.63平方公里，平方公里，是目前國內(nèi)主要的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地是目前國

12、內(nèi)主要的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地之一，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮笾唬瑓^(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?規(guī)劃生命科學(xué)新城打造成為推動區(qū)域規(guī)劃生命科學(xué)新城打造成為推動區(qū)域發(fā)展的一流科技、健康、人文城市發(fā)展的一流科技、健康、人文城市;未來未來4年新城人口將達(dá)到年新城人口將達(dá)到1015萬人萬人.同仁堂中良豐通中良豐通康必得一、項(xiàng)目區(qū)位一、項(xiàng)目區(qū)位11地塊位于北京南部北臧村鎮(zhèn)，生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)部，六環(huán)外沿京開高速地塊位于北京南部北臧村鎮(zhèn)，生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)部，六環(huán)外沿京開高速3 3公里處。公里處。龐各龐各莊區(qū)莊區(qū)域域黃村區(qū)黃村區(qū)域域?qū)O村孫村區(qū)域區(qū)域西紅門西紅門 區(qū)域區(qū)域京京開開高高速速公公路路京京津津塘塘速速公公

13、路路六環(huán)六環(huán)五環(huán)五環(huán)地塊區(qū)位：地塊區(qū)位：11#地塊位于大興區(qū)南部北臧村鎮(zhèn)；地塊位于大興區(qū)工業(yè)重點(diǎn)區(qū)域（生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地）內(nèi)；位于大興孫村，黃村，龐各莊的中心區(qū)域；區(qū)位概況區(qū)位概況: :北臧村鎮(zhèn)總面積60平方公里，轄23個行政村，總?cè)丝?5544人，人口密度為284人/平方公里；未來將在此建成首都四大現(xiàn)代制造業(yè)基地之一的北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地。二、項(xiàng)目位置及四至二、項(xiàng)目位置及四至12005022016021R2R2R52R53G華佗路華佗路大興線天宮院站京開天宮院出口慶豐路慶豐路新源大街新源大街京開高速京開高速二、項(xiàng)目位置及四至二、項(xiàng)目位置及四至13華佗路華佗路三、項(xiàng)目現(xiàn)狀三、項(xiàng)目現(xiàn)狀

14、141、建設(shè)用地范圍內(nèi)高壓線桿6根；2、代征綠地內(nèi)有高壓線桿8根；3、代征道路邊緣有部分紅綠燈及路燈；4、宗地范圍內(nèi)有少量樹木（不涉及名木古樹，且已補(bǔ)償完畢）。標(biāo)書約定的處理原則：標(biāo)書約定的處理原則：1、建設(shè)用地內(nèi)高壓線桿由大興分中心在土地成交后12個月內(nèi)完成改遷，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；2、代征綠地內(nèi)高壓線桿、代征道路內(nèi)紅綠燈、路燈現(xiàn)狀保留；3、宗地內(nèi)現(xiàn)有樹木以補(bǔ)償完畢，不涉及名木古樹，由中標(biāo)人結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)自行伐移并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)四、規(guī)劃指標(biāo)四、規(guī)劃指標(biāo)本地塊中將配建本地塊中將配建3000030000平方米建筑規(guī)模的平方米建筑規(guī)模的“公共租賃住房公共租賃住房”，由中標(biāo)人完

15、成，由中標(biāo)人完成建設(shè)，并由政府按建設(shè)，并由政府按55005500元元/ /平方米的價格進(jìn)行回購；若政府放棄回購，由中平方米的價格進(jìn)行回購；若政府放棄回購，由中標(biāo)人按租賃房持有并按政府指導(dǎo)價出租。標(biāo)人按租賃房持有并按政府指導(dǎo)價出租。15序號序號地塊編號地塊編號用地性質(zhì)用地性質(zhì)用地規(guī)模用地規(guī)模（平方米）（平方米）容積率容積率地上規(guī)模地上規(guī)模（平方米）（平方米）綠地綠地率率% %建筑密建筑密度度% %限高限高（米）（米）1 10506-0050506-005R2R2類居住用地類居住用地53517535172.52.5133793 133793 3030252560602 20506-0160506-

16、016R52R52小學(xué)用地小學(xué)用80.811520 11520 3030252518183 30506-0210506-021R53R53托幼用地托幼用地442844280.80.83542 3542 3030303012124 40506-0220506-022R2R2類居住用地類居住用地41612416122.52.5104030 104030 303025256060合計合計- - -113957113957- -252885 252885 - - - -京京開開高高速速公公路路五、土地屬性分析五、土地屬性分析天宮天宮院站院站六環(huán)六環(huán)京京開開高高速速公公路路交通

17、路網(wǎng)較為便捷：交通路網(wǎng)較為便捷：兩個地塊臨近六環(huán)路，地塊南側(cè)為京開高速輔路。兩個地塊臨近六環(huán)路，地塊南側(cè)為京開高速輔路。公交車體系較完善；公交車體系較完善； 937937、大興、大興2323、2424、2828、3030路、大興新城路、大興新城1 1路等等公交車均可抵達(dá)地塊周路等等公交車均可抵達(dá)地塊周邊邊20102010年底即將開通的地鐵大興線（天宮院站）位年底即將開通的地鐵大興線（天宮院站）位于項(xiàng)目南側(cè)地塊內(nèi)；于項(xiàng)目南側(cè)地塊內(nèi)；1 1、地塊交通：、地塊交通：道路現(xiàn)狀好，地塊南側(cè)魏永路為京開高速輔路，可直達(dá)京開高速，沿京開高速到六環(huán)不足道路現(xiàn)狀好，地塊南側(cè)魏永路為京開高速輔路，可直達(dá)京開高速，

18、沿京開高速到六環(huán)不足5 5分鐘分鐘時間地鐵大興線天宮院站入站口距地塊約時間地鐵大興線天宮院站入站口距地塊約300300米，為區(qū)域價值提升奠定基礎(chǔ)。米，為區(qū)域價值提升奠定基礎(chǔ)。16北臧村鎮(zhèn)小學(xué)北臧村鎮(zhèn)小學(xué)汽車工業(yè)學(xué)校汽車工業(yè)學(xué)校第二職業(yè)學(xué)校第二職業(yè)學(xué)校浙發(fā)超市浙發(fā)超市天堂河醫(yī)院天堂河醫(yī)院天堂河小學(xué)天堂河小學(xué)黃村黃村6中中加油站加油站世紀(jì)佳福超市世紀(jì)佳福超市文香飯店文香飯店天堂河片區(qū)天堂河片區(qū)周邊配套：周邊配套：天堂河片區(qū)：天堂河片區(qū)：僅能滿足基本生活需要，低端配套。僅能滿足基本生活需要，低端配套。政務(wù)公共：政務(wù)公共：社區(qū)衛(wèi)生站、天堂河醫(yī)院、北臧村鎮(zhèn)政府、埝壇郵政所；休閑場所：休閑場所：休閑娛樂場

19、所匱乏。購物娛樂：購物娛樂：主要以超市形式為主，天堂河片區(qū)內(nèi)物佳美超市、世紀(jì)宏發(fā)順超市、吉佰盛超市等等；教育配套：教育配套：北臧村鎮(zhèn)天宮院小學(xué)、北臧村中學(xué)、北臧村小學(xué)、大興區(qū)第二職業(yè)學(xué)校等；天堂河片區(qū)天堂河片區(qū)2 2、周邊配套：、周邊配套：項(xiàng)目地塊周邊基礎(chǔ)配套匱乏。周邊居住區(qū)天堂河片區(qū)配套僅能滿足基本生活需要。項(xiàng)目地塊周邊基礎(chǔ)配套匱乏。周邊居住區(qū)天堂河片區(qū)配套僅能滿足基本生活需要。五、土地屬性分析五、土地屬性分析173 3、市政條件：六通一平、市政條件：六通一平五、土地屬性分析五、土地屬性分析1、簽訂土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議且中標(biāo)人付清全部土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后3個工作日，大興分中心向中標(biāo)人提供具備“三

20、通一平”條件宗地，臨時水、電報裝、接用費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)。2、在本項(xiàng)目竣工交付使用前，大興區(qū)分中心陸續(xù)提供五條市政管線（上水、雨污水、電力（僅管溝）、燃?xì)狻⑼ㄓ崳⒈ＷC不影響中標(biāo)人竣工驗(yàn)收。184 4、環(huán)境評價、環(huán)境評價五、土地屬性分析五、土地屬性分析根據(jù)京環(huán)審【2008】1231號環(huán)評報告，本地塊無土地污染等問題。本片區(qū)主要環(huán)境問題為施工期揚(yáng)塵和京開高速噪聲問題，在項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)予以重視。19地塊位于工業(yè)園區(qū)內(nèi)部，地塊位于工業(yè)園區(qū)內(nèi)部，交通便利，周邊配套暫時匱乏，屬總體規(guī)模較大容積率交通便利，周邊配套暫時匱乏，屬總體規(guī)模較大容積率較高的社區(qū)。較高的社區(qū)。六、小結(jié)六、小結(jié)n交通通達(dá)性好：交通通達(dá)

21、性好：距地鐵大興線交匯站僅百余米，步行即可到達(dá)，毗鄰南六環(huán)路、京開高距地鐵大興線交匯站僅百余米，步行即可到達(dá)，毗鄰南六環(huán)路、京開高速等城市主干道路，進(jìn)入市區(qū)中心較為便利。速等城市主干道路，進(jìn)入市區(qū)中心較為便利。 片區(qū)內(nèi)部道路條件良好；片區(qū)內(nèi)部道路條件良好；n區(qū)域位置前景良好：區(qū)域位置前景良好：位于南六環(huán)與京開高速交匯處，片區(qū)規(guī)模大、規(guī)劃條件及市政條件位于南六環(huán)與京開高速交匯處，片區(qū)規(guī)模大、規(guī)劃條件及市政條件良好，為大興區(qū)政府著力打造的重點(diǎn)區(qū)域；良好，為大興區(qū)政府著力打造的重點(diǎn)區(qū)域；n產(chǎn)業(yè)支撐良好：產(chǎn)業(yè)支撐良好：片區(qū)屬于中關(guān)村科技園大興生物醫(yī)藥基地（片區(qū)屬于中關(guān)村科技園大興生物醫(yī)藥基地（CBPC

22、BP），良好的條件及優(yōu)惠的），良好的條件及優(yōu)惠的政策吸引了同仁堂、雙鶴藥業(yè)、中國中醫(yī)科學(xué)院等國內(nèi)外知名制藥企業(yè)。為醫(yī)藥基地東配政策吸引了同仁堂、雙鶴藥業(yè)、中國中醫(yī)科學(xué)院等國內(nèi)外知名制藥企業(yè)。為醫(yī)藥基地東配套區(qū)的發(fā)展提供了重要的產(chǎn)業(yè)支撐；套區(qū)的發(fā)展提供了重要的產(chǎn)業(yè)支撐；n社區(qū)配套暫時匱乏：社區(qū)配套暫時匱乏：地塊周邊基礎(chǔ)配套匱乏且低端，多集中在天堂河片區(qū)，生活配套匱地塊周邊基礎(chǔ)配套匱乏且低端，多集中在天堂河片區(qū)，生活配套匱乏且低端，但區(qū)域配套設(shè)施規(guī)劃相對齊備。乏且低端，但區(qū)域配套設(shè)施規(guī)劃相對齊備。20 第二部分第二部分 項(xiàng)目獲取方式和時間項(xiàng)目獲取方式和時間211 1、出讓方式、出讓方式2 2、投標(biāo)

23、節(jié)點(diǎn)安排、投標(biāo)節(jié)點(diǎn)安排3 3、評標(biāo)程序及標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)程序及標(biāo)準(zhǔn)4 4、投標(biāo)得分說明、投標(biāo)得分說明5 5、招標(biāo)文件約定的其他重要內(nèi)容、招標(biāo)文件約定的其他重要內(nèi)容1 1、出讓方式、出讓方式招標(biāo)出讓（綜合評標(biāo)）招標(biāo)出讓（綜合評標(biāo)）2 2、投標(biāo)投標(biāo)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)安排安排1 11 1月月2626日公告；日公告；1111月月2929日購買標(biāo)書；日購買標(biāo)書；1111月月29-1229-12月月1010日組織專業(yè)部門、經(jīng)理班子、董事現(xiàn)場勘查；日組織專業(yè)部門、經(jīng)理班子、董事現(xiàn)場勘查；1212月月8 8日完成初步可行性研究報告；日完成初步可行性研究報告；1212月月8 8日日-12-12月月1515日計劃安排投資評審會、

24、戰(zhàn)略投資委員會、董事會；日計劃安排投資評審會、戰(zhàn)略投資委員會、董事會；1212月月1616日投標(biāo)預(yù)登記，并繳納保證金日投標(biāo)預(yù)登記，并繳納保證金（1111號地：號地：20,50020,500萬元）；萬元）；1212月月2020日上午日上午9 9：30301010：3030投標(biāo)，投標(biāo)截止后當(dāng)即開標(biāo)；投標(biāo)，投標(biāo)截止后當(dāng)即開標(biāo)；1212月月3030日前向中標(biāo)單位發(fā)出日前向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書中標(biāo)通知書；20112011年年1 1月月1515日前簽訂土地出讓合同，并在日前簽訂土地出讓合同，并在7 7個工作日內(nèi)付清全部政府土地收益；個工作日內(nèi)付清全部政府土地收益；簽訂簽訂土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議土地開發(fā)建設(shè)

25、補(bǔ)償協(xié)議且付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后且付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后3 3個工作日內(nèi)交地。個工作日內(nèi)交地。223 3、評標(biāo)程序及標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)程序及標(biāo)準(zhǔn)評標(biāo)分為兩個階段評標(biāo)分為兩個階段第一階段：評估和比較投標(biāo)人的財務(wù)及資信（第一階段：評估和比較投標(biāo)人的財務(wù)及資信（3030分）分）主要評估企業(yè)的財務(wù)狀況、資金情況、融資情況（財務(wù)報表、資金證明、貸款意向書等等）主要評估企業(yè)的財務(wù)狀況、資金情況、融資情況（財務(wù)報表、資金證明、貸款意向書等等）若投標(biāo)人第一階段低于若投標(biāo)人第一階段低于1515分不能進(jìn)入第二階段評標(biāo)分不能進(jìn)入第二階段評標(biāo). .第二階段：綜合（第二階段：綜合（7070分）分）（1 1）投標(biāo)價款

26、總額）投標(biāo)價款總額（2525分）分）投標(biāo)價格低于招標(biāo)底價視為無效標(biāo)書，投標(biāo)價格達(dá)到招標(biāo)底價得分投標(biāo)價格低于招標(biāo)底價視為無效標(biāo)書，投標(biāo)價格達(dá)到招標(biāo)底價得分，投標(biāo)價格高于招標(biāo)底價，但未達(dá)到政府設(shè)定的底價拐點(diǎn)時，將采用以下公式計算分值：投標(biāo)價格高于招標(biāo)底價，但未達(dá)到政府設(shè)定的底價拐點(diǎn)時，將采用以下公式計算分值：（。）（。）（。）（。）其中：為分值；為地價拐點(diǎn)；。招標(biāo)底價；為投標(biāo)價格。其中：為分值；為地價拐點(diǎn)；。招標(biāo)底價；為投標(biāo)價格。投標(biāo)價格高于政府設(shè)定的地價拐點(diǎn)時，將采用以下公式計算分值：投標(biāo)價格高于政府設(shè)定的地價拐點(diǎn)時，將采用以下公式計算分值： （）（）（）（） 其中：為分值；為地價拐點(diǎn)；投標(biāo)最高

27、報價；為投標(biāo)價格。其中：為分值；為地價拐點(diǎn)；投標(biāo)最高報價；為投標(biāo)價格。23（2 2）項(xiàng)目定位、方案說明、經(jīng)營理念及開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)周期說明）項(xiàng)目定位、方案說明、經(jīng)營理念及開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)周期說明（2020分）分）（3 3）企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績）企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績（特別是參與建設(shè)的政策性住房情況）（特別是參與建設(shè)的政策性住房情況）或投資業(yè)績情或投資業(yè)績情況，以及通過北京市土地交易市場取得的商品住宅用地規(guī)模及經(jīng)營性用地出讓合況，以及通過北京市土地交易市場取得的商品住宅用地規(guī)模及經(jīng)營性用地出讓合同的履約情況同的履約情況（2020分）分）（4 4）綜合印象）綜合印象（5 5分）分）244 4、投標(biāo)得分說明投

28、標(biāo)得分說明（1 1）投標(biāo)主體）投標(biāo)主體本次土地交易方式為綜合招標(biāo)，需要比較競標(biāo)公司的綜合實(shí)力，故建議本次投標(biāo)活動投標(biāo)主體為金融本次土地交易方式為綜合招標(biāo)，需要比較競標(biāo)公司的綜合實(shí)力，故建議本次投標(biāo)活動投標(biāo)主體為金融街控股股份有限公司，獲取項(xiàng)目后設(shè)立項(xiàng)目公司開發(fā)運(yùn)作。項(xiàng)目公司注冊資本金暫定街控股股份有限公司，獲取項(xiàng)目后設(shè)立項(xiàng)目公司開發(fā)運(yùn)作。項(xiàng)目公司注冊資本金暫定1 1億元。億元。（2 2）評標(biāo)得分分析）評標(biāo)得分分析第一階段：評估和比較投標(biāo)人的財務(wù)及資信（第一階段：評估和比較投標(biāo)人的財務(wù)及資信（3030分）分）本次投標(biāo)開具的資金證明約為本次投標(biāo)開具的資金證明約為4545億元人民幣（標(biāo)書要求不低于億

29、元人民幣（標(biāo)書要求不低于4.14.1億元），另北京銀行提供銀行貸款億元），另北京銀行提供銀行貸款意向?yàn)橐庀驗(yàn)?111號地號地2020億元。如果本次投標(biāo)價不低于交易底價則本階段基本可得滿分億元。如果本次投標(biāo)價不低于交易底價則本階段基本可得滿分3030分并進(jìn)入第二階段分并進(jìn)入第二階段的綜合評標(biāo)。的綜合評標(biāo)。第二階段：綜合（第二階段：綜合（7070分）分）A A、投標(biāo)價款總額（、投標(biāo)價款總額（2525分）分）按照招標(biāo)文件中的計算公式，如果投標(biāo)價等于或高于政府設(shè)定的地價拐點(diǎn)，則能夠得到按照招標(biāo)文件中的計算公式，如果投標(biāo)價等于或高于政府設(shè)定的地價拐點(diǎn)，則能夠得到23-2523-25分。分。254 4、投

30、標(biāo)得分說明投標(biāo)得分說明B B、項(xiàng)目定位、方案說明、經(jīng)營理念及開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)周期說明（、項(xiàng)目定位、方案說明、經(jīng)營理念及開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)周期說明（2020分）分）項(xiàng)目定位：中端舒適型普通住宅項(xiàng)目定位：中端舒適型普通住宅 開發(fā)周期：開發(fā)周期：3 3年年 本項(xiàng)具體得分需要根據(jù)實(shí)際情況而定。本項(xiàng)具體得分需要根據(jù)實(shí)際情況而定。CC、企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績（、企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績（2020分）分）控股公司為房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，且近年來憑借金融街區(qū)域的穩(wěn)健經(jīng)營，為政府作出重要貢控股公司為房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，且近年來憑借金融街區(qū)域的穩(wěn)健經(jīng)營，為政府作出重要貢獻(xiàn)。除此之外還積極參與政策性住房的建設(shè)，近年來參與建設(shè)衙門口和

31、三羊居住區(qū)項(xiàng)目政策獻(xiàn)。除此之外還積極參與政策性住房的建設(shè)，近年來參與建設(shè)衙門口和三羊居住區(qū)項(xiàng)目政策性用房總建筑面積性用房總建筑面積2828萬平米，贏得了良好的社會口碑。預(yù)計本項(xiàng)能夠得到具有競爭力的分?jǐn)?shù)。萬平米，贏得了良好的社會口碑。預(yù)計本項(xiàng)能夠得到具有競爭力的分?jǐn)?shù)。D D、綜合印象（、綜合印象（5 5分）分）本項(xiàng)具體得分需要根據(jù)現(xiàn)場發(fā)揮決定。本項(xiàng)具體得分需要根據(jù)現(xiàn)場發(fā)揮決定。26（1 1）1111號地中將配建號地中將配建3000030000平方米建筑規(guī)模的平方米建筑規(guī)模的“公共租賃住房公共租賃住房”，由中標(biāo)人完成建設(shè)，由中標(biāo)人完成建設(shè)，并由政府按并由政府按55005500元元/ /平方米的價格

32、進(jìn)行回購，若政府放棄回購，由中標(biāo)人按租賃房持有平方米的價格進(jìn)行回購，若政府放棄回購，由中標(biāo)人按租賃房持有并按政府指導(dǎo)價出租。另外兩宗地塊不配建保障性住房或并按政府指導(dǎo)價出租。另外兩宗地塊不配建保障性住房或“兩限兩限”商品住房；商品住房；（2 2）兩個項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行）兩個項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于印發(fā)關(guān)于印發(fā) 的通知的通知（京建法（京建法【20072007】9999號）文號）文件精神，具體規(guī)劃設(shè)計方案以規(guī)劃主管部門審核為準(zhǔn)；件精神，具體規(guī)劃設(shè)計方案以規(guī)劃主管部門審核為準(zhǔn)；（3 3）中標(biāo)人須在）中標(biāo)人須在中標(biāo)通知書中標(biāo)通知書簽發(fā)之日起簽發(fā)之日起2020個工作日內(nèi)，與市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會個工作日內(nèi)，與市住房

33、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會簽訂公共租賃住房有關(guān)協(xié)議；簽訂公共租賃住房有關(guān)協(xié)議；（4 4）本次出讓宗地應(yīng)在簽訂）本次出讓宗地應(yīng)在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后后1212個月內(nèi)開工建設(shè)，個月內(nèi)開工建設(shè)，并在出讓合同約定的開工之日起并在出讓合同約定的開工之日起3 3年內(nèi)竣工。年內(nèi)竣工。5 5、招標(biāo)文件約定的其他重要內(nèi)容、招標(biāo)文件約定的其他重要內(nèi)容27282828 第三部分第三部分 市場分析市場分析一、房地產(chǎn)宏觀情況分析一、房地產(chǎn)宏觀情況分析二、土地市場分析二、土地市場分析三、住宅市場分析三、住宅市場分析四、典型房企近期土地獲取情況四、典型房企近期土地獲取情況2929一、房地產(chǎn)市場宏觀

34、情況分析一、房地產(chǎn)市場宏觀情況分析1、房產(chǎn)政策及解析、房產(chǎn)政策及解析時間時間政策政策主要內(nèi)容主要內(nèi)容4 4月月1717日日國務(wù)院辦公廳出臺的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的，貸款首付比例不得低于30%。貸款購買第二套住宅的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4 4月月3131日日北京市政府公布貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知（“京十二條”）規(guī)定暫停第三套住宅的貸款。同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。對不能提供年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停放貸等嚴(yán)厲政策。5

35、5月月1919日日北京市關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目，一律禁止分層、分單元銷售。7 7月月1515日日北京市關(guān)于落實(shí)商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知北京各家銀行將可憑“鑰匙盤”登錄北京市房屋權(quán)屬系統(tǒng)核查借款家庭名下房產(chǎn)套數(shù)情況，按照住建部此前出臺的“認(rèn)房又認(rèn)貸”二套房貸新規(guī)定發(fā)放個人二套和多套住房貸款。9 9月月2929日日進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲 對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行暫停發(fā)

36、放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款推進(jìn)房產(chǎn)稅改革部分城市在一定時間內(nèi)限購套數(shù)1010月月1919日日央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%除活期存款利率未調(diào)整外，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整1111月月3 3日日關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

37、第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款央行時隔三年首度加息，給房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，央行時隔三年首度加息，給房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，剛需首置客戶受影響最大剛需首置客戶受影響最大對購房者的影響：對購房者的影響：1.商業(yè)貸款、公積金貸款按揭利率均相應(yīng)提高，直接增加購房成本；2.在前期調(diào)控措施與本次加息的疊加效應(yīng)下，購房者的購房成本明顯增加；3.將使市場心態(tài)發(fā)生變化，觀望氛圍更加嚴(yán)重；首置剛需客戶首置剛需客戶購買力較弱的暫時購買力較弱的暫時觀望觀望改善需求客

38、戶改善需求客戶購買力較強(qiáng)，購買力較強(qiáng)，初期受影響較小初期受影響較小投資保值型客戶投資保值型客戶受影響較小，但受影響較小，但觀望態(tài)度加劇觀望態(tài)度加劇1 1、房產(chǎn)政策及解析、房產(chǎn)政策及解析一、房地產(chǎn)市場宏觀情況分析一、房地產(chǎn)市場宏觀情況分析3131一、北京市場宏觀情況分析一、北京市場宏觀情況分析2、北京商品住宅市場情況分析、北京商品住宅市場情況分析 受房產(chǎn)新政影響，受房產(chǎn)新政影響，20102010年年4-64-6月北京商品住宅成交量下滑明顯，進(jìn)入第三季度，經(jīng)過月北京商品住宅成交量下滑明顯，進(jìn)入第三季度，經(jīng)過幾個月的消化，市場逐步對幾個月的消化，市場逐步對“國十條國十條”及地方政府的調(diào)控政策產(chǎn)生及地

39、方政府的調(diào)控政策產(chǎn)生“免疫免疫”，北京商品住，北京商品住宅成交量連續(xù)三個月環(huán)比增長；尤其宅成交量連續(xù)三個月環(huán)比增長；尤其9 9月伴隨著月伴隨著“金九銀十金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季的到來，北的傳統(tǒng)銷售旺季的到來，北京市商品住宅成交套數(shù)較京市商品住宅成交套數(shù)較8 8月環(huán)比大幅增長月環(huán)比大幅增長93.82%93.82%；1010月底隨著新政出臺，價量有所回落；月底隨著新政出臺，價量有所回落；1111月月“二次新政二次新政”影響減弱，北京商品住宅市場呈現(xiàn)量價齊升的反彈態(tài)勢。影響減弱，北京商品住宅市場呈現(xiàn)量價齊升的反彈態(tài)勢。月份月份成交均價成交均價 （元平方米）（元平方米）2009.102009.1016

40、059 16059 2009.112009.1117561 17561 2009.122009.1218041 18041 2010.12010.118801 18801 2010.22010.217884 17884 2010.32010.320988 20988 2010.42010.421752 21752 2010.52010.518268 18268 2010.62010.622279 22279 2010.72010.719152 19152 2010.82010.820829 20829 2010.92010.920987 20987 2010.102010.1019980 19

41、980 2010.112010.112173521735二、土地市場分析二、土地市場分析20102010年底正在交年底正在交易或擬入市交易易或擬入市交易的住宅或住宅綜的住宅或住宅綜合用地共計合用地共計5555宗宗，合計面積，合計面積931931萬平米，其中正萬平米，其中正交易交易3131宗，合計宗，合計面積面積649649萬平米萬平米，即將入市交易，即將入市交易2424宗。宗。建面27萬方容積率1.28建面3.25萬方容積率2.5建面14.8萬方容積率2.51長陽板塊，依托房山線，放量172萬方黃村板塊，依托大興線，放量8.2萬方依托生物醫(yī)藥，總建面355萬方，整體容積率2.3，純剛需客戶。亦

42、莊板塊，依托亦莊線，放量125萬方建面14.9萬方容積率1.62建面5萬方容積率3.5六環(huán)外昌平附近未成交地塊1 1、20102010年北京土地供應(yīng)情況年北京土地供應(yīng)情況32序號成交公司成交時間區(qū)域規(guī)劃建筑面積（平方米）容積率規(guī)劃用途樓面地價（元/平方米）1北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.21亦莊5778833.14綜合，兼容商業(yè)30112龐大汽貿(mào)集團(tuán)股份有限公司1.21亦莊417142綜合，兼容商業(yè)24983北京興創(chuàng)置地投資有限公司3.8西紅門2245983商業(yè)金融用地71244北京興創(chuàng)置地投資有限公司3.8西紅門1384503商業(yè)金融用地60315北京中信新城房地產(chǎn)有限公司3.15亦莊391

43、1702.1住宅及商業(yè)133966北京市汽車工業(yè)高級技工學(xué)校3.17采育1249431.94商業(yè)金融、文化娛樂用地18157恒盛合天和信（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5.7采育835031.4R2二類居住用地45038北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京極富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體11.19舊宮1908612.15R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地、C2商業(yè)金融用地7126六環(huán)六環(huán)四四環(huán)環(huán)五五環(huán)環(huán)京開高速京開高速京津塘高速京津塘高速京津高速京津高速住宅商業(yè)12587634京滬高速京滬高速二、土地市場分析二、土地市場分析2 2、20102010年區(qū)域土地供應(yīng)成交情況年區(qū)域土地供應(yīng)成交情況33未來區(qū)

44、域內(nèi)住宅、商業(yè)用地供應(yīng)量大未來區(qū)域內(nèi)住宅、商業(yè)用地供應(yīng)量大, ,主要沿京滬兩側(cè)分布主要沿京滬兩側(cè)分布; ;京開沿線以商業(yè)用地為主，住宅缺失。京開沿線以商業(yè)用地為主，住宅缺失。20102010年初至年初至1111月，大興區(qū)域成交土地月，大興區(qū)域成交土地8 8宗：其中住宅用地宗：其中住宅用地5 5宗，商業(yè)用地宗，商業(yè)用地3 3宗宗. .n分布分布：集中分布在京滬高速，黃村區(qū)域沿京開高速沿線住宅土地供應(yīng)量匱乏；n容積率容積率：成交的商業(yè)地塊容積率在3.0或3.0以上，住宅地塊的容積率在2.0左右；n樓面地價樓面地價：商業(yè)地塊的樓面地價在商業(yè)地塊的樓面地價在6000700060007000元元/ /平

45、米左右平米左右、住宅地塊的樓面地價在住宅地塊的樓面地價在250025001339613396元元/ /平米左右平米左右，其中亦莊X1-1B住宅地塊樓面地價高達(dá)13396元/平米；n住宅用地供應(yīng)住宅用地供應(yīng)12851311285131平方米、商業(yè)用地供應(yīng)平方米、商業(yè)用地供應(yīng)487991487991平方米，主要沿京津塘高速兩側(cè)分布，平方米，主要沿京津塘高速兩側(cè)分布，區(qū)域地鐵沿線供應(yīng)有限，未來競爭主要為本次共同出讓的生物醫(yī)藥基地片區(qū)，住宅用地建筑區(qū)域地鐵沿線供應(yīng)有限，未來競爭主要為本次共同出讓的生物醫(yī)藥基地片區(qū)，住宅用地建筑面積約面積約7070萬平方米。萬平方米。二、土地市場分析二、土地市場分析3

46、3、土地市場小結(jié)、土地市場小結(jié)34黃村區(qū)域黃村區(qū)域西紅門西紅門區(qū)域區(qū)域舊宮區(qū)域舊宮區(qū)域?qū)O村區(qū)域?qū)O村區(qū)域大興區(qū)域在售普宅市場劃分大興區(qū)域在售普宅市場劃分天堂河天堂河片區(qū)片區(qū)數(shù)據(jù)來源于世聯(lián)數(shù)據(jù)資源系統(tǒng)，銷售速度為2010年1-10月，消化速度多算兩個月續(xù)客期，銷售空檔期按銷售期計算區(qū)區(qū) 域域 名名 稱稱認(rèn)認(rèn) 知知 度度配配 套套 情情 況況存存 量量西 紅 門 區(qū) 域中 等良 好有 限舊 宮 區(qū) 域中 等良 好后 期 多孫 村 區(qū) 域低差有 限黃 村 區(qū) 域良 好好多天 堂 河 片 區(qū)低差后 期 多本項(xiàng)目所在天堂河區(qū)域認(rèn)知度低、配套不足、承接本項(xiàng)目所在天堂河區(qū)域認(rèn)知度低、配套不足、承接首置擠壓型客

47、群、后期供應(yīng)量大首置擠壓型客群、后期供應(yīng)量大三、區(qū)域住宅市場分析三、區(qū)域住宅市場分析（一）區(qū)域板塊分析（一）區(qū)域板塊分析 片區(qū)名稱片區(qū)名稱核心驅(qū)動核心驅(qū)動產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型銷售均價銷售均價平均消化速度平均消化速度客戶來源客戶來源典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目西紅門區(qū)域 軌道交通 普宅 2萬/2134平米/月 城市主流首置客戶為主少量改善客群鴻坤理想城黃村區(qū)域軌道交通 普宅、洋房 1.8萬/6472平米/月本地客戶和南城擠壓客戶新里西斯萊公館舊宮區(qū)域配套、軌道交通普宅、洋房 1.7萬/（二手）南城生意人、航天院工作人員美然生態(tài)館孫村區(qū)域配套洋房1.1萬/13573平米/月城市主流首置客戶為主少量改善客群金色漫香

48、郡天堂河片區(qū)軌道交通普宅1.4萬/（二手）本地客戶和南城擠壓客戶無城市首置主流客群疏散市場，供銷兩旺，軌城市首置主流客群疏散市場，供銷兩旺，軌道交通沿線價格明顯高于其他區(qū)域道交通沿線價格明顯高于其他區(qū)域套/月套/月平米/月平米/月消化率消化率1東亞馬賽公館18.8萬二居81-105三居123-13216489二居：137178三居：20822363.755924.7565%南部及內(nèi)城區(qū)域首置少量首改客戶13.7萬2金地仰山27.5萬二居85-90三居120-14017335二居：161170三居：22726413414133.2173%地緣性首改客戶為主沿城市主干道的有品質(zhì)需求的中高端首置客戶

49、14.4萬3新里西斯萊公館45.8萬二居100三居14019326二居：226左右三居：316左右139.614926.6998%南部及內(nèi)城區(qū)域首置、首改客戶無4博悅府2.3萬二居90-100三居130-18018172二居：164183三居：237329四居：347401躍層：456602781118.7456%地緣性及沿城市主干道首改客戶為主，少量首置客戶無5旭輝紫郡17萬三居：26236338.66940.7559%地緣性及沿城市主干道首改客戶為主，少量首置客戶無6孫村區(qū)域金色漫香郡26萬一居57平二居88三居115-15010870一居：63二居：98萬三居：

50、128167132.513573.7597%地緣性首改客戶，沿城市主干道的有品質(zhì)需求的中高端首置客戶18萬7西紅門區(qū)域鴻坤理想城37萬一居69二居80-97三居12713118413一居141萬二居164198萬三居260268萬22.42134.91791%沿城市主干道的城市主流首置客戶為主少量改善客群1萬黃村區(qū)域（熱銷區(qū)域）客戶客戶規(guī)模規(guī)模實(shí)現(xiàn)均價實(shí)現(xiàn)均價（元/平米）（元/平米）產(chǎn)品產(chǎn)品項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總價（萬）總價（萬）序號序號存量存量2010年銷售速度2010年銷售速度區(qū)域名稱區(qū)域名稱（二）區(qū)域典型項(xiàng)目分析（二）區(qū)域典型項(xiàng)目分析三、區(qū)域住宅市場分析三、區(qū)域住宅市場分析區(qū)域典型客戶訪談匯

51、總區(qū)域典型客戶訪談匯總典典型型客客戶戶趙先生李先生王先生客客戶戶類類型型區(qū)域自住首置南部區(qū)域外溢首置類客戶區(qū)域自住首改年年齡齡28歲27歲35-40歲家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)夫妻二人單身三口之家行行業(yè)業(yè)物流私營業(yè)主家家庭庭收收入入800010000元/月 60008000元/月當(dāng)當(dāng)前前居居住住狀狀況況 黃村主城區(qū)租房馬家堡租房黃村自有住房購購買買需需求求排排序序性價比區(qū)位交通基礎(chǔ)配套重性價比區(qū)位交通區(qū)域升值潛力舒適度生活配套區(qū)域升值潛力購購買買目目的的自住婚房、自住改善購購買買計計劃劃兩年內(nèi)半年內(nèi)一年內(nèi)購購買買意意向向80平米兩居90平米兩居130平米三居首首付付實(shí)實(shí)力力35萬40萬80萬總總價價實(shí)實(shí)

52、力力140萬150萬250萬公共交通線路驅(qū)動下的城市主流首置客群公共交通線路驅(qū)動下的城市主流首置客群（三）區(qū)域典型客戶分析（三）區(qū)域典型客戶分析三、區(qū)域住宅市場分析三、區(qū)域住宅市場分析基本情況：基本情況：位置：位置：大興清源西路與興旺路交界處建筑面積：建筑面積：18.8萬平方米 產(chǎn)品：產(chǎn)品：共1167套房源，全部為1018層通透板樓兩居：81-105平米，三居：123-132平米客戶：客戶：南部及內(nèi)城區(qū)域首置、少量首改客戶共銷售房源共銷售房源255套，實(shí)現(xiàn)均價套，實(shí)現(xiàn)均價16489元元/，月，月銷售速度銷售速度5924.75平米平米/月。月。實(shí)現(xiàn)均價（元實(shí)現(xiàn)均價（元/ /平米）平米）截至截至2

53、0102010年年1010月銷售速度月銷售速度套套/ /月月平米平米/ /月月1648963.755924.75日期日期套數(shù)套數(shù)面積面積( (平平) )金額金額( (元元) )均價均價( (元元/ /平平) )2010年9月71621499714045160472010年10月18417485296034979169312010年銷售情況：年銷售情況：數(shù)據(jù)來源于世聯(lián)數(shù)據(jù)資源系統(tǒng)，銷售速度為2010年1-10月，消化速度多算兩個月續(xù)客期，銷售空檔期按銷售期計算1、東亞馬賽公館、東亞馬賽公館38以下對本項(xiàng)目所屬以下對本項(xiàng)目所屬輕軌沿線輕軌沿線典型項(xiàng)目的典型項(xiàng)目的戶型、價格、戶型、價格、客群客群進(jìn)行

54、分別闡述。進(jìn)行分別闡述。三、區(qū)域住宅市場分析三、區(qū)域住宅市場分析（四）輕軌沿線典型項(xiàng)目分析（四）輕軌沿線典型項(xiàng)目分析基本情況：基本情況：位置：位置：大興新城北區(qū) 建筑面積：建筑面積：27.5萬平方米 產(chǎn)品：產(chǎn)品：共2000套房源，5-9層逸墅洋房，11-18層怡景花苑。兩居：85-90平米，三居：120-140平米客戶：客戶：地緣性首改客戶為主，沿城市主干道的有品質(zhì)需求的中高端首置客戶共銷售房源共銷售房源670套，實(shí)現(xiàn)均價套，實(shí)現(xiàn)均價17335元元/，月，月銷售速度銷售速度14133.21平米平米/月。月。實(shí)現(xiàn)均價（元實(shí)現(xiàn)均價（元/ /平米）平米）截至截至20102010年年1010月銷售速度

55、月銷售速度套套/ /月月平米平米/ /月月1733513414133.21日期日期套數(shù)套數(shù)面積面積( (平平) )金額金額( (元元) )均價均價( (元元/ /平平) )2010年8月21732770860160172010年9月56557867989908629171072010年10月10312626.05238417702188832010年銷售情況：年銷售情況：數(shù)據(jù)來源于世聯(lián)數(shù)據(jù)資源系統(tǒng)，銷售速度為2010年1-10月，消化速度多算兩個月續(xù)客期，銷售空檔期按銷售期計算2、金地仰山、金地仰山39基本情況：基本情況：位置：位置：大興南五環(huán)黃村高米店收費(fèi)站出口建筑面積：建筑面積：45.8萬

56、平方米 產(chǎn)品：產(chǎn)品：共1700套房源， 1號樓18層板塔結(jié)合， 2號樓18層板塔結(jié)合， 3、4號樓為15層板塔結(jié)合。兩居：100平米，三居：140平米客戶：客戶：南部及內(nèi)城區(qū)域首置、首改客戶共銷售房源共銷售房源1257套，實(shí)現(xiàn)均價套，實(shí)現(xiàn)均價19326元元/，月銷售速度月銷售速度14926.69平米平米/月。月。實(shí)現(xiàn)均價（元實(shí)現(xiàn)均價（元/ /平米）平米）截至截至20102010年年1010月銷售速度月銷售速度套套/ /月月平米平米/ /月月19326139.614926.692010年銷售情況：年銷售情況：數(shù)據(jù)來源于世聯(lián)數(shù)據(jù)資源系統(tǒng)，銷售速度為2010年1-10月，消化速度多算兩個月續(xù)客期，銷

57、售空檔期按銷售期計算3、新里、新里西斯萊公館西斯萊公館40n戶型：戶型：中小戶型為主，主力產(chǎn)品為中小戶型為主，主力產(chǎn)品為80-10080-100平米二居，平米二居，100100130130平米三平米三居；居；n價格：價格：售價集中在每平方米售價集中在每平方米1700017000元元-22000-22000元，市場總價集中在元，市場總價集中在130-130-180180萬元二居，萬元二居，200-300200-300萬三居。萬三居。n客群：客群：首改、首置類，主要來源于大興本地及北京南部地鐵沿線外溢首改、首置類，主要來源于大興本地及北京南部地鐵沿線外溢客戶；客戶；地鐵沿線典型項(xiàng)目總結(jié)地鐵沿線典型

58、項(xiàng)目總結(jié)三、區(qū)域住宅市場分析三、區(qū)域住宅市場分析41n產(chǎn)品集中區(qū)：產(chǎn)品集中區(qū)：大興普宅多集中在黃村區(qū)域，該區(qū)域總體放量大，為大大興普宅多集中在黃村區(qū)域，該區(qū)域總體放量大，為大興住宅市場主要消化區(qū)域；其他興住宅市場主要消化區(qū)域；其他區(qū)域在售普宅項(xiàng)目少；區(qū)域在售普宅項(xiàng)目少；n客戶來源：客戶來源：主要來源大興本地，其余部分大多為北京南部地鐵沿線外主要來源大興本地，其余部分大多為北京南部地鐵沿線外溢客戶；溢客戶；n產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式：在售普宅項(xiàng)目洋房產(chǎn)品較少，多以小高層、高層產(chǎn)品出現(xiàn)；在售普宅項(xiàng)目洋房產(chǎn)品較少，多以小高層、高層產(chǎn)品出現(xiàn)；n戶型：戶型：區(qū)域在售項(xiàng)目大多以區(qū)域在售項(xiàng)目大多以9090平米左右

59、剛需產(chǎn)品為主，主力產(chǎn)品為平米左右剛需產(chǎn)品為主，主力產(chǎn)品為40408585平米一居，平米一居，7070125125平米二居，平米二居，115115150150平米三居；平米三居；n價格：價格：區(qū)域在售項(xiàng)目售價集中在每平方米區(qū)域在售項(xiàng)目售價集中在每平方米1700017000元元-22000-22000元，市場總價元，市場總價集中在集中在70-30070-300萬之間，整體去化速度較快。萬之間，整體去化速度較快。（三）區(qū)域住宅市場總結(jié)（三）區(qū)域住宅市場總結(jié)三、區(qū)域住宅市場分析三、區(qū)域住宅市場分析4215家典型企業(yè)2010年1-10月新增土地儲備情況數(shù)據(jù)來源：CRIC備注：保障房及舊改項(xiàng)目不計入典型企

60、業(yè)典型企業(yè)20102010年年1010月以來重點(diǎn)新增地塊情況列表量月以來重點(diǎn)新增地塊情況列表量單位：萬平方米、億元、元單位：萬平方米、億元、元/ /平方米平方米 雖然調(diào)控政策頻出，但由于開發(fā)企業(yè)資金較為充裕，客觀上也存在雖然調(diào)控政策頻出，但由于開發(fā)企業(yè)資金較為充裕，客觀上也存在“補(bǔ)庫存補(bǔ)庫存”的需要，近期典型企的需要，近期典型企業(yè)在土地市場上表現(xiàn)仍然積極。業(yè)在土地市場上表現(xiàn)仍然積極。數(shù)據(jù)來源：CRIC調(diào)控后典型企業(yè)在土地市場仍表現(xiàn)積極調(diào)控后典型企業(yè)在土地市場仍表現(xiàn)積極企業(yè)企業(yè) 城市城市 地塊名稱地塊名稱 地塊性質(zhì)地塊性質(zhì) 拿地拿地時間時間 占地面積占地面積建筑建筑面積面積 成交總價成交總價 樓